Bilan de mon achat (2013)=>2014

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toto78
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Bilan de mon achat (2013)=>2014

#1 Message par toto78 » 01 janv. 2013, 11:51

prix 250k€
apport 120-150 k€
mensualité 1-1,2 k€
durée 12-15 ans

Mes demandes d'avis :

1) je suis en capacité d'acheter, mais est-ce le moment d'attendre encore ?
2) privilégiez le neuf pour bénéficier de la RT2012, et viser le long terme au prix de se retrouver excentré et de participer à l'étalement urbain ?
3) réduire la durée du prêt (12 ans au lieu de 15) ou la mensualité (1000 au lieu de 1200) ? Ou prendre durée max, mensualité min ?
4) le crédit la bricole propose un PTZ de 10k€ à condition de devenir sociétaire. Qu'en penser ?

Bon je sais ce n'est pas à des forumeurs de choisir à ma place, mais j'ai envie d'entendre des avis. Merci.
Modifié en dernier par toto78 le 01 mars 2014, 19:46, modifié 3 fois.
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Re: achat 2013 ?

#2 Message par ignatius » 01 janv. 2013, 12:30

Sur l'aspect financier faut voir plusieurs choses :

- situation pro ( stable ? )
- évolution de salaires possibles à 2, 3, 5 ans ( après c'est de la divination, déjà que .... )
- capacité d'épargne mensuelle

Ceci dit il y a une incongruité dans ton souhait d'emprunt (entre 100 et 130 k€ ), ta mensualité souhaitée et la durée correspondante ( sauf dans le cas le moins favorable )

Pour 100 k€ sur 15 ans, on est à 700 € mensuel ( sans assurance; mais ça rajoute à peine 15 à 20 € mensuels )

Sur 12 ans, on est à 830-840 €.

Pour 130 k€ sur 15 ans, on est à 910 € mensuels et à peu près 1080 € sur 12 ans.

Donc il va falloir viser plus cher, réduire l'apport ou la durée pour rentrer dans les clous :wink: .

Ceci dit, il faudrait définir ce que tu recherches : appart ou maison ?

Si c'est une maison, en neuf, il faudra penser à rajouter 10 % du prix dans les extérieurs ( allée, portail, murette, etc ... ). Là on collerait bien avec ton budget.

Sinon, je dirais définir un seuil de remboursement mensuel (mettons 1000 € ), adapter la durée de l'emprunt en fonction de ce seuil, et si tu as encore une capacité d'épargne intéressante, procéder à des rachats partiels tous les 2 ans.

En faisant comme cela, avec ce niveau de budget, tu devrais être débarassé de ton crédit d'ici 7 à 10 ans.

Après pour définir si c'est le bon moment d'acheter ou non, quel type de bien, quelle localisation, ça relève plutôt d'un choix personnel.
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Re: achat 2013 ?

#3 Message par toto78 » 01 janv. 2013, 12:48

Merci.
Incongruité ? J'ai fait tourner ce machin, immobilier / capacité d'acquisition. http://www.lesechos.fr/patrimoine/calculateurs.htm
achat 250 k€
apport 140 k€
cela donne au choix : 1000 sur 15 ans ou 1200 sur 12 ans. Emprunt 132-134 k€ à TEG > 4.5%.
avec des FN de 20 k€ intégrés dans l'emprunt.

Quant à viser plus cher, je rejoins un post récent de paca je crois : notre société de consumation nous fait croire que l'on doit dépenser au max de ce que l'on a. On n'est pas obligé.
Les rachats partiels ça m'intéresse bigrement mais j'avais compris que c'était moyennant pénalités. Je ne savais pas que c'était financièrement intéressant.

Situation pro et salaire stables.
Capacité d'épargne je ne sais pas trop mais je n'aurais plus vraiment besoin d'épargner en vue d'un achat :D . Le taux d'endettement serait de 20% voire moins.
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Re: achat 2013 ?

#4 Message par ignatius » 01 janv. 2013, 13:06

toto78 a écrit :Merci.
Incongruité ? J'ai fait tourner ce machin, capacité d'achat. http://www.lesechos.fr/patrimoine/calculateurs.htm
achat 250 k€
apport 140 k€
cela donne au choix : 1000 sur 15 ans ou 1200 sur 12 ans. Emprunt 132-134 k€ à TEG > 4.5%.
avec des FN de 20 k€ intégrés dans l'emprunt.

Quant à viser plus cher, je rejoins un post récent de paca je crois : notre société de consumation nous fait croire que l'on doit dépenser ce que l'on a. On n'est pas obligé.
Les rachats partiels ça m'intéresse bigrement mais j'avais compris que c'était moyennant pénalités. Je ne savais pas que c'était financièrement intéressant.

Situation pro et salaire stables.
Capacité d'épargne je ne sais pas trop mais je n'aurais plus vraiment besoin d'épargner en vue d'un achat :D . Le taux d'endettement serait de 20% voire moins.
effectivement j'avais oublié les FDN ce qui fait un budget global à 270 k€ .

ceci dit, un TEG à 4.50 % actuellement, ça relève quasiment de l'escroquerie, surtout sur 15 ans . Enlève minimum 0.5 à 1 point.

si tu n'as pas besoin d'épargner par la suite pour acheter, je te conseillerai même un emprunt sur 7 ou 10 ans.

ça donne environ 1700 € mensuels sur 7 ans, et 1300 € sur 10 ans.


pour l'achat, je te rejoinss : définir ses besoins, et ensuite acheter.
et non pas définir sa capacité maximale d'achat, et ensuite passer à l'acte.

c'est ce que j'ai fait pour ma part ( même budget, 265 k€ ), maison finie de payer en ... 3 ans et demi :roll:

c'est tout le mal que je te souhaite.
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Re: achat 2013 ?

#5 Message par defrance69 » 01 janv. 2013, 13:10

Pour faire un bon calcul sur le cout réel de l'achat il y a le simulateur achat/loc de notre site :mrgreen:
J'ai dans mes bonnes résolutions de 2013 la réalisation d'un outils dans le même style pour cette partie spécifiquement.
Le but sera de saisir le montant de l'achat puis celui de la vente (ou du prix prévu de la vente...) et de voir si on a réellement fait une PV...

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Re: achat 2013 ?

#6 Message par toto78 » 01 janv. 2013, 13:27

Certes mais manque la notice. Exemple : montant de pénalités. Sur quels critères ? Je m'étonne que l'outil donne un chiffre alors que je suspecte des hypothèses implicites.
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Re: achat 2013 ?

#7 Message par Hippopotameuuu » 01 janv. 2013, 13:44

toto78 a écrit :Les rachats partiels ça m'intéresse bigrement mais j'avais compris que c'était moyennant pénalités. Je ne savais pas que c'était financièrement intéressant.
Toutes les banques proposent des contrats de prêt avec des options de modulations annuelles de la mensualité, redéfinie sans pénalités pour 12 mois en général. Il faut interroger votre conseillé la dessus.
Mélenchon a écrit :«Vous allez cracher du sang avec Fillon, Macron ou Le Pen !! »

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Re: achat 2013 ?

#8 Message par Gei » 01 janv. 2013, 14:08

Hippopotameuuu a écrit :
toto78 a écrit :Les rachats partiels ça m'intéresse bigrement mais j'avais compris que c'était moyennant pénalités. Je ne savais pas que c'était financièrement intéressant.
Toutes les banques proposent des contrats de prêt avec des options de modulations annuelles de la mensualité, redéfinie sans pénalités pour 12 mois en général. Il faut interroger votre conseillé la dessus.
En l'occurrence on parle de rachat partiel de prêt sans pénalités aucunes... C'est à un point important à négocier en amont, sachant que les pénalités sont légalement bornés (mais j'ai plus les détails en tête, lendemain de fête, toussa).

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Re: achat 2013 ?

#9 Message par Hippopotameuuu » 01 janv. 2013, 14:19

Les pénalités de remboursement anticipées c'est autour de 3%, certes c'est négociable, mais si on obtient leur suppression on obtiendra pas autre chose.
L'option modulations de mensualité est au contrat, c'est juste une latitude du client proposée par le préteur, ça n’empiète pas sur la capacité de négocier un autre avantage (Taux, frais de dossier, garanties, etc, ... ), des bonus qui se comptent en kilo Euros tout de même.
Mélenchon a écrit :«Vous allez cracher du sang avec Fillon, Macron ou Le Pen !! »

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Re: achat 2013 ?

#10 Message par Gei » 01 janv. 2013, 14:38

T'as une drôle de notion de la négociation... M'enfin, ça doit se passer comme ça à Monaco !

Je pense que les banques se tirent la bourre pour les bons clients, il y a donc de quoi faire pour tirer les coûts par tous les bouts.

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Re: achat 2013 ?

#11 Message par ignatius » 01 janv. 2013, 15:03

Rachat de prêt : pénalités 3 % limité à 6 mois.

En gros tu prends ton taux, tu divises par 2 (s'il est inférieur à 6 %, sinon tu prends 3 % ), et ça te donne le montant de la pénalité.

Exemple : tu rachètes 15 343 € ( prêt à 3.70 % ).
Ta pénalité est de ( 0.037 / 2 ) x 15 343 = 283.45 €

Pas compliqué.


Ca marche aussi avec 12 378 € ou 42 176.53 € .
Modifié en dernier par ignatius le 01 janv. 2013, 15:22, modifié 1 fois.
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Re: achat 2013 ?

#12 Message par lecriminel » 01 janv. 2013, 15:18

toto78 a écrit : 1) je suis en capacité d'acheter, mais est-ce le moment d'attendre encore ?
2) privilégiez le neuf pour bénéficier de la RT2012, et viser le long terme au prix de se retrouver excentré et de participer à l'étalement urbain ?
3) réduire la durée du prêt (12 ans au lieu de 15) ou la mensualité (1000 au lieu de 1200) ? Ou prendre durée max, mensualité min ?
4) le crédit la bricole propose un PTZ de 10k€ à condition de devenir sociétaire. Qu'en penser ?
1. Bien sûr qu'il faut attendre, un achat gagnant se fait sous sa valeur dependant des fondamentaux, un perdant au-dessus. Là les prix sont 2 fois trop élevés, 3 fois en anticipant l'austerité à venir, donc il n'y a pas photo, le choix est facile.
2.RT c'est de la fumisterie pour 2 raisons: son surcout ne sera jamais amorti, et il n'est pas soutenable à LT à ce prix: les gens ne peuvent se le permettre ce qui devrait se solutionner de 2 manières possibles: soit le surcout baisse drastiquement (me parait plus probable) soit il disparait car son existence plomberait trop le secteur de la construction (à l'arret car les prix trop élevés decourageraient la demande)
3. ça depend si tu penses que ton taux est excellent en le comparant à l'inflation (dans ce cas tu as interet à prendre le plus long) et si tu as le meme taux à 12 et à 15 ans.
4.déjà calcule exactement le gain que t'apporte ce PTZ, pour facilement le comparer avec "l'inconvenient" d'etre societaire.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: achat 2013 ?

#13 Message par toto78 » 01 janv. 2013, 15:55

lecriminel a écrit :
toto78 a écrit : 1) je suis en capacité d'acheter, mais est-ce le moment d'attendre encore ?
2) privilégiez le neuf pour bénéficier de la RT2012, et viser le long terme au prix de se retrouver excentré et de participer à l'étalement urbain ?
3) réduire la durée du prêt (12 ans au lieu de 15) ou la mensualité (1000 au lieu de 1200) ? Ou prendre durée max, mensualité min ?
4) le crédit la bricole propose un PTZ de 10k€ à condition de devenir sociétaire. Qu'en penser ?
1. Bien sûr qu'il faut attendre, un achat gagnant se fait sous sa valeur dependant des fondamentaux, un perdant au-dessus. Là les prix sont 2 fois trop élevés, 3 fois en anticipant l'austerité à venir, donc il n'y a pas photo, le choix est facile.
2.RT c'est de la fumisterie pour 2 raisons: son surcout ne sera jamais amorti, et il n'est pas soutenable à LT à ce prix: les gens ne peuvent se le permettre ce qui devrait se solutionner de 2 manières possibles: soit le surcout baisse drastiquement (me parait plus probable) soit il disparait car son existence plomberait trop le secteur de la construction (à l'arret car les prix trop élevés decourageraient la demande)
3. ça depend si tu penses que ton taux est excellent en le comparant à l'inflation (dans ce cas tu as interet à prendre le plus long) et si tu as le meme taux à 12 et à 15 ans.
4.déjà calcule exactement le gain que t'apporte ce PTZ, pour facilement le comparer avec "l'inconvenient" d'etre societaire.
Merci pour ce retour.
1. je vois aussi que certains vendeurs sont moins gourmands que d'autres. Et ce sont ceux-là qui ont une bicoque valable, très bien entretenue et pas de mauvais goût.
2. j'avais compris un surcoût de 7% et que cela se résumait à quelques équipements tels que VMC double flux, triple vitrage et pompe à chaleur. Mais j'avoue mon ignorance sur le sujet.
3. en effet.
4. en effet.
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Re: achat 2013 ?

#14 Message par Hector » 01 janv. 2013, 16:05

Mais enfin, vous ne savez donc pas qu'un bien immo coûte 1 à 2 %/an du prix d'achat ? Que bientôt,des hordes de propriétaires ruinés viendront implorer grâce sur ce forum ?


Non, mon ami, croyez en les sages du forum : rien de mieux que la location.
Sophisme : Dans la Grèce antique, les sophistes dont le nom est à l'origine du terme sophisme, enseignaient l'éloquence et l'art de la persuasion. Et c'est pour démasquer leur rhétorique fallacieuse que les philosophes ont posé les bases de la logique.

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Re: achat 2013 ?

#15 Message par toto78 » 01 janv. 2013, 16:09

Clair qu'il vaut mieux prévenir les inconscients qui écoutent le journaliste, le banquier et l'AI comme des gens apportant de sages conseils.
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Re: achat 2013 ?

#16 Message par ignatius » 01 janv. 2013, 16:10

toto78 a écrit :
lecriminel a écrit : 2.RT c'est de la fumisterie pour 2 raisons: son surcout ne sera jamais amorti, et il n'est pas soutenable à LT à ce prix: les gens ne peuvent se le permettre ce qui devrait se solutionner de 2 manières possibles: soit le surcout baisse drastiquement (me parait plus probable) soit il disparait car son existence plomberait trop le secteur de la construction (à l'arret car les prix trop élevés decourageraient la demande)
2. j'avais compris un surcoût de 7% et que cela se résumait à quelques équipements tels que VMC double flux, triple vitrage et pompe à chaleur. Mais j'avoue mon ignorance sur le sujet.
ça c'est sur la notice du constructeur.
j'avais fait faire 2 devis ( pour une maison de 105 m2 ).
on se retrouve avec un surcoût de 22 à 25 % pour du BBC ( quasi équivalent à la RT2012 ) par rapport à la RT2005.
pour du collectif, c'est surement moindre, mais on doit plutôt tourner autour des 10 à 15 %.

Sinon, tu cherches une maison ou un appart ?
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Re: achat 2013 ?

#17 Message par toto78 » 01 janv. 2013, 16:14

Maison. Plutôt ancienne mais bien foutue comme une déesse.
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Re: achat 2013 ?

#18 Message par ignatius » 01 janv. 2013, 17:23

toto78 a écrit :Maison. Plutôt ancienne mais bien foutue comme une déesse.
ah ok, une cougar quoi :mrgreen:
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Re: achat 2013 ?

#19 Message par Gustave de Nancy » 02 janv. 2013, 10:48

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Re: achat 2013 ?

#20 Message par toto78 » 02 janv. 2013, 12:27

Qu'est-ce qui ne va pas pour que tu casses ton vase ?
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Tassin
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Re: achat 2013 ?

#21 Message par Tassin » 02 janv. 2013, 12:42

lecriminel a écrit :2.RT c'est de la fumisterie pour 2 raisons: son surcout ne sera jamais amorti, et il n'est pas soutenable à LT à ce prix: les gens ne peuvent se le permettre ce qui devrait se solutionner de 2 manières possibles: soit le surcout baisse drastiquement (me parait plus probable) soit il disparait car son existence plomberait trop le secteur de la construction (à l'arret car les prix trop élevés decourageraient la demande)
Le surcoût est de 10-15% et ne disparaitrait pas ou très peu car il est du principalement au surplus d'isolant et de qualité thermique des éléments (ouvertures notamment...).
Ce surcoût sera très largement amorti par une baisse proportionnelle de la surface construite. Ce qui est d'autant mieux sur le plan environnemental/énergétique.

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Re: achat 2013 ?

#22 Message par toto78 » 04 janv. 2013, 12:54

Retours visites :

- maison en état nickel mais à servitudes rédhibitoires. Vendeur femme seule (séparation ?)
- maison mal finie et sale. Façade nord et véranda est. :?
- maison peu agréable et bourrée d'ouverture au nord et à l'est. Situation vendeur : séparation.
- maison en état minable, pas trop bien conçue. Le vendeur ne souhaite pas faire des travaux ni baisser davantage car acheté 320 k€ il y a 6 ans et n'arrive pas à vendre à 260 k€. Visiblement il a vécu dans un taudis. :|
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Re: achat 2013 ?

#23 Message par caroline77 » 04 janv. 2013, 12:59

Tu cherches dans quel coin ? Ce serait intéressant d'avoir les liens des maisons déjà visitées.

Indécis
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Re: achat 2013 ?

#24 Message par Indécis » 04 janv. 2013, 13:01

toto78 a écrit :Qu'est-ce qui ne va pas pour que tu casses ton vase ?
C'est la blague récurrente de Gugus.

Eh oui, depuis 2005, les forumeurs dénoncent une bulle immo en se moquant continuellement des acheteurs ...
Et là, un nouveau forumeur qui achète / veut acheter au point le plus haut d'après le forum ...
C'est de bonne guerre de la part d'un haussier convaincu.
vpl : "OUI les migrants violent beaucoup plus que les suédois".
vpl : "Indécis et Zoumana, je fais suivre vos messages à la DCRI, au service qui s'occupe des prédicateurs radicaux".

defrance69

Re: achat 2013 ?

#25 Message par defrance69 » 04 janv. 2013, 13:08

ignatius a écrit :
toto78 a écrit :Maison. Plutôt ancienne mais bien foutue comme une déesse.
ah ok, une cougar quoi :mrgreen:
on parle immo ici, pas bagnole
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Re: achat 2013 ?

#26 Message par cashisking » 04 janv. 2013, 13:32

toto78 a écrit :acheté 320 k€ il y a 6 ans et n'arrive pas à vendre à 260 k€.
Booming !

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Re: achat 2013 ?

#27 Message par toto78 » 04 janv. 2013, 14:22

caroline77 a écrit :Tu cherches dans quel coin ? Ce serait intéressant d'avoir les liens des maisons déjà visitées.
Tu voudrais pas non plus que je dise devant tout le monde que je ne sais pas faire une vinaigrette. :wink:
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Re: achat 2013 ?

#28 Message par caroline77 » 04 janv. 2013, 15:00

C'est intéressant de causer d'immobilier avec toi, dis-donc :shock:

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Re: achat 2013 ?

#29 Message par Crapaud » 04 janv. 2013, 15:51

toto78 a écrit :
caroline77 a écrit :Tu cherches dans quel coin ? Ce serait intéressant d'avoir les liens des maisons déjà visitées.
Tu voudrais pas non plus que je dise devant tout le monde que je ne sais pas faire une vinaigrette. :wink:
Sans aller jusque là, vous pourriez déjà donner au moins la région dans laquelle vous cherchez, ce sera plus constructif pour tout le monde. Vu votre pseudo, je pense aux Yvelines, mais il reste des différences immenses entre Versailles et Mantes la jolie... Je ne pense pas que votre anonymat sur le forum soit menacé ni que les membres de bulle immo vont se rassembler chez vous pour du projet X si vous donnez simplement le nom d'une ville...
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Re: achat 2013 ?

#30 Message par FoX » 04 janv. 2013, 16:23

Indécis a écrit :
toto78 a écrit :Qu'est-ce qui ne va pas pour que tu casses ton vase ?
C'est la blague récurrente de Gugus.

Eh oui, depuis 2005, les forumeurs dénoncent une bulle immo en se moquant continuellement des acheteurs ...
Et là, un nouveau forumeur qui achète / veut acheter au point le plus haut d'après le forum ...
C'est de bonne guerre de la part d'un haussier convaincu.
Sauf qu'il n'est pas haussier. :wink:
Liste d'ignorés : "Ahsoka Tano", "Shermann", "Nuwanda", "Manudesol", "maxihome", "12°5".

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Re: achat 2013 ?

#31 Message par toto78 » 04 janv. 2013, 18:06

manucosto a écrit :
Crapaud a écrit :
toto78 a écrit :
caroline77 a écrit :Tu cherches dans quel coin ? Ce serait intéressant d'avoir les liens des maisons déjà visitées.
Tu voudrais pas non plus que je dise devant tout le monde que je ne sais pas faire une vinaigrette. :wink:
Sans aller jusque là, vous pourriez déjà donner au moins la région dans laquelle vous cherchez, ce sera plus constructif pour tout le monde. Vu votre pseudo, je pense aux Yvelines, mais il reste des différences immenses entre Versailles et Mantes la jolie... Je ne pense pas que votre anonymat sur le forum soit menacé ni que les membres de bulle immo vont se rassembler chez vous pour du projet X si vous donnez simplement le nom d'une ville...
Vu le profil, je mise sur un 4 pièces à Parly 2.

Edit: j'avais mal lu la file.
Je corrige, si c'est une maison, c'est un pavillon bof bof aux Mureaux.
Parly 2 ? Ça doit douiller grave. Et ma femme ne porte pas de manteau de fourrure. :twisted: :arrow:
bof bof
Tu ne jugeras point mon fils.
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Re: achat 2013 ?

#32 Message par Crapaud » 04 janv. 2013, 18:56

toto78 a écrit : 1) je suis en capacité d'acheter, mais est-ce le moment d'attendre encore ?
2) privilégiez le neuf pour bénéficier de la RT2012, et viser le long terme au prix de se retrouver excentré et de participer à l'étalement urbain ?
3) réduire la durée du prêt (12 ans au lieu de 15) ou la mensualité (1000 au lieu de 1200) ? Ou prendre durée max, mensualité min ?
4) le crédit la bricole propose un PTZ de 10k€ à condition de devenir sociétaire. Qu'en penser ?
Sérieusement, comment voulez-vous qu'on donne un avis sur le point 1) si on n'a pas la moindre idée de la localisation du bien recherché? Entre les coins où la baisse est franchement entamée et Paris, où on est au tout début de la baisse, il y a un écart énorme. Vu le budget et le bien, on se doute que c'est pas en première couronne de la Région Parisienne. Et c'est tout ce qu'on peut déduire: votre budget et votre projet peuvent aussi bien aller à n'importe quelle grande ville de province, dont les situations peuvent être très différentes. Ca n'a pas de sens de répondre qu'attendre est une stratégie gagnante sur l'ensemble du territoire.
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Re: achat 2013 ?

#33 Message par franckyfranck » 04 janv. 2013, 19:26

Prévoyez vous de garder le bien longtemps ? Si vous savez que vous risquez de devoir démaénager dans moins de 5 ans (copine, enfant, chien, ...) alors la location est une bonne idée sauf à vouloir vous lancer dans l'investissement locatif. Sur 10 ans, il est plus que probable que vous ne perdiez pas d'argent (ca va baisser puis ca va remonter).

Avantage : Vu votre profil emprunteur vous ne craignez pas le négative equity. C'est important.

Mais le conseil le plus important c'est gare à l'emplacement. Et donc neuf oui, si proche du centre ville et bien plaçé dans un quartier avec des commerces, sinon il vaut mieux de l'ancien. Le neuf perdra son statut de neuf en 10 ans et il te restera une localisation pourrie. Et bien sur de ne pas faire ce projet dans une ville sinistrée ou en voie de le devenir.

Localisation pourrie signifie bien difficile à louer (on accepte d'être proprio au prix d'une localisation pourrie, mais on acceptera pas d'y être locataire à moins d'y être contraint). Or, si tu as une mutation pro ou autre, la location est souvent un bon plan de sortie. Tu trouve une agence ils te mettent un locataire et il payera une bonne partie de ton crédit (ce qu'il te payera sera largement supérieur à tes intérêts donc tu sera gagnant). Plus l'alea "location" arrives tard plus tu as même une chance que ton loyer te paie complétement ton crédit (même si avec un crédit sur 10 ans c'est plus chaud).

Localisation pourrie signifie facture d'essence, galére de garde de gosses et d'activité pour les gosses. La facture d'essence pour le coup c'est vraiment du fric jeté par les fenêtres. C'est la taxe "cambrousse".

Si c'est de l'ancien prendre du "à rénover" vaut le coup car il y a une grosse décote et tu fais donc une plus value importante à la réno (ca paie parfois les frais de notaires).

Sinon les taux de crédits étant très très bas je garderai des liquidités en négociant une abscence de pénalité de remboursement anticipé. Comme ca si tu as un autre projet à l'avenir tu peux arriver avec les liquidités qui vont bien mettre le premier bien en location et avoir un apport qui fera plaisir à ton banquier. Avec un premier bien à moitié remboursé (transformable en invest locatif) et un accord pour le second, le banquier est en général très gentil. D'ici la les taux auront surement remonté donc tu y gagnera. Si a un moment tu as trop de liquidité et pas de placement avec un bon rendement ou les mettre, tu fais un remboursement anticipé.

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Re: achat 2013 ?

#34 Message par toto78 » 04 janv. 2013, 19:53

Oui je suis d'accord avec tout ça. J'ai bien conscience du facteur clé qu'est l'emplacement.
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Re: achat 2013 ?

#35 Message par toto78 » 04 janv. 2013, 20:40

2 AI différents. L'un me demande mon budget : 250k€. Il me dit j'ai un bien à 340 k€, on peut le faire descendre :shock:. Un autre connaissant mon budget de 250k€ me dit - j'ai un bien là pour vous. Je lis à haute et étonnée voix le tarif 370 k€, il me dit : non ne regardez pas le prix. :shock:
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Re: achat 2013 ?

#36 Message par Gei » 04 janv. 2013, 21:08

De la duplicité des AI en fonction de s'ils s'adressent aux acheteurs ou aux vendeurs...

Et les maisons correspondantes sont corrects ?

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Re: achat 2013 ?

#37 Message par toto78 » 04 janv. 2013, 21:14

Aussi de la dissonance entre le prix estimé vendeur et estimé AI...
Maisons en question pas vues.
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Re: achat 2013 ?

#38 Message par Fluctuat » 05 janv. 2013, 16:52

franckyfranck a écrit : Sur 10 ans, il est plus que probable que vous ne perdiez pas d'argent (ca va baisser puis ca va remonter).
heu, comment dire, sans boule de cristal j'éviterais d'affirmer que le cycle baissier - déjà bien entamé dans certains coins-sera absorbé dans 10 ans - ça peut repartir dans deux ans comme dans trente, en fonction de la fiscalité démographie, du coin... Ce n'est pas que je déconseille l'achat, mais je crois qu'en la matière il faut avoir conscience que l'on fait toujours un pari. Ceux qui ont acheté en 91 à Paris et revendu en 2000 y ont, pour ceux qui avaient acheté "haut", perdu des plumes. Quant à l'option location, cela dépendra aussi du gouvernement, de la limitation des loyers, des obligations de rénovation et de la fiscalité.

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Re: achat 2013 ?

#39 Message par toto78 » 18 janv. 2013, 19:03

Retours visites :

- 290 k€. Maison mal fichue, agrandie, sous-sol aménagé, beaucoup de pièces mais que des petites pièces : genre petit séjour, petite cuisine et une ribambelle de chambres à tous les étages. Avec une antenne téléphone sur la maison d'à côté. :twisted: :twisted: :twisted: Pour moi ça ne vaut donc quasi rien. Malheureusement ceux qui l'achèteront ne verrons pas le problème.
- 330 k€. Maison trop près d'une route, refaite mais pas avec goût. L'état global est bon mais ne fait pas envie. Encore un multi-propriétaire qui curieusement va aller habiter dans un autre de ses biens. Tiens tiens...
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Re: achat 2013 ?

#40 Message par Le_Phalang » 19 janv. 2013, 14:15

Pour le moment t'es plus un touriste qu'un acheteur c'est ca ?
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Re: achat 2013 ?

#41 Message par toto78 » 19 janv. 2013, 14:18

Non cette expression est insensée pour moi, je ne me déplace pas si je n'ai pas l'espoir de trouver ma future maison.
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Re: achat 2013 ?

#42 Message par Le_Phalang » 19 janv. 2013, 14:37

Mais donc, tu te sens prêt à l'achat à l'heure d'aujourd'hui ?

( N'y voit aucun jugement de ma part, moi je ne suis pas prêt ! )
Si tu veux t'assoir sur le trône, faudra t'assoir sur mes genoux.

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Re: achat 2013 ?

#43 Message par toto78 » 19 janv. 2013, 14:40

Oui. Mais ça ne veut pas dire que je ne vais pas attendre. J'attends depuis longtemps. Ça a baissé. Et il y a un arbitrage à faire entre le moment opportun dans sa vie et le moment optimal économiquement. Quand je vois les AI me proposer des visites jusqu'à 370 k€ alors que j'ai donné mon budget de 250k€... Quand je vois toutes les annonces qui ont au moins un an d'ancienneté avec certaines qui affichent -30% dans les prétentions ; et bien je me dis que je peux envisager de m'installer. Cela dit pour l'instant aucune visite ne m'a donné suffisamment envie pour que je fasse une proposition. Je suis tellement à des années-lumière des gens qui rêvent d'un pavillon, qui me font penser à des parvenus, et j'ai l'esprit un peu nomade aussi, du coup cela n'aide pas...
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Re: achat 2013 ?

#44 Message par Le_Phalang » 19 janv. 2013, 14:47

Ouai je suis dans le même cas que toi avec peut être un degré de confiance en moins, faudrait que je trouve THE appartement à un prix qui pourrait correspondre a mon taux d'endettement sur 15ans. Pas gagner pour le moment :lol:
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Re: Mon achat 2013 ?

#45 Message par toto78 » 03 févr. 2013, 09:37

Je me suis fait la réflexion qu'à trois AI à qui j'ai parlé de prix exorbitants, j'ai eu la même réponse.

- Les trois : "Ah c'est fini ça. En effet vers 2005-2006-2007, les prix sont montés à des prix déraisonnables, mais maintenant les prix sont revenus à des prix raisonnables." -
- moi : "Mais ça va encore baisser"

- AI n°1 : "Les prix sont montés à des prix déraisonnables, mais maintenant les prix sont revenus à des prix raisonnables."
- AI n°2 : "Ça peut encore baisser un petit peu, mais il faut profiter que ça a bien baissé, et aussi des taux qui sont bas. Mais c'est vrai qu'il y a la crise".
- AI n°3 : "Ça peut encore baisser un petit peu, mais il faut profiter que ça a bien baissé, et aussi des taux qui sont bas".

C'est un peu comme les gens qui disent le cours de l'action est bas. A chaque fois ça m'inspire que la phrase manque de repère temporel : bas par rapport à hier, oui mais par rapport à demain...
Modifié en dernier par toto78 le 03 févr. 2013, 09:43, modifié 1 fois.
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Re: Mon achat 2013 ?

#46 Message par toto78 » 03 févr. 2013, 09:42

Retour visite : encore un AI qui me dit "vous pouvez faire une proposition plus basse, il y a moyen."
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Re: Mon achat 2013 ?

#47 Message par pimousse » 03 févr. 2013, 09:43

Et dans les années 90 quand ça baissait ils devaient tenir exactement le même son de cloche : vous comprenez ça a bien baissé mais c'est fini, ça va plus baisser beaucoup, il est préférable de mettre vos mensualités dans de l'achat plutôt que des loyers, etc, etc

Toujours pareil: va demander à un poissonnier si son poisson est frais
Voyagez amplement moins cher que le train avec checkmybus : comparateur de car longue distance, par exemple lyon-bordeaux pour 19 euros au lieu d'environ 150, le covoiturage avec karzoo ; covoiturage-libre ; laroueverte ; blablacar ; wetruck ; leboncoin

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Re: Mon achat 2013 ?

#48 Message par Gustave de Nancy » 07 mars 2013, 11:51

Alors toto
Pas de news de visites ?
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Re: Mon achat 2013 ?

#49 Message par toto78 » 11 mars 2013, 21:07

Gustave de Nancy a écrit :Alors toto
Pas de news de visites ?
Il faut laisser du temps au temps.
Le problème c'est que plus je visite les maisons à vendre plus j'aime celle dans laquelle je suis en loc.
Et plus je visite, plus je me retrouve tel qu'en moi-même : j'aime pô ça l'immo. Ça vieillit son homme. Encrouté dans ses travaux. Un gars qui m'a fait visité m'a parlé de sa gouttière, sa terrasse, ses voisins, ses normes, ses factures, ses tout-à-l'égout, ... Il ne manquait que le taille-haie, la tondeuse, le iench, et ... l'anti-dépresseur. Sans parler des retraités qui ont la cuisine intégrée des années 70, le carrelage des années 70, le papier peint des années 70, le simple vitrage des années 70. Mais attention : la chaudière a moins de 10 ans et elle fonctionne très bien ! Et bien sûr les prétentions des années 2010.
En plus il paraît que le marché est baissier, et que l'on gagnerait à attendre. Mais ne le répète pas. Il ne faudrait pas que ça s'ébruite et que tout le monde en même temps fasse se redresser la pente. En tout cas le temps est maussade pour les AI, moultes agences qui ferment à tour de bras, ce que l'on entend dans les médias mais que je vérifie bel et bien par moi-même. Je ne sais pas si toi tu es sur la sellette, mais gaffe ça vient d'un coup.
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Re: Mon achat 2013 ?

#50 Message par guams » 11 mars 2013, 21:20

J'avais loupé un truc :shock:

Gugus est AI??

Et même sentiment que toi après moultes visites: j'aime po l'immo non plus

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