Dois je payer la commission de l'AI ? nego 580 k€-> 275 k€

[Valeupou]

Bonjour,
Je dois signer un compromis dans 15 jours pour une maison.

Rappel :

La maison a été proposée a 580k en 2011 (prix délirant !) Visitée a ce prix avec un agent immo du 21eme siècle qui m'a fait signer un bon (je ne sais plus ce qui est inscrit dessus)
un an plus tard elle etait a 380k
Depuis 6 mois elle est a 315k en PAP, et je l'ai revisitée en PAP a ce prix et conclu l'affaire en négociant avec les vendeurs a 275 net vendeur.

Les vendeurs ont signalé la future vente a l'AI qui me demande sa commission si on signe...

Du coup, ca rajoute 15000 euros pour rien, car il n'a vraiment servi a rien. Je veux dire que je n'ai pas le sentiment d'abuser en essayant de ne pas payer.

Je lui ai demandé de me faire parvenir copie du bon de visite et du mandat de vente afin de le faire lire a mon notaire. Il s'est montré menaçant, et dois me les faire parvenir, en disant que je lui devais les 15.000 euros. Mais en attendant, je me pose des questions.

Voila qu'en pensez vous ?
Merci

[Sceptique]

Je lui ai demandé de me faire parvenir copie du bon de visite et du mandat de vente afin de le faire lire a mon notaire. Il s'est montré menaçant, et dois me les faire parvenir, en disant que je lui devais les 15.000 euros. Mais en attendant, je me pose des questions.

La commission est due par le vendeur, pas l'acheteur.

Elle s'impute sur le prix de vente. Si les vendeurs ont cru bon de signaler la vente, c'est leur connerie.

[harmakhis]

il me semble que non les bons de visite c'est limite hors la loi et abusif sur certains points
il me semble avoir lu un topic la dessus et la meme question mais je me souviens plus si le gars
avait trouvé moins cher avec un AI différent ou en direct avec le vendeur.

[lecriminel]

paye-le, c'est un excellent professionnel qui fait des estimations precises. La France a besoin de son cerveau.

[Lorenz]

Dis-lui que tu ne dois rien, mais que s'il pense être dans son bon droit, il n'a qu'à t'assigner en paiement. Evidemment, si sa demande n'est pas fondée, tu auras droit à des dommages-intérêts.

C'est du bluff. Il ne fera rien, et surtout ne jamais oublier : "C'est celui qui demande qui doit prouver son droit". En faisant monter un peu la pression, en général elle retombe toute seule !

Utile aussi : refuser la discussion téléphonique, exiger de sa part un écrit. Là aussi, beaucoup se dégonflent !

[immo:(]

Source : http://www.acheter-louer.fr/fiches-prat ... visite.htm

Peut-on acheter un bien directement au particulier malgré un bon de visite ?

Étant donné que la loi Hoguet ne donne aucune valeur juridique au bon de visite, rien n'empêche légalement l'acheteur ayant signé le document lors d'une visite avec une agence immobilière, de négocier directement avec le propriétaire et de conclure la vente. Et cela, sans rémunérer l'agence immobilière qui dispose d'un mandat non exclusif.

La situation est cependant différente lorsque le propriétaire a signé un mandat exclusif avec l'agence immobilière. Le caractère exclusif de l'accord confie à une seule et unique agence la vente du logement. Selon les clauses définies dans le contrat, le propriétaire serait donc dans l'impossibilité de conclure la cession de son bien.

Il faut toutefois remarquer que le mandat exclusif est limité dans le temps, et que sa durée de validité doit être mentionnée dans le contrat. Le propriétaire peut résilier un mandat exclusif, 3 mois après sa signature, en avertissant l'agence par lettre recommandée avec accusé de réception. La résiliation sera alors effective 15 jours après la réception de la lettre par l'agence immobilière.

Je dirais non donc surtout vu la date (un an ou plus non?) de signature du bon de visite (sauf si mandat exclusif). Dans ce cas, il faut s'arranger avec le vendeur pour qu'il le résilie.

[maud lepage 75]

que dalle pour l'AI

[guams]

De toute manière, cela ne concerne que le proprio, c'est à lui de s'en démerder

[slash33]

Retrouve la jurisprudence qui fixe à 6 mois la durée de validité maximale du bon de visite et renvoie lui le tout dans les dents.
Et s'il insiste tu lui indiques que tu demanderas la prise en charge des frais d'avocat ainsi qu'une indemnité compensatoire au prorata du temps passé depuis l'émission de ce bon de visite. S'il revient c'est un ***.

[guams]

De toute manière, cela ne concerne que le proprio vendeur, c'est à lui de s'en démerder

[Valeupou]

Je sais qu'il va les demander au vendeur, mais s'il les demande, le vendeur ne souhaite plus signer à ce prix, et le vendeur souhaite donc être informé avant de signer.
En terme de jurisiprudence, il y a de tout en la matière..
Je dois donc régler ce problème avant la signature du compromis.

Le mandat dit ceci :

Le vendeur s'interdit de traiter avec une personne ayant visité le bien, dans un délai de 12 mois à compter de l'expiration du mandat.

historique :

Les vendeurs signent un 1er mandat de vente pour 1 an (juin 2010 a juin 2011). On visite en mai 2011.
Donc a compter de mai 2012, on a plus rien a voir avec l'AI. On est ok ??
On va signer en mars 2013. Donc on est clairement bon !!!

Sauf qu'ils ont renouvelé le mandat de vente 2 fois.. avec cette même agence pour 2011/2012, puis 2012/2013...
Est ce que du coup le délai est reporté avec chacun des mandats ? ou est ce que chaque mandat est indépendant ?
L'AI demande sa com en disant que le mandat actuel va jusqu'en mai 2013.. et que donc jusqu'en mai 2014 je peux pas passer sans lui.

Moi j'argumente que non, vu que le mandat qui me concerne est celui qui courrait lors de ma visite avec l'agence en 2011, pas les suivants.

Vous me suivez ??

[slash33]

Tu n'es pas responsable. C'est le vendeur qui est en tort. Mais par contre il est possible qu'il décide de poursuivre en justice vu ce que tu dis.

[Valeupou]

Oui, mais le vendeur ne vend plus s'il doit payer l'AI, donc je suis quand même bien obligée de me pencher sur la question et d'avoir de quoi argumenter !

[slash33]

Prends contact avec un avocat spécialisé.

[Valeupou]

C'est prévu mais j'aurais aimé avoir des retours, je pense que c'est un cas fréquent.

[slash33]

Il te faut le contenu exact du bon de visite que tu as signé.

Il y a apparemment eu des changements en la matière, comme dans ce jugement récent:
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/juri ... e-483.html

[P4T]

Mandat exclusif ou pas ??

J'ose espérer que non vu la longueur de la vente...

Si exclusivité totale, alors il faut que le proprio révoque l'agence, vous pouvez signer 15 jours après.
Si pas d'exclusivité, dis à l'agent de prendre son bon de visite, de le tailler en pointe et de se le mettre bien profond...

Demande à l'agent si le bon de visite d'interdit à vie d'acheter la maison sous peine de lui verser une commission ??
Il a des droits d'auteurs sur la baraque ?

Si la vente échoue a cause de lui, tu l'attaques en justice

[slash33]

J'ai trouvé la dernière jurisprudence en la matière amha:

http://www.courdecassation.fr/jurisprud ... 11594.html

Et une autre référence de 2009:
http://www.jurisprudentes.net/Jurisprud ... isite.html

[slash33]

La loi dispose également, en son article 7, que sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

je pense qu'il l'a bien profond ce qui ne m'étonne guère.

[slash33]

A - Le droit à rémunération de l’agence ou la sécurité du statut

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée par l’ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 et par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, a réglementé l’exercice des activités d’entremise définies en son article 1 comme celles des personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, notamment à l’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location, d’immeubles bâtis ou non bâtis.

La loi dispose également, en son article 7, que sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

Fixant les conditions d’application de la loi, le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, modifié par le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, prévoit notamment, en son chapitre VII, sous l’intitulé les conventions prévues par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 :

- article 72 : Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut négocier ou s’engager sans détenir un mandat préalable délivré à cet effet par l’une des parties.

Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l’article 73.

- article 73 : Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission que celle dont les conditions de détermination sont spécifiées dans le mandat.

Le mandat doit préciser si la rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties.

Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire.

- article 78 : Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

[Des exceptions à cette règle sont énoncées, mais il n’apparaît pas qu’elles concernent les faits de l’espèce rapportée].

Il résulte de ces textes un dispositif particulièrement contraignant, en la forme comme au fond, et ce d’autant plus qu’est en général attribué à la loi du 4 janvier 1970 et au décret du 20 juillet 1972 un caractère d’ordre public qui fait en principe obstacle à la réclamation à qui que ce soit, par l’agence, de rémunérations autres que celles stipulées dans le mandat et l’engagement des parties (4).

1) les conditions relatives à la désignation du débiteur de la rémunération

a) conditions de forme

"Le titulaire de la carte professionnelle" (pour ce qui nous concerne, l’agence) doit veiller à ce qu’il soit mentionné dans le mandat et dans l’engagement des parties, laquelle de celles-ci aura la charge de sa rémunération, et ne peut réclamer quoi que ce soit qui n’est pas stipulé dans ces documents.

En l’espèce, l’arrêt énonce (p. 2, § 1er de la motivation) que le vendeur a donné à l’agence "mandat de vendre moyennant le prix de 2 600 000 frs commission comprise (soit 2 470 000 frs net vendeur)", ce que la cour d’appel a de toute évidence souverainement interprété comme une mise de la commission, à la charge du vendeur (ibid. arrêt, p. 4, dernier §).

Il semblerait que la seconde condition que doit remplir l’agence pour prétendre à sa rémunération, à savoir la mention de celle-ci, en, outre, dans l’engagement des parties, n’ait pas eu, au cas d’espèce, et pour cause, à s’appliquer, l’ "engagement des parties" s’entendant, au vu notamment de l’article 73, dernier alinéa, du décret du 20 juillet 1972, comme la convention conclue entre le vendeur et l’acquéreur, mais constatée par acte authentique.

Par ailleurs, il est permis de s’interroger, par rapport à la solution du pourvoi en cours, et au vu de l’arrêt de cassation rendu dans cette affaire par la première chambre civile, le 27 avril 2004, sur la portée de l’interdiction faite par l’article 73 du décret, à l’agence de demander ni recevoir, même indirectement, des commissions ou des rémunérations d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.

Cette interdiction est-elle de droit étroit, ou est-elle susceptible d’une interprétation large ?

En d’autres termes, réclamer un montant de dommages-intérêts égal au montant de la commission éludée (voir arrêt, p. 2) équivaut-il à demander indirectement une commission ou une rémunération aux acquéreurs dont rien ne permet de retenir en l’espèce qu’ils étaient tenus contractuellement de payer, de sorte que la formule décisive du premier arrêt de la Cour de cassation "alors que la commission n’était pas due par les acquéreurs " pourrait se trouver secondée ou confortée dans le texte mentionné supra, du reste visé dans l’arrêt de cassation ?

b) conditions de fond : à qui incombe la rémunération ?

Dans la pratique des affaires telle qu’elle peut transparaître dans la plupart des espèces ayant donné lieu à litige, le mandat est un mandat de vente ou de recherche d’un acquéreur. Mais, le mandat de vente peut se compléter avec un mandat de recherche d’un immeuble en vue de l’acquérir (par ex. Civ. 1ère, 15 mai 2002, n° 00-14.897), étant observé que la licéité de la détention par un agent immobilier de deux mandats, l’un émanant du vendeur, l’autre de l’acquéreur, a été reconnue en jurisprudence (5), et du reste n’est que l’application du 2ème alinéa de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972.

Dans le cas, par exemple, et quoique ce soit plus rare, de mise de la commission à la charge de l’acquéreur, tant par le mandat que par l’engagement des parties, la première chambre civile a statué le 7 juillet 1992 selon la logique voulue par les textes (n° 89-16.693, JCP 1993, II, 173, note L. Leveneur et obs. C. Barberot, AJDI 2002, p.406), la Cour de cassation approuvant une cour d’appel d’avoir condamné les acquéreurs à payer sa commission à l’agence, après avoir relevé qu’il avait été stipulé, tant dans le mandat que dans l’acte de vente, que la commission serait à la charge des acquéreurs.

En revanche, selon la même logique, dans l’hypothèse où le vendeur mandant a prévu, dans le mandat, que la commission serait payée par l’acquéreur, sans que ce dernier se soit engagé sur ce point dans l’acte de vente, la première chambre civile, le 3 avril 2002 (Bull., I, n° 103) a cassé un arrêt qui, pour condamner l’acquéreur à payer un solde de commission à l’agence, avait retenu qu’en signant le bon de visite, l’acquéreur reconnaissait avoir été informé des conditions de vente, et notamment de la clause du mandat mettant la rémunération de l’agence à sa charge ; que cette clause s’imposait à lui dès lors qu’il réalisait la vente ; les motifs de la censure étant qu’en statuant ainsi, en fondant l’obligation de l’acquéreur au paiement de la commission sur le mandat et le bon de visite alors qu’il résulte des productions que le contrat de vente ne contenait aucune mention relative à la commission, la cour d’appel a violé les textes susvisés [les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972].

Les premières références de jurisprudence permettent de s’apercevoir que, spécialement, en matière d’entremise où la prestation du professionnel est d’ordre incorporel ou immatériel et lorsqu’elle n’est due qu’après son aboutissement, grande est la tentation pour le bénéficiaire de se dispenser d’en payer le prix. A cet égard, la Farce de Maître Patelin reste d’une portée universelle...

Il est donc de pratique relativement courante que le mandat prévoit, comme l’y autorise l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 (voir supra) une indemnité compensatrice forfaitaire en cas de manquement à ses obligations par le mandant : dès lors que le vendeur savait que l’acquéreur avait visité le bien par l’intermédiaire d’une agence en raison du mandat existant, et que celle-ci n’a commis aucune faute, une cour d’appel a légalement justifié sa décision de condamner le vendeur au paiement de l’indemnité compensatrice : Civ. 3ème, 5 avril 1995, (n° 93-17.544).

2) les conditions relatives à l’exécution du mandat par l’agence

L’agence dont les obligations sont d’autant plus rigoureuses, au sens de l’article 1992 du code civil, qu’elle reçoit un salaire de son mandataire, "doit exécuter la mission qui lui est confiée avec diligence, compétence et remplir son devoir de conseil tant vis-à-vis de son mandant que vis-à-vis des tiers" (6). Au nombre de ses obligations, figure celle de rechercher un acquéreur ou un vendeur et par définition, de leur présenter le bien (7). Dans quelles conditions cette "mise en relation" est-elle susceptible d’ouvrir droit à commission ? Est-elle susceptible d’être mise en échec par les incidences de la durée du mandat ?



a) droit à commission et exécution du mandat

La jurisprudence reconnaît aux agences un véritable droit à rémunération dès lors qu’elles ont mis le vendeur et l’acquéreur en rapport, notamment par la visite des lieux (8), même si sont intervenus d’autres mandataires, concurrents ou non. Ainsi, la Cour de cassation a-t-elle jugé que lorsque les conditions en sont remplies, l’agent immobilier a droit à sa rémunération même s’il n’a pas assisté à la signature des contrats (Civ. 1ère, 13 juin 1984, Bull., I n° 192).

Dans une affaire où le vendeur mandant avait évincé l’agence, la première chambre civile a rejeté le pourvoi, approuvant la cour d’appel de condamner le vendeur à payer la commission après avoir relevé qu’ une lettre du notaire établissait que le jour de l’acte, l’acquéreur l’avait informé de ce qu’il avait déjà visité l’immeuble par l’intermédiaire de l’agence. (Civ. 1ère, 17 novembre 1993, Bull., I n° 323).

Récemment, dans une affaire où une cour d’appel avait condamné des vendeurs, qui avaient mandaté plusieurs agences, à payer la commission à l’une d’elles ayant selon l’arrêt, eu un rôle déterminant dans la réalisation de la vente, la première chambre civile a cassé cette décision au visa de l’article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970, en retenant qu’en se déterminant ainsi, tout en constatant que [les vendeurs] avaient également donné à un autre agent immobilier mandat de vendre ces mêmes biens et que la vente avait été "réalisée" avec ladite agence, la cour d’appel n’a pas tiré de cette constatation les conséquences légales qui en découlaient (Civ. 1ère, 15 mai 2007, Bull., I, n° 06-13.988).

La Cour de cassation retient dans son visa que lorsqu’une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n’est tenue de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, et cela même si l’acquéreur lui avait été présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente.

b) droit à commission et durée du mandat

Alors qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 (v. supra), les mandats qui ne sont pas limités dans le temps sont nuls, quelle est l’incidence, sur le droit à commission, de l’arrivée du terme du mandat après que l’agence a mis le vendeur et l’acquéreur en présence, mais avant la passation de l’acte authentique (9) ? Cette question est directement en rapport avec le présent pourvoi compte tenu du libellé de la première branche : la Cour de cassation a déjà eu à la trancher en termes identiques, qu’il s’agisse, d’une part, d’une commission prévue par un mandat donné par le vendeur ou d’une commission prévue par un mandat donné par l’acquéreur, et d’autre part de l’application pure et simple de la responsabilité contractuelle ou d’une clause prévoyant une indemnité compensatrice forfaitaire en cas de manquement à ses obligations par le mandant :

Ainsi par exemple, la première chambre civile, par un arrêt du 8 juillet 1994 (Bull., I, n° 234, p. 171) a cassé, pour violation de la loi, une décision de cour d’appel ayant refusé le paiement de sa commission à l’agence, par le vendeur mandant, au motif que les acquéreurs ayant visité le bien pendant la période d’effet du mandat, révoqué depuis neuf mois, avaient conclu avec le vendeur par l’intermédiaire d’une autre agence : Vu l’article 6 de la loi n° 70 - 9 du 2 janvier 1970 ; Attendu qu’il résulte de ce texte que lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier.

Selon certains commentateurs, cet arrêt consacre un "véritable droit à commission de l’agent immobilier lorsqu’il a fait visiter le bien et se trouve finalement exclu de l’opération, le vendeur ayant décidé de traiter directement avec l’acquéreur", ce droit à commission étant reconnu par le biais d’une "présomption" (10).

On peut citer dans le même sens, émanant de la première chambre civile, un arrêt de rejet du 17 novembre 1993 (Bull., I, n° 323) sur le même fondement, énoncé en tête de la réponse, ou encore un arrêt de cassation dont le visa est identique, du 14 novembre 2000 (11), dans une affaire où la vente s’était effectivement conclue dix-neuf mois après la visite, qui avait eu lieu pendant la durée du mandat, le conclusif énonçant qu’en se déterminant ainsi, alors que l’agent immobilier avait fait visiter l’immeuble à l’acquéreur pendant la durée du mandat, la cour d’appel a violé le texte susvisé [l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970].

Lorsque le droit à rémunération de l’agence est mis en échec, le statut, même s’il est mis au défi, pourra continuer de jouer pleinement son rôle entre le mandant et le mandataire ou entre le mandataire et le tiers consentant à le rémunérer. Si le défi provient d’un tiers qui n’y consent pas ou est complice du mandant désireux de ne pas respecter ses obligations, il importe de savoir si le droit à rémunération de l’agence pourra se transformer en droit à indemnisation, et on ne saurait trop insister, pour la méthodologie de l’exposé et de la recherche des solutions, sur cette distinction fondamentale entre droit à commission et droit à indemnisation, qui repose essentiellement sur le caractère contractuel ou délictuel du droit invoqué ou méconnu.





B - Le droit à indemnisation de l’agence : entre le statut et la voie délictuelle

En guise de transition : de la responsabilité contractuelle du mandant à la responsabilité délictuelle du tiers

L’action contractuelle en paiement de la commission est à la disposition de l’agence évincée, pourvu qu’elle soit titulaire d’un mandat prévoyant la prise en charge de sa rémunération par le vendeur ou par l’acquéreur, ou puisse se prévaloir à l’égard de l’un ou de l’autre, pareillement désigné, d’une clause prévoyant une indemnisation compensatrice forfaitaire. La Cour de cassation consacre dans ce cas une "présomption selon laquelle la vente est réputée avoir été conclue par les soins de l’agence" (12) . Le droit à rémunération de cette dernière est reconnu selon la formule des arrêts sauf circonstances ou fautes de l’agent immobilier (13). Ces exceptions, en toute hypothèse, ne concernent pas le débat actuel.

Plusieurs cas de figure peuvent se présenter :

- après avoir visité le bien pendant la période de validité du mandat, par l’intermédiaire de l’agence, l’acquéreur conclut la vente directement avec le vendeur sans faire intervenir l’agence à l’acte authentique, le mandant qui s’est engagé au paiement de la commission étant soit l’acquéreur soit le vendeur.

- autre cas de figure : le présupposé est que le mandat donné par le vendeur stipule que la commission sera à la charge de l’acquéreur qui n’accepte pas cette obligation, et s’entend malgré tout avec le vendeur pour passer l’acte authentique sans y appeler l’agence.

- il existe enfin un cas de figure particulier que les professionnels de l’entremise ont tenté, en vain, de rattacher au domaine contractuel : c’est celui dans lequel l’agence tient du vendeur un mandat non exclusif et qu’elle a tout lieu de craindre qu’un acquéreur auquel elle a présenté le bien, soit s’entende directement avec le vendeur, soit passe par un autre intermédiaire qui sera rémunéré quoiqu’ayant fait visiter le bien postérieurement : dans ce cas une certaine habitude, contestée par les associations de consommateurs, avait été prise d’inviter le client à souscrire un "bon de visite" dans lequel, reconnaissant avoir reçu de l’agence des informations qu’il ne possédait pas jusqu’alors, il s’interdisait de conclure la vente sans son intervention sous peine de devoir lui verser une somme généralement équivalente au montant de la commission.

Pour certains, le bon de visite serait un véritable mandat donné par l’acquéreur à l’agence, se substituant même à celui d’origine (14) (en dépit du formalisme très rigoureux, exposé supra, tel qu’il résulte de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972).

Si certains arrêts de la Cour de cassation avaient semblé adhérer à la thèse sur l’effet créateur de droit du bon de visite, cette jurisprudence est aujourd’hui abandonnée : à titre d’exemple d’arrêt censurant les juridictions du fond qui ont donné une portée contractuelle au bon de visite, on peut citer celui, de cassation, de la première chambre civile du 21 mars 1995 (n° 93-11.009) énonçant, au visa de l’article 7 de la loi n° 70- 9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72 - 678 du 20 juillet 1972, qu’en fondant sa décision sur l’engagement contenu dans le bon de visite, alors que l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

En l’espèce faisant l’objet du présent rapport : on doit observer sur ce point que, selon l’arrêt attaqué (p. 2, § 1) et le jugement (p. 4, § 9), la commission était due par le vendeur et les époux X..., certes sous un alias, avaient visité le bien pendant la période où l’agence était titulaire du mandat : autant d’éléments qui, normalement, auraient permis de réclamer la commission au vendeur.

Dès lors, et tel est bien le cas d’espèce, que l’agence entend se prévaloir à l’égard d’une personne dont elle n’a pas reçu de mandat, qui n’est donc qu’un tiers par rapport à elle, du préjudice lié à la perte de sa commission ou à la perte d’une chance de l’obtenir, elle devra envisager de recourir à l’action délictuelle pour demander des dommages-intérêts.

Est-ce pour autant -si l’on revient à l’enjeu du débat- que les juges, même enclins à suivre sa démarche parce qu’absente de la vente et non commissionnée, elle subit un préjudice occasionné par un acquéreur dont ils ont constaté la fraude, pourront apprécier la caractérisation de la faute (sur la question de la connaissance qu’avait son auteur) et le lien de causalité entre cette dernière et le dommage, indépendamment des considérations d’ordre public auxquelles obéit -ainsi qu’on l’a vu- cet ensemble à la cohérence duquel ils n’ont pas peu contribué à oeuvrer, que représentent les dispositifs combinés de la loi Hoguet et de son décret d’application ?

Si la règle inscrite à l’article 1165 du code civil selon lequel les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes fait obstacle à ce que le cocontractant victime se prévale du contrat pour en réclamer l’exécution à un tiers (en l’espèce, par exemple, de la part de l’agence, réclamer le paiement de la commission ou le bénéfice de la clause pénale à l’acquéreur ), il ne lui est pas interdit d’invoquer son inexécution du fait du tiers pour réclamer des dommages-intérêts (en l’espèce, de la part de l’agence victime, réclamer une indemnité) : une jurisprudence, désormais bien fournie, offre des exemples de condamnation, sur le fondement délictuel, de tiers fautifs par rapport à une relation contractuelle, et, plus précisément complices, mais avec connaissance (15) de la violation de la loi du contrat par un des cocontractants, notamment dans le domaine du droit de la concurrence ou de la propriété intellectuelle : ces décisions s’insèrent dans "un mouvement général de sévérité à l’égard du tiers complice" (16), qui est comme le pendant, au plan délictuel, de l’obligation d’exécuter les contrats de bonne foi, en passe, au plan du droit positif, de "sortir de sa léthargie" séculaire (17).

Par ailleurs, il n’est pas sans intérêt d’examiner les décisions rendues en la matière sous l’éclairage de celles ayant statué dans la situation inverse du tiers qui peut, désormais, sans avoir à prouver une faute détachable, invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (18) .

Dans l’espèce rapportée, le moyen porte sur deux éléments constitutifs du droit de la responsabilité qui sont contrôlés, selon des modalités variables par la Cour de cassation : la caractérisation de la faute à travers la connaissance du contrat par le tiers et le lien de causalité entre la faute et le dommage.



1) la connaissance du contrat par le tiers

Selon la première branche du moyen, l’arrêt serait privé de base légale en ce qu’il condamne les époux X... à payer à l’agence une indemnité représentant sa commission sans constater que [les époux X...] avaient connaissance de la clause du mandat prévoyant que cette commission était due même si la vente était conclue après l’expiration du mandat, avec un acheteur présenté par l’agence.

Le mémoire ampliatif admet l’existence d’une telle clause, mais objecte que rien ne démontre que les époux X..., alias Z... connaissaient le contenu du mandat et l’existence de la clause.

En effet, les époux X... avaient, dans leurs conclusions d’appel (p. 3, § 3) soutenu "qu’il n’était pas démontré ni même allégué qu’ils avaient connaissance que la commission était due y compris après l’expiration du mandat avec un acheteur présenté par l’agence".

La critique de la branche amène à se poser deux questions :

- la constatation de la connaissance de la clause du contrat dont l’inexécution est imputée au tiers est elle nécessaire pour caractériser la faute de ce dernier ?

- la clause avait-elle en l’espèce une portée au vu des règles du "statut" ?

a) la règle de la connaissance

Notre Cour, dans la plupart des espèces où est accueillie l’action, sur le fondement délictuel, d’une partie à un contrat contre un tiers en raison de l’inexécution, de son fait, du contrat, le plus souvent comme complice d’un cocontractant, utilise dans la réponse une formule faisant apparaître que ce tiers a agi avec connaissance : on observera d’ailleurs que cette condition qui, s’agissant du tiers complice d’une infraction (aux obligations contractuelles), est formulée dans des termes voisins de ceux qu’utilise le droit pénal en matière de complicité, se déclinera, au fil des arrêts, sous d’autres formes, comme sciemment, en connaissance de cause, en étant informé, etc...

- L’un des premiers arrêts -fréquemment cité- émane de la chambre commerciale dans une affaire où un brasseur reprochait à un négociant en boissons, lié à lui par un contrat d’exclusivité résilié et donc devenu un tiers, d’avoir approvisionné en bières des détaillants pareillement liés à ce brasseur par des contrats d’exclusivité, alors qu’antérieurement à la rupture de son propre contrat, il s’était employé à faire cesser, à son propre bénéfice et à celui du brasseur, des pratiques analogues, circonstance d’où résultait la connaissance par le négociant recherché des contrats des détaillants avec le brasseur : la Cour de cassation casse l’arrêt qui avait débouté le brasseur de ses demandes en énonçant, au visa de l’article 1382 du code civil : Qu’en statuant ainsi, alors que toute personne qui, avec connaissance, aide autrui à enfreindre les obligations contractuelles pesant sur lui, commet une faute délictuelle à l’égard de la victime de l’infraction (...) (19) .

- Un arrêt de la deuxième chambre civile est également à citer, dans une affaire où un écrivain, après avoir accordé à un éditeur un droit de préférence pour l’édition de ses ouvrages à venir, avait cédé le droit d’éditer un autre ouvrage à un autre éditeur : la Cour de cassation énonce que les juges du fond ont pu déduire que la responsabilité quasi-délictuelle [du second éditeur] était engagée pour avoir conclu en connaissance de cause une convention qui avait pour effet de priver [le premier éditeur] du bénéfice du droit de préférence sur l’oeuvre considérée, et pour avoir entrepris et poursuivi l’édition de cette oeuvre en dépit des avertissements reçus (20) .

- En matière de complicité d’un tiers pour violation de la garantie d’éviction par l’un des cocontractants, on peut citer un arrêt de la chambre commerciale du 4 mai 1993, dans une affaire où l’acquéreur d’un fonds de commerce de restaurant créé par le vendeur dans le même domaine que celui dans lequel ce dernier avait exploité un autre fonds de commerce de restaurant qu’il avait précédemment vendu, avait été assigné par l’acquéreur de ce premier restaurant en vue de la fermeture du second restaurant sur le fondement de la garantie d’éviction, la Cour de cassation énonce qu’ayant constaté que [l’acquéreur du second fonds de commerce] était informé de l’obligation légale de garantie pesant sur le vendeur [des deux fonds] à l’égard de [l’acquéreur du premier fonds], la cour d’appel a fait l’exacte application de l’article 1382 du code civil en retenant que l’acquisition du fonds de restaurant par l’intéressé dans de telles circonstances constituait à sa charge une faute délictuelle (...) (21).

- En matière de complicité d’un tiers pour violation d’une clause de non-concurrence, dans une affaire où des anciens salariés d’une société à laquelle ils étaient liés par un engagement de non-concurrence, avaient fondé une société exerçant une activité identique et dont ils étaient les cogérants, la chambre commerciale a cassé l’arrêt qui avait rejeté la demande de la société bénéficiaire de la clause de non-concurrence, en ce qu’elle était dirigée contre la société dont ses anciens salariés étaient mandataires sociaux, au motif qu’en statuant ainsi, alors que toute personne qui, sciemment, emploie un salarié en violation d’une clause de non-concurrence souscrite par ce dernier, commet une faute délictuelle à l’égard de la victime de l’infraction (22) Voir à ce sujet l’étude de M. le Conseiller référendaire Jérôme Betoulle : La distinction contrôle lourd/contrôle léger de la Cour de cassation. -Mythe ou réalité ? (JCP, édit. G, n° 41, 9 octobre 2002, I, 171). .

Toutes ces décisions sont significatives. Mais, l’arrêt qui précède est spécialement intéressant en ce qu’il énonce la condition de la connaissance de la clause inexécutée dans un conclusif de cassation. Mais pour autant, peut-on parler d’un contrôle de la Cour de cassation là où ne sont, à la connaissance du rapporteur, pas recensées des décisions de cassation pour absence de caractérisation de cette connaissance, étant au surplus précisé que les éléments de fait eux-mêmes d’où résulte la connaissance, d’ordre intellectuel et psychologique, ne semblent pas devoir être contrôlés ?

A supposer que la "connaissance" soit une exigence sans quoi la faute ne serait pas caractérisée, la doctrine a cru la voir infléchie dès lors qu’en matière d’embauche d’un salarié lié par une clause de non-concurrence, tant la chambre commerciale que la chambre sociale avaient paru reconnaître soit une obligation du nouvel employeur tiers responsable (23) de s’informer de la situation réelle du salarié, soit une obligation de ce dernier d’informer son nouvel employeur de l’existence de la clause, et ce en raison du risque pour celui-ci d’être recherché comme tiers responsable (24).

Ces deux décisions semblent pourtant être restées isolées, et tout récemment par exemple, la chambre commerciale a approuvé un arrêt de condamnation du tiers responsable en raison de sa participation active et consciente (...) à la violation du contrat : Com. 4 décembre 2007, n° 04-17.449, la même chambre commerciale ayant récemment énoncé que la preuve de la connaissance de la clause de non-concurrence incombe à celui qui se prévaut de l’existence d’une telle clause (25), ce qui nous ramène, ni plus ni moins, aux fondamentaux selon lesquels il appartient à la victime prétendue de prouver la faute -et celle-ci dans toutes ses composantes- de celui contre lequel elle agit.

Mais, en l’espèce, il importe tout autant de connaître la règle, qu’elle soit contractuelle ou légale, dont la connaissance par le tiers devait, selon le moyen, être recherchée.

b) la connaissance de la règle

S’agissant de l’existence d’une clause de la nature de celle qui est invoquée, les juges du fond se bornent à mentionner (arrêt, p.3, § 6) que l’agence "disposait d’un mandat non exclusif de vente" et (jugement, p. 4, §-8) que "les époux X... ont visité l’appartement avec l’agence à une époque où celle-ci était titulaire d’un mandat".

En toute hypothèse, la jurisprudence analysée supra retient une présomption de droit à la commission (qui se traduit soit en condamnation à paiement de celle-ci, soit en dommages-intérêts) en faveur d’une agence qui a présenté le bien à l’acquéreur pendant la période de validité du mandat : on peut, spécialement sur ce point, citer un arrêt de la première chambre civile du 15 mai 2002 (n° 00- 14.897), rendu dans une affaire où des acquéreurs qui avaient donné à l’agence un mandat, limité dans le temps, de rechercher un bien en vue de l’acquérir et qui en ont visité un avec elle, l’ont acquis par l’intermédiaire d’autres agences. La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel qui, pour débouter l’agence de sa demande de commission, pareillement à l’argumentation de notre première branche, avait retenu que la clause du mandat par laquelle les acquéreurs s’étaient engagés, sous peine d’une indemnité forfaitaire égale au montant des honoraires, à n’acheter le bien que par l’intermédiaire de l’agence, même après l’expiration du mandat, était nulle en application de l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 prohibant les conventions ne comportant pas une limitation de leurs effets dans le temps, que de surcroît, le mandat n’étant pas exclusif, cette clause n’était pas licite. Le conclusif de cassation est le suivant : Qu’en statuant ainsi, alors qu’il n’était pas contesté que les acquéreurs avaient visité l’immeuble par l’intermédiaire de l’agence titulaire d’un mandat dont les effets étaient limités dans le temps, la cour d’appel a violé [l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970].

En l’espèce : soit l’assemblée plénière considérera que la recherche n’avait pas à être effectuée en l’état des constatations de l’arrêt sur le comportement des époux X... d’où il résulterait qu’ils connaissaient à tout le moins le fait que la commission pouvait être réclamée au vendeur par l’agence, ce qui caractériserait cet élément de la faute conformément à l’exigence de la jurisprudence habituelle, et sans qu’il soit nécessaire de recourir à une formulation sacramentelle (comme "sciemment", etc...) ; soit elle devra s’interroger sur la sanction de l’absence de recherche...

2) le lien de causalité : d’une logique à l’autre

Le second moyen vise l’article 1382 du code civil -nous sommes bien sur le terrain de la responsabilité délictuelle- et les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 (prévoyant la détermination de la rémunération dans le mandat écrit) et 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 (fixant les modalités de cette règle légale) : son examen conduira donc à vérifier si les règles de la responsabilité civile de droit commun peuvent, en l’espèce, se concilier avec celles issues du statut d’ordre public des agents immobiliers tel qu’il résulte de la loi et du décret, les contraintes et les facilités des unes et des autres n’allant pas nécessairement dans le même sens.

[lucad]

Pour les biens que j'ai visité par agence, sur le bon il est fait mention de 24 mois. Je ne sais pas cependant si c'est bien légal.
Renseigne toi auprès de ton notaire; sinon négocie avec l'AI sa commission si t'es coincé, au pire tu le menaces de passer par un autre AI plus conciliant niveau tarif, et là s'il n'a pas l'exclusivité, il se fait niq....

La jurisprudence est claire sur ce point, la commission n'est pas dûe au premier AI qui fait visiter le bien, mais à celui qui conclut la vente. Je pense que par les temps qui courrent tu n'auras pas de mal à trouver un AI OK pour gagner par exemple 5000€ vite fait...

[Ninthsky]

paye-le, c'est un excellent professionnel qui fait des estimations precises. La France a besoin de son cerveau.

très bon

[franckyfranck]

Tu récupéres le bon de visite avant et tu discutes après. Si il l'a, demandes à un avocat. S'il n'a rien, tu lui dis gentiement d'aller se faire niquer. Tu aura peut être besoin d'un avocat dans tous les cas.

[crispus]

La jurisprudence est claire sur ce point, la commission n'est pas dûe au premier AI qui fait visiter le bien, mais à celui qui conclut la vente. Je pense que par les temps qui courrent tu n'auras pas de mal à trouver un AI OK pour gagner par exemple 5000€ vite fait...

Bonne idée. Négocier les FA à la baisse et penser à les décompter du prix de vente. Si les vendeurs hésitent, leur rappeler que ce sont eux qui ont signé avec l'agence. Rien ne dit qu'ils trouvent un nouvel acheteur au même prix.

Cerise sur le gâteau, les FA ne sont pas taxables, ça réduit les FN

[toto78]

J'ai pensé faire ça à ma négo à venir. Proposer tel prix et l'argumenter ainsi : - x% tels défauts, - y% frais d'agence "ben oui c'est à vous de payer ça évidemment c'est vous qui l'avez sollicité et à qui elle a servi."

[EmileZola]

Il n'y a pas un délai au bout duquel le bon de visite ne vaut plus rien ? Genre 6 mois ?

[crispus]

580.000 € à 275.000 €.
Ca valait le coup d'attendre un peu.

De deux choses l'une : ou bien le rabais est de 53%, ou bien le prix de départ était surévalué de 111%

[slash33]

La jurisprudence est claire sur ce point, la commission n'est pas dûe au premier AI qui fait visiter le bien, mais à celui qui conclut la vente. Je pense que par les temps qui courrent tu n'auras pas de mal à trouver un AI OK pour gagner par exemple 5000€ vite fait...

Elle a été renversée en 2011 sur un cas.

[slash33]

Bon alors j'ai cherché pendant longtemps et partout. Ce que j'ai trouvé est que le bon de visite n'a pas valeur de mandat mais seulement de preuve. Il devrait normalement porter une limite de durée mais comme le bon en lui même n'a pas de valeur de mandat, la cour ne s'intéresse pas vraiment à sa durée de validité non plus.

Au final, j'ai trouvé une seule référence intéressante:

Les effets du mandat se poursuivent au delà de la fin du mandat :

L'interdiction de traiter avec un client présenté par l'agence pendant un certain délai est licite. Ce délai doit être « raisonnable » d'après la commission de recommandation des clauses abusives. Un délai de deux ans a été validé par un arrêt de la cour d'appel de Grenoble, lequel figure d'ailleurs sur le site de cette commission : (CA Grenoble 13/11/00 n°99/00770) et la Cour de Cassation l'a confirmé récemment : (Cour de Cassation, Chambre civile 1, 2 octobre 2007, 06-14238)

Mais dans votre affaire, c'est la décision de la cour qui tranchera car on trouve à boire et à manger en la matière et la question ne se réglera que sur des points de droit. Le vendeur lui semble promis à payer la commission sauf si le mandat dit expressément que c'est à l'acquéreur de payer cette commission (renseignez-vous!)

Un blog à priori tenu par un pro du secteur, de qualité supérieure à tout ce que j'ai pu lire jusqu'à présent:
http://avocats.fr/space/gabriel.neu-jan ... format=tag

[Pi-r2]

580.000 € à 275.000 €.
Ca valait le coup d'attendre un peu.

De deux choses l'une : ou bien le rabais est de 53%, ou bien le prix de départ était surévalué de 111%

Oui enfin c'est Valeupou, elle est un peu de Marseille. Tout le monde sait bien que l'immobilier ça peut pas baisser, hein

[slash33]

Celui là est pas mal non plus, mais rentrer dans le détail rend la chose payante:
https://sites.google.com/site/christophebuffet/

Au passage, le délai de 12 mois sur le mandat laisse entendre qu'il s'agit d'un mandat non-exclusif. C'est donc encore plus compliqué pour l'agence.

[henryG]

AMHA
l'AI n'a pas pris part à la mise en relation (PàP), encore moins à la négociation (et celle-ci a été conséquente)
Tu lui dois rien si ce n'est le mépris du travailleur au parasite.

[slash33]

La jurisprudence est claire sur ce point, la commission n'est pas dûe au premier AI qui fait visiter le bien, mais à celui qui conclut la vente. Je pense que par les temps qui courrent tu n'auras pas de mal à trouver un AI OK pour gagner par exemple 5000€ vite fait...

Elle a été renversée en 2011 sur un cas.

Lorsque le premier agent immobilier a mis en relation l'acquéreur et le vendeur et que la vente se réalise par l'intermédiaire d'un second agent immobilier. Le premier agent immobilier a droit au paiement de la clause pénale.


Cet arrêt a été rendu au visa de l'article 1134 du Code civil.

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 6 octobre 2011 n° 10-15661

Comment voulez-vous vous en sortir si même la justice change d'avis.

[slash33]

Notons aussi que le coup de bluff est possible: je serai plus que surpris que l'agence détienne encore un papier lisible signé de votre main après 3 ans de présentation, même après renouvellements successifs du mandat. Je demanderai "niaisement" à voir le bon de visite car "je ne me souviens plus vraiment de ce que j'ai signé".

[kesako]

580.000 € à 275.000 €.
Ca valait le coup d'attendre un peu.

Dire qu'il y en a toujours qui pensent que -50% c'est impossible...

[kesako]

C'est prévu mais j'aurais aimé avoir des retours, je pense que c'est un cas fréquent.

je pense que c'est du bluff
aussi bien du coté de l'AI ("il faut me payer !") que du coté du vendeur ("dans ce cas je ne vends pas !")

tant pis pour eux.
Prepare toi mentalement a laisser tomber . Meme si ca n'arrive pas , ça aide à ne pas se laisser impressionner.

[Fabrizio]

Si l'AI a gardé la preuve, alors je ne vois pas comment le vendeur pourrait échapper à lui payer les 15.000,00 €.
My 2 cents.

[slash33]

Parce qu'il semble y avoir prescription après deux ans. Voilà pourquoi.

A propos, vous êtes vous amusé à estimer le poids des bons de visite conservés par cette agence si elle est effectivement en mesure de produire un bon signé 3 ans auparavant (sans parler de la qualité de l'encre utilisée)?

[Gei]

Je pense que l'excellent Slash a tout dit (un peu de pommade est toujours utile en ces temps hivernaux).

Si le vendeur se laisse impressionné par l'AI, refuse de transiger et abandonne la transaction, sans oublier de préciser que tu repasseras le voir dans 6 mois avec une proposition à 250k€ (au lieu de 275 k€).

Ou 225 k€ dans un an. Etc...

[slash33]

Je pense que l'excellent Slash a tout dit (un peu de pommade est toujours utile en ces temps hivernaux).

Si le vendeur se laisse impressionné par l'AI, refuse de transiger et abandonne la transaction, sans oublier de préciser que tu repasseras le voir dans 6 mois avec une proposition à 250k€ (au lieu de 275 k€).

Ou 225 k€ dans un an. Etc...

Oui mais non c'est le même problème dans ce cas: il doit attendre 12 mois avant de repasser avec Valeupou.

Par contre ça a tout l'air d'être un mandat non exclusif auquel cas passer par une autre agence règle en principe la question (avec réserve sur la décision de 2011 plus haut)

[lucad]

Franchement, si tu penses que c'est une très bonne affaire, discute avec le vendeur et l'AI pour trouver un terrain d'entente. Les frais d'AI sont également négociables. Et même si d'après ce que j'ai lu, il faudrait rémunérer le premier AI en cas de vente par un second, secoue-lui cette menace sous le nez pour parvenir à un accord. Du style, chacun fait une concession de 5000; -5000 pour l'AI, +5000 pour le vendeur et +5000 pour toi, autrement dit un 280 FAI.

[slash33]

Heu attends si je relis bien Valeupou est encore dans la période de 2 ans donc de toute façon elle est engagée si l'agence peut prouver son implication via le bon ou autre moyen (attention à ne pas négliger un autre facteur de preuve auquel vous n'auriez pas pensé)

[ezetrol0]

C'est très simple en fait.

Tu envoies un collègue lui péter UN genou ,avec comme message que s'il continue il se fera péter l'autre genou(et peut être l'oignon).

[EmileZola]

C'est très simple en fait.

Tu envoies un collègue lui péter UN genou ,avec comme message que s'il continue il se fera péter l'autre genou(et peut être l'oignon).

Il pourrait faire pareil L'AI...

[crispus]

Franchement, si tu penses que c'est une très bonne affaire, discute avec le vendeur et l'AI pour trouver un terrain d'entente. Les frais d'AI sont également négociables. Et même si d'après ce que j'ai lu, il faudrait rémunérer le premier AI en cas de vente par un second, secoue-lui cette menace sous le nez pour parvenir à un accord. Du style, chacun fait une concession de 5000; -5000 pour l'AI, +5000 pour le vendeur et +5000 pour toi, autrement dit un 280 FAI.

Surtout pas, Valeupou a donné son budget maximum, il ne faudrait pas que le vendeur s'imagine qu'elle peut mettre plus et sur donc elle l'a "arnaqué", donc 275... FAI.

En même temps elle a visité à l'époque où c'était proposé au double donc il peut imaginer qu'elle en a sous le coude

AMHA la meilleure méthode est de convaincre l'AI qu'il vaut mieux une com sûre à 5k (ou plus si le proprio est prêt à lâcher du lest pour vendre ) que pas de com du tout.

[henryG]

580.000 € à 275.000 €.
Ca valait le coup d'attendre un peu.

Dire qu'il y en a toujours qui pensent que -50% c'est impossible...

et encore 275 000, c'est si la transaction se fait ...

[henryG]

Si l'AI a gardé la preuve, alors je ne vois pas comment le vendeur pourrait échapper à lui payer les 15.000,00 €.
My 2 cents.

Peut être parce qu’il n a pas joué le rôle de médiation dans la négociation et de facilitateur d'affaire pour lequel il voudrait être payé ?

[kievor]

Si l'AI a gardé la preuve, alors je ne vois pas comment le vendeur pourrait échapper à lui payer les 15.000,00 €.
My 2 cents.

Peut être parce qu’il n a pas joué le rôle de médiation dans la négociation et de facilitateur d'affaire pour lequel il voudrait être payé ?

Bien d'accord avec toi HenryG , je ne paierais pas l'ai car on est pour moi en plein dans l'enrichissement sans cause. Le droit c'est aussi, parfois, du bon sens.
....et ne me dites pas que dans ce cas aucun AI ne doit être payé' hein

[Fabrizio]

Non mais ça se joue uniquement entre l'AI et les vendeurs.
Vous imaginez le nombre de visites qu'il a dû se taper dans cette foutue baraque depuis 2010 ? Et tout ça pour rien au final ?
Il va pas lâcher le morceau si facilement !

En fait je dis ça parce que je suppose que les vendeurs se sont contentés de lui dire qu'ils avaient vendu. C'est lui qui a retrouvé le nom de Valeupou dans "ses petits papiers" (à la Pasqua).

[Gei]

Il va pas lâcher le morceau si facilement !

D'autant qu'il n'a probablement rien d'autre à foutre en ce moment. Et le démineur, à un moment, on se lasse.