état d'esprit des vendeurs sur auf

Message

harmakhis · #651 Message par **harmakhis** » 24 juil. 2013, 17:42

quand ça commence a crisper sur les prix, c'est toujours de la faute des agences
toujours
c'est jamais de la faute des vendeuses

Hourvari · #652 Message par **Hourvari** » 24 juil. 2013, 17:46

lecriminel a écrit :
Pour la maison, nous avions Rv avec une agence [...] elle "exige" que le prix soit le meme que le nôtre cad 225000 ce qui voudrait dire que sur lbc il y aurait son annonce à 225000 ( 12 000 pour l'agence 213 000 pour nous) et la notre au meme prix, si on ne fait pas ça, elle ne signe pas.
ce serait ca l'explication des ventes en direct au meme prix que par agence ?

Bien entendu.
Mais le vendeur conserve lui la faculté de baisser le prix en direct.
Donc le calcul des AI est juste de penser que les acquéreurs iront plus facilement chez eux, le prix étant égal.

L'intérêt est de montrer que les AI ne semblent pas du tout persuadés d'apporter une plus-value par leur intervention...

Savant cosinus · #653 Message par **Savant cosinus** » 24 juil. 2013, 18:20

caroline77 a écrit :
Savant cosinus a écrit :Les contributions des fifilles sur cette file sont vraiment poilantes ! Heureusement que j'ai pas la même à la maison !
Vous avez vu le nombre de divorces , de séparation et de projets d'expat dans toutes les ventes ? Au moins, un sur 2 ...!
Je n'ai pas compris le rapport entre ton propos et les projets d'expat ?

Il n' y en pas.

caroline77 · #654 Message par **caroline77** » 24 juil. 2013, 20:10

andreiev a écrit :
caroline77 a écrit :C'est débile d'aller signer dans une agence qui exige ce genre de conditions. Ça doit être une minorité de cas, je suppose ?
Pour moi c'est logique si l'on admet que c'est au vendeur de payer les frais d'agence : l'acquéreur achète X€, il n'a cure de savoir que sur ces X€ une partie est reversée par le vendeur à l'agent.

Notre intervenante sur auf voudrait en fait bénéficier des services d'une agence et en faire payer le prix à l'acquéreur.

Ça nous montre surtout la réalité : qu'une agence ne sert à rien vu qu'il faut qu'elle vende au prix du particulier pour réussir à vendre, malgré tous les moyens publicitaires dont elle dispose ainsi qu'une formation censée lui apprendre à vendre.

andreiev a écrit :
caroline77 a écrit :C'est débile d'aller signer dans une agence qui exige ce genre de conditions. Ça doit être une minorité de cas, je suppose ?
Pour moi c'est logique si l'on admet que c'est au vendeur de payer les frais d'agence : l'acquéreur achète X€, il n'a cure de savoir que sur ces X€ une partie est reversée par le vendeur à l'agent.

Notre intervenante sur auf voudrait en fait bénéficier des services d'une agence et en faire payer le prix à l'acquéreur.

Ce qui est logique, c'est de réussir à vendre son bien au meilleur prix, et c'est avant tout grâce au prix qu'on réussit à vendre. Donc autant baisser directement son prix. Je ne vois pas pourquoi j'irais faire cadeau d'une somme à une agence alors que le particulier peut vendre mieux grâce à son prix plus compétitif.

harmakhis · #655 Message par **harmakhis** » 24 juil. 2013, 22:57

caroline77 a écrit :
andreiev a écrit :
caroline77 a écrit :C'est débile d'aller signer dans une agence qui exige ce genre de conditions. Ça doit être une minorité de cas, je suppose ?
Pour moi c'est logique si l'on admet que c'est au vendeur de payer les frais d'agence : l'acquéreur achète X€, il n'a cure de savoir que sur ces X€ une partie est reversée par le vendeur à l'agent.

Notre intervenante sur auf voudrait en fait bénéficier des services d'une agence et en faire payer le prix à l'acquéreur.
Ça nous montre surtout la réalité : qu'une agence ne sert à rien vu qu'il faut qu'elle vende au prix du particulier pour réussir à vendre, malgré tous les moyens publicitaires dont elle dispose ainsi qu'une formation censée lui apprendre à vendre.

andreiev a écrit :
caroline77 a écrit :C'est débile d'aller signer dans une agence qui exige ce genre de conditions. Ça doit être une minorité de cas, je suppose ?
Pour moi c'est logique si l'on admet que c'est au vendeur de payer les frais d'agence : l'acquéreur achète X€, il n'a cure de savoir que sur ces X€ une partie est reversée par le vendeur à l'agent.

Notre intervenante sur auf voudrait en fait bénéficier des services d'une agence et en faire payer le prix à l'acquéreur.
Ce qui est logique, c'est de réussir à vendre son bien au meilleur prix, et c'est avant tout grâce au prix qu'on réussit à vendre. Donc autant baisser directement son prix. Je ne vois pas pourquoi j'irais faire cadeau d'une somme à une agence alors que le particulier peut vendre mieux grâce à son prix plus compétitif.

l'agence sert surtout a certains vendeurs ou vendeuses de cache sexe bien commode quand la vente ne se fait pas, on peut tout fiche sur le dos de l'agence, ça fait moins bobo la tete que se remettre en question
pour celui qui vend en PAP, tout seul, a part de sa seule faute et responsabilité sur l'etat du bien ou le prix, là.....

YoppY · #656 Message par **YoppY** » 25 juil. 2013, 00:18

Pour la maison, nous avions Rv avec une agence [...] elle "exige" que le prix soit le meme que le nôtre cad 225000 ce qui voudrait dire que sur lbc il y aurait son annonce à 225000 ( 12 000 pour l'agence 213 000 pour nous) et la notre au meme prix, si on ne fait pas ça, elle ne signe pas.

caroline77 a écrit :Ça nous montre surtout la réalité : qu'une agence ne sert à rien vu qu'il faut qu'elle vende au prix du particulier pour réussir à vendre, malgré tous les moyens publicitaires dont elle dispose ainsi qu'une formation censée lui apprendre à vendre.

Non. Ca montre juste que faire appel à un AI est un service payant....à la charge du vendeur. C'est une découverte pour la plupart des vendeurs actuellement.

Dans un marché "normal" le prix de référence est le prix PAP. Un vendeur qui veut vendre via une agence est donc obligé d'afficher un prix FAI au niveau du PAP sinon il est bien au dessus des autres biens en vente et sa bicoque n'a aucune chance de partir.
Dans ce marché, un vendeur PAP touche 100% du net vendeur, alors qu'un vendeur qui fait appel à une agence paye clairement le service de l'AI : il ne touche que 90 à 95% du net vendeur.
Du coup, on ne prend donc les services d'un AI que quand on a pas le choix (principalement les ventes à distance -mutation déjà effectué, vente d'un héritage ou de produits locatifs loin du lieu de résidence-), ou quand on a clairement les moyens de s'offrir les services d'un professionnel et qu'on ne veut pas se taper les visites.

La bulle a complètement retourné cette situation puisque la hausse continuelle des prix a fait que les vendeurs se sont aperçus que les AI arrivaient à vendre et à se payer sans toucher à leur net vendeur. Dès lors, les vendeurs se sont tous mis à faire appel aux AI, et rapidement le prix de référence est devenu le prix FAI (FAI qui étaient donc supportés par les acheteurs). Pourquoi s'ennuyer avec les vistes et la négo si une prise en charge pro est "gratuite" ? C'est à ce moment là que le nombre d'agences a explosé..

Sauf que maintenant le marché se retourne, les ventes sont difficiles et les acquéreurs moins fortunés : les vendeurs en PAP sont de plus en plus nombreux car cela leur permet, pour le même net vendeur, d'être affiché en dessous du prix des autres biens en agence, beaucoup plus nombreux.
Conséquence : on revient progressivement sur le fonctionnement d'avant bulle => Dès qu'il y a quelques biens en PAP sur un secteur, au prix réellement PAP (càd 6/10% en dessous des autres en agences), les vendeurs en agence savent qu'ils ne sont pas près de vendre.
Le AI le savent aussi : ils ne veulent plus rentrer de mandats au dessus du prix PAP car ils savent qu'ils ne vendront pas.
Seule solution : s'aligner sur le PAP.
Il n'y a finalement que les vendeurs habitués au fonctionnement des 10 dernières années, où ce service paraissait "gratuit", qui ne comprennent pas pourquoi il faudrait brutalement qu'ils le payent en baissant leur net vendeur...

Les AI n'ont donc pas le choix : si le pap se multiplie, ce qui devrait être le cas si les ventes ne remontent pas, alors ils devront s'aligner en FAI sur le PAP.
Et si c'est le cas, alors beaucoup de vendeurs, comme cette vendeuse de aufeminin, refuseront se baisser leur net vendeur : ils se passeront des AI, et la purge du secteur s’accélérera.

caroline77 · #657 Message par **caroline77** » 25 juil. 2013, 04:16

YoppY a écrit : Non. Ca montre juste que faire appel à un AI est un service payant....à la charge du vendeur. C'est une découverte pour la plupart des vendeurs actuellement.

Dans un marché "normal" le prix de référence est le prix PAP. Un vendeur qui veut vendre via une agence est donc obligé d'afficher un prix FAI au niveau du PAP sinon il est bien au dessus des autres biens en vente et sa bicoque n'a aucune chance de partir.
Dans ce marché, un vendeur PAP touche 100% du net vendeur, alors qu'un vendeur qui fait appel à une agence paye clairement le service de l'AI : il ne touche que 90 à 95% du net vendeur.
Du coup, on ne prend donc les services d'un AI que quand on a pas le choix (principalement les ventes à distance -mutation déjà effectué, vente d'un héritage ou de produits locatifs loin du lieu de résidence-), ou quand on a clairement les moyens de s'offrir les services d'un professionnel et qu'on ne veut pas se taper les visites.

La bulle a complètement retourné cette situation puisque la hausse continuelle des prix a fait que les vendeurs se sont aperçus que les AI arrivaient à vendre et à se payer sans toucher à leur net vendeur. Dès lors, les vendeurs se sont tous mis à faire appel aux AI, et rapidement le prix de référence est devenu le prix FAI (FAI qui étaient donc supportés par les acheteurs). Pourquoi s'ennuyer avec les vistes et la négo si une prise en charge pro est "gratuite" ? C'est à ce moment là que le nombre d'agences a explosé..

Je te le dis tout net : ce ne sont pas les visites qui sont pénibles, c'est devoir se taper le ménage. Donc pour moi, les choses sont claires : devoir payer 10.000 euros minimum le "service" d'un al, c'est un luxe que je ne pouvais pas avoir.

Il n'était pas question que le prix FAI soit identique chez l'ai que chez moi. Par contre l'ai avait le mot d'ordre que c'était négociable s'il me trouvait un acheteur.

YoppY a écrit :Sauf que maintenant le marché se retourne, les ventes sont difficiles et les acquéreurs moins fortunés : les vendeurs en PAP sont de plus en plus nombreux car cela leur permet, pour le même net vendeur, d'être affiché en dessous du prix des autres biens en agence, beaucoup plus nombreux.
Conséquence : on revient progressivement sur le fonctionnement d'avant bulle => Dès qu'il y a quelques biens en PAP sur un secteur, au prix réellement PAP (càd 6/10% en dessous des autres en agences), les vendeurs en agence savent qu'ils ne sont pas près de vendre.
Le AI le savent aussi : ils ne veulent plus rentrer de mandats au dessus du prix PAP car ils savent qu'ils ne vendront pas.
Seule solution : s'aligner sur le PAP.
Il n'y a finalement que les vendeurs habitués au fonctionnement des 10 dernières années, où ce service paraissait "gratuit", qui ne comprennent pas pourquoi il faudrait brutalement qu'ils le payent en baissant leur net vendeur...

Je pense que le vendeur éclairé fera lui même le boulot, bien mieux fait, qu'un ai moyen. Cela dit, c'est vrai que moi je vous avais ("vous", du forum) et vous m'avez bien aidé par vos conseils, à vendre ma maison. Je reconnais que vous m'avez été précieux. Ce n'est pas à la portée du péquin moyen, qui ne fréquente pas ce forum et qui n'aura que les conseils à base de généralités qu'on trouve sur internet.

YoppY a écrit :Les AI n'ont donc pas le choix : si le pap se multiplie, ce qui devrait être le cas si les ventes ne remontent pas, alors ils devront s'aligner en FAI sur le PAP.
Et si c'est le cas, alors beaucoup de vendeurs, comme cette vendeuse de aufeminin, refuseront se baisser leur net vendeur : ils se passeront des AI, et la purge du secteur s’accélérera.

Il faut savoir si l'ai préfère n'avoir aucun bien en vitrine que d'avoir un bien plus élevé que chez le PAP. L'ai choisira.

kaliceto · #658 Message par **kaliceto** » 25 juil. 2013, 07:15

Il faut savoir si l'ai préfère n'avoir aucun bien en vitrine que d'avoir un bien plus élevé que chez le PAP. L'ai choisira.

Les agences de mon secteur ont énormément de stock (>800 biens), et bien peu d'acheteur, l'Ai en recherchant notre dossier acquéreur n'a pas eu de difficulté à nous retrouver parmis les 15 fiches du dossier 2013.

J'ajouterai que la semaine dernière nous avons visité par pap, un pavillon récent, construit à des dizaines d'exemplaires sur le secteur.
La propriétaire n'arrive pas à avoir de mandat ! Trop de maison identiques, on arrive pas à vendre celle déjà en agence, rectifier votre prix alors peut-être que...

Elle me dit vous vous rendez compte ils veulent nous faire perdre de l'argent sur notre maison

YoppY · #659 Message par **YoppY** » 25 juil. 2013, 10:21

caroline77 a écrit :Il n'était pas question que le prix FAI soit identique chez l'ai que chez moi. Par contre l'ai avait le mot d'ordre que c'était négociable s'il me trouvait un acheteur.

Tu as donc fait comme tout le monde durant cette bulle : tu as cherché à faire supporter le coût de l'AI par un autre (l'acheteur car il paye plus cher que le net vendeur pour un service qui ne lui est pas dédié et qu'il n'a pas demandé, et/ou l'AI qui pour vendre peut être obligé de rogner sa rem).

caroline77 a écrit :Je pense que le vendeur éclairé fera lui même le boulot, bien mieux fait, qu'un ai moyen.

Ce n'est pas la qualité du boulot qu'il faut voir en priorité, c'est que dans un marché normal, dans la grande majorité des cas, on fait appel à un AI parce qu'on ne peut pas faire autrement. C'est surtout pour toutes les ventes à distances, ou pour les vendeurs qui ont déjà essayé de vendre par eux même et qui se sont complètement plantés.
C'est la grande différence avec ces dernières années : un AI c'est un service coûteux dédié à des clients qui n'ont pas d'autres solutions.
Le fait que ce soit devenu la règle n'a rien à voir avec la qualité du service, mais tout simplement parce que durant une décennie les acheteurs ont accepté de supporter le coût de ce service à la place des vendeurs.
Ces derniers auraient eu tort de se priver: "gratuitement" l'AI leur apportait son carnet d'adresse d'acheteurs potentiels, se chargait de la publicité, se coltinait tous les appels, se chargeait de la négociation éventuelle, voir faisait monter les prix si plusieurs acheteurs étaient intéressés. Tout ça au frais de l'acheteur.
Mais évidemment, maintenant que le marché se retourne et qu'il faut réellement payer ce service, de plus en plus de vendeurs se disent que c'est cher payé pour quelque chose qu'ils sont (et ont toujours été) capables de faire eux même..

caroline77 a écrit :
YoppY a écrit :Les AI n'ont donc pas le choix : si le pap se multiplie, ce qui devrait être le cas si les ventes ne remontent pas, alors ils devront s'aligner en FAI sur le PAP.
Et si c'est le cas, alors beaucoup de vendeurs, comme cette vendeuse de aufeminin, refuseront se baisser leur net vendeur : ils se passeront des AI, et la purge du secteur s’accélérera.
Il faut savoir si l'ai préfère n'avoir aucun bien en vitrine que d'avoir un bien plus élevé que chez le PAP. L'ai choisira.

Accepter un mandat sachant que le vendeur le mets aussi en pap à 6% de moins, c'est s'assurer de travailler pour rien : les acheteurs actuels se renseignent, prennent leur temps, verront forcément les 2 annonces et ne mettront pas les pieds dans l'agence. Ils n'iront pas payer 10 ou 20K€ de plus juste sous prétexte que c'est un AI qui fait visiter.
Au final l'AI s'adapte simplement au choix du vendeur en fonction de son marché local : si son marché est en baisse et comporte de nombreux vendeurs PAP, au prix réel du PAP, il n'a aucun intérêt à prendre un mandat qui se retrouvera au dessus du marché, par contre, si les vendeurs pap affichent encore tous au prix FAI, alors il rentrera le mandat car même avec sa rem le bien sera au prix "affiché" du marché.

#660 Message par **crispus** » 25 juil. 2013, 10:45

Je relativiserais en disant qu'en marché baissier,
- le vendeur qui a confié son bien à une agence montre qu'il accepte de récupérer moins d'argent de sa vente,
- un bon AI a plus de poids pour convaincre un vendeur de baisser que lors d'une confrontation de PAP
- les frais d'agence ne sont pas taxables : plus ils sont élevés moins on paie de DDM !

Bref, autant j'excluais de passer par agence auparavant, autant je pense faire appel à leurs services quand le marché aura bien basculé...

Ceci dit, mes 2 expériences d'achat se sont faites par notaires. Les honoraires de négo sont en principe plus faibles, leur influence sur le vendeur est souvent supérieure à celle d'un AI.

Par contre le service est aléatoire. Pour mon 1er achat c'est le notaire en personne qui s'est déplacé, pour le 2è la "négociatrice" qui n'y croyait manifestement pas, m'a juste donné l'adresse sans même prévenir le proprio

Ce sont ses enfants qui m'ont fait visiter

Cpof · #661 Message par **Cpof** » 25 juil. 2013, 10:49

A terme si les AI ne sont pas complètement couillons ils refuseront tout simplement que le bien soit aussi mis en PAP.
J'ai l'impression que c'est déjà le cas dans mon coin. Quand une agence publie une annonce de maison qui était auparavant en PAP, bien souvent l'annonce directe proprio a été effacée.

Ca a du sens. Personnellement si je vois le même bien en PAP et en Agence:
- plus cher chez l'AI, je vais passer en direct proprio
- au même prix, je vais passer aussi en direct proprio et lui faire baisser son prix au net vendeur qu'il accepte d'une agence avant même un début de négo.

Conclusion: si le bien est en PAP l'AI est toujours perdant

Stellar · #662 Message par **Stellar** » 25 juil. 2013, 15:32

La demande de l'agence me semble légitime.

Comme l'a indiqué YoppY, c'est le vendeur qui fait appel à un AI parce qu'il ne veut pas ou peut pas vendre en direct (éloignement, manque de compétence commerciale..). Parfois il se tourne vers un Ai après plusieurs mois de mise en vente directe. L'AI rend donc un service au vendeur et c'est donc normal que son coût soit supporté par celui-ci.

Le vendeur touche moins qu'en vente directe mais l'AI lui a apporté, en principe, un service. Si le service apporté est trop faible par rapport à la commission, il faut baisser cette dernière et non la mettre à la charge de quelqu'un d'autre.

On pourrait imaginer qu'un acheteur accepter de payer plus cher en passant par un AI, si le service était différent : l'AI réaliserait par exemple un plan côté, s'engagerait sur les surfaces, y compris pour une maison, et garantirait le bon fonctionnement des appareils (chauffage, ECS, électroménager d'une cuisine équipée), l'état du gros œuvre...

Pour la différence entre les AI et les notaires, j'ai l'impression que les commissions d'AI sont en base supérieures à celles des notaires mais qu'elles sont négociables et qu'en période baissières, les AI peuvent être plus incités à faire baisser le prix, car ils ont besoin de vendre.

Hourvari · #663 Message par **Hourvari** » 25 juil. 2013, 15:47

j'ai eu le cas récent dune maison mise en PAP et par I, couple dont la femme fait des cours en BTS....immo: même prix.
Mais sa parfaite connaissance du marché immo

ne l'a pas empêchée de devoir baisser, et ça ne se vend toujours pas.

les notaires, oui, 'émoluments de négociation' (dit autrement , ça ferait vulgaire) plus bas mais durs à faire baisser, et ils ont l'inconvénient d'être plus crus des vendeurs que les AI, donc comme ils ont fixé un prix...pas évident qu'il baisse.
Cette double casquette officier ministériel/marchand de soupe (y compris de pratiques de défiscalisation) est intolérable.

Je vois une belle arnaque par AI:
Prix: 458 000 €
Mais comme:

Cerise sur le gâteau grâce à ses panneaux photovoltaïques ils vous rapportent 1300 euros de revenu mensuel sécurisé par edf sur 18 ans qui vous financerons plus de 100 00 euros

prix de la villa 558 000 euros

Illettré + truand!

harmakhis · #664 Message par **harmakhis** » 26 juil. 2013, 09:59

Code : Tout sélectionner

2 apparts de ma résidence qui étaient vendus sont à nouveau sur le marche car les gens n ont pas eu le prêt et l autre il en est à 2 rétractations ...

Sinon un grand (1 pièce de plus que chez moi) vient d être vendu hier

J crois qu on va moisir ici ma petite famille et moi

mais vous comprendrez donc jamais ça veut pas rentrer meme quand vous l'avez devant le nez?

Code : Tout sélectionner

Je vois tous les prix des maisons baisser en ce moment sur lbc, mais les gens n'achètent quand même pas, c'est dingue! Ca devient du délire, et ça me stresse bcp quand même!

quand les prix montaient sans arret on vous entendait pas...ah mais c'est vrai vous avez acheté a ce moment là pensant vous aussi pouvoir faire une plüvalü

Code : Tout sélectionner

moi aussi je zieutes et les maisons dans mon quartier deviennent de plus en plus abordables... ça me fait peur en même temps pour notre appart' toujours pas vendu, purée j'sens qu'on va devoir rebaisser le prix et/ou rester encore à faire du squatt pendant 1 an (l'année scolaire des nains)

vendeuse de confort, allez zou à l'annee prochaine

Code : Tout sélectionner

Oh je viens de taper une mission de dingue

Ce matin je reçois un appel mais j ai pas eu le temps de répondre
Puis un texto pr demande d infos
Donc je réponds et on convient d une visite

La dame vient en bus mais son bus l amène loin de chez moi donc je suis allée la chercher à un autre bus puis visite puis je l ai ramenée à son bus et tout ça sous le soleil de plomb et en plus je ne pense pas que ça aboutira car elle bosse loin ça va lui faire trop de trajet à mon avis

Enfin bon tout ça pr rien

Aller je veux LA bonne visite !!!!

ben baisses ton prix et tu l'auras...non toujours pas?

Nof · #665 Message par **Nof** » 26 juil. 2013, 10:10

harmakhis a écrit :

Code : Tout sélectionner

moi aussi je zieutes et les maisons dans mon quartier deviennent de plus en plus abordables... ça me fait peur en même temps pour notre appart' toujours pas vendu, purée j'sens qu'on va devoir rebaisser le prix et/ou rester encore à faire du squatt pendant 1 an (l'année scolaire des nains)

vendeuse de confort, allez zou à l'annee prochaine

C'est quelque chose que j'arrive pas à comprendre. Madame devrait être contente que les maisons baissent.
Elle va acheter sa prochaine maison moins chère.

J'imagine que ce que ce disent ces gens à la pompe à essence est du genre :

Holala le drame, les prix de l'essence baissent encore. C'est de pire en pire. Plus ca va et plus je peux faire de kilomètres avec 40 euros. Bientôt je vais arriver à faire le plein complet ! Ca me fais vraiment peur, qu'est ce que je vais faire de ma petite twingo 1.4 ?

YoppY · #666 Message par **YoppY** » 26 juil. 2013, 10:43

Nof a écrit :
harmakhis a écrit :
Code : Tout sélectionner
moi aussi je zieutes et les maisons dans mon quartier deviennent de plus en plus abordables... ça me fait peur en même temps pour notre appart' toujours pas vendu, purée j'sens qu'on va devoir rebaisser le prix et/ou rester encore à faire du squatt pendant 1 an (l'année scolaire des nains) 
vendeuse de confort, allez zou à l'annee prochaine
C'est quelque chose que j'arrive pas à comprendre. Madame devrait être contente que les maisons baissent.
Elle va acheter sa prochaine maison moins chère.

Les internautes d'auf ne sont pas très agés. Celle-ci a des "nains" à l'école, vit en appart, et considère qu'y rester encore un an serait du "squat" => il y a de bonnes chances que se soit un parcours résidentiel bloqué.
Ce type de vendeurs est souvent en position potentielle de negative equity : si les prix baissent, ils ne peuvent plus vendre leur bien sans se payer une grosse dette. Et comme avant de racheter il faut vendre...

#667 Message par **olmostoline** » 26 juil. 2013, 10:48

Ba nan, t'es pas obligé de vendre avant d'acheter. Tu fais un prêt relais !!!

YoppY · #668 Message par **YoppY** » 26 juil. 2013, 10:53

olmostoline a écrit :Ba nan, t'es pas obligé de vendre avant d'acheter. Tu fais un prêt relais !!!

Oui... si une banque te l'accorde. Bizarrement, je crois que ce genre de profil avec des biens surévalués, en vente depuis des lustres, ne doivent plus facilement décrocher de prêts relais...

harmakhis · #669 Message par **harmakhis** » 26 juil. 2013, 11:10

YoppY a écrit :
Nof a écrit :
harmakhis a écrit :
Code : Tout sélectionner
moi aussi je zieutes et les maisons dans mon quartier deviennent de plus en plus abordables... ça me fait peur en même temps pour notre appart' toujours pas vendu, purée j'sens qu'on va devoir rebaisser le prix et/ou rester encore à faire du squatt pendant 1 an (l'année scolaire des nains) 
vendeuse de confort, allez zou à l'annee prochaine
C'est quelque chose que j'arrive pas à comprendre. Madame devrait être contente que les maisons baissent.
Elle va acheter sa prochaine maison moins chère.
Les internautes d'auf ne sont pas très agés. Celle-ci a des "nains" à l'école, vit en appart, et considère qu'y rester encore un an serait du "squat" => il y a de bonnes chances que se soit un parcours résidentiel bloqué.
Ce type de vendeurs est souvent en position potentielle de negative equity : si les prix baissent, ils ne peuvent plus vendre leur bien sans se payer une grosse dette. Et comme avant de racheter il faut vendre...

d'un autre coté leurs mecs on en entend pas trop parler et ils ont l'air quand meme de s'en fiche un peu

YoppY · #670 Message par **YoppY** » 26 juil. 2013, 11:14

harmakhis a écrit :d'un autre coté leurs mecs on en entend pas trop parler et ils ont l'air quand meme de s'en fiche un peu

Sur aufemin, normal que tu ne vois pas des masses de mecs. Les forums immo pour les mecs sont bien plus haut de gamme : http://www.forum-auto.com/les-clubs/sec ... bilier.htm

#671 Message par **JohnLord** » 26 juil. 2013, 11:16

YoppY a écrit :
harmakhis a écrit :d'un autre coté leurs mecs on en entend pas trop parler et ils ont l'air quand meme de s'en fiche un peu
Sur aufemin, normal que tu ne vois pas des masses de mecs. Les forums immo pour les mecs sont bien plus haut de gamme : http://www.forum-auto.com/les-clubs/sec ... bilier.htm

En cat "finance/immobilier", le "topic des femmes fontaines". Franchement, j'arrive pas à faire le lien.

YoppY · #672 Message par **YoppY** » 26 juil. 2013, 11:24

JohnLord a écrit :En cat "finance/immobilier", le "topic des femmes fontaines". Franchement, j'arrive pas à faire le lien.

A peu près le même que celui pour les files immo dans le forum voyance de doctissimo : aucun.

Pepelsky · #673 Message par **Pepelsky** » 26 juil. 2013, 11:26

JohnLord a écrit :
YoppY a écrit :
harmakhis a écrit :d'un autre coté leurs mecs on en entend pas trop parler et ils ont l'air quand meme de s'en fiche un peu
Sur aufemin, normal que tu ne vois pas des masses de mecs. Les forums immo pour les mecs sont bien plus haut de gamme : http://www.forum-auto.com/les-clubs/sec ... bilier.htm
En cat "finance/immobilier", le "topic des femmes fontaines". Franchement, j'arrive pas à faire le lien.

Ouvre le c'est fendard!!!

Nof · #674 Message par **Nof** » 26 juil. 2013, 11:31

Si la nana a remboursé 15k de capital
Son bien vaut 100 au départ, ce qu'elle convoite vaut 150.
4 scénarios -25% -15%, +15% ou +25%.
En simplifiant au max.

Scénario 1 :
L'appart vaut 75, il reste à payer 10 à la banque après avoir vendu.
Ce qu'elle veut vaut maintenant 112.5, elle doit demander un prêt de 120 environ pour financer son achat soir au total 130.

Scénario 2 :
L'appart vaut 85, on est au point d'équilibre.
Ce qu'elle convoite vaut 127.5 il lui faut environ 135 pour se loger soit 5 de plus que le pire cas.

Scénario 3 :
L'appart vaut 115, si elle vend elle aura un apport de 30.
Ce qu'elle veut vaut 172.5 il lui faut environ 185 pour son achat soit un pret de 155.

Scénario 4 :
L'appart vaut 125, ce qui fait 40 d'apport.
Son futur achat vaut 187.5, soit environ 200 de besoin, la banque doit lui prêter 160.

De son point de vue elle a besoin de moins d'argent pour ce loger, alors que les prix baissent. La negative equity est même la solution la moins couteuse pour elle. Mais ...
Du point de vue de la banque elle a moins d'apport pour financer son achat. Donc pour la banque le scénario 4 est meilleur car elle peut se protéger d'une baisse de 10-15% de l'immobilier avec l'apport de la dame.

Effectivement il y a peu de chance que la dame arrive a avoir un financement pour le prochain achat, qu'en est t-il des prêt relais ? C'est peut être possible de bidonner un peu l'estimation pour faire moins peur au banquier, obtenir son prêt relais, se reloger dans plus grand et vendre à perte ensuite.

#675 Message par **JohnLord** » 26 juil. 2013, 11:33

Pepelsky a écrit : Ouvre le c'est fendard!!!

Effectivement. Je ne voyais pas les choses comme ça.

guams · #676 Message par **guams** » 26 juil. 2013, 11:38

JohnLord a écrit :
YoppY a écrit :
harmakhis a écrit :d'un autre coté leurs mecs on en entend pas trop parler et ils ont l'air quand meme de s'en fiche un peu
Sur aufemin, normal que tu ne vois pas des masses de mecs. Les forums immo pour les mecs sont bien plus haut de gamme : http://www.forum-auto.com/les-clubs/sec ... bilier.htm
En cat "finance/immobilier", le "topic des femmes fontaines". Franchement, j'arrive pas à faire le lien.

Peut être pour des histoires de hauteur du plafond ou de taille de la chambre??

YoppY · #677 Message par **YoppY** » 26 juil. 2013, 12:39

Nof a écrit :Si la nana a remboursé 15k de capital
Son bien vaut 100 au départ
(..)
-25%
(..)
L'appart vaut 75, il reste à payer 10 à la banque après avoir vendu.

Ca dépend de l'apport initial. Ces dernières années le capital à rembourser (hors intérets), était bien souvent au dessus de la valeur seule du bien.

Nof a écrit :Effectivement il y a peu de chance que la dame arrive a avoir un financement pour le prochain achat, qu'en est t-il des prêt relais ? C'est peut être possible de bidonner un peu l'estimation pour faire moins peur au banquier, obtenir son prêt relais, se reloger dans plus grand et vendre à perte ensuite.

Pour ce genre de profils, encore très endettés, et en potentiel negative equity, ca m'étonnerait que la banque donne un prêt relais. Et puis, pas sur que "bidonner" une estimation soit une bonne idée : les banques financent quasi entièrement le marché, elle connaissent donc certainement très bien les prix réels.

boisse · #678 Message par **boisse** » 26 juil. 2013, 13:20

YoppY a écrit :
harmakhis a écrit :d'un autre coté leurs mecs on en entend pas trop parler et ils ont l'air quand meme de s'en fiche un peu
Sur aufemin, normal que tu ne vois pas des masses de mecs. Les forums immo pour les mecs sont bien plus haut de gamme : http://www.forum-auto.com/les-clubs/sec ... bilier.htm

oh mon dieu le trombi, ils ont un élevage de Jackys et de douchebags

Savant cosinus · #679 Message par **Savant cosinus** » 26 juil. 2013, 15:33

Le fameux site où les mecs sont plus amoureux de leur V6 en ligne que de leur 48 en joggingggg !
T'a m'étonnes !

harmakhis · #680 Message par **harmakhis** » 26 juil. 2013, 18:18

YoppY a écrit :
harmakhis a écrit :d'un autre coté leurs mecs on en entend pas trop parler et ils ont l'air quand meme de s'en fiche un peu
Sur aufemin, normal que tu ne vois pas des masses de mecs. Les forums immo pour les mecs sont bien plus haut de gamme : http://www.forum-auto.com/les-clubs/sec ... bilier.htm

nan mais c'est que quand elles en parlent les mecs finalement ils font pas grand chose dans la vente

on se demande si ils ont pas trouvé quelque chose pour les occupper et avoir la paix

#681 Message par **olmostoline** » 26 juil. 2013, 20:05

genre madame est sur la file des plazettes, et monsieur est sur la file "adultère" ?

harmakhis · #682 Message par **harmakhis** » 26 juil. 2013, 22:40

non madame est sur la file plazette et monsieur est devant le foot ou tout autre chose et à la paix....

cette file denote une telle absurdité et entetement qu'il est inutile de s'enteter a leur faire voir la realité puisque elles la nient
quand elle s'affiche devant leur nez

harmakhis · #683 Message par **harmakhis** » 28 juil. 2013, 19:14

Code : Tout sélectionner

Ah oui, avec le remboursement de notre prêt et le prix de vente de notre maison, on pensait récupérer 2000 environ, ben non, faut payer la levée d'hypothèque donc au final, on récupère 700. On est passé juste à coté de devoir de l'argent pour vendre notre maison !

mon dieu vendre a perte, ça c'est pas concevable...dans vos tetes, mais ça va se reproduire...

Code : Tout sélectionner

Avant notre départ nous avions une très bonne touche avec un particulier mais c'est tombé a l'eau faute de moyens suffisants (il lui manque 50000 euros )

Voila c'est très stressant comme situation, on se laisse jusqu'à janvier pour voir si on met en location ou pas...

ah oui c'est le mec en face qui manque de moyens pour payer notre délire, pi de toute maniere on va louer, na !

Code : Tout sélectionner

J'imagine que vous allez de découverte en découverte dans votre nouveau chez-vous.
Je crois que la situation est délicate pour tout le monde, les agences comme les particuliers.

ce sont les vendeurs et leurs portes flingues AIs qui rendent la situation délicate...pas les autres

ventadour · #684 Message par **ventadour** » 28 juil. 2013, 23:32

Le fameux site où les mecs sont plus amoureux de leur V6 en ligne que de leur 48 en joggingggg !
T'a m'étonnes !

Le 6 cylindres est soit en ligne, soit en V, voire à plat enfin voyons....

ASA_Somer · #685 Message par **ASA_Somer** » 29 juil. 2013, 06:45

Savant cosinus a écrit :Le fameux site où les mecs sont plus amoureux de leur V6 en ligne que de leur 48 en joggingggg !
T'a m'étonnes !

Ca me fait penser à la désormais file culte sur le gus qui dilapide 6 piges de crédit dans une Merco pendant que Madame a des rêves d'épargne et d'immobilier. "Les zhoms, c'est tous les mêmes".

J'vais aller faire un tour sur la file "Comment séduire un homme", histoire de me remettre à niveau.

harmakhis · #686 Message par **harmakhis** » 29 juil. 2013, 09:36

ASA_Somer a écrit :
Savant cosinus a écrit :Le fameux site où les mecs sont plus amoureux de leur V6 en ligne que de leur 48 en joggingggg !
T'a m'étonnes !
Ca me fait penser à la désormais file culte sur le gus qui dilapide 6 piges de crédit dans une Merco pendant que Madame a des rêves d'épargne et d'immobilier. "Les zhoms, c'est tous les mêmes".

J'vais aller faire un tour sur la file "Comment séduire un homme", histoire de me remettre à niveau.

sauf que le reve de monsieur semble maintenant moi risqué que celui de madame qui voudra acheter parce qu'il le faut et sans se rendre compte des ennuis apres avec son "coup de coeur" qui va devenir son "coup de cauchemard" et accuser z'hom apres que c'est de sa faute

harmakhis · #687 Message par **harmakhis** » 30 juil. 2013, 12:49

alors attention reaction de nos plazettes suite a quelqu'un qui leur explique qu'il faut baisser leurs prix, si on cherche pourquoi c'est bloqué c'est dans leur tete que ça bloque:

extrait bref de la "torpille" de ce matin

Code : Tout sélectionner

Et que celles qui se torturent l'esprit actuellement à se gâcher la vie ferait mieux, c'est mon avis, d'accepter de baisser leur prix franchement, si elles veulent vendre.

[/size]

et voici nos vendeuses en jupettes dior et sac a main guccy

Code : Tout sélectionner

Pour moi tu dis bcp de choses fausses mais tu sembles bien sure de toi et je ne veux pas perdre mon temps en debatant avec toi ce qui serait de toute facon sans interet vu comme tu sembles sure de toi

ah bah oui vous dites a ces dames de baisser le prix de leur merveilleuse maison c'est un paradoxe psychologique impossible qui ne tient pas

Code : Tout sélectionner

ça sert à rien d'argumenter avec ce genre de troll

oui surtout n'argumentons pas puisque de toute maniere on ne peut pas argumenter puisque nos prix on les sorts d'on ne sait pas ou nous memes

Code : Tout sélectionner

Et en plus trouver que 750 c'est cher comme loyer pour un 100m2, enfin tout depend où c'est mais c'est loin d'etre cher !

dixit celle qui pinaille parce qu'un acheteur lui baisse de 500 euros le prix de sa piaule?

GeekArlier · #688 Message par **GeekArlier** » 30 juil. 2013, 16:14

ton message est trop long ! meme moi j'ai eu du mal a le lire. Mais l'intention y est !

Stellar · #689 Message par **Stellar** » 30 juil. 2013, 17:16

Effectivement le message de ce matin est intéressant mais a été mal reçu (ton un peu professoral?)

harmakhis · #690 Message par **harmakhis** » 30 juil. 2013, 19:06

Stellar a écrit :Effectivement le message de ce matin est intéressant mais a été mal reçu (ton un peu professoral?)

oui mais c'est pas de moi, en tout cas la fille qui a écrit ça ecrit tres bien

#691 Message par **olmostoline** » 30 juil. 2013, 19:25

je cherche la file pour lire la "torpille" et la sur le site, cote à cote :
- un gros titre "mais pourquoi Bébé tarde à venir ?"
- une pub pour Durex
Ce site est magique. A la place de Bébé, moi aussi je tarderais à venir...

harmakhis · #692 Message par **harmakhis** » 30 juil. 2013, 19:38

manucosto a écrit :Je trouve pas non plus la file. Un petit lien svp?

http://forum.aufeminin.com/forum/matern ... u.html#17r

#693 Message par **Pi-r2** » 30 juil. 2013, 19:47

manucosto a écrit :kikou?

nan , mais allo quoi

utilisateur supprimé

manucosto a écrit :Ca veut dire quoi kikou?

Coucou?

Une utilisatrice

http://fr.wiktionary.org/wiki/kikou

de rien

harmakhis · #696 Message par **harmakhis** » 30 juil. 2013, 19:55

manucosto a écrit :
harmakhis a écrit :
manucosto a écrit :Je trouve pas non plus la file. Un petit lien svp?
http://forum.aufeminin.com/forum/matern ... u.html#17r
Pas mal la torpille.
Un peu long a mon avis pour le niveau du forum.

Ca veut dire quoi kikou?

oui un peu trop realiste et trop dans le réel, faut pas faire descendre ces demoiselles de leur délire immobilier

comme dirait l'autre "hé ho c'est groland, c'est pas finland"

Gpzzzz · #697 Message par **Gpzzzz** » 30 juil. 2013, 20:54

ca c'est qqu'un du .org aussi non ???
tellement gros que ca passe

Ce matin je reçois un appel mais j ai pas eu le temps de répondre
Puis un texto pr demande d infos
Donc je réponds et on convient d une visite

La dame vient en bus mais son bus l amène loin de chez moi donc je suis allée la chercher à un autre bus puis visite puis je l ai ramenée à son bus et tout ça sous le soleil de plomb et en plus je ne pense pas que ça aboutira car elle bosse loin ça va lui faire trop de trajet à mon avis

Enfin bon tout ça pr rien

Aller je veux LA bonne visite !!!!

par : Sopgy

t'es bien sympa dis donc

Tchoupy · #698 Message par **Tchoupy** » 31 juil. 2013, 09:16

Nos parents ont achete en empruntant a 15 % alors que nous on est maintenant autour de 3-4 % !

Un bien achete 110 000 a l'epoque coutait avec les iinterets inclus pas loin de 250 000 ! Aujourd'hui pas du tout !! Un bien achete 180 000. Avec les interets coute dans les 250 000 !!
Donc la difference n'est pas si enorme donc se comparer a nos parents sans tenir compte de l'inflation ni des taux d'interet est un bien pietre raisonnement mathematique !'
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posté le 31/07/13 à 09:02

c'est le genre d'arguments qu'on me ressort souvent, de même que beaucoup de personnes (dont mes parents... et ca m'exaspère) cherchent à se faire rembourser les intérêts d'emprunt dans le prix de vente.

ma réponse est en général:
2 biens identiques sont à vendre au prix de XXX €
* le premier bien B1, est acheté par une personne qui peut se le payer cash, il ne fait pas de prêt.
* le second bien B2, est acheté par une personne qui doit faire un prêt.

Plusieurs années plus tard, les deux biens sont revendus en même temps.
Les deux biens ont toujours la même valeur intrinsèque. seulement en cherchant à récupérer ses intérêts le vendeur de B2 sera largement plus cher que B1 qui lui n'a pas ce problème.
Qui a raison?

le fait de faire un prêt est une facilité accordée par les banques aux gens qui n'ont pas les moyens de se payer immédiatement ce qu'ils souhaitent acquérir.
C'est un service qui se rémunère, à la banque, mais qui n'apporte RIEN à la valeur du logement. Il n'y a aucune raison de l'imputer sur le prix!

Bilan:
* le vendeur a acheté un bien qu'il n'avait pas les moyens d'acquérir immédiatement
* il fait supporter la charge de cette facilité sur le prix de son logement au moment de la revente, sans que cela n'ait augmenté la valeur initiale de celui-ci
* il impute les frais de notaire sur la valeur de l'appartement
* Le prix de vente devient: "valeur initiale + frais de facilité bancaire + frais de notaire". on oublie évidemment de faire "- frais de dégradation temporelle et dégradations" comme on le ferait pour n'importe quel autre bien de consommation on ajoute des "+" qui ne sont pas rationnels, mais on oublie les "-" qui le sont.

au fil des années, le prix de vente devrait être:

(valeur initiale + améliorations apportées (et pas entretien) - dévaluation temporelle) modulé des évolutions des prix du quartier où est installé le logement.
c'est indépendant des frais de notaire et des intérêts d'emprunt.

je n'ai pas de compte chez "auf", mais si un de vous pouvait répondre sur ces affaires de taux ca me soulagerait

merci

edit:
petit ajout pour les gens qui veulent compter l'inflation dans le prix d'une maison:
près de chez moi j'ai une ruine (une vraie) du 16ième siècle.
j'imagine bien évidemment qu'en appliquant l'inflation sur ce bien depuis plus de 500 ans, celle-ci doit valeur VACHEMENT plus qu'une maison flambant neuve récente, c'est évident...
tout vaut moins cher quand ca vieillit, on n'applique pas 10 ans d'inflation quand on vend sa voiture d'occasion, mais on le fait sur les maisons.
c'est irrationnel!

#699 Message par **Pi-r2** » 31 juil. 2013, 09:22

et surtout les acheteurs qui ont acheté "pour ne pas jeter le loyer par les fenêtres" oublient de compter les loyers économisés quand ils regardent si ils gagnent ou perdent sur la vente...
Le vrai calcul qu'il faut faire c'est en fait combien m'a couté le poste "se loger" sur la période entre l'achat et la vente si je vends à un prix donné.

evaristha · #700 Message par **evaristha** » 31 juil. 2013, 09:34

Pi-r2 a écrit :et surtout les acheteurs qui ont acheté "pour ne pas jeter le loyer par les fenêtres" oublient de compter les loyers économisés quand ils regardent si ils gagnent ou perdent sur la vente...
Le vrai calcul qu'il faut faire c'est en fait combien m'a couté le poste "se loger" sur la période entre l'achat et la vente si je vends à un prix donné.

Je ne savais pas que le coup du jet de loyers par les fenêtres était encore un argument en circulation aujourd'hui.

On ne dit jamais que les taxes foncières et DDM sont jetés par la fenêtre dans le cas d'un achat immo, pourtant.