Ventes par adjudication. Enchères.

[neron]

Etonnant ! C'est la première fois que je vois celà, une maison mise en Vente aux Enchères par un Notaire et passée en annonce sur Se Loger !

Non tu n'y faisais pas attention amha.

[bleuzenn22]

déjà vu çà il y'a 1 an.

Et mon oncle en a acheté une par un système de ventes aux encheres devant notaire, en 1990... Rendez vous tel jour telle heure chez le notaire, avec enveloppe et votre chèque dedans.. on ouvre devant tout le monde, et sourire au meilleur disant. Bon sauf qu'à l'époque les prix étaient tout autre

[neron]

1) Ventes judiciaires: vous avez jusqu'à la vente pour régler vos ardoises ou vendre au dessus de la mise à prix si elle correspond aux dettes
2) Vente perso.: vous pouvez retirer le bien de la vente quant vous le désirez moyennant des frais.

Donc souvent, en cas de divorce ou de faillite perso. vous pouvez chercher en même temps un vendeur mais il devra acheter sans clause de résolutoire (amha). Les rêveurs ont souvent peur que ça parte à la casse si le marché est non dynamique.

[Tassin]

A Orléans aussi ça existe sur LBC : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s

"1ère offre possible : 129 000€."
Sont prudents quand même

[axel]

+1 ici le prix n'as rien d'intéressant au départ !

Ben ça dépend, on voit des ventes NI très courues (près de 30 acquéreurs potentiels sur celle qui m'intéressait et qui a fini 200 000€ > estimation du notaire, bien trop basse, je le savais, et ça aurait pu aller plus loin à mon avis). D'autres peu, mais ça peut venir du bien comme du prix.

Il y a un prix de MAP (pas de vente en-dessous), plus un prix d'estimation du notaire, plus élevé bien entendu.

Cherche les studios à Paris, les 3 premières pages, il n'y a pratiquement que des ventes légales (miam).

Non, on n'en dit rien, du motif de la vente, et celles sur saisie se font au TGI, pas par notaire.

t1 y'en a qui changent pas hein.

[christhec]

Donc souvent, en cas de divorce ou de faillite perso. vous pouvez chercher en même temps un vendeur mais il devra acheter sans clause de résolutoire (amha). Les rêveurs ont souvent peur que ça parte à la casse si le marché est non dynamique.

Ou des successions compliqués, il y a eut des cas vers chez moi: quand l'arrière grand tatan du coté de la cousine.... décède et que ses 38 arrière arrière petits cousins héritent de la maison...
C'est une solution pour faire la vente rapidement, pas de risque que le bien reste en vente pendant 2 ans, et tout le monde repart avec son petit chèque.

[Hourvari]

Donc souvent, en cas de divorce ou de faillite perso. vous pouvez chercher en même temps un vendeur mais il devra acheter sans clausede résolutoire (amha). Les rêveurs ont souvent peur que ça parte à la casse si le marché est non dynamique.

La clause résolutoire est d'ordre public, elle existe pour toutes les ventes, y compris les VNI, sauf pour les ventes à la barre du TGI. Pour lesquelles il n'y a pas non plus de clause suspensive d'obtention du prêt (d'où le risque énorme de folle enchère si on a besoin de prêt).

[Particuliere]

http://www.ladepeche.fr/article/2012/12 ... xtor=EPR-1

[Particuliere]

surtout pour les commentaires... on dirait qu'ils viennent d'ici.

edit: ah ben c'est surement le cas vu le doublon.désolée.

[licorne]

http://www.licitor.com/ :
j'ai pas jeter de coup d'oeil sur ce site depuis 2007...

des avis sur les vente aux encheres?

les frais occasionné par les emolument + les frais du baveux
+ les frais occasionné , meme si l 'enchere nous passe sous le nez

+ ce que ca veut dire quand , c'est occupé ?

+ si c'est une mafia organisé,
au tgi de notaire, et qu'ils se concerte tous entre professionnel ,
pour t'enfiler, bien profond ?

[diguedondu]

http://www.licitor.com/ :
j'ai pas jeter de coup d'oeil sur ce site depuis 2007...

J'ai bookmarqué http://www.licitor.com/ss_lot.asp?T=N&L ... =P&C=T&C=X en favori depuis longtemps.
Voici le titre de mon bookmark: "Ventes aux enchères immobilières en France : ventes a venir dans l'essonne, ventes aux encheres ; venir avec un cheque, un avocat si c'est dans un tribunal. Ne pas regarder les biens occupés par leur propriétaires."

des avis sur les vente aux encheres?

les frais occasionné par les emolument + les frais du baveux
+ les frais occasionné , meme si l 'enchere nous passe sous le nez

+ ce que ca veut dire quand , c'est occupé ?

Tu peux visiter gratuitement les lieux, mais pour enchérir il faut payer un avocat (200 euros ??) et 10% en chèque de banque (10 euros, plus l'éventuel cout d'annulation du chèque), puis:
- 70% de chances que le juge annonce qu'en fait le proprio a payé les XXXX euros en dernière minute
- 20% de chances de tomber sur une telle mafia
- 5% de chances d'emporter le morceau à 10 voire 70% en-dessous du prix du marché, il te reste à utiliser immédiatement l'avis d'expulsion émis par le tribunal (il faut quémander, je crois, de l'aide à la Police, des malfrats préfèrent leur petite armée) et à occuper immédiatement (un ami à toi vérifie sur place, dès pendant l'enchère, que ça reste vide le temps que tu viennes y poser une table et des chaises), avec de gros travaux en perspective d'habitude. Et ces 5% de chances sont à partager entre toux ceux qui ne sont pas dans la mafia.
- 5% de chances que personne n'enchérisse si l'avis d'enchère n'a pas prévu de suffisament dégrader l'enchère initiale.

Les mises aux enchères sont publiques, tu peux aller voir pour ta culture.

C'est le seul moyen de devenir propriétaire moins de 5 jours après la première démarche, et de très loin.

+ si c'est une mafia organisée,
au tgi de notaire, et qu'ils se concerte tous entre professionnel ,
pour t'enfiler, bien profond ?

Vrai d'après http://web.archive.org/web/200804120520 ... topic=1357
Ne pas prendre l'avocat du vendeur.

Ne pas regarder les biens occupés par leur propriétaires: http://web.archive.org/web/200803210247 ... -vt50.html

Autre liens (sans doute à chercher dans archive.org aussi): http://www.ventes-domaniales.fr/eQ_list ... =&x=47&y=7
Ventes passées: http://www.licitor.com/ss_lot.asp?T=H&L ... =P&C=T&C=X
http://www.encheres-paris.com/pns/fr/ve ... 09&r_prix=
http://www.viapresse.com/magazine-le-jo ... s-encheres

[diguedondu]

Avis aux modos: Faudrait changer le titre de la file.

La meilleure facon de négocier, c'est, aux 2/3 du temps d'expiration après la dernière enchère, surenchérir du minimum.

Ca empêche l'adversaire d'aller au-delà de sa limite de sovabilité (qui sans ça peut surenchérir juste pour VOUS faire payer plus).

[AlexandreP]

Je n'ai pas bien compris ce que tu veux dire. C'est quoi le principe des 2/3 de temps d'expiration, il se passe quoi à ce moment là?

[licorne]

pas compris

[diguedondu]

Je n'ai pas bien compris ce que tu veux dire. C'est quoi le principe des 2/3 de temps d'expiration, il se passe quoi à ce moment là?

La vente aux enchères s'arrête 90 secondes[1] après le dernier Surenchérisseur. Pour surenchérir, il faut ajouter un minimum (500 euros ? 1000 euros) à l'enchère précédente.

J'ai vu un avocat surenchérir du minimum et au bout de 60 secondes, jusqu'à atteindre la limite qu'il s'était fixé. Les autres stressaient. J'ai trouvé ça malin.

[1] ou, pour les enchères "à la bougie", après que trois mini-bougies se soient entièrement consumées.

[crispus]

Il me semble avoir lu que quelqu'un peut surenchérir plusieurs jours après la fin de l'enchère ?

[uaz]

Oui, il y'a un délais de 10 jours de surenchères (voir les liens "Surenchérir" à gauche sur le site Licitor).

Ce qui veut dire que même en ayant remporté l'enchère, quelqu'un d'autre peut venir te souffler le bien (moyennant des frais supplémentaire je crois).

Bref, pour moi ça ressemble plus à de la lotterie qu'à un réel bon moyen de faire une bonne affaire. C'est un peu comme les ventes aux enchères de véhicules, faut vraiment connaitre pour ne pas se faire arnaquer et généralement les pros rafflent toutes les bonnes occases.

[diguedondu]

Oui, il y'a un délais de 10 jours de surenchères (voir les liens "Surenchérir" à gauche sur le site Licitor).

Ce qui veut dire que même en ayant remporté l'enchère, quelqu'un d'autre peut venir te souffler le bien (moyennant des frais supplémentaire je crois).

Bref, pour moi ça ressemble plus à de la lotterie qu'à un réel bon moyen de faire une bonne affaire. C'est un peu comme les ventes aux enchères de véhicules, faut vraiment connaitre pour ne pas se faire arnaquer et généralement les pros rafflent toutes les bonnes occases.

Tu as raison. Mais tu pourras quand même surenchérir, et je ne sais plus qui paye les 10% de frais pour réorganisation d'enchères..

[maryd'oc]

J'ai un copain qui a pu acheter un appart à Paris grâce aux ventes aux enchères L'adresse du bien qui était dans ses moyens se situait rue de Budapest à Paris proche de la gare St Lazarre Il avait ainsi beaucoup de copines et entre autre de gros problèmes d'hygiène dans les escaliers en plus de craindre un peu de passer pour un proxénète
C'est un exemple "exotique" mais c'est du vécu

[Zébulon]

J'ai testé pour vous, ça n'a pas l'air bidonné. Seul bémol, le gros document de 300 pages bardé de mentions "aux risques et périls de l'adjudicataire" qui est censé être l'acte de vente si on l'emporte (pas d'acte notarié, peu de transparence sur les frais, à l'adjudicataire de se démerder avec la publication aux hypothèques...) Je précise que je n'ai pas emporté l'enchère. En même temps, je n'ai jamais eu autant d'infos sur un appart avec les AI.

[AlexandreP]

Bonjour,

Petit retour sur une première expérience en ventes aux enchères de biens immobilier. J'ai participé à une vente aux enchères au TGI de Nanterre, j'avais déjà visité il y a deux ans un appartement à vendre aux enchères mais je n'avais pas fait de démarche pour partitiper à la vente. Là j'ai passé le pas, sans trop d'espoir quand même, mais histoire d'essayer, de voir comment ça marche.


1/ Visite du bien :

Il n'y a qu'une seule visite, organisé par un notaire, le jour et l'heure sont les mêmes pour tout le monde, donc le jour J on retrouve 20/30 personnes au pied de l'immeuble pour venir visiter l'appartement. La visite n'est pas très calme, y'a des gens partout, on se croise dans les couloirs. La visite dure une heure et faut en profiter au maximum sachant qu'on ne pourra pas revenir visiter le bien pour confirmer ses premières impressions. Fait amusant, dans l'ascenseur en repartant une des personnes qui visitait me dit "je suis étonnée, c'est vraiment pas cher". Oui, enfin bon, c'est la mise à prix qui n'est pas cher, après le bien va partir (bcp) plus cher.


2/ Prise de renseignement :

Il y a un cahier de vente disponible au tribunal, avec tous les documents relatifs à la saisie. C'est intéressant d'aller le consulter, on apprend pourquoi le bien est saisi (dette), qui est ce qui saisi (le syndic). Il y a également une liste des différents diagnostics obligatoires en cas de vente : amiante, termites, risques d'innondation, etc. En l'occurence pour le bien en question, le diagnostic amiante était positif pour certaines partie de l'appartement (les murs extérieurs). J'ai également lu pas mal de truc sur des forums spécialisés dans ce type de vente, ça permet de savoir les différentes démarches, les points à faire attention (s'assurer le jour de l'adjudication), et se rassurer aussi sur certaines questions qu'on pourrait avoir (par exemple, au bout de combien de temps on peut aller y vivre). On apprend aussi que dans ce genre de cas, les frais annexes sont de l'ordre de 15% de l'enchère maximale, donc plutôt pas négligeables...


3/ Budget :

Pour le budget, je fais les simulations moi même, ma banquière ne sachant pas faire une simulation, ne sachant pas lisser correctement un prêt, et ne sachant pas les taux à appliquer, je préfère me prendre en main. Je connais mon budget maximum. En anticipant avec les 15% de frais qu'il faut compter, on peut déterminer l'enchère maximum à faire. Une fois que je connais ça, je fais une requête sur la base biens (10€) pour avoir l'historique des ventes du même genre dans le quartier histoire de ne pas me fier aux prix de présentation de seloger. Mon budget est pas déconnant vis à vis de ces prix là, un peu ridicule par contre vis à vis des prix de présentation.


4/ Décision de participer ou non :

Pour participer à une vente aux enchères, il faut obligatoirement être représenté par un avocat. Ça génère des frais d'honoraires, donc avant de participer, il faut que je vois si j'ai oui ou non un intérêt à participer à cette vente. Comme je le disais, mon budget est plutôt faible, je pense que j'ai peu de chances d'être gagnant ceci dit il y a plusieurs points plutôt positifs :

- J'habite dans cette résidence depuis 8 ans, je connais donc bien le quartier, bien la résidence, et elle me plait. Je n'ai donc pas de questions à me poser sur mon envie de vivre ici ou autre, contrairement à d'autres personnes. Sachant qu'il faut se décider vite (deux semaines entre la visite et la vente), il est possible que ça bloque certaines personnes.

- L'appartement est au 9ème étage, ça peut être un point négatif pour pas mal de monde. Il y a certe un ascenseur, mais il n'y en a qu'un seul. S'il tombe en panne, le 9ème étage c'est pas le plus marrant. Et dans la résidence, il tombe quand même régulièrement en panne. Ça pourrait dissuader des personnes, malheureusement, si elles vivent pas là elles ne le savent pas forcément. Et puis glisser ça lors de la visite collective, ça fait surtout le mec qui essaye d'effrayer les concurents.

- Il faut du cache. En gros, il faut un chèque de banque de 10% de la mise à prix, et un chèque de banque de 10% de son enchère maximum. Ce qui élimine les personnes qui auraient une bonne capacité d'emprunt, mais un faible apport. C'est toujours ça en moins au niveau des enchérisseurs.

- J'ai regardé les autres ventes aux enchères de biens de même tailles dans les communes voisines (y'a pas eut bcp de ventes aux enchères dans ma commune) et mon prix n'est pas très éloignés de ces prix là. Donc why not.

- Je pense que le bien vaut environ 30k€ de plus que ce que je vais mettre. Ceci dit, je pense qu'après les travaux nécessaires, il peut partir bien 100k€/120k€ de plus que ce que mon enchère max (+frais). Donc ce n'est pas un gros risque de mon côté. Et puis, je suis un joueur de poker, je calcule des %age de chance. Si j'ai 5% de chance de remporter le bien et que ça ne me coute que 180€ pour "jouer" alors sur le long terme je suis gagnant de tenter la vente aux enchères.

=> Je me lance


5/ Rencontre avec l'avocat :

Une amie avocate (mais dans le mauvais barreau) me conseille l'un de ses amis. Je prend rendez vous, et on discute de comment ça va se passer. C'est lui qui va faire les enchères, moi je lui signe seulement un pouvoir lui indiquant jusqu'à quel maximum on peut aller. Il récupère quelques justificatifs (identité et domicile), répond aux questions que je me pose, et on se donne rendez vous pour le jour de la mise en vente.


6/ Vente :

La vente s'est donc déroulée hier. Je retrouve mon avocat, on est plutôt de bonne humeur, de mon côté je prend ça un peu comme un jeu, je sais que je n'ai que très peu de chance de remporter l'enchère. J'estime avant que ça commence que la vente devrait se faire autour de 350k€, j'ai un budget de 240k€, donc voilà, j'y vais "pour voir". Mon avocat m'indique qu'il y a pas mal de monde qui est venu pour l'appartement, ça ne m'étonne pas vraiment, il me dit aussi qu'il y a des gens qui sont venus sans avocat "ah bein on m'avait pas dit qu'il fallait que j'en prende!", notamment une personne qui cherche un avocat pour le représenter et qui propose 200k€. Au moins, j'suis pas dans les choux aant même que ça commence ^^.

La vente commence doucement, au début on mise pas du tout avec mon avocat, on regarde un peu comment ça se passe, il y a deux avocats qui se battent entre eux et qui monte. Finalement, ça a commencé assez lentement, puis on arrive vite à 190k€. Mon avocat me demande s'il peut faire une offre à 200k€ direct, allons y, finalement quelqu'un d'autre la fait, va pour 210k€ du coup. Ma première enchère, c'est cool , finalement quelqu'un passe au dessus assez rapidement, pas le temps d'avoir les étoiles dans la tête, il passe directement à 250k€ => ok, game over.

Pas grave, je regarde la fin de la vente assez amusé quand même, ça monte. Un avocat se lance à la fin, les enchères se finissent à base de "je te met +500€"... Finalement les toutes dernières enchères sont à 340k€ => 342k€ => 343k€, adjugé.


7 : Bilan

Finalement, le bien part à 343k€ (sous reserve de sur-enchère pendant un délai de 10 jours). Ce qui donne si on compte environ 15% de frais, une somme totale de 395k€ (4.800€/m², 4.400€/m² si on comparait à une vente avec des frais de notaire classiques à 8%). J'étais pas si loin quand j'estimais que le bien partirais à 350k€. De mon côté je ne suis pas du tout déçu vu que c'est largement au dessus de mon buget, s'il était partie à +5k€ au dessus, ça m'aurait ptêt plus dérangé. Et puis honnêtement, quand je regarde le prix final de l'acquéreur, et le prix des biens lorsque j'avais consulté la base des notaires, je trouve que l'acheteur n'a pas fait une superbe affaire. Sur ce type de bien, l'historique donne un prix moyen au m² de 4.200€, donc sous les 4.800/4.400€ de l'acquéreur, en plus il y a des travaux à faire dans cet appartement.

Les deux dernières ventes d'appartement dans le coin ont les caractéristiques suivantes :
- 94m² - 400k€ - 4.255€/m²
- 95m² - 410k€ - 4.315€/m²

La vente qui s'en rapproche le plus (je pense dans la même résidence) :
- 82m² - 397k€ - 4.850€/m²

Donc voila, vraiment pas mécontent d'avoir assisté et participé à cette vente, et pas du tout déçu du résultat. Même plutôt content, je me dis que la personne qui a été saisie se retrouve avec un bien vendu plutôt dans le haut du panier, donc c'est tant mieux pour elle. De mon côté, je vois les ventes aux enchères comme la possibilité de faire une bonne affaire. Finalement il n'y avait que deux acheteurs (je crois) au dessus de moi, donc c'est plutôt positif pour le futur, s'ils étaient 10 ça m'aurait un peu dissuader d'y revenir. On verra une prochaine fois.

En attendant, je conseille à tous d'aller au moins assister à ce genre de vente, c'est assez amusant de voir le jeu des avocats, les enchères minimum, les avocats qui attendent, d'autres qui annoncent tout de suite. Je suis resté avec plaisir pour regarder les ventes suivantes, même si je n'avais aucun intérêt dedans.




Liens utiles :
http://www.licitor.com/
http://www.encheres-publiques.com/ => voir aussi la partie forum

[Suricate]

Merci pour ce compte rendu très complet.

C'est vrai que les 15% il est préférable de le savoir avant.

[slash33]

Il faut changer de banquier aussi. Merci pour le témoignage.

[quietus]

Merci pour ce compte rendu très complet.

Je plussoie mais ça t'a coûté combien en avocat ?

[Hourvari]

Il faut savoir qu'il n'y a pas de recours sur ce type de vente, ni clause suspensive d'obtention d'un prêt.
Il ne faut donc pas y aller si on a besoin d'un prêt en ce moment.

Car en cas de refus, on se paie les frais de folle enchère, et les suites éventuelles.

Le mois dernier une villa est partie à 7 fois la MAP, qui était quand même de 300 000€.

[AlexandreP]

Il faut changer de banquier aussi. Merci pour le témoignage.

Non, à partir du moment ou j'arrive à m'en sortir tout seul, j'ai pas vraiment besoin de changer. Je changerais quand j'en aurais vraiment besoin, càd quand je ferais un prêt pour acheter un appartement. Avant ça, j'm'en fou un peu, limite, ça m'amuse de voir à chaque fois comment elle se galère pour faire une simulation.

Tant que je sais moi même faire des simulations de crédit, y'a pas besoin de changer. Par contre, clairement, le jour ou j'achète j'irais voir un peu partout et ils prendront le temps qu'il faut pour réussir à me sortir une simulation convenable et intéressante .

Il faut savoir qu'il n'y a pas de recours sur ce type de vente, ni clause suspensive d'obtention d'un prêt.

Oui, c'est pour ça que lorsque j'ai choisi mon enchère maximum, j'ai choisi environ 20k€ de moins que ce que j'aurais pu emprunter pour ne pas avoir de surprise. Mais j'suis d'accord, il faut être sur de pouvoir avoir un prêt pour financer l'acquisition, sinon on peut perdre gros. Mais d'un autre côté, c'est un point en plus qui "élimine" de nombreux concurents.




Sinon en frais d'avocat j'en ai eut pour 180€. Plus les 10€ de la base bien, ça fait moins de 200€ pour participer.

[Crapaud]

Merci pour ce témoignage complet! Maintenant, pour ceux qui veulent y assister en touristes, je pense qu'il y a possibilité de se passer d'avocat: il suffit d'arriver le jour de la vente dans la salle, et assister sans enchérir. Au pire, si la vente finale se fait à un prix intéressant, vous pouvez toujours surenchérir sous dix jours...

[ezetrol0]

Merci pour ce retour.

T'as des liens plus précis pour ça:

J'ai également lu pas mal de truc sur des forums spécialisés dans ce type de vente

D'avance merci.

[AlexandreP]

Pour le lien vers le forum, c'est le lien que j'ai mis en fin de post :

http://www.encheres-publiques.com/

Il y a une partie forum sur le site, avec pas mal d'informations. Après c'est surtout l'administrateur du site qui répond aux questions, et c'est pas tout le temps exact, mais ça donne déjà pas mal de points pour comprendre le fonctionnement, et ça répond à pas mal de questions.

[caroline77]

Tous ceux qui se sont intéressés aux ventes aux enchères TGI ou chambre des notaires de biens situés en IDF se rejoignent pour dire qu'on fait de meilleures affaires en allant voir des biens classiques et en proposant une décote. En province, il y a moyen de faire de jolies affaires.

Au pire, si la vente finale se fait à un prix intéressant, vous pouvez toujours surenchérir sous dix jours...

L'ennui, c'est que ça repasse alors au tribunal et que quelqu'un d'autre peut tout à fait surenchérir par dessus toi aussi.

[Haussmaniaque]

Au pire, si la vente finale se fait à un prix intéressant, vous pouvez toujours surenchérir sous dix jours...

Cette surenchère se fait lors d'une nouvelle séance sous 10 jours et commence au prix du meilleur enchérisseur +10%...

[Hourvari]

Cette surenchère se fait lors d'une nouvelle séance sous 10 jours et commence au prix du meilleur enchérisseur +10%...

+ des frais en hausse liés à la remise en vente.

Au lieu de se lancer dans ces ventes, mieux vaut voir avec le saisi pour une vente amiable sous contrôle du JEX, cela passera si le montant dépasse les créances des poursuivants + frais.
Sauf que comme la vente amiable et possible du début, ça risque d’accrocher quelque part.

[neorural01]

En 2007, je m'étais intéressé à la chose ; de loin.


Une maison de ville était à vendre dans l'Isère, 15 000 euros, j'avais participé à une visite groupée avec le notaire ; sols en terre battue, plafonds à moitié écroulé, charpente à refaire, jardin à l'arrière sans accès autre qu'à travers la maison....

La notaire était très pessimiste, elle s'estimerait heureuse que le bien parte à 20 000 euros.


Je l'ai rappelée la semaine ayant suivi la vente, très joyeuse, la maison était partie à 69 000 euros !

Elle-même ne comprenait pas qu'un tel bien "à raser totalement" atteigne un tel montant.

[Hourvari]

En 2007, je m'étais intéressé à la chose ; de loin.

Là pas au TGI. Autre système.

Mais les enchères poussent les gens au crime, c'est bien connu.
Du coup les VEN ou les VNI écopent de tous les biens invendables.

[Bullitt]

Merci pour ce témoignage complet! Maintenant, pour ceux qui veulent y assister en touristes, je pense qu'il y a possibilité de se passer d'avocat: il suffit d'arriver le jour de la vente dans la salle, et assister sans enchérir. Au pire, si la vente finale se fait à un prix intéressant, vous pouvez toujours surenchérir sous dix jours...

J'ai été assister à une vente d'appartement il y a un mois, il y avait seulement 2 avocats qui enchérissaient.

[caroline77]

Il y a des biens qui intéressent moins de toute façon. Style zone sensible Clichy Sous Bois, biens occupés, etc. Ceux là partent moins chers, mais ça revient à combien ensuite pour récupérer son bien...

[neorural01]

Effectivement, beaucoup considèrent que la tranquillité n'a pas de prix.

[YoppY]

Ca dépend aussi du type de biens et du profil des acheteurs.
Tu vois pas les mêmes profils et le même volume d'acheteurs potentiels, selon que c'est un petit appart en centre ville à rénover entièrement, ou une grande maison récente dans un lotissement d'une commune en périurbain.
Quand tu vas visiter et que dans la rue tu vois un attroupement de personnes grisonnantes au milieu d'une multitude de BM et de Merco, c'est que c'est un bien à investisseurs

[uaz]

Dans la salle de vente, hormis les avocats, c'était plutôt des particuliers comme toi ou des professionnels ?
Ca fait quelques années que je connais le site licitor.com et il y'a parfois des ventes d'immeubles (lots), donc voir seulement 2 avocats se tirer la bourre sur des apparts classiques, je suis un peu perplexe (moi qui pensait voir une bande de charognards s'arracher les offres hors-de-prix pour le commun des mortels)

[Hitomini]

joli retour

Dans ce cas tu as appris la vente probablement car elle se faisait dans ta résidence mais sinon comment faut il se renseigner pour savoir ce qui sera proposé aux enchères ?

[AlexandreP]

Pour répondre aux quelques questions :

- Dans la salle, il y avait un peu de tout. Des gens qui étaient là pour de l'investissement, et des gens qui étaient là à titre particulier, dans le but d'habiter le bien (enfin, difficile de faire la différence quand même). Après ça dépend surtout du bien.
Sur le bien sur lequel j'étais, c'était principalement des gens qui étaient là pour l'habiter, d'ailleurs, au prix ou il est parti, c'est clairement pas un achat pour faire du locatif. Par contre, sur l'un des autres biens (un 16m²), ça avait l'air d'être plus des investisseurs. D'ailleurs les gens qui ont gagnés étaient derrières moi et discutaient pendant la vente, ce n'était pas leur premier.

Quand je dis qu'il y avait 2 avocats, c'était surtout pour la bataille finale. Si on compte toutes les personnes qui ont enchérit, je pense qu'il y avait environ 7/8 personnes différentes sur le bien. Mais pour les derniers 50k€, ils n'étaient plus que deux.



- J'ai appris la vente sur le site Licitor, en fait il n'y a pas eut d'annonce dans ma résidence. C'est juste en découvrant le bien que je me suis souvenu qu'il y avait eut des affiches dans la résidence parlant d'une réunion du syndic à propos du lot X. Ça devait sans doute être pour ce bien, mais ce n'est pas là que je l'ai appris. C'est bien en allant régulièrement sur Licitor que je l'ai découvert.

[Haussmaniaque]

En fouillant un peu, on trouve des choses intéressantes. J'étais lancé sur une recherche "petit budget au m2" et je tombe sur ça :

http://tinyurl.com/bpf73oq

un souplex dans un état misérable dans un très bel immeuble.

Quelques minutes me suffisent pour trouver l'adresse (merci streetview) : 15 rue Perrichont, et quelques minutes plus tard, je retrouve la trace de ce bien vendu aux enchères au TGI de Paris le 5 janvier 2012 :

http://tinyurl.com/lagksp8

Adjugé 270 000 euros il y 18 mois, remis en vente en l'état (manifestement 0 travaux depuis l'adjudication) 470 000 euros... voilà, j'espère que mon post passera à la postérité et qu'en googlant l'adresse, les candidats à l'achat découvriront le pot aux roses.

[Stef]

Très intéressant.
Merci du compte rendu.

[caroline77]

Marrant.

Signalons quand même que le bien n'est pas vendu et ne risque pas de ce vendre à ce prix, avec tout à retaper à l'intérieur.

[Bullitt]

J'ai vu qu'il était possible de s'inscrire sur Licitor afin de recevoir des alertes.

[Stef]

J'ai vendu aux enchères un bien en indivision successorale.

Le bien a été adjugé 200 000 euros, une somme correspondant au "prix du marché".
L'adjudication a eut lieu en décembre 2014.

L'adjudication opère le transfert de propriété. L'adjudicataire a donc pris possession du bien et commencé des travaux. Je ne sais pas s'il s'agit d'un marchand de biens mais il espère revendre rapidement après travaux (environ 100 000 à 150 000 euros de travaux).

L'adjudicataire n'a cependant pas encore payé.
Selon son avocat, il paiera en août 2015.

En cas d'enchères judiciaires de biens immobilier, tout enchérisseur doit présenter une caution bancaire ou consigner 10 % de la mise à prix (100 000 euros).
L'adjudicataire dispose de deux mois pour payer. Passé ce délai, il doit le prix majoré de l'intérêt légal (4,06 % au 1er semestre 2015). A partir du 4ème mois de retard, le taux de l'intérêt est majoré de 5 points (soit 9,06 %).
Dès le deuxième mois de retard, l'adjudicataire est considéré comme "fol enchérisseur". Le vendeur peut engager la procédure de réitération des enchères (anciennement folle enchère).
Cela consiste à sommer l'adjudicataire de payer sous huitaine, faute de quoi, la vente est annulée et de nouvelles enchères sont organisées. Si la nouvelle adjudication est inférieure, l'ancien adjudicataire doit payer la différence.

Mon avocat ne semble pas s'alarmer, pas plus que mon notaire.

Ce serait la faute aux banques, débordées par les demandes de prêt.
Il est probable que l'adjudicataire ait, comme il en a le droit, constitué une hypothèque sur le bien qu'il n'a pas encore payé, pour obtenir le prêt.
Le retard de paiement serait du à la banque.

Qui est le pigeon ?

[oïdium]

Salut, merci du retour !
J'etais persuadé qu'on etait payé à la sortie lors d'une vente aux encheres..

Au final, tu penses que ton acheteur espere revendre le bien pour empocher sa pv et te payer à ce moment ?

[Stef]

Salut, merci du retour !
J'etais persuadé qu'on etait payé à la sortie lors d'une vente aux encheres..

Au final, tu penses que ton acheteur espere revendre le bien pour empocher sa pv et te payer à ce moment ?

Il est obligé de payer pour revendre.

Le droit de propriété que lui confère l'adjudication est un peu particulier : il a tous les droits d'un propriétaire mais il n'a pas le droit de disposer du bien (le vendre).

Pour vendre, il lui faut un certificat du greffe attestant qu'il a payé le prix.

[stchong]

J'ai vendu aux enchères un bien en indivision successorale.

Le bien a été adjugé 200 000 euros, une somme correspondant au "prix du marché".
L'adjudication a eut lieu en décembre 2014.

L'adjudication opère le transfert de propriété. L'adjudicataire a donc pris possession du bien et commencé des travaux. Je ne sais pas s'il s'agit d'un marchand de biens mais il espère revendre rapidement après travaux (environ 100 000 à 150 000 euros de travaux).

L'adjudicataire n'a cependant pas encore payé.
Selon son avocat, il paiera en août 2015.

En cas d'enchères judiciaires de biens immobilier, tout enchérisseur doit présenter une caution bancaire ou consigner 10 % de la mise à prix (100 000 euros).
L'adjudicataire dispose de deux mois pour payer. Passé ce délai, il doit le prix majoré de l'intérêt légal (4,06 % au 1er semestre 2015). A partir du 4ème mois de retard, le taux de l'intérêt est majoré de 5 points (soit 9,06 %).
Dès le deuxième mois de retard, l'adjudicataire est considéré comme "fol enchérisseur". Le vendeur peut engager la procédure de réitération des enchères (anciennement folle enchère).
Cela consiste à sommer l'adjudicataire de payer sous huitaine, faute de quoi, la vente est annulée et de nouvelles enchères sont organisées. Si la nouvelle adjudication est inférieure, l'ancien adjudicataire doit payer la différence.

Mon avocat ne semble pas s'alarmer, pas plus que mon notaire.

Ce serait la faute aux banques, débordées par les demandes de prêt.
Il est probable que l'adjudicataire ait, comme il en a le droit, constitué une hypothèque sur le bien qu'il n'a pas encore payé, pour obtenir le prêt.
Le retard de paiement serait du à la banque.

Qui est le pigeon ?

Toi

[Hourvari]

Je ne comprends pas la question, car elle contient la réponse...les délais de paiement comme la sanction de leur retard étant prévus.

En revanche, ceci:

- il n'y a pas de clause suspensive/prêt, il est donc très imprudent d'acheter avec cette perspective.
- l'avocat a la mission de vérifier, désormais, la solvabilité de son client-enchérisseur. Ce qui explique que son confrère ne s'inquiète pas (= ne l'inquiète pas ).
Certains barreaux prévoient

- faire passer au TGI une indivision successorale est assez c...

- un marchand de biens n'achète pas au "prix du marché".

-il a commencé des travaux *? Soit il est sûr d'avoir le financement, soit il est idiot. S'ils sont déjà bien avancés, lancer la procédure de réitération des enchères serait une bonne idée. Avec un autre baveux.
* Mais il n'en a pas le droit!

L'adjudicataire ne peut, avant cette consignation et ce paiement, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l'acquisition de ce bien (Code civil, art. 2211). Toutefois, conformément aux dispositions de l’article 2414 du code civil, ce droit d’hypothèque sera consenti sous la condition résolutoire du versement du prix et des frais.

- À défaut de consignation du prix et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit.