Prix moyens et indice notaire INSEE

Message

yazman · #1 Message par **yazman** » 11 juin 2013, 13:36

Pour construire les graphique ci-dessous, j’ai divisé, le montant des DDM par le nombre de transaction afin d’avoir le prix moyens d’une transaction.
et je l'ai mis en face de l'indice notaire-INSEE.

Je me suis centré sur des moyennes annuelles, les moyennes trimestrielles étant trop sujettes aux effets saisonniers.

Voici la mise à jour avec les derniers DDM (05/2013) et nombre de transactions (Frigitt) :

A noter, que la bosse de 2012 (visible surtout pour la province) est due à la réforme des délais sur les DDM qui a gonflé artificiellement le volume de DDM sur l’année 2012. (cette bosse est d’ailleurs assez gênante pour la lecture mais je n’ai pas réussi à la gommer)

=>On voit sur ces graphiques, la très bonne corrélation entre Indice des notaire & prix moyens
=>Pour l’IDF, on sent bien que le prix moyen ‘peine’ à suivre l’indice des notaires depuis début 2007. On peut penser qu’il s’agit d’un effet de structure. Les ménages ne peuvent plus suivre l’augmentation des prix et achètent ainsi moins bien placé et plus petit. Ce phénomène n’est pas visible en province, où les ménages peuvent suivre l’évolution des prix qui est moins importante.
=>La tendance des prix moyens est clairement baissière alors que c'est plus difficile à dire pour la province.

A confirmer dans les prochains chiffres des notaires

evildeus · #2 Message par **evildeus** » 12 juin 2013, 14:51

Interessant, merci

ET46 · #3 Message par **ET46** » 12 juin 2013, 16:16

yazman a écrit : =>La tendance des prix moyens est clairement baissière alors que c'est plus difficile à dire pour la province.

Pas compris là, les prix moyens sont tournés vers la baisse.
Au passage, ces graphique taclent sévèrement notre troll de service sur la tendance des prix depuis fin 2011

Achetez achetez, sinon vous aurez raté votre vie

Gei · #4 Message par **Gei** » 12 juin 2013, 16:25

Dis, quand on parle de "photo d'écran", il s'agit d'une image, au propre comme au figuré !

#5 Message par **slash33** » 12 juin 2013, 20:02

Question subsidiaire: qui des corrections statistiques ou du lissage sur 12 mois amène la régularité observée dans l'indice INSEE?

yazman · #6 Message par **yazman** » 12 juin 2013, 20:29

slash33 a écrit :Question subsidiaire: qui des corrections statistiques ou du lissage sur 12 mois amène la régularité observée dans l'indice INSEE?

Plutôt la correction statistique

yazman · #7 Message par **yazman** » 12 juin 2013, 20:39

ET46 a écrit :
yazman a écrit : =>La tendance des prix moyens est clairement baissière alors que c'est plus difficile à dire pour la province.
Pas compris là, les prix moyens sont tournés vers la baisse.
Au passage, ces graphique taclent sévèrement notre troll de service sur la tendance des prix depuis fin 2011
Achetez achetez, sinon vous aurez raté votre vie

Oui la tendance est baissière Mais entre Septembre 2011 et décembre 2011, il y a eu un raccourcissement de la durée de transimission des DDM et donc le gonflement artificiel du ''prix moyen'' présenté sur ce graphique entre Septembre 2011 et Décembre 2012.
Ainsi seuls les 4 derniers mois (janvier à avril 2013) sont vraiment représentatif.
Et sur ces 4 derniers mois, l'IDF est clairement baissière alors que la province a tendance a stagné. De plus, pour l'IDF la courbe ''des prix moyens'' est sensiblement en dessous de l'indice des notaires, d'où une correction des prix très probable d'après moi. C'est l'effet de correction statistique dont parle Slash33 qui masque la baisse.
En province c'est un peu différent, il semble que les 2 courbes soient bien superposées.

mouton69 · #8 Message par **mouton69** » 13 juin 2013, 07:30

pourquoi le gonflement des prix n'est plus valable aujourd'hui ? le mode de calcul est redevenu comme avant ?

yazman · #9 Message par **yazman** » 13 juin 2013, 07:36

Il s'agit de moyenne glissante sur 1 an. À partir de janvier 2013 les chiffres anormalement élevé de fin 2011 sortent des moyennes

mouton69 · #10 Message par **mouton69** » 13 juin 2013, 07:43

ok pour la moyenne glissante mais en fait les DDM ont été quantifié de façon différente seulement pendant quelques mois. (étrange non ?)

yazman · #11 Message par **yazman** » 13 juin 2013, 08:21

mouton69 a écrit :ok pour la moyenne glissante mais en fait les DDM ont été quantifié de façon différente seulement pendant quelques mois. (étrange non ?)

C est la réforme tout à fait officielle des délais de transmission des ddm qui a débuté en 09/2011
Cette réforme est encore en vigueurs maintenant mais au bout de 1an elle n'a plus d effet déformant sur une moyenne annuelle car cette réforme n'avait pour objet que de passer de 2 mois à 1 mois après la signature de la vente chez le notaire le délais de transmission des ddm

yazman · #12 Message par **yazman** » 28 juil. 2013, 10:19

Mise à jour pour l'IDF avec les derniers chiffres des notaires

=> Le prix moyens (moyenne annuelle) continue sa dégringolade.
Si on regarde dans le détail (non présenté ici), c'est surtout à Paris que le prix moyen chute
=>L'indice diminue bcp plus lentement (mais surement)

#13 Message par **slash33** » 28 juil. 2013, 10:22

L'indice semble avoir décroché de ta courbe de prix moyen. Je me demande s'ils ne sont pas partis sur le prix médian et que ton graphique montre davantage les écarts entre prix médian et moyen.

yazman · #14 Message par **yazman** » 28 juil. 2013, 10:38

slash33 a écrit :L'indice semble avoir décroché de ta courbe de prix moyen. Je me demande s'ils ne sont pas partis sur le prix médian et que ton graphique montre davantage les écarts entre prix médian et moyen.

Non, je ne crois pas qu'ils aient changé de méthodologie :

-La différence entre prix médian & indice n'est valable que pour l'IDF environ depuis 2007, le niveau de prix au le plues-values et le cradit n'ont même plus suffit à suivre les prix de l'immobilier.
=>La bulle des prix est ainsi évidente et, à mon sens une une baisse de 10 à 15% des prix est certaine en IDF

-Pour la province (pour laquelle le graphique est affiché un peu plus haut dans la file), le prix-moyens et l'indice sont parfaitement corrélé.
=>La bulle des prix en province est moins évidente vu sous cette angle car les gens peuvent suivre l'envolée des prix.

immopaul · #15 Message par **immopaul** » 28 juil. 2013, 11:54

Oh les jolies courbes !

#16 Message par **slash33** » 28 juil. 2013, 16:14

yazman a écrit :Non, je ne crois pas qu'ils aient changé de méthodologie

Ils parlent en prix médian depuis combien de temps?

Indice: les ressources méthodologiques de l'INSEE ne parlent que de prix moyens.

Au passage, je signale la remise en forme du descriptif méthodologique:

Les indices Notaires Insee de prix des logements anciens
http://www.insee.fr/fr/publications-et- ... 1&nivgeo=0

Si toujours pas convaincu:

L'Insee garantissant la méthode de l'indice, mais ne le fabriquant pas directement, il convenait de mettre au point un instrument permettant de valider de façon rapide et fiable les différents indices trimestriels. Le tableau de bord trimestriel se veut un tel instrument de suivi, servant à la fois à commenter les indices, à déceler d'éventuelles anomalies et finalement à les valider. La nécessité de la rapidité empêche de se placer au niveau des indices élémentaires par zone. L'Insee ne valide donc que les indices agrégés (ceux du tableau 6.1 ci-dessus), laissant aux responsables locaux (délégués régionaux de Perval, CINP pour l'Île-de-France) le soin de l'analyse des marchés locaux. Le principe de la validation repose sur le suivi des bases de données (délais d'intégration des informations élémentaires, détection d'éventuels retards) et surtout sur la comparaison des évolutions de prix moyens et des indices, pour déceler des effets de structure et en trouver les causes.

yazman · #17 Message par **yazman** » 15 sept. 2013, 20:56

L'indice notaire INSEE pour le T2-2013 sont sortis. Je met ainsi à jour la file pour l'IDF (Dès que j'ai les chiffres du nombre de transaction pour la province, je poste le prix moyen pour la province)

=> Malgré la soi-disante reprise & la stabilité de l'indice de prix des notaires, le prix moyen quant'à lui continue sa baisse au même rythme. Ainsi l'écart entre la courbe bleue (prix moyen) et la courbe rouge (indi de prix) n'a jamais été aussi importante.

=>Mieux, si on regarde les chiffres des avant-contrat dévoilés par les notaires d'IDF récemment, on lit que l'indice au T3-2013 (trimestre habituellement hyper favorable) est quasi stable (du jamais vu depuis les années 1997! )
http://www.insee.fr/fr/bases-de-donnees ... 001587600

=>Cela laisse augurer d'un hiver 2013 très baissier, surtout que la hausse des taux (même faible) va commencer à se faire sentir.

JeTrace · #18 Message par **JeTrace** » 15 sept. 2013, 21:27

Les effets de structures peuvent tout expliquer. Je ne dit pas que c'est le cas mais à mon sens il est difficile de tirer des conclusions de ce type de graphes...

C'est comme d'essayer de savoir ou tomberas la balle si on la lance à 45°. Trop d'infos ignorées.

Dysfonctionnaire

c'est sur que ça sera beaucoup plus facile à analyser APRES.
mais c'est comme pour la météo, il faut se mouiller...

lecriminel · #20 Message par **lecriminel** » 16 sept. 2013, 03:29

JeTrace a écrit :Les effets de structures peuvent tout expliquer.

comment ?

JeTrace · #21 Message par **JeTrace** » 16 sept. 2013, 06:04

lecriminel a écrit :
JeTrace a écrit :Les effets de structures peuvent tout expliquer.
comment ?

Les chiffres des notaires, beaucoup critiqué ici, on tout de même l'avantage d'essayé de lisser les effets de structures. Voir ici pour les méthodes de calculs : http://www.insee.fr/fr/publications-et- ... 1&nivgeo=0

Donc un décrochage entre les deux courbes que nous avons ici peu être dût à un marché de vente de plus petites surfaces uniquement, ou de biens de moindre qualités par exemple et j'en passe.

Le prix moyen des logement brut ne veux rien dire. Un prix moyen au m² serais déjà un peu plus pertinent, mais ne tiendrais toujours pas compte de l'état et de l'emplacement du bien.

Hourvari · #22 Message par **Hourvari** » 16 sept. 2013, 09:23

Ce décrochage est un signe de crise, mais mini en 2009 comme maintenant (encore?).
Toutefois ça annule l'argument souvent produit ici: "les prix montent car on ne vend plus que les biens de qualité".

yazman · #23 Message par **yazman** » 10 oct. 2013, 12:45

Meilleur agent confirme mes hypothèses

http://www.meilleursagents.com/actualit ... obre-2013/

=>Les grandes surfaces (plus chers) peinent à se vendre et leur prix baissent assez fortement.Ainsi le prix moyen baissent plus vite que l'indice des prix.

En cet hiver 2013-2014, les soldes sur les maisons en grande couronne commence...

yazman · #24 Message par **yazman** » 27 févr. 2014, 18:20

Les chiffres pour le T4-2013 :

=>Ca décroche severe sur le prix moyens !!!
=> Ou bien y a une erreur dans les DDM ou bien dans le nombre de transactions diffusées par les notaires... ou bien c'est le début de la fin pour les prix élevés
=> La courbe rouge (indice notaire INSEE) ne cesse de s'éloigner de celle du prix moyen (courbe bleue)
=> Les grandes surfaces doivent 'souffrir' en ce moment pendant que les petites surfaces maintiennent un prix artificiellement élevé.

yazman · #25 Message par **yazman** » 27 févr. 2014, 18:29

Pour Paris, je poste pas la courbe mais la descente fait vraiment peur à voir. quasi -20% en 1 an!!! (ça descend aussi vite que c'est monté en 2010-2011)
Je demande quand même si y a pas une erreur quelque part??? Cependant j'ai les mêmes sources qu'avant et me formules dans excel en bougent pas.
A suivre avec grand intérêt dans les mois à venir....

Le marché des grandes surfaces/luxe doit être 'bloqué' sur Paris pendant que les petites surfaces doivent partir encore assez vite et assez cher.

G33k · #26 Message par **G33k** » 27 févr. 2014, 19:09

Merci pour le suivi!

daguix · #27 Message par **daguix** » 27 févr. 2014, 19:14

Je suis très intéressé par cette méthodologie pour d'autres régions. Où trouves-tu le montant des DDM et le nombre des transactions ? Fais-tu la division du 1.4 par le 1.5 sur http://www.cgedd.developpement-durable. ... a1048.html ?

moimeme · #28 Message par **moimeme** » 27 févr. 2014, 21:19

Pour le nombre de transactions, il est donné par les Notaires de Paris; mais ce n'est pas le cas pour les autres départements.
Pour les DDMs, apparemment, il utilise ceux donné par le CGEDD.

Shaka · #29 Message par **Shaka** » 27 févr. 2014, 21:41

Très intéressant, merci !

Pierrick · #30 Message par **Pierrick** » 27 févr. 2014, 22:02

yazman a écrit :Pour Paris, je poste pas la courbe mais la descente fait vraiment peur à voir. quasi -20% en 1 an!!! (ça descend aussi vite que c'est monté en 2010-2011)
Je demande quand même si y a pas une erreur quelque part??? Cependant j'ai les mêmes sources qu'avant et me formules dans excel en bougent pas.
A suivre avec grand intérêt dans les mois à venir....

Le marché des grandes surfaces/luxe doit être 'bloqué' sur Paris pendant que les petites surfaces doivent partir encore assez vite et assez cher.

Ou il y a qqch d'inavouable et de bidouillé dans ce qui est publié. Dans tous les cas, le décrochage des deux courbes ressemble furieusement à 2009. Vivement la prochaine mise à jour.

#31 Message par **slash33** » 27 févr. 2014, 22:33

yazman a écrit :Le marché des grandes surfaces/luxe doit être 'bloqué' sur Paris pendant que les petites surfaces doivent partir encore assez vite et assez cher.

Exactement ma pensée. Cela justifierai la bonne tenue de l'indice.

yazman · #32 Message par **yazman** » 28 févr. 2014, 12:15

moimeme a écrit :Pour le nombre de transactions, il est donné par les Notaires de Paris; mais ce n'est pas le cas pour les autres départements.
Pour les DDMs, apparemment, il utilise ceux donné par le CGEDD.

Tout a fait.
Pour les autres départements, je sais qu'on peut trouver le nombre de transactions sur le même site que les DDM.

moimeme · #33 Message par **moimeme** » 28 févr. 2014, 12:26

yazman a écrit :
moimeme a écrit :Pour le nombre de transactions, il est donné par les Notaires de Paris; mais ce n'est pas le cas pour les autres départements.
Pour les DDMs, apparemment, il utilise ceux donné par le CGEDD.
Tout a fait.
Pour les autres départements, je sais qu'on peut trouver le nombre de transactions sur le même site que les DDM.

On trouve le nombre de transaction en annuel glissant sur chaque mois, mais on n'a pas le nombre de transaction mensuels.
C'est ce qui manque pour faire le rapport.

yazman · #34 Message par **yazman** » 28 févr. 2014, 13:52

Pierrick a écrit :
yazman a écrit :Pour Paris, je poste pas la courbe mais la descente fait vraiment peur à voir. quasi -20% en 1 an!!! (ça descend aussi vite que c'est monté en 2010-2011)
Je demande quand même si y a pas une erreur quelque part??? Cependant j'ai les mêmes sources qu'avant et me formules dans excel en bougent pas.
A suivre avec grand intérêt dans les mois à venir....

Le marché des grandes surfaces/luxe doit être 'bloqué' sur Paris pendant que les petites surfaces doivent partir encore assez vite et assez cher.
Ou il y a qqch d'inavouable et de bidouillé dans ce qui est publié. Dans tous les cas, le décrochage des deux courbes ressemble furieusement à 2009. Vivement la prochaine mise à jour.

Attention à la tendance sur 1 mois. Les 2 ou 3 derniers mois il n'y avait pas eu de baisse, donc sa compense peut-être. Mais effectivement la tendance des mois suivant sera très interessante à suivre.

yazman · #35 Message par **yazman** » 28 févr. 2014, 13:57

slash33 a écrit :
yazman a écrit :Le marché des grandes surfaces/luxe doit être 'bloqué' sur Paris pendant que les petites surfaces doivent partir encore assez vite et assez cher.
Exactement ma pensée. Cela justifierai la bonne tenue de l'indice.

=> Meilleur Agent l'a dit assez souvent dans ces communiés de presse : les grandes surfaces sourffrent
=> Certaines sources parlaient aussi d'une basse de 20% des prix dans le luxe et comme on parle des prix moyen et non médian une forte baisse sur le luxe influence fortement le prix moyen.

#36 Message par **slash33** » 28 févr. 2014, 16:12

yazman a écrit :=> Meilleur Agent l'a dit assez souvent dans ces communiés de presse : les grandes surfaces sourffrent

Cela représente moins d'un tiers du parc, pour rappel. En effet, les deux tiers du parc sont des 'petits studios et deux pièces' (sic notaires d'IDF)

ben94 · #37 Message par **ben94** » 28 févr. 2014, 16:18

slash33 a écrit :
yazman a écrit :=> Meilleur Agent l'a dit assez souvent dans ces communiés de presse : les grandes surfaces sourffrent
Cela représente moins d'un tiers du parc, pour rappel. En effet, les deux tiers du parc sont des 'petits studios et deux pièces' (sic notaires d'IDF)

Baisse de la grande couronne puis baisse de la petite couronne. La suite à prévoir est elle la même au niveau des surfaces? (grandes surfaces puis petites surfaces)

#38 Message par **pangloss** » 01 mars 2014, 08:55

LaForêt, note de conjoncture, évolution du marché Parisien, 2013 vs. 2012, p.26 a écrit :L'évolution des prix ne reflète pas fidèlement la réalité du marché parisien.
Une analyse détaillée des prix montre que le "mix produit" a changé et que les prix
ont, en réalité, baissé de 10% à bien immobilier identique

Cette file présente un facteur essentiel de la minoration statistique de la baisse : les grands appartements, dont le prix au mètre carré est notoirement plus faible toutes choses égales par ailleurs, se vendent plus difficilement que les petits. La proportion grandissante de petits appartements dans les transactions assure un soutien statistique au prix moyen au mètre carré, indice trop synthétique pour détecter la lame de fond, du moins à son début.
Il y a donc bien à l'oeuvre un double effet qualité (de vie) : le premier est, à taille de foyer constante, pour les acheteurs (restants), de consentir à se loger dans plus petit (facteur mis en évidence sur cette file); le second d'accepter d'habiter des biens présentant des défauts plus ou moins importants.

Je maintiens mon pronostic d'une baisse de l'ordre de 10% sur cette année.

McClane · #39 Message par **McClane** » 01 mars 2014, 09:08

daguix a écrit :Je suis très intéressé par cette méthodologie pour d'autres régions. Où trouves-tu le montant des DDM et le nombre des transactions ? Fais-tu la division du 1.4 par le 1.5 sur http://www.cgedd.developpement-durable. ... a1048.html ?

idem

daguix · #40 Message par **daguix** » 01 mars 2014, 11:15

yazman a écrit :Pour Paris, je poste pas la courbe mais la descente fait vraiment peur à voir. quasi -20% en 1 an!!! (ça descend aussi vite que c'est monté en 2010-2011)
Je demande quand même si y a pas une erreur quelque part??? Cependant j'ai les mêmes sources qu'avant et me formules dans excel en bougent pas.
A suivre avec grand intérêt dans les mois à venir....

Le marché des grandes surfaces/luxe doit être 'bloqué' sur Paris pendant que les petites surfaces doivent partir encore assez vite et assez cher.

Ce phénomène est assez classique en théorie des marchés. C'est un "effet de cliquet" lors d'un retournement de marché lors de bulles spéculatives. Sur le marché action, on appelle ça "divergence haussière" quand par exemple les cours font un plus haut mais pas leur moyenne mobile (RSI), ou qu'une action fortement corrélée à une autre fait un plus haut mais pas l'autre.

yazman · #41 Message par **yazman** » 04 mars 2014, 22:34

Bon je ne résiste pas à mettre la courbe pour Paris.

J'aurais voulu attendre quelques mois car celle-ci me parait trop belle pour être vraie...

-25% depuis le sommet de 2011, et encore, ce sont des moyennes glissantes sur 12 mois...J'ai bcp de mal à y croire!!!

Cependant la hausse de 2010-2011 était elle aussi complètement surréaliste... J'avoue être impatient d'avoir les prochains chiffres.

immopaul · #42 Message par **immopaul** » 05 mars 2014, 10:23

yazman a écrit : -25% depuis le sommet de 2011, et encore, ce sont des moyennes glissantes sur 12 mois...J'ai bcp de mal à y croire!!!

Moi aussi j'ai du mal à y croire, il doit y avoir un loup quelque part.

Sachant qu'il est clair que les prix n'ont pas baissé autant, peut-etre que les gens n'achetent plus que des studios ?
Avec un prix au m2 en tres légere baisse, mais un prix de transaction largement inférieur grace a la petite surface, ca ferait baisser fortement la moyenne des prix de transaction.

yazman · #43 Message par **yazman** » 05 mars 2014, 10:55

immopaul a écrit :
yazman a écrit : -25% depuis le sommet de 2011, et encore, ce sont des moyennes glissantes sur 12 mois...J'ai bcp de mal à y croire!!!
Moi aussi j'ai du mal à y croire, il doit y avoir un loup quelque part.

Sachant qu'il est clair que les prix n'ont pas baissé autant, peut-etre que les gens n'achetent plus que des studios ?
Avec un prix au m2 en tres légere baisse, mais un prix de transaction largement inférieur grace a la petite surface, ca ferait baisser fortement la moyenne des prix de transaction.

C'est ce que je me tue à dire.

Il s'agit de prix moyens (et non médian) ainsi les prix élevés ont un poids très important dans le prix moyens

=> Le luxe a dévissé de 20% (prix) et 40% (volume) - plusieurs sources l'ont confirmé
=> Les grandes surfaces souffrent (meilleur agent l'a dit à plusieurs reprises)
=>Laforet et Meilleur Agent ont affirmé que les prix ont baissé en réalité de 10% et non de 5% comme officiellement

Autre remarque importante : j'ai constaté que cette différence entre prix moyen et indice des prix n'est valable que pour l'IDF et pas du tout pour la province. Ainsi, je pense que la spéculation a été surtout valable pour l'IDF encore plus sur Paris.

yazman · #44 Message par **yazman** » 05 mars 2014, 10:58

yazman a écrit :
immopaul a écrit :
yazman a écrit : -25% depuis le sommet de 2011, et encore, ce sont des moyennes glissantes sur 12 mois...J'ai bcp de mal à y croire!!!
Moi aussi j'ai du mal à y croire, il doit y avoir un loup quelque part.

Sachant qu'il est clair que les prix n'ont pas baissé autant, peut-etre que les gens n'achetent plus que des studios ?
Avec un prix au m2 en tres légere baisse, mais un prix de transaction largement inférieur grace a la petite surface, ca ferait baisser fortement la moyenne des prix de transaction.

C'est ce que je me tue à dire.

Il s'agit de prix moyens (et non médian) ainsi les prix élevés ont un poids très important dans le prix moyens

=> Le luxe a dévissé de 20% (prix) et 40% (volume) - plusieurs sources l'ont confirmé
=> Les grandes surfaces souffrent (meilleur agent l'a dit à plusieurs reprises)
=>Laforet et Meilleur Agent ont affirmé que les prix ont baissé en réalité de 10% et non de 5% comme officiellement

Autre remarque importante : j'ai constaté que cette différence entre prix moyen et indice des prix n'est valable que pour l'IDF et pas du tout pour la province. Ainsi, je pense que la spéculation a été surtout valable pour l'IDF encore plus sur Paris.

Pas de méprise, je pense aussi que les prix en province vont (ont) baisser mais la chute en IDF est potentiellement plus importante mais surtout à Paris ou ca pourrait chuter très vite et très fort car le marché parisien est en grande parti spéculatif

Shaka · #45 Message par **Shaka** » 31 mars 2014, 19:13

Bonjour

A quand une maj de cette intéressante analyse ?