Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

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Vladimir
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Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#1 Message par Vladimir » 21 janv. 2014, 19:18

[le fichier excel de données et calculs est disponible en bas de ce post]

Bonjour,

Comme vous le savez tous, la population française est en plein mutation, suite principalement au vieillissement de la génération née après guerre, de 1945 et 1975 (et qui ont donc aujourd’hui entre 40 et 70 ans), nettement plus nombreux que la génération précédente (née entre la crise des années 30 et la guerre).

Cette mutation entraine mécaniquement celle des besoins immobiliers tout comme celle de l’équilibre entre l’offre et la demande, que je vous propose d'étudier et quantifier à travers une petit fichier Excel fait ces dernières soirées (je précise bien que je suis particulier et ai fait cela seul, sur mon temps libre, et à titre gratuit).

La méthodologie est la suivante :
- L'INSEE publie la structure de la population par statut matrimonial (homme/femme seul, chef de famille monoparental, en couple) par année de naissance, à horizon 2030.
- L'INSEE publie la pyramide des âges à horizon 2060 ainsi que l'historique depuis 1901.
- De ces deux données, on en déduit le nombre de foyers d'ici 2030, avec le détail par statut matrimonial et âge du chef de ménage.

- J. Friggit (CGEDD) publie en page 98 de cette récente publication le nombre de logements achetés ou construits, ou vendus en % du nombre de ménages en fonction de l'âge du chef de ménage en 2006 :
Image

- en page 103 du même document, J. Friggit publie le nombre de mutations de logements anciens à titre gratuit et onéreux en 2010 :
Image
- De ces deux données, on en déduit le taux de mutation par type (achat/vente, leg/héritage) et par âge du chef de ménage, et on valide la méthode par intercomparaison des résultats obtenus (avec les hypothèses INSEE) avec ceux des deux années publiées (2006 et 2010) et issues d'enquêtes logements.

- en page 92 de la même présentationon récupère le statut d'occupation (propriétaire, locataire privé, locataire social, etc.) par âge du chef de ménage.
Image

Ces données permettent d'obtenir des estimations à horizon 2030-2060 de l'évolution du ratio (vendeurs et légataire)/(acheteurs et héritiers), et cela en respectant les hypothèse de l'INSEE (démographie, statut matrimonial, statut d'occupation).

L'hypothèse forte de cette étude est le maintient du ratio et de l'âge médian des acheteurs/vendeurs identique à celui de 2006-2010 (graphiques présentés ci-dessus), mais l'auteur précise que ce taux reste très stable dans le temps. L'hypothèse semble valide au moins à moyen terme. Et de toute façon, le but n'est pas d'avoir une estimation précise du nombre réelle de vente mais d'identifier l'évolution du ratio acheteurs/vendeurs et celui des besoins/constructions.

Voici certains résultats relatifs à la comparaison de la situation 2013 avec celle de 2023 :

Image
Ces 10 prochaines années (2014 à 2024) :
- la population française augmenterait de 3.1 millions d'habitants (+3.1%).
- le nombre d'habitants de plus de 56 ans augmenterait de 3.1 millions (+16%).
- le nombre d'habitants de moins de 56 ans resterait stable.
- l'augmentation de population sera donc liée en totalité à celle des personnes de plus de 56 ans.

Ces 20 prochaines années (2014 à 2034) :
- la population française augmenterait de 5.5 millions d'habitants.
- le nombre d'habitants de plus de 56 ans augmenterait de 5.4 millions (+29%).
- le nombre d'habitants de moins de 56 ans restera stable.

En 2024, la structure matrimonial serait le suivant :
Image

Permettant d'estimer l'évolution du nombre de ménages :
Image

Ce qui donne, en 2024, 29.7 millions de foyer, soit une augmentation de 2.3 millions, soit 8.6% par rapport à 2014. Le nombre d'habitants par logement se réduit très faiblement (-0.1hab/foyer, -3.5%).
Sans surprise, cette augmentation est liée en totalité à celle du nombre de foyers de personnes âgées, et plus précisément de la génération âgée aujourd'hui de 57 à 67 ans. Le nombre comme la structure des foyers dont l'age du chef de ménage est inférieur à 55 ans évolue quasiment pas.

En considérant une structure d'occupation stable par rapport à 2011 (graphique ci-dessus), l'occupation serait la suivante :
Image
L'évolution est celle de la classe d'age âgée aujourd’hui de 57 à 67 ans : près des deux tiers par celle des propriétaires, le restant se partageant à part comparable entre locataires sociaux et locataires privés.

Cette augmentation "du besoin" se monterait à 237 000 logements/an (soit 100 000 de moins que le volume de construction annuel actuel). Dans l'hypothèse d'un volume de construction de 330 000 logement par an (valeur 2013), il y aurait alors près d'un million de logement en trop par rapport au besoin.

Plus intéressant encore, en supposant un profil de mutation par âge comparable à celui de ces dernières années (hypothèse valable selon J.Friggit, caractérisant ce taux de "très stable dans le temps"), le volume de mutation serait le suivant :
Image

Soit, en comparant à 2014, l'évolution suivante :
Image

L'augmentation de la population étant celle de la génération "1958-1968", génération en départ à la retraite, sans enfant à charge, et fortement vendeuse, le nombre de "vendeurs nets" augmente très fortement. Le schéma type est celui d'un couple de sexagénaires vendant leur résidence principale trop grande proche de leur ancien travail pour déménager définitivement dans leur maison de campagne ou en achetant un appartement plus petit et mieux équipés/localisé.
Cette évolution est confirmée par les enquêtes logements car très visible dans les deux graphiques de J.Friggit, et présentés en début de ce post : comparez dans les graphiques de Friggit présentés ci-dessus les courbes de vendeurs (en rouge). Entre 2006 et 2010 apparait une forte bosse de vendeurs de 67/75 ans : il s'agit des premiers babyboomeurs vendant leur maison, et le début d'une énorme vague de ventes qui ne fait que commencer.

En 10 ans, le nombre de légataire (typiquement décès) augmente de 104 000 légataires à descendant (parents à enfant) et de 30 000 légataire à conjoint. Par rapport à 2014, y aurait 43 000 décès par an en plus. A noter cependant que ces données sont moins fiables que celles du nombre de vendeurs, en raison des fortes incertitudes relatives aux personnes très âgées (>90 ans), et liées au faibles volumes à ces classes d'âge.

La stabilité du volume d'acheteurs (d'un âge moyen de 43 ans) et surtout de celui de primo accédants (âge moyen de 34 ans), déplace fortement l'équilibre acheteurs/vendeur en faveur des acheteur, le nombre d'acheteur et héritiers par rapport aux vendeurs et légataire de près de 10 % en seulement 10 ans.
Ce ratio s'accélèrera ensuite, pour exploser à horizon 2040 suite au décès des baby-boomeurs.

Pour terminer je vous rappelle qu'il y aura toujours à chaque moment autant d'acheteurs que de vendeurs, et que ces graphique représentent davantage les souhaits d'achats et de vente que les ventes réelles.

Je vous laisse faire par vous mêmes vos calculs et vous faire votre avis sur l'impact en terme de prix...
... et attend avec impatience vos avis, retours, ou propositions d'améliorations!

Ce fichier Excel est disponible à cette adresse.

Quelques détails :
- Seul l'onglet "Graphs" n'a d’intérêt si vous ne voulez pas les détails d'hypothèses et de calcul.
- Modifiez les cases en jaunes, et en particuliers les cases C2 et E2 qui vous permettent de comparer les deux années comparées.
- Les données très anciennes (<1980) ou à très long terme (>2030) sont hautement incertaines, et sont uniquement indicative.
- Je vous conseille d'accepter les macros, afin de pouvoir modifier la seconde année par la petite barre de défilement. [Les macros ne présentent aucun risque et il n'y a rien d'autre que cette simple ligne de code. Que les informaticiens du forum confirment cela si certains ont des doutes]
- Dans les onglets de calcul, les données en rouge sont de simples extrapolations linéaires permettant de "boucher" les trous de données.
- Ce fichier est libre de tous droit. Diffusez le et faites en ce que vous voulez! Copie, modification, publication totalement libre.
- Si vous voyez une quelconque erreur ou si vous voulez l'améliorer, ne vous privez pas ... mais tenez moi au courant et faites en profiter tout le monde !

Edit : Adresse fichier mit à jour
Modifié en dernier par Vladimir le 14 févr. 2014, 23:08, modifié 1 fois.

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#2 Message par cashisking » 22 janv. 2014, 08:43

Bah bravo, ça me rappelle les plus belles heures du forum.
Par contre faut le relire plusieurs fois, c'est très dense.

slyooney
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#3 Message par slyooney » 22 janv. 2014, 08:55

La stabilité du volume d'acheteurs (d'un âge moyen de 43 ans) et surtout de celui de primo accédants (âge moyen de 34 ans), déplace fortement l'équilibre acheteurs/vendeur en faveur des acheteur, le nombre d'acheteur et héritiers par rapport aux vendeurs et légataire de près de 10 % en seulement 10 ans.
Ce ratio s'accélèrera ensuite, pour exploser à horizon 2040 suite au décès des baby-boomeurs.
Tellement vrai! :?

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curlywood
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#4 Message par curlywood » 22 janv. 2014, 09:11

Merci !! très belle analyse !!
L'augmentation de la population étant celle de la génération "1958-1968", génération en départ à la retraite, sans enfant à charge, et fortement vendeuse, le nombre de "vendeurs nets" augmente très fortement. Le schéma type est celui d'un couple de sexagénaires vendant leur résidence principale trop grande proche de leur ancien travail pour déménager définitivement dans leur maison de campagne ou en achetant un appartement plus petit et mieux équipés/localisé.
Ce profil est tellement vrai ! mes parents nés en 1955 seront à la retraite l'année prochaine ; ils vendent leur RP pour habiter dans leur RS ; pareil pour une tante et son mari depuis 2010.

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#5 Message par Suricate » 22 janv. 2014, 10:12

Je n'ai pas regardé le fichier excel (je le ferai, promis).
Vladimir a écrit :Cette augmentation "du besoin" se monterait à 237 000 logements/an (soit 100 000 de moins que le volume de construction annuel actuel). Dans l'hypothèse d'un volume de construction de 330 000 logement par an (valeur 2013), il y aurait alors près d'un million de logement en trop par rapport au besoin.
Cette assertion ne tient pas compte :
- du solde migratoire
- des phénomènes de décohabitation (baisse du nombre moyen d'occupants par logement => augmentation de la demande de logement).
- du renouvellement du parc (renouvellement urbain, démolitions, reconstructions...)

viewtopic.php?p=1840427#p1840427

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Hourvari
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#6 Message par Hourvari » 22 janv. 2014, 10:40

Beau travail, et remarques pertinentes de Suri.

On notera que la hausse des prix, c'est la faute des jeunes.
Avoir en 2010 un pic d'acquéreurs vers 27 ans relève de la folie pure.
Autrefois on ne se croyait pas voué à acheter à cet âge.

Gavés dans la société de conso, n'ayant jamais rien connu d'autre, ils s'imaginent qu'ils suffit d'emprunter pour exister.
C'est pathétique.

Ce sont eux qui ont fait la hausse!

En même temps ça fiche en l'air un des mythes du forum: les jeunes ne peuvent plus acheter.

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#7 Message par cotedusure06 » 22 janv. 2014, 11:10

Hourvari a écrit :On notera que la hausse des prix, c'est la faute des jeunes.
Avoir en 2010 un pic d'acquéreurs vers 27 ans relève de la folie pure.
Je trouve cela surtout très triste, a cet age la j'avais d'autres envies que de m'endetter sur 30 ans pour un studio :shock: :shock:
Je ne crois aux statistiques que lorsque je les ai moi-même falsifiées.
Sir Winston Churchill

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#8 Message par Goldorak2 » 22 janv. 2014, 11:55

Suricate a écrit :Je n'ai pas regardé le fichier excel (je le ferai, promis).
Vladimir a écrit :Cette augmentation "du besoin" se monterait à 237 000 logements/an (soit 100 000 de moins que le volume de construction annuel actuel). Dans l'hypothèse d'un volume de construction de 330 000 logement par an (valeur 2013), il y aurait alors près d'un million de logement en trop par rapport au besoin.
Cette assertion ne tient pas compte :
- du solde migratoire
- des phénomènes de décohabitation (baisse du nombre moyen d'occupants par logement => augmentation de la demande de logement).
- du renouvellement du parc (renouvellement urbain, démolitions, reconstructions...)

viewtopic.php?p=1840427#p1840427
ni du solde migratoire régional (des régions se dépeuplent) et de l'embourgeoisement naturel (les logements acceptables en 1960 ne sont plus décents/habitables/suffisants de nos jours...).
Posts préférés : Dossier immobilier et viewtopic.php?f=204&t=75765
Ignorés : s_chlaf, Matthieu Brucher, libertycom, F. Zabinsky, immodium, pazuzu

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#9 Message par lolo25000 » 22 janv. 2014, 12:08

Goldorak2 a écrit :
Suricate a écrit :Je n'ai pas regardé le fichier excel (je le ferai, promis).
Vladimir a écrit :Cette augmentation "du besoin" se monterait à 237 000 logements/an (soit 100 000 de moins que le volume de construction annuel actuel). Dans l'hypothèse d'un volume de construction de 330 000 logement par an (valeur 2013), il y aurait alors près d'un million de logement en trop par rapport au besoin.
Cette assertion ne tient pas compte :
- du solde migratoire
- des phénomènes de décohabitation (baisse du nombre moyen d'occupants par logement => augmentation de la demande de logement).
- du renouvellement du parc (renouvellement urbain, démolitions, reconstructions...)

viewtopic.php?p=1840427#p1840427
ni du solde migratoire régional (des régions se dépeuplent) et de l'embourgeoisement naturel (les logements acceptables en 1960 ne sont plus décents/habitables/suffisants de nos jours...).
...ni de l'évolution des bassins de population en termes d'emplois... qui font du Marché Immobilier une agrégation de marchéS immobilierS locaux
Il faut toujours relire les fables de La Fontaine....

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papoo49
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#10 Message par papoo49 » 22 janv. 2014, 12:13

Excellente analyse: factuelle, lisible et dense à la fois

Les jeunes acheteurs seront en position de force, s'ils ont encore envie d'acheter.
Cette étude montre le potentiel énorme de baisse des prix lié à la démographie.

Elle ne tient pas compte de la solvabilité décroissante des acheteurs.
Un homme sage ne croit que la moitié de ce qu’il lit. Plus sage encore, il sait laquelle

lolo25000
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#11 Message par lolo25000 » 22 janv. 2014, 12:30

papoo49 a écrit :Elle ne tient pas compte de la solvabilité décroissante des acheteurs.
Oui, le post est vraiment intéressant avec beaucoup d'informations.

Mais ne généralisons pas... "solvabilité décroissante"...

Il faudrait effectivement ajouter des données chiffrées concernant :
- l'évolution des revenus et des richesses par bassin d'emploi
- données que l'on pourrait ensuite croiser avec la démographie locale
- l'offre & la demande du marché immobilier local
- sans parler pour les régions frontalières, de la démographie des pays voisins où de nombreux travailleurs frontaliers français se rendent... Belgique, Luxembourg, Allemagne, Suisse...

...pour ensuite... les croiser ensemble...

J'oubliais aussi que les acheteurs ne sont pas tous rationnels contrairement à la modélisation économique... d'où un "Epsilon" d'erreur non négligeable.
Il faut toujours relire les fables de La Fontaine....

Alex18

Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#12 Message par Alex18 » 22 janv. 2014, 12:49

Je n'ai pas à lire les détails, seuls les graphiques en disent beaucoup et j'avoue c'est un excellent travail...très claire!

Vladimir
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#13 Message par Vladimir » 22 janv. 2014, 13:38

Merci pour vos retours.

L'estimation du nombre de foyers (et donc de l'ensemble des autres calculs) est réalisé par l'exploitation des données prospectives à 2030 du scénario "médian" de l'INSEE, prenant donc de fait en considération :
- l'évolution du solde migratoire
- la décohabitation
- l'augmentation du nombre de divorces
- l'augmentation de l'espérance de vie
- l'augmentation de l'âge des mères au premiers enfant

La baisse du nombre d'habitants par foyer est donc très bien prise en compte. Elle reste négligeable en regard des évolutions de structure de population : regardez vous-même le détail des données de l'INSEE dans le fichier Excel.

Ce que ce travail ne prend pas en compte :
- les migrations régionales (notamment le départ de la région parisienne des très nombreux baby-boomeurs vers l'ouest et le sud (l'INSEE publie d'ailleurs de jolies cartes régionales sur ce sujet).
- la démolition de logements (mais est négligeable car très, très inférieure aux incertitudes démographiques et d'évolution de la structure d'habitation).
- la mutation d'activité (bureaux transformés en logements),mais là encore négligeable par rapport aux volumes des acheteurs/vendeurs/légataires
- la désertification des zones dont l'âge moyen est actuellement extrêmement élevé (tel les campagnes du grand sud-ouest). Voir par exemple cette carte. Regardez aussi l'âge moyen à Paris intra-muros...

Pour ce qui est de "l'embourgeoisement", ce n'est pas l'objet de l'étude, et est plus que subjectif ! La surface par logement des trentenaires d’aujourd’hui me semble bien plus faible que celle des trentenaires des années 70... Il y a qu'à voir ce qu'achètent les jeunes... et avec 25 ans d'endettement.
L'augmentation moyenne des surfaces me semble concentré sur celles des générations âgées (et qui vont vendre !), renforçant par la même le mouvement ici identifié. Bref, cet embourgeoisement me semble bien stoppé aujourd'hui, tout du moins pour ceux qui étaient trop jeune pour acheter avant la bulle.

Tous les détails sont disponibles dans les différents onglets du fichier Excel.
Modifié en dernier par Vladimir le 22 janv. 2014, 13:52, modifié 2 fois.

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#14 Message par papoo49 » 22 janv. 2014, 13:41

lolo25000 a écrit :
papoo49 a écrit :Elle ne tient pas compte de la solvabilité décroissante des acheteurs.
Oui, le post est vraiment intéressant avec beaucoup d'informations.

Mais ne généralisons pas... "solvabilité décroissante"...
je maintiens en précisant : solvabilité décroissante en particulier pour les jeunes primos en matière d'immobilier.
La solvabilité des secundos et autres ne se maintiendra que si des primos solvables entrent régulièrement dans la danse...
Le "pouvoir" diminue déjà, le "vouloir" va suivre la même pente.
Un homme sage ne croit que la moitié de ce qu’il lit. Plus sage encore, il sait laquelle

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#15 Message par Vladimir » 22 janv. 2014, 13:49

papoo49 a écrit :
lolo25000 a écrit :
papoo49 a écrit :Elle ne tient pas compte de la solvabilité décroissante des acheteurs.
Oui, le post est vraiment intéressant avec beaucoup d'informations.

Mais ne généralisons pas... "solvabilité décroissante"...
je maintiens en précisant : solvabilité décroissante en particulier pour les jeunes primos en matière d'immobilier.
La solvabilité des secundos et autres ne se maintiendra que si des primos solvables entrent régulièrement dans la danse...
Le "pouvoir" diminue déjà, le "vouloir" va suivre la même pente.
Ce n'est pas l'objet de cette étude, qui vise uniquement à identifier et quantifier les évolutions des besoins immobiliers liées au vieillissement de la population. Il n'y a aucune données financière dans ce document.

D'ailleurs, vous remarquerez que le nombre, la proportion et la structure des acheteurs/vendeurs n'a pas été modifié entre 2006 et 2010, malgré l'explosion des prix sur cette période.

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#16 Message par ET46 » 22 janv. 2014, 13:53

Vladimir a écrit : D'ailleurs, vous remarquerez que le nombre, la proportion et la structure des acheteurs/vendeurs n'a pas été modifié entre 2006 et 2010, malgré l'explosion des prix sur cette période.
Les prix n'ont pas explosé dans cet intervalle de temps. cf. l'indice INSEE
J'aurais craché de la même manière sur Staline, lénine, Danton, Mao, Hitler, Allende
Nabu, à propos de Chavez

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#17 Message par ET46 » 22 janv. 2014, 13:55

Par contre aurais tu un lien qui montre que l'âge moyen auquel on devient vendeur net (57 ans de mémoire) reste stable dans le temps (d'autres dates que 2006 et 2010?). Je m'étais posé cette question à une époque sans trouver de réponse concluante.
J'aurais craché de la même manière sur Staline, lénine, Danton, Mao, Hitler, Allende
Nabu, à propos de Chavez

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#18 Message par loulipo » 22 janv. 2014, 14:42

ET46 a écrit :Par contre aurais tu un lien qui montre que l'âge moyen auquel on devient vendeur net (57 ans de mémoire) reste stable dans le temps (d'autres dates que 2006 et 2010?). Je m'étais posé cette question à une époque sans trouver de réponse concluante.
J'avais vu passer une étude comparative sur plusieurs pays, d'où l'auteur corrélait cet âge à celui du départ en retraite (perdu la référence... :oops: ).

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#19 Message par loulipo » 22 janv. 2014, 14:49

Vladimir a écrit :Ce que ce travail ne prend pas en compte :
-
- la démolition de logements (mais est négligeable car très, très inférieure aux incertitudes démographiques et d'évolution de la structure d'habitation).
-
Pour son dernier "Schéma Directeur", le conseil régional d'Ile-de-France estimait un besoin de constructions lié au renouvellement de logements à hauteur de 50% du besoin lié à l'augmentation du nombre de ménages (augmentation de population + décohabitation). Règle de pouce, sans trop de justifications... :?:

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#20 Message par Suricate » 22 janv. 2014, 15:04

Démolition / reconstruction : 30 à 50 000 logements par an (y compris effort actuel de renouvellement urbain).
Chiffre France.

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#21 Message par pangloss » 22 janv. 2014, 16:53

Hourvari a écrit :Beau travail, et remarques pertinentes de Suri.

On notera que la hausse des prix, c'est la faute des jeunes.
Avoir en 2010 un pic d'acquéreurs vers 27 ans relève de la folie pure.
Autrefois on ne se croyait pas voué à acheter à cet âge.

Gavés dans la société de conso, n'ayant jamais rien connu d'autre, ils s'imaginent qu'ils suffit d'emprunter pour exister.
C'est pathétique.

Ce sont eux qui ont fait la hausse!

En même temps ça fiche en l'air un des mythes du forum: les jeunes ne peuvent plus acheter.
Il a suffi que les banques relaient le désir des gouvernements influençant les banques centrales.
Dans le monde développé, nous avons eu une bulle de crédit voulue depuis 2001.
N'a-t-on pas vu aux USA des cueilleurs de fraises emprunter 700 k$ pour acheter une maison ? Pourquoi ne pas prêter à des enfants si le collatéral de l'emprunt monte toujours ?
Mais la bulle est finie et la dette est là...prudence des prêteurs (les banques dont les livres de compte sont pleins d'actifs qu'il faudrait déprécier...), gouvernements surendettés qui grattent sur tout, Bâle III toussa...
Mat
Excellente video (téléchargeable) de Hans Rosling sur l'évolution démographique au XXIème siècle: https://vimeo.com/79878808
Image

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#22 Message par Vladimir » 22 janv. 2014, 21:01

Histoire d'une génération :
Image

Fichier Excel disponible à cette adresse.
Modifié en dernier par Vladimir le 25 févr. 2014, 21:18, modifié 1 fois.

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#23 Message par pangloss » 22 janv. 2014, 21:20

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yazman
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#24 Message par yazman » 22 janv. 2014, 21:30

Sachant que les français font de moins en moins de bébé (crise oblige, 2013 est la 4ème plus mauvaise année depuis la guerre), je doute que le scénario médian de l'INSEE se réalise.
=>Les grandes surfaces vont trinquer ou plutôt sont en train de trinquer (-7% sur Paris selon MA)

Tout bien réfléchi, c'est pas bcp mieux pour les petites surfaces qui sont montées encore plus que les grande en cette période de bulle

Frigitt (T3-2011) - [Sommet bulle] : France : 1.82, Province : 1.7, IDF : 2.11, Paris : 2.53
Frigitt (T3-2013) : France : 1.7, Province : 1.6, IDF : 1.85, Paris : 2.4

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#25 Message par Goldorak2 » 24 janv. 2014, 12:50

Vladimir a écrit :Pour ce qui est de "l'embourgeoisement", ce n'est pas l'objet de l'étude, et est plus que subjectif ! La surface par logement des trentenaires d’aujourd’hui me semble bien plus faible que celle des trentenaires des années 70... Il y a qu'à voir ce qu'achètent les jeunes... et avec 25 ans d'endettement.
L'augmentation moyenne des surfaces me semble concentré sur celles des générations âgées (et qui vont vendre !), renforçant par la même le mouvement ici identifié. Bref, cet embourgeoisement me semble bien stoppé aujourd'hui, tout du moins pour ceux qui étaient trop jeune pour acheter avant la bulle.
L'embourgeoisement ou la hausse de la qualité pour être satisfait. Nous ne serions pas satisfaits des conditions de logement des 70's. Aujourd'hui, il faut des toilettes, une salle de bain, du double vitrage, un chauffage central etc... en base, tout cela était du luxe en 1970.

Dans ce document http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf
deux diapo de Friggit illustre l'effet qualité des logements :
p8 entre 1970 et 2006, la surface des logements : passe de 70 à 91m² et la surface par habitant passe de 23 à 40m² par habitant
p9 l'équipement en WC des logements ... no comment

Tout ça pour dire qu'il y a
- des logements existants et peut être logeant des papis mamies qui vivent là depuis 1950... mais inhabitables pour des jeunes.
- Ou des rénovations si lourdes qu'elles comptent comme une construction ... alors qu'elle remplacent un logement déjà théoriquement existant.
- Ou qu'il faut doubler les surfaces par habitant par rapport aux surfaces par habitant de 1970 pour que les gens aient un logement "normal" selon les critères d'aujourd'hui.
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#26 Message par Hourvari » 24 janv. 2014, 14:31

ET46 a écrit :
Vladimir a écrit : D'ailleurs, vous remarquerez que le nombre, la proportion et la structure des acheteurs/vendeurs n'a pas été modifié entre 2006 et 2010, malgré l'explosion des prix sur cette période.
Les prix n'ont pas explosé dans cet intervalle de temps. cf. l'indice INSEE

Il faut reformuler, c'est tout: comme les prix étaient déjà à des niveaux exagérément élevés entre 2006 et 2010, il est étonnant que...

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#27 Message par Hourvari » 24 janv. 2014, 14:39

Bon post de Goldorak2 :arrow: il serait tout aussi pertinent de parler en surface de biens aux exigences actuelles que de nombre de biens (et répartis par zones).

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#28 Message par lecriminel » 26 janv. 2014, 02:21

Suricate a écrit : Cette assertion ne tient pas compte du solde migratoire
Mettons de coté la branlette intellectuelle franchouillarde du tout le monde nous envie, les conditions economiques actuelles ne peuvent attirer en nombre que des gens desepérés, de pays en guerrre ou miserables. Avec un pouvoir d'achat trop faible pour acheter un garage.
C'est plutot sur le nombre de depart de jeunes Francais qu'il faut se concentrer
http://pvtistes.net/bilan-chiffre-de-le ... francaise/
On apprend ainsi que le nombre d’expatriés français a presque doublé entre 1985 et 2012 (1 611 054 aujourd’hui
la tendance moyenne d’accroissement de la communauté française à l’étranger, de 4% en moyenne depuis 5 ans.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#29 Message par Pi-r2 » 26 janv. 2014, 09:29

ben faut dire que pour un stage en CDD aux states on peut toucher 6000$/mois, hein, pour un ingénieur.
ici c'est un peu plus que le SMIC (ben oui, les stages sont obligatoires pour avoir le diplôme) :roll:
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#30 Message par Goldorak2 » 26 janv. 2014, 09:35

lecriminel a écrit :
Suricate a écrit : Cette assertion ne tient pas compte du solde migratoire
Mettons de coté la branlette intellectuelle franchouillarde du tout le monde nous envie, les conditions economiques actuelles ne peuvent attirer en nombre que des gens desepérés, de pays en guerrre ou miserables. Avec un pouvoir d'achat trop faible pour acheter un garage.
Enfin, si ces gens pauvres et déséspérés ne vivent pas dans un sous garage acheté ou loué avec leur argent, mais obtiennent un HLM accessible à leur bourse, ceux moins pauvres qui auraient pu vivre dans le dit HLM doivent se débrouiller (mettre leurs couilles sur la table, vendre un rein, etc) pour habiter ailleurs (un garage ou un sur-garage) puisque le HLM est occupé par plus pauvre encore.
A moins bien sûr de réserver les HLM aux français... mais il faut des législateurs plus soucieux de l'intérêt de leur peuple plutôt que de leur image dans les endroits "progressiste" où l'on cause...
Comme les HLM ne prennent pas en compte le critère de nationalité, accepter la venue de miséreux c'est leur fournir un logement existant et tendre les 4 marchés du logement (location hlm, location privée, achat ancien et construction (achat de terrain/droit à bâtir)).
Modifié en dernier par Goldorak2 le 26 janv. 2014, 18:20, modifié 1 fois.
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#31 Message par lecriminel » 26 janv. 2014, 13:13

Goldorak2 a écrit :.... ceux moins pauvres qui auraient pu vivre dans le dit HLM doivent se débrouiller
... accepter la venue de miséreux c'est leur fournir un logement existant et tendre les 3 marchés du logement (location hlm, location privée, achat ancien et construction (achat de terrain)
tendre sans doute, faire monter les prix surement pas: c'est la France 2014, les "moins pauvres" non plus ne peuvent rien s'acheter, meme avec des prix divisés par deux.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#32 Message par Savant cosinus » 28 janv. 2014, 01:00

C'est complètement dingue, je pense exactement pareil que le criminel !
Au mot près!
Il ne se passe pas un seul jour sans que je me félicite de ne pas avoir acheté depuis 2005.

La loi des probabilités s'appelle ainsi car on n'est pas sûr qu'elle existe.
C'est le cerveau qui donne les ordres et les autres parties sont obligées d'obéir.

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#33 Message par Marek » 28 janv. 2014, 07:18

Goldorak2 a écrit : Comme les HLM ne prennent pas en compte le critère de nationalité, accepter la venue de miséreux c'est leur fournir un logement existant et tendre les 4 marchés du logement (location hlm, location privée, achat ancien et construction (achat de terrain/droit à bâtir)).
Les HLM ne prennent pas en compte la nationalité, mais ils prennent bien en compte la régularité de la situation non?
Les publics concernés sont donc des personnes, en situation régulière, avec un travail et pour la plupart vocation à rester en France et devenir Français.
C'est bien çà?
Et, par curiosité, cela représente combien de personnes?

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#34 Message par Hippopotameuuu » 28 janv. 2014, 07:31

Marek a écrit : Et, par curiosité, cela représente combien de personnes?
En 2007, les immigrés représentent 7 % de la population franc-comtoise. Ils constituent 19 % des locataires HLM. Cette surreprésentation n'est pas générale, elle diffère selon le pays d'origine. Le profil de l'immigré franc-comtois se rapproche de celui du locataire HLM. Toutefois, pour les immigrés, certaines caractéristiques interviendront plus fortement sur la probabilité d'habiter ce type de logement. Assumer seul les charges d'un ménage ne suffit pas à expliquer pourquoi un immigré prend cette option.
http://insee.fr/fr/themes/document.asp? ... f_id=17408
Si en 2002, le logement en HLM représentait 32% de l’habitat des ménages immigrés, l’enquête TeO montre d’importantes disparités. Ainsi le logement social représente environ 56 % de l’habitat des immigrés d’Afrique subsaharienne et d’Algérie. Avec plus de 40% viennent les immigrés du Maroc, les originaires d’un DOM et les immigrés de Turquie.
En revanche, l’habitat social ne représente que 25% de l’habitat des immigrés d’Asie du Sud-Est, un peu plus de 20% des immigrés originaires d’Espagne et d’Italie, moins de 20% pour les Portugais et moins de 10 % pour les autres Européens de l’UE 27. Le logement social représente environ 17% de l’habitat de la "population majoritaire" (INSEE, 2002) qui constitue plus de 63% des résidents en HLM (TeO 2008).
http://www.histoire-immigration.fr/hist ... cedent-ils
Mélenchon a écrit :«Vous allez cracher du sang avec Fillon, Macron ou Le Pen !! »

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#35 Message par cashisking » 28 janv. 2014, 07:42

Goldorak2 a écrit :A moins bien sûr de réserver les HLM aux français....
Réserver le bien commun français aux ...... français ? :?: :!:
Spice de cryptonazi. T'étais à la manif de samedi, c'est ça hein ????



:mrgreen:

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#36 Message par Goldorak2 » 28 janv. 2014, 08:25

lecriminel a écrit :
Goldorak2 a écrit :.... ceux moins pauvres qui auraient pu vivre dans le dit HLM doivent se débrouiller
... accepter la venue de miséreux c'est leur fournir un logement existant et tendre les 3 marchés du logement (location hlm, location privée, achat ancien et construction (achat de terrain)
tendre sans doute, faire monter les prix surement pas: c'est la France 2014, les "moins pauvres" non plus ne peuvent rien s'acheter, meme avec des prix divisés par deux.
ben si. Les logements sont trop cher ? Il suffit de se mettre à plusieurs. Un pavillon T6 à 400k parait fort cher... mais à 4 familles c'est à peine 100kE par famille. A chaque famille sa chambre et on mutualise cuisine, sdb, toilette, salon. Fastoche, sympa, écolo. Et tout le monde est logé !
Modifié en dernier par Goldorak2 le 28 janv. 2014, 18:40, modifié 1 fois.
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#37 Message par slash33 » 28 janv. 2014, 10:45

Retrait des hors sujets. Ceci est une file sérieuse.

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#38 Message par Morgan435 » 21 févr. 2014, 05:40

Vladimir a écrit :Histoire d'une génération :
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Fichier Excel disponible à cette adresse.
Tres belle animation.

Ou l'on voit la courbe orange explosee apres 2030...
Je pense que cette courbe ne sera pas. L'immobilier 'non-necessaire' des baby-boomers servira surtout a financer leur dependance a mon sens.

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#39 Message par Vladimir » 25 févr. 2014, 21:15

Sur le sujet de l'évolution des besoins immobiliers liées au vieillissement de la population, le COR a récemment publié une note sur les retraités et leur logement.
Lien : http://www.cor-retraites.fr/IMG/pdf/doc-2220.pdf
Les retraités et leur logement
La lettre du Conseil d'orientation des retraites N°8 - Février 2014
Le COR a, parmi ses missions, celle de suivre l'évolution du niveau de vie des retraités, qui ne dépend pas seulement du niveau des pensions. En particulier, le logement est un aspect essentiel des conditions de vie des retraités : il constitue à la fois la composante majeure de leur patrimoine, un élément important de leur niveau de vie et leur principal poste de consommation. [...] Ce nouveau numéro de La lettre du COR présente une synthèse des principaux enseignements de ce colloque.
Autrement, j'ai réparé le lien du fichier que j'avais fait avec les stats de l'INSEE et de Friggit. Pour plus d'infos, lire le premier post, ci-dessus.

Vladimir
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#40 Message par Vladimir » 25 févr. 2014, 21:29

Morgan435 a écrit :Ou l'on voit la courbe orange explosee apres 2030...
Je pense que cette courbe ne sera pas. L'immobilier 'non-necessaire' des baby-boomers servira surtout a financer leur dependance a mon sens.
Ca marche pas si facilement dès lors que le volume en question est significatif, car la vente d'une maison n'est en aucun cas une création de travail ou de richesse : comme tout autre bien, ça n'a pas de valeur en soit mais uniquement la valeur de ce que quelqu'un d'autre veut (ou plutôt peut) vous payer. Et qui va la leur payer ?

Cette génération nombreuse et vieillissante va couter de plus en plus cher en soins et frais de santé (ils sont toujours plus nombreux et consomment plus de ressources de la société), et surtout est non productive (le gâteau n'augmente pas). Jusqu'à aujourd'hui, ça a été compensé par l'endettement et la paupérisation de la jeune génération, mais ça ne pourra durer vu le volume de vieillards qui arrive.

Et puis de toute façon, s'ils vendent avant leur mort pour financer leur dépendance, alors leurs enfants n'hériteront pas (ou moins). Et ce sont leurs enfants (ou plutôt leurs petits enfants) qui sont censés leur acheter leur maison.
Alors si la génération acheteuse n'hérite pas, c'est encore pire (car il y a plus d'acheteurs car moins d'héritier, et moins de capacité d'achat car pas d'héritage).
Il n'y aura alors qu'une variable d'ajustement...

Autrement, on peut aussi être très sceptique sur les projection de l'INSEE de taux de mortalité des plus âgés, notamment car nous commençons a voir vieillir la première génération de fumeuses, ainsi que celle de la malbouffe. Ceux qui meurent aujourd'hui ont mangé bio presque la moitié de leur vie. Ca ne sera plus vrai dans 20 ans...
Vu que les premiers babyboomeurs ont 70 ans, ça peut aller vite, et nous pourrions avoir les +20% de décès par rapport à aujourd'hui avant 2035 (c'est l'hypothèse officielle INSEE).

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#41 Message par Morgan435 » 25 févr. 2014, 23:41

Vladimir a écrit :
Morgan435 a écrit :Ou l'on voit la courbe orange explosee apres 2030...
Je pense que cette courbe ne sera pas. L'immobilier 'non-necessaire' des baby-boomers servira surtout a financer leur dependance a mon sens.
Ca marche pas si facilement dès lors que le volume en question est significatif, car la vente d'une maison n'est en aucun cas une création de travail ou de richesse : comme tout autre bien, ça n'a pas de valeur en soit mais uniquement la valeur de ce que quelqu'un d'autre veut (ou plutôt peut) vous payer. Et qui va la leur payer ?

Cette génération nombreuse et vieillissante va couter de plus en plus cher en soins et frais de santé (ils sont toujours plus nombreux et consomment plus de ressources de la société), et surtout est non productive (le gâteau n'augmente pas). Jusqu'à aujourd'hui, ça a été compensé par l'endettement et la paupérisation de la jeune génération, mais ça ne pourra durer vu le volume de vieillards qui arrive.

Et puis de toute façon, s'ils vendent avant leur mort pour financer leur dépendance, alors leurs enfants n'hériteront pas (ou moins). Et ce sont leurs enfants (ou plutôt leurs petits enfants) qui sont censés leur acheter leur maison.
Alors si la génération acheteuse n'hérite pas, c'est encore pire (car il y a plus d'acheteurs car moins d'héritier, et moins de capacité d'achat car pas d'héritage).
Il n'y aura alors qu'une variable d'ajustement...
Je n'ai pas dit qu'ils vendraient aux prix actuels...
Juste qu'il est probable que, comparativement aux generations precedentes, ils aient a se delester de plus de leurs actifs avant la fin de leur vie. Le prix de vente de ces actifs est une autre histoire.
Vladimir a écrit : Autrement, on peut aussi être très sceptique sur les projection de l'INSEE de taux de mortalité des plus âgés, notamment car nous commençons a voir vieillir la première génération de fumeuses, ainsi que celle de la malbouffe. Ceux qui meurent aujourd'hui ont mangé bio presque la moitié de leur vie. Ca ne sera plus vrai dans 20 ans...
Vu que les premiers babyboomeurs ont 70 ans, ça peut aller vite, et nous pourrions avoir les +20% de décès par rapport à aujourd'hui avant 2035 (c'est l'hypothèse officielle INSEE).
Bof, le gentil bio ou la gentille nature tue egalement. Souvent plus surement que les mechants conservateurs ou les mechants exhausteurs de gout.

L'obesite ou la cigarette chez les femmes sont des problemes, mais a mon avis sans commune mesure avec l'amelioration des conditions sanitaires, d'hygiene et de progres de la medecine durant les 30 dernieres annees.

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#42 Message par Vladimir » 25 févr. 2014, 23:49

Morgan435 a écrit :Je n'ai pas dit qu'ils vendraient aux prix actuels...
Juste qu'il est probable que, comparativement aux generations precedentes, ils aient a se delester de plus de leurs actifs avant la fin de leur vie. Le prix de vente de ces actifs est une autre histoire.
On est bien d'accord.
Vladimir a écrit :L'obesite ou la cigarette chez les femmes sont des problemes, mais a mon avis sans commune mesure avec l'amelioration des conditions sanitaires, d'hygiene et de progres de la medecine durant les 30 dernieres annees.
Je ne parlais pas des 30 dernières années mais des 30 prochaines années, et remettais en cause l'hypothèse officielle de l'INSEE de continuation de l'allongement de la durée de vie. La seule hypothèse d'une stabilité de la mortalité au niveau actuel reviendrait à anticiper la vague de décès des babyboomeurs, et donc la vague "orange" de mes graphs.

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#43 Message par parisien » 26 févr. 2014, 09:31

A propos de démographie, le "mini baby boom" (tel qu'il avait été présenté dans les médias) commence à sérieusement battre de l'aile : seulement 755 000 enfants dans leur première année en France métropolitaine en 2013 (Edit : je précise HORS DOM), contre 800 000 dans leur septième année (classe d'âge 2006).
Et tendance à la baisse constante sur 4 années consécutives.

http://www.insee.fr/fr/themes/detail.as ... p_age2.htm

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#44 Message par pangloss » 28 févr. 2014, 04:52

parisien a écrit :A propos de démographie, le "mini baby boom" (tel qu'il avait été présenté dans les médias) commence à sérieusement battre de l'aile : seulement 755 000 enfants dans leur première année en France métropolitaine en 2013 (Edit : je précise HORS DOM), contre 800 000 dans leur septième année (classe d'âge 2006).
Et tendance à la baisse constante sur 4 années consécutives.

http://www.insee.fr/fr/themes/detail.as ... p_age2.htm
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#45 Message par Vladimir » 01 mars 2014, 21:34

pangloss a écrit :
parisien a écrit :A propos de démographie, le "mini baby boom" (tel qu'il avait été présenté dans les médias) commence à sérieusement battre de l'aile : seulement 755 000 enfants dans leur première année en France métropolitaine en 2013 (Edit : je précise HORS DOM), contre 800 000 dans leur septième année (classe d'âge 2006).
Et tendance à la baisse constante sur 4 années consécutives.

http://www.insee.fr/fr/themes/detail.as ... p_age2.htm
surprenant...
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Nb : La catégorie 20-39 ans représente plus de 95% des naissances.

La baisse de ces dernières années est liée à la ménopause très récente des dernières babyboomeuses.

Dans les années à venir, le nombre de femmes en age de procréer devrait se stabiliser à un niveau assez proche de celui d'aujourd'hui. "Toute chose égale par ailleurs", le nombre de naissance devrait continuer à décroitre au moins jusqu'en 2025, en raison de la baisse de la natalité lié en particulier à l'augmentation de l'âge à la première naissance.

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#46 Message par lecriminel » 01 mars 2014, 21:45

Vladimir a écrit : "Toute chose égale par ailleurs", le nombre de naissance devrait continuer à décroitre au moins jusqu'en 2025, en raison de la baisse de la natalité lié en particulier à l'augmentation de l'âge à la première naissance.
lié lui-meme a l'appauvrissement des moins de 30 ans.
J'espere quand meme qu'on va inverser le processus avant 2025.
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#47 Message par pangloss » 01 mars 2014, 22:25

lecriminel a écrit :
Vladimir a écrit : "Toute chose égale par ailleurs", le nombre de naissance devrait continuer à décroitre au moins jusqu'en 2025, en raison de la baisse de la natalité lié en particulier à l'augmentation de l'âge à la première naissance.
lié lui-meme a l'appauvrissement des moins de 30 ans.
J'espere quand meme qu'on va inverser le processus avant 2025.
Je pense malheureusement que la France va se "normaliser" dans une Europe très vieillissante (indice de fécondité de 1.5), fin de "l'ardente obligation", fin du quotient familial, diminution des allocations familiales et des aides à la famille et à l'enfance. Un peu comme...
The biggest challenge is demographic: Japan is growing older as its population declines. This creates economic and social upheaval. The number of workers to support each pensioner has fallen from ten in 1950 to four in 2000; it is estimated to fall to two by 2025. No less than 70% of the country’s social-security budget goes to the elderly and only 4% is aimed at child care, reinforcing the low birth rate. The traditional Japanese family of breadwinner and housewife which the government has long tried to preserve is an anachronism: in 55% of married households both spouses work. As the country ages and grows poorer, this has led to a surge in petty crime, such as shoplifting by the elderly.
ImageUn crépuscule inextricable...
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Excellente video (téléchargeable) de Hans Rosling sur l'évolution démographique au XXIème siècle: https://vimeo.com/79878808
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wasabi
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#48 Message par wasabi » 02 mars 2014, 11:32

Hourvari a écrit :Beau travail, et remarques pertinentes de Suri.

On notera que la hausse des prix, c'est la faute des jeunes.
Avoir en 2010 un pic d'acquéreurs vers 27 ans relève de la folie pure.
Autrefois on ne se croyait pas voué à acheter à cet âge.

Gavés dans la société de conso, n'ayant jamais rien connu d'autre, ils s'imaginent qu'ils suffit d'emprunter pour exister.
C'est pathétique.

Ce sont eux qui ont fait la hausse!

En même temps ça fiche en l'air un des mythes du forum: les jeunes ne peuvent plus acheter.
Il ne faut pas confondre causalité et concomitance, cause et effet.
Les prix actuels font que les emprunts d'un primo accédant doivent être long, pour être obtenus il faut donc en faire la demande jeune. Il y a la fameuse horloge biologique pour les femmes avec la barrière des 35ans, mais il y a aussi la même horloge de 35ans pour les français qui savent que si ils n'ont pas acquis un truc à cet âge là, ça va être dur d'obtenir un emprunt important ensuite.
"Le marché peut rester irrationnel plus longtemps que vous ne pouvez rester solvable" - J.M. Keynes, 1936

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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#49 Message par wasabi » 02 mars 2014, 11:41

amha ce qui manque à l'analyse c'est le changement de paradigme psychologique vis à vis du logement.
l'auteur dit qu'il ne s'occupe que des volumes et pas des prix, mais volumes et prix sont liés comme dans toute loi d'équilibre offre / demande.

le paradigme actuel est que le logement est rare et cher et qu'il faut obtenir un logement "à tout prix", et donc les prix des logements sont fixés par les capacités de financement des acheteurs, donc leurs revenus, ce qu'ils peuvent mendier comme apport dans la famille et leur âge -comprendre durée d'emprunt possible restante-.

Si on observe un très fort changement initial de l'équilibre offre / demande dans le sens plus d'offre avec ce changement de la pyramide des âges, il risque fort d'y avoir un changement de paradigme. Les prix ne seront plus en "contrôle par la capacité de financement à tout prix des acheteurs" mais déterminé à partir d'autres choses, comme l'obligation de vendre pour financer le cinquième pilier de la sécu, la pression des charges / impôts de logements trop grands sous occupés -mais qui ne sera pas efficace si on continue à faire des cadeaux fiscaux aux plus vieux sur les impôts locaux, leur donner des primes à la cuve, calculer leur APA en omettant les revenus en nature de leur patrimoine- . Et ça va fortement influencer le fonctionnement du marché une fois la phase initiale passée. Au final ça va dépendre, comme d'habitude, du choix politique de privilégier telle ou telle catégorie d'électeurs. Soit ils vont permettre aux BB croulants de thésauriser leur patrimoine immobilier sans bourse délier et de se faire assister par des jeunes aux frais de la princesse dans leur perte d'autonomie -la continuation du modèle actuel en fait- et leur patrimoine restera concentré dans les mains de leurs héritiers, soit on change et on favorise la jeunesse et l'avenir.
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Re: Impact de l'évolution de la population sur l'immobilier

#50 Message par Vladimir » 02 mars 2014, 19:49

wasabi a écrit :Les prix actuels font que les emprunts d'un primo accédant doivent être long, pour être obtenus il faut donc en faire la demande jeune. Il y a la fameuse horloge biologique pour les femmes avec la barrière des 35ans, mais il y a aussi la même horloge de 35ans pour les français qui savent que si ils n'ont pas acquis un truc à cet âge là, ça va être dur d'obtenir un emprunt important ensuite.
Sauf si le primo accédant en question (typiquement un trentenaire) loue en prenant soin de maintenir un niveau de vie "de locataire" inférieur à ses moyens : en gros il loue la surface qu'il pourrait acheter avec son salaire, et économise la différence ainsi que tous les frais associés à la possession d'un capital. A horizon 2020-2025, il pourra alors acheter, avec des prix très différents, et des coûts de crédit bien moindre (il n'aura pas à emprunter ce qu'il aura économisé, et aura un coût de crédit bien moindre car une durée de remboursement réduite).
D'ici là, il économise les coûts de possession du capital (impôts fonciers, travaux, charges de syndics, etc.), l'actualisation de son capital investit (qui fructifie d'ici là) et économise le prix du risque : il pourra en 2020 acheter ce dont il a vraiment besoin à ce moment, ce qu'il ne peut pas savoir aujourd'hui (même avec une très hypothétique stabilité des prix, une seule mutation professionnelle tuerait à elle seule la rentabilité face à un achat.

En 2020-2025, il pourra alors acheter un des logement de babyboomeur (qu'il ne pourrait de toute façon jamais s'offrir s'il s'endettait aujourd'hui sur 20 ans pour le tiers de cette surface), à une époque où la concurrence (sa génération , qui aura comme lui 40-45 ans soit l'âge d'acheter comme lui une maison pour enfants) sera empêtrée dans les crédits de la bulle comme les japonais aujourd'hui.

C'est un "parcours résidentiel" mixte avec passage direct locataire appart->achat maison, qui bien sur ne fonctionne que s'il est sérieux dans son projet : qu'il ne crame pas ses économies d'ici 5-10 ans.

Le risque est que les prix ne baissent pas, mais ne perd pas grand chose car de toute façon, si les prix se maintiennent (achat à 300 mois de loyers), il ne pourra jamais acheter ce dont il aura besoin d'ici 5-10 ans (une "vraie" maison pour une famille) aurait de toute façon intérêt à rester locataire. Au pire, il ne légara rien à sa mort, mais aura vécu toute sa vie dans ce qu'il avait besoin.

Autre point, en 2020, les parents d'un primo accédant "type" auront vers 2020-2025 quelque chose comme 75/80 ans...