[LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

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ASA_Somer
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[LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#1 Message par ASA_Somer » 12 mai 2014, 14:28

Mal-logement, loyers élevés, dépenses de logement insupportables: que disent vraiment les statistiques?

L'opinion couramment répandue est que la France traverse une crise profonde du logement qui fait supporter aux ménages des dépenses de logement trop élevées. Celles-ci pèseraient sur la compétitivité, notamment vis-à-vis de l'Allemagne. Ceci est largement inexact. Certains chiffres avancés sont erronés et d'autres font l'objet d'une mauvaise interprétation.
Il est inexact que le poids du logement dans le budget des ménages soit plus élevé en France qu'en Allemagne. La situation est inverse. Selon Eurostat, qui seul fournit des données comparables entre les pays européens, le taux d'effort net moyen de l'ensemble des ménages en 2012 et de 17,9% en France contre 27,9% en Allemagne.

Le taux d'effort médian (en-dessous duquel se trouvent la moitié des ménages) est de 12,4% en France contre 22,3% en Allemagne. Ce phénomène est dû principalement à la répartition selon les statuts : plus de propriétaires non accédants et de locataires HLM en France, moins en Allemagne. Pour les seuls locataires, les taux d'effort moyens sont rigoureusement identiques à 22,6%. Ce n'est donc pas le poids du logement qui handicape la compétitivité de la France.

L'erreur provient sous doute pour la France de la confusion entre la notion de consommation de logement qui inclut les loyers imputés des propriétaires occupants mais exclut les annuités d'emprunt, et la notion de dépenses de logement qui sont les sorties monétaires consacrées au logement, loyers et annuités.

SITUATIONS HÉTÉROGÈNES

Deuxièmement, les situations en matière de logement sont hétérogènes et on peut toujours faire apparaître des situations exceptionnelles. Par exemple, on lit qu'un locataire du secteur privé sur 5 consacre plus de 40% de son revenu à son logement. En fait, Eurostat indique qu'il s'agit de 16,2% de ces locataires qui représentent eux-mêmes 20% des ménages.

Ces locataires en surcharge de coût du logement représentent donc 3,2% de l'ensemble des ménages. Tous statuts confondus le taux de ménages en surcharge de coût du logement est en France de 5,2%. C'est un des plus faibles d'Europe. Les taux les plus élevés sont, ceux de la Grèce, puis du Danemark, et de l'Allemagne avec 16,6%. Les dépenses de logement excessives ne concernent donc en France qu'un très petit nombre de ménages. On peut se demander pourquoi les aides personnelles ne les solvabilisent pas suffisamment.

Y a-t-il néanmoins déficit de logements ? Le doublement des prix depuis la fin des années 1990 pourrait le faire croire. En réalité, s'il y avait déficit, il se serait d'abord manifesté sur le marché locatif. En effet, on ne peut pas nécessairement acheter plutôt que de louer, mais on peut toujours louer plutôt qu'acheter.

AMÉLIORATION DES CONDITIONS DE LOGEMENT

S'il y avait déficit sur le marché locatif, il aurait entraîné une augmentation du prix des loyers comparable à celle du prix des logements. Or rien de tel ne s'est produit. Le prix des loyers dans l'indice des prix à la consommation n'a augmenté que 6,5 points de plus que l'inflation depuis 15 ans, traduisant une légère tension sur le marché locatif. Cette tension est un peu plus accentuée dans les grandes agglomérations. Le phénomène marquant des 15 dernières années est précisément la distorsion entre l'évolution des loyers et celle des prix. Elle est due à l'évolution des variables financières.

Le prix des loyers a augmenté moins vite que les revenus, ce qui a permis de dégager du pouvoir d'achat locatif, près de 20% de plus depuis 1998. Qu'en a fait la population ? Elle a consommé davantage de logement, en particulier en nombre, en se fragmentant en un plus grand nombre de ménages, donc de logements, puisqu'un ménage correspond à un logement.

C'est ce qui explique que la dépense par ménage ait un peu augmenté. Mais cela a permis une amélioration substantielle des conditions de logement, notamment en termes de surface moyenne par personne.


UN MILLION DE PERSONNES MAL-LOGÉES

Il reste des ménages mal-logés. Leur nombre dépend de la définition qu'on en donne. Qu'il s'agisse de 800000 ou un million de personnes, (et non pas de ménages), peut-on pour autant en conclure qu'il manque autant de logements quand on sait que 2,3 millions de logements sont vacants (hors résidences secondaires) ?

La question des mal-logés pose plutôt le problème de l'efficacité des 45 milliards d'euros d'aides au logement qui bénéficient à pas loin d'un ménage sur 2. En réalité peut-on s'étonner qu'il existe des laissés pour compte du logement quand on détruit des dizaines de milliers de logements HLM chaque année, quand 20% des logements HLM sont occupés par des ménages au-dessus du revenu médian, et quand l'union des organismes HLM «refuse l'idée de spécialiser le parc social dans l'accueil exclusif des plus pauvres et des plus démunis » (site internet USH), alors que sa vocation sociale est inscrite dans les textes ?

Avec plus d'un logement pour 2 personnes, la situation actuelle du marché du logement est plutôt celle d'un risque de surinvestissement, déjà avéré dans certaines zones. Il n'est donc pas nécessaire de construire 500000 logements par an. La poursuite du rythme de construction tendanciel à 3200000 logements par an suffit. Finalement les aides publique au logement pourraient être allégées, ce qui serait par ailleurs favorable au redressement des comptes publics.

http://www.lemonde.fr/idees/article/201 ... _3232.html
Depuis le temps que je le dis.

La vérité ne va pas être facile à admettre pour certains.
Qui imagine le Général de Gaulle mis en examen ?! @François Fillon
A Paris en 2011, pour le prix d'une Renault Clio, on a des WC @Les Echos
Un post truffé d'erreurs pique les yeux, et ne sera pas prix au serieux @Achillemo

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#2 Message par cashisking » 12 mai 2014, 14:31

Il n'est donc pas nécessaire de construire 500000 logements par an. La poursuite du rythme de construction tendanciel à 3200000 logements par an suffit.
Même 3000000 suffiraient.

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#3 Message par lecriminel » 12 mai 2014, 14:42

Pour les seuls locataires, les taux d'effort moyens sont rigoureusement identiques à 22,6%. Ce n'est donc pas le poids du logement qui handicape la compétitivité de la France.
+1
un pays avec des salaires à 3 euros n'a pas d'avantage de competitivité par rapport à un pays avec des salaires à 50 euros si le taux d'effort des locataires (donc salariés) est identique.
Et je m'enfonce....
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#4 Message par clairette2 » 12 mai 2014, 15:14

Tant qu'une clique de bien-pensants (tels la majorité de nos ministres actuels, si j'en juge à leurs déclarations de patrimoine) diront que le Capital, c'est le maaaaaaaaal et investiront dans de la pierre (parce que ca c'est bien, c'est très "père de famille") plutôt que dans des actions et des PME, on aura un pays où les logements seront hors de prix et les entreprises en difficultés.
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#5 Message par reflex69 » 12 mai 2014, 15:28

clairette2 a écrit :Tant qu'une clique de bien-pensants (tels la majorité de nos ministres actuels, si j'en juge à leurs déclarations de patrimoine) diront que le Capital, c'est le maaaaaaaaal et investiront dans de la pierre (parce que ca c'est bien, c'est très "père de famille") plutôt que dans des actions et des PME, on aura un pays où les logements seront hors de prix et les entreprises en difficultés.
Avec le vieillissement de la population, l'immobilisme de la pierre est favorisé au détriment des investissements dans la création de richesses futures.
En conséquence, travailler devient moins "rentable" de nos jours, ce qui pénalise le pouvoir d'achat de la jeune génération...
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#6 Message par immopaul » 12 mai 2014, 15:33

Selon Eurostat, qui seul fournit des données comparables entre les pays européens, le taux d'effort net moyen de l'ensemble des ménages en 2012 et de 17,9% en France contre 27,9% en Allemagne.

Le taux d'effort médian (en-dessous duquel se trouvent la moitié des ménages) est de 12,4% en France contre 22,3% en Allemagne. Ce phénomène est dû principalement à la répartition selon les statuts : plus de propriétaires non accédants et de locataires HLM en France, moins en Allemagne. Pour les seuls locataires, les taux d'effort moyens sont rigoureusement identiques à 22,6%. Ce n'est donc pas le poids du logement qui handicape la compétitivité de la France.

L'erreur provient sous doute pour la France de la confusion entre la notion de consommation de logement qui inclut les loyers imputés des propriétaires occupants mais exclut les annuités d'emprunt, et la notion de dépenses de logement qui sont les sorties monétaires consacrées au logement, loyers et annuités.
Ce n'est pas clair si c'est Eurostat qui fait la confusion, ou l'autre institut (non nommé, dont les chiffres seraient faux).
Car "Confusion" n'est pas forcément utilisé ici comme dénigrement, il s'agit peut-etre de l'aglomération volontaire entre deux données similaires.
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#7 Message par clairette2 » 12 mai 2014, 16:03

reflex69 a écrit :
clairette2 a écrit :Tant qu'une clique de bien-pensants (tels la majorité de nos ministres actuels, si j'en juge à leurs déclarations de patrimoine) diront que le Capital, c'est le maaaaaaaaal et investiront dans de la pierre (parce que ca c'est bien, c'est très "père de famille") plutôt que dans des actions et des PME, on aura un pays où les logements seront hors de prix et les entreprises en difficultés.
Avec le vieillissement de la population, l'immobilisme de la pierre est favorisé au détriment des investissements dans la création de richesses futures.
En conséquence, travailler devient moins "rentable" de nos jours, ce qui pénalise le pouvoir d'achat de la jeune génération...
Ce n'est pas une question de vieillissement, mais de dogmatisme !
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#8 Message par slash33 » 12 mai 2014, 20:32

cashisking a écrit :
Il n'est donc pas nécessaire de construire 500000 logements par an. La poursuite du rythme de construction tendanciel à 3200000 logements par an suffit.
Même 3000000 suffiraient.
Les gars je crois que vous n'avez pas capté. Donc je vous le refait en plus clair: 3 200 000 :lol:
Le prix des loyers a augmenté moins vite que les revenus, ce qui a permis de dégager du pouvoir d'achat locatif, près de 20% de plus depuis 1998
Tiens une généralisation abusive.

Pour le reste, j'imagine que c'est OK.

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#9 Message par achillemo » 13 mai 2014, 07:05

ASA_Somer a écrit :
Mal-logement, loyers élevés, dépenses de logement insupportables: que disent vraiment les statistiques?

L'opinion couramment répandue est que la France traverse une crise profonde du logement qui fait supporter aux ménages des dépenses de logement trop élevées. Celles-ci pèseraient sur la compétitivité, notamment vis-à-vis de l'Allemagne. Ceci est largement inexact. Certains chiffres avancés sont erronés et d'autres font l'objet d'une mauvaise interprétation.
Il est inexact que le poids du logement dans le budget des ménages soit plus élevé en France qu'en Allemagne. La situation est inverse. Selon Eurostat, qui seul fournit des données comparables entre les pays européens, le taux d'effort net moyen de l'ensemble des ménages en 2012 et de 17,9% en France contre 27,9% en Allemagne.

Le taux d'effort médian (en-dessous duquel se trouvent la moitié des ménages) est de 12,4% en France contre 22,3% en Allemagne. Ce phénomène est dû principalement à la répartition selon les statuts : plus de propriétaires non accédants et de locataires HLM en France, moins en Allemagne. Pour les seuls locataires, les taux d'effort moyens sont rigoureusement identiques à 22,6%. Ce n'est donc pas le poids du logement qui handicape la compétitivité de la France.

.
Article du lobby immo:

- Taux d'effort, avec ou sans APL? Il y a des millions de francais qui touchent les APL, pas seulement les smicards. Ca depasse frequement 300 euros par foyer. Comment est financée cette aide au proprietaire pour gonfler son loyer? Par les impots.

- Pourquoi parler de taux d'effort et pas de loyer moyen? Car le smic n'existe pas en Allemagne, et que la chereté de l'immo francais est en grande partie responsable de la hausse des salaires francais. En gros il faut gagner plus qu'en Allemagne pour vivre pareil.

- Et pour les endettés: plus que la mensualité (taux d'effort), c'est la durée et le cout total du credit qui pose probleme. Ils ne consommeront pas beaucoup et ne soutiendront pas l'economie pendant un long moment.

Je ne connais personne dans mon entourage dont le taux d'effort soit aussi bas que 17%. Chez les actifs c'est 30% à 50% avant les APL. Meme mes amis cadres (sans APL pour eux) ont plus de 20%.
Pazuzu: "On s'en fiche un peu du nombre d'habitants, on va pouvoir coller une base à moins de 100km de St Petersbourg, la ville de Poutine."

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#10 Message par Gpzzzz » 13 mai 2014, 08:14

Le mec propose de baisser les aides étatiques.. bien bien ca ;-)

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#11 Message par immopaul » 13 mai 2014, 09:49

achillemo a écrit :Je ne connais personne dans mon entourage dont le taux d'effort soit aussi bas que 17%.
J'habite en premiere couronne parisienne, et je n'ai pas un salaire de ministre.
Et pourtant mon taux d'effort n'est que de 15% (ma dépense de loyer, divisé par mon salaire net).
Rien de miraculeux, il suffit d'etre en couple pour faire baisser ce taux, car chacun ne paie que la moitié du loyer.
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#12 Message par achillemo » 13 mai 2014, 10:01

un F3 en petite couronne = 900 à 1000 euros en gros.

Donc à vous 2 vous gagnez entre 5500 euros à 7000 euros. Vous n'etes donc pas des ministres mais vous etes dans le premier decile de la population francaise.
Pazuzu: "On s'en fiche un peu du nombre d'habitants, on va pouvoir coller une base à moins de 100km de St Petersbourg, la ville de Poutine."

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#13 Message par locataireheureux » 13 mai 2014, 10:32

Le taux d'effort est une moyenne sur la population, incluant dans l'echantillon les proprietaires ayant remboursé leur credit (taux d'effort voisin de 0), on ne peut le comparer a celui d'un locataire ou d'un accedant en cours de remboursement. Structurellement la population allemande comprend plus de locataires ( env. 50%) donc le taux d'effort est mecaniquement plus élevé de ce fait.
Cette vision est tres biaisee: avec un patrimoine hypothetique de 500000 euros
- je le place et je paie un loyer, je suis un pauvre locataire etranglé par un taux d'effort de 25%, et je suis taxé sur les interets de mon capital, qui me servent a payer mon loyer.
- je paie mon logement cash et je suis un riche proprietaire avec un taux d'effort de 0%, et je ne suis pas taxé sur le loyer evité.

Pourtant j'ai les memes revenus, le meme patrimoine, et les prix n'ont pas bougé.
Donc toutes ces savantes comparaisons...

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#14 Message par VertPamplemousse » 13 mai 2014, 10:57

achillemo a écrit :un F3 en petite couronne = 900 à 1000 euros en gros.

Donc à vous 2 vous gagnez entre 5500 euros à 7000 euros. Vous n'etes donc pas des ministres mais vous etes dans le premier decile de la population francaise.
Remarque sans intérêt. Il est au courant qu'il a fait des études et qu'il est mieux payé qu'un ouvrier.
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#15 Message par achillemo » 13 mai 2014, 11:48

VertPamplemousse a écrit :
achillemo a écrit :un F3 en petite couronne = 900 à 1000 euros en gros.

Donc à vous 2 vous gagnez entre 5500 euros à 7000 euros. Vous n'etes donc pas des ministres mais vous etes dans le premier decile de la population francaise.
Remarque sans intérêt. Il est au courant qu'il a fait des études et qu'il est mieux payé qu'un ouvrier.
Que le revenu de son couple soit superieur à celui de 90% des francais, c'est sans interet ca quand on dit qu'un taux d'effort de 15% est frequent?

On devrait regarder le taux d'effort hors subventions de ceux qui ont un credit et des locataires.

Doit bien y avoir une raison pourquoi les francais consomment de moins en moins alors que les salaires ne sont pas plus bas qu'avant?
Pazuzu: "On s'en fiche un peu du nombre d'habitants, on va pouvoir coller une base à moins de 100km de St Petersbourg, la ville de Poutine."

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#16 Message par VertPamplemousse » 13 mai 2014, 12:31

achillemo a écrit :Que le revenu de son couple soit superieur à celui de 90% des francais, c'est sans interet ca quand on dit qu'un taux d'effort de 15% est frequent?
Ta remarque visait surtout à lui faire remarquer que c'était un nabab par rapport aux français moyens, ce qui est une erreur de cible et de jugement, sinon dès qu'on fait des études, on est riche... De même que ta tournure de phrase ici laisse supposer qu'il faut faire partie des 10% les plus aisés pour avoir un taux d'effort de 15%, ce qui est faux. On peut avoir un taux d'effort inférieur à 15% en étant au SMIC, grâce aux aides ou en occupant un HLM ou encore en étant propriétaire sans dette.
achillemo a écrit :On devrait regarder le taux d'effort hors subventions de ceux qui ont un credit et des locataires.
Pourquoi ? On doit négliger les aides ? C'est aussi pertinent que de me dire "pour mesurer la richesse des gens, il faut regarder leur patrimoine brut et ne pas tenir compte de leurs dettes"....
achillemo a écrit :Doit bien y avoir une raison pourquoi les francais consomment de moins en moins alors que les salaires ne sont pas plus bas qu'avant?
En effet, il y a bien des raisons multiples, mais pas uniquement un problème de prix de l'immo. En particulier, le cout de l'énergie augmente plus vite que le budget des ménages, ainsi que les assurances, les mutuelles, les taxes, etc... Et de nouvelles charges (besoins) se créent en permanence (internet, forfaits mobile, etc...). D'ailleurs, le vrai problème que l'on note dans l'immo, ce sont les emprunts qui sont passés de 15 à 30 ans et les héritages qui servent d'apport, mais le taux d'effort n'a pas du vraiment évoluer, tout comme les loyers n'ont pas tant évolué que cela en regard de l'inflation, sauf erreur. Enfin, le confort des logements d'aujourd'hui est plus important qu'il y a 50 ans ce qui participe aussi un peu à l'élévation des prix.
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#17 Message par Hippopotameuuu » 13 mai 2014, 12:59

VertPamplemousse a écrit : En effet, il y a bien des raisons multiples, mais pas uniquement un problème de prix de l'immo. En particulier, le cout de l'énergie augmente plus vite que le budget des ménages...
Et le coût de l'énergie se répercute sur tout les produits physiques ou services qui en sont tous impactés plus ou moins.

La hausse des l'énergies est la cause de l'inflation au début des années 2000, qui a conduit la FeD a relever fortement ses taux directeurs, entraînant de fait la crise des subprimes, puis de l'immobilier et ensuite la crise général depuis 6 ans.

C'est ce qui pousse les US a vouloir sortir de la crise par une baisse des coûts énergétique grâce au gaz de roches mères.

Nous sommes sur le plateau ondulé, la prochaine ondulation sera juste un peu plus forte, et ainsi de suite jusqu’à l'effondrement planétaire de cette société complexe, comme les autres avant nous.

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#18 Message par lecriminel » 13 mai 2014, 13:04

VertPamplemousse a écrit : sinon dès qu'on fait des études, on est riche...
si seulement ! :cry:
les statistiques disent que TU es un cas particulier, ne le generalise pas.

Pourquoi ? On doit négliger les aides ?
si chaque Français paie 700 de loyer, on calculera que le loyer moyen est de 700.
si chaque Français se voit offrir son loyer mais doit payer 700 d'impot mensuel supplementaire, on calculera que le loyer moyen est de 0.
Puisqu'il faut bien payer les aides, il faut les inclure dans le cout.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#19 Message par achillemo » 13 mai 2014, 13:08

lecriminel a écrit :
VertPamplemousse a écrit : sinon dès qu'on fait des études, on est riche...
si seulement ! :cry:
les statistiques disent que TU es un cas particulier, ne le generalise pas.

Pourquoi ? On doit négliger les aides ?
si chaque Français paie 700 de loyer, on calculera que le loyer moyen est de 700.
si chaque Français se voit offrir son loyer mais doit payer 700 d'impot mensuel supplementaire, on calculera que le loyer moyen est de 0.
Puisqu'il faut bien payer les aides, il faut les inclure dans le cout.
Merci Le Criminel c'est exactement ce que je veux expliquer. Et il n y a pas de condescendence de ma part, je gagne moi même bien ma vie mais je sais qu'autour de moi le taux d'effort hors subventions couteuses pour la collectivité est bien auss dessus de 15%. Si seulement 15% du fric des francais allait dans l'immo, on aurait une economie en bien meilleur santé.
Pazuzu: "On s'en fiche un peu du nombre d'habitants, on va pouvoir coller une base à moins de 100km de St Petersbourg, la ville de Poutine."

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#20 Message par ET46 » 13 mai 2014, 13:37

Certaines données éclairantes sont disponibles dans la publication mensuelle de Friggit:
Graphique 1.2. Montant total des ventes immobilières rapporté au produit intérieur brut. On est passé en 2000 de 8% du PIB jusqu'au maxi en 2008 à 14.5% du PIB. C'est une augmentation à mon avis considérable et sans lien aucun avec une croissance lente synonyme d'une amélioration graduelle de l'habitat.

Sur l'augmentation du niveau de confort des logements, on peut considérer que cette augmentation (réelle) est incluse dans la tendance longue à laquelle Friggit rapporte sa fameuse courbe des montants (courbe verte): Graphique 2.1. Prix, nombre et montant des ventes de logements anciens rapportés à leur tendance respective, la notice explique:
La tendance longue à laquelle on rapporte le montant des ventes de logements anciens (somme du montant de toutes les ventes) est l’indice des prix à la consommation majoré de 4,9% par an, parallèlement auquel il a crû de 1970 à 2000
Ces 4.9% par an peuvent représenter cet accroissement de qualité des logement.

Enfin, à mon avis la donnée qui montrent le plus l'étendue des dégats sur les efforts de logement des français, c'est l'évoluation du niveau d'endettement immobilier des ménages ces dernières années, Graphique 5.2. Dette immobilière des ménages et dette publique. Nous sommes passés d'un endettement immobilier à 33% du PIB en 2000 à 67% du PIB début 2014. Je voudrais bien que quelqu'un donne une explication rationnelle et long termisme sur cette évolution brutale... :roll:
J'aurais craché de la même manière sur Staline, lénine, Danton, Mao, Hitler, Allende
Nabu, à propos de Chavez

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#21 Message par ET46 » 13 mai 2014, 13:40

VertPamplemousse a écrit :
achillemo a écrit :un F3 en petite couronne = 900 à 1000 euros en gros.

Donc à vous 2 vous gagnez entre 5500 euros à 7000 euros. Vous n'etes donc pas des ministres mais vous etes dans le premier decile de la population francaise.
Remarque sans intérêt. Il est au courant qu'il a fait des études et qu'il est mieux payé qu'un ouvrier.
Beaucoup d'ouvriers gagnent plus que l'armée d'ingénieurs "consultants" ayant fait 5 ans d'études...
J'aurais craché de la même manière sur Staline, lénine, Danton, Mao, Hitler, Allende
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#22 Message par VertPamplemousse » 13 mai 2014, 14:05

ET46 a écrit :Enfin, à mon avis la donnée qui montrent le plus l'étendue des dégats sur les efforts de logement des français, c'est l'évoluation du niveau d'endettement immobilier des ménages ces dernières années, Graphique 5.2. Dette immobilière des ménages et dette publique. Nous sommes passés d'un endettement immobilier à 33% du PIB en 2000 à 67% du PIB début 2014. Je voudrais bien que quelqu'un donne une explication rationnelle et long termisme sur cette évolution brutale... :roll:
C'est tout à fait ce que je fais remarquer, le vrai reflet de la hausse des prix immobilier est l'allongement des durées d'endettement. Il n'y a pas de légitimité particulière à cet allongement mais un corrélation entre d'une part l'allongement des durées d'endettement et le prix de l'immobilier et d'autre part entre les taux d’intérêt et la durée d'endettement. Par conséquent, la baisse durable des taux d'intérêt à grandement favorisé la montée des prix. Tant qu'il resteront bas (et la tendance semble donner raison à cette hypothèse - i.e. inflation quasi nulle), les prix de l'immobilier ne pourront pas baisser dans des proportions importantes ou bien alors sur une durée rédhibitoire (cf. Japon).

En d'autres termes, les taux bas solvabilisent les ménages et alimentent le marché. Ils sont pour moi la première cause de l'élévation des prix. Et une des principales erreurs de ce forum, amha, est de l'avoir toujours nié.
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#23 Message par VertPamplemousse » 13 mai 2014, 14:06

ET46 a écrit :
VertPamplemousse a écrit :
achillemo a écrit :un F3 en petite couronne = 900 à 1000 euros en gros.

Donc à vous 2 vous gagnez entre 5500 euros à 7000 euros. Vous n'etes donc pas des ministres mais vous etes dans le premier decile de la population francaise.
Remarque sans intérêt. Il est au courant qu'il a fait des études et qu'il est mieux payé qu'un ouvrier.
Beaucoup d'ouvriers gagnent plus que l'armée d'ingénieurs "consultants" ayant fait 5 ans d'études...
Tu parles de salaire d'embauche ou de salaire moyen ?...
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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#24 Message par pangloss » 13 mai 2014, 14:09

ET46 a écrit :Enfin, à mon avis la donnée qui montrent le plus l'étendue des dégats sur les efforts de logement des français, c'est l'évoluation du niveau d'endettement immobilier des ménages ces dernières années, Graphique 5.2. Dette immobilière des ménages et dette publique. Nous sommes passés d'un endettement immobilier à 33% du PIB en 2000 à 67% du PIB début 2014. Je voudrais bien que quelqu'un donne une explication rationnelle et long termiste sur cette évolution brutale... :roll:
Il n'y en a pas d'autre que: il fallait qu'ils s'endettassent davantage pour que fût créée la fausse valeur qui a nourri la croissance largement artificielle des 12 dernières années.
D'où l'impasse actuelle.
The Economist a écrit :The age of easy credit and its aftermath
Is there life after debt?
Rich countries borrowed from the future. Paying the bill will be difficult, and so will living in a thriftier world
Jun 24th 2010
http://www.economist.com/node/16426084
ImageThose were the days, my friend. We thought they'd never end...
Piling up more debt does not seem an option. There is little appetite on behalf of borrowers or creditors. All governments face the tricky balance of appeasing the markets without damaging growth: Britain’s new government had a go this week (see article). But living with less debt will present a second set of longer-term challenges.

The road to purgatory
A rich world with less debt would look very different. Banks are already facing demands for higher capital ratios (and thus safer balance-sheets). Western consumers, facing higher taxes and lower benefits, will no longer have the freedom to spend; indeed, they will want to save more as they face long retirements. Sarah Jessica Parker and her Manolo Blahniks will be out; Grandma Walton and her sensible apron will be in. Houses will once again be somewhere to live, not vehicles for speculation. Some business models, notably private equity, will find it tougher to thrive. Life will be harder for entrepreneurs: more than half of all new firms rely on debt finance.
Modifié en dernier par pangloss le 13 mai 2014, 14:12, modifié 1 fois.
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#25 Message par immopaul » 13 mai 2014, 14:12

VertPamplemousse a écrit :En d'autres termes, les taux bas solvabilisent les ménages et alimentent le marché.
Ils sont pour moi la première cause de l'élévation des prix.
+1
VertPamplemousse a écrit :Et une des principales erreurs de ce forum, amha, est de l'avoir toujours nié.
Cette négation a duré longtemps, mais nous somme de plus en plus nombreux a admettre le rôle crucial des taux.
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#26 Message par pangloss » 13 mai 2014, 14:17

immopaul a écrit :
VertPamplemousse a écrit :En d'autres termes, les taux bas solvabilisent les ménages et alimentent le marché.
Ils sont pour moi la première cause de l'élévation des prix.
+1
VertPamplemousse a écrit :Et une des principales erreurs de ce forum, amha, est de l'avoir toujours nié.
Cette négation a duré longtemps, mais nous somme de plus en plus nombreux a admettre le rôle crucial des taux.
Ce n'est pas tant le niveau des taux que leur variation (dérivée première) à la baisse qui est la clé.
C'est aussi pourquoi ça finit par s'arrêter: les taux ne peuvent être négatifs.
Et le principal doit être remboursé...
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#27 Message par immopaul » 13 mai 2014, 14:40

pangloss a écrit :C'est aussi pourquoi ça finit par s'arrêter: les taux ne peuvent être négatifs.
Puisqu'on en parle :
BCE : un taux de dépôt négatif est tout à fait imaginable.

Le taux de dépôt rémunère l'argent placé par les banques auprès de la banque centrale.
Autrement dit, les liquidités que le système financier refuse d'utiliser immédiatement.
Avec un taux de dépôt négatif, le placement de cet argent en sommeil dans les coffres de la banque centrale coûterait aux banques.

Après avoir distribué de l'argent pas cher aux banques, la BCE chercherait ainsi désormais à les forcer à le prêter afin de faire repartir le crédit et donc l'inflation.
http://www.latribune.fr/actualites/econ ... oeure.html
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#28 Message par lecriminel » 13 mai 2014, 15:30

BCE : un taux de dépôt négatif est tout à fait imaginable.
des que ca sort je prends un prêt un fine sur 30 ans,
mais je n'y crois pas trop...
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#29 Message par pangloss » 13 mai 2014, 15:50

lecriminel a écrit :
BCE : un taux de dépôt négatif est tout à fait imaginable.
des que ca sort je prends un prêt un fine sur 30 ans,
mais je n'y crois pas trop...
Effectivement. Je compte emprunter un dizaine de milliards à -1%. Promis: je rendrais les 99% dans un an.
Game over pour la bulle de crédit.
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#30 Message par immopaul » 13 mai 2014, 16:06

Le taux négatif tel qu'il est utilisé d'habitude, s'applique directement aux depots faits par les banques.
Les particuliers n'auront pas de taux négatif.
Mais c'est censé inciter les banques a ne pas garder leur cash, et donc a le preter a des particuliers (en diminuant leurs criteres d'attribution).
Modifié en dernier par immopaul le 13 mai 2014, 16:15, modifié 1 fois.
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#31 Message par immopaul » 13 mai 2014, 16:11

Il y a une heure :
Les marchés ont salué au passage l'assouplissement de la position de la Bundesbank qui valide implicitement le recours à des moyens non conventionnels pour combattre la hausse de l'Euro et le risque de déflation (taux négatifs, achats d'ABS, LTRO...).
http://www.bfmtv.com/economie/taux-nett ... 73485.html
La Buba serait alors prête à accepter des rachats significatifs d'actifs, notamment des prêts bancaires titrisés, mais aussi un taux de dépôt négatif.
http://www.latribune.fr/actualites/econ ... longe.html


Sinon, sur l'effet des taux négatifs, voyons ce qui s'est passé au Danemark (ils l'ont fait pendant 2 ans) :
Les taux négatifs n'ont eu aucun impact sur les prêts bancaires.
:mrgreen:
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#32 Message par pangloss » 13 mai 2014, 16:33

Mais voyons il n'y a pas de risque de déflation, d'ailleurs ma voisine Mme Michu qui compte très bien en francs et ne s'en laisse pas compter...pia pia pia...
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#33 Message par ET46 » 13 mai 2014, 16:36

VertPamplemousse a écrit :
ET46 a écrit :Enfin, à mon avis la donnée qui montrent le plus l'étendue des dégats sur les efforts de logement des français, c'est l'évoluation du niveau d'endettement immobilier des ménages ces dernières années, Graphique 5.2. Dette immobilière des ménages et dette publique. Nous sommes passés d'un endettement immobilier à 33% du PIB en 2000 à 67% du PIB début 2014. Je voudrais bien que quelqu'un donne une explication rationnelle et long termisme sur cette évolution brutale... :roll:
C'est tout à fait ce que je fais remarquer, le vrai reflet de la hausse des prix immobilier est l'allongement des durées d'endettement. Il n'y a pas de légitimité particulière à cet allongement mais un corrélation entre d'une part l'allongement des durées d'endettement et le prix de l'immobilier et d'autre part entre les taux d’intérêt et la durée d'endettement. Par conséquent, la baisse durable des taux d'intérêt à grandement favorisé la montée des prix. Tant qu'il resteront bas (et la tendance semble donner raison à cette hypothèse - i.e. inflation quasi nulle), les prix de l'immobilier ne pourront pas baisser dans des proportions importantes ou bien alors sur une durée rédhibitoire (cf. Japon).

En d'autres termes, les taux bas solvabilisent les ménages et alimentent le marché. Ils sont pour moi la première cause de l'élévation des prix. Et une des principales erreurs de ce forum, amha, est de l'avoir toujours nié.
Je pense que tu te trompes, et il serait peut être bon de relire les travaux de Friggit.
Dans sa publication mensuelle, graphique 3.3 Taux d’intérêt et inflation: en 2000 ce taux net est de 4%, en 2005 il n'a chuté qu'à un niveau de 2%. Durant ces années 2000-2005, qui ont été les années de plus fortes hausses des prix, la variation de ce taux net a suivi une tendance dessinée depuis 1990. Il n'y a donc pas eu de changement de tendance radical en 2000 qui justifie que ce soit ce facteur expliquant cette hausse irrationnelle.
L'explication de la hausse exagérée des prix est plutôt à chercher dans la combinaison:
- relâchement des conditions d'octroi de crédit des banques (à l'époque les banques prêtaient réellement n'importe quelle somme à n'importe qui)
- krach boursier qui induit un détournement d'intérêt des investisseurs de la bourse vers une autre actif pas encore trop cher: l'immobilier
- état d'esprit psychologique de la population qui voit cet actif afficher des hausses à 2 chiffres chaque année, et qui est le seul disponible à crédit (et donc abordable, au sens de atteignable au commun des mortels)

L'allongement de la durée d'emprunt n'intervient qu'entre 2005 et 2007, quand la baisse des taux ne permet plus à elle seule d'alimenter la bulle.

Sur à la soit-disant insuffisance de l'offre, Friggit explique depuis longtemps que l'élasticité du prix du logement par rapport à l'offre n'est que de -1 à -2 (c'est à dire qu'une augmentation d'1% de l'offre n'induit qu'une baisse de prix que de -1 à -2%). Rien qui justifie une hausse de 70% en 5 ans....

Tous ces éléments m'incitent à plutôt à penser que ce niveau de prix est le résultat d'une bulle irrationnelle, et non pas d'un assemblage de critères techniques, critères habituellement débités par les professionnels de l'immo intéressés (notamment l'insuffisance de la construction).

Quand à ce forum, il serait peut être bon également d'arrêter de lui prêter une pensée unique. Ici ce n'est qu'un espace de discussion entre gens différents qui au départ se sont regroupés pour dénoncer des prix de l'immo déconnectés de la réalité économique (point sur lequel je pense que l'on est à peu près d'accord).
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#34 Message par achillemo » 13 mai 2014, 17:08

VertPamplemousse a écrit : En d'autres termes, les taux bas solvabilisent les ménages et alimentent le marché. Ils sont pour moi la première cause de l'élévation des prix. Et une des principales erreurs de ce forum, amha, est de l'avoir toujours nié.
Mais justement, nous avons toujours dit que cette bulle quasi mondiale à commencé à se former au lendemain de la baisse des taux brutale de 2001 et de l'allongement des crédits jusquà 30 ans, ce qui fait que plusieurs générations d'acheteurs se sont préciptés pour acheter.

Et cette thèse est bien plus crédible qu'une pénurie soudaine de biens qui aurait sévi sur tout le territoire en seulement 4 ans (2001-2005).

Ce que les baissiers dont moi nient c'est que les taux bas suffisent à maintenir les prix hauts, car le pays économiquement va mal et que le babyboom vieillit, le papyboom est en plein formation.
Pazuzu: "On s'en fiche un peu du nombre d'habitants, on va pouvoir coller une base à moins de 100km de St Petersbourg, la ville de Poutine."

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#35 Message par VertPamplemousse » 13 mai 2014, 17:10

ET46 a écrit :
VertPamplemousse a écrit :
ET46 a écrit :Enfin, à mon avis la donnée qui montrent le plus l'étendue des dégats sur les efforts de logement des français, c'est l'évoluation du niveau d'endettement immobilier des ménages ces dernières années, Graphique 5.2. Dette immobilière des ménages et dette publique. Nous sommes passés d'un endettement immobilier à 33% du PIB en 2000 à 67% du PIB début 2014. Je voudrais bien que quelqu'un donne une explication rationnelle et long termisme sur cette évolution brutale... :roll:
C'est tout à fait ce que je fais remarquer, le vrai reflet de la hausse des prix immobilier est l'allongement des durées d'endettement. Il n'y a pas de légitimité particulière à cet allongement mais un corrélation entre d'une part l'allongement des durées d'endettement et le prix de l'immobilier et d'autre part entre les taux d’intérêt et la durée d'endettement. Par conséquent, la baisse durable des taux d'intérêt à grandement favorisé la montée des prix. Tant qu'il resteront bas (et la tendance semble donner raison à cette hypothèse - i.e. inflation quasi nulle), les prix de l'immobilier ne pourront pas baisser dans des proportions importantes ou bien alors sur une durée rédhibitoire (cf. Japon).

En d'autres termes, les taux bas solvabilisent les ménages et alimentent le marché. Ils sont pour moi la première cause de l'élévation des prix. Et une des principales erreurs de ce forum, amha, est de l'avoir toujours nié.
Je pense que tu te trompes, et il serait peut être bon de relire les travaux de Friggit.
Dans sa publication mensuelle, graphique 3.3 Taux d’intérêt et inflation: en 2000 ce taux net est de 4%, en 2005 il n'a chuté qu'à un niveau de 2%. Durant ces années 2000-2005, qui ont été les années de plus fortes hausses des prix, la variation de ce taux net a suivi une tendance dessinée depuis 1990. Il n'y a donc pas eu de changement de tendance radical en 2000 qui justifie que ce soit ce facteur expliquant cette hausse irrationnelle.
L'explication de la hausse exagérée des prix est plutôt à chercher dans la combinaison:
- relâchement des conditions d'octroi de crédit des banques (à l'époque les banques prêtaient réellement n'importe quelle somme à n'importe qui)
- krach boursier qui induit un détournement d'intérêt des investisseurs de la bourse vers une autre actif pas encore trop cher: l'immobilier
- état d'esprit psychologique de la population qui voit cet actif afficher des hausses à 2 chiffres chaque année, et qui est le seul disponible à crédit (et donc abordable, au sens de atteignable au commun des mortels)

L'allongement de la durée d'emprunt n'intervient qu'entre 2005 et 2007, quand la baisse des taux ne permet plus à elle seule d'alimenter la bulle.

Sur à la soit-disant insuffisance de l'offre, Friggit explique depuis longtemps que l'élasticité du prix du logement par rapport à l'offre n'est que de -1 à -2 (c'est à dire qu'une augmentation d'1% de l'offre n'induit qu'une baisse de prix que de -1 à -2%). Rien qui justifie une hausse de 70% en 5 ans....

Tous ces éléments m'incitent à plutôt à penser que ce niveau de prix est le résultat d'une bulle irrationnelle, et non pas d'un assemblage de critères techniques, critères habituellement débités par les professionnels de l'immo intéressés (notamment l'insuffisance de la construction).

Quand à ce forum, il serait peut être bon également d'arrêter de lui prêter une pensée unique. Ici ce n'est qu'un espace de discussion entre gens différents qui au départ se sont regroupés pour dénoncer des prix de l'immo déconnectés de la réalité économique (point sur lequel je pense que l'on est à peu près d'accord).
Tu cherches a corréler à court terme les taux et les prix, ce qui n'est pas mon approche. Je dis que les taux bas alimentent les prix hauts, pas qu'ils en sont l'origine, tu as raison sur tout le reste (conditions d'octroi et krach boursier en particulier comme éléments déclencheurs), mais les taux bas sont une condition nécessaire aux prix hauts (solvabilité) et à leur maintien. Donc ce n'est pas parce que les taux sont bas qu'automatiquement les prix montent, mais point de prix élevés possibles avec des taux à 8% par exemple, faute de solvabilité des primos. Pour l'insuffisance de l'offre, je n'ai pas d'opinion particulière, encore qu'il faille différencier l'approche globale des volumes et les marchés "finis". J'entends par là, qu'à un emplacement donné, il y a un nombre fini de biens pour une qualité donnée, ce qui peut amener techniquement les prix des biens les plus recherchés à monter jusqu'au ciel, mais uniquement ceux-là et c'est ce que l'on peut observer dans le marché des biens de luxe qui se détache de loin du reste du marché.

Maintenant, je pense qu'on peut discuter de l'aspect irrationnel, dont je ne partage pas l'analyse. Il y a certes un effet d'entrainement et des poulets sans tête, mais si, parce que la bourse explose, je décide de me tourner vers un autre support, je n'ai pas un comportement irrationnel, pas plus que si j'y investis parce que c'est booming. En revanche, je spécule et ça sur un besoin "primaire", ça pose un sacré problème. Remarque que la spéculation va dans les deux sens, le gros du troupeau a parié à la hausse quand une minorité a parié à la baisse. Le troupeau a vu juste jusqu'à présent, mais les derniers entrants (comme en bourse) n'y gagneront rien et y perdront pour certains. Bien que contrairement à des supports financiers qui n'ont qu'une fonction d'échange de valeur, l'immobilier n'est pas un jeu à somme nulle puisque des aspects d'usage interviennent dans la balance.

Pour la pensée unique, c'est cette histoire de taux décorrélés qui revient en permanence, foi de friggit. Je pense personnellement qu'il s'agit d'une mauvaise lecture de son étude ou d'une mauvaise déduction des observations.
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#36 Message par VertPamplemousse » 13 mai 2014, 17:15

achillemo a écrit :Ce que les baissiers dont moi nient c'est que les taux bas suffisent à maintenir les prix hauts, car le pays économiquement va mal et que le babyboom vieillit, le papyboom est en plein formation.
Ce à quoi je rétorque que les prix ne pourront pas chuter (baisser rapidement et fortement) avec des taux bas, ce qui ne les empêche pas de pouvoir baisser lentement ou de se faire rattraper par une lente inflation. Remarque que le papyboom va mettre sur le marché beaucoup de logement mais en mauvais état, l'impact sur les prix peut en être limité surtout si je poursuis le raisonnement de ET46 qui rapporte la faible élasticité des prix à l'offre... Mais je me fais l'avocat du diable là. :wink:
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#37 Message par Pi-r2 » 13 mai 2014, 17:22

ET46 a écrit : Quand à ce forum, il serait peut être bon également d'arrêter de lui prêter une pensée unique. Ici ce n'est qu'un espace de discussion entre gens différents qui au départ se sont regroupés pour dénoncer des prix de l'immo déconnectés de la réalité économique (point sur lequel je pense que l'on est à peu près d'accord).
+1
commencent à me gonfler ceux qui ne lisent que ce qu'ils veulent. Parler de pensée unique ici, c'est fort quand même. :shock:
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#38 Message par Pi-r2 » 13 mai 2014, 17:24

VertPamplemousse a écrit : Ce à quoi je rétorque que les prix ne pourront pas chuter (baisser rapidement et fortement) avec des taux bas
si, ils peuvent, ça dépend du mécanisme à l'oeuvre ! Si c'est un mécanisme "de réservoir", ça lâche d'un coup. En outre, avec les biais statistiques, la baisse peut être "masquée" un temps, puis apparaitre clairement dans les chiffres, ce qui crée une apparence de chute brutale.

La manière dont la bulle s’achèvera nous donnera des réponses sur sa structure.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#39 Message par pangloss » 13 mai 2014, 18:38

achillemo a écrit :
VertPamplemousse a écrit : En d'autres termes, les taux bas solvabilisent les ménages et alimentent le marché. Ils sont pour moi la première cause de l'élévation des prix. Et une des principales erreurs de ce forum, amha, est de l'avoir toujours nié.
Mais justement, nous avons toujours dit que cette bulle quasi mondiale à commencé à se former au lendemain de la baisse des taux brutale de 2001 et de l'allongement des crédits jusquà 30 ans, ce qui fait que plusieurs générations d'acheteurs se sont préciptés pour acheter.

Et cette thèse est bien plus crédible qu'une pénurie soudaine de biens qui aurait sévi sur tout le territoire en seulement 4 ans (2001-2005).

Ce que les baissiers dont moi nient c'est que les taux bas suffisent à maintenir les prix hauts, car le pays économiquement va mal et que le babyboom vieillit, le papyboom est en plein formation.
La baisse des taux a encouragé l'endettement global. Aujourd'hui, la dette est là (dette publique et privée: car les ménages seront bien évidemment touchés par les tentatives de désendettement public. On ne peut donc se targuer d'un endettement privé relativement faible) et la seule façon pour que celle-ci ne pèse pas sur les prix pour les faire baisser serait d'avoir une baisse indéfinie des taux. Ce qui n'est pas possible.
De plus, l'ampleur de l'endettement rend les banques prudentes.

Ce qui est important, je le répète, ce n'est pas tant le niveau des taux d'intérêt, c'est leur évolution.

Enfin, les peuples européens matures ne laisseront pas la banque centrale aller aussi loin (avant longtemps) que les FED, BoE ou autre BoJ.

Nous aurons monétisation raisonnable et rigueur.
«C'est quand un moustique se pose sur vos testicules qu'on réalise que la violence ne résout rien."
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#40 Message par Capitaine Flam » 13 mai 2014, 19:39

pangloss a écrit :[...]
Ce qui est important, je le répète, ce n'est pas tant le niveau des taux d'intérêt, c'est leur évolution.
[...].
Effectivement, nous sommes actuellement dans un contexte de forte désinflation.

Et ses effets sont :

- d'abord positifs, phase 1, avec un soutien à la demande, quand l'inflation freine plus fortement que les salaires nominaux

- ensuite négatifs, phase 2, quand l'inflation freine plus que les taux d'intérêts nominaux long terme,
càd quand les taux d'intérêts réels commencent à s'accroître,
déprimant ainsi l'investissement (pour les ménages, l'investissement résidentiel, pour les entreprises, l'investissement 'productif' donc les emplois de 'demain') ;
cela s'observe clairement actuellement aux US ;
et donc les US = phase 2 de la désinflation, la zone €, fin de phase 1, début de la phase 2.

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#41 Message par yazman » 14 mai 2014, 01:07

pangloss a écrit :
immopaul a écrit :
VertPamplemousse a écrit :En d'autres termes, les taux bas solvabilisent les ménages et alimentent le marché.
Ils sont pour moi la première cause de l'élévation des prix.
+1
VertPamplemousse a écrit :Et une des principales erreurs de ce forum, amha, est de l'avoir toujours nié.
Cette négation a duré longtemps, mais nous somme de plus en plus nombreux a admettre le rôle crucial des taux.
Ce n'est pas tant le niveau des taux que leur variation (dérivée première) à la baisse qui est la clé.
C'est aussi pourquoi ça finit par s'arrêter: les taux ne peuvent être négatifs.
Et le principal doit être remboursé...
+1, comme d'hab avec toi. Même si les taux ne remontent pas les prix baisseront inévitablement
De plus, la démographie (+ de retraités, - d'actifs) va entraîner l'immobilier vers le fond pendant des années...

Frigitt (T3-2011) - [Sommet bulle] : France : 1.82, Province : 1.7, IDF : 2.11, Paris : 2.53
Frigitt (T3-2013) : France : 1.7, Province : 1.6, IDF : 1.85, Paris : 2.4

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#42 Message par immopaul » 14 mai 2014, 13:34

yazman a écrit : Même si les taux ne remontent pas les prix baisseront inévitablement
Je n'ai pas dit le contraire.
Par le passé, les taux bas ont facilité la hausse des prix.
Dans les années qui viennent, les taux bas vont ralentir la baisse des prix.
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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#43 Message par BulleDog » 14 mai 2014, 21:30

On nous a bassiné pendant des années que le foncier était rare ce qui a contribué à l'augmentation des prix surtout dans les grandes métropoles.
Quand vous regardez les P.A effectivement, il y a peu de terrains nus à la vente.
Quand vous allez à la mairie, peu d'offre de terrains également.

Par contre, quand vous allez chez les promoteurs constructeurs de maisons individuelles, ils gèrent des listes incroyablement longues de terrains de toutes surfaces et pour tous les prix en fonction des capacités d'achat.

Et si vous vous questionnez le personnel travaillant pour la prospection foncière et gestion d'aménagement chez les promoteurs-constructeurs en habitat collectif, ils gèrent des portefeuilles de très grands terrains optionnés (donc pas encore payés) qu'ils se gardent sous le manteau.

L'offre foncière est confisquée par les professionnels, promoteurs-constructeurs/aménageurs fonciers/gestionnaires fonciers avec le concours des municipalités.

Sachant que les promoteurs sont détenus par les banques pour les plus gros d'entre eux, on retrouve les banques du côté de l'offre foncière/production de logements et du côté de la demande par la fourniture de crédits. Un marché contrôlé en quelque sorte.
Qui est le BulleDog ? http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 52#p263252 voir les ** New **

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Re: [LeMonde] Logement : que disent les statistiques ?

#44 Message par guzy1971 » 21 mai 2014, 13:28

locataireheureux a écrit :Le taux d'effort est une moyenne sur la population, incluant dans l'echantillon les proprietaires ayant remboursé leur credit (taux d'effort voisin de 0), on ne peut le comparer a celui d'un locataire ou d'un accedant en cours de remboursement. Structurellement la population allemande comprend plus de locataires ( env. 50%) donc le taux d'effort est mecaniquement plus élevé de ce fait.
Cette vision est tres biaisee: avec un patrimoine hypothetique de 500000 euros
- je le place et je paie un loyer, je suis un pauvre locataire etranglé par un taux d'effort de 25%, et je suis taxé sur les interets de mon capital, qui me servent a payer mon loyer.
- je paie mon logement cash et je suis un riche proprietaire avec un taux d'effort de 0%, et je ne suis pas taxé sur le loyer evité.

Pourtant j'ai les memes revenus, le meme patrimoine, et les prix n'ont pas bougé.
Donc toutes ces savantes comparaisons...
Effectivement cette partie m'avait fait tiquer, de toute façon les comparaisons France-Allemagne sont à prendre toujours avec beaucoup de précautions tant les deux pays sont différents sur les variables démographiques, géographiques, culturelles etc...
Les comparaisons avec des pays plus proches démographiquement et culturellement comme les Pays-Bas ou le RU (qui connaissent les mêmes problème d'immo cher) me paraissent plus instructives.
Par ailleurs, je pense qu'il y a quand même une vraie tension sur les prix et les loyers à Paris et les grandes agglo
Sinon, le reste de l'article me paraît assez convaincant : l'argent public sert en partie à entretenir la bulle en augmentant la solvabilité. On retrouve d'ailleurs le même phénomène avec les incitations fiscales aux PB ou au RU.

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