8 ans après, mes regrets.

Débats sur le thème de l'immobilier, anecdotes et annonces
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Messroth
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8 ans après, mes regrets.

#1 Message par Messroth » 06 sept. 2014, 15:56

Pas d'argument du genre, les promesses n'engagent que ceux qui y croient, mais fort de constater que j'avais cru au forum quand je suis arrivé en 2006 soit un peu plus d'un après sa création avec pleins d'arguments solides qui laissaient prétendre à une vraie bulle immobilière.

J’étais émerveillé par les argumentaires de l'époque : les montons, les caméras cachées inouïes, une équipe super-organisée, les hommes en noir à la poursuite de jmpoure....

Et comme un mouton...plutôt comme un bouc qui fonçait tête baissée, j'y avais cru et j'avais attendu la baisse comme beaucoup de membres sur ce forum. En attendant la baisse, j'avais pris du plaisir sur ce forum en me faisant plein d'amis sympathiques et j'avais vécu quelques moments de fous rires avec les projets "Think Tank", "constellation"... Puis je suis partie du forum heureux après l'élection présidentielle de 2012, lorsque le démoniaque Sarkozy de Nagy-Bocsa n'était plus président.

Homme de gauche et convaincu par Hollande, aujourd'hui je me sens trahi, moi le sans-dents vient d'avoir une mauvaise surprise en recevant ma feuille d’impôt cet été, puis on ne va pas se mentir, c'est un véritable charlot en ce moment. 

Ce n'est pas le sujet mais aujourd'hui je suis dégoutté de la politique, droite-gauche = tous les mêmes donc je ne voterais pas en 2017.

En 2007 convaincu de la bulle, j'ai essayé de dissuader mon ami Hakim (simple employé non cadre) d'acheter un T2 de 43 m² dans un programme NEUF à Argenteuil (quartier pavillonnaire, pas dans le côté ghetto) qui avait pris un crédit sur 25 ans. Avec un apport de 30000 €, il avait emprunté 100000 €. Célibataire, il avait un salaire net de 1500 €, la mensualité de son crédit était à 530 €.
Aujourd'hui à l'approche de 2015, soit presque 8 ans, il ne lui reste plus que 17 ans de crédit.
Entre-temps Hakim a évolué et il a gravi les échelons dans son entreprise maintenant il gagne 2200 € net par mois, de quoi être un heureux propriétaire qui profite bien de la vie à son échelle car la mensualité de son crédit n'a pas bougé, toujours à 530 €.
Dans le marché locatif, le même bien se négocie à 750 €.

Eh oui, son argent « n'est pas jeté par les fenêtres », maintenant ses euros sont injectés dans ses murs.

Moi qui pensais donner des leçons à l'époque au mouton Hakim en pensant avoir la science infuse grâce à ce super-forum avec des imminents spécialistes qui étalaient leurs connaissances avec des graphiques Kondratiev, Friggit, Bubble stage et autres...aujourd'hui c'est mon ami qui me fait la leçon et qu'il fallait prendre le train en marche, aujourd'hui sa situation lui offre plusieurs possibilités (investissement locatif par exemple)

Bref, c’était juste mon petit billet d'humeur de la rentrée, et je rassure les administrateurs, je ne reviens pas sur le forum car je n'ai plus trop de temps.

Je vois qu'il y a encore beaucoup d'anciens sur ce forum, donc je m'adresse à ceux qui espèrent encore une baisse.

:arrow: Quel est votre bilan ou votre sentiment depuis votre inscription sur ce forum ?
:arrow: Qui a acheté entre-temps ?
:arrow: Qui est resté locataire en espérant la baisse ?

Voilà, bonjour a ceux qui me connaissement :mrgreen:

Ben92
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Re: 8 ans après, mes regrets.

#2 Message par Ben92 » 06 sept. 2014, 21:17

Je ne suis pas un ancien mais félicitations pour ton témoignage sincère et ta capacité à reconnaître tes mauvais choix. Ca change des habitués de ce forum enfoncés dans leurs certitudes, arrogants, méprisants avec ceux qui ne pensent pas forcément comme eux.
Bonne route !

toto78
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Re: 8 ans après, mes regrets.

#3 Message par toto78 » 06 sept. 2014, 21:37

Moi le forum m'a appris. Beaucoup. Et l'apprentissage cultive le doute. En tout cas chez moi en aucun cas il ne développe rancune ou jalousie de celui qui a fait ce que je me suis refusé à faire. Ce n'est pas le forum qui t'a empêché d'acheter dans le passé, c'est toi-même. Reprocher un ancien avenir à une communauté très diverse et loucher sur la situation d'une connaissance pour jauger de ses propres échecs ? Cela fait penser à un fake.
Et puis pour être crédibles, cessez tous comme des bons moutons téléspectateurs de dire que le PS c'est la gauche.

Ça c'était mon billet d'humeur du samedi soir. :|
L'élite intellectuelle se prétend intelligente (Maurizio Ferraris)
Il faudrait que cesse en France l'idée qu'être diplômé c'est être intelligent (Emmanuel Todd)

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#4 Message par eaudevian » 06 sept. 2014, 21:41

Pas de place ici pour les mains-faibles et les versatiles.

Allez ouste, dehors.
« L'Espérance ouvrira une brèche dans la chape de plomb sous laquelle tant d'hommes et de femmes de notre temps se sentent écrasés sans recours. » Benedictus XVI.

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mat 72
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Re: 8 ans après, mes regrets.

#5 Message par mat 72 » 06 sept. 2014, 21:55

"Eh oui, son argent « n'est pas jeté par les fenêtres », maintenant ses euros sont injectés dans ses murs."

chouette la formule, bravo ! :lol:
Ces AI et ces notaires, quelle engeance !

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#6 Message par titi75013 » 06 sept. 2014, 22:40

Joli témoignage. Je te rejoins sur les grandes lignes.

Pour les habitants en IDF, voir les grosses métropoles, respecter la doxa du forum immobilière fut une erreur, il faut bien le reconnaître.
Ailleurs, çà doit être beaucoup moins vrai, ce fut peut être profitable.

Cependant compte tenu des montants engagés, l'impact financier négatif doit être beaucoup plus conséquent en IDF qu'il ne fut positif en province.

Avoir des témoignages, je te rejoins, ce serait intéressant.
J'aurai pu être ton Hakim, dont je rejoins le profil, à tous niveaux, mais nouvel arrivant en IDF, je n'étais pas encore installé et l'achat n'était pas envisageable en 2006. En 2009, si, mais je n'ai pas voulu. Les prix étaient plus élevés. pour 100.000€ tu n'as plus rien ( une chambre de bonne sous les toits à Paris, un studio pourri dans un quartier pourri du 93 ). Depuis 2009, çà a repris 20 à 30% à Paris et les communes limitrophes.... J'ai loupé une opportunité, mais ce n'est pas si grave, car d'autres se présenteront et je pourrai acquérir ce que je souhaite vraiment, tôt ou tard.

En IDF, les prix baissent, mais pas beaucoup, c'est un marché particulier avec une forte demande, des logements pourris et beaucoup de constructions, avec une population qui croit sans cesse, dynamique économiquement. La baisse, si elle s'enclenche vraiment, prendra du temps.
Il serait intéressant de réfléchir à l'intérêt d'attendre le soir du grand "krach" n'est pas une illusion auto-réalisatrice lourdement pénalisante financièrement.
Lorsque l'on est comme Hakim, certain de faire sa vie à un endroit, d'y faire sa vie professionnelle, avec des chances d'ascension sociale, avec des loyers élevés, si l'on a un apport comme lui, un salaire modeste, une vie perso stable, il vaut mieux sans doute acheter un bien immobilier dans ses cordes avec un crédit soutenable ( le sien est trop long par contre, il doit être coûteux ). Tout simplement car le capital constitué est financé par l'épargne personnelle, qu'il est impossible de dégager s'il était resté locataire avec des mensualités équivalentes....
On a l'impression que le forum est peuplé de cadres disposant tous de 250k€ d'apport, boursicotes avec des rendement de 10%, vivent dans des biens d'exception pour lesquels le loyer supporté est inférieur largement à la mensualité de crédit pour l'achat du même bien.
Bref des gens qui ont les reins solides et peuvent se permettre d'attendre l'éclatement de la bulle.

mais, pour le français moyen, que la bulle existe ou pas, attendre est vraisemblablement une erreur.
par contre, le forum renseigne sur le fait qu'il ne faut pas faire n'importe quoi, acheter n'importe ou, à n'importe quel prix. L'existence d'une bulle immobilière est désormais un danger qui préoccupe les banques et certains professionnels.

Y a t'il des témoignages intéressants, des "bilans" de ces années écoulées, un peu partout en France???

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#7 Message par Nicocourbevoie » 06 sept. 2014, 22:52

Oui, le forum m'a appris à toujours négocier et surtout de garder la tête froide face à un coup de cœur.

La critique (dure et parfois méchante) est la bienvenue lorsque l'on souhaite s'engager sur un projet aussi important.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#8 Message par lecriminel » 07 sept. 2014, 00:45

Messroth a écrit : mon ami Hakim

:arrow: Quel est votre bilan ou votre sentiment depuis votre inscription sur ce forum ?

Voilà, bonjour a ceux qui me reconnaissent :mrgreen:
c'est pas Hakim, c'est Hicham

bilan sur Nice, entre la baisse des prix en euros constants et la baisse des taux, le gain est d'environ de 30% par rapport à 2005. Autant dire que c'est encore réservé aux pigeons.

il y en eu une brochette comme toi, il faudra donner d'autres indices.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#9 Message par domcat74 » 07 sept. 2014, 06:00

Merci pour le texte, il me rend tout triste... mais, nous en province, nous savons à quel point les Parisiens n'ont pas de chance car la baisse se fait attendre.

Perso, je suis arrivé sur ce forum en 2009 rempli d'ignorances. A sa lecture, je me suis dis, (je ne sais pas pourquoi) " il faut attendre 2012".

En province (pas chez moi :wink: ) les choses changent vite. Je veux quitter ma région et regarde depuis un an sur la Drôme et la Dordogne et je constate que les prix ont déjà bien baissés. En attendant, j'épargne pour les études de mes enfants, ce n'est pas de l'argent jetés par la fenêtre...

On pense sérieusement quitter Annecy fin 2015 et je sais déjà que la balle sera dans mon camps...

A défaut d'être proprio, profitez de la vie et soyez heureux, difficile de dire ce que l'avenir nous réserve !

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Re: 8 ans après, mes regrets

#10 Message par vpl » 07 sept. 2014, 08:46

J'ai un peu de mal avec le "il ne lui reste que 17 ans de crédit"...

On notera que ton ami a eu la chance de ne pas fonder une famille, parce que 40m2 avec un voire 2 gamins, ça voulait juste dire qu'il était obligé de revendre après avoir en gros payé les frais de notaire et quasi pas de capital.

Je pense que c'est cet aspect qui est le plus intéressant sur ce forum : savoir faire ses choix en connaissance de cause, et par exemple ne pas se croire propriétaire quand on a en gros remboursé le quart de son capital au bout de 8 ans.

Maintenant, au delà des extrémistes (neuneus ?) qui prétendent que l'immobilier neuf de bonne qualité bien situé ne devrait pas se vendre plus de 1000€ le m2, et encore, on trouve ici pas mal d'éléments pour juger du prix raisonnable a mettre dans un achat, et du niveau a partir duquel il vaut mieux, louer ET mettre de l'argent de côté.

Les plus raisonnables n'hésitent d'ailleurs pas à féliciter les acheteurs quand leur choix se comprend, notamment que le bien correspond a leurs besoins, le prix est raisonnable et qu'il s'engagent pour une durée assez longue pour ne pas claquer du blé pour rien.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#11 Message par ekil » 07 sept. 2014, 09:28

En tant que Parisien, je n'ai jamais eu les moyens d'acheter même en étant cadre,
donc je ne pose pas tant de questions :lol:
En pratique les prix commencent a baisser durablement sur Paris. Mes amis qui ont acheté
en 2010 sont entrain de se faire du souci pour revendre, ils sont assuré de perdre m'ont-ils dit...
Mon loyer est assez bas par rapport au marché, j'ai pu mettre de l'argent de coté et investir
dans une boite qui fait son bonhomme de chemin, alors... comment dire acheter sur Paris,
j'y pense de moins en mois a vrai dire même si les prix baissent.
Il y a un deuxième problème qui me saute aux yeux maintenant, ne pas confondre
propriété et co-propriété, je pense qu'acheter une maison individuelle à plus de sens
et permet d'être vraiment propriétaire.
Si j'ai une grosse entrée d'argent avec mes autres investissements, on verra, mais
j'avoue qu'aujourd'hui je me sens très serein et libre

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Re: 8 ans après, mes regrets

#12 Message par kesako » 07 sept. 2014, 09:31

vpl a écrit :J'ai un peu de mal avec le "il ne lui reste que 17 ans de crédit"...
Tu parles ! 25 ans pour un clapier de célibataire...
et la seule chose qu'ils retiennent c'est que la location c'est 750 alors qu'il ne rembourse que 530.
la TF ? les travaux ? les charges proprio ? les interets ? les FN et AI ? ... kesako ?

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#13 Message par ticoli » 07 sept. 2014, 09:34

Je suis quasiment dans la même configuration ... mais avec moins de regrets.
J'ai vécu autrement:
La question: La vie est courte. Est-ce que j'ai perdu 8 ans à vivre comme un *** à cause de cela? Est-ce que mes choix vont faire que je vais vivre comme un ***?

Argenteuil ... j'y ai vécu 3 mois. Franchement il faudrait me payer TRES TRES chère que pour que j'y vive (Payer un loyer dans un bled pareil, mais vous rigolez?)
Osons les propositions très basses! Mieux vaut être ridicule que ruiné!

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#14 Message par fluctuat et mergitur » 07 sept. 2014, 10:03

toto78 a écrit :Ce n'est pas le forum qui t'a empêché d'acheter dans le passé, c'est toi-même. Reprocher un ancien avenir à une communauté très diverse et loucher sur la situation d'une connaissance pour jauger de ses propres échecs ? Cela fait penser à un fake.
+1
ekil a écrit :En tant que Parisien, je n'ai jamais eu les moyens d'acheter même en étant cadre,
donc je ne pose pas tant de questions :lol:
(...)
comment dire acheter sur Paris,
j'y pense de moins en mois a vrai dire même si les prix baissent.
Il y a un deuxième problème qui me saute aux yeux maintenant, ne pas confondre
propriété et co-propriété, je pense qu'acheter une maison individuelle à plus de sens
et permet d'être vraiment propriétaire.
+1
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Re: 8 ans après, mes regrets.

#15 Message par yvonode » 07 sept. 2014, 10:13

Bonjour,

Si le forum est responsable, si tu peux chiffrer le préjudice alors t'as cas l'attaquer !!!

:mrgreen:

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#16 Message par Suricate » 07 sept. 2014, 10:13

100 000 d'emprunt + 30 000 d'apport = 130 000 pour un 43m² neuf en 2007 à Argenteuil (126K€ hors frais, 2930€/m²). Il avait négocié du 3.70% sur 25 ans à l'époque (le 25 ans de marché était plutôt autour de 4.30% début 2007, mais peut être avait il contracté en 2006). Le loyer à l'époque pouvait être estimé à 670€ pour ce bien ce qui donne un ratio P/L de 188 (ce qui n'est au demeurant pas énorme pour la région), avec son salaire de 1500€ il n'aurait de toute façon pas pu le louer (au delà des 33% de taux d'effort).

Bonne opération pour lui donc.
Modifié en dernier par Suricate le 07 sept. 2014, 10:16, modifié 2 fois.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#17 Message par kesako » 07 sept. 2014, 10:15

Suricate a écrit :Bonne opération pour lui donc.
A condition que ce soit vrai.
messroth inscrit le 6/09/2014 2 messages

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#18 Message par Suricate » 07 sept. 2014, 10:16

Même si c'est pas vrai : c'est crédible.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#19 Message par Indécis » 07 sept. 2014, 10:17

kesako a écrit :
Suricate a écrit :Bonne opération pour lui donc.
A condition que ce soit vrai.
messroth inscrit le 6/09/2014 2 messages
+ 1. Probabilité Fake = 95%
L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit...

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#20 Message par Indécis » 07 sept. 2014, 10:18

Suricate a écrit :Même si c'est pas vrai : c'est crédible.
Pas vraiment : avec un ratio d'environ 180 loyers (pour un bien neuf), on est largement en dessous des réalités du marché.
Et, si c'était vrai, la grande majorité aurait approuvé cet achat ...
L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit...

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#21 Message par titi75013 » 07 sept. 2014, 10:22

cout du crédit: avec le taux moyen actuel de 3,3% sur 25 ans, coût du crédit 55.000€, bref il emprunte 2€, çà lui coute 3€...
Moyenne de prix meilleurs agents à Argenteuil: 2660€/m² - disons que son bien vaut la moyenne +10%, arrondissons à 3000€/m²
Valeur de son bien: 3000€ X 43m²= 130.000€
Combien l'avait -il acheté? 100.000e ou 130.000€???
Taxe foncière: 800€/an j'imagine - 800 X 7= 5.600€ disons 5.500€
Charges de copro, hors chauffage et eau: 150€/mois X 12mois X 7 ans = 12.600€ arrondi à 12.500€
Capital restant du selon le tableau d'amortissement ( achat 2007, 3,5% de taux credit + assurance - selon la moyenne actuelle, mensualité de 475€, son taux doit être moins bon à l'origine... ): 80.000€
Intérêts payés: mensualités ( 5800 *7 ) - capital remboursé 20.000= 20.500€
Frais de notaire: 3% X 130.000€= 4.500€

Coût pour Hakim en intérêts: 26.000€
Capital remboursé: 20.000€
( il a perdu 6.000€ )
S'il était resté locataire, il aurait placé 7 ans ses 30.000e à 3%: gain 7.000€
mais il aurait payé des loyers....
on ne connait que le loyer potentiel de son bien...
Crédible selon le site seloger, la moyenne est à 16€/m², le loyer de 750€ correspond à 17,5€/m², c'est donc très cohérent
c'est le loyer actuel, disons sur la période loyer moyen de 725€/mois, soit 61.000€.

Bilan achat / location:
location:
pertes financières: 61.000€ loyer "envolé" - 7.000€ d'intérêt d'épargne = 54.000€
capital: 30.000€
acquisition
pertes financières: 26.000e d'intérêts, 5.500€ Taxe foncière, 12.500€ charges copro ( basses )= 44.000€
capital: 50.000€ ( reste 80.000 à rembourser )

Conclusion: Hakim a gagné 30.000€ ( 20.000€ de gain en capital et 10.000€ de gain financier )

Cela illustre bien que l'achat immobilier permet d'épargner davantage quand on a une petite situation en se constituant un capital, mêm si le gain financier est minime.
S'il avait du vendre pour déménager, quitter la région rapidement, çà n'aurait pas donné le même résultat.
S'il avait surpayé son bien, idem...

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#22 Message par titi75013 » 07 sept. 2014, 10:29

sur le forum, il y a les tableurs comparatifs achats / location de Suricate et d'autres.
Hakim peut dire merci de l'avoir utilisé sur le forum et de ne pas avoir fait qu'écouter tous les ayatollahs du forum, à la différence de Messroth qui peut se bouffer les couilles.

Il avait utilisé les mêmes tableurs, mais avec une baisse de prix importante j'imagine.
Ce qui donnait la location gagnante....

pas de bol, elle n'a pas eu lieu. Apparemment çà a stagné.
C'est difficile de prédire.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#23 Message par Catalan » 07 sept. 2014, 10:31

25 ans de crédit pour 42m2 à Argenteuil...
800 euros de restant à vivre pdt des années
Laissez lui au moins espérer 10k de plus value après le calvaire enduré.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#24 Message par slash33 » 07 sept. 2014, 10:35

Storytelling.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#25 Message par Suricate » 07 sept. 2014, 10:37

Indécis a écrit :avec un ratio d'environ 180 loyers (pour un bien neuf), on est largement en dessous des réalités du marché.
Bof... un appartement neuf de 43m² actuellement ça doit couter dans les 170K€ (http://www.selogerneuf.com/recherche.ht ... 0&tri=a_px)
Le loyer équivalent de 750€ donne un ratio prix / loyer de 227 ce qui reste élevé mais qui permet de se dire que le 180 loyers de 2007 n'était pas forcément si délirant.
Indécis a écrit :Et, si c'était vrai, la grande majorité aurait approuvé cet achat ...
C'est peut être l'erreur principale de Messroth : ne pas avoir demandé l'avis du forum.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#26 Message par kesako » 07 sept. 2014, 10:42

Suricate a écrit :Même si c'est pas vrai : c'est crédible.
et quand bien meme
c'est Argenteuil, pas la proche banlieue de Paris
Quand on pense "Argenteuil", on pense pavillon ou grand appart parce que c'est loin de Paris.
Pas un petit appart de 40m²
On loue un tel appart, ou bien on achete pour louer , avec avantages fiscaux et pret le plus court possible
mais on n'achete pas pour soi avec un pret de 25 ans ! quel interet ?

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#27 Message par Suricate » 07 sept. 2014, 10:52

kesako a écrit :on n'achete pas pour soi avec un pret de 25 ans ! quel interet ?
"Je veux une France de propriétaires" => Déduction des intérêts d'emprunt pendant 5 ans. Merci Nico.

NB : Il n'aurait pas pu louer un bien similaire (>33% de taux d'effort). Quant à penser qu'un salarié célibataire touchant 1500€/mois aurait pu envisager d'acheter une maison ou un grand appartement en banlieue parisienne... comment dire.

Vladimir
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Re: 8 ans après, mes regrets.

#28 Message par Vladimir » 07 sept. 2014, 11:07

J'aime bien que "que 17 ans à payer" pour avoir le droit d'être "chez soit" (pour l'intérieur, car les murs et parties communes sont à la copro...) dans un 40m² à Argenteuil.

Forcément, il est pas trop difficile d'être gagnant quand on reste plus de 7 ans dans un appart payé 180 loyers.

Le biais, c'est que :
- 180 mois de loyers, c'est exceptionnel en France actuellement, et ça l'était en 2007. Le cas présenté n'est absolument pas généralisable.
- Rester 7 ans dans le même appart, c'est un pari, gagné en l’occurrence. Cela signifie aucune mutation professionnelle, aucune évolution familiale, etc. J'aimerai savoir quel est la proportion des couples qui, entre 27 et 34 ans ont soit une naissance, soit un divorce, soit les deux, et qui sont alors obligés de partir de leur 40m². Et je parle même pas des autres cas qui nécessitent un déménagement (chômage, copine qui refuse d'être à Argenteuil, voisins insupportables, envie de changer de quartier/ville/région, etc.).
- L'évolution des prix entre 2007 et 2014 était inconnue en 2007. C'est facile de faire un bilan à postériori. La encore, c'était un pari, pari risqué mais pari gagné. Ca n'aurai pas été le cas en Espagne, USA, Irlande, ou peut être France en 2014. C'est un peu comme si aujourd'hui on disait "quelle chance j'ai eu d'avoir acheté l'action tartempion il y a 7 ans, j'ai fait du +xx% depuis", ou "heureusement que j'ai joué ce numéro hier au loto. Si j'avais écouté intel, je n'aurai jamais joué et jamais gagné....".

Et je rajouterai que ce bilan est celui d'un instant t, et que rien ne prouve que ce choix soit encore le bon d'ici quelques années.

Je suis heureux pour ton ami Hakim, mais son cas n'est représentatif ni dans sa situation initiale (ratio P/L), ni dans son évolution.

Et (mais c'est un avis personnel), pas vraiment enviable. Etre prorio d'un 40m² à Argenteuil, bon.... Dans mon cas, si j'avais acheté en RP il y a 7 ans, je ne serai pas parti en province depuis et je serai aujourd'hui dans un clapier à lapin en banlieue. Quelle connerie j'aurai alors fait (et cela même si mon compte en banque serait aujourd'hui plus important de 10k€)!

Quoi que l'on dise, on peut toujours trouver des contre-exemple. Celui ci en est un.
Modifié en dernier par Vladimir le 07 sept. 2014, 11:28, modifié 2 fois.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#29 Message par kesako » 07 sept. 2014, 11:14

Suricate a écrit :
kesako a écrit :on n'achete pas pour soi avec un pret de 25 ans ! quel interet ?
"Je veux une France de propriétaires" => Déduction des intérêts d'emprunt pendant 5 ans. Merci Nico.
avec un salaire de 1500€ ? comment dire....
Suricate a écrit :NB : Il n'aurait pas pu louer un bien similaire (>33% de taux d'effort).
750 c'est le (soi-disant) loyer en 2014. pas il y a 7 ans .
Suricate a écrit :Quant à penser qu'un salarié célibataire touchant 1500€/mois aurait pu envisager d'acheter une maison ou un grand appartement en banlieue parisienne... comment dire.
il va pouvoir maintenant, avec encore 17 ans a payer (d'un bien qui a probablement cessé d'augmenter, en plus) ?

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#30 Message par Suricate » 07 sept. 2014, 11:32

kesako a écrit :
Suricate a écrit :NB : Il n'aurait pas pu louer un bien similaire (>33% de taux d'effort).
750 c'est le (soi-disant) loyer en 2014. pas il y a 7 ans .
Suricate a écrit :Le loyer à l'époque pouvait être estimé à 670€
Loyer actuel : 750€
Indice IRL 2007 : 113.07
Indice IRL 2014 : 125.15
Loyer estimé 2007 = 750 * 113.07 / 125.15 = 677€

677€ > 33% de 1500€
CQFD

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#31 Message par pimousse » 07 sept. 2014, 11:40

Merci Nico.
+3,14
Voyagez amplement moins cher que le train avec checkmybus : comparateur de car longue distance, par exemple lyon-bordeaux pour 19 euros au lieu d'environ 150, le covoiturage avec karzoo ; covoiturage-libre ; laroueverte ; blablacar ; wetruck ; leboncoin

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#32 Message par Catalan » 07 sept. 2014, 11:49

J'ai le cousin d'un copain d'un voisin qui a fait un crédit de 25 ans pour acheter un 46m2 aux Tarterets.
Il s'appelle Chubaka et il va faire une plus-value de 9,5k d'après la FNAIM en même pas 8 ans.

Bon son motojet a été incendié 3 fois et il s'est abstenu de toute vie familiale et de tout loisir mais qd même !

Alors du coup les histoires de ratio loyers/achats, effets de structure, patrim, BIENS, tendances long terme, etc... j'y crois plus du tout.

Je vais rendre ma carte du PS sur le champ et acheter dès que possible un studio atypique à Barbès pour surfer sur la vague de gentrifiçation annoncée.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#33 Message par lecriminel » 07 sept. 2014, 12:09

Indécis a écrit : avec un ratio d'environ 180 loyers (pour un bien neuf), on est largement en dessous des réalités du marché.
on voit qu'il y a une base hyper naive sur ce forum,
-selon meilleursagents, les prix en 2007 étaient au meme niveau qu'aujourd'hui http://www.meilleursagents.com/prix-imm ... uil-95100/
-le neuf était en méga-bulle grace au Robien
-je vous laisse deviner ce que devenait le ratio prix/loyer (je vous aide, avec les 30% de remise dont Hicham n'a pas profité, les rendements était déjà foireux)
-Hicham est trop pauvre pour acheter

Il faut un peu de recul, un type qui s'endette sur 25 ans pour un 40m2 à Argenteuil, depuis quand on l'envie ? Moi, j'ai pitié.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#34 Message par ddv » 07 sept. 2014, 12:16

kesako a écrit :
Suricate a écrit :Même si c'est pas vrai : c'est crédible.
et quand bien meme
c'est Argenteuil, pas la proche banlieue de Paris
Quand on pense "Argenteuil", on pense pavillon ou grand appart parce que c'est loin de Paris.
Pas un petit appart de 40m²
On loue un tel appart, ou bien on achete pour louer , avec avantages fiscaux et pret le plus court possible
mais on n'achete pas pour soi avec un pret de 25 ans ! quel interet ?
Argenteuil, loin de Paris? Il y en a qui sont restés coincés dans le passé, c'est pas possible :roll:
Argenteuil, c'est seulement à 8km du périphérique, seulement 15min en train de Saint Lazare.
C'est fini le temps de Maupassant où les parisiens partaient "loin" se ressourcer dans le cadre buccolique d'Argenteuil :lol:
Maintenant, la lointaine banlieue, c'est Mantes la Jolie, voire Rouen.
Et Argenteuil, tu auras un logement à peine plus grand qu'à Paris, car c'est effectivement proche (en transports en commun) de Paris.
Parce que tous les vaccins disponibles en France nous protègent solidement contre le variant Delta. Parce qu’ils divisent par 12 son pouvoir de contamination. Parce qu’ils évitent 95% des formes graves. - E. Macron, 12 juillet 2021

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#35 Message par vstore » 07 sept. 2014, 12:59

ce forum est un lieu d'échanges, personne ne t'a jamais rien promis, tu t'es fait ton idée

ce qui est dommage, c'est qu'après tant d'années tu n'aies pas encore compris qu'il ne faut pas comparer un crédit avec un montant de loyer
il lui reste peut être 17 ans de crédit, ce qui ne veut absolument rien dire en soit
comme quoi, tu peux rester encore quelques années ici pour tenter d'appréhender quelques bases

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Re: Re : 8 ans après, mes regrets.

#36 Message par crispus » 07 sept. 2014, 13:32

Pour ma part, j'ai vendu en 2007 pour devenir locataire (pas le choix, cause séparation).
J'ai retrouvé l'AI qui a fait la vente début 2014 : il m'a confié que le marché a bien baissé
depuis. Et la baisse continue et s'accélère, au point que je perds moins d'argent à louer qu'à acheter... cash 8-) Mais c'est en province...

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#37 Message par EmileZola » 07 sept. 2014, 13:46

Je suis un peu dans le même état d'esprit que l'auteur de ce topic.
Au début je croyais vraiment à la bulle, à la baisse imminente, etc etc...

Mais au bout de plusieurs années, ne voyant rien venir, et ayant un sacré tas de pognon de côté et à l'étroit dans notre appartement j'ai craqué j'ai acheté en 2013 !

Nous sommes restés 15 ans en location sur Paris. Si on avait su nous aurions acheté dès le début, nous aurions le même appartement qu'aujourd'hui, mais payé moitié prix donc déjà terminé de payé depuis longtemps !

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#38 Message par pimousse » 07 sept. 2014, 13:56

j'ai craqué j'ai acheté en 2013 !
rip
Voyagez amplement moins cher que le train avec checkmybus : comparateur de car longue distance, par exemple lyon-bordeaux pour 19 euros au lieu d'environ 150, le covoiturage avec karzoo ; covoiturage-libre ; laroueverte ; blablacar ; wetruck ; leboncoin

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#39 Message par toto78 » 07 sept. 2014, 13:57

EmileZola a écrit :Je suis un peu dans le même état d'esprit que l'auteur de ce topic.
Au début je croyais vraiment à la bulle, à la baisse imminente, etc etc...

Mais au bout de plusieurs années, ne voyant rien venir, et ayant un sacré tas de pognon de côté et à l'étroit dans notre appartement j'ai craqué j'ai acheté en 2013 !

Nous sommes restés 15 ans en location sur Paris. Si on avait su nous aurions acheté dès le début, nous aurions le même appartement qu'aujourd'hui, mais payé moitié prix donc déjà terminé de payé depuis longtemps !
Et tu n'as vu que le soleil qui poudroie et l'herbe qui verdoie. :lol:
LA JEUNE ÉPOUSE. —Âne, mon frère âne! Ne vois-tu rien venir?
FRÈRE ÂNE. — Hi-han! Hi-han! Hi-han!
:lol:
http://www.monsieurtoussaintlouverture. ... Bleue.html
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Re: 8 ans après, mes regrets.

#40 Message par Messroth » 07 sept. 2014, 14:18

Bonjour à tous

Avant tout je tiens à préciser que je suis authentique et non un fake.
Quelques précisions concernant mon ami Hakim
À l'époque il était jeune et célibataire. Il gagnait 1500€ net par mois mais il avait un gros avantage d'avoir un CDI solide dans une grosse entreprise nationale.

D'origine arabe, les anciens, les aïeuls et les parents ne calculent pas longtemps, pour eux ils ne jurent que par l'or pour les femmes, et la pierre pour les hommes.
Dans leurs esprits, ils s'en foutent de contracter un crédit de 25 ans, tant que sur le papier ils sont propriétaires.

D'ailleurs avec des promotions internes, il a gravi rapidement des échelons et il gagne 2200€ net sans prime. Aujourd'hui il arrive à mettre de coté, à vivre correctement et surtout à voyager ce qui est un luxe par ces temps qui courent.

On a souvent la notion qu'on vit bien à partir de 3000€ par mois avec un statut « CSP+ », ok mais ça dépend aussi de son train de vie. Je connais une copine qui travaille dans la radiologie et qui gagne 3200€ par mois, elle est sur les rotules à chaque fin de mois car elle loue un super 2 pièces à Levallois pour 1500 €, elle lâche 300 euros d’impôts par mois, elle a des activités, son fitness de luxe, accrocs aux chaussures de mode, etc. à la fin elle n'a plus rien, voir parfois en fin de mois elle râle qu'elle est à découvert.

J'ai suivi l’évolution de mon ami, aujourd'hui il a 34 ans et il est toujours célibataire mais au moins s'il devait d’engagé avec une femme, il aura plusieurs solutions qui s'offriront à lui.
Il a acheté dans un immeuble tout neuf, donc aucun travail à prévoir et pour avoir été chez lui de temps en temps, les parties communes sont propres et très bien entretenus.
Enfin il paie entre 40 et 60 € de charges par mois, c'est aléatoire d'après lui mais c'est dans cette tranche.

Il a équipé petit à petit son appartement, bon bricoleur il a lui-même fait les travaux dans la cuisine et la salle de bain.
Je ne connais pas le prix de sa T. H et T. F mais je pourrais lui demander dans la semaine.
Enfin il se déplace en T-max et il travaille à Courbevoie dans le 92, pour avoir fait le chemin avec lui, on avait mis moins de 20 minutes en roulant tranquille.

Argenteuil est vraiment proche de Paris, je ne comprends pas ceux qui disent que c'est loin.
C'est à seulement 13 minutes de la gare Saint-Lazare par le transilien.
Il ne faut pas s’arrêter au nom peu flatteur de la ville, par exemple Nanterre est une ville multisociale avec des cités, mais aussi des zones top comme le centre ou bien carrément des secteurs bourgeois comme le mont Valérien.

Je pense qu'à cette époque avec un salaire de 1500€ net, c'est une belle opération pour le lieu.
Aujourd'hui, dans ce même cas de figure il faudrait vraiment éloigner de Paris et les banques seraient hyper frileuses.
Pour ma part, je nourris beaucoup de regrets car à cette époque, j’étais à fond dans la bulle et ce forum, et encore plus après la crise mondiale de 2008. Cette crise a fait très mal aux performances boursières mais elle a chatouillé à peine le marché de l'immobilier français.

Et les -30% prévue en 2014 par Xerfi à cette époque . Bref...il y aura un jour une baisse, mais en attendant j'aurai perdu combien d'années à attendre ? 8 ans combien d'années encore ?
J’essaie de mettre un peu de coté mais pas suffisamment, sachant que mon loyer est important.
Connaissant parfaitement mes évolutions dans mon travail, et sachant que je ne risque pas me délocalisé d'Île de France, je pense avoir fait la grosse connerie d'avoir trop attendu.
Aujourd'hui je ne sais plus quoi faire car je suis le genre de personne qui va se taper toujours la mauvaise file à la caisse qui n'avance pas dans un supermarché. Si je me lance aujourd'hui dans un achat, j'ai peur d'être dans le mauvais wagon.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#41 Message par licorne » 07 sept. 2014, 14:46

Messroth a écrit :
Et comme un mouton...plutôt comme un bouc qui fonçait tête baissée,





En 2007 convaincu de la bulle, j'ai essayé de dissuader mon ami Hakim (simple employé non cadre) d'acheter un T2 de 43 m² dans un programme NEUF à Argenteuil qui avait pris un crédit sur 25 ans. Avec un apport de 30000 €, il avait emprunté 100000 €.

Aujourd'hui à l'approche de 2015, soit presque 8 ans, il ne lui reste plus que 17 ans de crédit.
Entre-temps Hakim a évolué et il a gravi les échelons dans son entreprise maintenant il gagne 2200 € net par mois, de quoi être un heureux propriétaire qui profite bien de la vie à son échelle car la mensualité de son crédit n'a pas bougé, toujours à 530 €.
Dans le marché locatif, le même bien se négocie à 750 €.


Moi qui pensais donner des leçons à l'époque au mouton Hakim en pensant ....



sala malékoum copain

quitte a faire le mouton , hakim pourra toujours faire le cochon.....
mensualité de son crédit n'a pas bougé, toujours à 530 €.
avec ou sans charge ?
avec ou sans taxe fonciere ?
avec ou sans charge exceptionnel

il a quel age hamed, et y aura quel age dans 17 piges ?
son 43m2, y pourra le transfomer en F3 ou F4 aussi facilement
que de deposer un dossier hlm ???
Homme de gauche et convaincu par Hollande, aujourd'hui je me sens trahi, moi le sans-dents
t'est bien benèt mon copain, tu connais pas l ' umps ????
bien venu du coté sans dent et des porteur de jean's a une jambe (cf : attali).

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#42 Message par immopaul » 07 sept. 2014, 15:16

toto78 a écrit :Moi le forum m'a appris. Beaucoup.
Moi aussi.
Il m'a appris à ne surtout jamais faire confiance à des d'inconnus sur le web.
:mrgreen:
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
Evelyn Beatrice Hall

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#43 Message par lecriminel » 07 sept. 2014, 15:34

immopaul a écrit :
toto78 a écrit :Moi le forum m'a appris. Beaucoup.
Moi aussi.
Il m'a appris à ne surtout jamais faire confiance à des d'inconnus sur le web.
:mrgreen:
si ça a pu te sauver de prédateurs sexuels, il faut reconnaitre que c'est déjà beaucoup.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#44 Message par Melendil » 07 sept. 2014, 15:50

immopaul a écrit : Il m'a appris à ne surtout jamais faire confiance à des d'inconnus sur le web.
:mrgreen:
Idem

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#45 Message par fluctuat et mergitur » 07 sept. 2014, 18:51

Messroth a écrit :Je connais une copine qui travaille dans la radiologie et qui gagne 3200€ par mois, elle est sur les rotules à chaque fin de mois car elle loue un super 2 pièces à Levallois pour 1500 €, elle lâche 300 euros d’impôts par mois
Seulement 300 € d'impôts ? J'en déduis qu'elle a d'autres frais qui lui permettent de défiscaliser au moins 250 € par mois.
Plus ça peut buller, plus ça peut craquer.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#46 Message par ticoli » 07 sept. 2014, 19:22

Messroth a écrit : Et les -30% prévue en 2014 par Xerfi à cette époque . Bref...il y aura un jour une baisse, mais en attendant j'aurai perdu combien d'années à attendre ? 8 ans combien d'années encore ?
J’essaie de mettre un peu de coté mais pas suffisamment, sachant que mon loyer est important.
Connaissant parfaitement mes évolutions dans mon travail, et sachant que je ne risque pas me délocalisé d'Île de France, je pense avoir fait la grosse connerie d'avoir trop attendu.
Aujourd'hui je ne sais plus quoi faire car je suis le genre de personne qui va se taper toujours la mauvaise file à la caisse qui n'avance pas dans un supermarché. Si je me lance aujourd'hui dans un achat, j'ai peur d'être dans le mauvais wagon.
Erreur. Le boom il se passe en ce moment.
Il faut être juste être TRES opportuniste.
Osons les propositions très basses! Mieux vaut être ridicule que ruiné!

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#47 Message par PACA » 07 sept. 2014, 21:42

Ne connaissant pas la valeur actuelle bien en question il est difficile de formuler un avis ?

J’ai fait une petite recherche sur les prix de vente actuels sur Argenteuil avec le critère surface entre 40 et 50 m2.
En supposant que l’on puisse négocier du –5% sur les ventes actuelles et que l’acquisition sur du neuf était en VEFA il y a 8 ans, donc avec un certain risque initial, cela ne me semble pas très significatif ?
Questions concernant le bien :
- était-ce une acquisition VEFA ?
- quelle serait l’ordre de grandeur du prix actuel de revente ?
- comment a évolué en 8 ans la qualité de vie à Argenteuil dans ce quartier ?
- charges mensuelles ?

ps : en ce qui me concerne ce forum est très utile pour faciliter mon analyse, étant entendu que je suis le seul et unique responsable de mes choix.
Modifié en dernier par PACA le 07 sept. 2014, 21:46, modifié 1 fois.

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#48 Message par gege971 » 08 sept. 2014, 06:08

@Messroth
C'est sur que si vous restez bras croisés à vous morfondre il ne risque pas de se passer quelque chose...

maintenant visitez, faites des propales a -20%,-30% travaillez votre stratégie de négociation.
Donnez vous un objectif, visitez un max, prenez vous en main..

Qui ne tente rien n'a rien.. Et vous serez surpris..

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#49 Message par davivd » 08 sept. 2014, 07:11

Pour ma part 7 ans plus tard, je passe pour un c*n d'avoir déconseillé à mes amis d'attendre la baisse et de ne pas acheter à l'époque, mais bon de toute manière ils ne m'ont pas écouté :mrgreen:
Un peu moins pour ceux que j'ai convaincu il y a 1 ou 2 ans.
Après aucun regret pour mon cas, car j'ai déménagé 4 fois en 7 ans, et je n'avais pas les moyens à l'époque de passer à l'achat.
"car la nuit est sombre et pleine de terreurs"

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Re: 8 ans après, mes regrets.

#50 Message par VertPamplemousse » 08 sept. 2014, 07:38

Merci pour ton témoignage Messroth, comme tu peux le voir ça ne ravit pas grand monde ici d'assumer ses propres erreurs. C'est bien de reconnaitre les tiennes, même si tu es responsable de tes propres choix. Il faut prendre beaucoup de recul avec les effets de meutes sur les forum et prendre le temps de se faire sa propre opinion.

Tu ne le sais peut-être pas mais beaucoup de forumeurs ici ont fini par acheter, parfois en le criant sur les toits, souvent en quittant discrètement le forum...

Perso, arrivé ici en 2008, soulagé de voir que la bulle allait éclater, fin 2010, après mûre réflexion, on s'est mis à franchement douter de la tournure des choses et on a signé pour un terrain. On n'a surement pas fait une affaire, mais on a surement fait le bon choix parce qu'on est dans des conditions de confort qui nous satisfont pleinement. Avec le recul, s'endetter sur 25 ans à ce moment c'est assez effrayant, mais j'ai déjà renégocié une première fois mon prêt sur 20 ans début 2014 et m’apprête à le renégocier sur 15 ans d'ici la fin de l'année. On sera alors d'en d'excellentes conditions avec un coût de l'argent dérisoire.

Peut-être que sur la longueur la location aurait été financièrement gagnante, sauf que ce n'est pas qu'une question d'argent contrairement à ce qui se véhicule trop sur ce forum. Le logement, son emplacement, son confort font partie du projet de vie.

A chacun simplement de faire ses choix en comprenant bien les aboutissants.
On n'a quand même pas pris la Bastille pour en faire un opéra !

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