prix à Paris : tour d'horizon sur SELOGER

Message

Endorsen · #1 Message par **Endorsen** » 23 sept. 2014, 11:05

Bonjour à tous,

je compile ici sur cette page l'évolution des prix* à partir de seloger.com, dans le but de dégager une tendance annuelle. Attention, cette source compile des échantillon parfois faibles qui peuvent générer des variations brutales. Prenez donc du recul...

Les données affichées sont calculées chaque semaine sur la base des prix de mise en vente*

Paris 1	Paris 2	Paris 3
Paris 4	Paris 5	Paris 6
Paris 7	Paris 8	Paris 9

Endorsen · #2 Message par **Endorsen** » 23 sept. 2014, 11:11

Paris 10	Paris 11	Paris 12
Paris 13	Paris 14	Paris 15
Paris 16	Paris 17	Paris 18
Paris 19	Paris 20

Endorsen · #3 Message par **Endorsen** » 23 sept. 2014, 11:21

Ma premiere analyse : la baisse semble beaucoup plus forte que dans les statistiques officielles, et étendue a la quasi totalité des arrondissements. Ils semblent donc que les vendeurs ont fini par lâcher du lest, et que cela s'accélère. A avoir comment cela se traduira dans les prix de transaction.

Certains graph me laissent dubitatifs avec des pertes de 1000 a 1500e/m2 en l'espace d'un an.

lolio · #4 Message par **lolio** » 23 sept. 2014, 11:30

Paris ça peut pas baisser d'ailleurs la baisse est finie donc c'est le moment d'acheter car il manque un million de logement et y en aura pas pour tout le monde...

#5 Message par **olmostoline** » 23 sept. 2014, 12:38

Pour continuer sur les prix de présentation et leur fiabilité, j'ai fait une étude récemment sur un quartier de l'agglo nancéienne (une agglo que je connais bien...). Pour résumer, le quartier est composé d'un bon millier de pavillons construits dans les années 70, tous répartis sur un cercle d'environs 1km de rayon. Les prix de présentation des quelques pavillons à vendre en ce moment (une demi-douzaine environs) sont de 220k€ (un fou furieux en demande uniquement 200k€). Sur la base patrim, j'ai trouvé 10 transactions sur les 12 derniers mois, à 160k€ piece. Donc un écart enorme entre présentation et vente réelle. Si sur le prix de la vente réelle il faut ajouter les frais de mutations ca fait des ventes à 180k€ net acheteur environs.

J'hésite à créer un sujet pour parler de ces différences, on pourrait essayer de les recenser en France pour voir s'il y a une logique.

henryG · #6 Message par **henryG** » 23 sept. 2014, 12:43

plus ca monte et plus ca prouve que ca va monter.
plus ca baisse et plus ca prouve que ca va monter.
plus ca stagne et plus ca prouve que ca va monter.

kamoulox · #7 Message par **kamoulox** » 23 sept. 2014, 12:49

Des amis ont aussi achetés il ont négociés 10 %

D'autres 6 %

Mais ces biens étaient refait a neuf (ancien)

Une amie viens d'acheter avec son mari une maison a retaper ils ont eu quasi 30 % sur le prix de présentation.

Tous on achetés dans le nord ou pas de Calais

Moi même j'ai eu une très grosse ristourne après une dure nego mais c'était une vente forcée pas représentative du marché.

YoppY · #8 Message par **YoppY** » 24 sept. 2014, 15:14

olmostoline a écrit :Les prix de présentation des quelques pavillons à vendre en ce moment (une demi-douzaine environs) sont de 220k€ (un fou furieux en demande uniquement 200k€). Sur la base patrim, j'ai trouvé 10 transactions sur les 12 derniers mois, à 160k€ piece. Donc un écart enorme entre présentation et vente réelle. Si sur le prix de la vente réelle il faut ajouter les frais de mutations ca fait des ventes à 180k€ net acheteur environs.

J'hésite à créer un sujet pour parler de ces différences, on pourrait essayer de les recencer en France pour voir s'il y a une logique.

Sur tous les retours que j'ai actuellement en normandie, le calcul du prix affiché est : net vendeur (estimé) + 10% (marge de négo) + 5/6% (Frais d'agence).
Mais comme l'estimation initialement "acceptée" par le vendeur est généralement la plus haute, souvent 5% à 10% au dessus de la valeur réelle du bien, le net vendeur de départ est généralement faux.

Dans le cas d'un bien à 220K€ FAI, l'estimation acceptée par le proprio est donc généralement autour de 190K€ net vendeur, mais en réalité la vente se fait autour de 175K€ si ca se vend rapidement.
Sauf que la plupart des proprio ne vendent pas rapidement. Comme ils restent généralement bloqués sur leur première estimation (haute) durant de long mois sans changer leur prix d'affichage alors que les prix continuent de baisser, le 175K€ se transforme en 165/170K€ pour les rares vendeurs qui finissent par s'aligner avec le marché : les vendeurs contraints. Ce sont eux qu'on voit principalement dans Patrim. Ceux qui ne vendent pas finissent par baisser leur prix affiché, mais généralement d'autant que le bien a perdu depuis la mise en vente : au final, ça ne change rien.

C'est pour cela que dans les marchés bloqués et baissiers, on voit souvent des écarts très importants entre les prix affichés et les net vendeur réellement vendus.

#9 Message par **olmostoline** » 24 sept. 2014, 16:08

C'est pas joli de me quoter avec une fote d'orthographe

Sinon, tu constates la meme chose que moi sur des biens équivalents à l'autre bout de la France, ca fait du sens. Faudrait réussir à quantifier ca à d'autres endroits pour voir si le phénomène est général.

immopaul · #10 Message par **immopaul** » 26 sept. 2014, 11:13

Oh my god, je n'avais pas vu que ce sont des graphes dynamiques, pas des screenshots statiques.

Du coup j'ajoute quelques villes :

Boulogne billancourt :	Issy les Moulineaux :	Malakoff :
Chatillon :	Montrouge :	Maisons-Alfort :
Vincennes :	Montreuil :

Charenton Le Pont :

Fontenay sous Bois :

Le Kremlin Bicetre :

Recherche de l’évolution des prix pour une ville :
http://www.seloger.com/prix-immobilier.htm

henda · #11 Message par **henda** » 26 sept. 2014, 17:10

C'est pas mal les courbes en vignettes comme ça, ça permet de comparer la tendance dans plusieurs endroits à la fois.

Versailles :

Endorsen · #12 Message par **Endorsen** » 09 oct. 2014, 10:14

Les graphes intègrent désormais le mois de septembre. La baisse se poursuit dans 15 arrondissements sur 20.
On observe une petite hausse dans les arrondissements suivants : 4,8,10,17 et 18

danteaeris · #13 Message par **danteaeris** » 09 oct. 2014, 12:31

Quand je regarde Brest, la jolie flèche sur la carte indique que les prix montent.
Si on regarde le détail :

What the fuck ? Ils se moquent de qui là ? ^^

Endorsen · #14 Message par **Endorsen** » 10 oct. 2014, 09:42

Oui j'ai deja pu observe cette contradiction. Peut être que leur flèche est basée sur une période longue ?

Gaucho · #15 Message par **Gaucho** » 10 oct. 2014, 19:55

immopaul a écrit :Du coup j'ajoute quelques villes

Bonne idée

Courbevoie :	La Garennes-Colombes :	Puteaux:
Asnières :	Nanterre :	Suresnes:

vstore · #16 Message par **vstore** » 11 oct. 2014, 08:47

Endorsen a écrit :Les graphes intègrent désormais le mois de septembre. La baisse se poursuit dans 15 arrondissements sur 20.
On observe une petite hausse dans les arrondissements suivants : 4,8,10,17 et 18

est ce que tu pourrais mettre une échelle sur les ordonnées commenceant à 0
ca éviterait de croire que ca krach alors que ca corrige un peu

merci

Endorsen · #17 Message par **Endorsen** » 14 oct. 2014, 09:29

Ce ne sont pas mes graphiques, ce sont ceux de Seloger.com.

Ce sont également les prix de mise en vente, et non les prix de vente.

Mais si les prix de vente suivent la pente, je parlerai plutôt de "forte" correction.

immopaul · #18 Message par **immopaul** » 14 oct. 2014, 10:20

C'est vrai que les graphiques donnent l'impression d'une forte baisse, alors qu'en lisant l'echelle on se rend compte que c'est -5% la plupart du temps.
Mais c'est vrai pour la plupart des sites qui affichent des graphes dans tous les domaines, pas seulement l'immo.

Endorsen · #19 Message par **Endorsen** » 02 déc. 2014, 13:36

-5% sur la période mai-novembre, c'est quand meme notable !

immopaul · #20 Message par **immopaul** » 02 déc. 2014, 13:48

Endorsen a écrit :-5% sur la période mai-novembre, c'est quand meme notable !

Sur la plupart des villes que je surveille, j'observe -5% par rapport au prix affiché il y a 2 ans (qui est la période visible sur les graphes ci-dessus).
Mais il y a bien sur des exceptions.

guzy1971 · #21 Message par **guzy1971** » 08 déc. 2014, 09:47

Bon, en tout cas, l'orientation du marché est la bonne. Comme disait Raffarin, la pente est raide, mais la route est longue.

vstore · #22 Message par **vstore** » 09 déc. 2014, 22:39

Endorsen a écrit :Bonjour à tous,

je compile ici sur cette page l'évolution des prix* à partir de seloger.com, dans le but de dégager une tendance annuelle. Attention, cette source compile des échantillon parfois faibles qui peuvent générer des variations brutales. Prenez donc du recul...

Les données affichées sont calculées chaque semaine sur la base des prix de mise en vente*

Paris 1
Paris 2
Paris 3

Paris 4
Paris 5
Paris 6

Paris 7
Paris 8
Paris 9

Il serait plus honnête de mettre une ordonnée commençant à 0 histoire de relativiser tout ça ... à moins que le résultat montre qu'on bouge de l'épaisseur du trait et dans ce cas les graphiques n'ont plus trop de sens

vstore · #23 Message par **vstore** » 09 déc. 2014, 22:41

immopaul a écrit :C'est vrai que les graphiques donnent l'impression d'une forte baisse, alors qu'en lisant l'echelle on se rend compte que c'est -5% la plupart du temps.
Mais c'est vrai pour la plupart des sites qui affichent des graphes dans tous les domaines, pas seulement l'immo.

oui et c'est assez insupportable
ca leur permet de biaiser totalement des chiffres et de tromper les lecteurs peu avertis/peu critiques

ne tombons pas dans ce travers et regardons la vérité en face

Gpzzzz · #24 Message par **Gpzzzz** » 09 déc. 2014, 22:50

vstore a écrit :
Endorsen a écrit :Bonjour à tous,

je compile ici sur cette page l'évolution des prix* à partir de seloger.com, dans le but de dégager une tendance annuelle. Attention, cette source compile des échantillon parfois faibles qui peuvent générer des variations brutales. Prenez donc du recul...

Les données affichées sont calculées chaque semaine sur la base des prix de mise en vente*

Paris 1
Paris 2
Paris 3

Paris 4
Paris 5
Paris 6

Paris 7
Paris 8
Paris 9

Il serait plus honnête de mettre une ordonnée commençant à 0 histoire de relativiser tout ça ... à moins que le résultat montre qu'on bouge de l'épaisseur du trait et dans ce cas les graphiques n'ont plus trop de sens

c'est un trait au rouleau de peinture alors...
Paris 16eme > 10420 à 9470 = -9% en 2ans
Paris 3eme > 11530 à 10450 = -10% en 2ans
Paris 6eme > 14380 à 12780 = -12% en 2ans

YoppY · #25 Message par **YoppY** » 10 déc. 2014, 11:54

Gpzzzz a écrit :c'est un trait au rouleau de peinture alors...
Paris 16eme > 10420 à 9470 = -9% en 2ans
Paris 3eme > 11530 à 10450 = -10% en 2ans
Paris 6eme > 14380 à 12780 = -12% en 2ans

Et ce sont des prix affichés. Ne pas oublier que dans un marché en hausse les négo n'existent quasiment pas, les prix affichés représentent donc quasiment les prix de vente, alors que dans un marché en baisse les prix affichés représentent le prix avant négociation...

vstore · #26 Message par **vstore** » 10 déc. 2014, 15:46

Gpzzzz a écrit :
vstore a écrit :
Endorsen a écrit :Bonjour à tous,

je compile ici sur cette page l'évolution des prix* à partir de seloger.com, dans le but de dégager une tendance annuelle. Attention, cette source compile des échantillon parfois faibles qui peuvent générer des variations brutales. Prenez donc du recul...

Les données affichées sont calculées chaque semaine sur la base des prix de mise en vente*

Paris 1
Paris 2
Paris 3

Paris 4
Paris 5
Paris 6

Paris 7
Paris 8
Paris 9

Il serait plus honnête de mettre une ordonnée commençant à 0 histoire de relativiser tout ça ... à moins que le résultat montre qu'on bouge de l'épaisseur du trait et dans ce cas les graphiques n'ont plus trop de sens

c'est un trait au rouleau de peinture alors...
Paris 16eme > 10420 à 9470 = -9% en 2ans
Paris 3eme > 11530 à 10450 = -10% en 2ans
Paris 6eme > 14380 à 12780 = -12% en 2ans

et alors ? j'ai dit le contraire ?
je dis juste que pour apprécier le calcul que tu as DU faire il suffit de mettre une échelle correcte

Gpzzzz · #27 Message par **Gpzzzz** » 11 déc. 2014, 22:07

vstore a écrit :
Gpzzzz a écrit :
vstore a écrit :
Endorsen a écrit :Bonjour à tous,

je compile ici sur cette page l'évolution des prix* à partir de seloger.com, dans le but de dégager une tendance annuelle. Attention, cette source compile des échantillon parfois faibles qui peuvent générer des variations brutales. Prenez donc du recul...

Les données affichées sont calculées chaque semaine sur la base des prix de mise en vente*

Paris 1
Paris 2
Paris 3

Paris 4
Paris 5
Paris 6

Paris 7
Paris 8
Paris 9

Il serait plus honnête de mettre une ordonnée commençant à 0 histoire de relativiser tout ça ... à moins que le résultat montre qu'on bouge de l'épaisseur du trait et dans ce cas les graphiques n'ont plus trop de sens

c'est un trait au rouleau de peinture alors...
Paris 16eme > 10420 à 9470 = -9% en 2ans
Paris 3eme > 11530 à 10450 = -10% en 2ans
Paris 6eme > 14380 à 12780 = -12% en 2ans
et alors ? j'ai dit le contraire ?
je dis juste que pour apprécier le calcul que tu as DU faire il suffit de mettre une échelle correcte

nan en fait on s'en fout du calcul vu qu'il s'agit de prix de présentation, ce qui compte c'est le trend

immopaul · #28 Message par **immopaul** » 21 févr. 2016, 18:27

Les courbes de cette file montrent que le point bas a été atteint aux environs de septembre 2015, pour remonter en flèche depuis.
Ca concorde avec les nombreux témoignages qu'on avait entendu ici.

Ces prix sont ceux d'affichage, et ne sont donc qu'un indicateur de la confiance des vendeurs, mais on sait par ailleurs que la reprise n'est pas fictive.

Ben92 · #29 Message par **Ben92** » 21 févr. 2016, 18:32

immopaul a écrit :Les courbes de cette file montrent que le point bas a été atteint aux environs de septembre 2015, pour remonter en flèche depuis.

Qui l'eut cru, j'ai acheté au point bas

Ce coup de bol !

optimus maximus

Y a quand même de la saisonnalité dans ces courbes. On ne peut pas dire grand chose. Attendons les chiffres des notaires qui devraient arriver là semaine prochaine.

immopaul · #31 Message par **immopaul** » 21 févr. 2016, 19:07

optimus maximus a écrit :Y a quand même de la saisonnalité dans ces courbes. On ne peut pas dire grand chose. Attendons les chiffres des notaires qui devraient arriver là semaine prochaine.

Ces courbes montrent une période de 2 ans (de janvier 2014 à février 2016), et elles sont nombreuses à avoir une forme en V très marquée.
Alors oui certaines certaines courbes ne montrent pas une tendance claire, mais ce ne sont pas les plus nombreuses.

optimus maximus

immopaul a écrit :
optimus maximus a écrit :Y a quand même de la saisonnalité dans ces courbes. On ne peut pas dire grand chose. Attendons les chiffres des notaires qui devraient arriver là semaine prochaine.
Ces courbes montrent une période de 2 ans (de janvier 2014 à février 2016), et elles sont nombreuses à avoir une forme en V très marquée.
Alors oui certaines certaines courbes ne montrent pas une tendance claire, mais ce ne sont pas les plus nombreuses.

Paris 1 : même niveau que l'année dernière
Paris 2 : en baisse de 100 euros par rapport à l'année dernière et à 2014 donc stagnation
Paris 3 : stagnation également
Paris 4 : assez volatil mais stable par rapport à l'année dernière
Paris 5 : en hausse de 12 % environ par rapport à l'année dernière et de 5% par rapport à il y a deux ans.
Paris 6 : en hausse de 1 à 2% par rapport à l'année dernière et stable sur 2 ans
Paris 7 : en hausse de 3 à 4% par rapport à l'année dernière et de 2% environ sur deux ans
Paris 8 : stable par rapport à il y a deux ans et par rapport à l'année dernière c'est dur à dire car il y a une grosse chute de 6% à la même période de l'année 2015
Paris 9 : hausse de 4% par rapport à l'année dernière et d'environ 3% sur deux ans.

Forte saisonnalité et grosse volatilité... c'est difficile à exploiter... c'est peut-être légèrement en hausse mais pas plus. Il n'y a que le 5e arrondissement qui est en forte hausse par rapport à l'année dernière. Mais cet arrondissement, c'est rien à l'échelle de Paris et comprend beaucoup de biens de luxe.

immopaul · #33 Message par **immopaul** » 23 févr. 2016, 10:32

Le phénomène est plus visibles dans les arrondissements 5, 9, 10, 11, 12, 14, 16, 17, 18 de Paris, et dans Boulogne et Issy.

optimus maximus

Je vois 7980 euros le m2 a Paris au 4e trimestre selon les notaires.
On continue la grande stagnation ?

Gpzzzz · #35 Message par **Gpzzzz** » 25 févr. 2016, 10:24

Je vois 8020€ moi pour PARIS IM au Q4 selon les notaires (+1.7% sur un an)
Boulogne est a 6930€ (-1.5% sur un an) et Issy à 6430€ (-0.1% sur un an)

optimus maximus

Gpzzzz a écrit :Je vois 8020€ moi pour PARIS IM au Q4 selon les notaires (+1.7% sur un an)
Boulogne est a 6930€ (-1.5% sur un an) et Issy à 6430€ (-0.1% sur un an)

Les chiffres ont été mis à jour aujourd'hui sur le site des notaires paris-idf :
Paris à 7980 euros en hausse de 0,4% sur un an.
BoulBill à 6880 euros en baisse de 1,8% et Issy à 6330 euros en baisse de 1,3%.

En ce qui concerne les mois à venir: ils voient le m2 à 8060 euros en avril à Paris. Et une légère baisse pour le reste de l'idf.

Gpzzzz · #37 Message par **Gpzzzz** » 25 févr. 2016, 10:50

optimus maximus a écrit :
Gpzzzz a écrit :Je vois 8020€ moi pour PARIS IM au Q4 selon les notaires (+1.7% sur un an)
Boulogne est a 6930€ (-1.5% sur un an) et Issy à 6430€ (-0.1% sur un an)
Les chiffres ont été mis à jour aujourd'hui sur le site des notaires paris-idf :
Paris à 7980 euros en hausse de 0,4% sur un an.
BoulBill à 6880 euros en baisse de 1,8% et Issy à 6330 euros en baisse de 1,3%.

En ce qui concerne les mois à venir: ils voient le m2 à 8060 euros en avril à Paris. Et une légère baisse pour le reste de l'idf.

Moi je prends l'info sur cette carte..

http://www.notaires.paris-idf.fr/outil/ ... e-des-prix

C'est aussi daté du 4eme trimestre.. Vu qu'il s'agit de la 1ere estimation, il n'y a pas encore d'histoire de revision.. je comprends pas..

Edit : effectivement sur la carte apparait T4 mais ca semble etre les chiffres du T3 (8020€ sur Paris)..
J'ai trouvé le dossier de presse..
Donc comme prévu malgré une explosion des ventes suite a l'éffondrement des taux ce printemps il n'y a eu aucune poussée des prix.. Au pire une stabilisation, quand d'autres coins continuent de chuter...

immopaul · #38 Message par **immopaul** » 25 févr. 2016, 11:20

Gpzzzz a écrit :Donc comme prévu malgré une explosion des ventes suite a l'éffondrement des taux ce printemps il n'y a eu aucune poussée des prix.. Au pire une stabilisation, quand d'autres coins continuent de chuter...

Il y a forcement un effet retard, la hausse des prix n'intervient pas immédiatement après la hausse des volumes.
De la même manière que la baisse du chômage n'intervient qu'un an après une reprise économique.

Gpzzzz · #39 Message par **Gpzzzz** » 25 févr. 2016, 11:29

immopaul a écrit :
Gpzzzz a écrit :Donc comme prévu malgré une explosion des ventes suite a l'éffondrement des taux ce printemps il n'y a eu aucune poussée des prix.. Au pire une stabilisation, quand d'autres coins continuent de chuter...
Il y a forcement un effet retard, la hausse des prix n'intervient pas immédiatement après la hausse des volumes.
De la même manière que la baisse du chômage n'intervient qu'un an après une reprise économique.

On verra ca, la hausse des volumes de 2013 n'a jamais entrainé de hausse de prix..

Vincent92 · #40 Message par **Vincent92** » 25 févr. 2016, 11:39

Il y a forcement un effet retard, la hausse des prix n'intervient pas immédiatement après la hausse des volumes.

Je dirais même que ce retard est tout à fait normal.
Ce qui fait monter ou baisser les prix moyens/médians, c'est :

- Le stock :
Si le stock est trop faible, le prix monte (les acheteurs achètent les biens restants qui ne sont plus à l'ancien prix du marché). Si le stock est trop fort le prix descend (les vendeurs qui arrivent à vendre sont les vendeurs qui bradent leur bien en dessous de l'ancien prix du marché).
Ce qui veut dire qu'il y a forcément un décallage de phase entre prix et volumes. Il faut un certains temps pour augmenter ou diminuer notablement un stock.

- La qualité moyenne des biens vendus :
Quand les volumes diminuent, c’est le bien de meilleures qualités qui se vendent. Ce qui a tendance à atténuer la baisse
Quand les volumes augmentent, les biens de moins bonnes qualités commencent à partir aussi. Ce qui a tendance à atténuer une hausse/surreprésenter une baisse.

Il y a bien un décalage (comme en 2011 d’ailleurs) mais si les volumes augmentent durablement, il y aura un impact sur le prix.

La vraie question est plutôt : Cette augmentation de volume est elle durable ? Difficile de savoir.

Gpzzzz · #41 Message par **Gpzzzz** » 25 févr. 2016, 11:59

Vincent92 a écrit :
Il y a forcement un effet retard, la hausse des prix n'intervient pas immédiatement après la hausse des volumes.
Je dirais même que ce retard est tout à fait normal.
Ce qui fait monter ou baisser les prix moyens/médians, c'est :

- Le stock :
Si le stock est trop faible, le prix monte (les acheteurs achètent les biens restants qui ne sont plus à l'ancien prix du marché). Si le stock est trop fort le prix descend (les vendeurs qui arrivent à vendre sont les vendeurs qui bradent leur bien en dessous de l'ancien prix du marché).
Ce qui veut dire qu'il y a forcément un décallage de phase entre prix et volumes. Il faut un certains temps pour augmenter ou diminuer notablement un stock.

- La qualité moyenne des biens vendus :
Quand les volumes diminuent, c’est le bien de meilleures qualités qui se vendent. Ce qui a tendance à atténuer la baisse
Quand les volumes augmentent, les biens de moins bonnes qualités commencent à partir aussi. Ce qui a tendance à atténuer une hausse/surreprésenter une baisse.

Il y a bien un décalage (comme en 2011 d’ailleurs) mais si les volumes augmentent durablement, il y aura un impact sur le prix.

La vraie question est plutôt : Cette augmentation de volume est elle durable ? Difficile de savoir.

Deja peut-on parler vraiment d'augmentation des volumes ? Ou ne s'agit-il pas tout simplement d'un rattrapage ?
Il se vendait deja 800ke biens au debut des années 2000, alors qu'il y avait 10% d'habitants en moins et pt etre 15% de ménages en moins..
Donc le chiffre de 800ke ventes est a relativiser, c'etait celui a 650/700k qui etait anormal.

Ben92 · #42 Message par **Ben92** » 25 févr. 2016, 12:13

Vincent92 a écrit : La vraie question est plutôt : Cette augmentation de volume est elle durable ? Difficile de savoir.

Je dirais que oui, dans le document "30 ans d'immobilier à paris" paru sur le site des notaires il y a le nombre de ventes depuis 1991 et on voit bien que ces 5 dernières années il y a eu peu de ventes par rapport à la tendance longue. En 2015 le nombre de ventes repart fort ; il y a un stock d'acheteurs énorme dans les starting blocks (avec beaucoup de cash) qui commencent à sortir du bois on peut donc s'attendre à une poussée de fièvre sur les prix à Paris en 2016. C'est mon avis je peux me tromper.

loulipo · #43 Message par **loulipo** » 25 févr. 2016, 20:59

Vincent92 a écrit :Ce qui fait monter ou baisser les prix moyens/médians, c'est :
[...]
- La qualité moyenne des biens vendus :
Quand les volumes diminuent, c’est le bien de meilleures qualités qui se vendent. Ce qui a tendance à atténuer la baisse
Quand les volumes augmentent, les biens de moins bonnes qualités commencent à partir aussi. Ce qui a tendance à atténuer une hausse/surreprésenter une baisse.

C’est une explication très plausible : il y a un noyau de biens "de qualité" qui continuent de se vendre, et à prix "relativement élevés", quelle que soit la phase du marché.

Ce qui fait bouger le prix moyen/médian, c’est le nombre de logements de moindre qualité :

- qui disparaissent => ventes en baisse, mais prix tirés vers le haut par la proportion croissante de bons logements,
- ou qui s’ajoutent => ventes en hausse, mais prix tirés vers le bas par la proportion croissante de mauvais logements.

L’effet doit être significatif à chaque inversion de cycle (comme actuellement : le corollaire inversé de "l'effet qualité").

Vincent92 · #44 Message par **Vincent92** » 28 févr. 2016, 12:04

@loulipo : Oui exactement. Par contre, je pense que c'est surtout vrai pendant les inversions de tendances sur les volumes.

Par exemple, des volumes qui passent de 800k à 650k ou de 650k à 800k d'une année sur l'autre.

L'effet qualité ne dure pas. Éventuellement, on peut relever que le parc privé s'améliore un peu d'année en année (puisqu'un propriétaire fait des travaux en général. Donc, il va plus ou moins suivre l'indice tout en améliorant un peu son bien).

Ce qui fait vraiment monter ou baisser les prix, c'est les stocks. Au début, cette variation est partiellement masquée par l'effet qualité. Mais ça s'estompe si le phénomène dure longtemps. C'est surtout vrai sur les premières années.

lepilou · #45 Message par **lepilou** » 28 févr. 2016, 16:48

Gpzzzz a écrit :Deja peut-on parler vraiment d'augmentation des volumes ? Ou ne s'agit-il pas tout simplement d'un rattrapage ?

Il se vendait deja 800ke biens au debut des années 2000, alors qu'il y avait 10% d'habitants en moins et pt etre 15% de ménages en moins..
Donc le chiffre de 800ke ventes est a relativiser, c'etait celui a 650/700k qui etait anormal.

@ Gpzzzz, j'ai recherché, mais sans succès un graph (posté par ? Suri ?) qui, de mémoire, mettait en perspective l'évolution du nombre de transactions et le nombre de ? habitants ? ménages ?

Ca me rappelle également des déclarations de ? (j'ai encore perdu la mémoire ) HBC ? de Lafond ? à propos d'un déficit de 100kventes sur un résultat 2015 de 800k

Aurais-tu la trace ?

Ave · #46 Message par **Ave** » 28 févr. 2016, 17:43

Je suis étonnée par la remontée spectaculaire dans les 10, 11 et 12ème arrondissements.

Vincent92 · #47 Message par **Vincent92** » 28 févr. 2016, 20:24

@lepilou : Il me semble que c'est MA qui disait qu'il y a plus de ménages et donc qu'il fallait plus de transactions.

Ce qui est vrai.

Je remarquerais juste que les prix ont augmenté en 2009-2010 sans plus de transactions. Et je ne suis pas sur qu'il y ai vraiment beaucoup plus de ménages qu'il y a 5 ans.

Ceci étant, c'est effectivement un vrai argument.