On comprend donc bien qu’un propriétaire occupant paye un équivalent loyer. Le problème étant posé, je vous propose de calculer ce loyer en fonction du taux de croissance des prix de l’immobilier. Pour cet exercice je choisis de réaliser les calculs pour un investissement d’une durée de 5 ans.
Pour éviter toute ambiguïté, il est utile de préciser que la croissance des prix de l’immobilier correspond à l’inflation observée sur le prix des logements, sur une période d'un an. Elle s’exprime en % de la valeur observée au début de l’année considérée.
Pour construire la courbe que vous allez découvrir ci-après, j’ai utilisé le Simulateur Achat-Location version 8.3
Les simulations sont réalisées avec un paramétrage représentatif de notre marché immobilier (mars 2015):
•Loyer de départ de 1000 € hors charge (L0)
•Prix d’achat du logement 230000 € (Ratio prix/loyer de 230)
•Croissance des loyers 0.37 % par an
•Croissance des prix variable entre -10 % et +10 % par an
•Taux de Placement du capital 2,5 % net
•Frais de notaire 7 %
•Frais d’agence 5 % (à la revente)
•Durée de l’emprunt 20 ans
•Taux d’emprunt de 2 % + 0.4 % d’assurance
•Apport personnel de 22 % avec des mensualités de 1000€ (Cas du Primo-accédant)
•Taxe foncière égale à un 1,2 loyer (1200€ au départ)
•Frais d’entretien et de réparation représentant de l’ordre de 1,4 loyer par an
•Durée d’investissement de 5 ans
Analyse du graphique
Le point d’équilibre entre les deux solutions achat et location correspond au point vert placé sur la courbe. Pour une croissance des prix de 0.8 % par an le propriétaire occupant a un équivalent loyer égal à celui de la solution location. On ne gagne rien à être propriétaire et on ne perd rien à être locataire. Mais on est malgré tout chez soi !
Pour une croissance des prix supérieure à 0.8%, le propriétaire occupant paye un équivalent loyer inférieur à 1 loyer. Et avec une croissance de 5.8 % par an (point jaune), soit une hausse de 32.6% sur 5 ans, il est même logé gratuitement (équivalent loyer = 0).
Par contre, avec une baisse des prix de 5.4 % par an (point bleu), soit une baisse de 18.5 % sur 5 ans, l'équivalent loyer est 2 fois plus élevé que la solution location.
Bien évidemment lorsque la solution achat fait perdre de l’argent, la solution location en gagne. C’est ainsi qu’avec une baisse des prix de 5.4 % par an, la solution location permet d’être logé gratuitement. Bien entendu ce raisonnement n'est valable que si vous avez la réelle intention d’acheter un jour.
Source: Payer un loyer, c’est jeter l’argent par les fenêtres !
Ca faisait bien 2 ans que je ne venais plus, c'est la dernière trouvaille du forum ça ?
