Le transfert de bail fait-il survire le bail ?

[Stef]

Transfert de bail

Je vous soumets ce petit problème juridique.
La réponse peut apparaître évidente mais, je voudrais justement trouver une argumentation juridique solide pour convaincre du contraire.

Voilà l'affaire :

1 - Au décès du locataire, le bail est résilié de plein droit. Il n'existe plus faute de personne physique pour en répondre.
Dans certaines circonstances, le bail est cependant « transféré » à un tiers : conjoint, enfant en application de la loi de 1989 (si je ne me trompe).
Un avenant au bail est généralement signé, mais les parties peuvent décider d'un commun accord de conclure un nouveau bail.

Le bail « survit » pendant un certain temps (quelques jours ou quelques mois) avant le transfert (obtention des justificatifs, contestation du bailleur, absence du tiers...).
Le transfert du bail est la poursuite du bail, avec les mêmes obligations et droits.
Ainsi, les loyers, provisions et rappels de charges dues par l'ancien locataire doivent être payées par le bénéficiaire du transfert.

Lorsque le bail est transféré, le nouveau locataire devient « locataire en titre » à compter du décès du précédent locataire, et non à compter de la signature de l'avenant.

2 - Supposons maintenant qu'il se soit passé plusieurs années entre le décès du locataire et le transfert du bail.

A est décédé en année N
C son conjoint a signé l'avenant au bail en année N + 10

2 - a - Le bail a-t'il survécu ?
2 - b - A partir de quelle année, N ou N + 10, le locataire est-il « locataire en titre » ?

3 - Supposons maintenant que le transfert de bail s'effectue, non pas en application d'un texte de loi (loi de 1989), mais par accord entre le bailleur et le locataire.

3 - a - Le bail a-t'il survécu ?
3 - b - A partir de quelle année, N ou N + 10, le locataire est-il « locataire en titre » ?

J'espère avoir été clair.
Merci de vos contributions.
Bienvenue à Hourvari.

[guinioul]

Un bail qui survit pendant 10ans sans personne qui paye le loyer pendant cette période ?

[oïdium]

A est décédé en année N
C son conjoint a signé l'avenant au bail en année N + 10

2 - a - Le bail a-t'il survécu ?
2 - b - A partir de quelle année, N ou N + 10, le locataire est-il « locataire en titre » ?
.

Selon moi, si C a payé les loyers, et sans effectuer la moindre formalité pendant 10 ans, elle est reputée avoir un bail "oral" à defaut d'en avoir un ecrit.
Le bail ne survit pas pendant ces 10 ans : c'est un nouveau tacite qui se crée.

[Stef]

Un bail qui survit pendant 10ans sans personne qui paye le loyer pendant cette période ?

Si le locataire paye normalement le loyer.

[stchong]

Le bail s'arrête au jour du décès , si le bail était au non du décédé.
Si conjoint, mais dont le nom n'apparait pas dans le bail, le bail doit être refait.

Dans la pratique tant que le conjoint paie, il devient le locataire principal de fait et de droit surtout au bout de n+10

Les rappels de charges sont dues par la succession

[stchong]

Transfert de bail

Je vous soumets ce petit problème juridique.
La réponse peut apparaître évidente mais, je voudrais justement trouver une argumentation juridique solide pour convaincre du contraire.

Voilà l'affaire :

1 - Au décès du locataire, le bail est résilié de plein droit. Il n'existe plus faute de personne physique pour en répondre.
Dans certaines circonstances, le bail est cependant « transféré » à un tiers : conjoint, enfant en application de la loi de 1989 (si je ne me trompe).
Un avenant au bail est généralement signé, mais les parties peuvent décider d'un commun accord de conclure un nouveau bail.

Le bail « survit » pendant un certain temps (quelques jours ou quelques mois) avant le transfert (obtention des justificatifs, contestation du bailleur, absence du tiers...).
Le transfert du bail est la poursuite du bail, avec les mêmes obligations et droits.
Ainsi, les loyers, provisions et rappels de charges dues par l'ancien locataire doivent être payées par le bénéficiaire du transfert.

Lorsque le bail est transféré, le nouveau locataire devient « locataire en titre » à compter du décès du précédent locataire, et non à compter de la signature de l'avenant.

2 - Supposons maintenant qu'il se soit passé plusieurs années entre le décès du locataire et le transfert du bail.

A est décédé en année N
C son conjoint a signé l'avenant au bail en année N + 10

2 - a - Le bail a-t'il survécu ?oui si paiement de loyer il est locataire de plein droit depuis l'année N
2 - b - A partir de quelle année, N ou N + 10, le locataire est-il « locataire en titre » ?

3 - Supposons maintenant que le transfert de bail s'effectue, non pas en application d'un texte de loi (loi de 1989), mais par accord entre le bailleur et le locataire.

3 - a - Le bail a-t'il survécu ? non, nouveau bail 3 - b - A partir de quelle année, N ou N + 10, le locataire est-il « locataire en titre » ? N

J'espère avoir été clair.
Merci de vos contributions.
Bienvenue à Hourvari.

[Stef]

Merci stchong !

Je ne suis pas tellement convaincu.

2 - Supposons maintenant qu'il se soit passé plusieurs années entre le décès du locataire et le transfert du bail.

A est décédé en année N
C son conjoint a signé l'avenant au bail en année N + 10

2 - a - Le bail a-t'il survécu ?
oui si paiement de loyer
Je ne pense pas : le paiement d'un loyer ne prouve pas un bail, ni ne créé de bail.
Un occupant sans bail peut payer une indemnité d'occupation en dehors de tout bail

3 - Supposons maintenant que le transfert de bail s'effectue, non pas en application d'un texte de loi (loi de 1989), mais par accord entre le bailleur et le locataire.

3 - a - Le bail a-t'il survécu ? non, nouveau bail
Encore pas d'accord : il n'y a pas de nouveau bail. C'est bien le même bail initial, aux mêmes conditions, qui est "transféré". Il n'y a aucune signature d'un nouveau bail.

[stchong]

Merci stchong !

Je ne suis pas tellement convaincu.

2 - Supposons maintenant qu'il se soit passé plusieurs années entre le décès du locataire et le transfert du bail.

A est décédé en année N
C son conjoint a signé l'avenant au bail en année N + 10

2 - a - Le bail a-t'il survécu ?
oui si paiement de loyer
Je ne pense pas : le paiement d'un loyer ne prouve pas un bail, ni ne créé de bail.
Un occupant sans bail peut payer une indemnité d'occupation en dehors de tout bail

3 - Supposons maintenant que le transfert de bail s'effectue, non pas en application d'un texte de loi (loi de 1989), mais par accord entre le bailleur et le locataire.

3 - a - Le bail a-t'il survécu ? non, nouveau bail
Encore pas d'accord : il n'y a pas de nouveau bail. C'est bien le même bail initial, aux mêmes conditions, qui est "transféré". Il n'y a aucune signature d'un nouveau bail.

A partir du moment ou c'est une autre personne, le premier bail est caduc, celui qui l'a signé est mort. C'est donc un nouveau bail, même si il et oral.
Comme dirait Hourvari, même sans bail écrit c'est un bail du moment que tu paies un loyer. Il n'y a pas d'obligation d'écrire un bail, c'est juste une garantie pour le bailleur et le locataire. Le droit s'applique bêtement dans ce cas là. Nouveau bail d'office à la date du décès, dans n'importe quel cas.

[Stef]

Au décès du locataire, le bail est en principe résilié de plein droit.

Cependant, lorsqu'il est transféré à un tiers, le bail survit le temps que s'opère effectivement ce transfert.

Une fois le transfert opéré, le tiers est locataire en titre

Il est titulaire du bail initial qui a survécu après le décès et se poursuit normalement et sans interruption, avec les mêmes clauses, le même loyer, la même ancienneté...
Il n'y a pas, AMHA, de nouveau bail, même tacite, même verbal.

[stchong]

Bon si tu es si sûr, pourquoi poser la question. Si le bail était au nom unique de la personne décédée, un nouveau bail repart.

[oïdium]

Au décès du locataire, le bail est en principe résilié de plein droit.

Cependant, lorsqu'il est transféré à un tiers, le bail survit le temps que s'opère effectivement ce transfert.

Une fois le transfert opéré, le tiers est locataire en titre

Il est titulaire du bail initial qui a survécu après le décès et se poursuit normalement et sans interruption, avec les mêmes clauses, le même loyer, la même ancienneté...
Il n'y a pas, AMHA, de nouveau bail, même tacite, même verbal.

C'est ton 2 eme point qui ne va pas...
Le transfert doit se faire d'une maniere formelle, et dans une période courte...
Si tu laisses trainer X années, ce n'est pas un transfert, mais un bail tacite.

[Stef]

C'est ton 2 eme point qui ne va pas...
Le transfert doit se faire d'une maniere formelle, et dans une période courte...

C'est effectivement ce qui me pose problème.
La survie du bail peut être de quelques jours ou semaines, le temps d'établir les documents ou de traiter les contestations.
Plusieurs années après, c'est plus de la survie mais de l'acharnement thérapeutique.

Si tu laisses trainer X années, ce n'est pas un transfert, mais un bail tacite.

Acceptons.
A partir de quand démarre ce bail ?
Et à partir de quand le nouveau locataire est-il titulaire d'un bail, locataire en titre ?

[stchong]

A la date du décès, y'a un transfert de bail si c'est fait dans les règles, et puis zut, y'a gogole.

[oïdium]

A partir de quand démarre ce bail ?
Et à partir de quand le nouveau locataire est-il titulaire d'un bail, locataire en titre ?

c est une question stupide si tu imagines une réponse du genre " au bout de 3 jours et 24 minutes "

Ce sera fonction de l appréciation d un juge ou fonction du bon sens des parties.
Alors quelques semaines / mois a encaisser un loyer sans bronché le propriétaire est réputé avoir consenti un bail oral.

[Suricate]

J'ai pas tout lu mais le propriétaire (bailleur) était il au courant que son locataire était décédé ?

[Stef]

J'ai pas tout lu mais le propriétaire (bailleur) était il au courant que son locataire était décédé ?

Non.