Acheter ? Anachrom

[anachrom]

Hello les amis,
tout nouveau dans le monde du rêve immobilier et sa réalité (qui a dit cauchemar ? ), je me permets d'ouvrir ce sujet car j'ai moultes questions. Alors d'abord la petite présentation :
J'ai 32 ans, cadre à Marseille. Salaire 3 000 € net/mois sur 12 mois.
Ma compagne a 27 ans, agent de maîtrise sur marseille. Salaire 1800 €/mois sur 12 mois.
Nos salaires sont intéressants mais rien de bien folichon. Nous sommes sur marseille depuis deux ans et demi.
Economies : 90 000 €.
Nous sommes pacsés et nous allons nous marier l'année prochaine. Nous sommes locataire d'un T3 de 70m² avec garage pour la modique somme de 980 €/mois charges comprises. Taxe d'habitation : 1515 € à l'année.
Bref. Depuis trois/quatre mois nous réfléchissons à acheter.

Alors avec ferveur, horreur, passion puis tristesse, je parcours les sites (Leboncoin, seloger, bien'ici) et lis les commentaires des uns, des autres. Puis je me suis retrouvé à rechercher sur Google acheter ou louer en 2015, puis en 2016

Du coup je suis complètement perdu. Pleins de questions en tête :
1/ D'un côté je me demande si nous allons rester sur marseille plus 5 ans. Si nous allons garder même un bien plus de 5 ans (au vue des prix). Cela vaut il le coup ? Mon idée à la base c'était d'acheter un T3 de garder 5 ans et quand l'enfant (car on compte bien en avoir un jour) grandirait, revendre pour plus grand. Mais vu les prix je suis perdant non ?
2/ Vaut il mieux acheter par exemple un T3 bien placé (le 8ème arrondissement - Parc du centenaire pour les connaisseurs) mais cher : 64m² pour 250 000 € ? Ou s'excentrer un peu (quartier moins valorisant mais bien quand même - La Capelette le 10ème pour les connaisseurs) pour plus grand et en top floor ? Prioriser la place et la qualité de l'appartement ou l'emplacement ? La est la question.
3/ Au niveau des crédits immobiliers que vaut il mieux faire ? 25 ans ou 20 ans ? Parce que quand j'appelle ma banque, elle me propose carrément d'investir 80 000 € dans l'apport et faire un crédit sur 18 ans mais j'explose mes possibilités (je trouve). Je n'ai pas envie de me saigner pour mon appartement. Or, la banquière me dit : Oh mais vous n'êtes pas à 33% de taux d'endettement c'est OK.
Bof, peut être mais je suis le couteau sous la gorge je trouve si je rajoute la taxe foncière + taxe d'habitation + etc.
4/ Si je fais un crédit sur 25 ans à 850 € / mois pour un appartement de 250K € et 80 K € d'apport, si je le revends au bout de 5 ans, on est bien d'accord que je suis perdant ? Selon mes calculs, il faudrait que je le garde 10 ans avant d'être gagnant. Vrai ? Faux ?

Bref, j'ai pas mal de questions en tête. Mais je commence par celles ci déjà. Que feriez vous, vous ? Je sais bien que les conseilleurs ne sont pas les payeurs mais les retours d'expérience sont forcément utiles

[Vincent92]

@anachrom : Ce que je peux te dire c’est que Marseille a pas mal baissé en 2015. Et les perspectives pour 2016 ne sont pas très bonnes.

Si c’est pour rester 5 ans en prenant un crédit sur 20-25 ans, ca veut dire qu’il faudrait que tu vendes plus ou moins au même prix pour ne pas perdre d’argent.

Le calcul me semble plutôt risqué.

Concernant l’emplacement vs qualité du bien, c’est vraiment selon ta convenance. Les deux se défendent.

Par contre, un bien de 70m2 au deuxième étage avec ascenseur sera plus liquide (se vendra plus vite) qu’un bien au rez-de-chaussez ou au 5-6ieme étage sans ascenseur.

Si c’est vraiment purement financier, le potentiel de gain est en général plus important dans un marché bon mais non mature.

Ce qui veut dire qu’il n’y a rien de mieux que d’investir dans un quartier plutôt bon et qui offre des perspectives d’améliorations (à court terme). Le potentiel est meilleur que dans un endroit totalement exploité.

Par contre, je te déconseille les quartiers pourris qui devraient soit-disant s'améliorer.
Déjà, pour ta qualité de vie au quotidien et surtout parce que 5 ans c'est trop court pour qu'un quartier change profondement.

[Marie 94]

Bonjour, voici quelques éléments de réponse.

1) Le critère « durée de détention » est le plus important à mon sens. Un achat est un frein à la mobilité. Le jour où vous décidez de quitter Marseille, le délai de vente et les prix à ce moment peuvent vous poser pb.
2) Si tu as des projets d’enfants à CT, mieux vaut viser plus grand (T4). Parce que rien ne dit que vous allez vous arrêter à 1 seul
3) Prendre un crédit sur 25 ans pour revendre au bout de 5 ans n’est pas très intéressant. Tu auras remboursé assez peu de capital. Sur ce point, je rejoins ta conseillère
4) Tu peux tester tes hypothèses avec le simulateur : http://www.bulle-immobiliere.org/drupal ... li%C3%A8re

Bon courage

[nagoy]

@anachrom : Ce que je peux te dire c’est que Marseille a pas mal baissé en 2015. Et les perspectives pour 2016 ne sont pas très bonnes.

+1

Quand on voit les stats immo de Marseille depuis plusieurs années, je ne me risquerai pas à acheter aujourd'hui pour une revente à court/moyen terme.

[jason052]

Tu seras perdant si tu achètes sur 25 ans et tu revends au bout de 5-6 ans.

--> Rien que les 18 premiers mois : remboursement des frais de notaire et frais d'agence (si tu passes par eux bien entendu). Puis vient principalement les intérêts banquaires

20 ans max de crédit et 8 ans minimum à rester dans ton logement pour t'y retrouver

[Ben92]

Il y avait un reportage il y a quelques jours sur Marseille, "Marseille aux deux visages" ou quelque chose du genre. Ce qu'il en ressortait, c'est que Marseille est en train de changer de dimension pour s'inviter dans la catégories des villes branchées et festives, comme Barcelone même si bien sûr Marseille n'a pas encore atteint ce niveau.
Comme le souligne Vincent92 les prix baissent depuis plusieurs années. Mais je pense que ce peut être un bon investissement sur le moyen terme, je ne vois pas les prix baisser beaucoup plus dans les quartiers prisés compte tenu de la trajectoire de la ville. Dans les quartiers pauvres c'est une autre histoire mais de toute façon vous n'allez pas acheter dans ces quartiers là. Vous avez la chance d'avoir de bons salaires pour Marseille, vous n'êtes plus tout jeunes ce serait une erreur d'attendre je ne sais quoi. Achetez un bien de bonne qualité dans un bon quartier, grand, n'hésitez pas y mettre 300K vous pouvez largement vous le permettre.

[Goldorak2]

1/ D'un côté je me demande si nous allons rester sur marseille plus 5 ans. Si nous allons garder même un bien plus de 5 ans (au vue des prix). Cela vaut il le coup ? Mon idée à la base c'était d'acheter un T3 de garder 5 ans et quand l'enfant (car on compte bien en avoir un jour) grandirait, revendre pour plus grand. Mais vu les prix je suis perdant non ?

Ne jamais acheter pour 5 ans. Les frais de transactions sont en moyenne de 14% du prix du bien net vendeur. C'est 3 ans de loyer perdu direct. Pour acheter sa RP, il faut que le bien corresponde à ses besoins pour au moins 15 ans (et espérer plus).
Ou alors c'est des cas particuliers de personnes qui se lancent dans l'immo :
rénovation et revente de sa RP avec plus value, utilisation de la première RP pour ensuite faire du locatif (donc pas de revente dans 5 ans mais achat d'une autre RP...), etc...

[vpl]

Voilà LE conseil en effet.
Parce que acheter, puis devoir revendre pour cause de départ ou de 2ème enfant, se retrouver avec un prix "plancher" dont personne ne veut etc. etc. faut juste avoir envie de se mettre dans la mouise....

[Gpzzzz]

Tu seras perdant si tu achètes sur 25 ans et tu revends au bout de 5-6 ans.

--> Rien que les 18 premiers mois : remboursement des frais de notaire et frais d'agence (si tu passes par eux bien entendu). Puis vient principalement les intérêts banquaires

20 ans max de crédit et 8 ans minimum à rester dans ton logement pour t'y retrouver

Tu veux dire qu avec un emprunt sur 25ans t as remboursé +10% du capital en 18mois...
Refais tes calculs ^^

[jason052]

Tu seras perdant si tu achètes sur 25 ans et tu revends au bout de 5-6 ans.

--> Rien que les 18 premiers mois : remboursement des frais de notaire et frais d'agence (si tu passes par eux bien entendu). Puis vient principalement les intérêts banquaires

20 ans max de crédit et 8 ans minimum à rester dans ton logement pour t'y retrouver

Tu veux dire qu avec un emprunt sur 25ans t as remboursé +10% du capital en 18mois...
Refais tes calculs ^^

Non mais je me suis mal exprimé, je n'aurais pas du mélanger frais de notaire et crédit sur 25ans :

Juste ce que je veux dire par la, c'est qu'en achetant, on met 15K en frais de notaire+FAI (si maison autour de 250-300K). Cet argent déboursé sera définitivement perdu.
Donc s'il veut revendre 5 ans après l'achat, il y a déjà 18 mois (800e-900e/mois -->15K) qui ne seront pas capitalisés.

En ajoutant un crédit sur 25 ans, la capitalisation sera très faible comparé aux intérêts reversés à la banque par rapport à un crédit sur 18-20ans.

Mis bout à bout, mieux vaut rester en location..

[Vincent92]

@Goldorak2 :

Si j'achète un bien qui vaut 100, j'ai :

Prix bien : 100
Notaire : 7.5 (pour un bien de 250 000€)
Frais bancaire : 1

Ca fait 8.5%. Disons 9% avec les autres petits frais. Eventuellement, on peut aussi compter les frais d'agence si on souhaite vendre avec une agence. Mais, ca n'est pas obligatoire.

Même avec un crédit sur 25 ans et un levier élevé, il faut ~5 ans pour amortir ces frais (de 9%).

Expliquer qu'on doit acheter pour au moins 15 ans n'est pas du tout objectif.

5 ans, c'est court. Surtout pour une ville qui est en train de baisser comme le fait Marseille. L’investissement me semble aléatoire et risqué.

Maintenant, quelqu’un qui compte investir aujourd’hui pour 10 ans à Marseille, ca me semble déjà nettement moins aléatoire.
Mon conseil de rester locataire n’aurait pas été si tranché.

Il n'est en aucun cas nécessaire de rester 15 ans pour qu'un investissement immobilier soit rentable.

[fabien44]

Bonjour,

petit rappel: les propriétaires en moyenne revendent leur bien au bout de 7 ans après l'avoir acheté. Tous n'ont pas perdu de l'argent dans l'opération
Ensuite tout est question de prospective.
Les prix vont-ils augmenté, baissé? Vos salaires?
Si vous pensez que les prix vont baisser, restez en location et épargner.
Si vous pensez le contraire, acheter mais dans le neuf pour minimiser les frais, bien placé si possible. Vous aurez un effet de levier pour acheter plus grand dans 5 ans.

[Goldorak2]

@Goldorak2 :

Si j'achète un bien qui vaut 100, j'ai :

Prix bien : 100
Notaire : 7.5 (pour un bien de 250 000€)
Frais bancaire : 1

Ca fait 8.5%. Disons 9% avec les autres petits frais. Eventuellement, on peut aussi compter les frais d'agence si on souhaite vendre avec une agence. Mais, ca n'est pas obligatoire.

Même avec un crédit sur 25 ans et un levier élevé, il faut ~5 ans pour amortir ces frais (de 9%).

Expliquer qu'on doit acheter pour au moins 15 ans n'est pas du tout objectif.

5 ans, c'est court. Surtout pour une ville qui est en train de baisser comme le fait Marseille. L’investissement me semble aléatoire et risqué.

Maintenant, quelqu’un qui compte investir aujourd’hui pour 10 ans à Marseille, ca me semble déjà nettement moins aléatoire.
Mon conseil de rester locataire n’aurait pas été si tranché.

Il n'est en aucun cas nécessaire de rester 15 ans pour qu'un investissement immobilier soit rentable.

15 ans minimum c'est mon avis et je le partage

Faut juste être conscient des frais de transaction.

14% en moyenne ça fait pour un net vendeur à 250 kE, 35kE de dépensé, perdus par le binôme acheteur+vendeur et encaissé par d'autres (AI, banque, notaire, département,...).

L'acheteur débourse 285kE et le vendeur récupère 250kE.

35kE de dépensé ça fait 35 mois à 1000 euros par mois donc grosso modo 3 ans de loyer.

[Goldorak2]

Bonjour,

petit rappel: les propriétaires en moyenne revendent leur bien au bout de 7 ans après l'avoir acheté.

C'est faux et de très loin.
~35 millions de logement en France et ~800 000 transactions immobilières par an dans l'ancien. => Un changement de propriété dans l'ancien tous les 44 ans (non compris la construction des logements neufs)

EDIT : bon à la réflexion, faut peut être enlever les logements du parc social ou les logements d'entreprise (1% patronal) des 35 millions de logements vendables... En effet, logements sociaux et 1% patronal qui n'ont pas vocation à être vendus et ne peuvent faire l'objet de transaction immobilière).
Si à la louche, il y a 10 millions de logement HLM ou d'entreprises, ça fait 25 millions de logements privés vendables pour 800 000 vendus chaque année. Soit un changement de propriétaire tous les 31 ans.

[jason052]

Pour résumer avec un crédit de 25 ans :

Si pas de certitude quant à rester + de 5-6 ans dans son logement --> perte évidente sauf si nouvelle bulle immo.
Si vous rester au minimum 8 ans --> Perte minime si immobilier baisse, gain minime si immobilier stagne ou augmente
Au dessus de 10 ans --> Assurance de s'y retrouver

Après rien n'est figé dans le temps

@Goldorak2 :

Si j'achète un bien qui vaut 100, j'ai :

Prix bien : 100
Notaire : 7.5 (pour un bien de 250 000€)
Frais bancaire : 1

Ca fait 8.5%. Disons 9% avec les autres petits frais. Eventuellement, on peut aussi compter les frais d'agence si on souhaite vendre avec une agence. Mais, ca n'est pas obligatoire.

Pas compris ton calcul, tu passes d'un bien de 100K à 250K ?

Pour un bien de 250K dans l'ancien :

- 18K de frais de notaire
- 1K de frais bancaire
- 5K de taxe foncière (à hauteur de 1K/an et si revente au bout de 5 ans)
en option : ~10K de FAI

donc comme le dit goldorak entre 25K et 35K de frais. J'ai sous estimé en parlant de 18 mois, il faudrait effectivement rajouter un an de frais en plus.

[Goldorak2]

Pour un bien de 250K dans l'ancien :

- 18K de frais de notaire
- 1K de frais bancaire
- 5K de taxe foncière (à hauteur de 1K/an et si revente au bout de 5 ans)
en option : ~10K de FAI

donc comme le dit goldorak entre 25K et 35K de frais. J'ai sous estimé en parlant de 18 mois, il faudrait effectivement rajouter un an de frais en plus.

non compris taxe foncière.
pour 250kE :
un peu moins de 8% de frais de notaire soit 18kE de frais de notaire
1K de frais bancaire
4% de frais d'agence soit 10kE
Et pour finir on ajoute le double loyer (qui impacte aussi le locataire, mais l'achat est plus long surtout s'il y a des travaux).
35kE de frais

[kamoulox]

10% du capital remboursé Cest plus de 5 ans

il suffit de calculer pour un emprunt à 110 % sur 25 ans

Donc en gros d'abord tu rembourses les intérêts à la banque et les frais d'agence et notaire et ensuite tu commences à rembourser réellement ton capital

Et c'est pire selon le montant du credit

Per ex moi j'ai acheté en juillet 2014

J'ai gardé mon épargne , 0 apport mais quasi 50% en dessous du prix moyen local (gros travaux)

Cout total tout frais inclus et credit travaux inclus env 94000 (69000 la maison )

La il me reste 90000 à rembourser

Donc en fait Jai meme pas encore remboursé les frais mais avec les travaux je suis sûr par ex de revendre plus cher déjà que çe quil me reste

Dans le cas contraire , si le bien est au prix où marché ou presque lors de l'achat , Cest perte assuré à court terme puisque perte de tout ses frais en sus du bien

Donc il faut bien calculer tout ca et acheter en connaissance de cause

Moi j'ai parié sur le potentiel, la rareté sur le secteur et l'emplacement

Et c'est un logement qui peux me convenir facilement pour les 10 ans à venir meme si un bébé vient à arriver

Reflechit bien donc avant un achat , quel qu'il soit

[Vincent92]

@jason052 :

Il s’agissait de garder les proportions.

Je dis 7.5 pour une transaction de 100. J’aurais pu dire 7.5% de la transaction. J’ai précisé pour 250 000€ entre parenthèse car le pourcentage change légèrement suivant la transaction (il y a des frais fixes qui ne bougent pas dans les « frais de notaire ». Ce qui fait légèrement varier le pourcentage global suivant la transaction).

Pour les frais bancaires, c’est plus de 1000€. Je ne parlais pas des frais de dossier mais des frais bancaire en général. Notamment les frais de caution bancaire.

Pour simplifier, tu as un peu plus de 20k de frais divers à l'achat d'un bien de 250k€ (FDN + caution bancaire + mini frais).
Tu as la taxe foncière à payer durant la détention (dépend vraiment du bien et de la ville)
Enfin, quand tu vends, tu peux faire appel à une agence qui te facture un service (c'est tout à fait facultatif)

Rembourser ces différents frais avec un crédit sur 25 ans et un levier proche de 100%, ca prend environs 5 ans (plus le crédit est court et plus il y a d’apport et moins c’est long).
Si tu passes par une agence pour vendre, il faut ajouter ~18 mois de détention supplémentaire.

@kamoulox : Avec un taux de 2.6% sur 25 ans + 0,2% d'assurance, il faut 40 mois (soit 3 ans et 4 mois) pour rembourser 10% :
http://www.tableau-amortissement.org/

Après, ca dépend du taux négocier et ca dépend de la TF, mais 5 ans en comptant tout (éventuellement, quelques travaux mineurs), ca n'est pas abérrant.

[fabien44]

Bonjour,

petit rappel: les propriétaires en moyenne revendent leur bien au bout de 7 ans après l'avoir acheté.

C'est faux et de très loin.
~35 millions de logement en France et ~800 000 transactions immobilières par an dans l'ancien. => Un changement de propriété dans l'ancien tous les 44 ans (non compris la construction des logements neufs)

EDIT : bon à la réflexion, faut peut être enlever les logements du parc social ou les logements d'entreprise (1% patronal) des 35 millions de logements vendables... En effet, logements sociaux et 1% patronal qui n'ont pas vocation à être vendus et ne peuvent faire l'objet de transaction immobilière).
Si à la louche, il y a 10 millions de logement HLM ou d'entreprises, ça fait 25 millions de logements privés vendables pour 800 000 vendus chaque année. Soit un changement de propriétaire tous les 31 ans.

J'ai ces sources:
http://tempsreel.nouvelobs.com/immobili ... ments.html
http://www.pret-a-emprunter.fr/revente- ... ilier.html

Après je pense que ça reste une moyenne, les primo-accédants citadins j'imagine revendent plus vite et les anciens à la campagne n'ont pas les mêmes habitudes et conservent leur bien plusieurs décennies. Ensuite il faudrait plutôt focaliser sur les transactions en milieu urbain, cas qui intéresse l'auteur du post (concentration dans les villes avec taille des logements réduits donc obligation d'en changer avec enfants, mobilité plus forte, divorces plus nombreux, ...).

Sinon 7 ans pour la durée moyenne du remboursement d'un prêt immobilier

[Jeffrey]

Bonjour,

petit rappel: les propriétaires en moyenne revendent leur bien au bout de 7 ans après l'avoir acheté.

C'est faux et de très loin.
~35 millions de logement en France et ~800 000 transactions immobilières par an dans l'ancien. => Un changement de propriété dans l'ancien tous les 44 ans (non compris la construction des logements neufs)

EDIT : bon à la réflexion, faut peut être enlever les logements du parc social ou les logements d'entreprise (1% patronal) des 35 millions de logements vendables... En effet, logements sociaux et 1% patronal qui n'ont pas vocation à être vendus et ne peuvent faire l'objet de transaction immobilière).
Si à la louche, il y a 10 millions de logement HLM ou d'entreprises, ça fait 25 millions de logements privés vendables pour 800 000 vendus chaque année. Soit un changement de propriétaire tous les 31 ans.

J'ai ces sources:
http://tempsreel.nouvelobs.com/immobili ... ments.html
http://www.pret-a-emprunter.fr/revente- ... ilier.html

Sinon 7 ans pour la durée moyenne du remboursement d'un prêt immobilier

Bah, le nouvel obs, c'est pas vraiment une source hein. C'est quand même mieux de réfléchir avec des données de base.
Par exemple site de l'Insee : http://beta.bdm.insee.fr/bdm2/affichage ... roupe=1514
28 millions de logements
estimation du pourcentage de propriétaires : http://beta.bdm.insee.fr/bdm2/affichage ... roupe=1516
environ 60%
Donc base de logements principaux propriété des occupants : 0.6*28 = 16 millions
Si rotation moyenne sur 7 ans : 16/7 = 2,4 millions de résidences principales en vente par an.
Friggit parle de 800000 transactions par an non ? tout compris.
Donc au grand max, on est dans un facteur 3 .
On peut raisonnablement multiplier par 3 la durée moyenne de détention, amha.

[Vincent92]

On pourrait chipoter en disait que tous les logements ne sont pas utilisés comme logement principale (résidences secondaires, logements vacants,...).

Mais il est clair que 7 ans ca me semble peu réaliste.

De plus, sur le lien pris (qui n'est pas vraiment une source super fiable) :

http://www.pret-a-emprunter.fr/revente- ... ilier.html

Il n'y a pas marqué 7 ans mais de 8 à 10 ans. Sachant aussi que ce n'est pas parce qu’on solde un crédit qu’on quitte son logement. On peut :

- Avoir fini de payer (ca représente 2/3 des propriétaires tout de même. Donc pas du tout négligeable : http://www.insee.fr/fr/themes/document. ... id=T10F072 )
- Renégocier son prêt pour avoir de meilleures conditions de financements (surtout en ce moment)
- Rembourser par anticipation
- Avoir payé quasiment cash avec un crédit court (surtout vrai pour les plus « vieux »)

Quand au nouvel obs, globalement ca n'est pas fiable. En plus, on nous parle de logements anciens (pourquoi pas de logements en général?). L'article fait deux lignes et on ne sait pas du tout comment ces chiffres sont obtenus. Ca sent l'embrouille.

Il faudrait plutot une statistique du genre INSEE pour convaincre.
Je suis globalement d'accord avec le septicisme de Jeffrey. Mais, je ne demande qu'à être convaincu.

[kamoulox]

@jason052 :

Il s’agissait de garder les proportions.

Je dis 7.5 pour une transaction de 100. J’aurais pu dire 7.5% de la transaction. J’ai précisé pour 250 000€ entre parenthèse car le pourcentage change légèrement suivant la transaction (il y a des frais fixes qui ne bougent pas dans les « frais de notaire ». Ce qui fait légèrement varier le pourcentage global suivant la transaction).

Pour les frais bancaires, c’est plus de 1000€. Je ne parlais pas des frais de dossier mais des frais bancaire en général. Notamment les frais de caution bancaire.

Pour simplifier, tu as un peu plus de 20k de frais divers à l'achat d'un bien de 250k€ (FDN + caution bancaire + mini frais).
Tu as la taxe foncière à payer durant la détention (dépend vraiment du bien et de la ville)
Enfin, quand tu vends, tu peux faire appel à une agence qui te facture un service (c'est tout à fait facultatif)

Rembourser ces différents frais avec un crédit sur 25 ans et un levier proche de 100%, ca prend environs 5 ans (plus le crédit est court et plus il y a d’apport et moins c’est long).
Si tu passes par une agence pour vendre, il faut ajouter ~18 mois de détention supplémentaire.

@kamoulox : Avec un taux de 2.6% sur 25 ans + 0,2% d'assurance, il faut 40 mois (soit 3 ans et 4 mois) pour rembourser 10% :
http://www.tableau-amortissement.org/

Après, ca dépend du taux négocier et ca dépend de la TF, mais 5 ans en comptant tout (éventuellement, quelques travaux mineurs), ca n'est pas abérrant.

Jsuis a 3,2 mais en teg ca fait du 4 %

Javais pas un dossier béton non plus, emprunt seul , fixe de 1400 et mon assurance cest plus que ca.

Je rachèterais le Credit quand on aura une situation stable avec madame . À vrai dire je m'en fou un peu je paye que 140 mon Credit vu que le reste c'est aide au logement

[anachrom]

Hello, je vous remercie de vos précieux conseils/avis/informations.
Et sur le choix entre prendre petit mais dans un quartier "chic" 8ème arrondissement ou plus grand 10m² de plus en dernier étage dans un quartier plus populaire au taux de concentration d'habitation exponentielle ? Vous feriez quel choix ?

Donc si je comprends bien, il serait plus intéressant de viser un crédit sur 20 ans plutôt que 25ans. C'est ça ? PArce que sur certains commentaires, j'avais lu que vu les taux très bas autant prendre le plus long possible...Alors que faire ?

Merci!!!

[anachrom]

Merci les amis pour vos précieux conseils !
Pour pimenter un peu le débats : Vaut il mieux acheter dans un quartier plus "huppé" mais plus restreint ou plus populaire (taux de concentration d'immeuble plus important) mais plus grand et en dernier étage ?
telle est la question !!!

[Jeffrey]

Hello, je vous remercie de vos précieux conseils/avis/informations.
Et sur le choix entre prendre petit mais dans un quartier "chic" 8ème arrondissement ou plus grand 10m² de plus en dernier étage dans un quartier plus populaire au taux de concentration d'habitation exponentielle ? Vous feriez quel choix ?

Donc si je comprends bien, il serait plus intéressant de viser un crédit sur 20 ans plutôt que 25ans. C'est ça ? PArce que sur certains commentaires, j'avais lu que vu les taux très bas autant prendre le plus long possible...Alors que faire ?

Merci!!!

dans l'absolu, c'est à toi de faire les calculs. Mais 25 ans, c'est quand même un paquet d'années. Bulle ou pas, prix fort ou pas, c'est lonnnnng...

[lecriminel]

Pour pimenter un peu le débats : Vaut il mieux acheter dans un quartier plus "huppé" mais plus restreint ou plus populaire (taux de concentration d'immeuble plus important) mais plus grand et en dernier étage ?

ça c'est de la pure spéculation,
tu as une chance sur deux de te gourrer,
prends ce que tu préfères...

[krachalahausse]

@anachrom

vu la taille de ton apport, je pense que tu peux acheter sans trop de problème.
mais tu devrais viser un peu plus gros.
vu la gueule de la bourse, attends quelques mois, 1 an, tu vas pouvoir faire une meilleure affaire.

[Goldorak2]

Bonjour,

petit rappel: les propriétaires en moyenne revendent leur bien au bout de 7 ans après l'avoir acheté.

C'est faux et de très loin.
~35 millions de logement en France et ~800 000 transactions immobilières par an dans l'ancien. => Un changement de propriété dans l'ancien tous les 44 ans (non compris la construction des logements neufs)

EDIT : bon à la réflexion, faut peut être enlever les logements du parc social ou les logements d'entreprise (1% patronal) des 35 millions de logements vendables... En effet, logements sociaux et 1% patronal qui n'ont pas vocation à être vendus et ne peuvent faire l'objet de transaction immobilière).
Si à la louche, il y a 10 millions de logement HLM ou d'entreprises, ça fait 25 millions de logements privés vendables pour 800 000 vendus chaque année. Soit un changement de propriétaire tous les 31 ans.

J'ai ces sources:
http://tempsreel.nouvelobs.com/immobili ... ments.html
http://www.pret-a-emprunter.fr/revente- ... ilier.html

Sinon 7 ans pour la durée moyenne du remboursement d'un prêt immobilier

Bah, le nouvel obs, c'est pas vraiment une source hein. C'est quand même mieux de réfléchir avec des données de base.
Par exemple site de l'Insee : http://beta.bdm.insee.fr/bdm2/affichage ... roupe=1514
28 millions de logements
estimation du pourcentage de propriétaires : http://beta.bdm.insee.fr/bdm2/affichage ... roupe=1516
environ 60%
Donc base de logements principaux propriété des occupants : 0.6*28 = 16 millions
Si rotation moyenne sur 7 ans : 16/7 = 2,4 millions de résidences principales en vente par an.
Friggit parle de 800000 transactions par an non ? tout compris.
Donc au grand max, on est dans un facteur 3 .
On peut raisonnablement multiplier par 3 la durée moyenne de détention, amha.

Pourquoi ne prends tu que les résidences principales ? Les résidences secondaires et les logements vacants sont aussi vendables et entrent dans les 800 000 transactions immobilière dans l'ancien par an...
C'est donc ce tableau qu'il faut prendre :
http://beta.bdm.insee.fr/bdm2/affichage ... roupe=1514
34 millions de logements. Mais il faudrait enlever les logements qui ont vocation à rester en location (HLM et logement 1% patronal) comme je l'ai édité plus haut.
Par contre faudrait voir comment compter les constructions.

[Jeffrey]

J'ai focalisé sur les résidences principales détenues par le résident, de manière à avoir un minorant du temps moyen de détention en habitat principal.

[WolfgangK]

Question : pour la problématique qui nous intéresse, est-ce qu'on veut le temps moyen de détention ? Ou la médiane, ou le mode ?
(au passage, je pense qu'ils sont tous > 7ans, ou alors les gens ne sont pas très malins)

[lecriminel]

(au passage, je pense qu'ils sont tous > 7ans, ou alors les gens ne sont pas très malins)

bien sur qu'ils sont supérieurs à 7 ans,
ce mythe,
ainsi que l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement,
sont des techniques des vendeurs "de tapis" immobiliers,
pour faire
-passer la pilule d'acheter une bouse (7 ans)
-oublier les autres facteurs qui rendent l'affaire mauvaise et pourraient faire capoter la transaction (principalement le prix et la qualité du bien)

mais ils ont fait le chemin dans l'opinion.
c'est triste.

[loulipo]

Bonjour,

petit rappel: les propriétaires en moyenne revendent leur bien au bout de 7 ans après l'avoir acheté.

C'est faux et de très loin.
~35 millions de logement en France et ~800 000 transactions immobilières par an dans l'ancien. => Un changement de propriété dans l'ancien tous les 44 ans (non compris la construction des logements neufs)

EDIT : bon à la réflexion, faut peut être enlever les logements du parc social ou les logements d'entreprise (1% patronal) des 35 millions de logements vendables... En effet, logements sociaux et 1% patronal qui n'ont pas vocation à être vendus et ne peuvent faire l'objet de transaction immobilière).
Si à la louche, il y a 10 millions de logement HLM ou d'entreprises, ça fait 25 millions de logements privés vendables pour 800 000 vendus chaque année. Soit un changement de propriétaire tous les 31 ans.

On ne sait pas d'où viennent ces 7 ans ?
Statistiquement, c'est plutôt >20 ans chez les propriétaires.

L'INSEE calcule un "taux de mobilité" (qui correspond peu ou prou à la portion de ménages ayant déménagé sur une année) :

• Le taux de déménagement chez les propriétaires est d’environ 4%, sur une année (à peu près stable au cours des dernières décennies à +/- 0,5%).
  Pour les locataires : environ 13% (en hausse régulière chez les locataires du privé >15% aujourd’hui, et stable (voire diminution) chez les locataires HLM <10%).

Sinon, dans l’enquête INSEE de 2006 : proportion des ménages ayant déménagé au cours des quatre années précédentes (tous statuts : propriétaires, locataires parc privé, locataires sociaux) en fonction de l'âge :

• <25 ans : 90%
  25-29 : 80%
  30-34 : 65%
  35-39 : 45%
  40-49 : 30%
  50-59 : 20%
  >60 ans : 10%
  Total : 32 % (en pôles urbains : ~40%)

(Avec une accession à la propriété entre 35 et 40 ans, les locataires sont sur-représentés dans les tranches les plus jeunes).

[Suricate]

viewtopic.php?p=1854707#p1854707

Les gens restent en moyenne 7 ans dans le même logement (chiffre de mémoire, il faudrait voir si c'est proprio/locatos confondus ou bien que les proprios).

C'est plutôt 15 17 ans, voir une conversation avec Kosmo qui date.

Voir les taux de rotation : http://www.developpement-durable.gouv.f ... /CS343.pdf
- locatif privé : 17.8% (6 ans en moyenne)
- locatif social : 8.9% (11 ans)
- propriétaires occupants : 3.0% (33 ans)
A pondérer en fonction de l'âge (cf graphique en page 5). Les propriétaires de 18 à 29 ans présentent un taux de rotation de 23% (4 ans ), il tombe à 5% entre 30 et 49 ans (20 ans).

[Vincent92]

@Suricate : Ton lien est mort. Comme je pense qu’il s’agit d’un graphique de Friggit, je me permets de mettre son dernier graphique sur la vitesse de rotation du parc (il s'agit de tous biens confondus. Bailleurs, résidences principales, résidences secondaires, logements vacants, etc...)




Il me semble difficile de conclure la détention moyenne en RP à partir de ce graphique. Mais ca ne semble pas avoir beaucoup évolué adns le temps.

@loulipo : Pourrais tu nous mettre les liens INSEE stp? (qu'on arrête une bonne fois pour toute avec cette théorie des 7 ans).

[Goldorak2]

[...]Comme je pense qu’il s’agit d’un graphique de Friggit, je me permets de mettre son dernier graphique sur la vitesse de rotation du parc (il s'agit de tous biens confondus. Bailleurs, résidences principales, résidences secondaires, logements vacants, etc...)

Il me semble difficile de conclure la détention moyenne en RP à partir de ce graphique. Mais ca ne semble pas avoir beaucoup évolué adns le temps.

@loulipo : Pourrais tu nous mettre les liens INSEE stp? (qu'on arrête une bonne fois pour toute avec cette théorie des 7 ans).

et ça nous fait un changement tous les 37 ans... (non compris la construction de logement neuf, c'est à dire le tout premier achat d'un logement...)

[anachrom]

Hello les amis,
De retour parmi vous pour vous faire un retour d'info. J'ai poursuivi mes recherches et j'ai fait une proposition pour un appartement T3 de 70m² dans le 8ème vendu par un organisme bancaire.
Mise à prix 295 000 €.
Proposition de ma part : 265 000 €. Refusée trop basse pour être proposée au vendeur.
Seconde proposition : 275 000 €. Refusée trop basse pour être proposée. On ne discute pas en dessous de 285 000 €.
J'ai donc fait un mail insistant précisant que je ne comprenais pas. J'ai présenté mon étude de marché + faire sauter la clause suspensive d'obtention du crédit qui est déjà accepté.

Finalement après échange du commercial avec sa direction, ils proposent l'offre. J'attends depuis 48h. Je suis entre espoir et doute. Bizarre qu'on ne me fasse pas de retour.

Au niveau du crédit, mon courtier me propose 2.25% hors assurance sur 25 ans. Il m'a précisé qu'il pouvait m'obtenir de 2.15.
A voir. Vous en pensez quoi de ce taux ?

Bonne journée les amis !

[Vincent92]

@anachrom : Le taux est important mais ca n'est qu'une partie du problème :

Y a-t-il des frais de dossier? Des frais de courtage?
Est-ce que le remboursement anticipé en gratuit ? (c’est un point majeur pour toi car tu comptes n'y rester que 5 ans. Tu n'auras que peu amorti ton crédit. 6 mois d'intérêts c'est beaucoup dans ce contexte)
Y a-t-il plusieurs lignes de prêts ou une seule ? Si plusieurs, quel type de lissage?
Combien de frais de garantie ou pour quel type de garantie?
La délégation d’assurance est elle possible et pas trop contraignante ? (la loi oblige la banque à accepter une délégation mais elle peut te proposer un taux différents)

[kamoulox]

C'est quoi ces gens qui refusent de présenter l'offre? C'est leur job de négocier

[Vincent92]

@kamoulox : Leur job c'est de vendre le bien.

Il a commencer son job. Il est passé d'une offre à 265k€ qui initialement et dans la tête d'anachrom représentait le prix du marché (Il est probable que MA n'y soit pas pour rien. C'est la machine à rêve des acheteurs. Même si c'est un effet de bord. Ca a été créé pour abaisser les prétentions des vendeurs à la base ^^).
Il va finalement proposer 275k€ au propriétaire et il a déjà préparé anachrom en lui disant que ca ne passerait pas (ca sera plus facile d'obtenir une éventuelle contre offre de sa part plus tard)
Il va maintenant travailler de la même manière le propriétaire (même argument inversé en lui disant que sa contre offre ne passera jamais).

Pour moi, il faut parfaitement son job qui est de trouver un prix qui satisfait les deux parties.

Par ailleurs, il n'a aucun intéret à présenter des offres farfelue au vendeur. Non seulement, il perd son temps non surtout de la crédibilité (c'est le vendeur le client et il peut décider de partir).

[kamoulox]

Si refuser une offre de -10% est une perte de temps et de crédibilité il peut aller à pôle emploi!

[Vincent92]

@kamoulox : Ca doit vraiment dépendre des ventes et du vendeur ca.

Parfois, c'est facile de présenter -30%, parfois tu dois te faire insulter si tu parles de -5% (cas d'un vendeur que tu as déjà travaillé, qui a baissé son prix et qui t'as répété plusieurs fois qu'il n'y avait aucune négociation possible par exemple. Du moins, j'imagine).

Et l'agent immobilier sait très bien dans quel cas on est (il a surement déjà dû tater le terrain côté vendeur)

[kamoulox]

Ça dépend les clients , leur situation

Perso jsuis passe de 104000 à 70000 (refusée) puis 75000fai

Mais javais les éléments crédibles pour faire baisser le prix et la situation désastreuse des proprios (saisie imminente)

Je sais que des offres plus basses vers 50000 ont été refusées et ensuite la ils ont coupés court à toute nego. Ce qui la peut se comprendre

Pour ca , javais tout détaillé et justifié mon offre par apport aux travaux que jai estimé et que mon pere a confirmé

Cest sur que d'arriver et faire une offre à -30% sans explications logique le mec t'envoie chier

Meme si il refuse il réfléchit au moins et il se dit bon c'est vrai il a l'air de connaître , ca tiens la route si il le fait une offre un peu mieux j'accepte

Et ça marche bien

[Vincent92]

@kamoulox : Les arguments, ca aide. C'est sûr. Mais à mon avis, c'est plutot la situation qui fait tout. Que ce soit côté acheteur ou vendeur.

C'est plutot la situation qui doit beaucoup jouer à mon avis :

Côté acheteur : Coup de coeur/Impression que ca va partir vite
Côté vendeur : Presser de vendre/Impression que s'il n'accepte pas, il n'est pas sûr qu'avoir mieux plus tard

Dans tous les cas, tu as bien fait de donner des arguments. Ca sert toujours. Le vendeur peut se rendre compte de défaut qu'il n'imaginer pas. Tu as raison.

[ignatius]

Est-ce que le remboursement anticipé en gratuit ? (c’est un point majeur pour toi car tu comptes n'y rester que 5 ans. Tu n'auras que peu amorti ton crédit. 6 mois d'intérêts c'est beaucoup dans ce contexte)

Anachrom nous a indiqué qu'il avait 80 k€ d'apport.
Mettons qu'il emprunte 200 k€, il lui restera en gros 170 k€ à rembourser au bout de 5 ans.
170 000 x 0.0225/2 = 1912.50 € .

Faut voir combien cela représente par rapport au coût du crédit .
Avec un taux à 2.25 % sur 25 ans : 31 547 € amortis
Avec un taux à 2.15 % sur 25 ans : 31 898 € amortis
La différence entre la mensualité à 2.25 % et celle à 2.15 % est de 9.87 € . Sur 60 mois ça fait 592 € d'écart.

Une baisse de 0.10 % du taux compense donc la moitié du coût des IRA.

Donc pour simplifier à l'extrême, dans son cas (revente au bout de 5 ans), une négociation des IRA lui fait gagner 20 pb sur le taux, ce qui n'est pas négligeable, mais pas énorme non plus.

L'idéal étant bien entendu d'avoir un bon taux, et pas d'IRA.

[kamoulox]

@kamoulox : Les arguments, ca aide. C'est sûr. Mais à mon avis, c'est plutot la situation qui fait tout. Que ce soit côté acheteur ou vendeur.

C'est plutot la situation qui doit beaucoup jouer à mon avis :

Côté acheteur : Coup de coeur/Impression que ca va partir vite
Côté vendeur : Presser de vendre/Impression que s'il n'accepte pas, il n'est pas sûr qu'avoir mieux plus tard

Dans tous les cas, tu as bien fait de donner des arguments. Ca sert toujours. Le vendeur peut se rendre compte de défaut qu'il n'imaginer pas. Tu as raison.

Ha et aussi la banque me suivait jusqu'à une somme et javais l'assurance d'avoir le credit

ca peut être déterminant surtout pour des biens dont le montant est "élevé "

[anachrom]

Merci les amis de discuter comme cela sur mon sujet. Cela me permet vraiment d'avancer et d'avoir tous les points de vue.
Alors news : 275K € refusé par le vendeur à nouveau L'entremetteuse m'a expliqué que le propriétaire (groupe bancaire) avait vendu un appartement T3 même orientation au 3ème à 285K. Donc au septième même pas en rêve.
J'ai cherché ledit appartement sur le site des impôts et j'ai rien trouvé...

Elle m'a rappelé pour me dire que c'était dommage de ne pas conclure. Qu'elle avait analysé mes appartements mais ils sont à un étage différent, moins bien placé, etc. bref dénigrement de base; Je lui ai quand même signifié qu'ils étaient moins chers et équipés entièrement.
La on parle d'un appartement vide.
Elle m'a dit qu'elle allait faire remonter au vendeur l'information à nouveau. Perso j'ai dit que -7% c'était pas énorme comme baisse et que c'était dommage de perdre une vente pour 10 000 € d'écart.
Elle m'a dit oui je sais mais c'est un groupe, pas un particulier. Négo délicate.
Heureux hasard, il y avait un appartement vendu au même étage qu'elle dans la même rue mais exposée sud. Je me suis fait un plaisir de faire un mail avec ladite annonce et le prix affiché bien moindre.
En faisant le rapport Qualité / m² ça devrait se décanter. 275K € c mon dernier prix. Et si c'est accepté, on signe semaine prochaine. Appartement vendu. Prêt déjà accepté. Petit coup de pression de ma part
Mais pas forcément de regrets car j'ai même ouvert la porte en disant : si je propose légèrement plus (sans préciser la somme) mais en dessous de 284K €, ça passerait ? J'ouvrais la porte à 280K. Elle m'a dit ah non 284K € c'est son prix.
J'ai fermé la discussion en disant : Pas de regrets.
Ce qui m'ennuie c'est que j'ai l'impression de passer pour un ***. Depuis le début elle a cette somme de 284K € en tête. Et j'ai l'impression qu'elle fait style de voir avec le propriétaire etc. Mais j'ai l'impression que c'est un peu du cinéma.

Vous en pensez quoi ?

Sinon je suis allé voir le Crédit A. pour mon prêt. ils me proposent 2.53% sur 25 ans hors assurance + 30 000 € de PTZ alors que je n'y ai pas droit. C top ça.

Niveau crédit pour un prochain appart, que faut il voir exactement ? Parce que par exemple le banquier me disait qu'il fallait peut être songé à rembourser son prêt auto pour plus de lattitude. Mais dans 4 ans quand je change de voiture, à nouveau un crédit auto sur les bras. C'est donc fictif. non ?
Vaut il mieux mettre tout son apport dans l'appart ? Ou une partie pour se laisser la part des travaux ? Faire un crédit pour les travaux et garder son apport ?

[lecriminel]

Hello les amis,
De retour parmi vous pour vous faire un retour d'info. J'ai poursuivi mes recherches et j'ai fait une proposition pour un appartement T3 de 70m² dans le 8ème vendu par un organisme bancaire.
Mise à prix 295 000 €.

si le but c'est de battre Ben92 comme pigeon de l'année (l'année commence sur des bases extrêmement élevées), il va falloir augmenter ton offre. Là il n'y a que 90% des annonces 60-80m2 sur LBC qui sont moins chères que ça sur 13008. En revanche sur le parc du centenaire tu bats toutes les 16 annonces qui commencent à 125k http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... tm?ca=21_s

[anachrom]

Oui mais il faut comparer ce qui est comparable quand même. A côté ce n'est pas face au parc.
Idem sur l'étage et la qualité des prestations; Non ? Me trompe je ?

[Vincent92]

@anachrom : Non, tu ne te trompes pas.
Surtout que tu as en face de toi quelqu'un qui ne connaît probablement pas ton quartier. Il a juste fait une recherche rapide sur des sites de vente.

Il faut visiter les biens et comparer ce qui est comparable. Tu as raison.

Attention tout de même de ne pas surpayer ton bien. Il semble y avoir effectivement de grandes différences de prix. Mais celle ci sont peut être justifié.

Personne ne peut répondre à cette question sans connaître Marseille et spécifiquement le quartier et sans avoir visiter un certain nombres d'appartements.

[Madi94]

J'ai cherché ledit appartement sur le site des impôts et j'ai rien trouvé...

Et les autres appart du voisinage se vendent à combien d après patrim?