Les très jeunes et l'immobilier

Message

JRe · #151 Message par **JRe** » 30 mai 2016, 15:26

Héhé ca trolle beaucoup sur ce sujet alors je viens rajouter mon petit grain de sel en tant que bordelais

.

- Pour ce qui est du secteur, je suis pas sûr qu'on puisse considérer Bruges comme un secteur porteur, surtout sur le segment T2 qui est plutôt pour les couples étudiants et jeunes actifs sans enfants, pour qui cette ville n'est pas le premier choix à mon humble avis. Je pense que Bruges c'est plus pour un couple avec enfant qui cherche une maison... En plus c'est pas très bien connecté au reste de la CUB.

- Pour ce qui est de l'achat, considérant que l'age moyen du premier enfant est de 30 ans, on peut considérer que cela fait une période de 6 ans avant un changement de logement, auquel cas franchement cela va être dur d'éponger les frais de notaires et les TF + charges qui auront été versées sur une période aussi courte en cas de vente, donc gain d'épargne espérée comparative à la location minime. En cas de location je dirai que un T2 sur Bruges en général ca se négocie 550, max 600 donc pour éponger la TF et les charges propriétaires, je pense qu'il va falloir sortir entre 100 et 300 euros de sa poche tous les mois, ce qui réduira la capacité d'endettement pour le prochain achat, donc pas forcément un super plan? En plus gérer la loc sur du T2, c'est pas le segment le plus reposant je pense en terme de rotation et vacances locatives...

Elle peut profiter du déménagement forcé pour louer un Pinel tout neuf avec loyer plafonné, vu son age son revenu n-2 doit être parfaitement dans les clous, donc peut-être une perspective de baisse de loyer?

En gros pour moi le plan est raisonnable que si elle compte vraiment rester célibataire sur le long terme

En tout cas rétrospectivement je suis content de pas avoir acheté un F2 à mon arrivée sur Bordeaux il y a 6 ans car j'aurais du en changer deux fois depuis

Nouveau stephanois

Acheter un T2 dans une ville de banlieue non universitaire? Si ça avait été Talence ou Pessac oui, mais là...

Vincent92 · #153 Message par **Vincent92** » 30 mai 2016, 16:21

considérant que l'age moyen du premier enfant est de 30 ans

Typique du biais statistique. Et si on prend une femme qui a fait bac + 5 et qui vit dans une grande ville (son cas me semble t'il), ca donne quoi? Si on prend l'âge moyen dans une ville du Nord où il y a 40% de chommage, ca donne quoi?

C'est plutot à cette jeune femme de 24 ans de savoir quand est ce qu'elle veut approximativement un enfant. Sachant également qu'elle peut rester dans son 47m2 les premières années (au pire)...

Les statistiques, c'est bien. Mais pour conseiller quelqu'un, il faut mieux travailler sur ces souhaits plutot que de prendre des moyennes statistiques.

Après, effectivement, 6 ans c'est court si on veut être sûr de ne pas perdre d'argent (tout à fait possible mais pas sûr). 10 ans, c'est déjà nettement moins sujet aux aléas du marché immobilier (puisqu'on a déjà amorti une partie importante du capital vis à vis d'un loyer).

#154 Message par **slash33** » 30 mai 2016, 17:58

A propos, je n'ai pas suivi toute l'affaire mais j'ai comme l'impression qu'elle a un profil de consultante en informatique (peut être informatique et réseaux d'ailleurs). Si c'est le cas, ne pas sous estimer le facteur mobilité. Et pour la même raison, il y a une chance sur deux qu'elle finisse à court/moyen terme en région parisienne (c'est là que sont les postes à responsabilités - expertise; pour les autres ils sont en poste depuis looooooongtemps et ne tiennent pas à lâcher l'affaire

)

lecriminel · #155 Message par **lecriminel** » 30 mai 2016, 18:03

Marie 94 a écrit : -La rendement (3.25% auj) va évoluer à la hausse. Le loyer ne va pas rester bloquer à 600€ pendant des années.
-Le coût d’emprunt va évoluer aussi et à baisse pour un profil de 24 ans en début de carrière. Si elle négocié une exo des IRA, une modulation de la mensualité, c’est pourquoi à ton avis ? Elle prend un crédit à 25 ans pour se donner du mou et va sans doute réduire cette durée.

-aucune garantie, j'ai cru lire que les loyers baissaient dans la moitié des villes. Il faudra aussi se mefier de la hausse de la TF et de la baisse du rendement quand elle passera en locatif (vacance, frais d'agence, fiscalité)
-avec des taux directeurs à zéro, la marge semble....fine. Certes, elle peut augmenter ses mensualités, mais c'est un sacrifice, pas un gain net.

franckyfranck · #156 Message par **franckyfranck** » 30 mai 2016, 18:05

Ok, elle se barrera peut être dans 6 ans et alors ? Ses revenus vont monter vu qu'elle est en début de carrière dans l'informatique. Elle gagnera facilement dans les 500 € en plus tous les mois. De quoi au minimum foutre le bien en location. Et à ce moment la, soit repartir en loc, soit si les revenus ont suffisamment augmenter refaire un achat. (Le loyer comptera comme du revenu pour la banque et si papa peut être caution cela facilite bcp).

S'ils vivent quelques années à deux dans cette surface, il y a même moyen qu'ils puissent faire un gros remboursement anticipé d'ici 6 ans qui ramène l'effort mensuel à peanuts et permette de racheter en faisant payer une partie de l'effort par le locataire.

A propos, je n'ai pas suivi toute l'affaire mais j'ai comme l'impression qu'elle a un profil de consultante en informatique (peut être informatique et réseaux d'ailleurs). Si c'est le cas, ne pas sous estimer le facteur mobilité.

Dans une grande ville elle trouvera du taf facilement. Bordeaux ce n'est pas le meilleur marché de France mais c'est pas un trou non plus.

#157 Message par **Marie 94** » 30 mai 2016, 18:06

JRe a écrit : - Pour ce qui est de l'achat, considérant que l'age moyen du premier enfant est de 30 ans, on peut considérer que cela fait une période de 6 ans avant un changement de logement, auquel cas franchement cela va être dur d'éponger les frais de notaires et les TF + charges qui auront été versées sur une période aussi courte en cas de vente, donc gain d'épargne espérée comparative à la location minime. En cas de location je dirai que un T2 sur Bruges en général ca se négocie 550, max 600 donc pour éponger la TF et les charges propriétaires, je pense qu'il va falloir sortir entre 100 et 300 euros de sa poche tous les mois, ce qui réduira la capacité d'endettement pour le prochain achat, donc pas forcément un super plan? En plus gérer la loc sur du T2, c'est pas le segment le plus reposant je pense en terme de rotation et vacances locatives...

On a déjà les données :

Loyer HC : 600€
TF : 700€/an soit 58€/mois

D’où vient le surcoût pour le propriétaire qui doit sortir de sa poche 100€ à 300€ pour éponger la TF et les charges de copro ? Sachant qu’on parle d’un immeuble de 2003 dont le 1er ravalement va arriver dans 7 à 12 ans.

Cas optimiste : 100-58 de TF= 42*12 = 504€/an (0.34% de frais d’entretien)
Cas pessimiste : 300-58 de TF =242*12=2 904€/an (2% de frais d’entretien => on est même au-delà des 1% évoqués sur ce forum)

Pour ma part, pour un appart de 1970, je paye 120€/an de charges de copro (pour les petites travaux).

#158 Message par **slash33** » 30 mai 2016, 18:08

lecriminel a écrit :-aucune garantie, j'ai cru lire que les loyers baissaient dans la moitié des villes. Il faudra aussi se mefier de la hausse de la TF et de la baisse du rendement quand elle passera en locatif (vacance, frais d'agence, fiscalité)

D'après mes sources, qui ne sont pas comptabilisées dans les stats officielles, les loyers baissent fortement quand on s'éloigne des agglos.

#159 Message par **slash33** » 30 mai 2016, 18:10

franckyfranck a écrit :Ok, elle se barrera peut être dans 6 ans et alors ? Ses revenus vont monter vu qu'elle est en début de carrière dans l'informatique.

D'où la question qui me taraude: depuis quand on embauche une personne fortement diplômée, même débutante, en CDD? Ca n'existe pas en informatique. Y a bien que les startup pour faire des CDDs et encore. Même les ENS prennent en CDI, concurrence oblige.

lecriminel · #160 Message par **lecriminel** » 30 mai 2016, 18:10

Marie 94 a écrit : Tu vas nous ressortir l'argument des 1% d'entretien

1% compte entretien +TF quand je parle aux haussiers, pour pas qu'ils se braquent.
mais en général, c'est plus:
ici 700 TF (contre 850 et 1.000 pour les seuls T2 la mentionnant sur LBC à Bdx)
+700 charges de copropriété
+ entretien individuel non renseigné mais on est déjà à 1%.

zepi92 · #161 Message par **zepi92** » 30 mai 2016, 18:22

ignatius · #162 Message par **ignatius** » 30 mai 2016, 20:08

slash33 a écrit :
franckyfranck a écrit :Ok, elle se barrera peut être dans 6 ans et alors ? Ses revenus vont monter vu qu'elle est en début de carrière dans l'informatique.
D'où la question qui me taraude: depuis quand on embauche une personne fortement diplômée, même débutante, en CDD? Ca n'existe pas en informatique. Y a bien que les startup pour faire des CDDs et encore. Même les ENS prennent en CDI, concurrence oblige.

Secteur public : soit un concours, soit un CDD.

#163 Message par **slash33** » 30 mai 2016, 20:14

Ah OK. Éventualité d'une mutation dans ce cas?

stchong · #164 Message par **stchong** » 30 mai 2016, 21:02

On va revenir aux fondamentaux

achat 135 000 hors frais de notaire (c'est mon prix) à 180 000€ je pense qu'elle ne l'achètera pas et elle est très forte en négociation ça fait partie de son boulot.
Pas la peine d'être grand gestionnaire pour savoir sans calcul qu'avec un taux bas elle est gagnante à tous les coups si l'immo reste stable.

L'amortissement du capital emprunté pratiquement égal aux charges TF et charges copro

Elle doit se loger
actuellement elle paie 600€

Si elle emprunte sur 23 ans au taux de 2%
Elle amorti environ 410 € /mois remboursement de capital
La mensualité sera de 655,86 € hors assurance, pour un coût total de 36 016,56
La taxe foncière et les charges de copro actuellement 116€ mois (700€ chacune) donc je prend large 150€

Donc intérêts 240 + charges 150€ + 56 de différence avec son loyer = 446€

Donc différence de 36 € par mois pour devenir proprio.

Frais de notaire 10 000€ je les ai pris dans l'emprunt mais elle les a déjà . (épargne qui rapporte rien livret A)
Si on les amortis en se basant sur une revente ça représente 15 mensualités

Y'a une erreur dans mon raisonnement, elle ne paiera pas 2 fois les intérêts
donc amortissement 410 - (150+56) = 204 amortissement net.

ignatius · #165 Message par **ignatius** » 30 mai 2016, 21:31

Sans compter qu'en étant proprio, elle trouvera un petit copain de meilleur standing qu'une pauvresse de locataire.

IMMOLOLO · #166 Message par **IMMOLOLO** » 30 mai 2016, 21:43

minimum un fonctionnaire ... La classe

ignatius · #167 Message par **ignatius** » 30 mai 2016, 21:45

IMMOLOLO a écrit :minimum un fonctionnaire ... La classe

si en plus il a pas les cheveux gras, elle a tiré le gros lot.
moi je suis le "gros" lot, j'ai pas les cheveux gras puisque plus de cheveux

IMMOLOLO · #168 Message par **IMMOLOLO** » 30 mai 2016, 22:02

et moi suis Immo- LOLO en rien fonctionnaire mais avec de très beaux cheveux :

#169 Message par **Puyin** » 30 mai 2016, 22:44

ignatius a écrit :
slash33 a écrit :
franckyfranck a écrit :Ok, elle se barrera peut être dans 6 ans et alors ? Ses revenus vont monter vu qu'elle est en début de carrière dans l'informatique.
D'où la question qui me taraude: depuis quand on embauche une personne fortement diplômée, même débutante, en CDD? Ca n'existe pas en informatique. Y a bien que les startup pour faire des CDDs et encore. Même les ENS prennent en CDI, concurrence oblige.
Secteur public : soit un concours, soit un CDD.

Et dans la fonction publique on peut espérer une progression de salaire telle que celle que certains lui prédisent ici (+500€/mois en 6 ans) ? (Ceci est une vraie question)

optimus maximus · #170 Message par **optimus maximus** » 30 mai 2016, 22:56

Puyin a écrit :
ignatius a écrit :
slash33 a écrit :
franckyfranck a écrit :Ok, elle se barrera peut être dans 6 ans et alors ? Ses revenus vont monter vu qu'elle est en début de carrière dans l'informatique.
D'où la question qui me taraude: depuis quand on embauche une personne fortement diplômée, même débutante, en CDD? Ca n'existe pas en informatique. Y a bien que les startup pour faire des CDDs et encore. Même les ENS prennent en CDI, concurrence oblige.
Secteur public : soit un concours, soit un CDD.
Et dans la fonction publique on peut espérer une progression de salaire telle que celle que certains lui prédisent ici (+500€/mois en 6 ans) ? (Ceci est une vraie question)

A priori non, sauf certains corps d'administration qui recrutent en sortie des grandes écoles.
Ou en passant des concours (le gars qui rentre catégorie B et qui passe catégorie A par exemple)

JRe · #171 Message par **JRe** » 30 mai 2016, 23:03

Vincent92 a écrit :
considérant que l'age moyen du premier enfant est de 30 ans
Typique du biais statistique. Et si on prend une femme qui a fait bac + 5 et qui vit dans une grande ville (son cas me semble t'il), ca donne quoi? Si on prend l'âge moyen dans une ville du Nord où il y a 40% de chommage, ca donne quoi?

C'est plutot à cette jeune femme de 24 ans de savoir quand est ce qu'elle veut approximativement un enfant. Sachant également qu'elle peut rester dans son 47m2 les premières années (au pire)...

Les statistiques, c'est bien. Mais pour conseiller quelqu'un, il faut mieux travailler sur ces souhaits plutot que de prendre des moyennes statistiques.

Après, effectivement, 6 ans c'est court si on veut être sûr de ne pas perdre d'argent (tout à fait possible mais pas sûr). 10 ans, c'est déjà nettement moins sujet aux aléas du marché immobilier (puisqu'on a déjà amorti une partie importante du capital vis à vis d'un loyer).

On est d'accord, après personnellement j'ai un bac + 8 et je suis dans une grande ville (Bordeaux en l'occurence), et toutes mes connaissances sur Bordeaux sont dans ce cas là, et ceux qui sont pas célibataires ont tous eu un enfant vers cet age, c'est donc pas non plus délirant comme hypothèse, même si la validité externe de mon observation est très discutable

. Après si son projet c'est de pas avoir d'enfant, j'ai bien précisé que le plan me paraissait tout a fait raisonnable.

Marie 94 a écrit :
JRe a écrit : - Pour ce qui est de l'achat, considérant que l'age moyen du premier enfant est de 30 ans, on peut considérer que cela fait une période de 6 ans avant un changement de logement, auquel cas franchement cela va être dur d'éponger les frais de notaires et les TF + charges qui auront été versées sur une période aussi courte en cas de vente, donc gain d'épargne espérée comparative à la location minime. En cas de location je dirai que un T2 sur Bruges en général ca se négocie 550, max 600 donc pour éponger la TF et les charges propriétaires, je pense qu'il va falloir sortir entre 100 et 300 euros de sa poche tous les mois, ce qui réduira la capacité d'endettement pour le prochain achat, donc pas forcément un super plan? En plus gérer la loc sur du T2, c'est pas le segment le plus reposant je pense en terme de rotation et vacances locatives...
On a déjà les données :

Loyer HC : 600€
TF : 700€/an soit 58€/mois

D’où vient le surcoût pour le propriétaire qui doit sortir de sa poche 100€ à 300€ pour éponger la TF et les charges de copro ? Sachant qu’on parle d’un immeuble de 2003 dont le 1er ravalement va arriver dans 7 à 12 ans.

Cas optimiste : 100-58 de TF= 42*12 = 504€/an (0.34% de frais d’entretien)
Cas pessimiste : 300-58 de TF =242*12=2 904€/an (2% de frais d’entretien => on est même au-delà des 1% évoqués sur ce forum)

Pour ma part, pour un appart de 1970, je paye 120€/an de charges de copro (pour les petites travaux).

Effectivement bien vu

D'ailleurs je crois que les charges copro étaient évoquées aussi : charge copro c'est 700€/an donc effectivement cela tourne autour de 115 euros par mois mais bon vu le vote du CD sur la TF je pense que le 700 risque d'augmenter, ensuite mon chiffre à la louche fourchette max c'était pour le cas où il y a des frais de gestion et/ou des vacances locatives...

#172 Message par **Marie 94** » 30 mai 2016, 23:03

lecriminel a écrit :
Marie 94 a écrit : Tu vas nous ressortir l'argument des 1% d'entretien
1% compte entretien +TF quand je parle aux haussiers, pour pas qu'ils se braquent.
mais en général, c'est plus:
ici 700 TF (contre 850 et 1.000 pour les seuls T2 la mentionnant sur LBC à Bdx)
+700 charges de copropriété
+ entretien individuel non renseigné mais on est déjà à 1%.

Attends tu comptes les frais d’entretien en combien de fois ?

Reprenons, dans le simulateur Achat vs location de Bulle Immo, le proprio supporte :

- La TF : ici 700€ d’après Stchong. Perso, je paye 710€ de TF pour une surface équivalente en IDF. 850 et 1000€

ça me parait bcp pour un T2. Bordeaux est en faillite?
- Les frais de copropriété à la charge du propriétaire : ravalement et autre travaux. Les 700€ de charges mentionnés par Stchong sont les charges locatives payables en tant que locataires ou proprio. Ici, on parle de nouvelles charges de copro que devra supporter cette fille en tant que proprio d’un appart dans cet immeuble. Je vois des estimations de 42 à 242€/mois

en plus à sortir de sa poche. Je trouve ça délirant sachant que je paie 10€/mois pour mon appart dans l’ancien (1970) pour les petits travaux d’entretien. Ça sert à quoi d’acheter un appart dans un immeuble récent de 2003 si c’est pour payer des charges de copro bien plus élevés que dans l’ancien ? Et puis les T2 ont une petite quote-part dans la répartition de la copro. A moins qu’il n'y ait que des T1 dans son immeuble... Pour le ravalement, j’ai déjà expliqué que c’est une dépense qui viendra que beaucoup plus tard comme l’immeuble est récent. Retenons 42€ de charges en plus qu’elle devra assumer en tant que proprio, comme ça nous fait 100€/mois en plus à sortir de sa poche avec la TF à 58€/mois=> ce qui fait (42*12)/147 000 = 0,34% de frais d’entretien de l'immeuble/an. On est un peu loin des 1% où alors il faut arrondir bien au-dessus

- Les frais d’entretien de l’appart en lui-même. Ça m’étonnerait qu’elle ait de gros travaux à faire là-dedans. L’électricité, la plomberie tout doit être aux normes. Tout ce qu’elle va faire ça va être de la déco (dépense optionnelle selon les goûts de chacun). Cette fille habite déjà dans cet appart et depuis peu. Le proprio a du faire le nécessaire pour qu’il soit en bon état en plus.

Dans le cas de cet achat, les 1% de frais d’entretien (en fonction du prix d’achat), c’est une vaste blague

JRe · #173 Message par **JRe** » 30 mai 2016, 23:11

Et dans la fonction publique on peut espérer une progression de salaire telle que celle que certains lui prédisent ici (+500€/mois en 6 ans) ? (Ceci est une vraie question)

C'est possible sur certaines grilles (ingénieur des mines, maître de conférences, ...) mais très rare. Par contre cela peut se faire via un changement de grade.

lecriminel · #174 Message par **lecriminel** » 31 mai 2016, 00:36

Marie 94 a écrit :Les frais de copropriété à la charge du propriétaire : ravalement et autre travaux. Les 700€ de charges mentionnés par Stchong sont les charges locatives payables en tant que locataires ou proprio.

j'avais pas compris ça:

Loyer 600E sans eau sans électricité
eau environ20€/mois
électricité 35€/mois (chauffage)
TH 700€
charge copro c'est 700€/an

je pensais eau + elec pour le locataire,
entretien de la copro pour le proprio....

Brigadier Schmitt

ignatius a écrit :Et si elle n'achète pas, elle se fera sûrement virer d'un appart qu'elle aime à la fin de son bail.

Son bail dure encore 1 an et demi. En voilà un argument pour bien négocier. Un appart occupé a moins de valeur sur le marché.
Sinon pour moi le hic c'est le cédédé. Pas pour la banque ,mais pour la mobilité professionnelle.

ignatius · #176 Message par **ignatius** » 31 mai 2016, 07:23

optimus maximus a écrit :
Puyin a écrit : Et dans la fonction publique on peut espérer une progression de salaire telle que celle que certains lui prédisent ici (+500€/mois en 6 ans) ? (Ceci est une vraie question)
A priori non, sauf certains corps d'administration qui recrutent en sortie des grandes écoles.
Ou en passant des concours (le gars qui rentre catégorie B et qui passe catégorie A par exemple)

Bien sur que si.
Mais il faut connaître les bons concours et les bons postes à occuper (en province).

Paulo · #177 Message par **Paulo** » 31 mai 2016, 07:39

Si j'étais cette fille et que je voyais 4 pages sur un forum parlant de ma vie, de mon supposé physique, mes relations, travail, etc... sans que je n'ai rien demandé, je pense que je péterai un plomb...

Gpzzzz · #178 Message par **Gpzzzz** » 31 mai 2016, 08:18

Paulo a écrit :Si j'étais cette fille et que je voyais 4 pages sur un forum parlant de ma vie, de mon supposé physique, mes relations, travail, etc... sans que je n'ai rien demandé, je pense que je péterai un plomb...

Les jeunes raconte leur vie sur FB, Twitter ou Instagram photo a l appui maintenant... donc une discussion sur un forum ou on aucune info perso sur la personne ca doit pas leur faire bouger une oreille !! Ca se trouve cette fille n existe meme pas.. et oui c'est ca la magie du net !

Bidibulle · #179 Message par **Bidibulle** » 31 mai 2016, 09:17

Paulo a écrit :Si j'étais cette fille et que je voyais 4 pages sur un forum parlant de ma vie, de mon supposé physique, mes relations, travail, etc... sans que je n'ai rien demandé, je pense que je péterai un plomb...

La saga dure quand même depuis quelques années. La famille Ardoise, c'est les Kardashian de bulle immo.

ignatius · #180 Message par **ignatius** » 31 mai 2016, 09:27

Bidibulle a écrit :
Paulo a écrit :Si j'étais cette fille et que je voyais 4 pages sur un forum parlant de ma vie, de mon supposé physique, mes relations, travail, etc... sans que je n'ai rien demandé, je pense que je péterai un plomb...
La saga dure quand même depuis quelques années. La famille Ardoise, c'est les Kardashian de bulle immo.

remy51 · #181 Message par **remy51** » 31 mai 2016, 10:08

ignatius a écrit :
Bidibulle a écrit :La saga dure quand même depuis quelques années. La famille Ardoise, c'est les Kardashian de bulle immo.

+ 1

IMMOLOLO · #182 Message par **IMMOLOLO** » 31 mai 2016, 14:44

Comment en être sur de la ressemblance ? avec les filles Karadashian ...
Parce que si c'est KaradaCHIANT on laisse tomber l'affaire tout de suite

Aussi bien c'est une valérie DAMIDOT bis dans ce cas c'est à IGNATIUS de gérer car qui se ressemble s'assemble !

ignatius · #183 Message par **ignatius** » 31 mai 2016, 14:52

IMMOLOLO a écrit :Aussi bien c'est une valérie DAMIDOT bis dans ce cas c'est à IGNATIUS de gérer car qui se ressemble s'assemble !

Je ne relèverai pas ce que je considère comme de la pure jalousie à mon encontre.

IMMOLOLO · #184 Message par **IMMOLOLO** » 31 mai 2016, 14:59

Imagines un peu tu vas accroitre ton parc immo ...
Tiens nous au courant pour la célébration

ignatius · #185 Message par **ignatius** » 31 mai 2016, 15:05

IMMOLOLO a écrit :Imagines un peu tu vas accroitre ton parc immo ...
Tiens nous au courant pour la célébration

pour te voir débarquer au buffet de charcuteries ? non merci.

IMMOLOLO · #186 Message par **IMMOLOLO** » 31 mai 2016, 17:06

C'est pas très régime le buffet charcuterie !!!! et pas très smart pour un mariage. Faudrait peut-être savoir avant si la fée Kara bosse mange du cochon ?

stchong · #187 Message par **stchong** » 31 mai 2016, 20:05

remy51 a écrit :
ignatius a écrit :
Bidibulle a écrit :La saga dure quand même depuis quelques années. La famille Ardoise, c'est les Kardashian de bulle immo.

+ 1

Oui, et ça vous occupe

#188 Message par **Suricate** » 01 juin 2016, 06:58

Les deux principales variables pour dire si c'est un bon calcul restent :
- la durée de détention
- le prix à la revente

Partant de là chacun élabore son scénario préférentiel. A 24 ans pour ma part j'avais plus envie de bouger à moyen terme que de pantoufler et je n'avais pas les moyens d'acheter, mais chacun son truc.

Si on part d'une situation ni trop bonne ni trop mauvaise, il faut compter 9 ans.

kamoulox · #189 Message par **kamoulox** » 01 juin 2016, 07:51

Je l'avais utilisé ce simulateur
De memoire ca me donnait autour de 4 ans

utilisateur supprimé

kamoulox a écrit :Je l'avais utilisé ce simulateur
De memoire ca me donnait autour de 4 ans

Conclusion : il vaut mieux acheter une petite maison à rénover entièrement dans un village du Pas-de-Calais et profiter d'une année de chomage pour retaper, plutôt qu'un appartement récent bien placé à Bordeaux.
L'ennui c'est que si cette jeune femme veut travailler et ne pas gaspiller son capital-études, ce n'est pas possible.
On espère d'ailleurs pour elle qu'elle a d'autres ambitions que vivre de l'assurance chômage, de l'Apl et de la fortune de papa.

4/5 ans dans une métropole, ça semble juste impossible actuellement.
Je trouve un peu risqué de s'engager dans un achat à cet âge, frein à la mobilité et à d'autres projets personnels : voyages, vie en couple etc...

kamoulox · #191 Message par **kamoulox** » 01 juin 2016, 09:28

Effectivement en metropole régionale si t'arrive à un ratio de 7-8 and deja cest pas mal Apres t'as le salaire en conséquence (logiquement )

J'ai beaucoup d'exemple qui vont dans le sens de transpaulette Mais aussi de contre exemples

Disons que dans son cas elle connait lappart donc pas de mauvaises surprises à prévoir de ce côté là vu que ça fait un an et demi qu'elle est dedans elle a eu le temps de voir les avantages/inconvénients de lappart/immeuble/quartier.

Et papa qui a l'air d'avoir les reins solides est derriere

Certaines personnes aiment la mobilité d'autres moins ça dépends des caractères, du job et puis si tu te sens bien à un endroit où une ville tu As pas envie de partir ailleurs sans compter amis, famille

C'est un choix de tout à chacun Apres.

Par contre je comprends pas ce qui t'empêche de voyager que tu sois en loc ou achat? Sauf si quand ty est en loc et que tu compte voyager pour t'installer à l'étranger. Ça dépends l'optique du voyage.

#192 Message par **Marie 94** » 01 juin 2016, 09:48

transpaulette a écrit : Conclusion : il vaut mieux acheter une petite maison à rénover entièrement dans un village du Pas-de-Calais et profiter d'une année de chomage pour retaper, plutôt qu'un appartement récent bien placé à Bordeaux.
L'ennui c'est que si cette jeune femme veut travailler et ne pas gaspiller son capital-études, ce n'est pas possible.
On espère d'ailleurs pour elle qu'elle a d'autres ambitions que vivre de l'assurance chômage, de l'Apl et de la fortune de papa.

4/5 ans dans une métropole, ça semble juste impossible actuellement.
Je trouve un peu risqué de s'engager dans un achat à cet âge, frein à la mobilité et à d'autres projets personnels : voyages, vie en couple etc...

Pour quelles raisons? Vous pouvez développer?
Son taux d'effort pour acheter est à peine supérieur à son loyer actuel. Elle aura du mou pour se faire plaisir et voyager. Et ce taux va baisser avec la hausse de salaire qu'elle va connaitre dans qq années. Si elle se met en couple, un 2ème salaire va réduire considérablement ce taux d'effort.

Les 2 limites que je vois avec un achat c'est:

1/ Le frein à la mobilité: en cas de meilleure opportunité dans une autre région, à l'étranger, cet achat va la contraindre à rester à Bordeaux. Après, chacun ses envies. Elle s'estime heureuse à Bordeaux et peut très bien y rester toute sa vie sans chercher la mobilité. On ne quitte pas un endroit où on se plaît, où on a des attaches très fortes.

2/ Les projets d'enfant. Effectivement, à 2 en couple, son F2 est acceptable mais à 3 ça devient compliqué. C'est pour ça qu'un F3 est préférable pour une détention plus longue. On comprend qu'elle regarde justement cette alternative d'après Stchong. Mais ici, on ne connait pas ses intentions. ça se trouve, elle a envie de se consacrer à sa carrière pendant 10 ans avant de faire 1er enfant. Et puis à cet âge, c'est difficile de se projeter autant.

Vincent92 · #193 Message par **Vincent92** » 01 juin 2016, 10:19

@suricate : Ca donne quoi avec les vrais données?

- Loyer HC : 600€ (et non pas 550€)
- Pas d'IRA
- Moins de frais de dossier (1000€ c'est vraiment le max...)
- Prix négocié en dessous de 147 000€
- Assurance moins élevé (0,3% pour une femme de 24 ans...)
- Apport de 10 000€
- ....

Drôle de facon de voir une "situation ni trop bonne ni trop mauvaise" à mon avis.... Le seul truc qui est équilibré dans la simulation est que tu ne prédis pas un crash sur le prix et que le rendement de l'épargne est tout à fait réaliste. Pour le reste...

#194 Message par **Suricate** » 01 juin 2016, 12:47

Le loyer c'est 600€ CC il me semble (il faut enlever les charges locatives dans la simulation, ces dernières étant payées à la fois par le locataire et le propriétaire elles ne génèrent aucun delta, si on les prenait il faudrait les rajouter dans le bilan du proprio, chose que le simulateur ne fait pas).

Pour ce qui est des conditions de l'emprunt je ne suis pas sûr qu'elle soit en position de tout négocier du haut de ses 24 ans, de ses CDD et de ses 10 000€ d'apport (pas vu mais je n'ai pas lu toute la file). Du coup pour avoir les frais de dossiers à 0, les IRA à 0 et le taux de 2% sur 25 ans c'est pas gagné, mais admettons.

Assurance moins élevé (0,3% pour une femme de 24 ans...) ce sont les taux pratiqués en prenant un package dans une banque mais on peut effectivement avoir mieux.

Note que je n'ai mis aucun entretien pendant 6 ans (ce qui est quand même sacrément optimiste pour un bâtiment de 2003), ça pour le coup tu ne l'a pas soulevé

Vincent92 a écrit :Drôle de facon de voir une "situation ni trop bonne ni trop mauvaise" à mon avis.... Le seul truc qui est équilibré dans la simulation est que tu ne prédis pas un crash sur le prix et que le rendement de l'épargne est tout à fait réaliste. Pour le reste...

J'ai refait la simulation en prenant tes remarques en compte, on arrive à 7 ans.

Chacun se fera sa propre opinion sur les hypothèses retenues et sur les résultats obtenus.

ignatius · #195 Message par **ignatius** » 01 juin 2016, 20:50

Achète mini-Ardoise.
Ca va monter du côté de Bruges.

#196 Message par **Pi-r2** » 01 juin 2016, 21:01

ignatius a écrit : Ca va monter du côté de Bruges.

tu parles de la flotte ?

#197 Message par **Marie 94** » 01 juin 2016, 21:03

Suricate a écrit :Le loyer c'est 600€ CC il me semble (il faut enlever les charges locatives dans la simulation, ces dernières étant payées à la fois par le locataire et le propriétaire elles ne génèrent aucun delta, si on les prenait il faudrait les rajouter dans le bilan du proprio, chose que le simulateur ne fait pas).

Pour ce qui est des conditions de l'emprunt je ne suis pas sûr qu'elle soit en position de tout négocier du haut de ses 24 ans, de ses CDD et de ses 10 000€ d'apport (pas vu mais je n'ai pas lu toute la file). Du coup pour avoir les frais de dossiers à 0, les IRA à 0 et le taux de 2% sur 25 ans c'est pas gagné, mais admettons.

Assurance moins élevé (0,3% pour une femme de 24 ans...) ce sont les taux pratiqués en prenant un package dans une banque mais on peut effectivement avoir mieux.

Note que je n'ai mis aucun entretien pendant 6 ans (ce qui est quand même sacrément optimiste pour un bâtiment de 2003), ça pour le coup tu ne l'a pas soulevé

Vincent92 a écrit :Drôle de facon de voir une "situation ni trop bonne ni trop mauvaise" à mon avis.... Le seul truc qui est équilibré dans la simulation est que tu ne prédis pas un crash sur le prix et que le rendement de l'épargne est tout à fait réaliste. Pour le reste...
J'ai refait la simulation en prenant tes remarques en compte, on arrive à 7 ans.

Chacun se fera sa propre opinion sur les hypothèses retenues et sur les résultats obtenus.

Le simulateur Bulle Immo ne peut être considéré que comme une aide à la décision qui dépend des hypothèses que l’on prend sachant que tes hypothèses me paraissent orientés:
- D’un côté, la barque de l’acheteur est chargée avec des hypothèses pessimistes sur les conditions d’emprunt de départ. Or, on sait bien qu’elles vont évoluer. Le prêt de 25 ans (mon petit doigt me dit qu’elle optera pour 20 ans au final) sera remboursé plus vite pour ce type de profil. Ce qui va réduire le coût des intérêts et assurances
- De l’autre, la barque du locataire est allégée par les hypothèses optimistes sur sa capacité d’épargne et son habilité à placer cette épargne. Il existe des études de l’INSEE prouvant le contraire.

En conservant tes hypothèses et celles de Vincent mais en modifiant les suivantes :
- prêt remboursé en 17 ans avec augmentation de la mensualité ou RA (même taux)
- différé de travaux 2 ans
- une épargne effective de 80% pour le locataire cigale
-un taux de placement net de 1,50% (taux du PEL hors primes)

Cet appart sera rentabilisé en 4 ans. J’ai connu l’ancien simulateur de Bulle Immo qui annonçait la couleur dans un onglet dédié « L’objectif de ce document est de fournir des données chiffrées sur le risque lié à un achat pour un primo accédant en haut de cycle (vraisemblablement 2007) ».

http://asi77.free.fr/

Aujourd’hui, on a un nouveau simulateur Bulle Immo amélioré. Profitons en pour s’en servir avec des hypothèses plus réalistes. A dispo pour en discuter

#198 Message par **Suricate** » 22 juin 2016, 08:40

Marie 94 a écrit :Le simulateur Bulle Immo ne peut être considéré que comme une aide à la décision

Effectivement. Le postulat de départ est correct.

Marie 94 a écrit :qui dépend des hypothèses que l’on prend sachant que tes hypothèses me paraissent orientés:

Oui, tout ce que je peux dire est forcément orienté, je ne suis qu'une somme d'orientations. Toi aussi.

Marie 94 a écrit :D’un côté, la barque de l’acheteur est chargée avec des hypothèses pessimistes sur les conditions d’emprunt de départ. Or, on sait bien qu’elles vont évoluer.

Ça pour le coup c'est pas orienté du tout (

). C'est qui ce "on" du "on sait" ?

Marie 94 a écrit :Le prêt de 25 ans (mon petit doigt me dit qu’elle optera pour 20 ans au final) sera remboursé plus vite pour ce type de profil. Ce qui va réduire le coût des intérêts et assurances

Moi je ne sais pas, à la rigueur je sais que, dans les conditions actuelles, partir sur 20 ans lui fait des mensualités supérieures à 33%. Et on a beau être orientés différemment, sans apport complémentaire il y a peu de chances pour qu'un banquier lui offre un taux d'effort supérieur aux standards actuels (rapport à sa maigre expérience et à son CDD, quelles que soient ses perspectives elle n'est pas dans une situation où déroger à la règle des 33% serait une évidence).

Marie 94 a écrit :De l’autre, la barque du locataire est allégée par les hypothèses optimistes sur sa capacité d’épargne et son habilité à placer cette épargne. Il existe des études de l’INSEE prouvant le contraire.

Les locataires sont, en moyenne, plus pauvres que les propriétaires. Du coup ils épargnent moins, c'est un fait.
Pour autant si on veut vraiment comparer des choses comparables il faut considérer que le locataire fera les mêmes efforts que le propriétaire.

Marie 94 a écrit :En conservant tes hypothèses et celles de Vincent mais en modifiant les suivantes :
- prêt remboursé en 17 ans avec augmentation de la mensualité ou RA (même taux)
- différé de travaux 2 ans
- une épargne effective de 80% pour le locataire cigale
- un taux de placement net de 1,50% (taux du PEL hors primes)

Cet appart sera rentabilisé en 4 ans.

Un résultat qui est la somme d'hypothèses orientées.

Marie 94 a écrit :Aujourd’hui, on a un nouveau simulateur Bulle Immo amélioré. Profitons en pour s’en servir avec des hypothèses plus réalistes. A dispo pour en discuter

Le réalisme en matière d'immobilier est vraiment une notion à dimensions très variables.

#199 Message par **Pi-r2** » 22 juin 2016, 08:49

Suricate a écrit :
Marie 94 a écrit :De l’autre, la barque du locataire est allégée par les hypothèses optimistes sur sa capacité d’épargne et son habilité à placer cette épargne. Il existe des études de l’INSEE prouvant le contraire.
Les locataires sont, en moyenne, plus pauvres que les propriétaires. Du coup ils épargnent moins, c'est un fait.
Pour autant si on veut vraiment comparer des choses comparables il faut considérer que le locataire fera les mêmes efforts que le propriétaire.

c'est dingue qu'elle n'ait toujours pas compris son erreur fondamentale d'interprétation de la stat insee qu'elle cite en permanence sur le sujet.
Je ne sais pas comment font les profs,mais là je ne vois plus comment expliquer.

Vincent92 · #200 Message par **Vincent92** » 22 juin 2016, 09:32

C'est vrai qu'il y a un biais statistique évident. Ceci étant, même si on s'intéressait à une catégorie particulière de la population (même salaire, même habitudes, même age, même patrimoine,...), je pense qu'on trouverait une différence entre l'effort locataire et propriétaire.

Le locataire serait probablement légèrement plus cigale en moyenne (celui qui a un bien à 250k€, 150k€ dette et peu de liquidité aura surement tendance à faire un peu plus attention que celui qui n'a rien mais 100k€ de cash).

Ceci étant, je suis d'accord qu'il faut comparer avec le même effort. Sinon ça ne me semble pas pertinent effectivement.

Après, comme le souligne Marie94, ce qui sauve un peu la location ici (et qui pourrait faire hésiter) est le crédit très long sur 25 ans. Avec un peu plus de cash et un crédit sur 15 ou 20 ans, c'est encore plus dur de défendre le non achat (en gardant les même hypothèses).

Mais, la personne n'a pas le choix comme l'a dit Suricate. Donc, cela ne sert à rien de faire des simulations qui ne sont pas possible.