je confesse un désir d'avenir comportant une holding de patrimoinetibere a écrit :Ah, voilà qui est mieux
On critique Bettencourt, mais elle, Woerth et cie éveillent des vocations.
C'est-y pas beau, cette émulation sponsorisée par les Lasagnes Hub.
je ne vois pas pourquoi le bien serait plus vendable une fois sorti de la SCI si le problème c'est un locataire invirableArdoise a écrit :Je n'avais pas lu la file initiale "taux prêt ravaux"
Cas typique de SCI ingerable, difficile dans le marché actuel de vendre un bien avec une locataire invirable dedans et impossible de transmettre le dit bien directement à un enfant.
Bah! à moins de le sortir de la SCI au prix de 300K soit verser cette somme sur le compte de la SCI et donc avoir la somme, et donc payer une possible plus value.
Parce que l'usufruit et la donation partage et tout le toutim sur un seul bien d'une SCI c'est NADA
Sachant que dans mon cas il y a plusieurs biens, il faut simplement transférer les parts si je ne me trompeArdoise a écrit :Je n'avais pas lu la file initiale "taux prêt ravaux"
Cas typique de SCI ingerable, difficile dans le marché actuel de vendre un bien avec une locataire invirable dedans et impossible de transmettre le dit bien directement à un enfant.
Bah! à moins de le sortir de la SCI au prix de 300K soit verser cette somme sur le compte de la SCI et donc avoir la somme, et donc payer une possible plus value.
Parce que l'usufruit et la donation partage et tout le toutim sur un seul bien d'une SCI c'est NADA
Dans le même genre, j'ai vu le cas d'une personne qui était au RMI et qui payait l'ISF !hub79 a écrit :ah oui tiens, Wasabi a raison.
j'ai une dame qui inscrit sur sa déclaration d'impôt 15 000 € de dividende de la SCI dont elle possède la moitié des parts avec son ex mari.
cette dame est au RSA.
le mari ne lui verse pas les dividendes, ils sont en procès, ça dure depuis plusieurs années.
Ben cette dame doit payer tous les ans, 1800 € au titre des contributions sociales, et un peu d'IR.
tout ça avec le RSA comme seule ressource
Mon notaire m'avais fortement déconseillé la SCI pour la résidence principale. Je m'y suis intéressé pour ma RP, pour de l'investissement et pour de la succession, j'ai 3 bouquins sur ce sujet, difficile de résumer tout icitaratata a écrit :Juste un mot pour avoir des précisions .
Un ami avait fait construire sa résidence principale . Le bien était en sci , ses parents possédaient une grande part de la sci , lui une autre part apportée par un emprunt , et sa compagne une part encore plus petite toujours apportée par un autre emprunt.
La compagne est partie . Ses parents et lui avaient rachetés les parts de la compagne. Il m'avait semblé que tout avait été plus facile à résoudre que s'ils avaient acheté le bien en commun avec un prêt personnel des parents de l'ami.
Je ne sais pas ce que vous en pensez.
mais en bref, ca peut résoudre certains problèmes mais ça peut en créer d'autres !Un de mes ami m'a expliqué que l'idée c'est de mettre la SCI en déficit, c'est a dire en payant moins de loyer que de crédit + charge. J'ai pas très bien compris sont montage mais apparemment c'est possible grace a son status de profession libérale (la SCI possède son cabinet et non sa RP)Ardoise a écrit :Au nom que c'est débilemikachu a écrit :au nom de quoi?Ardoise a écrit :A ma connaissance, la SCI ne marche pas pour sa résidence principale ni secondaire, donc dans l'os !!!!
A le propriétaire de la SCI B
A doit verser un loyer a B (non non, c'est pas gratuit, je vois ça arriver)
B fait une déclaration de revenus , donc impôts.
Que A paye
Très simpliste mais bon
pourquoi déclare-t-elle percevoir des dividendes s'ils ne sont pas versés?hub79 a écrit :ah oui tiens, Wasabi a raison.
j'ai une dame qui inscrit sur sa déclaration d'impôt 15 000 € de dividende de la SCI dont elle possède la moitié des parts avec son ex mari.
cette dame est au RSA.
le mari ne lui verse pas les dividendes, ils sont en procès, ça dure depuis plusieurs années.
Ben cette dame doit payer tous les ans, 1800 € au titre des contributions sociales, et un peu d'IR.
tout ça avec le RSA comme seule ressource
+1Nicolas. a écrit :J'ai une question pour les spécialistes de la SCI. C'est en rapport avec le thread de jix appelé Taux travaux ici
Comment organiser correctement une succession avec plusieurs enfants et plusieurs biens immobiliers dans la SCI si l'on désire partager ?
Exemple : 2 enfants et 2 maisons dans une même SCI.
On aimerait que chaque enfant ai une maison.
Cela peut-il se faire dans le cadre de la SCI avec chaque enfant ayant 50% des parts et des statuts particulier de la SCI prévoyant qui a quoi ? Ou faut-il sortir les biens de la SCI ?
Voilà si un pro a une réponse, ça m'intéresse.
. parce qu'on te conseille également de démembrer les parts de SCI : le couple est associé à 50%: chacun est nu propriétaire de ses parts et usufruitier des parts de l'autre, en cas de dèces de l'un, l'usufruit revient automatiquement sur la tête de l'autre, qui se retrouve donc usufruitier à 100% et nu propriétaire de 50%, les 50% du défunt entrant dans la succession.Magnas a écrit :Beaucoup de problème avec les SCI apparement... Alors pourquoi tout le monde conseille ce régime pour l'achat d'une RP dans le cas des couples non mariés ?!?
Demander a un notaire s'il conseille la SCI c'est comme demander à un boeuf s'il conseille le steak saignantsteph45 a écrit :Mon notaire m'avais fortement déconseillé la SCI pour la résidence principale.
Ah j'aurais fait l'analogie inverse "c'est demander au Boucher s'il conseille le steak saignant"joesixpack a écrit :Demander a un notaire s'il conseille la SCI c'est comme demander à un boeuf s'il conseille le steak saignantsteph45 a écrit :Mon notaire m'avais fortement déconseillé la SCI pour la résidence principale.
Ben si durant les X années qui suivent le bien est revendu plusieurs fois part de simples ventes de parts sociales, le boucher va se transformer en boudinsteph45 a écrit : Ah j'aurais fait l'analogie inverse "c'est demander au Boucher s'il conseille le steak saignant"
Vu les frais sur les SCI, il avait plus à gagner à ce que je fasse une SCI ...
Hub aura toujours à manger grâce aux plus values (l'immo c'est booming)ARSTAVIDIOS a écrit :Vous voulez pas ôter les lasagnes de la bouche de Hub
quelle idée aussi de créer une société et d'intégrer les revenus de la société dans son IR... comme tu dis, c'est dommage pour la dame, mais en même temps on dirait une collection de toutes les bêtises à ne pas faire...hub79 a écrit :parce que selon le CGI, il s'agit de revenus.mikachu a écrit :pourquoi déclare-t-elle percevoir des dividendes s'ils ne sont pas versés?hub79 a écrit :ah oui tiens, Wasabi a raison.
j'ai une dame qui inscrit sur sa déclaration d'impôt 15 000 € de dividende de la SCI dont elle possède la moitié des parts avec son ex mari.
cette dame est au RSA.
le mari ne lui verse pas les dividendes, ils sont en procès, ça dure depuis plusieurs années.
Ben cette dame doit payer tous les ans, 1800 € au titre des contributions sociales, et un peu d'IR.
tout ça avec le RSA comme seule ressource
par ailleurs il me semble que son ex-mari ne peut pas verser de dividendes ni approuver les comptes sans son accord (il faut une AG), à moins qu'il ne soit miraculeusement devenu majoritaire ou qu'elle lui ait signé les pleins pouvoirs à la constitution de la SCI ou encore que l'actionnariat ne soit divisé d'une autre façon plus compliquée...
C'est l'existence de ces revenus qui fait qu'ils sont imposables, et pas leur réelle perception.
C'est un peu bizarre mais c'est comme ça, et c'est dommage pour la dame, qui en chie pour me payer.
En contrepartie, elle fait un méga dossier à charge contre son ex mari ( qui est gavé ).
Le jour où il aura à payer ce qu'il lui doit, il va pleurer je sens.
Remarque ça parait logique vu la confiance naturelle entre être humains et les conseils absolument pas orientés ni intéressés des "conseilleurs pas payeurs mais payés".hub79 a écrit :La SCI est dissoute dans 99 % des cas.
jusqu'à 2 ou 3 je ne dis pas, mais après je ne pense pas que ce soit judicieux.hub79 a écrit :D'ailleurs les gens intelligents devraient faire une SCI par bien.
ça éviterait beaucoup de soucis.
15000€ de déclaration IR et elle touche quand même le RSA ?hub79 a écrit :ah oui tiens, Wasabi a raison.
j'ai une dame qui inscrit sur sa déclaration d'impôt 15 000 € de dividende de la SCI dont elle possède la moitié des parts avec son ex mari.
cette dame est au RSA.
le mari ne lui verse pas les dividendes, ils sont en procès, ça dure depuis plusieurs années.
Ben cette dame doit payer tous les ans, 1800 € au titre des contributions sociales, et un peu d'IR.
tout ça avec le RSA comme seule ressource
Mais max 50% du RMI, grâce au chapelet d'ail bouclier anti vampires. Pour ceux qui se souviennentCedric1973 a écrit :Dans le même genre, j'ai vu le cas d'une personne qui était au RMI et qui payait l'ISF !
C'est le principe de la SCI transparente qui permet d'avoir des formalités et une comptabilité light.mikachu a écrit : quelle idée aussi de créer une société et d'intégrer les revenus de la société dans son IR... comme tu dis, c'est dommage pour la dame, mais en même temps on dirait une collection de toutes les bêtises à ne pas faire...
Franchement non. Pour la succession, ca a l'air d'être tout pourri si ya plus d'un bien dans une SCI. Donc comme hub sur ce coup là, une SCI par bien (sachant que dans la plupart des cas, la SCI est inutile hein).mikachu a écrit :jusqu'à 2 ou 3 je ne dis pas, mais après je ne pense pas que ce soit judicieux.hub79 a écrit :D'ailleurs les gens intelligents devraient faire une SCI par bien.
ça éviterait beaucoup de soucis.
on peut faire ça avec les EURL et les SARL aussi, mais franchement, je n'en ai jamais compris l'utilitéwasabi a écrit :C'est le principe de la SCI transparente qui permet d'avoir des formalités et une comptabilité light.mikachu a écrit : quelle idée aussi de créer une société et d'intégrer les revenus de la société dans son IR... comme tu dis, c'est dommage pour la dame, mais en même temps on dirait une collection de toutes les bêtises à ne pas faire...
explique stp?Nicolas. a écrit :Franchement non. Pour la succession, ca a l'air d'être tout pourri si ya plus d'un bien dans une SCI. Donc comme hub sur ce coup là, une SCI par bien (sachant que dans la plupart des cas, la SCI est inutile hein).mikachu a écrit :jusqu'à 2 ou 3 je ne dis pas, mais après je ne pense pas que ce soit judicieux.hub79 a écrit :D'ailleurs les gens intelligents devraient faire une SCI par bien.
ça éviterait beaucoup de soucis.
-Impossible de faire une donation partage avant la mort pour partager effectivement les biens (vu que tout est intégré et n'est composé que de parts de société)mikachu a écrit : explique stp?
oui, un notaire ou un avocat... normalement. en même temps, il ne faut pas exagérer la complexité, notamment pour la compta, et puis à la dissolution, normalement on est mort, ou il y a des avocats pour le divorce, alors...Ardoise a écrit :Bon ,en conclusion faire une SCI avec (un objet valable), et un contenu qui défie tous aléatoirs, être doué pour la compta, le droit, et la fiscalité, donc réservé normalement à des gens avec une formation adéquate.mikachu a écrit :je ne suis pas d'accord. il est parfaitement possible de créer des classes d'actions correspondant à la détention d'un bien plutôt que d'un autre. pareil pour les clauses de dissolution, il suffit de prévoir les statuts qui vont bien avec la situation. après, je suis d'accord que ça ajoute un étage de complexité juridique, mais ça facilite la gestion comptable et ça minimise les frais de fonctionnement.
Quand on veut gratter de impôts légalement, il faut tout faire par soi_même, à moins effectivement d'être très riche.
Perso je déconseille les SCI si un ou deux biens pour une famille unies.
Si famille désunie, allez faire une dissolution de SCI.....bon courage.
C'est justement l'inverse de notre option: pacsés sous la communauté, solidaires dans la SCI... toi, tu n'es pas solidaire, y compris en cas de décés accidentel...Ardoise a écrit : ... avec un contrat de mariage en béton en separtion de bien.
Voilà voilà, et bien sur je ne suis pas caution pour le cedit, pas folle la guêpe, ou plutôt la taille de bourdon.
Bonsoir,Gu a écrit :Dans le cadre du montage d'une SCI, est-il possible, plus judicieux ou équivalent d'emprunter le capital nécessaire à l'acquisition d'un bien par le biais de la SCI ou que chaque associé emprunte la part du capital qu'il va apporter à la SCI ? Les intérêts d'un emprunt souscrit à titre personnel sont ils déductibles des revenus fonciers perçus de la SCI ?
La cession des parts de SCI c'est 5% il me semble. La location payée à la banque vient en déduction intégrale des loyers perçus de la SCI, ce qui permet d'entretenir un déficit foncier sur toute la durée de l'opération (contrairement à un financement classique)Rsync a écrit : a vue de nez, j'aurai alors tendance à me dire qu'il y aura 2 propriétaires, donc 2 fois les 8% de frais à payer..plus la marge de la banque sur l'opération : ca sent bon les frais au max...
Concernant le volet fiscal du LOA, je ne sais pas trop ce qui est déductible et dans quelle limite..Une recherche rapide portant sur achat immo LOA ne renvoie rien d’intéressant sur google...
donc le résultat serait le même qu'on souscrive le prêt à titre perso ou via la SCI ?Mefiant a écrit : Les associés peuvent financer la construction par voie d'apport en capital social. Ils peuvent emprunter pour acquérir les parts sociales de la SCI. Il pourront déduire de leur part de bénéfices sociaux les intérêts des emprunts contractés personnellement pour l'acquisition ou la souscription des parts, si la SCI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. Il faut qu'elle soit soumise à l'impôt sur le revenu.
Oui, à mon avis le résultat sera le même, mais je ne suis pas un homme de loiGu a écrit :donc le résultat serait le même qu'on souscrive le prêt à titre perso ou via la SCI ?Mefiant a écrit : Les associés peuvent financer la construction par voie d'apport en capital social. Ils peuvent emprunter pour acquérir les parts sociales de la SCI. Il pourront déduire de leur part de bénéfices sociaux les intérêts des emprunts contractés personnellement pour l'acquisition ou la souscription des parts, si la SCI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. Il faut qu'elle soit soumise à l'impôt sur le revenu.
Qu'on achète en direct ou par l'intermédiaire d'une SCI, les banquiers s'en moquent, du moment que vous avez une assise financière assez solideneron a écrit :Super question gu et comme nous avons enfin ici un passionné des SCI, quels sont les banquiers qui prêtent à des SCI en constitution. Comment faire ?
les taux sont les mêmes que pour les particuliersneron a écrit :Cela m'intéresse car j'aimerais monter une SCI pour acheter le bien que je loue actuellement et qui est en vente en mettant le minimum de cash (disons 50 %) ?
Sauriez-vous quels sont les taux que l'on peut espérer (est-ce ceux des particulier) et les garanties/papiers qu'ils exigent habituellement ?
c'est souvent équivalent fiscalement, mais cela a des répercutions sur le capital social qui sera élevé si vous versez l'argent pour acquérir des parts, ou qui pourra être faible si c'est la SCI qui emprunte. On peut avoir un capital social de 1000 euros par exemple (donc faible) et faire tout emprunter à la SCI. Si elle manque d'argent, elle pourra aussi bénéficier de l'argent que vous lui versez sur un compte courant d'associé (c'est comme si vous prêtiez cet argent à la SCI qui sera tenue de vous le rembourser plus tard).neron a écrit :A la louche (avant que je creuse vraiment la question), mieux vaut-il (fiscalement) emprunter pour acheter des parts de sa SCI ou faire emprunter la SCI ?
capital faible:neron a écrit :Je pensais que l'on pouvait dans une SCI amortir le prêt, déduire les charges ..des loyers. Je vais de toute façon m'acheter le livre Eyrolles sur les SCI.
Perso, je vois un intérêt d'avoir un faible capital et pour différentes raisons ma préférence irait intuitivement en premier lieux à l"IS plutôt qu'à l'IR. Mais est-ce le bon choix ?
il faudra faire un triple bilan: financier, comptable et fiscalRsync a écrit :Bref, pas mal de calculs à faire avant de se lancer...
Disons que c'est une question de gestion de bien propres.Mefiant a écrit :Avez-vous vraiment intérêt à monter une SCI ? Ce n'est pas toujours judicieux.
J'ai pas trop suivi car pour moi la SCI sous IS rembourse le prêt avec les loyers. La valeur comptable de l'immeuble ne change donc pas. Côté PV cela doit dépendre si la SCI les réinvestie ou pas sinon ca risque d'être du bénéfice taxable à 30 %Rsync a écrit :Ne perdez pas de vue qu'avec une is vous amortissez le bien, si bien qu’après 20 ans le bien a une valeur nette comptable de ZERO. Si vous le vendez à ce moment, vous êtes alors imposé sur la pv sur la totalité du prix de vente..
. Mon objectif est bien de monter une SCI pour gérer mes biens immo le jour ou j'en aurais et en aucun cas pour la liquider à moyen terme pour récupérer personnellement des PV.Rsync a écrit :Ne perdez pas de vue qu'avec une is vous amortissez le bien, si bien qu’après 20 ans le bien a une valeur nette comptable de ZERO. Si vous le vendez à ce moment, vous êtes alors imposé sur la pv sur la totalité du prix de vente..
L'intérêt de l'imposition à l'IR c'est qu'au bout de 15 ans il n'y a pas d'imposition sur la plus value (comme le dit Rsync). Si elle a été soumise à l'IS, il y a eu des avantages durant la vie de la SCI (moindre imposition), mais vous avez le coup sur la tête quand vous voulez vendre la SCI, puisque la valeur comptable est tombée à 0 après amortissement, donc le prix de vente est considéré comme une plus value. Je ne vous dis pas l'impôt !neron a écrit :J'ai pas trop suivi car pour moi la SCI sous IS rembourse le prêt avec les loyers. La valeur comptable de l'immeuble ne change donc pas. Côté PV cela doit dépendre si la SCI les réinvestie ou pas sinon ca risque d'être du bénéfice taxable à 30 %
exact, mais il se crée en France plus de 40.000 sci chaque année...ignatius a écrit :Petite info :La quasi totalité des redressements fiscaux concernant de l'immo portent sur des SCI.
Malheureux, évitez d'aller voir le fisc ! ils ne sont souvent pas compétents, et ce n'est pas la peine de mettre les projecteurs sur soiignatius a écrit :prévoyez donc bien votre projet.
Je pense même qu'un petit rendez vous avec un notaire ou les services fiscaux pourrait être utile.
le mieux, c'est d'avoir une sci par bienignatius a écrit :La SCI intégrée à l'IR me semble la formule la mieux adaptée pour de la location classique. Mais en fait cela dépend du projet qui est derrière, et surtout de sa taille et sa destination ( locaux commerciaux, d'habitation... )
