L'achat à Paris est plus intéressant qu'il y a 10 ans-ou pas

Message

Ben92 · #1 Message par **Ben92** » 17 août 2016, 10:32

Beaucoup s'étonnent des prix atteints à Paris ces dernières années. Mais l'achat est-il vraiment trop cher par rapport à 10 ans auparavant ?
Pour répondre à cette question, je vous propose de comparer la mensualité et le loyer d'un appartement de 40m2 en 2006 et 2016.

Les données sont les suivantes :
Prix T1 2006 : 214400 (source Notaires de Paris)
Prix T1 2016 : 320000
Loyer HC T1 2006 : 744 (source OLAP rapport 2016, page 14)
Loyer HC T1 2016 : 992

On va supposer un emprunt sur 20 ans, au TEG de 4% en 2006 et 2% en 2016. Dans les deux cas, les frais de notaires sont apportés par l'acheteur.

Mensualité T1 2006 : 1299€ soit 1,75 loyer
Mensualité T1 2016 : 1619€ soit 1,63 loyer

L'achat est donc plus beaucoup intéressant que début 2006, époque où les prix n'étaient pourtant "pas si hauts". Et encore j'ai été très pessimiste sur le taux de 2% utilisé en 2016, on peut descendre beaucoup plus bas.

maud lepage 75 · #2 Message par **maud lepage 75** » 17 août 2016, 11:56

si ça peut te rassurer

Ben92 · #3 Message par **Ben92** » 17 août 2016, 12:33

Le paramètre qu'on occulte souvent est que les loyers ont flambé presque autant que les prix depuis 10 ans (18.6€/m2 en 2006, 24.8€/m2 en 2016).

lecriminel · #4 Message par **lecriminel** » 17 août 2016, 13:52

Ben92 a écrit :Le paramètre qu'on occulte souvent est que les loyers ont flambé presque autant que les prix depuis 10 ans (18.6€/m2 en 2006, 24.8€/m2 en 2016).

Autrement dit "L'achat à Paris est plus intéressant qu'il y a 10 ans" est en réalité
"L'achat à Paris est plus intéressant qu'il y a 10 ans par rapport à d'autres qui se font encore plus avoir".
Vous faites un concours de celui qui a la plus grosse....là où je pense ?

Ben92 · #5 Message par **Ben92** » 17 août 2016, 14:34

lecriminel a écrit :
Ben92 a écrit :Le paramètre qu'on occulte souvent est que les loyers ont flambé presque autant que les prix depuis 10 ans (18.6€/m2 en 2006, 24.8€/m2 en 2016).
Autrement dit "L'achat à Paris est plus intéressant qu'il y a 10 ans" est en réalité
"L'achat à Paris est plus intéressant qu'il y a 10 ans par rapport à d'autres qui se font encore plus avoir".
Vous faites un concours de celui qui a la plus grosse....là où je pense ?

J'ai écrit ce post parce qu'on a quand même pas mal de forumeurs qui se demandent encore s'il vaut mieux rester en location à Paris car les prix à l'achat seraient trop hauts. (dernier en date hier ou avant-hier, qui se posait la question de continuer louer un 40m2 à 1200€ dans le 11e ou d'acheter...). J'essaie humblement de leur apporter des éléments de réflexion en toute objectivité.

Gpzzzz · #6 Message par **Gpzzzz** » 17 août 2016, 16:26

Ben92 a écrit :
lecriminel a écrit :
Ben92 a écrit :Le paramètre qu'on occulte souvent est que les loyers ont flambé presque autant que les prix depuis 10 ans (18.6€/m2 en 2006, 24.8€/m2 en 2016).
Autrement dit "L'achat à Paris est plus intéressant qu'il y a 10 ans" est en réalité
"L'achat à Paris est plus intéressant qu'il y a 10 ans par rapport à d'autres qui se font encore plus avoir".
Vous faites un concours de celui qui a la plus grosse....là où je pense ?
J'ai écrit ce post parce qu'on a quand même pas mal de forumeurs qui se demandent encore s'il vaut mieux rester en location à Paris car les prix à l'achat seraient trop hauts. (dernier en date hier ou avant-hier, qui se posait la question de continuer louer un 40m2 à 1200€ dans le 11e ou d'acheter...). J'essaie humblement de leur apporter des éléments de réflexion en toute objectivité.

Sauf que la hausse des loyers des baux en cours sur la période (irl) n a rien a voir avec celle que tu annonces !!

ignatius · #7 Message par **ignatius** » 17 août 2016, 17:49

alain2908 a écrit :
Ben92 a écrit : J'ai écrit ce post parce qu'on a quand même pas mal de forumeurs qui se demandent encore s'il vaut mieux rester en location à Paris car les prix à l'achat seraient trop hauts. (dernier en date hier ou avant-hier, qui se posait la question de continuer louer un 40m2 à 1200€ dans le 11e ou d'acheter...). J'essaie humblement de leur apporter des éléments de réflexion en toute objectivité.
Ok mais je n'arrive pas à en tirer une conclusion opérationnelle.
Qu'est ce que la comparaison de ces deux indicateurs doit me faire prendre comme décision ?

Qu'il vaut mieux habiter en Province ?

kamoulox · #8 Message par **kamoulox** » 17 août 2016, 18:34

ignatius a écrit :
alain2908 a écrit :
Ben92 a écrit : J'ai écrit ce post parce qu'on a quand même pas mal de forumeurs qui se demandent encore s'il vaut mieux rester en location à Paris car les prix à l'achat seraient trop hauts. (dernier en date hier ou avant-hier, qui se posait la question de continuer louer un 40m2 à 1200€ dans le 11e ou d'acheter...). J'essaie humblement de leur apporter des éléments de réflexion en toute objectivité.
Ok mais je n'arrive pas à en tirer une conclusion opérationnelle.
Qu'est ce que la comparaison de ces deux indicateurs doit me faire prendre comme décision ?
Qu'il vaut mieux habiter en Province ?

A Rouen

Mais du bon côté surtout

ekil · #9 Message par **ekil** » 17 août 2016, 19:39

Je ne comprends pas bien la démonstration, vu que les prix ont flambé entre 2006 et 2012 puis stagné ensuite,
d'un point de vue patrimonial, il valait mieux acheter, je pense qu'on a même pas besoin de faire une démonstration.
Par contre on peut se poser la question entre 2012 et 2016, mais je ne pense pas que ce genre de calcul soit suffisant.
Ensuite et ça a été dit, qu'est ce qu'une bonne opération?
J'ai discuté ces vacances avec un vieux monsieur plein de sagesse anciennement multi propriétaire (qui a tout vendu d'ailleurs)
qui a connu les trente glorieuses, réalisé de multiples investissements dans l'immobilier et en action.
Pour lui, il a fait son calcul, l'immobilier sur le long terme ça rapporte autant qu'un livret A! avec en plus des emmerdes (co-propriété,
locataires), travaux...
Le seul intérêt d'acheter c'est de se mettre chez soi point barre, d'un point de vue financier il n'y a aucune raison d'acheter,
pour lui le seul truc qui a rapporté sur le long terme ce sont les actions.

Et pas besoin d'être vieux pour être clairvoyant, un de mes amis trentenaire spécialiste en économie et finance
(assez connu dans le milieu) et qui vient d'acheter au coeur de Paris, il n'a pas de doute non plus, acheter
de l'immo c'est juste un gouffre financier. Comme il ne peut pas jouer sur les marchés actions (c'est dans son contrat de travail,
il influe sur les cours par son business) il est obligé d'investir dans la pierre ou AV...

Ben92 · #10 Message par **Ben92** » 17 août 2016, 19:58

Pour une fois que je fais une démonstration quasi-scientifique, faites pas semblant de pas comprendre...
Le rapport mensualité/loyer peut être vu comme un "taux d'effort" pour accéder à la propriété. Et bien ce taux d'effort est aujourd'hui inférieur à ce qu'il était en 2006, preuve que c'est plus facile pour un locataire parisien d'accéder à la propriété aujourd'hui qu'il y a 10 ans. C'est un petit scoop quand même ! Avec des prix de plus de 8000€ aujourd'hui contre 5360€ au T1 2006 ça n'avait rien d'évident.
(Mais évidemment qu'il vallait mieux acheter en 2006 si on le pouvait, ce n'est pas ce que je cherche à montrer).

ekil · #11 Message par **ekil** » 17 août 2016, 20:18

il manque l'évolution des charges, impôts, cout des travaux... pour étoffer l'analyse et puis il faudrait voir
le delta mensualité / loyer investi sur une AV pour voir ce que ça a pu rapporter aussi.
Ensuite je me demande si tu ne veux pas montrer davantage qu'il est plus "facile" d'acheter ?

#12 Message par **Suricate** » 17 août 2016, 20:29

Ben92 a écrit :L'achat est donc plus beaucoup intéressant que début 2006

defyinside · #13 Message par **defyinside** » 17 août 2016, 20:35

Je suis impressionné par cette démonstration quasi-scientifique qui n'explique rien du tout. Bravo !

#14 Message par **slash33** » 18 août 2016, 00:10

Ben92 a écrit :Beaucoup s'étonnent des prix atteints à Paris ces dernières années. Mais l'achat est-il vraiment trop cher par rapport à 10 ans auparavant ?

Inclus quand même l'évolution du salaire pour être rigoureux.

Gpzzzz a écrit :Sauf que la hausse des loyers des baux en cours sur la période (irl) n a rien a voir avec celle que tu annonces !!

Il faudrait aussi s'assurer que l'on parle de surface équivalente.

henda · #15 Message par **henda** » 18 août 2016, 09:42

Bon, mais c'est quoi la conclusion de cette étude quasi-scientifique, Ben92 ?

Et si on fait un rapport des taux avec l'âge du capitaine, ça donne quoi ? C'est plus facile d'acheter ?

Ben92 · #16 Message par **Ben92** » 18 août 2016, 10:19

Oui c'est ça la conclusion, c'est plus facile d'acheter à Paris aujourd'hui qu'en 2006.
Je ne prends pas en compte l'évolution des revenus car celle ci est déjà prise en compte dans les loyers.

Ben92 · #17 Message par **Ben92** » 18 août 2016, 10:26

Gpzzzz a écrit :Sauf que la hausse des loyers des baux en cours sur la période (irl) n a rien a voir avec celle que tu annonces !!

Le prix des loyers d'une année X est le prix moyen des locations conclues l'année X, évidemment. Ca n'a aucun sens d'inclure les baux en cours (ce serait comme si pour calculer les prix de vente d'une année X on prenait la moyenne des prix d'achat de tous les propriétaires-occupants l'année X, y compris ceux qui ont acheté il y a longtemps).

IMMOLOLO · #18 Message par **IMMOLOLO** » 18 août 2016, 10:35

Il y a beaucoup de X dans ton étude

lolio · #19 Message par **lolio** » 18 août 2016, 11:06

On autorise les publireportages sur ce site maintenant ?

henda · #20 Message par **henda** » 18 août 2016, 11:39

Ben92 a écrit :Mensualité T1 2006 : 1299€ soit 1,75 loyer
Mensualité T1 2016 : 1619€ soit 1,63 loyer

Soit une augmentation de la mensualité (1619 > 1299 et 2016 > 2006 on est d'accord ?)

Avec des prix de plus de 8000€ aujourd'hui contre 5360€ au T1 2006 [...]

Soit une augmentation du prix au m² (8000 > 5360 et aujourd'hui > 2006, toujours d'accord ?)

Ben92 a écrit :Oui c'est ça la conclusion, c'est plus facile d'acheter à Paris aujourd'hui qu'en 2006.

Il doit manquer un paramètre, comme celui de la richesse des gens (leurs revenus...).

Pour conclure à partir de ces chiffres qu'il est plus facile financièrement aujourd'hui d'acheter qu'en 2006, alors il faut que les revenus aient augmenté au moins en conséquences (+20 % de salaire pour un même emploi, si on se base sur l'augmentation des mensualités). Est-ce le cas ?

Si tu veux comparer sur la base des ratios achat/loyer, alors pour conclure ça il faudrait que les loyers aient stagné ou baissé à revenu constant... donc il faudrait peut-être faire un ratio avec les revenus ?

Ben92 · #21 Message par **Ben92** » 18 août 2016, 14:48

Tout ce qu'il faut retenir, c'est que les mensualités ont augmenté moins vite que les loyers en 10 ans. C'est pas compliqué non ?
Quand je dis que c'est plus "facile" d'acheter qu'il y a 10 ans, je dis ça à iso-loyer. L’augmentation des revenus est "intégrée" là-dedans, et à mon sens de manière bien plus pertinente que si on considère les revenus des parisiens (sachant que ceux-ci intégrent les locataires HLM qui n'ont pas vocation à acheter, ainsi que des propriétaires occupants qui ont acheté il y a longtemps et ne le pourraient plus aujourd'hui).
Les loyers étants payés avec des salaires, cela me semble assez pertinent.

Gpzzzz · #22 Message par **Gpzzzz** » 18 août 2016, 15:26

Ben92 a écrit :Tout ce qu'il faut retenir, c'est que les mensualités ont augmenté moins vite que les loyers en 10 ans. C'est pas compliqué non ?
Quand je dis que c'est plus "facile" d'acheter qu'il y a 10 ans, je dis ça à iso-loyer. L’augmentation des revenus est "intégrée" là-dedans, et à mon sens de manière bien plus pertinente que si on considère les revenus des parisiens (sachant que ceux-ci intégrent les locataires HLM qui n'ont pas vocation à acheter, ainsi que des propriétaires occupants qui ont acheté il y a longtemps et ne le pourraient plus aujourd'hui).
Les loyers étants payés avec des salaires, cela me semble assez pertinent.

Donc en fait tu veux dire que malgré une augmenatation des prix de presque 40% et des loyers qui ont moins augmenté que les prix immobiliers, les taux ont rendus l'opération plus interessante..
Vincent92 va pas etre content de ta demonstration

ignatius · #23 Message par **ignatius** » 18 août 2016, 15:33

Si j'avais un loyer de 500 € qui est passé à 750 € ça fait 50 % d'augmentation.
Si le même bien se vendait un million d'euros en 2006, et désormais 1.4 millions, il n'a augmenté que de 40 %, c'est donc le moment d'acheter ?

Ben92 · #24 Message par **Ben92** » 18 août 2016, 16:38

ignatius a écrit :Si j'avais un loyer de 500 € qui est passé à 750 € ça fait 50 % d'augmentation.
Si le même bien se vendait un million d'euros en 2006, et désormais 1.4 millions, il n'a augmenté que de 40 %, c'est donc le moment d'acheter ?

Ce n'est pas exactement ça, parce que les prix de vente ont augmenté davantage que les loyers. Mais la mensualité a augmenté moins vite que les loyer grâce à la baisse des taux.
Sinon oui c'est ça l'idée, l'achat revient moins cher comparativement à la location qu'il y a 10 ans.

ekil · #25 Message par **ekil** » 18 août 2016, 18:21

Ben92 a écrit :Pour une fois que je fais une démonstration quasi-scientifique, faites pas semblant de pas comprendre...
Le rapport mensualité/loyer peut être vu comme un "taux d'effort" pour accéder à la propriété. Et bien ce taux d'effort est aujourd'hui inférieur à ce qu'il était en 2006, preuve que c'est plus facile pour un locataire parisien d'accéder à la propriété aujourd'hui qu'il y a 10 ans. C'est un petit scoop quand même ! Avec des prix de plus de 8000€ aujourd'hui contre 5360€ au T1 2006 ça n'avait rien d'évident.
(Mais évidemment qu'il vallait mieux acheter en 2006 si on le pouvait, ce n'est pas ce que je cherche à montrer).

Pour faire court tu viens de démontrer un argument massue utilisé par le lobby immobilier :" achetez, l'argent
n'est pas cher, c'est une occasion historique, blabla..." Cet argument fait mouche chez à peu près tout le monde,
les gens y sont très sensibles même les plus doués en calcul

, ça restera une énigme de ce début de 21e siècle....

Oui il est possible qu'à première vue ça soit plus "facile" d'acheter (encore que ton taux d'effort 2006 evolue dans le temps
a la difference de celui de 2016, il y a tout de même des lacunes dans ta démonstration), mais on oublie de faire le bilan
total de l'achat.
Il y a plusieurs problèmes avec les périodes à taux nul. Généralement dans une discussion sur l'immobilier,
j'interviens rapidement et je dis :"acheter en période de taux de crédit nul est inintéressant et dangereux" , en première réaction j'ai des
protestations et je me marre un peu. Ensuite j'explique:
1. Taux de crédit nul=inflation nulle;evolution des salaire nulle;taux des placements négligeables
2. Economiquement quand les taux sont bas c'est qu'on est en crise et que l'immobilier est très haut, donc double danger
3. L'inflation permet toujours de "réduire" sa mensualité, par rapport à son revenu. A taux nul la mensualité a toujours le même poids
4. Quand il y a inflation l'immo prend de la valeur a priori, à taux nul rien ne prend de la valeur, il faut plus de temps
pour se refaire d'une perte sèche liée aux frais de notaire également
5. Mathématiquement il vaut mieux investir en période d'inflation

Vincent92 · #26 Message par **Vincent92** » 18 août 2016, 19:08

Je retiens surtout que Paris c'est fortement gentrifiée ces dix dernières années et ca va surement continuer encore (un peu ou beaucoup).
Effectivement, les choix achats/locations sont les mêmes qu'en 2006. Pour les proprietaires qui n'ont pas la boujottent, c'était tout aussi intéressant en 2006 qu'en 2009 . Un peu moins en 2012 (Duflot + fin du PTZ).

Sera t'il un choix pertinent en 2016, nous verrons. Certaines données dont parlent Ben92 sont effectivement plus ou moins les meme qu'en 2006 ou 2009 ou 2012.

De toute façon, sur ce forum, c'est toujours un mauvais plan d'acheter. Je ne sais pas quel position est la plus caricaturale entre Ben et les autres. Disons plutôt que les baissiers sont sur représentés sur ce forum (logique vu le nom). C'est pourquoi, ils pensent que leur position est plus intelligente.

ekil · #27 Message par **ekil** » 18 août 2016, 19:16

Vincent92 a écrit : De toute façon, sur ce forum, c'est toujours un mauvais plan d'acheter. Je ne sais pas quel position est la plus caricaturale entre Ben et les autres. Disons plutôt que les baissiers sont sur représentés sur ce forum (logique vu le nom). C'est pourquoi, ils pensent que leur position est plus intelligente.

Tu as mal lu ce que j'ai dit plus haut, économiquement c'est souvent un mauvais plan et particulièrement en période de taux bas. Il y'a
la période 2000-2010 qui restera une exception.
Le seul intérêt d'acheter c'est d'être chez soi et faire ce qu'on veut chez soi, c'est pour moi le seul argument rationnel recevable et je le respecte.

Ben92 · #28 Message par **Ben92** » 18 août 2016, 19:36

ekil a écrit : Il y a plusieurs problèmes avec les périodes à taux nul. Généralement dans une discussion sur l'immobilier,
j'interviens rapidement et je dis :"acheter en période de taux de crédit nul est inintéressant et dangereux" , en première réaction j'ai des protestations et je me marre un peu. Ensuite j'explique:
1. Taux de crédit nul=inflation nulle;evolution des salaire nulle;taux des placements négligeables
2. Economiquement quand les taux sont bas c'est qu'on est en crise et que l'immobilier est très haut, donc double danger
3. L'inflation permet toujours de "réduire" sa mensualité, par rapport à son revenu. A taux nul la mensualité a toujours le même poids
4. Quand il y a inflation l'immo prend de la valeur a priori, à taux nul rien ne prend de la valeur, il faut plus de temps
pour se refaire d'une perte sèche liée aux frais de notaire également
5. Mathématiquement il vaut mieux investir en période d'inflation

Peut-être. Mais en attendant, si les taux restent bas pendant 10/15/20 ans on aura fini de rembourser nos crédits alors que ceux qui auront suivi ce raisonnement seront toujours locatos...

ekil a écrit : Le seul intérêt d'acheter c'est d'être chez soi et faire ce qu'on veut chez soi, c'est pour moi le seul argument rationnel recevable et je le respecte.

Tu peux être concéder qu'un autre intérêt de l'achat est qu'il n'y a plus de loyer à payer une fois le crédit remboursé.

ekil · #29 Message par **ekil** » 18 août 2016, 20:45

Si tu restes 20 ans dans ton appartement ok achète, mais sur des durées plus courtes
avec des taux nuls, la location est souvent rentable et plus souple. Bien qu'il y ait une économie de loyer,
il y a des impôts, des charges, des travaux de copropriété/rénovation, des frais de notaire
à l'achat, d'agence à la revente, et des frais de crédit, c'est loin d'être tout bénef, ça se calcule
et c'est dans ces conditions rarement à l'avantage de l'achat sauf pour du très long terme.

Les "locatos" sont a tes yeux des ratés, c'est culturel comme point de vue

lecriminel · #30 Message par **lecriminel** » 18 août 2016, 22:33

ekil a écrit : 1. Taux de crédit nul=inflation nulle;evolution des salaire nulle;taux des placements négligeables
2. Economiquement quand les taux sont bas c'est qu'on est en crise et que l'immobilier est très haut, donc double danger
3. L'inflation permet toujours de "réduire" sa mensualité, par rapport à son revenu. A taux nul la mensualité a toujours le même poids
4. Quand il y a inflation l'immo prend de la valeur a priori, à taux nul rien ne prend de la valeur, il faut plus de temps
pour se refaire d'une perte sèche liée aux frais de notaire également
5. Mathématiquement il vaut mieux investir en période d'inflation

très juste,
d'ailleurs dans le comparatif achat/loc on ne fait pas la difference entre un achat à 100k et des taux à 4% et un autre à 400k et des taux de 1%. la difference est pourtant immense.
On devrait en tenir compte au moins dans l'evolution (negative si taux bas) future des prix.
Sauf que taux bas= des taux qui ont baissé= des prix qui ont augmenté dernièrement (et s'il ne reste qu'une seule ville où ils montent, on se concentrera sur cette ville)= timidité pour anticiper une baisse. L'anticipation sera "soyons fous/pessimistes, imaginons une baisse de 10% en 10 ans".

ekil · #31 Message par **ekil** » 19 août 2016, 05:20

Effectivement dans un environnement de taux quasi nuls, l'immobilier devrait baisser, une seule baisse
de 10% sur une longue période rend l'achat perdant à tous les coups.

Par contre, on évoque pas assez la possibilité de taux faiblement négatifs comme au Japon. Souvenons nous
que les prix de l'immo y ont baissé de 40% en 20 ans.
Mais bon dans un contexte de déflation planétaire, de façon plus générale comment
la finance pourrait survivre, je crois que personne n'a la réponse, normalement l'économie et la finance
telle qu'elles sont pensées actuellement ne fonctionnent plus à taux négatif.

Vincent92 · #32 Message par **Vincent92** » 19 août 2016, 08:59

ekil a écrit :Effectivement dans un environnement de taux quasi nuls, l'immobilier devrait baisser, une seule baisse
de 10% sur une longue période rend l'achat perdant à tous les coups.

N'importe quoi. Arrette tes longues phrases sur l'achat forcément perdant et utilise le simulateur achat/vente présent ici.

Dans mon cas (et pourtant, c'est long d'être l'endroit le plus rentable de France), une baisse de 20% donne toujours l'achat gagnant (financièrement) si on considère une détention de 10 ans...

Affirmer des choses c'est bien mais encore faudrait il encore les démontrer...

De plus, tout ce que tu dis n'est pas faux mais tu oublies qu'un placement s'évalue vis à vis des autres placements. Tout est question de relativité.

Acheter des actions ou des obligations aves des taux aussi faibles comporte les meme risques (voir de plus grand risque selon ce qu'on achete).
Se contenter d'un placement sûr, c'est ne rien gagner du tout. Dans la plupart des cas, au mieux, 2,11% net.

Ben92 · #33 Message par **Ben92** » 19 août 2016, 09:19

Dans toutes les théories de Ekil et d'autres avant lui, il y a forcément des choses théoriquement justes. Mais ce qui compte ce n'est pas la théorie, c'est la réalité.
Et l'immobilier dans les villes comme Paris Londres ou New York n'obéit pas du tout aux théories, ce sont des marchés totalement à part où les richesses se concentrent de plus en plus. Quand on a compris ça, on comprend que le marché immobilier à Paris est une sorte de martingale, un casino où on gagne à tous les coups. Moi je veux bien y jouer.

ekil · #34 Message par **ekil** » 19 août 2016, 10:05

Paris et autres villes obéissent au mêmes lois parfois dans l'exces, on l'a vu entre 2000 et 2010 pour la hausse et parfois dans l’excès
inverse: baisse de 35 à 40% entre 1991 et 1996.
Moi je ne joue pas

, mais si tu veux te loger pour être chez toi et faire ce que tu veux chez toi, vas-y, je t'y encourage même.

ekil · #35 Message par **ekil** » 19 août 2016, 10:16

Vincent92 a écrit :
ekil a écrit :Effectivement dans un environnement de taux quasi nuls, l'immobilier devrait baisser, une seule baisse
de 10% sur une longue période rend l'achat perdant à tous les coups.
N'importe quoi. Arrette tes longues phrases sur l'achat forcément perdant et utilise le simulateur achat/vente présent ici.

Dans mon cas (et pourtant, c'est long d'être l'endroit le plus rentable de France), une baisse de 20% donne toujours l'achat gagnant (financièrement) si on considère une détention de 10 ans...

Affirmer des choses c'est bien mais encore faudrait il encore les démontrer...

De plus, tout ce que tu dis n'est pas faux mais tu oublies qu'un placement s'évalue vis à vis des autres placements. Tout est question de relativité.

Acheter des actions ou des obligations aves des taux aussi faibles comporte les meme risques (voir de plus grand risque selon ce qu'on achete).
Se contenter d'un placement sûr, c'est ne rien gagner du tout. Dans la plupart des cas, au mieux, 2,11% net.

Attention aux simulateurs qui ne prennent pas forcément certains éléments:
- typiquement il est souvent impossible de faire une simulation avec une baisse de l'immobilier, c'est supposer toujours monter.
- par ailleurs acheter c'est très souvent faire des travaux de rénovation pour mettre l'appartement à son gout et ceci ne valorise
pas forcément l'appartement car le suivant qui achèterait remettra le bien à son gout. Ce sont des dépenses cachées au départ
et qui peuvent représenter beaucoup. En fait acheter incite à dépenser beaucoup pour son logement.

Une amie qui avait acheté en 2009 a Paris vient de revendre en 2014 et acheter en proche banlieue. Avec l'évolution des prix j'étais
persuadé qu'elle était gagnante et en fait non, même pas avec un bien qui a pris pourtant 20%, les travaux l'ont miné. C'est un exemple, j'imagine qu'il y a de plus belles histoires...

Oui bien sur nous arrivons dans une période risquée sur les placements meme supposés sans risques.

Et enfin, surveilles ton langage quand tu m'interpelles, merci de rester correct.

ekil · #36 Message par **ekil** » 19 août 2016, 10:56

Je viens de faire un rapide calcul sur achat versus location a partir d'un simulateur.
A taux nuls (crédit, inflation, revalorisation loyer, placements et valeur du bien) pour un bien de 200000 Euros versus location a 800 E/mois
(c'est mon cas), l'achat devient rentable (c'est a dire qu'on perd moins

) au bout de 14 ans. Il faut attendre 16 ans si une decote
de 1% par an est prise en compte.
J'ai mis 3000 Euros de charges / an autant dire que je n'ai pas forcé sur les travaux (sans jeu de mots). Il y a des cas bien plus défavorables.

Dans le cas de taux classiques on est plus proches de 7 ans de mémoire avec une hypothèse d'augmentation du prix de la pierre.
Donc ca confirme bien qu'entre deux univers sans et avec inflation, l'achat versus location est plus intéressant
avec de l'inflation et donc avec des taux plus élevés, c'est lié.

tonysonic · #37 Message par **tonysonic** » 19 août 2016, 11:25

ekil a écrit :
Vincent92 a écrit :
Le seul intérêt d'acheter c'est d'être chez soi et faire ce qu'on veut chez soi, c'est pour moi le seul argument rationnel recevable et je le respecte.

Je crois que c'est une grande partie de la logique des gens qui achètent ...

Moi, je ne pense pas qu'être propriétaire, c'est GENIAL et qu'être locataire c'est DEBILE...

Cela dépend de chacun, de ses moyens, de sa mobilité...

Ce que je crains en Location (alors que j'étais majoritairement Propriétaire,) c'est que chaque année, il y a augmentation de ton loyer... et au bout du compte, cela devient cher et tu gères moins bien ton budget ... Ton loyer peut passer de 33% de ton salaire à plus de 40% (surtout si tu changes de boulot ou t'es au chômage)...

Et parfois, en location on se sent pas totalement chez soi et on n'a pas envie de faire des travaux d'embellissement de son cadre de vie quotidien ...

Mais d'un autre côté, si on a l'argent, on pense effectivement à acheter (c'est un peu mon cas) parce qu'on a peur que l'argent disparaissent des banques ...

Vincent92 · #38 Message par **Vincent92** » 19 août 2016, 11:28

Ce n'est pas la peine de prendre un simulateur extérieur. Je t'invite à prendre le simulateur de ce site pour nous montrer par une copie d'écran comment tu arrives à ces 14 ans. Je pourrais alors te dire quels sont les hypothèses prises pour trouver 14 ans qui sont aberrantes ou du moins pas équilibrées. Avec 4,8% brut HC (800*12/200000) et les taux actuels, je n'y crois pas du tout à ton resultat.

ekil · #39 Message par **ekil** » 19 août 2016, 12:12

Vincent92 a écrit :Ce n'est pas la peine de prendre un simulateur extérieur. Je t'invite à prendre le simulateur de ce site pour nous montrer par une copie d'écran comment tu arrives à ces 14 ans. Je pourrais alors te dire quels sont les hypothèses prises pour trouver 14 ans qui sont aberrantes ou du moins pas équilibrées. Avec 4,8% brut HC (800*12/200000) et les taux actuels, je n'y crois pas du tout à ton resultat.

Peux-tu me redonner le simulateur maison, ton lien ne fonctionnait pas? Voici le mien
http://www.lafinancepourtous.com/calcul ... cheter.php
Enjoy!

Tiens regarde

, ils sont bien plus pessimiste que moi:
http://votreargent.lexpress.fr/immobili ... 44152.html
14,5 années pour Paris (c'est pas le meme bien mais c'est cohérent).

Je suis meme plus optimiste qu'eux pour Paris avec des taux beaucoup plus bas dans mes hypothèses, les charges que j'ai mises
doivent être sous-estimées.
Mes hypotheses sont bien réalistes, je paye bien 800 Euros pour un bien estimé a 200000 (T2 Paris 19e). J'ai mis tous les taux à zero.

ekil · #40 Message par **ekil** » 19 août 2016, 12:21

@tony Sonic

Pour ton information, si tu tombes au chomage tu peux au moins te reloger dans moins
grand et t'adapter a ta nouvelle situation quand tu es locataire, pas si tu as une mensualité qui elle ne bougera pas,
dans ce cas tu sera peut-etre obliger de revendre en urgence.
A ce sujet, le loyer évolue selon l'IRL, dans mon cas il a même diminué cette année

certes pas beaucoup mais il a baissé,
les loyers suivent l'évolution des salaires grosso modo (moins en pratique) c'est particulièrement encadré et politiquement
sensible, personne n'y touchera car cela touche les classes populaires (que certains appellent ici les "locatos"

).

Mais oui, comme tu dis on se sent pas forcément chez soi en location, c'est pour ca que beaucoup achetent, enfin
j'espere que c'est pour ca qu'ils le font...

Si une partie de l'argent disparait des banques il n'y aura plus grand monde pour acheter, l'immobilier perdra également beaucoup,
l'argument s'applique pour les placements mobilier et immobilier.

Ben92 · #41 Message par **Ben92** » 19 août 2016, 13:14

ekil a écrit :que certains appellent ici les "locatos" ).

J'aime bien ce diminutif, ça rime avec cassos

(Tous n'en sont pas bien sûr).

defyinside · #42 Message par **defyinside** » 19 août 2016, 13:34

Je pense réellement que 80% des cas d'achats c'est vraiment juste pour se sentir "chez soi" et avoir une qualité de logement supérieure à ce que l'on peut avoir en loc.
Bien sûr on pourrait faire la même chose en loc, réaménager à son goût, mais bon, le fait qu'un proprio puisse te faire partir à la fin du bail, ça t'empêche le faire.
En province en tout cas, les maisons ou appartements bien rénovés c'est rarement pour la location...ou en tout cas l'offre locative de qualité est insuffisante par rapport à la demande...
C'est principalement pour cela que les gens autour de moi achètent

optimus maximus · #43 Message par **optimus maximus** » 19 août 2016, 13:42

Les taux bas permettent de réduire le coût du crédit, en particulier pour les premières années.
Avec 1,5 % sur 20 ans, si tu empruntes 200 000 euros, les intérêts dus au titre de la première année n'excèdent pas 3000 euros. Ce qui fait que l'amortissement du crédit est de 9000 euros pour la première année. Ça ne fait pas forcément 9000 euros d'épargne, mais pour beaucoup de personnes, épargner la moitié en étant locataire est impossible.
Cela amortit quelque peu une éventuelle baisse de l'immobilier.
Le problème de l'immobilier cher (et dans ce cas couplé avec des taux bas) est d'allonger la durée des crédits et de diminuer la mobilité des personnes.

nagoy · #44 Message par **nagoy** » 19 août 2016, 17:22

defyinside a écrit :Je pense réellement que 80% des cas d'achats c'est vraiment juste pour se sentir "chez soi" et avoir une qualité de logement supérieure à ce que l'on peut avoir en loc.
Bien sûr on pourrait faire la même chose en loc, réaménager à son goût, mais bon, le fait qu'un proprio puisse te faire partir à la fin du bail, ça t'empêche le faire.
En province en tout cas, les maisons ou appartements bien rénovés c'est rarement pour la location...ou en tout cas l'offre locative de qualité est insuffisante par rapport à la demande...
C'est principalement pour cela que les gens autour de moi achètent

+1

Tout à fait. Il y a pas mal d'appartements en location viellots ou mal rénovés et c'est en cela que l'achat est intéressant. Nombre de fois où j'ai visité des appartements en location avec une cuisine pourri, une salle de bain des années 80... le plus dur c'est de visiter avec des AI qui te disent que c'est normal...

ekil · #45 Message par **ekil** » 19 août 2016, 17:31

A minima il faut changer le titre de ce fil de discussion car pour l'instant je ne vois pas en quoi l'auteur
montre que c'est plus "intéressant", j'ai même montré plutôt le contraire entre des environnements à taux relativement faibles (3-5%)
et taux quasi nul.
Peut-être faudrait-il mettre a minima un "?" ou dire que l'achat est "facilité" par les conditions de crédit, mais ça on
s'en doutait un peu, c'est bien pour ça que beaucoup sont incité à le faire sans forcément faire le bilan total.

ekil · #46 Message par **ekil** » 19 août 2016, 18:37

alain2908 a écrit :
defyinside a écrit :Je pense réellement que 80% des cas d'achats c'est vraiment juste pour se sentir "chez soi" et avoir une qualité de logement supérieure à ce que l'on peut avoir en loc.
Je confirme que c'est la motivation première.
L'aspect patrimonial joue aussi.

Cette étude montre les motivations des acheteurs:
http://www.vevp.net/actualite/4873/immo ... -acheteurs

A priori oui il semble bien que ça soit la principale raison de l'achat des primos, 98% classe numéro 1 cet argument
(c'est comme ça que je le lis)
64% espère faire une bonne opération financière

kamoulox · #47 Message par **kamoulox** » 19 août 2016, 19:36

defyinside a écrit :Je pense réellement que 80% des cas d'achats c'est vraiment juste pour se sentir "chez soi" et avoir une qualité de logement supérieure à ce que l'on peut avoir en loc.
Bien sûr on pourrait faire la même chose en loc, réaménager à son goût, mais bon, le fait qu'un proprio puisse te faire partir à la fin du bail, ça t'empêche le faire.
En province en tout cas, les maisons ou appartements bien rénovés c'est rarement pour la location...ou en tout cas l'offre locative de qualité est insuffisante par rapport à la demande...
C'est principalement pour cela que les gens autour de moi achètent

+1

C'est aussi mon cas et la motivation première lors de l'achat.

Trouver un bien valorisa le par mes mains , le mettre à mon goût et pouvoir y pratiquer mes passions bruyantes dont la musique ou le cinéma.

Impossible en location pour moi

ekil · #48 Message par **ekil** » 20 août 2016, 06:41

kamoulox a écrit :
defyinside a écrit :Je pense réellement que 80% des cas d'achats c'est vraiment juste pour se sentir "chez soi" et avoir une qualité de logement supérieure à ce que l'on peut avoir en loc.
Bien sûr on pourrait faire la même chose en loc, réaménager à son goût, mais bon, le fait qu'un proprio puisse te faire partir à la fin du bail, ça t'empêche le faire.
En province en tout cas, les maisons ou appartements bien rénovés c'est rarement pour la location...ou en tout cas l'offre locative de qualité est insuffisante par rapport à la demande...
C'est principalement pour cela que les gens autour de moi achètent

+1

C'est aussi mon cas et la motivation première lors de l'achat.

Trouver un bien valorisa le par mes mains , le mettre à mon goût et pouvoir y pratiquer mes passions bruyantes dont la musique ou le cinéma.

Impossible en location pour moi

C'est quelque chose que je comprends tout à fait, personnellement je trouve que l'achat d'une maison a plus de sens, on se
sent beaucoup plus libre et véritablement propriétaire et non co-propriétaire. Et pourtant d'un point de vue sociétal, le choix
de l'appartement est certainement le plus pertinent: dépenses énergétiques moindre, proximité aux services...
Dur dur de concilier sa liberté et le bien de la société.

#49 Message par **Pi-r2** » 20 août 2016, 07:34

ekil a écrit : dépenses énergétiques moindre

c'est faux. Peut être vrai en statistique, mais vu qu'on sait faire des maisons à énergie positive, qu'elles n'ont pas besoin d'ascenseur et ne sont pas trop haute, ça se discute fortement. Idem pour la consommation de foncier, quand on voit les surfaces neutralisées là où il y a des immeubles, ça se discute (alors qu'une maison ne détruit pas son jardin, ni même son emplacement, sous la maison que j'occupe la terre est intacte, il y a juste l'emplacement des fondations qui a été tué)

ekil · #50 Message par **ekil** » 20 août 2016, 08:06

Pi-r2 a écrit :
ekil a écrit : dépenses énergétiques moindre
c'est faux. Peut être vrai en statistique, mais vu qu'on sait faire des maisons à énergie positive, qu'elles n'ont pas besoin d'ascenseur et ne sont pas trop haute, ça se discute fortement. Idem pour la consommation de foncier, quand on voit les surfaces neutralisées là où il y a des immeubles, ça se discute (alors qu'une maison ne détruit pas son jardin, ni même son emplacement, sous la maison que j'occupe la terre est intacte, il y a juste l'emplacement des fondations qui a été tué)

ok dis juste "ça se discute" en poursuivant ton raisonnement et ne commence pas avec ce péremptoire "c'est faux"