votre avis sur une proposition de crédit et quoi négocier ?

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votre avis sur une proposition de crédit et quoi négocier ?

#1 Message par lottà » 13 sept. 2016, 21:19

Bonsoir,

je vais acheter (je vous pose la situation mais on s'en fout, en fait : maison années 1920, 60cm de pierre, 104m² sur 2 étages, toiture refaite, 900m² de terrain, à 8km d'une sous-préfecture de campagne où je suis fonctionnaire. 78000€ (prix de départ 105k€, tombé à 89k€ avec le temps, négocié 78k€ après proposition à 74k€) avant 20k€ de travaux + 10k€ d'aménagement - achetée 105k€ en 2012, revendu 78k€ en 2016 après séparation du couple)

ceci dit, ce sont les conditions de crédit de ma banque depuis 20ans qui m'intéressent, et comment les améliorer ou quels leviers utiliser auprès d'autres banques

achat : 79k€ (qui va descendre à 78k€ donc)
frais de notaire estimés : 7k€ (7 203 € d'après meilleurs taux)
frais de garantie estimés : 1050€
frais de dossier : 305€

apport suffisant pour descendre l'emprunt à 70k€
taux : 1.30%
durée : 168mois (14ans)
mensualité hors assurance : 455.96€
mensualité avec assurance : 479.05€ (contre 600€ de loyer pour maison pourrie de 65m² et 1200m² de terrain)
somme des intérêts : 6600.96
TEG estimé : 2.32%

cout total financement : 11835.08€
après il y a des trucs que je ne comprends pas avec l'assurance, mais j'appelle la conseillère ce mercredi

donc, mes questions :
taux 1.30 sur 14ans alors que meilleurtaux propose 1.33 sur cette durée : c'est une affaire ?
frais de dossier : ça peut se faire sauter ça, non ?
points à surveiller : remboursement anticipés sans frais ? possibilité de modifier la mensualité sans frais ? (un lien vers un sujet existant est accepté

après
pourquoi taux 1.30 qui donne TEG 2.32 ?

merci d'avance
Modifié en dernier par lottà le 13 sept. 2016, 22:05, modifié 1 fois.
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#2 Message par Gpzzzz » 13 sept. 2016, 22:03

Bah tout simplement car au bout de 14ans t auras autant file a l assurance qu a la banque.. donc ca double presque le taux brut du pret !

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#3 Message par lottà » 13 sept. 2016, 22:07

sauf que concernant l'assurance, je lis
frais d'assurance estimés : 1050€
cout total estimé : 1050€

et à la page suivante je lis : 3879€
et plus loin TAEA 0.74%

bon ce n'est qu'une simulation, mais quand même, côté assurance, je trouve qu'il y a un truc pas droit
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#4 Message par xplo » 14 sept. 2016, 00:23

Passez le prêt sur 15 ans le taux devrait être le même sur le palier 13-15 ans. Faite une délégation d assurance parce que 3800€ ça me semble super cher. Tentez aussi d autre banques maintenant que vous avez tous les justificatif nécessaire ça prendra 30mn

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Re: votre avis sur une proposition de crédit et quoi négocie

#5 Message par flipper le dauphin » 14 sept. 2016, 10:52

L'assurance peut paraitre cher, mais les assurances des banques sont rarement competitive.
Les banques essayent de rattraper le manque à gagner des taux d'interets bas avec les primes d'assurances

Apres tu peux prendre le prêt puis un an plus tard voir ailleurs pour l'assurance
Les banques n'aiment pas cela mais tu en as tout à fait le droit

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Re: votre avis sur une proposition de crédit et quoi négocie

#6 Message par Gpzzzz » 14 sept. 2016, 11:01

flipper le dauphin a écrit :L'assurance peut paraitre cher, mais les assurances des banques sont rarement competitive.
Les banques essayent de rattraper le manque à gagner des taux d'interets bas avec les primes d'assurances

Apres tu peux prendre le prêt puis un an plus tard voir ailleurs pour l'assurance
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C'est l'inverse, il faut la resilier dans les 12mois pour profiter de la loi Hamon :wink:

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#7 Message par lottà » 14 sept. 2016, 18:08

j'ai appelé mon assureur qui me propose 12€/mois pendant 118mois et 0€(zéro)/mois pendant 50mois
je pense que je vais me diriger la dessus

mes autres questions étant
- taux 1.30 sur 14ans (le faire passer à 15, après vérification) alors que meilleurtaux propose 1.33 sur cette durée : c'est une affaire ? Il me semble avoir vu des taux au dessous de 1% pour les très bons dossiers et 1.10% pour les normaux
- frais de dossier : ça peut se faire sauter ça, non ?
- points à surveiller : remboursement anticipés sans frais ? possibilité de modifier la mensualité sans frais ? (un lien vers un sujet existant est accepté
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Re: votre avis sur une proposition de crédit et quoi négocie

#8 Message par superpatou31 » 14 sept. 2016, 19:05

lottà a écrit :j'ai appelé mon assureur qui me propose 12€/mois pendant 118mois et 0€(zéro)/mois pendant 50mois
je pense que je vais me diriger la dessus

mes autres questions étant
- taux 1.30 sur 14ans (le faire passer à 15, après vérification) alors que meilleurtaux propose 1.33 sur cette durée : c'est une affaire ? Il me semble avoir vu des taux au dessous de 1% pour les très bons dossiers et 1.10% pour les normaux
- frais de dossier : ça peut se faire sauter ça, non ?
- points à surveiller : remboursement anticipés sans frais ? possibilité de modifier la mensualité sans frais ? (un lien vers un sujet existant est accepté
La SG m'avait proposé 1.2% sur 12 ans en juin. Les taux ont baissé depuis.
Les frais de dossier m'ont l'air correct : j'ai payé 400 euros pour 142000 euros, 200 euros pour 52000 euros.
Les IRA sont effectivement à négocier à 0% mais vu la faiblesse des taux, je te conseille placer tes liquidités sur un PEL ou une bonne AV.
Beaucoup de banques proposent une modulation des mensualités à la hausse ou à la baisse avec une limite (20% par exemple). Un rachat partiel sans pénalité peut être également négocié.
L'assurance est selon moi le plus gros poste à gratter : délégation d'assurance ou celle de ta mutuelle ?
Ta mutuelle peut elle se porter caution ? Pose la question pour éviter le crédit logement.

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Re: votre avis sur une proposition de crédit et quoi négocie

#9 Message par nogelan » 14 sept. 2016, 19:18

Trop chère.
Par courtier j ai toujours obtenu le taux le mieux de meilleur taux.
Mon dossier n a rien d exceptionnel.
Sur 15 ans tu peux viser 1%.
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#10 Message par xplo » 14 sept. 2016, 19:29

Il faut prendre en compte tous les facteur. C est impossible de comparer durer et taux sans tout les paramètres.

SG 129000€ 1.15% 15(+2 diffère ) ans + 60000€ ptz 15(+7 diffère ) ans
Apport 138000€
92

De mon côté les courtiers (empruntis, meilleurtaux) n ont pas servis. J ai eu de meilleur taux en contactant directement les banques. Après il fait avoir le temps de pas delegue sa recherche a quelqu un qui va prendre une commission.

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#11 Message par cashisking » 15 sept. 2016, 07:48

Gpzzzz a écrit :
flipper le dauphin a écrit :L'assurance peut paraitre cher, mais les assurances des banques sont rarement competitive.
Les banques essayent de rattraper le manque à gagner des taux d'interets bas avec les primes d'assurances

Apres tu peux prendre le prêt puis un an plus tard voir ailleurs pour l'assurance
Les banques n'aiment pas cela mais tu en as tout à fait le droit
C'est l'inverse, il faut la resilier dans les 12mois pour profiter de la loi Hamon :wink:
+1 et s'y prendre pas trop tard parce que c'est long.... (on est en plein dedans)

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#12 Message par lottà » 15 sept. 2016, 19:34

xplo
de mon côté, 78000€+7200€ FdN - 1520 d'apport en craquant PEL et CEL
Travaux et ameublement sur fonds propres, aucun crédit 0%
Le travail use la force nerveuse dans des proportions extraordinaires, et la soustrait à la réflexion, à la méditation, aux rêves, aux soucis, à l'amour et à la haine.

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Re: votre avis sur une proposition de crédit et quoi négocie

#13 Message par xplo » 15 sept. 2016, 20:44

Ouais il faudrait plus d apport pour avoir un meilleur taux. Au moins absorber les frais de notaire / crédit logement / frais de dossier avec l apport ça doit y jouer pas mal je pense.

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#14 Message par lottà » 15 sept. 2016, 22:45

oups, erreur
15200 d'apport
en fait, juste ce qu'il faut pour passer de 78000+fdn (85k€ environ) à total emprunté = 70k€
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Re: votre avis sur une proposition de crédit et quoi négocie

#15 Message par lecriminel » 16 sept. 2016, 01:05

lottà a écrit :xplo
de mon côté, 78000€+7200€ FdN - 1520 d'apport en craquant PEL et CEL
il est à quel taux le PEL ?
A priori, mieux vaut le garder.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: votre avis sur une proposition de crédit et quoi négocie

#16 Message par Gpzzzz » 16 sept. 2016, 06:51

Attention les taux a 10ans ont bien remonte quand meme depuis le debut du mois... +30bp environ..

L OAT est a 0.33% apres avoir frolé le 0.00%.

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#17 Message par lottà » 16 sept. 2016, 21:09

lecriminel a écrit :
lottà a écrit :xplo
de mon côté, 78000€+7200€ FdN - 15200 d'apport en craquant PEL et CEL
il est à quel taux le PEL ?
A priori, mieux vaut le garder.
la grande majorité de mon épargne facilement accessible va passer dans cette opération
15k dans l'apport avec le PEL + CEL
20k dans les travaux
10k dans l'ameublement

du coup il me restera un peu d'épargne plus ou moins accessible
j'aurai par ailleurs un différentiel de 130/140€/mois que je forcerai en épargne, suite au différentiel avec le loyer actuel (600€/mois)
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#18 Message par lottà » 16 sept. 2016, 21:10

Gpzzzz a écrit :Attention les taux a 10ans ont bien remonte quand meme depuis le debut du mois... +30bp environ..

L OAT est a 0.33% apres avoir frolé le 0.00%.
ce qui implique ?
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#19 Message par lottà » 16 sept. 2016, 21:11

question subsidiaire : y a-t-il intérêt à viser un emprunt sur 20ans ? (en profitant éventuellement d'ici 15ans d'un remboursement anticipé ?)
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Re: votre avis sur une proposition de crédit et quoi négocie

#20 Message par Gpzzzz » 16 sept. 2016, 23:05

lottà a écrit :
Gpzzzz a écrit :Attention les taux a 10ans ont bien remonte quand meme depuis le debut du mois... +30bp environ..

L OAT est a 0.33% apres avoir frolé le 0.00%.
ce qui implique ?
Bah qu il serait pas etonnant que les taux immo remontent de 10 ou 20bp le mois prochain..

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Re: votre avis sur une proposition de crédit et quoi négocie

#21 Message par flipper le dauphin » 18 sept. 2016, 09:43

Pour info, je viens de reussir à negocier mon emprunt sur 20 ans à 1,38%
Donc 1,30% est peut etre un peu elevé
Apres cela doit dependre de votre dossier

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#22 Message par lottà » 18 sept. 2016, 10:32

flipper le dauphin a écrit :Pour info, je viens de reussir à negocier mon emprunt sur 20 ans à 1,38%
Donc 1,30% est peut etre un peu elevé
Apres cela doit dependre de votre dossier
merci de ce retour

en réponse à un intervenant plus haut, j'ai noté que empruntis ne me propose rien d'intéressant (4 offres, toutes au dessus de ma banque, une très largement (1.75 pour un prêt à 14ans))

j'attends la réponse de mon assureur qui fait aussi prêt/assurance immo. C'est le premier qui me fera une offre suffisament basse, qui me servira de base de discussion avec les banques
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