Stratégie pour vendre au mieux son appartement sur Paris

[Dspouf]

Bonjour à tous,
J'ai déjà posé un sujet sur notre recherche de maison ou appartement.
Pour le moment, je mets la priorité sur la vente mon appartement. La question est la suivante.
Faut-il le mettre en agence ou le vendre soit-même?

1)
J'ai fait estimé mon bien dans 2 agences. Première problème: les écarts d'estimation. Mais bon soit .... Mais surtout le sujet c'est les frais de commissions si je décide de passer par une agence. Ces frais sont au minimum de 6% voire 7% pour mon bien (estimé entre 200 et 225 K net vendeur).
Je trouve ça très excessif. Peut-on à la signature du mandat imposer les frais de commissions de l'agence? Je ne veux pas me retrouver dans un scénario où l'agence met en vitrine à un prix très élévé pour garantir mon net vendeur souhaité puis revient vers moi 2 semaines après pour me dire que je dois réduire mon net vendeur car le prix affiché est trop élévé sans que celle-ci ne rogne sur sa commission ou de manière dérisoire.

2 )Mon objectif est de récupérer un net de vendeur de 215/220.

3) Si je décide de le vendre moi même avec les contraintes que cela impose. A quel prix faut-il que je l'affiche? 220k, 215? Ou plus pour avoir une marge de négociation? Je me dis qu'il vaut mieux avoir un prix le plus ajusté possible, les acheteurs étant tout de même normalement bien renseginés sur les prix du marché. Qu'en pensez-vous?

4) Je n'ai pas de contrainte de temps pour la vente. Je préfère prendre le temps qu'il faudra pour optimiser au mieux la vente avant d'acheter.

Merci à vous

[tonysonic]

Bonjour !

J'ai été dans ton cas il y a 4 mois exactement et j'ai vendu mon appartement sur leBoncoin ... en 2 ou 3 semaines...


Je te conseille de mettre ton prix à environ 10 ou 15 000 euros max au dessus du net vendeur que tu veux ... au pire tu peux le baisser de 7 000 euros dans 3 semaines pour booster les visites et l'acheteur renégociera environ 7 à 8 euros de plus donc voilà pourquoi je met de 10 000 à 15 000 euros de plus.


Et par rapport aux frais d'agence, cela revient moins cher pour l'acheteur vu que beaucoup d'agence prenne effectivement dans les 6% (ce qui est ENORME !)

il y a des agences indépendants qui prennent moins (3,5% à 5%) c'est toujours cela de gagné ...


Moi j'étais un peu pressé mais j'aurai fini par passer par un agence pas chère si je n'avais pas trouvé d'acquéreur ...

Il vaut mieux faire un chouiia plus cher (mais pas TROP cher) et pouvoir ajuster un peu son prix que de brader son bien ou de surévaluer son appartement ...

il faut aussi être raisonnable et bien choisir son acquéreur et voir s'il est sérieux ...

Danc ton cas, je le mettrai à 229 K€

[lecriminel]

Faut-il le mettre en agence ou le vendre soit-même?
il y a un dicton qui dit par qui on est mieux servi.

1)
J'ai fait estimé mon bien dans 2 agences. Première problème: les écarts d'estimation. Mais bon soit .... Mais surtout le sujet c'est les frais de commissions si je décide de passer par une agence. Ces frais sont au minimum de 6% voire 7% pour mon bien (estimé entre 200 et 225 K net vendeur).
Je trouve ça très excessif.
15k euros pour répondre à quelques appels ? je qualifierais ça plutôt d'outrageusement ridicule.



2 )Mon objectif est de récupérer un net de vendeur de 215/220.

3) Si je décide de le vendre moi même avec les contraintes que cela impose. A quel prix faut-il que je l'affiche? 220k, 215? Ou plus pour avoir une marge de négociation? Je me dis qu'il vaut mieux avoir un prix le plus ajusté possible, les acheteurs étant tout de même normalement bien renseginés sur les prix du marché. Qu'en pensez-vous?
pour éviter un malentendu, précise que le prix est ferme. En plus, ça rassurera sur la qualité.
j'estime que sinon, le vendeur doit considérer que le prix attendu est environ 10% moins cher (tradition appelée négociation, 10% à moduler selon l'état du marché)

[Vincent92]

pour éviter un malentendu, précise que le prix est ferme. En plus, ça rassurera sur la qualité.

Je te déconseille ca. Il faut prendre une marge. Même si c'est faible. Par exemple, 5-10k€ (à Paris, si le bien est au bon prix, il n'y a pas forcément une grosse négociation voir parfois pas du tout). Beaucoup d'acheteurs aiment négocier (même parmi les "vrai").
A ta place, je ne mettrais rien du tout (ni "négociable" ni "prix ferme") et je prendrais une petite marge (si tu es trop gourmande, personne ne viendra à part des touristes).

Franchement, même s'il n'y a pas de travaux à faire ou autre, je ne serais pas étonné qu'on te dise "oui mais c'est un 6ieme sans ascenseur" (alors qu'on sait très bien que c'est inclus dans le prix avant de visiter) ou autres arguments bidons voir pas d'argument du tout et qu'on cherche à négocier.
Ou pire encore, tu pourrais tomber sur quelqu'un qui ne négocie pas à 225k€ (tu l'aurais mi à 220k€, tu aurais perdu 5k€).

Dans tous les cas, tu ne feras fuir aucun acheteur qui est près à mettre 215/220 en présentant ton bien à 225. Je n'ai jamais rencontré des gens ne qui visitaient pas un appartement 5-10k€ au dessus de ce qu'ils étaient près à mettre vraiment au final. Surtout que tu ne passes aucun "seuil psychologique" ou filtre de recherche leboncoin en le présentant à 225k€ (200k€/225k€/250k€/...).
Mon hypothèse de base étant biensur que ton bien vaut vraiment 215/220 (cela va sans dire).

[octobre]

Ca de figure rencontré il y a trois ans. Je n'avais pas envie de gérer la vente en pleine préparation de mobilité

Négociation des frais d'agence, j'ai lâche l'exclusivité à l'agent immobilier qui me garantissait une vente dans la semaine...
Prise en charge des diagnostics par l'agence + frais divisé par 2 (de mémoire 3,5% ou 4%) en revanche je lui ai laissé l'exclu pour 3 semaines.

Pas de bol, au bout de 3 semaines l'appart n'était pas vendu,
la 4ème semaine je suis allé voir le concurrent dans la rue qui a accepté de s'aligner sur les frais (et je lui ai fourni les diagnostics payés par son collègue).

Le second agent l'a vendu en 3 jours au prix

[Ben92]

Le mieux est de passer par une agence avec un bon professionnel, qui sera capable de vendre plus cher que toi, même une fois la commission déduite, et surtout de flairer les acheteurs pas fiables. Intuitivement on pense qu'en passant par une agence on perd le prix de la commission mais ce n'est pas toujours vrai. Après c'est vrai qu'il y a beaucoup de charlots dans ce métier aussi, il faut trouver le bon.
Sinon on peut savoir un peu plus sur cet appartement, surface, quartier, état ?

[Vincent92]

Je ne vois pas bien ce que ca apporte mais de ce que j'en ai compris (me corriger si nécessaire), c’est un 2 pièces de 30m2 dans un bon état à Guy Mocquet (75017) et au 6ieme étage sans ascenseur acheté pour 110 000€ en 2005.

[Ben92]

Il y a un coup à tenter avec le quartier. Guy Mocquet c'est pas terrible, mais c'est dans le 17ème. L'idée serait de trouver un pigeon qui connait mal Paris, et lui refourguer la chose au prix du "bon" 17ème. Par exemple en le mettant en agence dans le bon 17e, où un prix de 250k€ pourrait faire croire à une bonne affaire comparé à ses voisins de vitrine. Alors certes il faut trouver un pigeon de compétition, mais ça se tente. Des fois ça passe.

[Mattiou]

L'idée serait de trouver un pigeon qui connait mal Paris, et lui refourguer la chose au prix du "bon" 17ème. Par exemple en le mettant en agence dans le bon 17e, où un prix de 250k€ pourrait faire croire à une bonne affaire comparé à ses voisins de vitrine. Alors certes il faut trouver un pigeon de compétition, mais ça se tente. Des fois ça passe.

Bel esprit ...

[Vincent92]

Personne n'achète au hasard (surtout un 6ieme sans ascenseur), il ne faut pas rêver non plus. L'idée de la mettre dans une agence dans le bon 17ieme, pourquoi pas. Essayer de vendre 15% plus cher que le prix, je pense surtout que c'est un bon moyen de griller son bien (un bien qui reste trop longtemps sur des sites de recherche perd de la valeur aux yeux des acheteurs potentiels).

[Jaguar]

les pigeons ça n'existe pas pour des biens de ce genre, c'est de l'ordre du fantasme

[Ben92]

Dans une discussion ancienne (que je n'ai pas le temps de chercher), je me rappelle le cas des tours du XIIIe porte d'Ivry. Le gars expliquait que les appartements partaient normalement à 5k€, mais que les vendeurs essayaient souvent de les vendre largement plus cher (genre 6k€), parce que "des fois, ça passe".
Je n'ai pas que Dspouf allait réussir le coup (et je pense même qu'il y a moins d'une chance sur trois de le réussir), mais que ça pouvait se tenter. S'il le tente, il faut qu'il prenne des précautions pour ne pas que ça se semble le même bien s'il remet en vente (photo différentes, texte de l'annonce différents).

[Dspouf]

Hello. Merci pour vos retours. Je vais aller revoir l'agence avec qui j'ai eu le meilleur feeling. Et demanderait carte sur table les frais de commission qu'il est prêt à concéder. Si il l'accepte à voir. Sinon je le vendrais moi même. Je ne suis pas pressée donc je suis en position de force.

[cashisking]

Je comprendrai jamais les gens qui vendent par agence en RP.
Acheter pourquoi pas, mais vendre ?
Nos vendeurs sont passés par une agence pour une maison qu'ils auraient pu vendre en claquant des doigts (au même prix), et ont donc perdu à mon sens l'équivalent d'une belle allemande (une voiture, hein).

[Ave]

Bonjour,
J'ai vendu en juillet à Paris (compromis signé en mars) et je me suis posée aussi la question de le faire en direct ou via une agence compte tenu des frais énormes. Au final, je suis passée par un mandataire indépendant qui prenait une commission fixe de 9k€ pour tous les apparts < 1M€ soit dans mon cas une commission de 1,5%.
Les agences qui ont fait les estimations avaient été très prudentes sur le prix et se gardaient une commission de 25k€ que je trouvais complètement abusive. Le mandataire a été très efficace et a vendu en très vite au prix demandé. Je pense que j'ai vendu plus cher grâce à lui que ce que j'aurais fait toute seule et surtout j'ai obtenu bien plus que ce que j'aurais eu via une agence. Je trouve qu'il a bien mené le travail psychologique vis à vis des acheteurs. De plus, il m'a évité tous les coups de fil et a filtré les touristes et géré les visites, c'est appréciable. Si c'était à refaire je ferais la même chose. Vendre c'est un métier et on voit que quand c'est bien fait par un pro on peut y gagner à passer par eux. Le problème est que la plupart des agences sont des charlots qui se limitent à ouvrir les portes et encaisser l'énorme commission sans apporter de plusvalue.
Dans ton cas, c'est peut être moins évident car pour un appart de 200k€ le poids de la commission est beaucoup plus fort. Mais au final si tu vends moins cher que ce que peut obtenir le mandataire, tu auras bossé pour rien. A toi de voir si tu es compétant dans le jeu psychologique de la négo.

[Dspouf]

Bonjour, le mandataire indépendant est une piste intéressante. Peux-tu me communiquer ses coordonnées en mp? Thanks a lot!

[slash33]

j'ai lâche l'exclusivité à l'agent immobilier qui me garantissait une vente dans la semaine...

Pas de bol, au bout de 3 semaines l'appart n'était pas vendu

mdr intérieurement

[Pi-r2]

oui fallait lui laisser l'exclusivité une semaine avec une pénalité si non vente

[theblackcarpet]

Comptersur quelqun qui ne connait pas la quartier c'est une blague...

Moi je pense que quelque soit le prix tu auras du mal à vendre un 6e sans ascenseur, effet qualité+emplacement moyen dans le 17e;