Création de SCI

[capo69380]

Bonjour,

Je vous présente mon projet en quelques mots. J'ai 25 ans et je souhaite faire un investissement immobilier pour du locatif.

J'ai l'impression d'être un pigeon et d'être sur le même marché que les autres en achetant un studio.

Mon idée est la suivante.

M'associer avec mes parents sous forme de SCI. Ils possèdent 3 biens à 400 keuros, soit environ 1,2 million. Il reste plus que 100 keuros à payer à la banque. Mon père souhaite se reconvertir aussi dans la rénovation de biens immobilier. Ils n'ont pas de gros salaires mais j'ai l'impression que cette situation n'est pas bien optimisée fiscalement.

Ce que je souhaite:

1/ créer une SCI avec eux (et le reste de ma famille pour faciliter la transmission des parts)
2/ la SCI fait un prêt ) la banque pour une hauteur et rachète 2 biens de mes parents pour une valeur d'environ 800 keuros (ou autre montant)
3/ Mes parents récupèrent le million et investissent dans d'autres bien pour une valeur de 800 Keuros puis créer une petite société qui rachète des biens, rénove et revends.

Plusieurs questions:

Est ce que ma demande est claire ?
Est ce que c'est possible légalement ?
Est ce que c'est une bonne idée ?
Vers qui se tourner pour avoir des informations pertinentes à ce sujet ? (j'en ai marre des gestionnaires de patrimoines qui jurent que par la Pinel)

Merci

[stchong]

Faut réfléchir est ce que la banque va prêter 1.200.000€ ????

[ignatius]

En théorie pourquoi pas.
Sauf qu'il faut que tes biens génèrent largement de quoi payer le coût de l'emprunt de 800 k€.
Soit pas loin de 5 000 € .

Par ailleurs, je pense que payer 60 000 € de droits de mutation ça risque de faire un peu chérot.
Et que la banque ne prêtera pas pour les DDM.

[stchong]

C'est juste un mec qui ne veux pas payer de DDM et aussi passer outre le montant défiscalisé d'une donation.

[Jeffrey]

En fait, ça marche , mais avec les réserves suivantes .
Ses parents sont détenteurs de tout le capital, s'ils fondent une sci à disons 95% et 5% pour le fils, celui ci en tirera des cacahuètes.
Si la sci est à disons 50% du capital au nom du fils, celui ci doit financer par un prêt en son nom les 50% du capital. C'est à dire obtenir un prêt de 400K€ en son nom à 25 ans.
Dans tous les cas, ce sont les parents qui s'enrichissent , et le fisc, avec les DM.

[Bernard minet]

En fait, ça marche , mais avec les réserves suivantes .
Ses parents sont détenteurs de tout le capital, s'ils fondent une sci à disons 95% et 5% pour le fils, celui ci en tirera des cacahuètes.
Si la sci est à disons 50% du capital au nom du fils, celui ci doit financer par un prêt en son nom les 50% du capital. C'est à dire obtenir un prêt de 400K€ en son nom à 25 ans.
Dans tous les cas, ce sont les parents qui s'enrichissent , et le fisc, avec les DM.

On peut différentier le capital de l'apport, donc une 50/50 avec un apport conséquent des parents (genre 50 % des biens même que cible la sci) est possible.

Mais alors les DM...

Aucun intérêt, mieux vaux lancer un autre projet sauf si les biens en question on un rendement vraiment très intéressant. Mais dans ce cas les parents font quoi de ce rendement actuellement ????

Enfin ça resterait du bricolage et un beau cadeau à l'état. C'est en aval qu'il fallait penser à la sci.

[ignatius]

Le fisc ne s'enrichit pas.
C'est la collectivité qui en tire profit.
Le fisc n'est que le bras (mal) armé financier du collectif.

[Bernard minet]

Le fisc n'est que le bras (mal) armé financier du collectif.

Le Fisc-feu-king ?

[stchong]

C'est du n'importe quoi son idée.

Coucou je créee une SCI
Des associés apportent 2 immeubles ( changement de proprio DDM)
Fort de cet apport, la SCI demande un prêt du montant des 2 immeubles voir un peu plus

Les associés quittent la SCI et demandent le remboursement de leurs parts, en Euros
La SCI leur refile tous l'argent de l'emprunt 800 000€

Donation qui ne dit pas son nom, ça ne passera pas aux impôts

[Jeffrey]

En fait, ça marche , mais avec les réserves suivantes .
Ses parents sont détenteurs de tout le capital, s'ils fondent une sci à disons 95% et 5% pour le fils, celui ci en tirera des cacahuètes.
Si la sci est à disons 50% du capital au nom du fils, celui ci doit financer par un prêt en son nom les 50% du capital. C'est à dire obtenir un prêt de 400K€ en son nom à 25 ans.
Dans tous les cas, ce sont les parents qui s'enrichissent , et le fisc, avec les DM.

On peut différentier le capital de l'apport, donc une 50/50 avec un apport conséquent des parents (genre 50 % des biens même que cible la sci) est possible.

Mais alors les DM...

Aucun intérêt, mieux vaux lancer un autre projet sauf si les biens en question on un rendement vraiment très intéressant. Mais dans ce cas les parents font quoi de ce rendement actuellement ????

Enfin ça resterait du bricolage et un beau cadeau à l'état. C'est en aval qu'il fallait penser à la sci.

Je ne comprends pas ton montage. Les parents apportent le capital à la sci sous forme de bien immo. Ils lui en font don ?
Tu peux expliquer stp ?
D'après moi, la constitution des parts de sci doit refléter la part des apports, sinon le fisc va passer derrière.

[Parsifal]

Ce n'est pas tout à fait comme cela que les SCI fonctionnent pour transmettre du patrimoine. Selon ce que j'ai entendu (sans garanties) il faut :

D'abord créer la SCI en commun en évaluant de manière raisonnablement pessimiste les logements (apport en nature des parents, déjà loué si possible pour réduire la valeur) et en mettant autant que possible en liquide pour les enfants afin d'avoir le plus de parts possibles.

Une fois la société constituée, les parents peuvent gratuitement transmettre des parts au taquet du montant autorisé (31k€ de chacun de ses parents tous les 15 ans).

Un autre truc utile est de mettre en réserve les bénéfices de la SCI (et/ou de placer un amortissement dans les comptes quand c'est justifiable)

Enfin le combo max est atteint en jouant avec la donation de la nu-propriété (je crois qu'il est aussi possible de prévoir des clauses de répartition inégales de bénéfices quand le bien n'a pas été démembré).

[Bernard minet]

En fait, ça marche , mais avec les réserves suivantes .
Ses parents sont détenteurs de tout le capital, s'ils fondent une sci à disons 95% et 5% pour le fils, celui ci en tirera des cacahuètes.
Si la sci est à disons 50% du capital au nom du fils, celui ci doit financer par un prêt en son nom les 50% du capital. C'est à dire obtenir un prêt de 400K€ en son nom à 25 ans.
Dans tous les cas, ce sont les parents qui s'enrichissent , et le fisc, avec les DM.

On peut différentier le capital de l'apport, donc une 50/50 avec un apport conséquent des parents (genre 50 % des biens même que cible la sci) est possible.

Mais alors les DM...

Aucun intérêt, mieux vaux lancer un autre projet sauf si les biens en question on un rendement vraiment très intéressant. Mais dans ce cas les parents font quoi de ce rendement actuellement ????

Enfin ça resterait du bricolage et un beau cadeau à l'état. C'est en aval qu'il fallait penser à la sci.

Je ne comprends pas ton montage. Les parents apportent le capital à la sci sous forme de bien immo. Ils lui en font don ?
Tu peux expliquer stp ?
D'après moi, la constitution des parts de sci doit refléter la part des apports, sinon le fisc va passer derrière.

Non, tu peux utiliser les comptes d'associés, c'est un prêt à la sci en fait.

Mais je le répète, aucun intérêt.