De l'obsolescence des immeubles en copropriété

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uchimizu
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De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#1 Message par uchimizu » 05 févr. 2017, 15:49

Bonjour à tous,

La plupart des investissements immobiliers individuels sont faits je crois en supposant qu'un bien va conserver sa valeur dans le temps. Cette hypothèse a plusieurs défauts, dont deux font déjà l'objet de beaucoup de discussions sur le forum: la variation du simple au double (ou plus) des prix moyens suivant des cycles longs, et le dépeuplement de certaines régions qui rend quasi-invendable certains types de bien (par exemple une maison de village dans une région reculée).

Mais on ne parle pas beaucoup de l'obsolescence structurelle des bâtiments, et en particulier des immeubles en copropriété. Je ne suis pas ingénieur du bâtiment, mais je comprends que la structure de la plupart des bâtiments a une durée de vie limitée nécessitant au bout d'un certain temps soit une démolition, soit des travaux importants coûtant une fraction significative du prix du bien. J'entends ainsi parfois que le béton a une durée de vie entre 50 et 100 ans suivant sa qualité, ou que le bois, omniprésent dans l'ancien, pose beaucoup de problèmes quand il dépasse 50 ou 100 ans.

Au Japon, ceci est intégré dans les prix de façon radicale puisqu'un immeuble est supposé rebâti tous les 40 ans, et donc après cette période, il ne vaut presque plus rien hors terrain, l'équivalent de quelques années de loyer (concrêtement, un exemple que je connais: 80m2 dans une ville plutôt prospère de 200.000 habitants vendu 40.000 Euros par exemple). C'est probablement historiquement dû au risque sismique, mais c'est de moins en moins vrai: les immeubles d'il y a 40 ans étaient déjà plutôt bons sur ce plan; dans les régions que je connais, il n'y a pas eu de tremblement de terre significatif sur cette période, et pourtant les biens ne valent plus rien.

Il y a certes des contre-exemple de structures semblant éternelles, mais je me demande si elles ne sont pas en trompe-l'oeil: j'ai vécu dans un appartement du seizième siècle en brique qui semblait plutôt en bon état, même si je ne sais trop quand les derniers travaux structuraux ont été réalisé (je ne sais pas ainsi si les poutres en bois des plafonds / planchers avaient réellement 450 ans, ce qui me semble improbable).

J'ai plutôt l'intuition que l'on va dans les prochaines décennies, pour les propriétaires individuels, vers une sorte de roulette (parfois russe) où pour des appartements achetés au mêmes prix, certains nécessiteront des travaux importants, d'autres devront être détruits (mais les co-propriétaires prendront-ils cette décision un jour ou préféreront-ils rester jusqu'à un accident), et d'autres auront 50 à 80 ans de vie heureuse devant eux sans gros problèmes. J'ai l'impression qu'il n'y a aucun mécanisme (assurance, aide d'état...) pour limiter le risque patrimonial énorme pris. Le risque me semble moindre pour les maisons individuelles (dont une grosse partie de la valeur est le terrain), ou le logement collectif public pour lequel on peut renouveler, en douceur, à l'échelle d'un parc entier, les logements.

Entre les appartements des années 60 et 70 qui semblent mal vieillir, ceux des années 20 et 30 qui fêteront bientôt leur cent ans, même des appartements hausmaniens dont les boiseries vieilles de 150 ans devront peut-être être remplacées, j'ai l'impression que les risques sont nombreux, et qu'il n'existe pas beaucoup d'information dessus.

Je serais ravi d'avoir votre avis sur le sujet, et en particulier de la part de professionnels du secteur.

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#2 Message par neorural01 » 06 févr. 2017, 08:22

Bonjour,


Pas professionnel du secteur, mais contrôleur de travaux tout de même,

J'ai été propriétaire d'un appartement dans le midi que j'ai dû vendre.

Co-propriété abandonnée par 2 proprio sur 4 et le 3e y logeait une prostituée.

J'ai vendu l'appartement la moitié du prix d'acquisition faite par mes parents 15 ans auparavant alors que j'avais fait refaire la toiture à neuf.

L'escalier était à démolir et à refaire, dans une cage rectangulaire très étroite.

Seuls des marchands de sommeil et des primo-accédants récemment immigré s'étaient portés acquéreurs.

Il faut dire aussi que c'était à Béziers.


Ce cas ne peut pas être généralisé, mais c'est ma seule expérience dans le domaine.
La femme change tout le temps, soyez en certain, en cela, elle ne changera pas.
Il ne faut pas prendre la vie au sérieux, car de toutes façons, nous n'en sortirons pas vivants.
Le patriotisme est l'ultime argument des démagogues.

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#3 Message par cashisking » 06 févr. 2017, 08:54

uchimizu a écrit :Entre les appartements des années 60 et 70 qui semblent mal vieillir, ceux des années 20 et 30 qui fêteront bientôt leur cent ans, même des appartements hausmaniens dont les boiseries vieilles de 150 ans devront peut-être être remplacées, j'ai l'impression que les risques sont nombreux, et qu'il n'existe pas beaucoup d'information dessus.
Si tu pars là-dessus on peut raser les 3/4 du pays... Et 99% de Paris.

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#4 Message par flipper le dauphin » 06 févr. 2017, 09:03

Apres la baisse qui ne vient pas, la nouvelle peur de bulle immo: les immeubles/maisons qui s'effondrent

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Immopaparis
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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#5 Message par Immopaparis » 06 févr. 2017, 10:15

Trouvé ailleurs sur le web:

"
Concrètement:

- le gros-œuvre d'une maison peut durer des siècles; il y en a de multiples exemples, et pas seulement dans les monuments; il y a de très nombreuses maisons paysannes -très modestes- bien debout et entendant le rester, comme il y a de nombreux exemples d'immeubles urbains très anciens et bien valides. A contrario, on dynamite aujourd'hui des immeubles de 40 ans qui ne correspondent plus aux besoins sociaux; et aux USA, il est assez fréquent de démolir une maison d'une trentaine d'années pour en reconstruire une autre au même endroit... Et un bâtiment monté à la terre et privé de couverture ne dure guère...

- une toiture en ardoise de qualité bien entretenue peut durer aisément 60 ans, puis après remaniage, encore une cinquantaine d'années; des tuiles de bonne qualité peuvent faire presque autant; le chaume est bien moins durable, et le shingle ne dépasse pas 20 ans.

- une chaudière fonte de qualité sera obsolète avant d'être hors d'usage (certains calorifères datent du 19ème siècle et marchent encore; mais le confort!!!)

- des menuiseries peuvent durer très longtemps si correctement entretenues (50-100 ans), mais leur étanchéité n'a rien à voir avec nos exigences actuelles...

- certaines charpentes datent du moyen-âge, ou de la renaissance; des charpentes légères, souvent faites en bois de récupération, datent du 19ème (c'est le cas dans la maison de ma grand-mère, datée de 1845) et des charpentes industrielles (dites "fermette américaines) sont là depuis 1947 ou 1948 sans présenter de signe de faiblesse... par contre, la moindre fuite de la couverture suffira à ruiner la meilleure des charpentes...

- moins facile de répondre pour les enduits; les monocouches sont assez récents... et les enduits à la chaux grasse d'antan ne brillaient pas par leur longévité...

Pour conclure -provisoirement- je pense que l'essentiel d'une maison correctement construite et correctement entretenue peut atteindre une longévité importante (1 siècle? plus ?); pour l'équipement par contre, l'obsolescence, le changement des modes de vie et des normes, l'évolution des techniques imposera leur remplacement au terme d'une génération (25 ans) au mieux...
"

Trouvé aussi la remarque suivante TRES pertinente: la durée de vie du gros oeuvre dépend des conditions environnementales, en particulier des mouvements du sol. Une maison bien posée sur un sol qui ne bouge pas durera bien plus longtemps que ces maisons mal posées, sans fondations, sur des terrains mouvants. Les fissures qui se développent sur certaines maisons sont de bons indicateurs.

Dans ma région, il y a une maison qui a plus de 400 ans...

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#6 Message par ddv » 06 févr. 2017, 11:02

Concernant le béton, étant donné que c'est un matériau qui a été utilisé massivement à partir de l'après-guerre, on saura dans quelques années/dizaines d'années s'il arrive à tenir plus d'un siècle, car effectivement, j'ai lu des articles de spécialistes du batiment qui laissaient entendre que le béton avait une durée de vie de moins de 100 ans.
Parce que tous les vaccins disponibles en France nous protègent solidement contre le variant Delta. Parce qu’ils divisent par 12 son pouvoir de contamination. Parce qu’ils évitent 95% des formes graves. - E. Macron, 12 juillet 2021

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#7 Message par vpl » 06 févr. 2017, 11:07

La Tour Perret à Grenoble, première tour en béton armé (95m de haut), a bientôt 93 ans. Elle a besoin d'une bonne rénovation (des aciers se retrouvent à l'air) mais pas question de la démolir.
Pour du béton moins ouvragé, la question est la corrosion des aciers, les fissures de la surface du béton, mais rien d'insurmontable à entretenir.

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#8 Message par franckyfranck » 06 févr. 2017, 12:25

Le bois des hausmaniens oui j'ai eu le cas dans un immeuble que je fréquentais : Boiseries pourries, cela a couté la peau du luc au proprio. Pourtant l'immeuble avait l'air en état "correct" sans être bon. Quand je dis la peau du luc on parles probablement de 50K ou plus par lot.

Sur du "béton" l'archi avec qui j'avais discuté dit "au moins 100 ans" et qu'après globalement on ne sait pas. Bien sur tout dépend de l'entretien de l'immeuble et c'est même le point déterminant. Si on laisse rentrer l'humidité dans le béton, alors il ne lui faudra pas 50 ans pour être en ruine.

Attention ca c'est si le sol est géologiquement stable. Si le sol est géologiquement instable, il ne faut PAS acheter ou faire comme les japonais, considérer qu'en 40 ans l'immeuble a une valeure "nulle" (mais le terrain vaut encore du pognon).

Au dela, il est probable qu'il faudra des travaux de structure. Et pour le dire clairement oui ca va couter TRES cher (comme le cas de l'hausmanien en bois ci-desssus) maintenant une démolition aussi cela coute TRES cher.

La morale de l'histoire c'est que l'entretien d'un bien immo coute cher. Que ce cout n'est pas également réparti sur toutes les années. Tu peux passer 20 ans sans payer de gros travaux et te faire défoncer la 21ème année. Mais ce n'est pas que la structure, la chaudière, les surpresseurs de flotte et un tas d'autres équipements doivent être changés pour que l'immeuble garde de sa valeur.

Parfois ce n'est pas fait et l'immeuble se dégrade. Par contre inversement certains hausmaniens du XVIIIème ardts se sont dégradés et sont en train de renaitre car des "riches" y ont élu domicile. Bref, la vie d'un immeuble c'est compliqué. Et les frais encore plus. Ici l'arrivée d'une population plus que l'obsolescence déclenche des frais. Et ces frais réduiront les coûts à l'avenir. Mais la règle c'est justement de toujours se mettre en situation de pouvoir absorber les frais d'entretien. Sous peine de perdre gros au grand monopoly.

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#9 Message par artamis44 » 06 févr. 2017, 12:41

Immopaparis a écrit : Trouvé aussi la remarque suivante TRES pertinente: la durée de vie du gros oeuvre dépend des conditions environnementales, en particulier des mouvements du sol. Une maison bien posée sur un sol qui ne bouge pas durera bien plus longtemps que ces maisons mal posées, sans fondations, sur des terrains mouvants. Les fissures qui se développent sur certaines maisons sont de bons indicateurs.

Dans ma région, il y a une maison qui a plus de 400 ans...
genre ça ?:
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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#10 Message par olivier_aix » 06 févr. 2017, 13:37

Apres la baisse qui ne vient pas, la nouvelle peur de bulle immo: les immeubles/maisons qui s'effondrent
Ce n'est pas nouveau. Dans le trade off location/achat, on prend en compte x% du bien par an en entretien : c'est pour prendre en compte les travaux qu'il faut réaliser pour que le bien garde sa valeur.

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#11 Message par kamoulox » 06 févr. 2017, 13:38

Immopaparis a écrit :Trouvé ailleurs sur le web:

"
Concrètement:

- le gros-œuvre d'une maison peut durer des siècles; il y en a de multiples exemples, et pas seulement dans les monuments; il y a de très nombreuses maisons paysannes -très modestes- bien debout et entendant le rester, comme il y a de nombreux exemples d'immeubles urbains très anciens et bien valides. A contrario, on dynamite aujourd'hui des immeubles de 40 ans qui ne correspondent plus aux besoins sociaux; et aux USA, il est assez fréquent de démolir une maison d'une trentaine d'années pour en reconstruire une autre au même endroit... Et un bâtiment monté à la terre et privé de couverture ne dure guère...

- une toiture en ardoise de qualité bien entretenue peut durer aisément 60 ans, puis après remaniage, encore une cinquantaine d'années; des tuiles de bonne qualité peuvent faire presque autant; le chaume est bien moins durable, et le shingle ne dépasse pas 20 ans.

- une chaudière fonte de qualité sera obsolète avant d'être hors d'usage (certains calorifères datent du 19ème siècle et marchent encore; mais le confort!!!)

- des menuiseries peuvent durer très longtemps si correctement entretenues (50-100 ans), mais leur étanchéité n'a rien à voir avec nos exigences actuelles...

- certaines charpentes datent du moyen-âge, ou de la renaissance; des charpentes légères, souvent faites en bois de récupération, datent du 19ème (c'est le cas dans la maison de ma grand-mère, datée de 1845) et des charpentes industrielles (dites "fermette américaines) sont là depuis 1947 ou 1948 sans présenter de signe de faiblesse... par contre, la moindre fuite de la couverture suffira à ruiner la meilleure des charpentes...

- moins facile de répondre pour les enduits; les monocouches sont assez récents... et les enduits à la chaux grasse d'antan ne brillaient pas par leur longévité...

Pour conclure -provisoirement- je pense que l'essentiel d'une maison correctement construite et correctement entretenue peut atteindre une longévité importante (1 siècle? plus ?); pour l'équipement par contre, l'obsolescence, le changement des modes de vie et des normes, l'évolution des techniques imposera leur remplacement au terme d'une génération (25 ans) au mieux...
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Trouvé aussi la remarque suivante TRES pertinente: la durée de vie du gros oeuvre dépend des conditions environnementales, en particulier des mouvements du sol. Une maison bien posée sur un sol qui ne bouge pas durera bien plus longtemps que ces maisons mal posées, sans fondations, sur des terrains mouvants. Les fissures qui se développent sur certaines maisons sont de bons indicateurs.

Dans ma région, il y a une maison qui a plus de 400 ans...
Tout a fait

Ma modeste maison, qui a plus de 90 ans est encore debout et plutot bien conservée

Les huisseries étaient d'origines mais complètement mortes , elles ont été amorties!
La toiture à ete changé Ya 20 ans, ras. La charpente d'origine le bois n'as pas bougé

Seul la facade et pignons ont morflé , le dernier sablage et jointement à au moins 30 ans.
Dailleurs Jai presque fini de la refaire. Par chance elle fut toujours habitée.
Un bien non chauffé, mal Aéré est vite une ruine.

Ya une maison construite dans les 90 abandonnée chez mes parents, mutation puis plus de News des gens. Ya un arbre de plusieurs mètres devant la porte de garage, la facade est degeulasse, les volets roulants pvc sont grisâtres pleins de tâches, une grosse tache noire sur un pignon de la maison. Sachant que personne n'y est rentré Dépuis 15 ans environs, je serais curieux de voir l'état à linterieur...

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#12 Message par clairette2 » 06 févr. 2017, 15:16

Mon appart est dans un immeuble de 1907. Il y a encore des vitres anciennes, au verre mal poli et un peu trouble...
Sinon, très bon état général !
« La moitié des hommes politiques sont des bons à rien. Les autres sont prêts à tout » Coluche

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#13 Message par meskiangasher » 06 févr. 2017, 19:15

franckyfranck a écrit :Le bois des hausmaniens oui j'ai eu le cas dans un immeuble que je fréquentais : Boiseries pourries, cela a couté la peau du luc au proprio. Pourtant l'immeuble avait l'air en état "correct" sans être bon. Quand je dis la peau du luc on parles probablement de 50K ou plus par lot.
Vous parlez ici des huisseries, escaliers, etc. ou de la structure ?
Après je suppose que pour les haussmaniens "pierre de taille" à ossature bois la pierre est autoporteuse et l'ossature ne fait que supporter le toit ? Peut-être aussi les planchers ?
Si j'ai bien compris il y a aussi des haussmaniens à ossature métallique.

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#14 Message par lecriminel » 06 févr. 2017, 19:28

outre l'entretien qui doit mener loin s'il est fait progressivement,
uchimizu a écrit : Au Japon, ceci est intégré dans les prix de façon radicale puisqu'un immeuble est supposé rebâti tous les 40 ans, et donc après cette période, il ne vaut presque plus rien hors terrain
je pense qu'on n'en est pas si loin en France, je veux dire si on peut construire du neuf à 1.000/m2, et dans l'hypothèse qu'en moyenne l'ancien vaut la moitié (50% de durée de vie), ça veut dire à Paris que 95% de la valeur d'un bien est constituée par le "terrain" (et si on considère qu'il faut diviser par le nombre d'etage, ça fait encore plus)
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#15 Message par Vincent92 » 07 févr. 2017, 10:43

je pense qu'on n'en est pas si loin en France, je veux dire si on peut construire du neuf à 1.000/m2, et dans l'hypothèse qu'en moyenne l'ancien vaut la moitié (50% de durée de vie), ça veut dire à Paris que 95% de la valeur d'un bien est constituée par le "terrain" (et si on considère qu'il faut diviser par le nombre d'etage, ça fait encore plus)
Est ce que c'est le cas? Ca me semble le prix pour une maison bas de gamme (voir carrément entrée de gamme). Une maison correcte (sans être haut de gamme) complètement finie c'est facile 1500€/m2 de ce que je peux voir.
Evidemment, quand on peut construire une maison à moins de 200 000€ et qu'on voit que c'est le prix d'un petit studio à Paris, on se doute bien que ce qui coûte le plus cher est le prix du terrain.
Dans les coin sympa de Paris c'est probablement 80% du prix en effet.
Mais que l'emplacement est un impact important sur le prix, cela a toujours était le cas.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#16 Message par Suricate » 07 févr. 2017, 11:46

franckyfranck a écrit :La morale de l'histoire c'est que l'entretien d'un bien immo coute cher. Que ce cout n'est pas également réparti sur toutes les années. Tu peux passer 20 ans sans payer de gros travaux et te faire défoncer la 21ème année. Mais ce n'est pas que la structure, la chaudière, les surpresseurs de flotte et un tas d'autres équipements doivent être changés pour que l'immeuble garde de sa valeur.

Parfois ce n'est pas fait et l'immeuble se dégrade. Par contre inversement certains hausmaniens du XVIIIème ardts se sont dégradés et sont en train de renaitre car des "riches" y ont élu domicile. Bref, la vie d'un immeuble c'est compliqué. Et les frais encore plus. Ici l'arrivée d'une population plus que l'obsolescence déclenche des frais. Et ces frais réduiront les coûts à l'avenir. Mais la règle c'est justement de toujours se mettre en situation de pouvoir absorber les frais d'entretien. Sous peine de perdre gros au grand monopoly.
viewtopic.php?f=171&t=88426
En définitive, comme nous avons pu le voir, le coût de maintenance d’un logement semble compris entre 1500€ pour un standard “logement social” et 2000€ par an en moyenne nationale (ou, en valeur relative, entre 16 et 22€/m²/an).

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#17 Message par lecriminel » 07 févr. 2017, 20:09

Vincent92 a écrit :Une maison correcte (sans être haut de gamme) complètement finie c'est facile 1500€/m2 de ce que je peux voir.
ca ne change pas l'odre de grandeur (750 euros/m2 pour l'ancien correspond à moins de 10% du prix à Paris), et la conclusion est que comme au Japon,
la construction ne vaut pas grand-chose.
Peut-être que devant la démence des prix, uchimizu a du penser qu'une partie plus importante était constituée par le batiment en lui-même.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#18 Message par roi.de.trefle » 08 févr. 2017, 09:43

uchimizu a écrit :J'entends ainsi parfois que le béton a une durée de vie entre 50 et 100 ans suivant sa qualité
Vous savez pourquoi les ruines Grecques ressemblent le plus souvent à un tas de cailloux et que les ruines Égyptiennes & Romaines semblent fringantes ? Une bête histoire de ciment inventé il y a 4600 ans...

https://fr.wikipedia.org/wiki/Ciment_romain
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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#19 Message par caroline77 » 09 févr. 2017, 06:42

flipper le dauphin a écrit :Apres la baisse qui ne vient pas, la nouvelle peur de bulle immo: les immeubles/maisons qui s'effondrent
:lol:

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#20 Message par BILLY_45 » 09 févr. 2017, 10:30

Propriétaire d'une maison en pierre de 1865, voici quelques constatations:

=>le bâti avec des murs en pierre de 60cm n'est pas prêt de s'effondrer, elle est droite comme un i.
=>la charpente est d'origine, la couverture tuile remplacé il y a 15 ans.
=>le plancher du 1er avait été remplacé je ne sais quand, mais à au moins 40-50 ans, j'ai stocké 1500kg de placo dessus,pas broncher!!!
=>le plancher bois (chêne) d'origine du rez de chaussé étais pourri, remplacé par dalle béton isolé. Mais après destruction pas si pourri que ça... à cœur le bois étais sec et très dur à couper. Il brûle longtemps dans la cheminée :-)
=>afin de respecter l'intégrité structurelle la nouvelle isolation intérieur ne touche jamais la pierre (vide d'air afin de laisser le mur gérer son hygrométrie) car contrairement à ce que beaucoup de gens pense si en été la maison garde sa fraîcheur en hiver la pierre ça vaut rien...

Maintenant je ne dirais pas la même chose des immeubles qui poussent à la va vite, avec une main d’œuvre souvent incompétente.

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#21 Message par Vincent92 » 09 févr. 2017, 10:43

lecriminel a écrit :
Vincent92 a écrit :Une maison correcte (sans être haut de gamme) complètement finie c'est facile 1500€/m2 de ce que je peux voir.
ca ne change pas l'odre de grandeur (750 euros/m2 pour l'ancien correspond à moins de 10% du prix à Paris), et la conclusion est que comme au Japon,
la construction ne vaut pas grand-chose.
Peut-être que devant la démence des prix, uchimizu a du penser qu'une partie plus importante était constituée par le batiment en lui-même.
Pour s'en rendre compte, c'est plus simple que ca. Il suffit de regarder le prix des constructions neuves (il y en a quand même quelques unes) contre le prix dans l'ancien à Paris.
On ne passe pas du simple au double mais tes 750€/m2 sont (très) exagéré. C'est quand même beaucoup plus.
Exemple avec ce programme dans un quartier central et chic à Paris : http://www.selogerneuf.com/annonces/neu ... rogramme=1
Il est évident qu'on paie en grande partie le foncier à Paris et plus qu'ailleurs mais pas seulement.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#22 Message par Tom-Personne » 09 févr. 2017, 11:03

Il y a longtemps, lors d'un cours de prospective environnementale, le professeur avait abordé les cycles de vie dans différents domaines (ex. en combien de temps tout le parc automobile est renouvelé).
Je me souviens que pour le bâtiment, les ordres de grandeur moyens étaient de 50 ans (le plus court) à 100 ans (le plus courant).
Je pense que c'est dans le cadre de ce cours qu'on avait abordé le fait que les immeubles en béton étant censés durer 100 ans au grand maximum.
Ca me paraît intéressant de garder ça en tête quand on s'endette sur 25 ans.

En fait, pour ce qui est de la pérennité d'un bien immobilier, en plus des fondamentaux (fondations, toiture...etc), l'entretien fait probablement toute la différence.
Quand je vois tout l'argent que mes parents passent chaque année dans leur maison, je me dis que ça fait une charge bien lourde juste pour la garder à peu près en état.

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pat43
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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#23 Message par pat43 » 18 févr. 2017, 21:44

Immopaparis a écrit :Trouvé ailleurs sur le web:

"
Concrètement:

- le gros-œuvre d'une maison peut durer des siècles; il y en a de multiples exemples, et pas seulement dans les monuments; il y a de très nombreuses maisons paysannes -très modestes- bien debout et entendant le rester, comme il y a de nombreux exemples d'immeubles urbains très anciens et bien valides. A contrario, on dynamite aujourd'hui des immeubles de 40 ans qui ne correspondent plus aux besoins sociaux; et aux USA, il est assez fréquent de démolir une maison d'une trentaine d'années pour en reconstruire une autre au même endroit... Et un bâtiment monté à la terre et privé de couverture ne dure guère...

- une toiture en ardoise de qualité bien entretenue peut durer aisément 60 ans, puis après remaniage, encore une cinquantaine d'années; des tuiles de bonne qualité peuvent faire presque autant; le chaume est bien moins durable, et le shingle ne dépasse pas 20 ans.

- une chaudière fonte de qualité sera obsolète avant d'être hors d'usage (certains calorifères datent du 19ème siècle et marchent encore; mais le confort!!!)

- des menuiseries peuvent durer très longtemps si correctement entretenues (50-100 ans), mais leur étanchéité n'a rien à voir avec nos exigences actuelles...

- certaines charpentes datent du moyen-âge, ou de la renaissance; des charpentes légères, souvent faites en bois de récupération, datent du 19ème (c'est le cas dans la maison de ma grand-mère, datée de 1845) et des charpentes industrielles (dites "fermette américaines) sont là depuis 1947 ou 1948 sans présenter de signe de faiblesse... par contre, la moindre fuite de la couverture suffira à ruiner la meilleure des charpentes...

- moins facile de répondre pour les enduits; les monocouches sont assez récents... et les enduits à la chaux grasse d'antan ne brillaient pas par leur longévité...

Pour conclure -provisoirement- je pense que l'essentiel d'une maison correctement construite et correctement entretenue peut atteindre une longévité importante (1 siècle? plus ?); pour l'équipement par contre, l'obsolescence, le changement des modes de vie et des normes, l'évolution des techniques imposera leur remplacement au terme d'une génération (25 ans) au mieux...
"

Trouvé aussi la remarque suivante TRES pertinente: la durée de vie du gros oeuvre dépend des conditions environnementales, en particulier des mouvements du sol. Une maison bien posée sur un sol qui ne bouge pas durera bien plus longtemps que ces maisons mal posées, sans fondations, sur des terrains mouvants. Les fissures qui se développent sur certaines maisons sont de bons indicateurs.

Dans ma région, il y a une maison qui a plus de 400 ans...
Petit oubli, un chouia, un rien. Sur les maisons qui ont duré, certaines 500 ans, une réhabilitation lourde tous les 25 ans... :mrgreen:
ça vous chatouille ou ça vous gratouille ?

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#24 Message par Gandalf_barbones » 22 févr. 2017, 18:07

On parle de durée de vie du gros œuvres, mais quid de la durée de vie des isolants?
là encore difficile d'avoir des infos précises, mais il me semble que c'est très inférieur au béton, brique ou pierre.
Alors que penser des derniers matériaux à la mode, qui insèrent de l'isolant (laine de verre ou polystyrene) au coeur des parpaings ou brique?
perso, je trouve ça extrêmement douteux.

Si je devais construire, je crois que je préfèrerais une maison en brique monomur, avec des murs tres épais, et pas d'isolation complémentaire.
Certes, c'est cher, mais je pense que ça doit pouvoir durer très très longtemps sans entretien (400 ans?), avec cependant un doute sur la longévité des colles utilisées pour seller les briques entre elles.

encore faut-il que les fondations en béton tiennent aussi longtemps.... et ça c'est pas gagné au vu de ce qu'on lit régulièrement (les 100 ans de durée de vie du béton).

coté menuiseries, l'alu semble être une bonne solution pour durer longtemps sans entretien, mais quid de la durée de vie et de l’obsolescence de joints?

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#25 Message par kamoulox » 22 févr. 2017, 23:37

Gandalf_barbones a écrit :On parle de durée de vie du gros œuvres, mais quid de la durée de vie des isolants?
là encore difficile d'avoir des infos précises, mais il me semble que c'est très inférieur au béton, brique ou pierre.
Alors que penser des derniers matériaux à la mode, qui insèrent de l'isolant (laine de verre ou polystyrene) au coeur des parpaings ou brique?
perso, je trouve ça extrêmement douteux.

Si je devais construire, je crois que je préfèrerais une maison en brique monomur, avec des murs tres épais, et pas d'isolation complémentaire.
Certes, c'est cher, mais je pense que ça doit pouvoir durer très très longtemps sans entretien (400 ans?), avec cependant un doute sur la longévité des colles utilisées pour seller les briques entre elles.

encore faut-il que les fondations en béton tiennent aussi longtemps.... et ça c'est pas gagné au vu de ce qu'on lit régulièrement (les 100 ans de durée de vie du béton).

coté menuiseries, l'alu semble être une bonne solution pour durer longtemps sans entretien, mais quid de la durée de vie et de l’obsolescence de joints?
Le gros œuvre bien posé avec matériaux de qualité ça dure bien plus d'une vie.

Le béton effectivement on sait pas trop , ça dépend comme il est réalisé aussi

Le pire pour une maison c'est l'humidité ou infiltration

Ça te flingue n'importe quelle batisse rapidement

Si tout est mis en œuvre régulièrement pour eviter cela, tes enfants pourront y habiter voir Meme tes petits enfants

Des joints de vitres se change , mais si cest au bout de 40 ans par exemple , à ovine si cest pas plus rentable de mettres de nouvelles fenêtres.

Mes parents avaient des fenêtres et portes bois qu'ils ont changés après un peu plus de 20 ans car marre de Lasurer etc.

Ils ont fait tout poser en pvc ça fait une foraine d'année on dirait que à ete posé il y a 15 jours. Ça ne bouge pas

Ça m'étonnerait qu'ils doivent changer d'ici 10 ans!

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#26 Message par Ty Racoon » 28 févr. 2017, 15:08

Gandalf_barbones a écrit :On parle de durée de vie du gros œuvres, mais quid de la durée de vie des isolants?
là encore difficile d'avoir des infos précises, mais il me semble que c'est très inférieur au béton, brique ou pierre.
Alors que penser des derniers matériaux à la mode, qui insèrent de l'isolant (laine de verre ou polystyrene) au coeur des parpaings ou brique?
perso, je trouve ça extrêmement douteux.

Si je devais construire, je crois que je préfèrerais une maison en brique monomur, avec des murs tres épais, et pas d'isolation complémentaire.
Certes, c'est cher, mais je pense que ça doit pouvoir durer très très longtemps sans entretien (400 ans?), avec cependant un doute sur la longévité des colles utilisées pour seller les briques entre elles.

encore faut-il que les fondations en béton tiennent aussi longtemps.... et ça c'est pas gagné au vu de ce qu'on lit régulièrement (les 100 ans de durée de vie du béton).

coté menuiseries, l'alu semble être une bonne solution pour durer longtemps sans entretien, mais quid de la durée de vie et de l’obsolescence de joints?
Belle série de bonnes questions, ô maître Gandalf !
Les isolants les meilleurs sont sans aucun doute rincés au bout de 20-30 ans, sauf peut-être le liège, et encore... risque d'émiettements si en plaque ou de labyrintage si en granulé...eh, oui, si vous saviez ce que l'on trouve dans la laine de verre ! des galeries, des nids, etc... bref, de quoi bien nous faire rigoler quand les gens par ailleurs craignent les bêtes qui pourraient s'installer ds la paille...
En bas de gamme, il ne faut pas 10-15 ans pour commencer à avoir des problèmes (même le polystyrène, cela se creue magnifiquement, notamment par les oiseaux en isolation extérieur : les pics testent pour trouver à manger, les autres s'installent... sans parler du risque majeur d'intoxication en cas d'incendie (excellent documentaire ARTE il y a déjà un moment).

La brique monomur, pour se rassurer avec du dur, why not, mais à isoler en complément, ne serait-ce que pour gérer l'étanchéité à l'air (avez-vosu déjà vu ces jolis murs nus, montés au milieu du terrain, à travers lesquels on voit le ciel bleu avant le hors d'eau hors d'air ???
Les colles ne sont probablement pas à durée de vie supérieure aux joints de baignoire et autres...

C'est là que vraiment l'isolation extérieure à tout gagnant : quand vient le moment de l'entretien (réfection ou changement de tout le bardage ou de l'enduit), on peut vérifier son état et reprendre l'isolation avant de finaliser l'entretien de la finition. Le tout en habitant dedans. Sans impact sur la vie quotidienne. et le tout sans pont thermique...

Bien à vous,

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#27 Message par Gandalf_barbones » 28 févr. 2017, 21:28

Tom-Personne a écrit : Quand je vois tout l'argent que mes parents passent chaque année dans leur maison, je me dis que ça fait une charge bien lourde juste pour la garder à peu près en état.
franchement, ça dépend de la qualité de construction.
entre une maison bien construite et du low cost, le cout d'entretien n'a rien à voir!

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#28 Message par Gandalf_barbones » 28 févr. 2017, 21:35

Ty Racoon a écrit : La brique monomur, pour se rassurer avec du dur, why not, mais à isoler en complément, ne serait-ce que pour gérer l'étanchéité à l'air
ah?
j'avais lu que au contraire, l'avantage de la monomur c'est quelle agissait comme régulateur d'humidité... à condition bien sur d’être complétée par des enduits intérieurs et extérieurs appropriés, car elle laisse s'échapper l'humidité, naturellement.
si on complete par une isolation ou des finitions 'courantes', on va completement étanchéifier la maison et on perd cet avantage.

par contre, une construction en monomur doit etre parfaitement réalisée: aucun pont thermique, aucun "jour" qui laisse passer les courants d'air et anéanti le potentiel d'isolation de la monomur

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#29 Message par pimono » 22 mars 2017, 12:44

neorural01 a écrit :
J'ai vendu l'appartement la moitié du prix d'acquisition faite par mes parents 15 ans auparavant alors que j'avais fait refaire la toiture à neuf.


Il faut dire aussi que c'était à Béziers.

tu regrettes pas aujourd'hui ?
La ville de Beziers est devenue un peu plus propre il me semble !
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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Re: De l'obsolescence des immeubles en copropriété

#30 Message par pat43 » 24 mars 2017, 21:13

uchimizu a écrit :Bonjour à tous,

La plupart des investissements immobiliers individuels sont faits je crois en supposant qu'un bien va conserver sa valeur dans le temps. Cette hypothèse a plusieurs défauts, dont deux font déjà l'objet de beaucoup de discussions sur le forum: la variation du simple au double (ou plus) des prix moyens suivant des cycles longs, et le dépeuplement de certaines régions qui rend quasi-invendable certains types de bien (par exemple une maison de village dans une région reculée).

Mais on ne parle pas beaucoup de l'obsolescence structurelle des bâtiments, et en particulier des immeubles en copropriété. Je ne suis pas ingénieur du bâtiment, mais je comprends que la structure de la plupart des bâtiments a une durée de vie limitée nécessitant au bout d'un certain temps soit une démolition, soit des travaux importants coûtant une fraction significative du prix du bien. J'entends ainsi parfois que le béton a une durée de vie entre 50 et 100 ans suivant sa qualité, ou que le bois, omniprésent dans l'ancien, pose beaucoup de problèmes quand il dépasse 50 ou 100 ans.

Au Japon, ceci est intégré dans les prix de façon radicale puisqu'un immeuble est supposé rebâti tous les 40 ans, et donc après cette période, il ne vaut presque plus rien hors terrain, l'équivalent de quelques années de loyer (concrêtement, un exemple que je connais: 80m2 dans une ville plutôt prospère de 200.000 habitants vendu 40.000 Euros par exemple). C'est probablement historiquement dû au risque sismique, mais c'est de moins en moins vrai: les immeubles d'il y a 40 ans étaient déjà plutôt bons sur ce plan; dans les régions que je connais, il n'y a pas eu de tremblement de terre significatif sur cette période, et pourtant les biens ne valent plus rien.

Il y a certes des contre-exemple de structures semblant éternelles, mais je me demande si elles ne sont pas en trompe-l'oeil: j'ai vécu dans un appartement du seizième siècle en brique qui semblait plutôt en bon état, même si je ne sais trop quand les derniers travaux structuraux ont été réalisé (je ne sais pas ainsi si les poutres en bois des plafonds / planchers avaient réellement 450 ans, ce qui me semble improbable).

J'ai plutôt l'intuition que l'on va dans les prochaines décennies, pour les propriétaires individuels, vers une sorte de roulette (parfois russe) où pour des appartements achetés au mêmes prix, certains nécessiteront des travaux importants, d'autres devront être détruits (mais les co-propriétaires prendront-ils cette décision un jour ou préféreront-ils rester jusqu'à un accident), et d'autres auront 50 à 80 ans de vie heureuse devant eux sans gros problèmes. J'ai l'impression qu'il n'y a aucun mécanisme (assurance, aide d'état...) pour limiter le risque patrimonial énorme pris. Le risque me semble moindre pour les maisons individuelles (dont une grosse partie de la valeur est le terrain), ou le logement collectif public pour lequel on peut renouveler, en douceur, à l'échelle d'un parc entier, les logements.

Entre les appartements des années 60 et 70 qui semblent mal vieillir, ceux des années 20 et 30 qui fêteront bientôt leur cent ans, même des appartements hausmaniens dont les boiseries vieilles de 150 ans devront peut-être être remplacées, j'ai l'impression que les risques sont nombreux, et qu'il n'existe pas beaucoup d'information dessus.

Je serais ravi d'avoir votre avis sur le sujet, et en particulier de la part de professionnels du secteur.
Il existait des techniques permettant des très longues durées d'utilisation, retrouvées aujourd'hui, notamment la caramélisation du bois. Donc des durées de 400 ans, pour des immeubles n'ont rien d'étonnant, même si les rénovations ont lieux toutes les 25 ans. Etre propriétaire, c'est dépenser beaucoup d'argent. :mrgreen:
L'immobilier évolue comme l'économie locale.
ça vous chatouille ou ça vous gratouille ?

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