rendement locatif, vendre ou louer ?

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sultanofswing
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rendement locatif, vendre ou louer ?

#1 Message par sultanofswing » 18 févr. 2017, 14:13

Que pensez-vous de ce calcul?

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J'occupe actuellement ce logement je vais devoir déménager. Dans ces conditions pensez vous qu'il est préférable de vendre ou de mettre en location (imaginons que le prix du bien reste stable)
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Vincent92
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Re: rendement locatif, vendre ou louer ?

#2 Message par Vincent92 » 18 févr. 2017, 14:31

Je pense déjà qu'avant de répondre il faut revenir sur le calcul :
- Il faut retirer les frais de notaire qui n'ont rien à faire dans ton calcul d'arbitrage puisque tu n'auras à les payer dans aucun des deux cas.
- Tu paies 2 fois les charges puisque tu as d'un côté le loyer hors charges (donc tu as déjà déduis de ton loyer les charges) et de l'autre les charges non récupérable. Ceci ne me parait pas cohérent.
- Tu as calculé 2655€ de charges annuels pour 6095€ de revenu (530*11.5=4266,5). Pourquoi choisir le micro foncier (impôt = 6095*0.7=4266) plutot que le réel simplifié? (6095-2655=3440)?
Modifié en dernier par Vincent92 le 18 févr. 2017, 14:38, modifié 1 fois.
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Re: rendement locatif, vendre ou louer ?

#3 Message par lecriminel » 18 févr. 2017, 14:38

les 900 euros de charges non récupérables sont payés par le locataire, ce sont ses charges, non ?
retire les FN
vois comme dit Vincent si tu peux trouver une meilleure option fiscale,
vois aussi si ça t'intéresse de louer (c'est un boulot, une responsabilité): je pense qu'il y a suffisamment de risque pour ne pas courir après une poignée d'euros (si tu prends des risques, tu dois pouvoir viser des rendements d'un autre calibre)
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Re: rendement locatif, vendre ou louer ?

#4 Message par Vincent92 » 18 févr. 2017, 14:40

les 900 euros de charges non récupérables sont payés par le locataire, ce sont ses charges, non ?
Exactement, pour moi, tu paies deux fois les mêmes charges dans ce simulateur. Une fois dans la colonne "revenu locatif" (puisque tu déduis de ton loyer tous les charges) et une fois dans la colonne "frais annuels". Je pense qu'il y a un problème de conception.
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Re: rendement locatif, vendre ou louer ?

#5 Message par sultanofswing » 18 févr. 2017, 14:59

les 530 c'est le loyer total que devrait payer le locataire les 900 c'est les charge de la copropriété que je dois payer.

Pour le régime d'impot je n'ai aucune info j'ai touché à rien

Je mets à jour le tableau pour plus de clarté
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Re: rendement locatif, vendre ou louer ?

#6 Message par Vincent92 » 18 févr. 2017, 15:13

Pour les charges, il faut que d'un côté tu es le loyer que tu vas loyer toutes charges comprises et de l'autre que tu retires toutes les charges de copropriété. C'est plus simple.
Pour les travaux, cela n'a pas de rapport avec le loyer. Je pense que tu devrais plutôt compter 20€/m2/an.
Je pense aussi que tu devrais t'intéresser au régime fiscal puisque ca change beaucoup l'arbitrage. Si tu loues en micro foncier (le moins intéressant pour toi) ou au réel simplifié ou en LMNP le résultat ne sera pas du tout le même. Sans cette donnée c'est impossible d'arbitrer.
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Re: rendement locatif, vendre ou louer ?

#7 Message par sultanofswing » 18 févr. 2017, 15:28

ben je vais prendre l'option fiscale la plus intéressante, sachant que je suis célibataire sans enfant que c'est mon seul logement et je gagne 35 k brut annuel.

Autre infos : la vente du logement rapporterait 100 000 euros environ et j'aime bien cet appartement (calme 2 eme etage avec ascenceur 48 m2 avec parking + cave)
le crédit me coûte 500 euros/mois pendant encore 3 ans.
j'ai très peu d'épargne financière
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Re: rendement locatif, vendre ou louer ?

#8 Message par lecriminel » 18 févr. 2017, 15:48

sultanofswing a écrit :Autre infos : la vente du logement rapporterait 100 000 euros environ
si tu prends 86k, tu obtiens ton rendement par rapport à l'investissement (= info pour le connaître)
mais si tu veux le rendement pour faire un choix (louer ou vendre) alors tu dois prendre le prix actualisé donc 100k.
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Re: rendement locatif, vendre ou louer ?

#9 Message par Vincent92 » 18 févr. 2017, 16:11

A mon avis, la prime de risque immobilière doit être minimum de 2.5% net après impôts (c'est juste mon avis, ca dépend des gens. Certains vont garder un bien qui ne rapporte rien pour des raisons spéculatives ou autre que financière quand d'autres voudront minimum 6% net). Et dans ton cas, il semblerait que tu n'es pas trop de levier (puisque tu arrives vers la fin de ton crédit).
Si tu peux vendre ton bien 100 000€, il faut donc que ca te rapporte minimum 2500€/an. C'est peut être faisable si tu optimises fiscalement voir que ton loyer augmente mais ca n'ira pas beaucoup plus haut.
Donc, si tu veux faire un arbitrage purement financier, garder ton bien ne semble pas forcément pertinent. Surtout que tu vas devoir payer des frais sur ta PV si tu le revends plus tard sans que ce soit ta RP.
Après, il peut y avoir d'autres aspects. Pourquoi tiens tu à garder ce bien?
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Re: rendement locatif, vendre ou louer ?

#10 Message par sultanofswing » 18 févr. 2017, 16:55

Je pense que l'argument de la PV sur résidence principale est important.

En fait voila mon prochain logement va me coûter environ 100 000 euros tout compris donc soit:

1) je vends celui là et je paie presque cash mon prochain logement et du coup j'aurai une grosse épargne mensuelle à placer
(disons 700 euros/mois)
2) je garde celui-là et je paie à crédit le prochain (avec donc un cash flow négatif à encaisser pendant 3 ans encore)

Je me disais que c'était intéressant de la garder car comme ça je me prends pas la tête à placer mon argent et j'amortis les frais de notaire sur plus longtemps. De plus je pense que sur Toulouse les prix sont quand même plutôt orientés vers la hausse donc la plus-value peut augmenter
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Re: rendement locatif, vendre ou louer ?

#11 Message par clairette2 » 18 févr. 2017, 18:59

Sauf si Hamon, Mélenchon et\ou le pen se retrouvent ensemble au deuxième tour des élections... Car alors, on nous prédit une hausse des taux d intérêt, et une baisse de l immobilier...
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Re: rendement locatif, vendre ou louer ?

#12 Message par sultanofswing » 18 févr. 2017, 22:34

Je déménage en août donc je serai fixé sur ce point :lol:
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Re: rendement locatif, vendre ou louer ?

#13 Message par franckyfranck » 20 févr. 2017, 19:18

Le loyer pourrait (mais ce n'est pas sur) augmenter. Sur un bien en loc (j'ai fait la même chose que toi), les chouilléme d'augmentation tous les ans finissent par faire une somme non négligeable.

L'effet de levier est utile mais à ce que je comprends tu n'a plus que 3 ans donc c'est moins important pour toi.

Après dans tes calculs, si tu veux comparer avec un autre placement, tu peux penser à reverser automatiquement tes loyers dans une AV. Cela améliore de bcp ton rendement. Ou tout simplement utiliser tes loyers pour payer une autre RP ou un autre appartement locatif.

A ton age j'ai tendance à dire que c'est le moment de capitaliser. A tes 40 ans, tu sera bien heureux d'avoir à la fois du capital (que tu pourra toujours revendre) et une rente régulière. Et le premier immeuble est toujours le plus long à payer...

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Re: rendement locatif, vendre ou louer ?

#14 Message par sultanofswing » 21 févr. 2017, 00:15

OK je pense aussi que je vais essayer de le garder au moins quelques années mais
pour acheter la RP à 100 000 euros tout compris avec seulement 2500 euros d'apport -18 000 euros à rembourser
du précèdent prêt cela va passer avec les critères des banques (sur 20 ans)?
revenu: salaire 2250 net/mois (en cdi)
+ loyer premier appartement: 450/mois (estimation appartement minimum 86 000 prix d'achat initial)
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