"la bulle" 2005-2017 retour sur un parcours immo

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flipper le dauphin

Bonjour à tous

Je souhaitais vous partager mon experience immo et ces 12 ans passés sur "la bulle"
Mon inscription à ce forum est assez ancienne et remonte à 2005, moment ou mes premieres envies d'achat immo sont apparues
Contrairement à la majorité de ce forum, je suis un "petit francais" en ce sens que je ne possede pas des centaines de milliers d'euros sur des comptes ni de famille pouvant m'aider dans l'acquisition immo.
Vivant en RP, j'ai un salaire moyen pour la région.

C'est en 2005 que j'ai voulu franchir le pas après 5 ans de locations pas libre comme l'air puisque difficile à changer dans le contexte particulier de la RP qui subit une pression sur l'offre importante. Ajoutons que l'absence de garant, et des loyers pas moins élevés ailleurs decouragaient toute tentative de trouver mieux moins cher.
Bref la solution pour améliorer mes conditions de vies passait selon moi par l'achat.
De 2000 à 2005 j'ai commencé à me constituer une petite épargne d'une dizaine de milliers d'euros. Pas de quoi pavoiser, juste de quoi payer les frais de notaires.

Mais au moment de chercher, las, je decouvrais des prix "exorbitants", en même temps que ce forum et ses theories de krack imminent, situation intenable, courbe de frigitt etc etc.
J'etais seduit par ces theories et placé dans le doute: etait ce le bon moment d'acheter ?
Mais pour être honnête j'avais pas les moyens d'acheter sauf à m'endetter lourdement sur 30 ans à cette époque, et les theories de bulles immo furent plutot l'excuse pour ne pas franchir le pas.
Je decidais donc de patienter encore un peu
Et 3 ans plus tard, alors que mon apport s'elevait à un peu plus de 25 000 euros, le krack "imminent" n'avait pas eu lieu et les prix avait continué de monté. Et j'etais encore plus loin de cet achat tant convoité.

Bref apres 8 ans d'economies, en ayant marre, ne voyant rien venir et devenir locataire à vie, je décidais, tant qu'à faire, de passer à autre chose, de ne pas mourir sur un tas de billets et de me faire plaisir en m'offrant la voiture que j'avais toujours voulu avoir: un petit cabriolet sportif.
Je n'ai jamais regretté ce choix car j'en profite encore. Mais cela souligne le premier dilemme du locataire sur sa capacité à épargner. Capacité mise à mal par les envies de se faire plaisir.

Du même coup, je lachais un peu la main sur ce forum, ne le consultant plus que rarement. Faisant ma vie en dehors des theories des "bullistes"

Mais comme j’espérais toujours pouvoir m'offrir mon "bien", j'ai recommencé à épargner pour le jour "où" et par précaution.

La première inflexion arriva en 2015.
A cette date, j’étais toujours dans "mes" locations. Le même appart, la même place de parking louée pour ranger ma seconde voiture.
Mais pour le parking, un seuil psychologique fut atteint avec la barrière des 90€ mensuel. Pour l'appart, une barriere psychologique fut franchi à 600€ mais les prix et taux trop elevé, ont finalement repoussé cette barrière... plus loin.

Je me suis mis à la recherche d'un parking dans mon secteur et trouva mon bonheur sur un coup de chance (vive le bon coin) à un prix que j'ai jugé et continue de juger un peu elevé . Mais l'interet que j'y ai vu c'etait la fin d'une location, ma capacité d'epargne amelioré de 70€ (des 90€ de location que j'avais j'ai soustrait la TF et les charges mensuelles). J'aurais pu essayé de trouver moins cher, mais à quoi bon espérer grapiller 500 € sur un prix si je passais encore 6 mois à louer. Sentiment confirmé par les 3 mois plein necessaires entre le moment ou je me suis mis d'accord avec les vendeurs et la signature de l'acte. Et oui l'immo même pour un parking ce n'est pas simple.

Je devins donc proprietaire en 2015 d'une place de parking situé dans un immeuble récent des années 2000. Situé près de commerces et de transports en commun dans une rue passante pour le cas ou je souhaiterais un jour la louer. Et oui, j'ai quand même fait attention à prendre une place pas trop mal situé.

Mais du coup, mon epargne fondie un peu,. beaucoup. Pas grave vu que je n'envisageais pas d'acheter d'appartement avant quelques années et que le "krack etait imminent, la derniere cartouche tirée". Bon ca c'est pour rire, car je n'y pensais même plus au krack.

Puis en 2016, se produisit un autre déclic. Au travers d'une simulation auprès de ma banque, je pu voir que ma capacité d'emprunt s’était grandement amélioré par rapport à ma situation de 2008. En croisant avec les annonces pro et particulier, je vis que je pouvais enfin franchir le pas avec un emprunt sur une durée que je considerais comme acceptable (20 ans)
Je me mis à la recherche d'un appart et apres quelques visites je tombais sur un studio 6m² plus grand que celui que j'occupais depuis 16 ans (bah oui je suis un locataire pas mobile et libre comme l'air).
L'appart faisait parti d'une succession, necessitait des travaux importants (cuisine, electricité, sols, murs) même s'il etait propre. Il faut dire que l'appart etait en location et que les proprietaires se sont astreint aux minimum pour le louer.
Malgres un apport plutot faible (12500€ soit les frais de notaire), ma banque n'a pas hesité à me suivre me proposant même des conditions avantageuses pour me garder (faut dire qu'avec 20 ans d'historique de compte, ca facilite les rapports de confiance) avec un taux de 1.38% sur 20 ans sur un projet dont le financement reclamait un peu plus de 100% de la valeur du bien (j'avais besoin d'un petit supplement pour les travaux que j'allais entreprendre pour le remettre au gout du jour)

J'ai maintenant une mensualité fixe qui n'evoluera plus suivant le changement d'indice ou l'inflation.
Ma capacité d'epargne a fondu, neanmoins grâce aux faibles taux, je me constitue un capital bien supérieur à ce que ma capacité en tant que locataire me permettrait d'avoir.
Et pour donné un peu d'eau au moulin des bullistes, la petite surprise de cet appartement aura été un ravallement, que j'avais bien vu se profiler, mais pas aussi vite puisque voté entre la signature du compromis et de l'acte definitif.

J'ai quitté l'appartement que je louais depuis 16 ans et dont les seuls travaux realisé par le proprietaire durant ce temps auront été : le changement du volet roulant et du reservoir des toilettes. On pourra dire que le proprio aura eu un bon locataire.

A noter que l'achat de cet appartement, n'a pas pour but de realiser une plus value, mais de m'assurer un toit tout simplement.
Je ne me considere pas "locataire" de ma banque. L'appartement m'appartient. Je fais les travaux que je veux dedans sans demander la permission à mon proprietaire

Le bilan personnel de cette experience

Je retire que quoique disent les bullistes, dans le secteur ou je suis, on a aucun benefice à changer de location. Toutes mes recherches pour en changer m'ont amené au même constat : j'ai rien de mieux pour le même prix voir même que du moins bien
En 16 ans, mon loyer hors charge à grimpé de 37 % soit bien plus que l'inflation officielle. Avec les charges, il a augmenté de 38%
Certaines années ces augmentations ont integralement consommé la maigre augmentation de salaire que j'avais pu avoir.
En tant que locataire, j'ai mis de coté (sur 16 ans, j'ai epargné environ 55 000€) mais il arrive des moments, ou on en a marre, et on craque et on depense son epargne surtout quand on comprends qu'elle ne sert pas à grand chose par rapport à son objectif initial.

J'ai eu la chance d'entamer mes recherches au moment d'un creux qui s'est formé lorsque les taux ont atteint leur planché en 2016 et avant le rush de fin d'année. Aujourd'hui 6 mois apres la signature du compromis, je pourrais certainement encore acheter, mais dans de moins bonnes conditions (le prix moyen des apparts que je visais dans mon secteur, sont maintenant présenté avec 10 000€ de plus)
L'autre chance que j'ai eu, c'est que l'appart avait été vendu mais que les acheteurs n'ont pas eu leur prêt. Les vendeurs n'etaient pas pris à la gorge (l'appart etait une succession donc pouvait attendre encore), mais certainement avait envi de clore cette page. Ce qui m'a permi de proposer une offre 10 000€ de ce qu'il etait affiché, offre que je pensais qu'elle serait refusée (on m'aurait fait une contre proposition à 5000 sous le prix je l'acceptais). J'aurais peut etre pu descendre plus vu que 5mn apres mon offre, l'AI m'appelait pour m'indiquer qu'elle etait accepté. Mais je ne regrette rien. Ce que je proposais etait sous ce que je pensais pouvoir etre accepté par le vendeur

L'achat de mon parking, m'a fait bien comprendre et bien que je l'ai financé sans emprunt, qu'on a bénéfice à verser de l'argent pour soi même et ce si c'est à la banque ou à soi même (l'argent economisé en location je l'ai mis de coté tous les mois depuis) plutot que pour un proprietaire.

La faiblesse des taux actuels a pour moi été l'evenement declencheur. Je rembourse aujourd'hui un capital important des la premiere mensualité.
J'ai un taux d'endettement tournant autour de 25%
J'ai gagné 6m² et un balcon pour un cout superieur de 175€ (charge courante, TF) et je garde un capacité d'epargne et maintenant verse un "loyer" qui dans 20 ans prendra fin.
J'occupe un appartement dont la surface est superieur à celle que j'aurais pu avoir en location (mon dossier aurais surement été rejetté par un proprio à cause de l'absence de garant).

Je ne regrette pas d'avoir été locataire 16 ans, mais le bilan que je dresse de cette période est que j'ai versé en loyer quasiment l'equivalent de l'appart que j'ai acqui

Le krack maintenant je ne l'attends plus. Mais je l'ai attendu 12 ans sans qu'il arrive. Ce n'est pas la baisse de l'immo qui m'a permi de devenir proprietaire, mais l'amelioration de ma situation financiere et la baisse des taux d'interets.

L'avenir me donnera tord ou raison, mais en attendant je suis chez moi dans un appart qui me plait et decoré à mon gout.
Je sais que l'effort financier mensuel est aujourd'hui supérieur à ce qu'il etait quand j'etais locataire, mais cet effort, portera ses fruits dans 20 ans alors qu'en tant que locataire, 20 ans plus loin je n'aurais toujours rien.
Peut etre serais je obligé de vendre cet appart dans quelques années. Nul ne peut le dire pour l'instant. A cet instant les prix auront ils chuté ou pas ? Impossible de le prédire. En attendant j'en profite tous les jours.

Prenez cette experience comme vous le voudrez.
Je ne prone pas l'achat à marche forcé. Chacun etant libre de choisir sa voie.

clarine · #2 Message par **clarine** » 11 mars 2017, 12:33

@flipper : merci pour ce retour. Je partage pleinement ton constat sur le fait que le locataire "libre comme l'air", c'est un mythe, en tout cas dans les zones tendues. A choisir, autant être bancataire et effectivement, on se sent certainement plus libre en tant que bancataire qu'en tant que locataire, ne serait-ce que pour l'amélioration de son logement. Profite bien de ton appart et bonne continuation !

#3 Message par **crispus** » 11 mars 2017, 12:54

A vérifier, mais il me semble que si le ravalement a été décidé avant la signature de l'acte, c'est à l'ancien propriétaire de raquer.

J'ai un proche qui a du payer pour des travaux effectués après son départ, car votés avant la vente, ou plutôt avant la signature du compromis. Impossible de vendre sans payercette somme au syndic.

Les proprios se sont peut-être dépêchés de vendre avant que ça se produise d'ailleurs, c'est un classique.

#4 Message par **slash33** » 11 mars 2017, 13:46

Tu m'arrêtes si je me trompe mais j'arrive à une estimation, sur la base de tes informations, de 168 000€ prix net vendeur et 650€ de loyer HC équivalent.

flipper le dauphin a écrit :En 16 ans, mon loyer hors charge à grimpé de 37 % soit bien plus que l'inflation officielle.

Qui est de 28%. L'évolution des loyers en IDF sur la période est par contre supérieure à celle que tu as constaté. Cela vient du fait que tu n'as pas été affecté par l'évolution des loyers de relocation.

flipper le dauphin a écrit :J'ai gagné 6m² et un balcon pour un cout superieur de 175€ (charge courante, TF)

Combien de surface au final?

maintenant verse un "loyer" qui dans 20 ans prendra fin.

Combien de mensualité?

flipper le dauphin a écrit :Je ne regrette pas d'avoir été locataire 16 ans, mais le bilan que je dresse de cette période est que j'ai versé en loyer quasiment l'equivalent de l'appart que j'ai acqui

Au mieux les 2/3 de l'appartement en première estimation, du moins si les conditions d'emprunt étaient les mêmes il y a 16 ans qu'aujourd'hui, ce qui n'est évidemment pas le cas. En moyenné, je dirai plutôt la moitié.

flipper le dauphin a écrit :L'avenir me donnera tord ou raison, mais en attendant je suis chez moi dans un appart qui me plait et decoré à mon gout.

Cela reste néanmoins un studio financé sur 20 ans.

flipper le dauphin a écrit :Je sais que l'effort financier mensuel est aujourd'hui supérieur à ce qu'il etait quand j'etais locataire, mais cet effort, portera ses fruits dans 20 ans alors qu'en tant que locataire, 20 ans plus loin je n'aurais toujours rien.

De combien est cet effort supplémentaire? Les 175 incluent les m² et le balcon donc pas une équivalence stricte.

flipper le dauphin a écrit :En attendant j'en profite tous les jours.

C'est à dire?

#5 Message par **slash33** » 11 mars 2017, 13:54

clarine a écrit :Je partage pleinement ton constat sur le fait que le locataire "libre comme l'air", c'est un mythe, en tout cas dans les zones tendues.

Même pas. J'en suis à ma 4ème location sur la période, dans des localités classées B1. Ça n'a jamais été aussi facile pour moi.

ignatius · #6 Message par **ignatius** » 11 mars 2017, 14:38

slash33 a écrit :
clarine a écrit :Je partage pleinement ton constat sur le fait que le locataire "libre comme l'air", c'est un mythe, en tout cas dans les zones tendues.
Même pas. J'en suis à ma 4ème location sur la période, dans des localités classées B1. Ça n'a jamais été aussi facile pour moi.

Et combien de plus value entre chaque location ?

Pour ma part sur la même période (depuis 2002 en fait) .
2 fois locataire, 3 fois propriétaires.
Ben je préfère 1000 fois la situation de propriétaire.
Tu as un crédit, qui ne bouge pas, une assurance, idem.
La seule possibilité, c'est de réduire la durée ou le coût en cas de renégociation.

Bref, la location, ok pour de la courte durée (sauf en cas de marché baissier sur le moyen et long terme), mais rien ne vaut la liberté d'être proprio.

clarine · #7 Message par **clarine** » 11 mars 2017, 14:51

slash33 a écrit :
clarine a écrit :Je partage pleinement ton constat sur le fait que le locataire "libre comme l'air", c'est un mythe, en tout cas dans les zones tendues.
Même pas. J'en suis à ma 4ème location sur la période, dans des localités classées B1. Ça n'a jamais été aussi facile pour moi.

C'est parce que pour moi, petite néophyte, la zone tendue, c'est celle classée A (et A bis). Pour les autres zones, je ne pense pas que la demande soit telle par rapport à l'offre. Bien sûr, il y a certainement des nuances (tel quartier par rapport à tel autre) mais ce n'est probablement pas suffisamment significatif à l'échelle d'une zone (B et C) pour qu'un locataire ne puisse pas, assez aisément, retrouver son bonheur. Enfin, c'est comme je le vois, à mes yeux comme je le dis de néophyte...

#8 Message par **slash33** » 11 mars 2017, 16:56

Nan en fait c'est ma faute, ne m'étant pas enquis des nouvelles fraîches. Ma localité est sortie du fichier des zones tendues fin 2016. Je viens de le découvrir. Donc, bien que techniquement toujours B1, elle n'est plus officiellement tendue.

Pour en savoir plus:
http://www.logement.gouv.fr/l-encadreme ... one-tendue

ignatius a écrit :Et combien de plus value entre chaque location ?

Faux problème mais tu le sais bien. Si tu veux parler d'épargne, j'ai mis 210 000€ de côté dans l’intervalle. Et dans le même temps j'ai jeté pour environ 69 000 en loyers soit l'équivalent d'un studio décent ici frais inclus.

lecriminel · #9 Message par **lecriminel** » 11 mars 2017, 22:06

slash33 a écrit :
clarine a écrit :Je partage pleinement ton constat sur le fait que le locataire "libre comme l'air", c'est un mythe, en tout cas dans les zones tendues.
Même pas. J'en suis à ma 4ème location sur la période, dans des localités classées B1. Ça n'a jamais été aussi facile pour moi.

flipper a commencé son contrat il y a 16 ans, donc bénéficie d'un prix inférieur à celui du marché de la location qui a flambé entre 2003 et 2006 (pour la ville que je connais)

lecriminel · #10 Message par **lecriminel** » 11 mars 2017, 22:12

Ce n'est pas la baisse de l'immo qui m'a permi de devenir proprietaire, mais l'amelioration de ma situation financiere et la baisse des taux d'interets.

je ne comprends pas pourquoi tu te bloques et ne veux pas integrer les taux et l'inflation comme partie du marché (donc "de la baisse de l'immo").

#11 Message par **watoo** » 11 mars 2017, 22:21

Merci pour ce retour flipper

flipper le dauphin a écrit :...
je décidais, tant qu'à faire, de passer à autre chose, de ne pas mourir sur un tas de billets et de me faire plaisir en m'offrant la voiture que j'avais toujours voulu avoir: un petit cabriolet sportif.
Je n'ai jamais regretté ce choix car j'en profite encore.

On veut une photo et/ou un topic sur cette voiture !

flipper le dauphin

Pour répondre aux differentes questions
Pour le petit cab sportif, c'est un cab "roturier", une Mazda MX5 de 160CV. Et j'ai toujours autant de plaisir à la conduire 9 ans apres son achat.

Concernant le prix d'acquisition. J'ai acheté cet appartement 126 000 € FAI inclus (6 000€ pour faire plaisir à certain)
Il etait loué un peu plus de 700€ charges comprises (le locataire etait parti en 2015 et il n'y en avait plus depuis)
Le cout total d'acquisition s'etablie à 126 000+11 300 (frais de notaire)+7 000 (travaux de remise en etat/amerlioration). J'avoue que je n'ai pas realisé encore entierement les travaux car je n'ai pas porté d'attention à la salle de bain que je souhaite modifié plus tard pour y inclure mon labo photo. Mais pour le moment je n'ai pas encore le budget de provisionné. Soit en tout 144 000€ d'investissement financé avec 14 500 que j'avais d'apport. Crédit sur 20 ans de 129 000€ à 1.38% hors assurance. Mensualité de 658€ avec assurance (par ma banque, j'ai fait le faineant)

Avant j'etais dans 25 m² sans balcon. Maintenant je suis dans 32m² (pour simplifier sinon pour faire plaisir à certains, il fait un tout petit peu moins). Avec un balcon de 7m². L'immeuble est des années 60 mais au calme et je n'entends que tres rarement mes voisins (surtout quand il rentre car le couloir est assez bruyant)

Mon effort est de 175€ par rapport à mon precedent loyer en prenant tout en compte (differrentiel de charges, TF).
Je pourrais reindexer l'effort par rapport au m² mais là n'est pas le sujet. Moi je voyais ce que me coutait le precedent en location/ mois et ce que cela me coute.

Petite precision, comme dit, mon salaire est bien en dessous du smic "bulle immo". Il ne m'est pas possible de pouvoir mettre de coté en 16 ans les plus de 200 000€ de certains (d'ailleurs j'en aurais eu la capacité, je ne serais pas resté locataire 16 ans)

J'ai cherché regulierement à changé de location. Mais ne trouvais aucun interet à avoir un truc à peu pres identique (peut etre plus raffraichi) dans un immeuble dont je ne connaissais rien des occupants le tout pour un prix identique ou superieur.
Je ne souhaitais pas changer de ville car elle est au centre de mes activités (pres de mon boulot et de mes loisirs)

Oui j'en profite, car le sentiment quand on est "chez soi" est different. Je l'ai amenagé à mes gouts (deco, agencements) sans avoir eu à demandé à mon proprio la permission. Ou à devoir payer la remise en etat à ma sortie.

alpha2 · #13 Message par **alpha2** » 12 mars 2017, 09:13

Merci pour ce retour d'expérience qui confirme que nous sommes actuellement dans une bonne "fenêtre" pour acheter avec un faible apport grâce aux taux bas.

Un point en particulier m'intéresserait : savez-vous à partir de quel taux le crédit vous aurait coûté trop cher pour réaliser votre achat ?

pip · #14 Message par **pip** » 12 mars 2017, 10:12

J'aurais pu écrire le même récit ou presque!

Bulliste depuis 2005, j'ai patienté, mis de coté, rêvé de crack, je me suis pris il y'a deux ans une Golf GTE (avec un partie en PT0) pour me faire plaisir en explosant un peu mon apport, j'étais le locataire rêvé, j'ai failli acheter un garage, puis l'année dernière: Prêt a Taux 0 (110 000€!!! il est *** ce FH)+ taux bas + apport + plus légère augmentation de salaire + recherche active de terrain fatiguante (dans le Var) à deux doigts d'abandonner mais qui a débouché sur une belle affaire = Une maison neuve grande avec beau terrain la ou je revais de T3 il y'a 10 ans(la maison sera fini dans un mois ça se passe super bien, prendre un bon constructeur ça parait *** mais ça aide)
Comme toi je rembourse fort des le début, tout cela est très réfléchi et ça peut cracker si ça veut, la résidence principale ce n'est pas un investissement pour s'enrichir. (par contre ça peut nous appauvrir

)
Au final j'ai bien fais d'attendre mais le crack providentiel n'est jamais arrivé, et j'ai décidé de ne plus avoir de certitude sur l'avenir de ce marché irrationnel, préféré des Français, et défendu quelqu'en soit le prix par nos décideurs. Ce qui est sur c'est qu'au dela de ma résidence principale on ne me fera pas acheter de l'immo en investissement autant acheter des bitcoins

En tout cas, ces années sur ce forum m'ont rendu incollable sur l'immobilier et m'ont bien servi sur ma recherche de terrain.

Bonne continuation à tous.

#15 Message par **slash33** » 12 mars 2017, 10:58

@flipper le dauphin l'opération semble décente. Avec un rendement brut à 6% comment ne pourrait elle pas l'être. Par contre quand tu parlais des frais de notaires ça incluait les frais d'agence non? Le DPE a donné quoi?

flipper le dauphin a écrit :Il ne m'est pas possible de pouvoir mettre de coté en 16 ans les plus de 200 000€ de certains

En fait c'est parce que là dedans il faut inclure les intérêts de l'épargne et, crois moi, il y a effet d'accumulation, enfin surtout dans la première décennie de 2000 parce que maintenant c'est dur.

lecriminel a écrit :flipper a commencé son contrat il y a 16 ans, donc bénéficie d'un prix inférieur à celui du marché de la location qui a flambé entre 2003 et 2006 (pour la ville que je connais)

Avec les nouvelles données, je suis tenté de dire que les loyers avaient flambé avant!

Ben92 · #16 Message par **Ben92** » 12 mars 2017, 11:39

Merci pour ce témoignage qui resume a lui seul le dilemme du locataire en IDF.
Tu as bien fait d'acheter. Le prix au m2 me paraît faible pour l'IDF, ce doit être parce que c'est un immeuble des années 1960 qui sont peu recherchés, mais l'important est que ça te convienne.
Comme quoi c'est possible d'acheter en IDF même seul avec un salaire pas mirobolant. Ton témoignage va redonner de l'espoir à certains qui désespèrent de pouvoir acheter un jour. Parce que c' est ça aussi la difficulté, ne pas succomber au découragement et se mettre dans la tête qu'on est trop pauvre pour acheter.

flipper le dauphin

alpha2 a écrit : Un point en particulier m'intéresserait : savez-vous à partir de quel taux le crédit vous aurait coûté trop cher pour réaliser votre achat ?

C'est assez simple à calculer
Je pouvais monter à 715€ de mensualité assurance comprise (j'ai 44€ d'assurance/mois)
Ce qui correspondrait à un taux 2.3% hors assurance
Mon projet aurait été limite avec un taux superieur de 0.9 point à ce que j'ai eu.

Mais je pense que ma banque m'aurait suivi à un peu plus. Cela aurait été au détriment de mes activités de loisirs ce que je ne souhaitais pas.

alpha2 · #18 Message par **alpha2** » 12 mars 2017, 13:16

flipper le dauphin a écrit :
alpha2 a écrit : Un point en particulier m'intéresserait : savez-vous à partir de quel taux le crédit vous aurait coûté trop cher pour réaliser votre achat ?
C'est assez simple à calculer
Je pouvais monter à 715€ de mensualité assurance comprise (j'ai 44€ d'assurance/mois)
Ce qui correspondrait à un taux 2.3% hors assurance
Mon projet aurait été limite avec un taux superieur de 0.9 point à ce que j'ai eu.

Mais je pense que ma banque m'aurait suivi à un peu plus. Cela aurait été au détriment de mes activités de loisirs ce que je ne souhaitais pas.

Merci.
Donc on peut considérer qu'à un taux de 2,4% hors assurance, vous n'achetiez plus. Vous avez donc saisi la bonne opportunité.
Comme vous n'êtes certainement pas seul dans ce cas, cela permet aussi d'imaginer que si les taux remontent vers 2,5%, les prix commenceront à baisser légèrement.

flipper le dauphin

alpha2 a écrit :
flipper le dauphin a écrit : Merci.
Donc on peut considérer qu'à un taux de 2,4% hors assurance, vous n'achetiez plus. Vous avez donc saisi la bonne opportunité.
Comme vous n'êtes certainement pas seul dans ce cas, cela permet aussi d'imaginer que si les taux remontent vers 2,5%, les prix commenceront à baisser légèrement.

C'est certainement aller vite en besogne
C'est plutot qu'à partir de ce taux, des personnes ayant mon profil auront plus de mal à concretiser leur projet.
Mais cela ne signifie en rien que ce soit suffisant pour entamer une baisse.

Car c'est à considerer que les prix dans le laps de temps auront été constant, et que le marché que pour un bien le nombre d'acheteur potentiel soit en baisse significative pour limiter les tensions

Gray_Mouser · #20 Message par **Gray_Mouser** » 12 mars 2017, 14:09

ignatius a écrit :Bref, la location, ok pour de la courte durée (sauf en cas de marché baissier sur le moyen et long terme), mais rien ne vaut la liberté d'être proprio.

La liberté elle vient plutôt du fait d'être riche non ? Un locataire avec des moyens est à mon avis plus libre qu'un mec qui se saigne pour rembourser son prêt. Ce dernier ne sera d'ailleurs pas vraiment libre de revendre avant un certain temps.

ignatius · #21 Message par **ignatius** » 12 mars 2017, 14:21

Gray_Mouser a écrit : La liberté elle vient plutôt du fait d'être riche non ? Un locataire avec des moyens est à mon avis plus libre qu'un mec qui se saigne pour rembourser son prêt. Ce dernier ne sera d'ailleurs pas vraiment libre de revendre avant un certain temps.

Effectivement je viens à m'interroger:
il semblerait qu'être riche et bien formé soit plus intéressant que pauvre et faiblement employable.

optimus maximus · #22 Message par **optimus maximus** » 12 mars 2017, 14:29

Gray_Mouser a écrit :
ignatius a écrit :Bref, la location, ok pour de la courte durée (sauf en cas de marché baissier sur le moyen et long terme), mais rien ne vaut la liberté d'être proprio.
La liberté elle vient plutôt du fait d'être riche non ? Un locataire avec des moyens est à mon avis plus libre qu'un mec qui se saigne pour rembourser son prêt. Ce dernier ne sera d'ailleurs pas vraiment libre de revendre avant un certain temps.

Plus t'es riche, plus ta propension à épargner est importante. Plus tu épargnes, plus les placements financiers qu'on te proposera seront rémunérateurs. Ainsi, pour une personne gagnant 30000 euros par mois, acheter ou louer est un faux dilemme.

lecriminel · #23 Message par **lecriminel** » 12 mars 2017, 14:50

slash33 a écrit :@flipper le dauphin l'opération semble décente. Avec un rendement brut à 6% comment ne pourrait elle pas l'être.

très bon chiffre pour la RP (logique, les studios ont les meilleurs rendements)
une fois rajoutés les charges, l'entretien et les taxes, on est probablement à peine 2% au-dessus du taux sans risque.
C'est bien: tu es gagnant à LT.
Mais l'immo est vraiment un investissement LT: il te faut 6 ans pour amortir les frais et, si tu ne revends pas avant, 55 ans (110 de frais et achat divisé par 2%) avant que ta vie ne s'améliore (l'achat est un effort au début pour etre gagnant plus tard)

remy51 · #24 Message par **remy51** » 12 mars 2017, 22:35

pip a écrit :J'aurais pu écrire le même récit ou presque!

Bulliste depuis 2005, j'ai patienté, mis de coté, rêvé de crack,

tout le contraire de toi et de flipper , j'étais sur ce forum depuis 2005 et je n'ai cessé de répéter qu'il n'y aurait pas de krack et qu'il fallait investir dans la pierre le plus tôt possible.
J'ai mis mes paroles en actes et maintenant je suis blindé et dans 5 ans je serai en pré-retraite à 50

piges.

Gpzzzz · #25 Message par **Gpzzzz** » 13 mars 2017, 08:29

achat a 200 loyers.. correct donc !

Immopaparis · #26 Message par **Immopaparis** » 13 mars 2017, 10:06

Merci pour le (les) témoignages.

En voyant l'histoire de cabriolet l'auvergnat en moi a "tiqué", mais bon c'est humain hein, il faut bien se faire plaisir de temps en temps. On n'emporte pas tout ce fric au cimetière de toute façon...

Cette histoire montre aussi une nouvelle fois le grand paradoxe du "timing" dans l'immobilier: on a beau se dire qu'il y a un problème avec les prix, les cycles immos sont teeeellement longs et imprévisibles que finalement... A l'échelle d'une vie, une bulle qui en pratique se forme en 20 ans, puis explose sur 5 à 10 ans, c'est plus qu'une moitié de vie professionelle...

Quelle que soit la décision (achat ou location), on ne sait que très très tard si ça a vraiment été un bon plan financier ou non. Beaucoup laissent tomber le coté financier et achètent pour du mieux/être chez eux/le coup de coeur, dès qu'ils en ont les moyens (les taux bas nous on tous bien aidés en ce moment)

remy51 · #27 Message par **remy51** » 13 mars 2017, 12:12

Gpzzzz a écrit :a 200 loyers.. correct donc !

pour mon immo de location ça ferait un k de 703ke et un rendement net de 4.8%
je l'estime plus à 660ke et donc un rendement net de 5.1%
je ne compte pas le pognon gagné grâce à la défisc ni le terrain déjà payé qui me reste pour construire encore 2 maisons.
j'ai longtemps hésité à acheter un appart en Espagne comme RS et ainsi disposer d'un K immo de 1miyon mais l'idée de partir en vacances toujours au même endroit bof bof .. (d'ailleurs faut que je crée un topic sur ça ..)

#28 Message par **slash33** » 13 mars 2017, 13:34

Immopaparis a écrit :En voyant l'histoire de cabriolet l'auvergnat en moi a "tiqué", mais bon c'est humain hein, il faut bien se faire plaisir de temps en temps. On n'emporte pas tout ce fric au cimetière de toute façon...

Le truc c'est que les voitures de collection prennent de la valeur avec l'age si elles sont très bien entretenues. C'est pour ça que les pros les gardent dans des locaux à atmosphere contrôlée.

franckyfranck · #29 Message par **franckyfranck** » 13 mars 2017, 18:52

Le krack maintenant je ne l'attends plus. Mais je l'ai attendu 12 ans sans qu'il arrive. Ce n'est pas la baisse de l'immo qui m'a permi de devenir proprietaire, mais l'amelioration de ma situation financiere et la baisse des taux d'interets.

En fait cette phrase résume un des non dit du forum.

On a donc deux extrèmes. Ceux qui sont dépréssif tendence presque millénaristes. Ils considérent que tout ne peut aller que plus mal. En conséquence ils n'achètent pas vu que c'est sur les banques vont faire faillite, ils vont avoir un accident de la vie et en plus y'aura plus de pétrole. Et de toute façon l'économie et le système vont s'effondrer.

D'autres sont de nature très optimiste. Du coup on peut même s'endetter jeune sur 30 ans parce que l'on se dit que sa situation perso va s'améliorer. Et donc oui je m'endette sur 30 ans, mais tu verra ma start-up va faire de la thune. Dans 5 ans je suis millionaires et je rembourse ce taudis pour acheter un chateau.

Et on a toute une gamme entre les deux.

J'ai aussi été baissier (mais moins longtemps) et au final :
- A 25 ans les sommes en jeu te paraissent gigantesques. Et avec ton misérable 2000 € net par mois, tu sens que tu es un looser et que tu ne pourra jamais te payer un appart décent sur Paris ou en proche couronne.
- A 37 ans, tu relativise vachement. Oui c'est (très) cher, mais en fait on a les moyens de se payer beaucoup plus que l'on aurait cru possible. D'ailleurs ton premier studio qui te paraissait hors de prix a été remboursé par anticipation alors que tu pensais en avoir pour 20 ans. Car entre temps effectivement et bien tu gagnes plus.

Par contre à 37 ans, tu constates une grosse différence entre ceux qui ont achetés "jeune" (qui ont maintenant des situations plutôt confortables grâce aux renégociations de crédit) et ceux qui ont tardés. Comme si l'optimisme appelait la chance et inversement. Je ne dis pas qu'il n'y en a pas qu'un achat a mis dans la 'Mot2Cambronne' (cela serait faux et j'en connais que des divorces ont foutu immobiliérement dans la mouise) mais globalement la plupart de ceux qui ont achetés tot ont maintenant :
- Un patrimoine net supérieur aux autres.
- Un cashflow plus important (le crédit renégocié + les remboursements anticipés)
- Et globalement une attitude plus positive sur la suite car une partie est sécurisée.

Et pour donné un peu d'eau au moulin des bullistes, la petite surprise de cet appartement aura été un ravallement, que j'avais bien vu se profiler, mais pas aussi vite puisque voté entre la signature du compromis et de l'acte definitif.

T'ont il transmis un pouvoir pour cette AG ? Si tu n'as pas eu de pouvoir, c'est à eux de payer. S'ils t'ont donné un pouvoir c'est pour ta geule.

lecriminel · #30 Message par **lecriminel** » 13 mars 2017, 19:10

franckyfranck a écrit : Par contre à 37 ans, tu constates une grosse différence entre ceux qui ont achetés "jeune" (qui ont maintenant des situations plutôt confortables grâce aux renégociations de crédit) et ceux qui ont tardés.

Syndrome Marie94: tu vois que A est plus riche que B, et que A est propriétaire est pas B -> tu en conclus que A s'est enrichi par l'immobilier.
Or tu verras sur le dernier Friggit que la durée d'emprunt nécessaire pour s'acheter un même bien n'a jamais été aussi courte depuis 10 ans.

Ce qui est probable en revanche, c'est que ceux qui ont acheté jeune soient moins flambeurs ou plus riches au départ.

Gray_Mouser · #31 Message par **Gray_Mouser** » 14 mars 2017, 00:45

franckyfranck a écrit :Par contre à 37 ans, tu constates une grosse différence entre ceux qui ont achetés "jeune" (qui ont maintenant des situations plutôt confortables grâce aux renégociations de crédit) et ceux qui ont tardés. Comme si l'optimisme appelait la chance et inversement. Je ne dis pas qu'il n'y en a pas qu'un achat a mis dans la 'Mot2Cambronne' (cela serait faux et j'en connais que des divorces ont foutu immobiliérement dans la mouise) mais globalement la plupart de ceux qui ont achetés tot ont maintenant :
- Un patrimoine net supérieur aux autres.
- Un cashflow plus important (le crédit renégocié + les remboursements anticipés)
- Et globalement une attitude plus positive sur la suite car une partie est sécurisée.

Bof, j'ai à peu près cet âge, toujours locataire, et je constate surtout que j'ai suffisamment de cash pour acheter l'appart de mes collègues, y compris plus âgés. Et bien sûr, eux ont encore un crédit à rembourser pendant des années.

Je ne dis pas que je serais dans le besoin si j'avais acheté, mais j'aurais eu plus de mal à profiter des opportunités professionnelles qui se sont présentées. Et encaisser les coups durs.

#32 Message par **watoo** » 14 mars 2017, 00:50

remy51 a écrit :
pip a écrit :J'aurais pu écrire le même récit ou presque!

Bulliste depuis 2005, j'ai patienté, mis de coté, rêvé de crack,
tout le contraire de toi et de flipper , j'étais sur ce forum depuis 2005 et je n'ai cessé de répéter qu'il n'y aurait pas de krack et qu'il fallait investir dans la pierre le plus tôt possible.
J'ai mis mes paroles en actes et maintenant je suis blindé et dans 5 ans je serai en pré-retraite à 50 piges.

.......remy51
troll un peu lourd

#33 Message par **watoo** » 14 mars 2017, 00:58

franckyfranck a écrit :... Comme si l'optimisme appelait la chance et inversement. ...

Ben non,
c'est essentiellement un coup de bol historique qui aurait pu se solder par un résultat inverse.

ignatius · #34 Message par **ignatius** » 14 mars 2017, 07:30

watoo a écrit :
franckyfranck a écrit :... Comme si l'optimisme appelait la chance et inversement. ...
Ben non,
c'est essentiellement un coup de bol historique qui aurait pu se solder par un résultat inverse.

La chance ça se provoque.
Win inside .
C'est toujours ceux qui regardent passer les trains qui disent que les autres ont eu de la chance.
Tu ne fais rien, tu ne prends aucun risque. Donc tu te mets à l'abri d'une déconvenue. Mais aussi d'un coup de chance.
Alors ça fait râler que des gens qui ne comprennent rien aux cycles économiques amassent un capital bien plus important que soi.
Mais comme le dit l'adage :
"Un intellectuel assis ira toujours moins loin qu'un imbécile qui marche".
La réflexion c'est essentiel, mais si c'est juste pour justifier son inaction c'est totalement contre productif.

#35 Message par **cashisking** » 14 mars 2017, 08:58

ignatius a écrit :Alors ça fait râler que des gens qui ne comprennent rien aux cycles économiques amassent un capital bien plus important que soi.

C'est exactement ça

Enfin maintenant je relativise.
Des amis avec des salaires comparables (voire inférieurs), mais qui ont acheté beaucoup plus tôt.
Maison payée en province (belle métropole, pas coin perdu dans un trou paumé) à 40 ans, la vie est belle.
Ils ne savent pas qui est Friggit, se sont jamais demandés si il y avait une bulle, QE connait pas.
C'est la vie

Gpzzzz · #36 Message par **Gpzzzz** » 14 mars 2017, 09:09

remy il est blindé il va etre en pre retraite 15ans plus tot que les autres mais il se prend la tete pour savoir s il doit sacrifier toutes ses vacances a l étranger pour s acheter un appart a 170ke dans la pampa barcelonaise...
les problèmes de riche c est plus ce que c etait

Immopaparis · #37 Message par **Immopaparis** » 14 mars 2017, 09:54

"Un intellectuel assis ira toujours moins loin qu'un imbécile qui marche".

Oui mais bon, un pari économique (qu'il soit conscient ou insconscient) reste un pari. La on est a fond dans le biais cognitif du "survivant": on voit tous les winners de l'immo sur le forum et dans la vie, on voit tous les perdants financièrement (locataires)... Si (et c'est un gros si) la bulle avait éclaté violemment comme elle l'a fait en Espagne, on se retrouverait dans une situation totalement inverse...

Le proverbe peut s'appliquer aux paris boursiers: un locataire peut être richissime s'il a bien gagné en bourse, car rendements potentiellement supérieurs à l'immobilier... [Edit: consulter le blog Objectif Eco pour la version extrême de cela, des traders français expatriés]

In fine j'en reviens à mon histoire de cycles longs, et de choix émotionnel. Bien malin celui qui peut prédire l'avenir: alors à moins de vouloir spéculer à la hausse ou à la baisse, chacun devrait faire en fonction de ce qui le rendra vraiment heureux

remy51 · #38 Message par **remy51** » 14 mars 2017, 10:39

Gpzzzz a écrit :les problèmes de riche c est plus ce que c etait

justement devenir blindé ça se fait pas d'un coup de baguette magique et surtout ça n'autorise pas à faire n'importe quoi.
Je vais pas m'acheter un appart si c'est pour y aller 2 semaines/an il faudrait au moins y aller 2 mois (1 mois l'été , 2 semaines à la toussaint , 2 semaines à Pâques)

#39 Message par **Pi-r2** » 14 mars 2017, 11:01

tu ferais mieux de garder le cash et de partir en pré retraite à 49 ans. ça ne te fera que 4 ans de retard sur le locataire

remy51 · #40 Message par **remy51** » 14 mars 2017, 11:07

Pi-r2 a écrit :tu ferais mieux de garder le cash et de partir en pré retraite à 49 ans. ça ne te fera que 4 ans de retard sur le locataire

désolé je n'ai pas compris.

Paulo · #41 Message par **Paulo** » 14 mars 2017, 13:29

Pas forcément un lien direct avec ce fil (mais quand même un peu), mais plus général sur ce forum et le rapport à l'argent.

Il y a une constante chez beaucoup d'intervenants, la fatalité face au travail, salaires, revenus... Comme quoi il serait "impossible" de gagner plus de manière significative et de faire progresser ses revenus par le travail ?

C'est une attitude qui me dépasse totalement et qui est typiquement française. C'est un des rares pays, que l'on peut encore classé parmi les développés, où l'on part du principe que passer 20 ans 95% de la population estiment ne plus jamais devoir apprendre qqch et se former. Ensuite tout le monde accuse la fatalité, les gouvernements, l'UE, les étrangers, etc... pour sa situation insatisfaisante.

Mais il faut ouvrir les yeux, même autour de nous, dans les vrais pays riches (Allemagne, Suisse, Danemark + nordique), la vision de la formation est qu'elle se fait tout au long de la vie.

Peut on m'expliquer ce qui empêche quelqu'un ayant un travail qui ne lui convient pas de suivre des formations pour monter en compétences et aller voir ailleurs ?

Même autour de moi, combien je vois de jeunes trentenaires qui sont dans des situations précaires depuis des années, qui n'imagine pas une seule seconde de se former.

Ben92 · #42 Message par **Ben92** » 14 mars 2017, 14:01

Paulo a écrit : Même autour de moi, combien je vois de jeunes trentenaires qui sont dans des situations précaires depuis des années, qui n'imagine pas une seule seconde de se former.

Ce n'est pas si simple car les formations valorisantes (les bonnes écoles d’ingénieur ou de commerce, médecine) sont sélectives. Donc à priori quelqu'un qui n'a pas passé cette sélection dans sa jeunesse, c'est qu'il n'a pas le niveau intrinsèque requis, et il n'y a pas de raison que ça change à 30 ans.
En formation continue, il y a toujours moyen de faire le CNAM ou la fac, mais ça n’emmènera qu'à des postes de petits cadres subalternes. Pas forcément de quoi se motiver à passer tous ses soirs à bosser pendant 3 ans. En Allemagne par exemple cette notion de "top diplôme incontournable" pour faire une bonne carrière est moins présente est laisse plus de possibilités.

Indécis · #43 Message par **Indécis** » 14 mars 2017, 14:05

Gpzzzz a écrit :remy il est blindé il va etre en pre retraite 15ans plus tot que les autres mais il se prend la tete pour savoir s il doit sacrifier toutes ses vacances a l étranger pour s acheter un appart a 170ke dans la pampa barcelonaise...
les problèmes de riche c est plus ce que c etait

C'est surtout que c'est un troll reconnu ici, donc faut pas croire tout ce qu'il dit, en particulier sur sa situation financière...

zaz.1 · #44 Message par **zaz.1** » 14 mars 2017, 14:21

Paulo a écrit :Peut on m'expliquer ce qui empêche quelqu'un ayant un travail qui ne lui convient pas de suivre des formations pour monter en compétences et aller voir ailleurs ?

Hum.. plein de trucs peuvent empêcher de "se sortir les doigts" :
- le coût de la formation (certification payante par exemple)
- le temps disponible (s'il faut prendre 1 année sans salaire, c'est pas forcément évident)
- les contraintes familiales (bosser tous les soirs + weekend + congés, c'est pas top pour la famille)
- les capacités individuelles : tout le monde peut cuisiner, mais tout le monde ne deviendra pas Robuchon

Et accessoirement, ça suppose d'être bien informés, de savoir quelles sont ces formations qui permettrons d’acquérir des compétences recherchées.

A titre perso, je connais plusieurs personnes qui se sont formés - parfois au prix de vrais sacrifices - et se retrouvent après coup pas plus avancés/employables qu'avant. Peut-être suis-je entouré de loosers, mais ça n’empêche : dire "yakabosser et se sortir les doigts" pour s'en sortir, c'est totalement mensonger.

Sur l'histoire initiale de Flipper, ce que je retient c'est : le jour ou l'on à une bonne opportunité d'acheter un bien qui nous plaît à un montant acceptable, il est rentable d'acheter, et ça permettra de s'enrichir. Et de fait, ceux qui ont saisit cette opportunité au bon moment se sont enrichit. Pour ma part, ma seule fenêtre de tir était en 2002, quand on avait 2 salaires. On l'a laissé passé, mais je suis incapable de dire si notre vie aurait été mieux (probablement + d'argent) ou moins bien (en particulier probablement moins d'enfants

).

#45 Message par **slash33** » 14 mars 2017, 14:25

Ben92 a écrit :En formation continue, il y a toujours moyen de faire le CNAM ou la fac, mais ça n’emmènera qu'à des postes de petits cadres subalternes.

Le cycle C du CNAM est classé Groupe 1 dans ma société, multinationale franco-française. PS: malheureusement pour moi je n'ai fait que le cycle B.

zaz.1 · #46 Message par **zaz.1** » 14 mars 2017, 14:34

Immopaparis a écrit :chacun devrait faire en fonction de ce qui le rendra vraiment heureux

En effet. Toutes nos décisions ne devraient être dictées que par ce seul objectif.
(Ce qui suppose d'avoir réfléchit au préalable soi même à ce qui nous rend heureux).

Ben92 · #47 Message par **Ben92** » 14 mars 2017, 14:57

slash33 a écrit :
Ben92 a écrit :En formation continue, il y a toujours moyen de faire le CNAM ou la fac, mais ça n’emmènera qu'à des postes de petits cadres subalternes.
Le cycle C du CNAM est classé Groupe 1 dans ma société, multinationale franco-française. PS: malheureusement pour moi je n'ai fait que le cycle B.

Ca dépend des boites mais typiquement groupe 1 c'est X, Centrale Paris, Mines Paris, Telecom Paris, ENSTA, éventuellement une ou deux autres type Supaero, Supelec.
Je ne savais pas du tout que le CNAM était dans cette catégorie, ça me surprend. Faudrait voir ce qu'il y a dans ton groupe 1, peut-être qu'il y a une vingtaine d’écoles.

remy51 · #48 Message par **remy51** » 14 mars 2017, 15:05

Indécis a écrit :
Gpzzzz a écrit :remy il est blindé il va etre en pre retraite 15ans plus tot que les autres mais il se prend la tete pour savoir s il doit sacrifier toutes ses vacances a l étranger pour s acheter un appart a 170ke dans la pampa barcelonaise...
les problèmes de riche c est plus ce que c etait
C'est surtout que c'est un troll reconnu ici, donc faut pas croire tout ce qu'il dit, en particulier sur sa situation financière...

dixit ceux qui n'ont pas su prendre le train de l'immo et sont jaloux.

lecriminel · #49 Message par **lecriminel** » 14 mars 2017, 17:39

remy51 a écrit :
Indécis a écrit :C'est surtout que c'est un troll reconnu ici, donc faut pas croire tout ce qu'il dit, en particulier sur sa situation financière...
dixit ceux qui n'ont pas su prendre le train de l'immo et sont jaloux.

si tu dis vrai, alors tu es une exception, tu as un problème psychique qui t'empêche de profiter de tes succès: tu te prends le chou pour gagner 50 centimes, tu vises un bien médiocre, tu veux arreter de travailler mais tu le refuses pour l'argent. Peu importe le nombre de 0 sur ton compte en banque et la qualité de tes costards, tu n'es pas riche. Tu manquais de toute façon de classe pour etre un vrai riche, mais tu pouvais etre un nouveau riche façon Rachida Dati.
Ce qui rend ta qualité de troll très crédible.

remy51 · #50 Message par **remy51** » 14 mars 2017, 18:16

lecriminel a écrit :si tu dis vrai, alors tu es une exception, tu as un problème psychique qui t'empêche de profiter de tes succès: tu te prends le chou pour gagner 50 centimes, tu vises un bien médiocre, tu veux arreter de travailler mais tu le refuses pour l'argent. Peu importe le nombre de 0 sur ton compte en banque et la qualité de tes costards, tu n'es pas riche. Tu manquais de toute façon de classe pour etre un vrai riche, mais tu pouvais etre un nouveau riche façon Rachida Dati.
Ce qui rend ta qualité de troll très crédible.

A chacune de tes interventions je me demande comment on peut être autant à côté de la plaque et raconter des choses qui n'ont aucun sens.