achat garage grenoble

[zigomate]

Bonjour,
Je viens vous exposer une question pour avoir vos retours.
Il y a un garage fermé de plein pied a vendre dans la rue ou je suis propriétaire à Grenoble (100m de chez moi). prix 12500 € 14m2 sans electricité. Taxe foncière 115€. charge copro 20€, frais notaire 2300€.
Le garage est situé hors centre ville, accessible en bus et TRAM quartier bajatière. (15mn à pied du centre ville)

Je me tâte à l'acheter pour le mettre à louer70€ par mois, en me disant si je le loue pas je peux y mettre ma voiture.
Se garer dans la rue ou est situé le garage est gratuit actuellement, on trouve de la place tous le temps soit dans la rue soit les rues perpendiculaires.
A Grenoble, il y a des projets qui vont débuter en 2017 qui consiste à rendre des rues du centre ville piétonne.
Je me demande si a terme la rue va pas devenir payante et si ca va devenir plus difficile de se garer.

J'ai une assurance vie. depuis plus de 9ans qui rapporte 2% net, j'ai un PEL avec un petit versement chaque mois et j'ai de l'argent disponible sur mon CEL.

La banque me propose un credit de 10 000€ sur 6 ans à 2,77% mensualité 156€ avec assurance
ou credit 10 000 sur 10 ans à 2,64% mensualités 100€ avec assurance. Possibilité de rembourser sans frais.
Avec la mensualité de 156€ mon taux d'endettement passe à 33%.

Je précise je suis en arrêt maladie depuis 5 mois. J'ai été écraser par une voiture. Il y a un tiers connue, j'ai pris un avocat et dans les prochain mois je vais toucher une somme pour le préjudice (l'accident est grave genou, ligament, tibia). Dans 3 mois max je dois toucher une provision du préjudice, le reste d'ici 18 mois minimum.
Actuellement je fais pas mal d'économie puisque credit appart rembourser par assurance et je depense rien puisque je peux pas me déplacer.

sinon j'ai la possibilité de le payer comptant sans toucher à mon assurance vie, Est un investissement intéressant pensez-vous ?
est ce que je devrais emprunter moins pour faire baisser le taux ?
Est ce que je devrais compléter mon assurance vie ?
ouvrir un PEA ?
Garder le capital et attendre une somme d'argent en plus pour investir dans un autre appart ?

Voila les questions que je me pose
Merci

[sim_v]

Bienvenue zigomate, nos membres se lèvent pour t'aider dans cette épreuve et pour solutionner tous tes problèmes !

[vpl]

Salut. je suis grenoblois et j'ai de gros doute qu'un garage devienne dans ton coin indispensable avant de longues années, sauf pour ceux qui veulent éviter de garer leur voiture dans la rue.

Déjà, les 70€ par mois de loyer, c'est basé sur des annonces locales ? Ma femme loue dans un quartier tendu (derrière mutualiste, payant et quand même du mal à se garer dans la rue) : 90€ pour un petit garage.

Pour tout ce qui est arbitrage entre placements, pas d'idée de ce qui est mieux pour toi, désolé !

[pimono]

si le garage n'a pas d'utilité pour garer une voiture, il y aura peut être moyen de l'aménager en studio dans quelques années, vu le tracé de la vie immobilière française !!!

[flipper le dauphin]

Je ne vois pas l'interet d'une telle réponse à quelqu'un qui cherche à se renseigner sur la viabilité d'un projet.

Pour répondre à votre question, je m'enquerais deja aupres des agences locales de la demande locative du secteur.
Vous pouvez vous faire passer pour quelqu'un qui recherche une location
Cela vous permettra de savoir :
- Si un marché local existe et s'il est saturé (si l'agence a beaucoup de bien à vous presenter)
- Si le loyer que vous estimez se rapproche de la realité du terrain

Il faut egalement prendre en compte que sur ces loyers vous devrez deduire :
- les charges
- le foncier
- les prelevements sociaux.
- l'impot sur le revenu

Avec 70€ de location on doit tourner à un peu plus de 30€ net aores prelevements.

[Marie 94]

Bonjour Zigomate,

Bienvenue sur Bulle Immo! N'oubliez pas de vous présenter sur le file dédié à la présentation des nouveaux venus.

70€ de revenus locatifs/mois (840€/mois) pour un coût d'acquisition de 14800€ DDM inclus, ça fait un renta de 5,68% brut. En soi, ce n'est pas mauvais mais ça semble faible pour un garage.

Voici mes questions:

- Largeur de la porte (2,40m? ou 2,20m?)
- Longueur: 5m?
- Charges de 20€/an?
- Assurance PNO: vous avez prévu d'en prendre un?
- Impôts prévisionnels?

Il nous faut une idée de la renta nette, de la disposition du bien (si largeur de la porte de 2,20m laissez tomber) avant de vous conseiller. Le Taux d'emprunt proposé me paraît élevé. Sur les éléments fournis, je ne suis pas convaincue que c'est un bon investissement. Je me suis posée aussi la question d'investir dans un garage avant de renoncer (renta trop faible).

[Vincent92]

Le problème ici n'est pas la rentabilité (qui n'est pas énorme pour un parking). Le problème, c'est les efforts à faire pour gagner au mieux - lorsqu'on aura amorti les frais d'entrée, ce qui prend des années - quelques dizaines d'euros net de plus que sur un placement sans risque, où on a rien à faire et qui est parfaitement liquide.
Si c'était investir dans un lot de 15 parking, à la limite. Mais là...
A faire (investir dans un bien qu'on va louer 70€ brut/mois) si on estime vraiment que son temps ne vaut pas grand chose à mon avis (on doit pouvoir arriver au même résultat en donnant une heure de cours/mois par exemple).

[pimono]

Je ne vois pas l'interet d'une telle réponse à quelqu'un qui cherche à se renseigner sur la viabilité d'un projet.

La réponse a déjà été donnée, assez clairement il me semble = il n'y a pratiquement pas de marché de location de parking ou de garage sur grenoble vu que le stationnement est gratuit partout là bas.

[zigomate]

bonsoir,

Alors les précisions sont
Taxe foncière de 115 €
charge copro par an 20 €
Impot + CSG + CRDS a payer 91€ (oui je travaille a 75% )
ca donne la première année 5,14% net en entrant les frais du crédit.

la surface du garage fait 13,84 M2 en long il fait 5 m la taille de la porte j'ai pas, J'irai mesurer demain
Assurance proprio non occupant incluse dans le contrat d'assurance de mon appartement qui est à 200 m

Je trouve que c'est beaucoup le taux du crédit proposer par la caisse d’épargne. La semaine prochaine je vais voir mon autre banque le CA.

Mon idée est plus de varier les placements parce que j'ai une assurance vie, j'ai un PEL qui n'est pas au plafond.

Merci pour vos commentaires

[Marie 94]

Merci pour ces précisions. Elle doit faire 2,80m de large (probablement porte de 2,40m de large). La longueur peut passer ça dépend comment s'ouvre la porte. C'est important dans le sens où c'est plus difficile de garer une voiture familiale (la vôtre ou celle d'un locataire vous allez toucher plus de monde).
J'imagine que vous n'avez pas de parking aujourd'hui dans votre immeuble? Auquel cas, l'achat d'une box peut être intéressant dans l'optique de valoriser votre bien. Un bien immobilier avec un parking est plus liquide. Après tout dépend de votre secteur. De ce que je comprends, vous arrivez à vous garer gratuitement sur la rue sans pb. L'achat de cette box dans la seule optique de le mettre en location présente peu d'intérêt (tous vos calculs sont basés sur un loyer de 70€ et sur l'hypothèse que le stationnement va devenir payante ce qui reste à valider). si c'est pour vous, ça se discute. Pour vous donner un ordre d'idée, j'ai la possibilité d'acheter une box à 13,5k pour un loyer de 80€/mois en petite couronne parisienne où il y a de la demande. J'ai laissé tomber car c'est trop de temps pour un gain minable. Investir dans un PEA semble une meilleure option.

[Vincent92]

Acheter un box 14k€ (qu'il va falloir répercuter sur le prix de vente) dans une ville où le prix du m2 doit être compris entre 2k€ et 3k€ rend t'il vraiment le bien plus liquide? À mon avis, ca reste à démontrer. Ça fait quand même beaucoup de m2 habitable.
À voir quel proportion du prix du bien cela représente.
Je suis septique. Surtout s'il n'y a pas de carence en parking dans la ville.

[vpl]

C'est surtout le quartier en fait... Y'a des tas de coins de Grenoble ou avoir un box même à 100m est un gros plus.

[pimono]

Box ou garage c'est pas la même chose, et quoi qu'il arrive un box ou un garage en plus d'un bien, c'est toujours un petit plus pour la vente et forcement, ça fait grimper le prix du bien.

[Marie 94]

Ça dépend de l’offre dans son coin, si tous les apparts comparables au sien ont un parking…. Le prix de la box semble élevé, pas de doute.
S’il fait cet achat (au juste prix), le jour de la revente, il pourra:
soit vendre les 2 biens séparément (contexte haussier)
soit vendre ensemble les 2 lots (contexte baissier). Le plus gros risque en immo est la liquidité. Si la demande est faible et exigeante, on peut se retrouver coller avec son bien qui a un défaut (l’absence d’un parking en est un dans certains cas). Parfois ça peut débloquer une transaction. Un ami cherche à vendre en ce moment son appart F3 qu’il avait acheté avec parking. Il voulait vendre sans la place de parking. Il a eu zéro visite ! Dans certains cas, la place de parking devient un critère discriminant, un atout pour se démarquer de la concurrence.
Ici, il spécule sur le futur stationnement payant dans sa rue. Si ça se fait, la box va être un vrai atout pour lui (pour garer sa voiture, ou pour louer à un de ses voisins, et plus tard pour vendre son appart, sa box), sinon, ça ne vaut pas le coup. En tout cas, son histoire m’a rappelé que je dois me renseigner sur les projets de stationnement payant dans mon ex-rue.

[pimono]

Ici, il spécule sur le futur stationnement payant dans sa rue.

ouais, mais je pense aussi qu'il peut très bien acheter ce garage, repeindre la porte par exemple et revendre avec une plus value s'il ne parvient pas à trouver un pigeon locataire dans l'immédiat mais le problème c'est qu'en regardant les annonces de garages à louer ou à vendre sur Grenoble, il y en a la pelle !!!

La région entière a du acheter les cours d'un cédric sur la parking attitude et essaye de se rentabiliser

[zigomate]

Bonjour,
Après mesure la porte d'entré du garage fait 2,52 de large, a l’intérieur 2,80.

hier je suis passé au crédit agricole,pas moins de 2,48% pour le financement complet du garage avec frais de dossier assurance etc
J'ai juste écouté et fais remarquer que je trouvais ca chère.

La caisse d’épargne me rappel , elle peut proposer 1,95% j'attends son mail pas sur que ce soit TTC.

La semaine dernière m'a voisine c'est fait cassée la vitre pour un poste a 30 €. Régulièrement il y a des vols dans la rue, d'ailleurs je laisse ma voiture ouvert pour éviter qu'il casse la vitre.

La piétonisation du centre ville a grenoble commence peut être qu'il va y avoir une répercussion sur les quartiers alentours.

Actuellement toute les constructions d'immeuble sont faites avec parking en sous sol ou autour de la copropriété.
J'aurai la possibilité de vendre l'appart avec le parking difficile de savoir si ce sera un plus

Merci pour vos commentaires