Vendeurs, les AI ne font pas visiter vos biens !

[Lcu]

Bonjour,

titre un peu "shock" pour ce petit coup de gueule qui était en gestation depuis plusieurs mois et que je me suis donc décidé à écrire pour qu'il reste dans la mémoire numérique.

Je fais les petites annonces depuis plusieurs mois à la recherche d'un studio (ou 2..) à acheter en tant que investissement locatif, et je remarque de plus en plus souvent que si les particuliers répondent presque toujours rapidement, gentiment et de façon pertinente (ce qui est normal, ils veulent vendre), les agences semblent de plus en plus s'en foutre: réponse tardive (et parfois carrément absente) et mauvaise volonté sous toutes se formes (merci de me contacter que par tel, je n'ai pas de temps avant une semaine minimum, il faudrait voir avec les locataires en place.., je vous rappelle des que j'ai du nouveau -> plus rien..) font que les apparts vendus en direct ont beaucoup plus de chance de partir vite que ceux qui sont en agence.

C'est très embêtant et même si je peux comprendre que les studios ne soient pas la priorité des AI (prix faible, donc comm faible) je trouve que le phénomène empire (il y a qq années ils me donnaient les clef et mes disait d'aller visiter tout seul, maintenant on dirait qu'ils te rendent service si ils daignent te faire visiter..) et je doute que le vendeurs qui leur confient encore leur biens soient au courant de ces pratiques, donc

VENDEURS, VENDEZ EN DIRECT: en passant par une agence non seulement vous perdez de l'argent (la comm) mais vous diminuez aussi vos chances de vendre rapidement à cause du service 'à minima' assuré par une bonne partie des AI.

A bon entendeur..

[Vincent92]

Je ne sais pas où tu cherches mais si le marché est dynamique les agents estiment peut être qu'ils ont assez de visites programmées pour un appartement qui va se vendre rapidement (pour tout un tas de raisons possibles).
Merci pour ton retour - qui est intéressant - mais il faudrait voir si les appartements que tu aimerais visiter sont vendus rapidement ou non. S'ils sont vendus rapidement et sans trop de négociation, on ne peut rien reprocher aux AIs.
Qu'en est il à ce sujet?

[Julien13]

Bonjour,

titre un peu "shock" pour ce petit coup de gueule qui était en gestation depuis plusieurs mois et que je me suis donc décidé à écrire pour qu'il reste dans la mémoire numérique.

(...)

VENDEURS, VENDEZ EN DIRECT: en passant par une agence non seulement vous perdez de l'argent (la comm) mais vous diminuez aussi vos chances de vendre rapidement à cause du service 'à minima' assuré par une bonne partie des AI.

A bon entendeur..

Mon expérience : vendeur en 2008 d'une maison en grande couronne parisienne (proche Roissy) via agence pour cause d'éloignement géographique, je m'étonne après quelques semaines du faible nombre de visites par les agences mandatées. J'appelle deux d'entre elles avec le téléphone de ma femme, avec des critères précis correspondant à mon bien. AUCUNE des deux ne m'a proposé ma maison. Retrait immédiat du bien chez eux, passage en PAP (le bon coin moins développé à l'époque)... et plus jamais une transaction immobilière via agence.

[harmakhis]

rassurez vous, coté acheteur, on est pas plus satisfait :

balade dans la pampa , précision geographique mensongere, meconnaissance du bien, de la localité, mensonges par omission, vices cachés...pas mieux que des vendeurs de bagnole, voir meme pire, et quand on pense que ça réclame 5/6% de frais sur le PV, voir plus, ça vaut le coup pour ouvrir une porte de 3 volets...certains les prenomment "porteurs de clefs" voir "porte clefs" pour faire court mais ils ne l'ont pas volée....

ils ont sans doute autre chose a fiche et vont là ou ça rapporte le plus, normal, ce sont des commerciaux

[sim_v]

Quand j'ai vendu, j'ai mis dans 3 agences.
3 mois plus tard j'ai laissé le bien à la seule agence qui me faisait de vrais comptes-rendus de visite. L'autre était en mode "mytho" (des prospect oui mais des retours de visite, non) et la dernière n'a pas justifié plus de 2 visites en 3 mois. Boostée par la pseudo-exclusivité, l'agence qui a gardé le bien l'a vendu en moins de 2 mois ensuite.
Ce que je retiens c'est que chaque agence avait son public (investisseurs / acheteurs).

[polonez]

en tant que vendeur en grande couronne parisienne et dans un marché du 95 complétement morose. Je partage les autre commentaires ! les agences c 'est une catastrophe!!! , méconnaissance totale du bien, de la localité, ils débitent des conneries aux futurs acquéreurs, style.... voici des toilettes suspendues alors que ce sont des toilettes normales, "voici une maison de 2013" alors qu'elle date de 1992, "ce village est magnifique j'ai y vécu longtemps" alors que la nana de l'agence c'est la première fois qu'elle y mettait les pieds, "la taxe foncière et de 1500 euro" alors qu'elle est de 1670 euro........ Alors que je me disait que passer par une agence ça allais faciliter les choses et ne pas stresser , c'est l'effet envers! . Je confirme que les visite que j'organise par PAP se passent nettement mieux!. Les AI sont pire que des vendeurs de bagnole,.... zero professionnalisme.

[Blaze]

Je fais les petites annonces depuis plusieurs mois à la recherche d'un studio (ou 2..) à acheter en tant que investissement locatif, et je remarque de plus en plus souvent que si les particuliers répondent presque toujours rapidement, gentiment et de façon pertinente (ce qui est normal, ils veulent vendre), les agences semblent de plus en plus s'en foutre

Je cherche en RP et je remarque qu'en tant qu'acheteur on est très rarement recontacté par les agences même après être rentré dans leurs bases.
En revanche on est souvent démarché spontanément (prospectus dans la boîte aux lettres, appels à partir de l'annuaire...) pour savoir si on a pas un bien à vendre. Un agent m'a aussi raconté que certains de ses confrères poussaient, dans le cas d'un bien avec plusieurs offres, le dossier des acheteurs qui auraient un bien à vendre ensuite pour avoir quelque chose à rentrer dans leurs agences. J'ai l'impression que l'avantage est plutôt côté vendeurs dans le marché actuel. Les agences ne manquent pas d'acheteurs, et dans certains cas sont submergés de demandes de visites dès la sortie de nouvelles annonces.

Si c'est pas indiscret, tu cherches à investir dans quelle région ?

[Catalan]

En France, le commerce de services de proximité est une catastrophe.
Magasins, restau, taxis, artisans, etc
Pas de sens du client, pas de rigueur, court-termisme, etc

Agents immos c'est aussi mauvais que le reste.
Les sommes en jeu étant élevées, ça semble juste plus flagrant.

[Parsifal]

Lol l'acheteur opportuniste (comprendre prêt à dégainer dès qu'il voit un bien significativement sous le marché) aimerait que les agences lui apportent ces biens sur un plateau.
Dans le même temps le vendeur pour un emplacement moyen et probablement trop cher voudrait que l'AI multiplie les visites pour son bien.

Voila personne n'est content...

[stchong]

Lol l'acheteur opportuniste (comprendre prêt à dégainer dès qu'il voit un bien significativement sous le marché) aimerait que les agences lui apportent ces biens sur un plateau.
Dans le même temps le vendeur pour un emplacement moyen et probablement trop cher voudrait que l'AI multiplie les visites pour son bien.

Voila personne n'est content...

D'où le succès des ventes sans agence

[sim_v]

Quasiment plus de PAP dans mon coin . . .

[ddv]

Lol l'acheteur opportuniste (comprendre prêt à dégainer dès qu'il voit un bien significativement sous le marché) aimerait que les agences lui apportent ces biens sur un plateau.
Dans le même temps le vendeur pour un emplacement moyen et probablement trop cher voudrait que l'AI multiplie les visites pour son bien.

Voila personne n'est content...

Sauf que c'est l'acheteur qui paie l'AI, pas le vendeur.

[Vincent92]

Lol l'acheteur opportuniste (comprendre prêt à dégainer dès qu'il voit un bien significativement sous le marché) aimerait que les agences lui apportent ces biens sur un plateau.
Dans le même temps le vendeur pour un emplacement moyen et probablement trop cher voudrait que l'AI multiplie les visites pour son bien.

Voila personne n'est content...

Sauf que c'est l'acheteur qui paie l'AI, pas le vendeur.

Non, c'est l'inverse. Le bien vaut un certain prix. Qu'on passe en PaP ou par une agence, le prix de vente final ne change pas. Passer par une agence est accepter d'avoir un net vendeur plus faible.
Si c'était l'acheteur qui payait, il serait bien c*n de passer par des agences.
Par contre, il est vrai que si un acheteur trouve un bien en agence et arrive à prendre contact avec le vendeur, ca peut être un levier de négociation (le vendeur étant déjà prêt à vendre moins cher au départ. On peut donc couper le gain).

Il y a bien souvent un mandat qui est rédigé par l'agence pour l'acheteur à la fin. Mais c'est juste une magouille/optimisation fiscale admise. Au même titre que d'enlever du prix du vente certains meubles.

[Nouveau stephanois]

Et non en pratique le prix est plus élevé par agence.

[ddv]

Et non en pratique le prix est plus élevé par agence.

Je plussoie, je n'ai jamais vu un prix en agence égal au prix PAP.
D'autant plus que l'acheteur n'a probablement pas choisi de passer par une agence, mais si le bien n'est vendu que par agence, il n'a pas le choix de l'achat en direct.

[ddv]

Si c'était l'acheteur qui payait, il serait bien c*n de passer par des agences.

Encore faut-il avoir le droit (mandat exclusif de l'agence) ou le pouvoir (réussir à retrouver le bien et le tél du proprio) de passer par le proprio (qui lui même n'a peut-être tout simplement pas envie de vendre en direct).

[Vincent92]

Si c'était l'acheteur qui payait, il serait bien c*n de passer par des agences.

Encore faut-il avoir le droit (mandat exclusif de l'agence) ou le pouvoir (réussir à retrouver le bien et le tél du proprio) de passer par le proprio (qui lui même n'a peut-être tout simplement pas envie de vendre en direct).

Je ne crois pas qu'il existe de ville où l'intégralité des biens sont vendus par agence. Du coup, s'il y vraiment cette différence (prix plus cher par une agence), aucun intérêt de passer par elle.
Si tu passes (en tant d'acheteur) par une agence, c'est parce que le prix d'affichage (net vendeur + frais d'agence) est intéressant. Sinon, tu ne le fais pas. A quoi bon visiter des biens trop chers?
Biensur, l'idéal est de trouver un prix déjà intéressant en agence et de trouver l'acheteur pour négocier d'avantage (partagé la com' de l'agence en plus de la négociation "classique") en direct. Mais comme tu le dis, ce n'est pas toujours possible.

[ddv]

Si c'était l'acheteur qui payait, il serait bien c*n de passer par des agences.

Encore faut-il avoir le droit (mandat exclusif de l'agence) ou le pouvoir (réussir à retrouver le bien et le tél du proprio) de passer par le proprio (qui lui même n'a peut-être tout simplement pas envie de vendre en direct).

Je ne crois pas qu'il existe de ville où l'intégralité des biens sont vendus par agence. Du coup, s'il y vraiment cette différence (prix plus cher par une agence), aucun intérêt de passer par elle.

La plupart des biens qui m'intéressent potentiellement en bretagne sont à vendre exclusivement par agence. C'est seulement au bout de plusieurs mois sans visite ou sans vente que parfois, le vendeur décide de vendre de PAP, avec un prix réajusté.

Si tu passes (en tant d'acheteur) par une agence, c'est parce que le prix d'affichage (net vendeur + frais d'agence) est intéressant. Sinon, tu ne le fais pas. A quoi bon visité des biens trop cher?

Ben non, tu sais que le bien, qu'il soit vendu par agence ou de PAP est de toutes façons négociable. Mais ça fout quand même les boules de filer du pognon à un "ouvreur de portes" alors que t'aurais voulu t'en passer.

[Giraumah]

Pourtant, il va falloir en passer par elles puisque Fillon veut leur donner un monopole : http://www.capital.fr/immobilier/actual ... es-1220516

Drôle de libéral.

[stchong]

Pourtant, il va falloir en passer par elles puisque Fillon veut leur donner un monopole : http://www.capital.fr/immobilier/actual ... es-1220516

Drôle de libéral.

Effectivement décevant. On va tous se faire agent immobilier.

[Vincent92]

Pourtant, il va falloir en passer par elles puisque Fillon veut leur donner un monopole : http://www.capital.fr/immobilier/actual ... es-1220516

Drôle de libéral.

Effectivement décevant. On va tous se faire agent immobilier.

C'est un article (pro-macron puisque c'est Grégory Raymond qui l'a écrit) qui parle d'un événement. Ce n'est pas Fillon qui a dit que... Il faut quand même faire la différence si on veut éviter la manipulation. Mais effectivement, à supposer que c'est ce qu'il veut faire, ca serait décevant.

[Ben92]

Pourtant, il va falloir en passer par elles puisque Fillon veut leur donner un monopole : http://www.capital.fr/immobilier/actual ... es-1220516
Drôle de libéral.

Effectivement décevant. On va tous se faire agent immobilier.

Je suis libéral mais plutôt d'accord avec ça. Une vente immobilière est complexe d'un point de vue juridique ; les agents immobiliers ont besoin d'un diplôme pour exercer. Que Mme Michu qui n'y connait rien vende son appartement en griffonnant une promesse de vente sur un coin de table rédigée n'importe comment - et donc de valeur juridique nulle - n 'est pas une bonne chose. Il faut y voir une mesure de protection des acheteurs et des vendeurs.
Enfin d'un point de vue économique, tous les particuliers qui vendent par eux-même privent la profession d'une juste rémunération.

[Gpzzzz]

Pourtant, il va falloir en passer par elles puisque Fillon veut leur donner un monopole : http://www.capital.fr/immobilier/actual ... es-1220516
Drôle de libéral.

Effectivement décevant. On va tous se faire agent immobilier.

Je suis libéral mais plutôt d'accord avec ça. Une vente immobilière est complexe d'un point de vue juridique ; les agents immobiliers ont besoin d'un diplôme pour exercer. Que Mme Michu qui n'y connait rien vende son appartement en griffonnant une promesse de vente sur un coin de table rédigée n'importe comment - et donc de valeur juridique nulle - n 'est pas une bonne chose. Il faut y voir une mesure de protection des acheteurs et des vendeurs.
Enfin d'un point de vue économique, tous les particuliers qui vendent par eux-même privent la profession d'une juste rémunération.

Personne ne griffonne de promesse de vente sur un coin de table..
Les particuliers, font les visites, négocient l'offre et une fois que tout le monde est d'accord, les 2 parties mettent leur notaire respectif sur le coup et signe a travers eux..
C'est plus simple que par AI en fait ^^

[Vincent92]

Enfin d'un point de vue économique, tous les particuliers qui vendent par eux-même privent la profession d'une juste rémunération.

C'est probablement pour ça que tu vas au restaurent deux fois par jour.
Plus sérieusement, quand je regarde mon quartier, il y a 5 agences sur moins de 500m. Je ne m'en fait donc pas trop pour eux. Ca n'a pas l'air d'entre un business si peu rentable qu'il faille absolument se soucier de leur rémunération. Etre libéral c'est considerer qu'ils n'ont pas besoin de l'entervention de l'état. Ni pour booster le chiffre d'affaire (avec ce genre de mesure) ni pour le diminuer (loi Allur).

Et comme l'a dit gpzzz, pour un propriétaire qui a le temps de faire les visites, qui sait vendre son bien et qui sait estimer son bien (ce n'est donc pas pour tout le monde), l'apport d'un AI est proche de zéro.
La partie administrative/juridique se fait devant un notaire.

[Ben92]

La partie administrative/juridique se fait devant un notaire.

Pas seulement. L'agent immobilier est le premier à faire signer l'offre d'achat à l'acheteur, avant l'établissement de la promesse de vente chez le notaire. Cette offre d'achat est beaucoup plus engageante que ce qu'on croit d'un point de vue juridique si elle est bien rédigée , d'où la nécessité de professionnels.

[stchong]

Pourtant, il va falloir en passer par elles puisque Fillon veut leur donner un monopole : http://www.capital.fr/immobilier/actual ... es-1220516
Drôle de libéral.

Effectivement décevant. On va tous se faire agent immobilier.

Je suis libéral mais plutôt d'accord avec ça. Une vente immobilière est complexe d'un point de vue juridique ; les agents immobiliers ont besoin d'un diplôme pour exercer. Que Mme Michu qui n'y connait rien vende son appartement en griffonnant une promesse de vente sur un coin de table rédigée n'importe comment - et donc de valeur juridique nulle - n 'est pas une bonne chose. Il faut y voir une mesure de protection des acheteurs et des vendeurs.
Enfin d'un point de vue économique, tous les particuliers qui vendent par eux-même privent la profession d'une juste rémunération.

Tu sais ce qu'elle te dit Mme Michu que tu n'y connais rien en droit, un bout de papier sur un coin table à une valeur juridique, c'est un contrat pour les 2 parties si l'adresse du bien est noté ainsi que le prix. Après ce ne sont que des contraintes légales, soit signature d'un compromis avec les notaires et tout le toutim.

[Vincent92]

Je pense surtout que tous ceux qui sont capable de vendre de particulier à particulier sont capable d'aller sur pap pour prendre un modèle : http://www.pap.fr/modeles-de-lettres/achat
De toute façon, la partie réellement importante se fait surtout chez le notaire.
Tu donnes vraiment trop de valeur ajouté à un agent immobilier. Sa principale valeur n'est pas juridique. C'est sa disponibilité pour faire visiter le bien et son sens de la vente (enfin, pas toujours).

[stchong]

La partie administrative/juridique se fait devant un notaire.

Pas seulement. L'agent immobilier est le premier à faire signer l'offre d'achat à l'acheteur, avant l'établissement de la promesse de vente chez le notaire. Cette offre d'achat est beaucoup plus engageante que ce qu'on croit d'un point de vue juridique si elle est bien rédigée , d'où la nécessité de professionnels.

Ben, non, tu te goures, l'Ai ne fait ça que pour avoir sa com, en général avec des contrats types dont il faut se méfier.

[metapoulet]

ok et dans ce cas qu'ils facturent cet acte seul, c a d la promesse de vente, a hauteur de 100 euros, soyons bons seigneurs. Puis qu'ils laissent les taches sérieuses a des gens qui ont fait de vrais études.

je serais assez d'accord dans ce cas. mais nous obliger à leur filer 10k pour 5 portes ouvertes et 2 blagues pas drôles... non ça va aller merci, je suis très libéral la dessus

[Vincent92]

La partie administrative/juridique se fait devant un notaire.

Pas seulement. L'agent immobilier est le premier à faire signer l'offre d'achat à l'acheteur, avant l'établissement de la promesse de vente chez le notaire. Cette offre d'achat est beaucoup plus engageante que ce qu'on croit d'un point de vue juridique si elle est bien rédigée , d'où la nécessité de professionnels.

Ben, non, tu te goures, l'Ai ne fait ça que pour avoir sa com, en général avec des contrats types dont il faut se méfier.

Ce n'est pas tellement dans le contrat type que se cache le vice. Le vice est surtout de faire signer un mandat de recherche à l'acheteur. Même si c'est intéressant pour l'acheteur (moins de DDM) c'est probablement surtout une bonne façon de protéger sa com'.

[Ben92]

je serais assez d'accord dans ce cas. mais nous obliger à leur filer 10k pour 5 portes ouvertes et 2 blagues pas drôles... non ça va aller merci, je suis très libéral la dessus

La rémunération des AI est libre et c'est un secteur très concurrentiel. Leur commission est parfaitement régie par la loi du marché, si tu trouves que c'est trop cher payé tu n'as donc qu'à monter ton agence immobilière et casser les prix...

[Vincent92]

je serais assez d'accord dans ce cas. mais nous obliger à leur filer 10k pour 5 portes ouvertes et 2 blagues pas drôles... non ça va aller merci, je suis très libéral la dessus

La rémunération des AI est libre et c'est un secteur très concurrentiel. Leur commission est parfaitement régie par la loi du marché, si tu trouves que c'est trop cher payé tu n'as donc qu'à monter ton agence immobilière et casser les prix...

Ou alors ne pas passer par une agence.
C'est fou de vouloir sans arrêt créer des rentes de situation pour ceci ou cela. Que les gens aient le choix d'aller ou non chez le coiffeur, aux restaurants, ... c'est tout aussi raisonnable que de leur laisser le choix de passer ou non par une agence immobilière. Pour la partie importante de la transaction, il y a déjà une rente de situation (le notaire qui apporte la partie juridique). C'est suffisant.

[stchong]

Une petite question:
est ce que les AI paie de la TVA sur leur commission ? et quel taux ?
D'où l'interêt pour l'Etat d'avoir des agences ouvrir des portes.

[Ben92]

Une petite question:
est ce que les AI paie de la TVA sur leur commission ? et quel taux ?
D'où l'interêt pour l'Etat d'avoir des agences ouvrir des portes.

Les prestations de services sont imposées au taux de 20% de TVA, sauf erreur de ma part je ne vois pas pourquoi les AI y échapperaient.
Effectivement, les particuliers qui vendent par eux-même constituent un manque à gagner pour l'Etat.

[Vincent92]

Tous ceux qui font une action (marcher, se faire à manger, s'occuper dans son jardin, faire des travaux, fabriquer, réparer,...) par eux même alors qu'ils pourraient le faire faire par un professionnel constituent un manque un gagné pour l'état si on va par là...
Remarque, empêcher le faire soit même est l'étape ultime vers l’asservissement de la population. Celle ci ne pouvant plus du tout être indépendante/résiliante (si l'on passe son temps à tout payer plein pot, on n'épargne plus/peu). Tu penses sûrement ne pas avoir assez de boulets au pied...



Je précise tout de même qu'être propriétaire ou locataire ne change rien à l'affaire. On commence à se construire une indépendance/résilience à partir du moment où l'on arrive à épargner. La différence principale est que le propriétaire épargne forcément (il doit rembourser son crédit) alors que c'est une option (qui peut coûter chère) pour le locataire.
Tous ceux qui veulent vous rajouter des dépenses OBLIGATOIRES supplémentaires devraient vous faire penser à ca (c'est faire grossir le boulet).