Modèle de commissionnement AI

[Julien13]

Bonjour,

Je vais devoir mettre en vente une maison que je possède et, pour des questions d'éloignement géographique, je vais devoir passer par une agence. Je n'ai aucune confiance en ces gens pour valoriser mon bien ou le mettre en avant (cf. sujet récent "Vendeurs, les AI ne font pas visiter votre bien"). L'appât du gain étant un moteur puissant, particulièrement pour nos amis AI, je me pose donc la question de négocier avec l'agence un modèle de commissionnement un peu plus incitatif, sur deux plans :

1er plan, sur le prix :
Pour une valeur estimée du bien à 260 k€
- Modèle classique : prix net vendeur 260 k€, 5% de commission
- Modèle amélioré : 2% de commission jusqu'à la valeur de l'estimation (260 k€), 30% de commission pour toute "survaleur" entre le prix net vendeur et la valeur de l'estimation. Par exemple, pour un prix net vendeur à 300 k€, sa commission serait de 260 * 2% + 40 * 30%, soit 17 200 € au lieu de 15 000 € avec le modèle classique

2e plan, sur le délai : 2 000 € de bonus si la vente est conclue en moins de 45 jours, 1 000 € si la vente est conclue en moins de 90 jours, 0 de 90 à 120 jours, et 1 000 € de malus si la vente est conclue en plus de 120 jours

Je n'envisage pas de problème de légalité a priori (cf. principe liberté de fixation des prix dans le cadre contractuel), mais je souhaiterais avoir votre avis sur le sujet, voire un retour d'expériences si certains parmi vous ont déjà procédé ainsi.

Merci par avance pour votre retour.

[Gpzzzz]

La négo va dépendre grandement de l'estimation..
Si ton AI estime que les 260ke sont un prix au marché et qu'il va le vendre vite, tu auras une belle marge de négociation sur sa commission.. Si par contre il pense que ca ne partira jamais au dessus de 250k€ il risque de pas etre d'accord car il va devoir enchainer les visites avant de trouver un acquereur a ce prix la..

[Paulo]

Je ne pense pas que cela soit la meilleure solution, ni pour la vente, ni pour vos finances.

Si le coin est attractif, avec un marché dynamique, vous n'avez pas besoin de ça.

Contentez vous des règles simples :

* Rendez votre bien présentable ! Propre avec un coup de peintures si nécessaire. Laissez des ampoules et pas de fils à nu...
* Présentez un dossier complet, avec toutes les pièces obligatoires, voir même les facultatives (métrage par exemple).

* Fixez un prix réaliste ! C'est ça la clé, pas besoin de donner des tonnes à l'AI. Du moment que le prix affiché est bon sur les sites d'annonces, ça peut aller vite...

* Choisissez un agent qui connaît très bien votre secteur, quartier. Même un mandataire indépendant, qui sait de quoi il parle aux visiteurs qui veulent en savoir plus sur les alentours !

* Vérifiez l'annonce que l'AI va poster... Et n'hésitez pas à lui faire des remarques si les photos sont pourries ou le texte avec des fautes...

[Julien13]

Merci pour les conseils. Je retiens donc surtout la nécessité de fixer le bon prix, plutôt qu'une démarche compliquée avec l'AI.

L'estimation de 260 k€ vient de l'agent immobilier lui-même, donc là dessus, j'imagine qu'il est confiant sur sa capacité à vendre à ce prix-là.

Côté rendre le bien présentable, ça risque d'être un peu rock'n roll, puisque c'était devenu un spa (avec sauna, hammam), et que je souhaiterais lui rendre sa destination première d'habitation !! Mais c'est un autre sujet.

[Paulo]

Aussi, demander l'avis de plusieurs AI et se renseigner par soi même sur les prix du secteur, les + et - de son bien, etc...

Car un AI peut très bien vous dire ce que vous voulez entendre, juste pour avoir le mandat, même s'il sait que le prix est trop élevé.

Autre conseil, faites comprendre à l'AI que vous VOULEZ vendre rapidement.

[Vincent92]

Aussi, demander l'avis de plusieurs AI et se renseigner par soi même sur les prix du secteur, les + et - de son bien, etc...

Car un AI peut très bien vous dire ce que vous voulez entendre, juste pour avoir le mandat, même s'il sait que le prix est trop élevé.

Autre conseil, faites comprendre à l'AI que vous VOULEZ vendre rapidement.

D'accord avec les deux premières phrases. Beaucoup moins avec la dernière (il risque de sous estimer pour vendre plus facilement).

[Paulo]

Aussi, demander l'avis de plusieurs AI et se renseigner par soi même sur les prix du secteur, les + et - de son bien, etc...

Car un AI peut très bien vous dire ce que vous voulez entendre, juste pour avoir le mandat, même s'il sait que le prix est trop élevé.

Autre conseil, faites comprendre à l'AI que vous VOULEZ vendre rapidement.

D'accord avec les deux premières phrases. Beaucoup moins avec la dernière (il risque de sous estimer pour vendre plus facilement).

Effectivement, c'est un jeu subtil. Le plus simple pour ça, étant de s'être renseigné un max par soi même pour être conscient de ce qui est trop haut ou trop bas.

Conseil oublié : Ne pas faire comme 95% des vendeurs particuliers et mettre un prix plus élevé en se disant qu'il faut laisser une marge de négo X-D !

[Vincent92]

Conseil oublié : Ne pas faire comme 95% des vendeurs particuliers et mettre un prix plus élevé en se disant qu'il faut laisser une marge de négo X-D !

Ca dépend où l'on vend mais si - par exemple - on est dans un marché où il y a 5% de négociation en général, ca semble rationnel de mettre à 105 un bien qui vaut 100.
Ca dépend aussi beaucoup de la tendance du marché (si le marché monte ou chute). S'il monte, surestimer de quelque pourcent son bien peut (ou pas) être une bonne idée. S'il chute, l'idée est très mauvaise.

[lecriminel]

Bonjour,

Je vais devoir mettre en vente une maison que je possède et, pour des questions d'éloignement géographique, je vais devoir passer par une agence. ...
Modèle classique : prix net vendeur 260 k€, 5% de commission

tu es prêt à payer 13k pour un service que tu sais nul,
tu n'es pas radin !

[Julien13]

tu es prêt à payer 13k pour un service que tu sais nul,
tu n'es pas radin !

Ne m'en parle pas, ça me rend dingue par avance. Je suis évidemment preneur d'une solution alternative... mais à 600 km de chez moi et sans attaches particulières sur place, c'est mission impossible.

[Paulo]

tu es prêt à payer 13k pour un service que tu sais nul,
tu n'es pas radin !

Ne m'en parle pas, ça me rend dingue par avance. Je suis évidemment preneur d'une solution alternative... mais à 600 km de chez moi et sans attaches particulières sur place, c'est mission impossible.

Impossible, pas forcément.

Si votre bien est vendable, alors si vous le voulez ça peut aller vite :

* Vous faites une belle annonce
* Mettez un prix attractif (genre - 10K€ par rapport au tarif avec frais d'AI)
* Vous fixez toutes les visites sur un weekend ou 2.

Il n'y a évidemment pas de garanties que ça marche, mais ça peut.

Après, vous me faites peur avec votre histoire de hammam ?
Pour vendre rapidement, votre bien doit être une maison normale et habitable immédiatement. S'il y a de lourd travaux à prévoir, effectivement ça peut durer.