Votre avis: Continuer a louer ou vendre?

[Silver Arrow]

Salut a tous
J'ai une question pour vous
J'ai achete un studio de 23 m² l'annee derniere a Grenoble pour 49000 euro hors frais de notaire que j'ai paye cash 3400 euro.
Ajoutons 3500 euro de travaux
En tout, ca nous fait donc 55900 euro
J'ai un credit de 15 ans dessus (reste 14 ans) a 3.9% fixe avec des mensualites de 360 euro
Ce studio est tres bien situe (proche tram, commerces, ecole d'infirmiere, ...) et est actuellement loue a une eleve infirmiere 415 euro (eau et electricite non inclus).
J'ai un rendement superieur a 7% d'apres mes calculs (merci de corriger si je me trompe)

Ma question: Aujourd'hui, je vois des biens similaires de vendre aux alentours de 70.000 euro
Pensez vous que je dois le vendre ou bien le laissez s'auto financer en esperant que le prix de loyers ne se casse pas trop la gueule? (je rappelle que ce studio est tres bien place)

Merci pour vos analyses
@+

[Kisuisje]

Grosso modo, avec les travaux, les impots, les éventuels impayés, peut on dire que pendant 15 ans, le temps du crédit, vous n'allez ni perdre ni gagner ? Donc à moins de ne pas être pressé, je me demande si vendre ne serait pas préférable, mais en même temps, vendre en ce moment c'est quand même arnaquer l'acheteur, et j'avoue avoir du mal avec ça !

[Fredd]

Tes remboursements sont inférieurs au loyer. Tu ne payes rien et dans 15 ans tu as un studio gratuit ! Même si les prix baissent, ce sera toujours du bénéfice à 100% donc pourquoi vendre ?
Ceci est dans le meilleur des mondes, après à toi d'évaluer la baisse potentielle du loyer, les frais de copro, les vacances, le temps que tu passes à gérer...etc. D'aprés tes chiffres ton rendement brut est de 8.9% ce qui est quand même exceptionnel et peut-être pas tenable eternellement.

[yabulle]

Pour répondre à cette question il faut voir si tu peux continuer à louer cet appart à 415€/mois pendant 15 ans. On parle en ce moment de baisse des loyers à Paris. Je ne sais pas ce qu'il en est de Grenoble.
On parle aussi de baisse du prix des apparts (rapport FNAIM du mois de mai).
Si une baisse continue est en vue (aussi bien pour les loyers que pour les biens) c'est sur qu'il vaudrait mieux vendre et encaisser la PV.

[zaz]

OK avec toutes les réponses, + une question : que ferais tu des liquidités récupérées ? (a peu près 15 k€).

Si tu as un placement garanti pour cet argent, ou une utilisation immédiate, mieux vaut vendre. Sinon, autant garder le bien.

[Silver Arrow]

La locataire est fiable (pour le moment et on croise les doigts). Les APL sont versees directement sur mon compte. C'est une etudiante et son bail expire en 2007 (une ecole d'infirmiere, c'est trois ans).

Maxime, Le studio a été refait a neuf par mes soins (electricite, chauffage, sanitaire, cuisine, fenetres PVC, etc...) donc aucun frais. Si je vends, c'est en direct, pas par une agence qui va encore essayer de gonfler le prix
Si les loyers devaient baisser de 30 ou 40% a l'avenir, je pense que je ne rentrerais plus dans mes frais

Si je revends, je me dis que je pourrais re-injecter la plus value dans le remboursement du credit de ma residence principale ou bien investir dans une assurance vie.

Bref, on va pas en faire un probleme existenciel mais des investissements a si long terme (encore 14 ans de credit) c'est quand meme assez particulier dans notre societe ou tout va a 200 a l'heure

Merci pour vos conseils

[cb56]

Attention à l'imposition de la plus value immobilière
Environ 27% direct dans la poche de l'état si tu vends aujourd'hui !!

[cb56]

Ce qui fait 70000 (prix de vente ) - Prix d'achat (56000)
Les travaux dans ton cas ne sont pas déductible

Ce qui fait un plus value brute de 14000 euros

la taxe à 27% 3800 euros il te reste 10200 euros !!

(calcul à vérifier, mais je dois pas être très loin)

Bref, aucun intérêt de vendre lorsqu'il s'agit d'un bien ne constituant pas la résidence principale.

[Silver Arrow]

Pour toi il faut raisoner Plus value uniquement sur la residence principale? Moi je pensais qu'il ne fallait aller chercher la plus value que sur les autres biens! J'ai rien compris alors !!!

[cb56]

Je suis allé un peu vite , en fait comme c'est toi qui a réalisé tes travaux tu ne peux pas les incorporer dans le cout d'achat du bien à la revente.

En fait ta plus value est fiscalement la suivante

Prix de vente 70000
Prix d'achat 49000+3400= 52400
PV = 17600

Taxe = 4750 il te reste fiscalement 12850 mais si enleves tes travaux il te reste 9400 euros !!!


Yaie !!! (a vérifier auprès d'un notaire)

[cb56]

La plus value pour un bien qui ne constitue pas sa résidence principale fait très mal quand on revend le bien rapidement.
Le mieux c'est d'attendre 22 ans pour que cette taxe ne s'applique plus du tout.

La solution si tu veux revendre serait de la déclarer officiellement comme ta résidence principal pendant au moins 2 ans pour avoir le droit de la rendre sans payer de plus value ? Mais l à faut faire attention le fisc veille

[Silver Arrow]

Je suis d'accord, pour la residence principale, on est exonere au bout de 5 ans je crois, c ca?
Mais esperer realiser une plus value en vendant sa residence principale implique que tu va acheter autre chose au prix actuel du marche. Donc a priori ta plus value ne te permettra pas d'acheter qque chose de plus grand et plus beau puisque les prix flambent! J'ai bon?

[cb56]

Je crois que la durée de détention pour la résidence principal est passée à 2 ans concernant l'imposition de la plus value.

Si quelqu'un peut confirmer ?

[cb56]

Ces réflexions sur la notion de plus value sur résidence principale
m'incite à dire que lorsqu'on quitte sa résidence principale pour aller louer dans une autre région, on a tout intérêt à revendre sa résidence, car si vous le faites quelques années plus tard, la taxe sur la plus value s'applique et si vous avez le bien depuis moins d'une dizaine d'année ca peux faire très mal.

[Fredd]

Pour la résidence principale je crois bien que la loi de finance 2004 a supprimé la durée minimum d'habitation (pour favoriser la spéculation ?). En théorie tu peux déménager quelques mois dans ton studio et le revendre sans imposition.

http://www.notaires.fr/notaires/notaire ... values.pdf

[Silver Arrow]

Euh, cb59, j'ai pas tout compris la!
Vous pouvez la refaire ?

[Silver Arrow]

Fredd, d'apres ce que j'ai lu, le mieux c'est d'attendre 9 ans avant de revendre pour esperer un abbatement de 40%
Dans 9 ans, meme avec cet abbatement, en supposant que le bien perde 30% de sa valeur (krach?), il vaudra 34500 euro a peu pres et il restera environs 12500 euro de credit a payer (et principalement du capital). PV a ce moment la: 22 000 euro , taxe environ: 3500 euro soit en net : 18500 euro... Ca a l'air plus rentable
Attendons alors et esperons que les loyers ne se petent pas trop la gueule tout de suite (c maintenant que je rembourse le maximum d'interets!)

Tout autre avis est le bienvenu

[Fredd]

L'imposition, c'est sur la plus-value, si tu vends le bien au même prix ou en dessous tu ne paie rien !

[Silver Arrow]

Ah bah oui, c evident

[gerardPP]

je peux me tromper mais
mais si on croit à la baisse que l'on fasse les travaux soi-même ou pas
il faut vendre maintenant pour racheter dans 2 ou 3 ans
ça me semble évident

gérardP