Pour me présenter rapidement, j'ai 24 ans, j'habite à Bordeaux, j’ai fini mon école d’ingénieur l’an dernier et je suis aujourd’hui consultant en sécurité informatique.
J'ai commencé à m'intéresser à l'immobilier il y a un peu plus de 3 mois.
Vous expliquer le raisonnement que j'ai mené les derniers mois vous permettra de comprendre mes craintes et mes doutes actuels.
Mon intérêt initial pour l'immobilier provient du loyer exorbitant que je paie tous les mois et comme beaucoup, j'ai le sentiment de jeter de l'argent par la fenêtre.
Je regarde leboncoin, je passe quelques appels, et le lendemain je visite mes premiers biens.
Je me sens bête, parce que je ne sais pas quoi regarder. Je tombe sur un appartement magnifique, refait à neuf, mais c'est un T2 à presque 200.000.
Je suis quelqu'un d'assez honnête et j'explique à l'agent que je n'y connais pas grand-chose. Je n'aurai pu tomber sur un plus grand ***censuré***. Il me met énormément de pression, me dit qu'il n'hésiterait pas car c'est une super offre, que si j'attends ce sera vendu le lendemain car il y a plein de monde sur l'affaire.
J'ai eu assez de sens pour me méfier, et j'ai eu raison, car 3 mois plus tard, l'annonce est remise en ligne toutes les semaines, au même prix.
Suite à cette mauvaise expérience, je décide qu'il me faut plus de connaissances dans le domaine, je lis donc un livre, des articles et des blogs et regarde la quasi-totalité des vidéos de Yann Darwin sur YouTube.
Il m’apparait alors que si j’achète pour moi, la banque ne me prêtera pas pour un investissement locatif.
L’idée d’acheter sans « m’endetter » (avec cash-flow positif), de répéter l’opération toutes les quelques années et d’arriver au stade de rentier dans 25/30 ans me séduit énormément.
Me sentant un peu plus confiant, je me fais une "Checklist" pour mes visites où je note tous les points à vérifier, les chiffres pour le calcul de la rentabilité, les commentaires, etc.. et je procède à faire mes premières vraies visites.
Entre les annonces que je vois sur leboncoin et mes visites, je me rends vite compte qu'un cash-flow positif et une rentabilité brute supérieure à 10% est quasiment impossible sur Bordeaux. Ou alors c’est possible, mais c’est « filtré » et les annonces n’arrivent pas sur leboncoin.
Je m'éloigne un peu de Bordeaux et très vite, je m'aperçois que la rentabilité augmente vraiment si je m'éloigne de la ville et si je m'enfonce dans la campagne.
Les agents immobiliers sont tous aussi sur du potentiel de location des biens en campagne, m’assurant qu’il n’est pas difficile de trouver des locataires.
Mais je n’arrive toujours pas à une belle rentabilité locative autour de Bordeaux.
Et quand je trouve une annonce très intéressante, deux heures après parution de l’annonce, on me répond qu’il y a déjà une dizaine de visites prévues et des personnes qui apportent tous les papiers pour faire l’offre. Trop d’investisseurs ?? Tous attirés par les articles sur Internet et les journaux de l’immobilier qui annoncent Bordeaux en meilleure ville où investir dans l’immobilier.
Je réfléchis aux endroits de France que je connais bien : Pau et les villages Pyrénéens. Quand je vois le prix des locations à Pau et le nombre exorbitant d’annonces de ventes… je me rends vite compte que le marché est saturé, ce n’est donc pas intéressant.
Quant aux Pyrénées, j’y aperçois un potentiel, je réserve 7 visites le weekend dernier et là, je tombe sur un bien très intéressant. Une petite maison (sans jardin) de 75m2 à 87.000 dans un village, la vallée est assez touristique, il y a 3 stations de ski à 20 minutes chaque. Une succession, les 3 vendeurs sont pressés et le prix est bien en dessous du prix du marché. Et la cerise sur le gâteau c’est un « potentiel caché », des combes aménageables de 60m2. Je fais une proposition à -15% et après un premier refus, je propose à nouveau au même prix et ils acceptent.
Sur le papier, c’est très intéressant, plus de 6% de rentabilité nette/nette et un cash-flow positif de quelques dizaines d’euros (avec 40.000 euros de travaux comptabilités).
Mes questions sont les suivantes :
Comment estimer le coût des travaux sans avoir la moindre expérience dans le bâtiment et sans avoir de connaissance dans le milieu ? Peut-on se fier aux « experts du bâtiment » ou faut-il faire des devis à chaque corps d’artisan ?
Comment « connaître » le marché sans avoir à s’engager sur 20 ans et prendre des risques énormes ? Comment estimer au mieux les vacances locatives en campagne ? Savoir si l’absence de jardin est un critère rédhibitoire pour une famille ?
Si je veux en apprendre plus sur l’immobilier, vers quelles ressources me diriger ? Des livres et si oui y a-t-il une « bible » ? Des formations à distance type CNIL ?
Ma dernière question est plus générale : j’ai comparé dans plusieurs villes le prix des locations avec le prix de l’immobilier, et il semble que dans certaines villes, c’est extrêmement intéressant. Exemple à Brives. Pourquoi ces différences ? Comment vous investisseurs immobiliers choisissez le lieu de vos biens ?
Bon, une dernière ne fera pas de mal
Pourquoi les gens attribuent autant d’importance à l’évolution des prix dans l’immobilier ? Après tout, si on arrive à une excellente rentabilité et un cash-flow positif, dans 20 ans, la banque et les locataires m’auront payé pour que j’obtienne un bien d’une valeur de 100.000 euros. Et si les prix baissent et que ce même bien ne vaut plus que 80.000, ce n’est pas grave, puisque je n’aurai rien payé !Enfin, si vous avez eu le courage de lire jusqu’ici, je vous remercie pour votre temps.
Et si vous avez des conseils pour un débutant, ce sera un plaisir de les lire, je veux apprendre
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