Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

Message

remy51 · #101 Message par **remy51** » 21 juil. 2017, 11:40

goinfrimmo a écrit :Malheureusement, ces maisons se trouvent à 35km de la côte, alors que les 1ères en sont très proches (St-Palais par exemple). La distance explique facilement les -50% de différence. Ou alors, les maisons à l'intérieur des terres sont aussi à -40% du prix affiché, soit à 200K ? Justement, 1000€/m2 à la campagne et 2000€/m2 en ville, c'est bien ce que j'annonçais dans un précédent post.

Evidemment , il y a toujours une bonne explication/raison pour une différence de prix et l'emplacement (on le sait tous à part lecriminel) est un argument primordial.

Nouveau stephanois

Et oui l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement... Ce que néglige lecriminel.

IMMOLOLO · #103 Message par **IMMOLOLO** » 21 juil. 2017, 14:39

Une simple méconnaissance de la région tout au plus

lecriminel · #104 Message par **lecriminel** » 21 juil. 2017, 17:43

Malheureusement, ces maisons se trouvent à 35km de la côte

la première est "aux portes de La Rochelle"

lecriminel · #105 Message par **lecriminel** » 21 juil. 2017, 18:08

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=20_s
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=20_s
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=20_s
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=20_s
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=20_s à 800m de la plage

#106 Message par **crispus** » 21 juil. 2017, 18:50

Pour suivre un peu le marché du coin, bien que je n'y vive plus...
Les prix de ouf que tu as indiqué plus haut (~800k€) ne se trouvent encore que sur l'ile de Ré, devenue une réserve de nouveaux riches. Les prix y suivent la folie parisienne et ont rejoint, voire dépassé, ceux de 2008.

Partout ailleurs ça a bien baissé depuis 2008, y compris vers Royan ou sur l'île d'Oléron. L'effet Xynthia a fait chuter la demande.

Sur la Rochelle, le seul quartier vraiment convoité pour les maisons c'est la Genette, avec de grandes maisons à rénover vendues vers 300-400k€, souvent comme RS.
On atteint parfois encore les 800k, mais à ce prix c'est un hôtel particulier rénové. En 2008 c'était le double.
Ailleurs, une maison en bon état dans un quartier correct s'échange rarement au delà de 250-300 k€. Mais il y a aussi des quartiers "riches en mixité sociale" (ex : Mireuil) où ça se vend très mal !
Il y a tout de même un prix plancher (150k ?), car les marchands de sommeil peuvent faire la culbute en combinant location étudiante+saisonnière, avec chacun leur abattement fiscal si j'ai bien compris

Dans la CdC de La Rochelle, les maisons récentes sont plutôt demandées, à condition de ne pas dépasser les 200k. Sauf à l'Houmeau et à Chatelaillon, la "banlieue chic" de LR, où on trouve encore des prix soutenus. Le premier pour son "cachet ancien", le deuxième pour sa plage, la seule dans ce coin de littoral. Et donc la facilité de louer cher en saison pour compenser le prix d'achat.
Ensuite ça décroît très vite. Yves, bien que donnant sur la mer et voisin de Chatelaillon, ne fait pas rêver les foules : enclavé, marécageux...

En s'éloignant de l'océan, plus personne ne veut/peut acheter, et on trouve de belles charentaises rénovées avec du terrain pour 150k, voire la moitié avec travaux. J'ai croisé un jeune artisan qui a acheté une grande maison à restaurer (toiture incluse), en limite de la CdC de La Rochelle, pour le quart du prix qui aurait été affiché en 2008. Auparavant les bouses partaient au prix du neuf voire plus, pour "l'authenticité"

J'ai bien ri en voyant une annonce sur La Ronde : même un palais ne s'y vendrait pas, sauf à fournir une corde au suicidaire qui serait intéressé !

lecriminel · #107 Message par **lecriminel** » 22 juil. 2017, 01:57

crispus a écrit :....

merci pour l'éclairage

Ystava · #108 Message par **Ystava** » 22 juil. 2017, 13:57

Nouveau stephanois a écrit :Et oui l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement... Ce que néglige lecriminel.

Je dirais même plus : il est criminel de négliger l'emplacement

goinfrimmo · #109 Message par **goinfrimmo** » 24 juil. 2017, 14:29

Crispus, pour aider crim' dans sa démonstration, quelle est ton évaluation pour celle-ci de sa 1ère liste 'hors de prix': https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=20_s ?

goinfrimmo · #110 Message par **goinfrimmo** » 24 juil. 2017, 14:58

Sinon, dans la même thèse, mais pas au bord de la mer: http://www.bellesdemeures.com/recherche ... ion&idtt=2

.

Domi Domi · #111 Message par **Domi Domi** » 25 juil. 2017, 07:21

remy51 a écrit :Evidemment , il y a toujours une bonne explication/raison pour une différence de prix et l'emplacement (on le sait tous à part lecriminel) est un argument primordial.

Nouveau stephanois a écrit :Et oui l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement... Ce que néglige lecriminel.

Vous continuez à lire ce qu'écrit lecriminel?

Ludovic06 · #112 Message par **Ludovic06** » 25 juil. 2017, 16:04

Bonjour,

L'étalon des 200 loyers si pratique pour évaluer le coefficient de bon affaire d'un bien immo est souvent évoqué sur ce forum et dans la rue.

Après un petit calcul, j'ai trouvé que 200 loyers correspond à une rendement locatif brut de 6%.

La relation entre rendement et nombre de loyer est le suivant :
Taux de rendement = 12/nombre de loyer

ce qui permet construire ce tableau :

taux rentabilité nombre de loyer
1% 1200
2% 600
3% 400
4% 300
5% 240
6% 200
7% 171
8% 150
9% 133
10% 120

Indécis · #113 Message par **Indécis** » 25 juil. 2017, 16:10

Ludovic06 a écrit :Bonjour,

L'étalon des 200 loyers si pratique pour évaluer le coefficient de bon affaire d'un bien immo est souvent évoqué sur ce forum et dans la rue.

Après un petit calcul, j'ai trouvé que 200 loyers correspond à une rendement locatif brut de 6%.

La relation entre rendement et nombre de loyer est le suivant :
Taux de rendement = 12/nombre de loyer

ce qui permet construire ce tableau :

taux rentabilité nombre de loyer
1% 1200
2% 600
3% 400
4% 300
5% 240
6% 200
7% 171
8% 150
9% 133
10% 120

remy51 · #114 Message par **remy51** » 25 juil. 2017, 16:48

Domi Domi a écrit :Vous continuez à lire ce qu'écrit lecriminel?

J'essaie de prévenir de potentiels lecteurs novices qui pourraient porter une quelconque importance à ses propos et se verraient totalement floués.
Sinon bien évidemment que je sais depuis longtemps que lecriminel n'y connait absolument rien à l'immo.

lecriminel · #115 Message par **lecriminel** » 25 juil. 2017, 17:56

Domi Domi a écrit :
remy51 a écrit :Evidemment , il y a toujours une bonne explication/raison pour une différence de prix et l'emplacement (on le sait tous à part lecriminel) est un argument primordial.

Nouveau stephanois a écrit :Et oui l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement... Ce que néglige lecriminel.
Vous continuez à lire ce qu'écrit lecriminel?

+1
vous etes plus rigolos quand vous avez 10 ans de retard et croyez que l'immo continue de monter chaque année.
je ne voudrais pas priver le forum de tels clowns.
D'ailleurs on aimerait te lire plus souvent Domi, tu es un des meilleurs.

Catherine · #116 Message par **Catherine** » 28 juil. 2017, 19:50

On sort d'une visite d'une autre maison (on a pas encore reçu le diagnostic de la maison dont j'ai parlé précédemment ; on avait demandé ce diagnostic à l'agent immobilier-il ne semble pas pressé-, donc on ne fait pas d'offre).

La maison ne nous plaisait pas (n'était pas dans nos critères). On l'a dit clairement, et l'agente immobilière nous a demandé ce qu'on cherchait.
On a discuté une bonne heure.
Bilan de la discussion (assez "Waouh", et c'est la deuxième qui tient ce discours) :
- on a eu un discours assez "bulle immobilière.com" (ancienne version) et elle a dit oui à tout (tout qui baisse énormément depuis 2008, prix surévalués, les vendeurs croient pouvoir vendre avec des prix abusés, peu d'acheteurs par rapport aux vendeurs, énormément d'acheteurs qui n'ont pas leur crédit ; il y a peu d'investisseurs immobiliers, les grandes surfaces ne se vendent pas très bien)
- on a parlé des maisons visitées en disant qu'elles nous semblaient surévaluées ; elle connaissait plusieurs de ces maisons et a confirmé, davantage que ce l'on pensait :
celle-là dont le vendeur veut 180 000 ? Oh elle en vaut 150 000 tout au plus. Celle que vous venez de visiter aujourd'hui à 140 000 et qui ne vous plait pas ? Oui elle en vaut 100 000 et je cherche à faire baisser le vendeur, car il la vendra pas. Celle-là ? Oui, pour celle-là 150 000, pas 200 000.
- en ce qui concerne celle dont j'ai parlé dans ce post, elle nous dit qu'il y a quelques travaux non explicités à faire en plus. "Oh, elle vaut 130 000/140 000 max"
A chaque fois, elle avait tendance à dire autant "telle maison vaut tant" que "telle maison se vendra à tant". Autrement dit, c'est exactement l'idée de fossé entre le prix affiché et le prix auquel ça se vend vraiment. Sur Patrim cependant, je ne vois pas ça. J'ai plutôt l'impression que ce sont les biens très chers au m2 (pour la région 1500 euros/m2) qui se vendent très bien (je suppose que les gens veulent quelque chose d'ultra rénové). Sur Patrim, très peu de biens à un prix très faible au m2.

Enfin bon, j'ai l'impression que quand on visite des maisons avec mon conjoint, le prix auquel on serait prêt à acheter est exactement celui auquel elle estime le bien.

Autrement dit, ça nous conforte dans notre volonté de négocier énormément, sauf si le bien est au prix du marché auquel ça se vend, pas auquel c'est affiché. Je crois qu'on estime pas mal le marché au vu des analyses que l'agente immobilière a faites (si tenté qu'elle ait raison évidemment).

Gpzzzz · #117 Message par **Gpzzzz** » 28 juil. 2017, 20:31

Attention a Patrim.. depuis qques années que les données sont disponibles (malgré l interdiction on est nombreux ici a l avoir utilisé dès le début) on s est rendu compte que ce n etait pas exhaustif.. les biens les moins cher au m2 n n'apparaissent tout simplement pas !!!

Catherine · #118 Message par **Catherine** » 28 juil. 2017, 20:40

Attention a Patrim.. depuis qques années que les données sont disponibles (malgré l interdiction on est nombreux ici a l avoir utilisé dès le début) on s est rendu compte que ce n etait pas exhaustif.. les biens les moins cher au m2 n n'apparaissent tout simplement pas !!!

Oh ! Cela explique tout ! Merci.

Gpzzzz · #119 Message par **Gpzzzz** » 28 juil. 2017, 21:12

Catherine a écrit :
Attention a Patrim.. depuis qques années que les données sont disponibles (malgré l interdiction on est nombreux ici a l avoir utilisé dès le début) on s est rendu compte que ce n etait pas exhaustif.. les biens les moins cher au m2 n n'apparaissent tout simplement pas !!!
Oh ! Cela explique tout ! Merci.

Pour pas m attirer les foudres de certains je vais reformuler..
Toutes les transactions n apparaissent pas dans Patrim, et nos constations sont que ce sont souvent les biens les moins cher au m2 qui sont absents

Par exemple la maison de lotissement vendu au prix moyen du quartier y figure presque tout le temps alors que la maison avec bcp de travaux donc vendu sous les prix du marché y est rarement présente

loulipo · #120 Message par **loulipo** » 10 août 2017, 11:53

Je réagis avec un peu de retard, mais le fil me semble encore d’actualité pour quelque temps !

D’abord un petit point sur ce que tu es en droit d’attendre sur le forum (nourri par mon vécu ici depuis la création).
90% des intervenants sont des cadres sup, CSP+ voire CSP++, qui veulent (ou ont besoin de) vivre en grande métropole (boulot, facilités de services, culture, toussa...) et dans un voisinage de CSP équivalent.
Donc la connaissance et la pertinence des avis sur le marché de la campagne lointaine : bof bof...

La plupart des "bullistes" initiaux se sont rendus à l’évidence que les marchés recherchés des métropoles ne montraient guère de signes d’effondrement, et ont enterré leurs fantasmes de krach imminent devant les impératifs de leur vraie vie (j'en fais partie).
Parmi les bullistes qui restent : une minorité a la conviction Friggit vraiment chevillée au corps (respect !) ; une majorité s’en sert en prétexte à leur attentisme, lié à une vision hésitante de leur propre avenir (en ce sens ils ont raison, mais leur discours sur la bulle est surtout sous-tendu par la méthode Coué (j'en faisais partie)).
Enfin, il y a peu de bullistes qui sont réellement en recherche active : des "théoriciens" déconnectés des réalités du terrain (à moins que l’on considère comme telles les discussions à la machine à café ou les lectures du boncoin). Les acheteurs qui viennent sur ce forum ont des expériences plus complètes (j'en fais partie).

Méfiance avec les propos des AI.
Ils caressent dans le sens du poil ceux dont ils ont besoin pour faire des transactions, en te laissant miroiter que eux connaissent bien les vrais prix (et te seront indispensables si tu ne veux pas être "pigeonné").
En zone tendue, les AI sont en manque de vendeurs, alors ils leur tiennent le discours de mise à des prix de vente qui grimpent.
Dans ta zone désertifiée, les AI sont en manque d’acheteurs alors ils te parlent le discours des prix surestimés pour te décider à faire des offres : ils sont dans le même objectif que toi, pire même car ils n’ont pas le temps d’attendre les transactions. Les AI aux abois préfèrent 10 offres délirantes tout de suite, avec une seule qui pourra passer (car l’acheteur acceptera de remonter), qu’attendre 1 offre négociable pour la saison d’après.
Mais en ne jouant pas le jeu des AI, tu participes aussi à retarder la prise de conscience des vendeurs.

La démographie est un leitmotiv qui revient comme pierre angulaire du discours baissier, mais qui est quand même très peu étayé.
On en reste ici sur les vieilles certitudes de Frigitt (toujours lui...) d’un effondrement des prix lié au passage à la retraite des générations de Baby-Boomers.
Une chercheuse du CNRS a repris des études récentes des USA sur l’évolution du comportement immobilier de ces générations.
En projetant au cas français, elle prévoyait une première phase entre 2015 et 2025 (grossièrement), où ces générations BB vont continuer à participer activement au marché de l’immobilier à la recherche de zones offrant les services dont ils ont besoin pour vieillir à domicile. Schématiquement : un transfert des zones de campagnes ou péri-urbaines vers les zones urbaines. Il faut donc s’attendre à une pression démographique accrue sur les zones métropolitaines, où loin de laisser la place aux jeunes actifs, les retraités (avec souvent un capital non négligeable) leur viennent en concurrence !
Ce n’est que progressivement entre 2025 et 2035 que l’âge fera vraiment son effet en forçant un nombre croissant de BB à abandonner leurs domiciles propres pour des Résidences Médicalisées (beau placement à anticiper au passage !).
Finalement à partir de 2035, l’effet démographique du Baby-Boom se fera vraiment sentir positivement en milieu urbain.
2035 ! c’est un peu loin par rapport aux prédictions de M. Friggit de 2005... (et qui voudra s’engager sur une vérité d’aujourd’hui encore d’actualité à cet horizon ?).

Il ne faut pas non plus tomber dans le biais des bullistes de ne regarder que la moitié des "vieillissements" en jeu : celui de la population, en oubliant celui des logements, qui ont majoritairement le même âge que les Baby-Boomers.
Depuis la fin des "Trente Glorieuses", et l’abandon de la politique du logement par l’Etat (autre que donner aveuglément de l’argent aux acquéreurs comme au début des années 80 et depuis la fin des années 2000), on ne reconstruit, ne rénove pas suffisamment. Ce qui explique que les rares logements répondant aux standards de vie actuels sont si chers.

Dans ton cas, tu es à contre-courant, et tu es déjà dans un marché qui voit l’impact démographique.
Tu peux aussi t’attendre à ce qu’il se poursuive pendant 10 ou 20 ans.
Veux-tu acheter maintenant, avec le risque probable d’une baisse de ton bien à cet horizon ? Ou peux-tu encore attendre que l’effet démographique joue en la faveur d’un achat reporté ?

De l’utilisation de Patrim.
Les chiffres donnés correspondent aux montants élus aux FdN.
Normalement, on y a retiré les frais d’agence et la valeur du mobilier (pour aider l’acquéreur à diminuer ses FdN).
A la grosse louche, 10kE pour chaque poste qui ont été effectivement payés par l’acquéreur mais ne sont pas comptés dans Patrim. Ainsi un bien à 140 kE n’en parait plus que 120 kE dans Patrim. Pas complètement négligeable !
J’ai envie de dire que sur les prix que te donne Patrim dans ton secteur, tu peux rajouter 10% pour estimer le prix réellement payé.

J’espère que tu as compris dans toutes les interventions : pour négocier il faut connaître le marché ; ça prend du temps...
mais visite, visite, fais des propositions (même si tu n’apprendras pas de martingale pour négocier (sinon ça se saurait sur ce forum !) : aucun vendeur n’est identique), projette toi dans les biens, pour affiner tes priorités et tes futilités.
Dis-toi bien que tu vas vivre dans ta maison pour de longues années et y faire grandir tes enfants (jusqu’à leur Baccalauréat ?).

Je vais conclure avec deux maximes qui m’ont été apprises ici :

On n’achète pas un prix (on achète un logement où on va vivre).
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement...

#121 Message par **Marie 94** » 10 août 2017, 18:11

Très bon post de Loulipo. Toujours un plaisir de te lire

Juste une remarque complémentaire sur Patrim: les prix extrêmes y sont exclus. C'est valable pour les biens très en-dessous du prix médian mais aussi pour les bien vendus très au-dessus de ce même prix. A titre d'exemple, 2 de mes voisins ont acheté au-dessus du marché. Leurs transactions n'apparaissent pas dans Patrim. Je suis passé par le Service de la Publicité foncière pour avoir ces ventes.

@Catherine : Tu trouveras toutes ces infos dans le lien dans ma signature. Bonne chance!

#122 Message par **Praséodyme** » 10 août 2017, 18:42

Il y a une autre bonne raison pour laquelle les biens les moins chers (a priori de moins bonne qualité) ne se vendent pas. Dans une zone sous-tendue comme la tienne, la valorisation de la rénovation ne compenserait pas son coût.

lecriminel · #123 Message par **lecriminel** » 10 août 2017, 22:38

La plupart des "bullistes" initiaux se sont rendus à l’évidence que les marchés recherchés des métropoles ne montraient guère de signes d’effondrement, et ont enterré leurs fantasmes de krach imminent devant les impératifs de leur vraie vie (j'en fais partie).

si tu en fais partie, tu sauras mieux que moi, mais je crois que c'est simplement la possibilité d'acheter des biens de qualité inespérée en période de haut de bulle (effet qualité + inflation des revenus) et un amortissement sans commune mesure (on est passé de rendement négatif à Paris en 2006 à un gain de plusieurs de centaines d'euros/mois sur toute la France grace à l'effondrement des taux). La situation est incomparablement meilleure aujourd'hui pour acheter, les témoignages d'acheteurs le confirment.

Catherine · #124 Message par **Catherine** » 11 août 2017, 13:45

Merci loulipo pour ton long post, que j’ai lu avec beaucoup d’intérêt.

Je me suis rendu compte que les intervenants du forum étaient CSP+ à leurs exemples (du genre : « si tu achètes un bien bon marché à 350 K »). Je prends donc des pincettes face à l’analyse du marché parisien, qui ne me concerne pas et sur lequel je n’ai pas de grandes théories. J’ai bien remarqué qu’avec mes exemples à 140 K sur du bien au milieu de nulle part, je n’étais pas tout à fait dans la ligne du forum.

Effectivement, les AI qui parlent de baisse de l’immobilier et qui incitent à des offres basses sont dans les secteurs où personne ne veut habiter… De l’autre côté, certains AI paraissent refroidis quand on leur dit que le bien reste envisageable mais que le prix est largement trop élevé. Ils espèrent vendre à un pigeon qui achèterait avec une remise de 3000 euros sur un secteur où une maison met 1 an à se vendre. Je crois qu’il y a deux écoles chez les AI (en campagne ; je ne sais pas comment ça se passe pour les grandes villes) :
- Ceux qui font pression pour faire baisser les prix et vendre en 15 jours (et qui refusent les biens surévalués)
- Ceux qui se disent qu’ils vont bien réussir à vendre quelque chose au nouvel acheteur qui les a contactés, et qu’étant donné qu’il n’y a pas beaucoup d’acheteurs, il faut se faire sa marge des 3 prochains mois en 1 vente (donc vendre pas trop loin du prix voulu par le vendeur pour avoir un bon pourcentage). Ils ont beaucoup de biens, espèrent le coup de cœur, et sont prêts à faire visiter 10 biens au même acheteur pour espérer ce fameux coup de cœur. En plus, les vendeurs sont contents d’avoir des visites (on leur fait croire jusqu’au dernier moment que l’acheteur est potentiellement intéressé).

Selon la théorie de la chercheuse dont tu parles, avant 2035, les prix augmenteraient en ville et baisseraient en campagne. Cela contredit effectivement le discours de l’éclatement généralisé de la bulle ; la théorie paraît logique, et je serais intéressée si jamais tu avais les références. Effectivement, si les BB sont en concurrence financière avec les jeunes en ville pour l’accès à la propriété, les jeunes sont forcément perdants.

Tu es en train de me dire qu’en achetant un bien à la campagne, il va forcément baisser (désertification), et ça semble cohérent. Cela dit, en payant le prix d’un loyer pendant 20 ans (avec un apport de plus de 10 % certes), je suis propriétaire d’un bien avec jardin au bout des 20 ans (avec les avantages personnels et alimentaires d’avoir un jardin) ; même s’il perdait la moitié de sa valeur au bout des 20 ans, ce serait plus rentable pour moi que de payer un loyer pendant 20 ans. En plus, je n’exclus pas le risque d’un krach bancaire dans cet intervalle.

Sur les comparateurs de type « acheter ou louer », l’achat paraît totalement rentable dans ma zone. Il suffit de négocier suffisamment le prix de départ.

Oui pour Patrim, mais il s’agit des biens parfaits, avec rénovation récente. Comme le rappelle Marie, les prix extrêmes, non révélateurs du marché sont écartés. Dans ma zone, cela correspond davantage au logement acheté 50 K avec tout à refaire qu’au château à 500 K.
Quand on cherche un bien habitable dans l’état, mais sans confort ultra-moderne et que la tapisserie à fleurs du début du siècle ne nous dérange pas, on a moyen de trouver des prix bradés (car cela intéresse peu de monde).

Marie 94 : merci pour le lien dans ta signature, j’ai regardé le post, et j’ai tout téléchargé et feuilleté

On continue à visiter des biens pour connaître le marché et on affine nos priorités (c’est là où on se rend compte qu’en fait, on est exigeants sur ce que l’on recherche, même si sur la zone géographique on a un très grand secteur).

Ah, l’emplacement...je sais qu’en théorie, c’est le premier critère de choix, mais étant donné qu’on veut du terrain, c’est dur de trouver un excellent emplacement.

lecriminel · #125 Message par **lecriminel** » 11 août 2017, 14:25

Catherine a écrit :Tu es en train de me dire qu’en achetant un bien à la campagne, il va forcément baisser (désertification), et ça semble cohérent. Cela dit, en payant le prix d’un loyer pendant 20 ans (avec un apport de plus de 10 % certes), je suis propriétaire d’un bien avec jardin au bout des 20 ans (avec les avantages personnels et alimentaires d’avoir un jardin) ; même s’il perdait la moitié de sa valeur au bout des 20 ans, ce serait plus rentable pour moi que de payer un loyer pendant 20 ans.

C'est l'effet taux bas. Même si une baisse de plus de 50% du prix est possible, il faut aller jusqu'à plus de 100% pour etre perdant. Si on sait qu'on ne demenagera pas dans les 20 prochaines années, il faut acheter (ou trouver une autre alternative au loyer "de marché": logement gratuit ou économique) un bien qui corresponde (taille, emplacement, qualité).

Catherine · #126 Message par **Catherine** » 11 août 2017, 15:45

C'est l'effet taux bas. Même si une baisse de plus de 50% du prix est possible, il faut aller jusqu'à plus de 100% pour etre perdant. Si on sait qu'on ne demenagera pas dans les 20 prochaines années, il faut acheter (ou trouver une autre alternative au loyer "de marché": logement gratuit ou économique) un bien qui corresponde (taille, emplacement, qualité).

Totalement d'accord.
Le loyer gratuit ou très faible n'étant pas possible dans notre secteur, il nous faut acheter, quite à considérer que le crédit des 20 prochaines années est un simple loyer, avec un bénéfice moindre au bout en cas de forte baisse de valeur.

Catherine · #127 Message par **Catherine** » 22 août 2017, 15:28

Quelques nouvelles...

Vous savez la maison que je veux négocier à 140 000 (en négociant de l'ordre de 30 %) ? L'agent immobilier a mis un mois à répondre au mail pour lequel je demandais les différents diagnostics.
Il ne m'envoie pas les diags, mais me dit qu'elle est négociable à 178 000. Avant même que je demande quoi que ce soit, que je parle du prix, ni rien.
Je me demande vraiment ce qu'il y a sur les diagnostics...

J'attends encore quelques jours avant de répondre...on a d'autres éventualités de maisons, et les prochains mois sont les meilleurs pour acheter à bas prix.

Gpzzzz · #128 Message par **Gpzzzz** » 22 août 2017, 16:24

Catherine a écrit :Quelques nouvelles...

Vous savez la maison que je veux négocier à 140 000 (en négociant de l'ordre de 30 %) ? L'agent immobilier a mis un mois à répondre au mail pour lequel je demandais les différents diagnostics.
Il ne m'envoie pas les diags, mais me dit qu'elle est négociable à 178 000. Avant même que je demande quoi que ce soit, que je parle du prix, ni rien.
Je me demande vraiment ce qu'il y a sur les diagnostics...

J'attends encore quelques jours avant de répondre...on a d'autres éventualités de maisons, et les prochains mois sont les meilleurs pour acheter à bas prix.

Moi j'attendrais pas.. Je répondrais du tac o tac pour montrer que je suis tjrs interessé et lui redemanderais donc les diags en prenant note de sa baisse de prix

Catherine · #129 Message par **Catherine** » 23 août 2017, 09:47

Ok, merci Gpzzzz

Gpzzzz · #130 Message par **Gpzzzz** » 23 août 2017, 09:50

Catherine a écrit :Ok, merci Gpzzzz

S'il galère a vendre cette maison c'est bien de te le mettre dans ta poche en lui montrant que tu peux etre une porte de sortie pour lui.
Après avec cette baisse de 10% ca peut etre un bon test, si ca ne bouge pas dans les 2/3 semaines a vivre, tu pourras revenir à la charge et renégocier fortement..

flipper le dauphin

Moi je ne comprends surtout pas pourquoi vous vous acharnez sur un bien que vous ne voulez pas acheter ...

Gpzzzz · #132 Message par **Gpzzzz** » 23 août 2017, 11:00

flipper le dauphin a écrit :Moi je ne comprends surtout pas pourquoi vous vous acharnez sur un bien que vous ne voulez pas acheter ...

Bah si elle voudrait bien l'acheter mais pas a 200k€ !! Bon c'est deja descendu a 178k€ presque la moitié du chemin de parcouru

Beone · #133 Message par **Beone** » 23 août 2017, 13:00

Catherine a écrit :Il ne m'envoie pas les diags, mais me dit qu'elle est négociable à 178 000. Avant même que je demande quoi que ce soit, que je parle du prix, ni rien.
Je me demande vraiment ce qu'il y a sur les diagnostics...

A mon avis, c'est juste qu'ils ne souhaitent pas les faire tant que la vente n'est pas sûr. Vu que c'est parti pour être une vente longue, il faudra probablement refaire certain diagnostique avant la vente pour être raccord avec la législation. Ne pas les faire tout de suite évite de payer 2x les diag, maintenant et le jour de la vente pour ceux qui seront échus...
Mais l'agent immo ne peut pas le dire car il me semble que légalement certains sont censés être réalisé et affiché sur l'annonce, donc il n'est pas dans la légalité actuellement.

#134 Message par **Praséodyme** » 23 août 2017, 13:05

Il n'y a que les celui pour les termites et l'ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) qu'il faut refaire tamponner au bout de six mois. Pour une simple mise à jour ça ne doit pas chercher très loin. L'ERNMT se fait même à distance.

Les diagnostics DPE, gaz, électricité ça ne se périme pas aussi vite.

http://www.explorimmo.com/edito/conseil ... liers.html

Catherine · #135 Message par **Catherine** » 23 août 2017, 15:09

Bah si elle voudrait bien l'acheter mais pas a 200k€ !! Bon c'est deja descendu a 178k€ presque la moitié du chemin de parcouru

C'est tout à fait ça.

A mon avis, c'est juste qu'ils ne souhaitent pas les faire tant que la vente n'est pas sûr. Vu que c'est parti pour être une vente longue, il faudra probablement refaire certain diagnostique avant la vente pour être raccord avec la législation. Ne pas les faire tout de suite évite de payer 2x les diag, maintenant et le jour de la vente pour ceux qui seront échus...
Mais l'agent immo ne peut pas le dire car il me semble que légalement certains sont censés être réalisé et affiché sur l'annonce, donc il n'est pas dans la légalité actuellement.

C'est une analyse pertinente. Pendant la visite, quand j'ai demandé les diags, il m'a dit que c'était ok pour les envoyer par mail, mais qu'ils dataient d'il y a 5 ans au moment de l'achat par le vendeur (et qu'il avait refait des trucs entre temps, que la maison était mieux que le diag le disait etc.).
Du coup, ça a l'air logique qu'il ne veuille pas les donner. Cela serait avouer par écrit qu'il ne respecte pas la législation. Et effectivement, c'est parti pour être une vente longue (prix trop élevé, zone désertée).

Edit : j'ai redemandé les diags, il m'a dit qu'ils étaient chez le notaire car un compromis de vente pourrait être signé avec des clients à 178k. Il me dit de ne pas traîner car il y a d'autres personnes intéressés. Du coup, je lui ai dit que nous n'étions pas intéressés à ce prix et que donc nous laissions tomber.

Paulo · #136 Message par **Paulo** » 24 août 2017, 08:50

Catherine a écrit : Edit : j'ai redemandé les diags, il m'a dit qu'ils étaient chez le notaire car un compromis de vente pourrait être signé avec des clients à 178k. Il me dit de ne pas traîner car il y a d'autres personnes intéressés. Du coup, je lui ai dit que nous n'étions pas intéressés à ce prix et que donc nous laissions tomber.

Première ligne du guide le l'AI pour les nuls, faire croire que l'on a des acheteurs très intéressés.

Les diags chez le notaire, ça ne veut non plus rien dire. Soit il sont fait et il peut les envoyer par PDF, soit il ne sont pas fait.

Maintenant, je ne comprends vraiment pas pourquoi vous ne faites pas une offre à 145.000€ et vous êtes fixé une fois pour toute ? Et si dans 6 mois le bien est encore là, rien ne vous empêche de refaire une offre.

Catherine · #137 Message par **Catherine** » 24 août 2017, 10:50

Première ligne du guide le l'AI pour les nuls, faire croire que l'on a des acheteurs très intéressés.

Maintenant, je ne comprends vraiment pas pourquoi vous ne faites pas une offre à 145.000€ et vous êtes fixé une fois pour toute ? Et si dans 6 mois le bien est encore là, rien ne vous empêche de refaire une offre.

Tout à fait, on aimerait bien faire l'offre directement, mais on voudrait les diagnostics. L'AI m'a dit qu'il y avait un tuyau en amiante, mais anciennement utilisé, donc sans danger, et un revêtement de plafond en fibres d'amiante dans une cabane en parpaing au fond du jardin. Cela n'est pas gênant, mais, je ne lui fais pas confiance par rapport à ce qu'il dit (il me soutient mordicus que l'électricité est aux normes, alors qu'il n'y a pas de prises de terre à l'étage).

Paulo · #138 Message par **Paulo** » 24 août 2017, 12:08

Vous savez, faire une offre n’engage à rien, vous pouvez encore vous rétracter pendant assez longtemps et les diagnostics doivent obligatoirement vous être fournit à la signature du compromis.

Catherine · #139 Message par **Catherine** » 24 août 2017, 12:35

Ah, je pensais qu'une proposition écrite (par mail ou texto) valait offre d'achat donc obligation de signer le compromis. Merci de l'information (effectivement, je viens de vérifier, et j'avais mal compris), on va faire une offre du coup.

Paulo · #140 Message par **Paulo** » 24 août 2017, 12:44

A partir du moment où l'on peut se rétracter 10 jours après la signature du compromis, tout ce qui vient avant ne peut pas engager plus que ça.