Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

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Catherine
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Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#1 Message par Catherine » 13 juil. 2017, 07:58

Bonjour,

J’ai lu avec beaucoup d’intérêt de très nombreux posts de ce forum. J’en garde une certaine façon de penser, mais je ne sais pas si j’ai bien tout corrélé avec l’évolution de l’immobilier.
En effet, de nombreux posts sur la bulle datent d’il y a plus de 5 ans ; peut-être faut-il actualiser (étant donné que les prix ont déjà baissé, le conseil « négociez à fond comme des malades » ne tient peut-être plus). Si vous pouviez me donner votre avis, ce serait super.

Je souhaite acheter une maison (avec mon conjoint). Nous ne savons pas quel sera l’évolution du marché immobilier (s’il y a une baisse de 3% tous les ans pendant 10 ans, nous devons acheter maintenant mais pas trop cher, pour ne pas se retrouver à devoir quand même rembourser un crédit après revente, dans le cas d’un événement exceptionnel qui nous obligerait à revendre avec moins-value ; s’il y a une baisse de 40 % dans les années à venir, il ne faut pas acheter, mais on ne peut pas savoir quand ça arrivera…cela fait 2 ans qu’on se dit qu’on reste locataire en cas de krach soudain, mais au final, on se demande si un krach bancaire ne pourrait pas arriver AVANT un krach immobilier. Du coup, on a prévu d’acheter avant fin 2017.

Nous avons visité une maison qui nous plait beaucoup (en campagne, secteur pas cher, très grand terrain, en pierre du début du siècle, habitable sans être rénovée donc moins attractive pour les gens, 165 m2 ainsi qu’un grand sous-sol). Le prix affiché est 195 000, frais d’agence inclus. Nous aimerions ce bien, mais nous sommes prêts à le « perdre » si nous prenions un risque irrationnel en l’achetant (risque de le surpayer ; pas de souci pour prendre des risques, c'est normal, mais rien d'inconsidéré). Nous ne le négocierons pas à 194 000, quoi. :D

1) Affiché à 205 000 il y a 10 mois, et passé à 195 000 un mois plus tard, le prix n’a pas bougé entre temps. J’en déduis que le prix était très surévalué, et que l’agence a proposé à l’acheteur de mettre un prix élevé, et ensuite de baisser si aucune vente. Si ça n’a pas été vendu dans les 3 mois, c’est que le prix est encore exagéré.

2) Il y a une grosse étiquette « coup de cœur » sur l’annonce ; coup de cœur = on cherche un pigeon (j’ai appris mes cours sur le site bulle immobilière :wink: …)

3) De ce que j’ai compris, une bonne affaire correspond à 120 loyers ; une affaire correcte 160 loyers ; une affaire médiocre mais ok pour y habiter sur du long terme : 200 loyers ; cela dit, de ce que j’ai compris, ce n’est plus aussi clair maintenant que les taux sont bas donc j’abandonne l’idée de 120 loyers. Mais si je prends ces chiffres-là, voici mon calcul : le loyer pour une maison dans le secteur, c’est 750 euros (il n’y a qu’une maison à louer dans la région…généralement, ici, les gens achètent les maisons, ne les louent pas). Par contre, il n’y a aucune maison à louer avec un tel terrain.

750 X 160 = 120 000
750 X 200 = 150 000

4) Pour vous donner un ordre d’idée de ce qui se vend en moins de 2 mois : maison dans un axe routier similaire, 230 m2, 2000 m2 de terrain, plus récent niveau « décoration », pierres apparentes, avec maisonnette indépendante incluant un appartement : prix affiché 198 000 euros, marqué « vendu » sur le site au bout de 2 mois. Le reste met du temps à se vendre, il semblerait.

5) C’est un bien qui nous plait beaucoup mais qui découragerait des gens. Grand terrain à entretenir (4500 m2), en pierre sans le charme de la pierre (crépi et pas de possibilité de pierres apparentes, des dalles en béton, date de 1955, étiquettée "maison de maître", mais rien d'exceptionnel), 3 chambres (pour 165 m2, c'est moyen), grands plafonds mais pas vraiment de cachet, pas d’isolation (même si double vitrage et chaudière électrique neuve), pas super beau niveau décoration (vieillot, je dirais une trentaine d’années pour les tapisseries, d’origine pour le sol, c'est-à-dire plus de 60 ans), un soi-disant étang, mais sans eau dedans (il parait qu’en hiver, il y en a ; mais actuellement, ça a l’air d’être un gros trou en friche), un tuyau en amiante dans le sous-sol (pas utilisé mais il existe quand même), catégorie F.

6) Le vendeur (jeune retraité) a vendu 4 maisons dans sa vie, et déménage souvent, avec des plus-values. Il est conscient de la baisse, mais précise bien qu’il a payé la maison plus chère que ce qu’il la vend. Il avait cette maison avec son ex-femme, il veut déménager pour rejoindre son amie à 30 minutes de route.

Nous pensons faire une offre à 140 000 (ou 135 000 en acceptant de remonter de 5000 ?) qui correspond à un crédit sur 20 ans avec notre capacité d’emprunt actuelle liée à nos revenus ; et si l’offre est refusée, retrouver une autre maison qui nous plait, faire une offre ; si elle est refusée, recommencer. Recontacter les vendeurs régulièrement, et reproposer.
Qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance pour vos réponses.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#2 Message par ddv » 13 juil. 2017, 10:35

Salut!

Personnellement, je fait une estimation sur meilleurs agents, dans un premier temps, pour me faire une idée.
Après, çà dépend aussi s'il y a des travaux.
Parce que tous les vaccins disponibles en France nous protègent solidement contre le variant Delta. Parce qu’ils divisent par 12 son pouvoir de contamination. Parce qu’ils évitent 95% des formes graves. - E. Macron, 12 juillet 2021

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#3 Message par Gpzzzz » 13 juil. 2017, 10:40

Dis comme ca, négocier de 195k a 135k sachant que le vendeur n'a baissé que de 10k€ en 1an ca me parait impossible..

Après on connait pas le secteur donc tout est possible, par contre juste un truc, vu la forte négociation (tu vas taper dans le 30% direct), j'offrirais d'entrée jeu le prix le plus elevé. Donc plutot 140k€ que 135 ;-)

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#4 Message par mister_do » 13 juil. 2017, 10:44

Exemple dans mon entourage,
prix de départ 390 KE
mon amie : elle m'intéresse, j'ai fait mes calculs, mon budget c'est 340 KE
la vendeuse : mais si quelqu'un me propose plus, la maison n'est pas à vous
mon amie sans état d'âme : bien sûr, c'est le jeu.

Quelques semaine plus tard
la vendeuse : quelle est votre position
mon amie sans état d'âme : pas bougé, et vous
la vendeuse : 350 KE
mon amie sans état d'âme : 340 KE
la vendeuse : 345 KE
mon amie : 342,5 KE
Vendu.

Dans ma région il y a plusieurs marchés, celui des maisons pas chère 200-300 KE, celui des maisons de luxe 450+, et en intermédiaire, rien ne s'achète.
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#5 Message par Indécis » 13 juil. 2017, 10:49

Sans connaitre le secteur précisément, c'est impossible de te répondre...

Pour autant, l'estimation du prix à 120 loyers ne correspond plus à la réalité du marché (à cause du niveau des taux).
Sauf cas particulier, 200 loyers est déjà une très bonne affaire...
L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit...

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#6 Message par Indécis » 13 juil. 2017, 10:50

Gpzzzz a écrit :Dis comme ca, négocier de 195k a 135k sachant que le vendeur n'a baissé que de 10k€ en 1an ca me parait impossible..

Après on connait pas le secteur donc tout est possible, par contre juste un truc, vu la forte négociation (tu vas taper dans le 30% direct), j'offrirais d'entrée jeu le prix le plus elevé. Donc plutot 140k€ que 135 ;-)
30% de négo, cela me semble trop important (surtout si le vendeur a déjà baissé le prix et qu'il ne veut pas descendre car il l'a acheté plus cher)
L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit...

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#7 Message par Catherine » 13 juil. 2017, 10:56

Merci ddv.

Je viens de faire une simulation sur ce site. Clairement, le marché ne me semble pas à ce niveau-là. Des biens rénovés d'un prix au m2 inférieur au prix affiché de cette maison sont vendus en un temps fou.

Le prix affiché est 194 500.

Sur meilleursagents, ça me dit :

Minimum : 181 354 €
Moyer : 213 400 €
Maximum : 245 361 €

Si le marché de l'immobilier est vraiment à ce prix-là (pas de dégonflement de bulle), je préfère être locataire et attendre que les baby-boomers partent tous en maison de retraite.

Merci ddv. Ok, tant qu'à faire dans le 30 %, je proposera le vrai prix que je peux y mettre.

Merci mister_do. En étant patiente, elle a obtenu du 23 % sur le prix affiché, c'est bien. Je suppose que c'était en ville. A la campagne, quasiment personne n'a un salaire suffisant, même en couple, pour être dans cette tranche de bien là. Les maisons qui se vendent vite sont celles à 100 000. Le marché intermédiaire, c'est de l'ordre de 160 000. Au dessus de 250 000, c'est du luxe.
Le village dans lequel est la maison pour laquelle je veux faire une offre a eu une augmentation de 5 habitants (sur 200) en 10 ans environ. Le gens font souvent construire plutôt que d'acheter de l'ancien.

Merci Indécis. Oui, il l'a acheté plus cher, mais n'a pas dit de combien (il y a 4 ans quand ça se vendait pas mal). 200 loyers, une très bonne affaire ? Ok, je n'aurais pas cru.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#8 Message par Paulo » 13 juil. 2017, 11:11

Le premier bon conseil est de ne surtout pas trop lire ici quant on veut acheter ou vendre de l'immobilier... Il y en a qui depuis 15 ans font des grand calculs pour montrer par A +B qu'un appartement à Paris devrait valoir tout au plus 3000€/m² (et encore, avec vue sur la Tour Eiffel) alors l'on est aujourd'hui à 10.000€ /m² pour n'importe quel appartement quelconque.

Donc ne basez pas vos décisions sur des gens comme ça :wink:

Après, la seule chose juste, qui est directement lié au mouvement de populations, c'est que les biens dans les zones en dehors et loin des grandes métropoles ou des zones très touristiques, ne suivent pas la tendance générale qui est l'augmentation.
C'est la seule chose que l'on peut vous dire sans trop de risques.

Ensuite sur un marché avec très peu de transactions (comme le votre) et peu de demandes, le juste prix est celui que vous être prêt à payer et que le vendeur est prêt à accepter. Ca ne vous aide pas, mais c'est comme ça. Il y a des vendeurs qui préféreront garder leur bien en "vente" pendant des années plutôt que d'accepter qu'il faille baisser le prix.

Vous pouvez donc faire une offre au montant que vous voulez, vous risquez quoi ? Au pire un refus. Maintenant si vous êtes pressés et que vous voulez vraiment ce bien, c'est à vous de peser le pour et le contre.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#9 Message par olmostoline » 13 juil. 2017, 11:20

Chaque transaction est différente en immo, donc la seule chose à faire, si toi et ton conjoint pensez que c'est le prix, c'est de faire l'offre et de voir. Si en un an la maison n'est pas vendu, c'est que le prix n'est pas cohérent. Tu ne risques pas grand chose, à part braquer le vendeur et devoir continuer ta recherche. Bon courage et tient nous au courant.
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#10 Message par Praséodyme » 13 juil. 2017, 11:35

Tu ne peux pas raisonner en terme de 160 loyers ou 200 loyers puisqu'il n'y a pas de marché de la location dans ce coin. Ça n'a de sens que si tu veux comparer la solution d'acheter par rapport à celle de rester en location. Tu peux toujours te référer à ton loyer actuel si votre logement couvre à peu près les mêmes besoins.

Cet indicateur te permet aussi d'anticiper ce que tu perds si jamais dans quelques années tu dois bouger et que tu loues la maison plutôt que de la revendre, à supposer que tu trouves un locataire. Le loyer net d'impôt couvrirait alors quelle part du coût de possession ? (crédit + frais d'entretien + taxes foncières).

Bref, tout ce que tu as comme point de comparaison dans ce genre de marché, c'est le prix affiché des autres bien en vente et celui des transaction qui ont eu lieu au cours des dernières années => voir sur impots.gouv.fr

Négocier à -30%, à moins que le vendeur ne soit pris à la gorge, ça ne passera pas. Si vous cherchez une bonne affaire, vous pouvez toujours lancer des offres à -20% ou -30% sur toutes les maisons à vendre dans le coin. « Oublie que t'as aucune chance, vas-y fonce ! On sait jamais, sur un malentendu ça peut passer. » Mais là vous raisonnez davantage en marchant de biens, plutôt qu'en futurs habitants.
Pétition pour le RÉFÉRENDUM D’INITIATIVE CITOYENNE CONSTITUANT
https://petitions.assemblee-nationale.f ... ves/i-2082
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#11 Message par Immopaparis » 13 juil. 2017, 11:51

Affiché à 205 000 il y a 10 mois, et passé à 195 000 un mois plus tard
Cela s'appelle un alignement pour être vu dans les moteurs de recherche... Par ceux qui mettent "prix max 200k" en particulier.

Et on constate que les gens, qui pensent toujours que leur baraque à eux vaut de l'or, ont tendance à surestimer le bien jusqu'à la limite du "niveau" de prétention (bon marché, classe moyenne, bourgeois, riche...): chez moi par exemple le "niveau" classe moyenne psychologique était 300 k euros, donc n'importe qui avec quatre murs mal fichus voulait vendre ça 300 k euros... Autant dire que la plupart n'en valaient pas 200k, mais bon...


Bon, cela peut-être déjà été dit, mais:

- Le ratio des loyers n'est bon que si on peut estimer correctement le loyer d'une part, ce qui est moins simple pour des maisons à la campagne. En prime la donne a changé, comme il a été dit ici.

- Il faut que vous arriviez à VRAIMENT pouvoir estimer la valeur de marché du type de maison que vous recherchez. Il faut donc faire des visites et regarder assidûment ce qui se vend dans la région. A partir de cette valeur de marché moyenne réelle, vous devrez pondérez par rapport au "coup de coeur" que vous avez sur cette maison... Si vous n'avez pas de concurrence sur le bien, vous pouvez tenter de proposer assez bas pour mieux négocier ensuite, en espérant ne pas braquer le vendeur. Je n'ai pas de bons conseils pour la négo.

- Allez chez un notaire du coin pour voir s'il accepterait, moyennant une petite somme et la promesse que vous iriez chez lui pour votre acte d'achat, de vous sortir les prix Perval des ventes des 3 dernières années. Ou mieux, je crois que dans la plupart des régions cette estimation est maintenant disponible sur le site des impots? En gros votre but est de savoir, sur le village visé et ses environs, à combien se sont vraiment vendues les maisons. Cela vous donnera à réfléchir, et potentiellement aussi des arguments pour négocier (voyez, ces 3 dernières années dans le village ça s'est vendu tant tant et tant, ce sont les notaires qui le disent...)

- Est-ce que vous avez un vrai coup de coeur? Est-ce que vous vous voyez vraiment vivre heureux dans ce bien? Cet aspect est crucial si vous y restez longtemps. Si vous comptez bouger rapidement en revanche, c'est le prix qui compte...

Catherine
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#12 Message par Catherine » 13 juil. 2017, 12:38

Merci Paulo, olmostoline et praséodyne.

Effectivement, je remarque que ces dernières années sur le forum, les théories vont moins dans le sens d'un éclatement de la bulle, et davantage vers des achats sans négociation énorme.
Je me doute que la plupart des vendeurs préfèrent attendre des années que d'avoir l'impression de brader leur bien.

On habite en location dans un secteur où le marché immobilier est un peu plus cher (et justement on s'éloigne dans notre recherche pour avoir une meilleure offre). On paye 680 euros, mais en appartement avec une bonne catégorie énergétique. Du coup, ce n'est pas comparable (secteur différent, pas de jardin alors qu'on fera du potager et de l'élevage ovin dans un jardin, des factures d'électricité pas importantes actuellement qui le deviendraient dans une maison). Avec un crédit sur 20 ans, en comptant les frais d'entretien et les taxes, on serait sur le même ordre d'idée (si on achète un bien à 140 000 aujourd'hui, on paye les mêmes sommes par mois).

Dans le secteur où on recherche, il y a un marché immobilier de maisons, et un marché locatif d'appartement. Du coup, effectivement, c'est dur de comparer.

Donc, vous me conseillez de tenter, avec un taux de réussite vraiment très bas (du genre, il faut une dizaine de propositions pour acaheter un bien). Au vu de la conjoncture (les jeunes ont du mal à acheter, future précarisation du C.D.I, donc baisse de la demande par rapport à l'offre), je pensais avoir une probabilité de réussite avec une forte négociation supérieure à celle que vous me dites. Personne ici ne pense qu'il y a un risque important à acheter au "prix du marché", et à se retrouver avec une moins-value énorme dans quelques années.

Après, il reste la possibilité de proposer davantage, en faisant un crédit sur 25 ans (dans ce cas, on peut proposer un peu moins de 160 000 car les frais de notaire seront plus élevés). Je trouve cela assez fou un crédit sur 25 ans. Du coup, il y a le risque de nous retrouver avec un crédit énorme à rembourser et un bien qui ne vaut plus grand chose (si l'état arrête de subventionner l'immobilier, et si les personnes âgées sont nombreuses à vendre d'ici une dizaine d'années).
Sinon, j'envisage aussi de regarder les offres en Haute-Saône (région pile à côté du bien qu'on regarde), parce que, là, il y a un marché d'offre et peu de demandes (vieillissement de la population).

Merci Immopaparis ! J'allais poster mon message quand j'ai vu votre réponse récente.
Cette analyse du fait que les vendeurs surestiment le bien à la limite du niveau de prétention me parle. On a visité beaucoup de maison, et j'ai l'impression que les biens pas terribles, avec travaux, voire à la limite de l'insalubre sont survendus au niveau où une classe moyenne inférieure/classe moyenne intermédiaire peut acheter.

On va visiter d'autres maisons dans le secteur, y compris celles qui ne nous intéressent pas, pour évaluer le marché.
Il n'y a clairement pas de concurrence, je suis quasiment certaine que personne ne s'intéresse à ce type de maison (le vendeur n'arrivera pas à vendre rapidement selon moi).
On a eu un coup de coeur sur le terrain, sauf que peu de gens veulent comme nous des poules, oies, canards, dindons, potager très grand etc.
La maison est médiocre, mais c'est correct.
On compte rester à vie dedans (mais bon, il peut toujours y avoir des imprévus) et on s'y voit bien dedans.

Super tuyau pour le notaire ! On va visiter quelques biens et faire ça.
Aucune donnée sur internet (baromètre immobilier notaire) sur le village recherché, de 200 habitants. Mais pour la "ville" à 10 minutes (5000 habitants) :
Les prix oscillent entre une fourchette de 102 000 à 165 000 (16 % de maison 4 pièces, 29 % de maison de 5 pièces, 54 % de plus de 6 pièces) ; prix médian : 127 000 !

Puis-je considérer qu'un bien qui n'est pas rénové, et à 30 000 de plus que le maximum entre 2016 et 2017 avec seulement 4 pièces est quasiment invendable ?

J'hésite toujours entre surpayer un peu le bien, et tenter le tout pour le tout, quite à braquer le vendeur !

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#13 Message par sawaï » 13 juil. 2017, 13:18

Première chose à faire : vérifier le prix auquel le propriétaire actuel a acheté, et corriger par l'inflation. Vous l'avez fait? Ça donnera une idée de sa position dans cette vente.
On verra.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#14 Message par Indécis » 13 juil. 2017, 13:25

Catherine a écrit :Merci Indécis. Oui, il l'a acheté plus cher, mais n'a pas dit de combien (il y a 4 ans quand ça se vendait pas mal). 200 loyers, une très bonne affaire ? Ok, je n'aurais pas cru.
200 loyers correspond à un rendement de 6% qu'il faut calculer hors charges, donc c'est plutôt pas mal avec des taux compris entre 1 et 2%...
Maintenant, c'est juste un ordre de grandeur qu'il ne faut pas prendre au pied de la lettre. Il y a tellement d'autres critères !

Le mieux c'est de visiter et de se faire une idée du prix du marché.
Que donne la base patrim (concernant les biens vendus) ?
L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit...

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#15 Message par Immopaparis » 13 juil. 2017, 13:27

Personne ici ne pense qu'il y a un risque important à acheter au "prix du marché", et à se retrouver avec une moins-value énorme dans quelques années.
Le risque existe. C'est juste qu'il est... disons... relativement faible depuis que les banques centrales ont mondialement adopté une stratégie de quantitative easing. Avec des taux très bas et une pénurie volontaire de biens dans certaines régions, la bulle immo ne dégonflera pas bien vite.

En revanche, bémol: dans les campagnes il peut être extrêmement difficile de trouver un acheteur! Surtout s'il y a peu de demande solvable dans la région. Vous gagneriez beaucoup à savoir si ce genre de maisons se vendent vite ou non par chez vous. En campagne profonde le prix d'une maison peut chuter au niveau du prix du terrain agricole, pour ainsi dire... En creuse certaines maisons ne valent plus rien.

Vérifiez s'il y a de l'emploi ou du tourisme dans votre région proche, ou une grande ville à proximité. S'il n'y a ni emploi, ni tourisme, ni grande ville, des prix élevés ne seront pas justifiés et vous pouvez tenter des négociations culottées.
Puis-je considérer qu'un bien qui n'est pas rénové, et à 30 000 de plus que le maximum entre 2016 et 2017 avec seulement 4 pièces est quasiment invendable ?
Voir ce que j'ai dit juste au dessus, seule votre expérience de terrain vous le dira. Il faut pour ainsi dire se faire souffler au nez deux ou trois maisons par d'autres acheteurs pour vraiment se dire qu'il y a de la demande. Si vous suivez les annonces immo sur internet vous pouvez aussi avoir une petite idée de la rapidité à laquelle ça se vend dans la région... Evidémment, un truc idéal ce serait que vous parveniez à faire parler un agent immobilier ou un notaire (encore faut-il qu'il ne vous raconte pas des conneries)
Que donne la base patrim (concernant les biens vendus) ?
C'est cette base là dont je parlais plus haut, je ne retrouvais pas le nom. C'est celle qui reprend les données des notaires. Un must!
Modifié en dernier par Immopaparis le 13 juil. 2017, 13:28, modifié 1 fois.

Paulo
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#16 Message par Paulo » 13 juil. 2017, 13:27

Vos propos sont très bulle immo je trouve :P .

Personne ne peut décider à votre place et vous dire comment sera le marché chez vous demain ou après demain.

Tout cela est très personnel, soit vous êtes dans un processus d'achat avec comme objectif d'avoir trouvé votre maison dans les 6 mois, soit vous êtes attentiste et trouverez tout le temps un point de blocage. C'est malheureusement aussi simple que ça.

Si votre budget est de 150.000€, ne regardez pas les biens à 200.000€.
Si dans votre secteur, il n'y a aucun bien qui convient à 150.000€, il faut revoir la copie.

Faire une offre à 140.000€ pour un bien à 195.000€, la probabilité de braquer le vendeur est énorme, même si là encore cela dépend de votre ressenti lors de la visite et de la discussion que vous avez pu avoir avec lui.

Une bonne affaire, c'est un concept à la noix et ne peut exister que dans un marché avec beaucoup d'offres et beaucoup de demandes. Dans un emplacement demandé, vous avez 10 appartements dans leur jus qui n'ont pas vu de travaux depuis 40 ans et à côté de ça 1 appartement entièrement rénové pour le même prix. L'appartement rénové est donc une bonne affaire. En revanche, la chance de voir dans cette zone tendue un des appartements pour 30% de moins que les autres, est nulle, ou alors il y a un très gros loup...
sawaï a écrit :Première chose à faire : vérifier le prix auquel le propriétaire actuel a acheté, et corriger par l'inflation. Vous l'avez fait? Ça donnera une idée de sa position dans cette vente.
Mouais, ça se saurait s'il y avait un lien entre le taux d'inflation et l'immo.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#17 Message par olmostoline » 13 juil. 2017, 13:37

Connaitre la valeur d'achat ca permet de connaitre un des planchers "psyschologique" de l'acheteur. Il aura en effet du mal à accepter une moins-value.
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#18 Message par sawaï » 13 juil. 2017, 13:39

Paulo a écrit :Mouais, ça se saurait s'il y avait un lien entre le taux d'inflation et l'immo.
Ca donne une idée hors fluctuation propre au marché de l'immo. En gros, ça peut servir si le vendeur justifie tout ou partie du prix de mise en vente par son prix d'achat. Ce qui est stupide face à un acheteur certes, qui n'a a priori pas grand chose à faire de l'histoire du vendeur, mais
Le vendeur (jeune retraité) a vendu 4 maisons dans sa vie, et déménage souvent, avec des plus-values. Il est conscient de la baisse, mais précise bien qu’il a payé la maison plus chère que ce qu’il la vend.
Ça prend pas une journée de vérifier les dires du vendeur. Ça permet de savoir à qui on a affaire. Après tout, on parle là d'une potentielle transaction dont le montant se chiffre à plusieurs années de salaire.
On verra.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#19 Message par Praséodyme » 13 juil. 2017, 13:52

Déjà, va demander l'historique des transactions sur cette maison au service de conservation des hypothèques publicité foncière (edit). Ca coûte 12€ et tu verras s'il l'a réellement acheté plus que 200k€ ou s'il se paie vos tronches.
Catherine a écrit :Personne ici ne pense qu'il y a un risque important à acheter au "prix du marché", et à se retrouver avec une moins-value énorme dans quelques années.
Si, bien sûr. Mais à force d'attendre en vain que ce marché de dupes s'effondre, on finit par se résigner.
On compte rester à vie dedans et on s'y voit bien dedans.
Bah alors tu t'en fous un peu si le prix monte ou descend après.
(mais bon, il peut toujours y avoir des imprévus)
Certes. Si vous vous endettez au taquet pour plus de 20 ans, il faut être sûr de vouloir vivre ensemble au moins pour les 10 ans à venir. Il faut aussi être sûr de toujours pouvoir vivre dans un coin ravitaillé par les corbeaux, dépendre de vos voitures, garder vos boulots, etc.
J'hésite toujours entre surpayer un peu le bien, et tenter le tout pour le tout, quite à braquer le vendeur !
C'est grave si vous le braquez ? Il y a d'autres maisons, ou bien c'est celle-là et pas une autre ?

A la rigueur, envoyez-lui un couple de faux acheteurs pour le travailler un peu. Genre un gentil et un méchant, un qui voit le potentiel de la maison (avec de gros travaux quand même) et un qui pointe tous les défauts. Qu'ils lui fassent au bout d'une semaine une proposition de chacals (disons 105 748€) en lui sortant les éléments de ton analyse de marché et en chiffrant à 60k€ les travaux nécessaires. Quand vous débarquerez après ça avec une propale à 127k€, le vendeur sera plus enclin à négocier.
Modifié en dernier par Praséodyme le 13 juil. 2017, 14:14, modifié 1 fois.
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#20 Message par Catherine » 13 juil. 2017, 14:07

Merci à vous tous encore une fois.

Je ne sais pas à combien le vendeur a acheté la maison. Service de conservation des hypothèques, ok, je note.

Il y a du tourisme dans la région (une jolie rivière et des chemins de randonnées, mais rien de réputé non plus), un hôtel, des chambres d'hôtes. Du normal niveau solvabilité, les jeunes galèrent, comme partout, pour trouver un boulot stable. Pas tellement de diplomés. De l'ordre de 9 % de chômage, dont 40 % de ces 9 % en recherche active depuis plus d'un an. Rien de catastrophique, mais rien de super.

Au début, on était sur une zone un peu plus chère, à 40 minutes de là, et j'ai fait des copiers-collers des annonces sur fichier texte, avec date de mise en ligne, pour voir le temps de vente au fur et à mesure. Je vais recommencer ça pour le secteur concerné. D'après castorus, il y a pas mal de biens de l'ordre de 400 jours (mais pas de réelle baisse de prix quand même).
Il y a une "grande" ville (Besançon, 116 000 habitants) à 30 minutes de route.

On a vu pas mal d'agents immobiliers : certains disent que l'immobilier va remonter ("et dépêchez-vous, les taux vont remonter"), d'autres que ça stagent, d'autres que ça baisse. La seule qui vend ses biens en moins de 2 mois nous a donné raison quand on a dit qu'on pensait que beaucoup de biens étaient surévalués de 20 ou 30 % ; bon, la maison qu'elle vendait ne nous allait pas, mais le prix était normal on va dire. Et l'acheteur de ce bien l'a négocié 10 % plus bas encore (bon, refus du crédit, c'est pour ça qu'on a su, car elle nous a recontacté au cas où on aurait été intéressés à ce prix).

J'ai essayé la base patrim, mais on me demande de rentrer mes identifiants et ensuite on me dit que je peux évaluer MON bien. Je n'ai pas envie que les impôts croient que je suis propriétaire d'une maison ! Est-ce que les résultats sont archivés ?

Oui, mes propos sont très "bulle immo", j'ai beaucoup lu sur ce site (ainsi que des extraits de livres d'"experts", qui veulent vendre leur bouquin... :D).

Oui, on peut laisser tomber cette maison si on braque l'acheteur.

Excellente idée, le couple de faux acheteurs. :)

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#21 Message par Praséodyme » 13 juil. 2017, 14:10

olmostoline a écrit :Connaitre la valeur d'achat ca permet de connaitre un des planchers "psyschologique" de l'acheteur. Il aura en effet du mal à accepter une moins-value.
C'est bizarre, mais quand on revend sa voiture, même bien entretenue, on ne se pose pas comme barrière psychologique de récupérer coûte que coûte son prix d'achat.

Pour le terrain, je peux le concevoir, et encore dans un pays qui décline ça se discute. Mais pour le bâti c'est d'une crétinerie déconcertante. Ça ne s'use pas une maison ?
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#22 Message par cashisking » 13 juil. 2017, 14:16

Praséodyme a écrit :Ça ne s'use pas une maison ?
Seulement si occupée par un locataire :mrgreen:

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#23 Message par ddv » 13 juil. 2017, 14:22

Catherine a écrit :Merci ddv.

Je viens de faire une simulation sur ce site. Clairement, le marché ne me semble pas à ce niveau-là. Des biens rénovés d'un prix au m2 inférieur au prix affiché de cette maison sont vendus en un temps fou.

Le prix affiché est 194 500.
Bonjour Catherine,
J'ai cru comprendre que la maison en question est à rénover. Si c'est de la grosse rénovation (assainissement + elec + isol, etc.), il faudrait donc baisser le prix en fonction des travaux à réaliser, si 194 500 € correspond au prix d'une maison rénovée (c'est vraiment le cas ?).
De plus, en général (hors Paris), un prix affiché est automatiquement négociable de 5-10%. Mets toi à la place d'un vendeur qui souhaite vendre à 180K€: Autant mettre à 195K€ en prévoyant que l'acheteur va négocier à 180. Mais avec de la chance, un acheteur pourrait proposer 190 :D .
Prendre en compte en plus le fait que l'agence ou le notaire se prend une commission.
Dans mes recherches en campagne (pas très éloignée des villes), j'ai vu de tout: des ventes au prix affiché (rares), des baisses de 10% et des baisses de 30 à 50%. Il y a beaucoup de vendeurs qui rêvent, ou s'imaginent leurs biens sans défaut, d'autres qui trichent sur la surface habitable, font des travaux débiles, etc. Il y a vraiment de tout, tout se vend, même la pire daube, mais AU BON PRIX.
Parce que tous les vaccins disponibles en France nous protègent solidement contre le variant Delta. Parce qu’ils divisent par 12 son pouvoir de contamination. Parce qu’ils évitent 95% des formes graves. - E. Macron, 12 juillet 2021

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#24 Message par Paulo » 13 juil. 2017, 14:29

Praséodyme a écrit : Pour le terrain, je peux le concevoir, et encore dans un pays qui décline ça se discute. Mais pour le bâti c'est d'une crétinerie déconcertante. Ça ne s'use pas une maison ?
Ha ben voilà du bon raisonnement bulle immo comme on les aime :lol: :lol:

En plus il se tient, absolument rien ne vous empêche de construire une maison au milieu de la Creuse pour en constater l'usure et le fait que sa valeur tendra vers 0.

Malheureusement les humains ont le fâcheux côté d'être grégaire et donc de tous vouloir les mêmes places.

Pays qui décline ? Question de point de vue quand on voit le patrimoine et le revenu d'une bonne partie de la population.

Maintenant il/elle n'a pas totalement tord sur un point. Pourquoi absolument vouloir acheter une maison existante avec tous ses défauts et vétusté ? Si le prix des maisons dans les coins reculés est bas, c'est aussi parce-que le prix des terrains n'est pas cher et que les personnes vont préférer construire eux-même. Quitte à être perdu, autant être perdu dans une maison à son goût plutôt qu'au goût d'il y a 40 ans ?
Modifié en dernier par Paulo le 13 juil. 2017, 14:40, modifié 1 fois.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#25 Message par Pepelsky » 13 juil. 2017, 14:32

Vieille maison en pierre non rénovée...c'est ce que j'ai acheté mais pas à n'importe quel prix.
De quand date la dernière rénovation (plomberie, électricité, isolation, toiture, ravalement)? Si ça date d'avant 1990, rien n'est à garder ou presque!!!
Tôt ou tard ça coûtera cher, très cher!
Meilleursagents dit 1279€/m² en moyenne, ça correspond souvent à du pavillon en parpaing style années 1990 dans un lotissement.
Elle est en pierre et surement pas en lotissement, ça vaut,une fois rénové, plus que cette moyenne,disons 1500€/m² (avec un terrain classique), mais comme apparemment, il faudra refaire tout à terme (disons 500€ par m²), il ne faut pas excéder 1000€ du m² pour être serein pendant 20 ans....165 000€ max...
Sans connaitre plus le secteur, ce sont mes conseils...
Si tu n'as pas encore traversé la rivière, ne te moque pas de celui qui se noie.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#26 Message par Praséodyme » 13 juil. 2017, 14:39

Paulo a écrit :En plus il se tient, absolument rien ne vous empêche de construire une maison au milieu de la Creuse pour en constater l'usure et le fait que sa valeur tendra vers 0.
Qu'est-ce qui fait que ce raisonnement, valable selon toi au milieu de la Creuse, ne le serait plus aux confins de la Haute-Saône ?
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#27 Message par Paulo » 13 juil. 2017, 14:43

Praséodyme a écrit :
Paulo a écrit :En plus il se tient, absolument rien ne vous empêche de construire une maison au milieu de la Creuse pour en constater l'usure et le fait que sa valeur tendra vers 0.
Qu'est-ce qui fait que ce raisonnement selon toi valable au milieu de la Creuse ne le serait plus aux confins de la Haute-Saône ?
C'est pour ça que je viens de rajouter une petite note à mon précédent commentaire.
Pourquoi ne pas construire tout simplement ?

Après, pourquoi un bien existant au milieu de la Haute-Saône ne voit pas sa valeur être proche de 0 ?
* Pour une raison mystérieuse, plein de ménages ont "peur" de construire ( bizarre, mais réel)
* Même les coins reculés ne mettent pas tellement de fonciers à disposition pour de nouveaux lotissements.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#28 Message par vpl » 13 juil. 2017, 14:50

Praséodyme a écrit :...
Catherine a écrit :(mais bon, il peut toujours y avoir des imprévus)
Certes. Si vous vous endettez au taquet pour plus de 20 ans, il faut être sûr de vouloir vivre ensemble au moins pour les 10 ans à venir. Il faut aussi être sûr de toujours pouvoir vivre dans un coin ravitaillé par les corbeaux, dépendre de vos voitures, garder vos boulots, etc.
Ce qui m'embête un peu dans le plan envisagé, c'est de s'endetter au taquet pour acheter une maison (certes "habitable") plus un grand terrain, total qui peut finir pas coûter de l'argent à entretenir, sans parler des frais de bagnole si c'est un peu éloigné.
Tout le monde ne peut pas avoir la chance de Fillon qui se retrouve député pendant des décennies avec une bonne enveloppe de salaire à verser à sa famille...

Donc on en serait pas à essayer de gratter sur un prix juste pour ne pas se faire avoir, mais à tenter de minimiser un effort qui semble quasi maximal. Manger des pâtes et passer son temps libre à entretenir une maison, c'est pas ça qui soude un couple, sois dit en passant...

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#29 Message par Jeffrey » 13 juil. 2017, 14:54

Pepelsky a écrit :Vieille maison en pierre non rénovée...c'est ce que j'ai acheté mais pas à n'importe quel prix.
De quand date la dernière rénovation (plomberie, électricité, isolation, toiture, ravalement)? Si ça date d'avant 1990, rien n'est à garder ou presque!!!
Tôt ou tard ça coûtera cher, très cher!
...
Sans connaitre plus le secteur, ce sont mes conseils...
Pourquoi faudrait-il refaire plomberie, électricité, isolation, toiture et ravalement si cela date d'avant 1990 ?
C'est n'importe quoi comme conseil.
On fait refaire quand c'est en mauvais état, c'est à dire pas entretenu. C'est à voir au cas par cas. Une maison, c'est pas un yaourt, avec une date de péremption.
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#30 Message par sim_v » 13 juil. 2017, 15:04

PATRIM PATRIM PATRIM !
Bon et puis c'est où au final cette maison qu'on analyse pour vous le marché ?

Et bienvenue ! Même si votre consultation du forum ne fait aucun doute vu vos message !
Image
Électricité, arrêtez de payer plus cher : viewtopic.php?f=204&t=95281&p=2237509

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#31 Message par Catherine » 13 juil. 2017, 15:11

Merci ! :)

"Publicité foncière", noté.

Ah, les vendeurs qui veulent absolument faire une plus-value, ou vendre le même prix un bien qui s'est usé, car à une époque l'immobilier n'a cessé de monter, donc d'après eux, ils devraient pouvoir profiter autant qu'avant.

L'agent immobilier n'a quasiment rien dit pendant toute la visite ! C'est le vendeur qui m'a fait la visite. Selon lui :
- habitable (sans isolation)
- électricité soit-disant refaite il y a 4 ans (ok pour le rez-de-chaussée, mais à l'étage, prises sans terre)
- chaudière il y a 4 ans (mais mêmes radiateurs que d'origine)
- salle de bain refaite (donc ok pour canalisation)

La toiture a l'air bonne, mais je vais demander la date.
Pas de ravalement hormis celui d'origine.

J'ai demandé le diagnostic technique auprès de l'agent immobilier, j'attends son mail.
D'après ce que j'ai vu du marché, on a du rénové pour 160 000 (par contre, avec un plus petit terrain).

Le "revenu d'une bonne partie de la population"...bof. Ma génération galère sur le marché du travail (on demande du sur qualifié, avec heures supp gratos, pour pas beaucoup plus que le SMIC).

Je trouve que cela revient cher de faire construire. Le terrain coûte plus cher qu'avec un bâtiment construit dessus. Une construction neuve est faite sur des plans prédéfinis, rien de sur mesure. En plus, il faut avoir les moyens de payer son loyer en même temps que le crédit. Pas rentable à mon avis.

Bien vu pour les frais de bagnole. Sur du moyen terme, on espère pouvoir travailler à moins de 15 minutes (mais pas sur du court terme). Notre idée, c'est d'avoir un grand jardin pour vivre dans une certaine autonomie alimentaire (potager, oies qui tondent le jardin et qui finissent au four etc.). Donc on mangera pas des pâtes, mais des animaux du jardin et des légumes. Y a pire :wink:

En fait, notre loyer s'élève déjà à largement plus que 33 % de l'endettement possible (appartement loué à un moment où on avait davantage de revenus). Donc un crédit à 33 % reviendrait au même. Et sur du long terme, on a de petites raisons d'espérer des revenus plus élevés...

Je serais plutôt partante pour une forte négociation (qui me semble raisonnable d'un point de vue du prix final), pour ne s'endetter que sur 20 ans, que pour un endettement sur 25 ans, avec des travaux à financer quand même un jour ou un autre.

Merci pour le message humoristique de bienvenue sim-v.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#32 Message par Praséodyme » 13 juil. 2017, 15:27

Paulo a écrit :* Pour une raison mystérieuse, plein de ménages ont "peur" de construire ( bizarre, mais réel)
C'est peut être lié au délai d'attente, aux pratiques douteuses des constructeurs et au risque de malfaçons. Tout ça pour obtenir un pavillon dernier cri qui est impeccable sur le papier (RT 2012, électricité aux normes, style moderne passe-partout, grande pièce de vie, lavabo double vasque) mais qui se révèle en réalité difficile à vivre à cause de quelques défauts quasiment systématiques dans cette gamme de budget :
- pas d'entrée, juste une porte qui donne sur le salon-salle-à-manger
- pas de cuisine, juste un évier dans un coin du salon-salle-à-manger
- pas de sous-sol ni de vide sanitaire, juste une dalle posée à même la terre
- pas de combles ou de buanderie non plus, prévoir de perdre un quart de la surface habitable pour ranger son matériel
- fenêtres minuscules pour éviter les déperditions de chaleur
- fondations bâclées, jamais le temps de les laisser sécher
- pas de jardin, juste 300m² de boue ouverts aux quatre vents

Le neuf, faut aimer
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#33 Message par cashisking » 13 juil. 2017, 15:29

Praséodyme a écrit :Le neuf, faut aimer
D'un autre côté avec un peu de bol, ta femme te quitte.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#34 Message par sim_v » 13 juil. 2017, 15:49

enfin je le répète : PATRIM.
Une acquisition de quelques années est trouvable sur le site des impôts. Il faut aller dans son espace impôts et chercher le service. C'est sur la page juste après l'identification.
Électricité, arrêtez de payer plus cher : viewtopic.php?f=204&t=95281&p=2237509

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#35 Message par Catherine » 13 juil. 2017, 15:59

C'est peut être lié au délai d'attente, aux pratiques douteuses des constructeurs et au risque de malfaçons. Tout ça pour obtenir un pavillon dernier cri qui est impeccable sur le papier (RT 2012, électricité aux normes, style moderne passe-partout, grande pièce de vie, lavabo double vasque) mais qui se révèle en réalité difficile à vivre à cause de quelques défauts quasiment systématiques dans cette gamme de budget :
- pas d'entrée, juste une porte qui donne sur le salon-salle-à-manger
- pas de cuisine, juste un évier dans un coin du salon-salle-à-manger
- pas de sous-sol ni de vide sanitaire, juste une dalle posée à même la terre
- pas de combles ou de buanderie non plus, prévoir de perdre un quart de la surface habitable pour ranger son matériel
- fenêtres minuscules pour éviter les déperditions de chaleur
- fondations bâclées, jamais le temps de les laisser sécher
- pas de jardin, juste 300m² de boue ouverts aux quatre vents

Le neuf, faut aimer
Tellement réaliste ! :D
On a des amis qui ont fait construire. Ils ont une belle maison aux normes (avec un plus gros budget que nous cependant, remboursement 850 euros de mensualité pendant 25 ans) : chambres sous les toits (il reste peu de place, et ça fait des placards très affaissés), carrelage et peinture à faire eux-même, petit terrain ; ça ne me donne pas envie.

Oh, merci d'avoir insisté pour Patrim. Tout à l'heure, je n'y arrivais pas ; là j'ai des informations ! Je regarde et j'en parle dans un instant !

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#36 Message par Catherine » 13 juil. 2017, 16:18

Waouh !
Maison dans le même village :
149 m2 habitable, 1200 m2 de terrain, construite en 2010, 6 pièces, vendue 103 500 en novembre 2015.

Par contre, même village, maison de 1980, 6 pièces, 1500 m2 de terrain, 136 m2 habitable, vendue 150 000 en janvier 2016 (soit 1102 euros le m2).

A 5 minutes de ce village, maison 1971, 7 pièces, pas de terrain indiqué, 111 m2 habitables, 100 000 euros (je suppose à cause de l'absence de terrain) en juillet 2015.

Sur le village un peu plus gros à côté (5000 habitants), il y a tous les prix, de 700 euros le m2 à 2200 euros (en 2014).

Merci, cela me fait de bons arguments pour négocier !

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#37 Message par Paulo » 13 juil. 2017, 16:36

Pour les prix les plus bas, voir si ce ne sont pas des maisons de villes mitoyennes sur rue principale.
Ces biens là, ne valent plus rien nul part dans les villages et petites villes et leur prix n'est pas à comparer avec la maison individuelle classique.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#38 Message par Catherine » 13 juil. 2017, 16:39

J'ai regardé la localisation du bien le plus bas (sur les 2 vendus ces derniers temps), il est situé dans une impasse.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#39 Message par nyb » 13 juil. 2017, 17:02

Indécis a écrit :Sans connaitre le secteur précisément, c'est impossible de te répondre...

Pour autant, l'estimation du prix à 120 loyers ne correspond plus à la réalité du marché (à cause du niveau des taux).
Sauf cas particulier, 200 loyers est déjà une très bonne affaire...
Donc, il y a fort longtemps, au temps des dinosaures, ce site était fait par et pour les "baissiers", ceux qui prévoient et attendent une baisse des prix de l'immobilier en France. De l'eau a coulé sous les ponts, un océan d'eau, et les purs baissiers (dont le créateur du site) sont partis depuis longtemps. Ceux qui restent sont à peine audibles. Je ne fais que passer.
Vous n'aurez donc que l'avis des branquignols winners qui se sont enrichis à rien faire (ou pas, mais dans ce cas c'est pire) grâce à la gabegie fiscale et bancaire des ces 20 dernières années. Ou des nombreux agents immos qui zonent ici en attendant le pigeon. (agents qui sont, je m'en doutais bien, tous proprios, mais à ma grande surprise, très très mal logés d'après ce que je vois autour de chez moi... Les chausseurs, toussa ? ;))

Et pourtant, il m'apparait urgent d'attendre. Cette certitude que "ça ne baissera plus", "c'est le nouveau paradigme", etc. me conforte dans l'idée que cela ne va pas durer...

Quand à claquer 15 ou 20 ans de boulot (à 100% ou 120% d'un des deux salaires du couple) pour un tas de cailloux, pour moi il n'en est toujours pas question. Vive la location...
Dieu, c'est le Père Noël des grandes personnes...

« Toute chose a la valeur que son acquéreur est prêt à payer. » (Publilius Syrus, environ 50 av. J-C)

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#40 Message par Madi94 » 13 juil. 2017, 17:11

Si cest possible, tu peux aller voir sur place pour avoir un ressenti des maisons trouvees sur patrim. 2 maisons construites en même temps l entretien, les soins apportés, les ameliorations (double vitrage etc.) changent tout.
En plus de l emplacement l emplacement l emplacement

Catherine
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#41 Message par Catherine » 13 juil. 2017, 17:45

Merci beaucoup nyb d'être passé, et surtout pour me dire quelque chose dans l'esprit initial du forum, quelque chose qui sort de l'ordinaire du discours immobilier fréquent.

Par contre, j'ai au contraire l'impression que les vendeurs de la campagne savent que ça ne remontera plus.

On a des doutes sur le temps que mettra la bulle à dégonfler :
- les taux sont maintenus bas
- se loger est un besoin primaire, on ne peut pas s'en passer
- l'état se débrouille pour que l'immobilier ne se casse pas la figure.

S'il faut attendre 20 ans que les baby-boomers vendent tous (et surtout, ne soient plus les électeurs majoritaires), que toutes les nouvelles générations (dont mon ami et moi) tombions dans une baisse encore plus importante du niveau de vie, due à la pression sur les salaires et que seules les personnes aisées deviennent capables d'acheter, de sorte que la bulle puisse sauter, on a le temps de rembourser notre crédit.

Dans tous les cas, faut claquer 1/3 de ses revenus. Que ce soit à la banque ou pour un propriétaire qui a investi (ou acheté au moment où ça ne valait rien).

D'autre part, je pense qu'un krack bancaire est tout à fait possible (surtout comme les puissants jouent avec la finance). Et dans ce cas, mieux vaut avoir un toit, un potager, et des poules.

Merci Madi94, on va se déplacer pour jeter un oeil à l'extérieur des maisons vendues, pour mieux comprendre le marché.
Modifié en dernier par Catherine le 13 juil. 2017, 17:54, modifié 1 fois.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#42 Message par lecriminel » 13 juil. 2017, 17:51

La première chose que je te conseillerais c'est d'élargir ta zone de recherche (puisque tu t'éloignes de ton boulot, il faudrait théoriquement couvrir toute la surface du disque ayant son centre en (ton boulot ?) avec un rayon de (15km ?);
de façon à avoir accès à un vrai marché (plusieurs centaines de biens) avec des gens qui veulent vraiment vendre et qui le répercutent sur le prix.
Il suffit de voir le nombre d'annonces et le nombre de ventes pour comprendre que moins de 10% des maisons seront vendues dans l'année. Ca donne 90% hors marché. Sur une petite portion tu peux très bien avoir 100% de hors marché (ne se vendront qu'à une personne mal informée)
Catherine a écrit :Personne ici ne pense qu'il y a un risque important à acheter au "prix du marché", et à se retrouver avec une moins-value énorme dans quelques années.

Après, il reste la possibilité de proposer davantage, en faisant un crédit sur 25 ans (dans ce cas, on peut proposer un peu moins de 160 000 car les frais de notaire seront plus élevés). Je trouve cela assez fou un crédit sur 25 ans. Du coup, il y a le risque de nous retrouver avec un crédit énorme à rembourser et un bien qui ne vaut plus grand chose (si l'état arrête de subventionner l'immobilier, et si les personnes âgées sont nombreuses à vendre d'ici une dizaine d'années).
je vois que ta capacité d'emprunt est limitée, tu as donc raison de faire attention avant de t'engager.
Le risque de MV existe effectivement (mais moins que quand les prix étaient plus hauts), il est très fort, MAIS il faut le mettre en balance avec l'amortissement plus rapide grace aux taux bas. Mais le risque le plus gros si on regarde les marchés moins dynamiques, ce n'est pas la MV mais l'impossibilité de vendre, ce qui est encore pire.
Si tu n'es pas sûre de rester pendant très longtemps, que tu es ric-rac, que l'amortissement est faiblard (25 ans avec des couts supérieurs à ton loyer -tu n'as du compter ni l'entretien ni la TF), je ne m'engagerais pas sur une somme aussi importante pour un tas de pierre dont personne ne veut en periode post-bulle immo (alors imagine si l'immo devient vraiment has been dans 15 ans);
à la place je ferais une recherche massive de TOUS les biens de la zone, il y a forcément de bonnes affaires/ vrais vendeurs, je suis certain que tu trouveras un nettement meilleur prix.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#43 Message par lecriminel » 13 juil. 2017, 17:59

Paulo a écrit : Après, la seule chose juste, qui est directement lié au mouvement de populations, c'est que les biens dans les zones en dehors et loin des grandes métropoles ou des zones très touristiques, ne suivent pas la tendance générale qui est l'augmentation.
c'est pas plutôt Paris (3% du marché) et quelques points éparpillés ici et là qui ne suivent pas la tendance générale qui est la baisse ?
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#44 Message par Catherine » 13 juil. 2017, 18:07

Merci pour ces sages conseils... :)

En fait, je bosse près de la frontière suisse (côté français évidemment). Du coup, c'est très cher à cet endroit-là, ça limite la zone. Je devrais pouvoir trouver davantage en campagne profonde et bon marché dans l'année à venir.

Si jamais on devait revendre, je pense, très naïvement, et sans envisager la possibilité de séparation :D (on est tous les deux des tarés atypiques à jamais faire tout comme tout le monde, donc on a les mêmes objectifs de vie), que ce serait lié à une amélioration de nos conditions de vie (donc pas trop grave pour la moins-value, d'une certaine façon ; il paraît qu'en cas d'effondrement immobilier, les loyers ne sont pas catastrophiquement bas ; dans ce cas, il suffirait de mettre le bien en location, et de louer un nouveau logement).

Intéressant, le 90% des biens ne se vendent pas dans l'année. L'idée, c'est donc de tabler sur un vendeur qui préfère vendre dans l'année, mais pas trop cher. Donc faire une offre à un vendeur différent tous les 10 jours et passer au vendeur suivant à chaque refus. J'y ai pensé...mais mon ami est un peu exigeant sur le type de bien qui lui plait : en pierre, (pas une maison phénix des années 60), sans ligne haute-tension ni autoroute à côté, avec très grand jardin :) ). Je pense que c'est ce qu'on va faire (élargir à fond la zone, quite à faire de la route sur du court terme), si l'offre à 140 000 (prix qu'on ne négociera pas) est refusée (140 000 = crédit sur 20 ans, ça reste correct et vu notre apport de 20 000, ça fait un prix mensuel qui, même après les taxes, est similaire à notre loyer actuel). Il y aura peut-être davantage de frais (imprévus) sur un achat que sur une location, mais davantage d'autonomie alimentaire aussi (on est prêts à y consacrer nos loisirs).

Tout à fait d'accord avec la baisse générale (sauf Paris)...
Modifié en dernier par Catherine le 13 juil. 2017, 18:16, modifié 1 fois.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#45 Message par lecriminel » 13 juil. 2017, 18:15

Catherine a écrit :Tout à fait d'accord avec la baisse générale (sauf Paris)...
si tu prends Friggit T2 2016 (avec la baisse des taux, j'imagine que le prix sont un peu remontés), donc un indice qui tient en compte l'inflation mais pas les taux, tu as 1.57 en province (contre 1.73 en 2008) et 1.70 en France (contre 1.80 en 2008 et 2011) mais si tu ne lis que bulle-immo.org tu crois que les prix ont triplé depuis 10 ans. C'est un forum de trolls.
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#46 Message par Catherine » 13 juil. 2017, 18:18

Ah tu veux dire que sur ce forum, à présent, les gens penchent vers une hausse de l'immobilier ? :D

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#47 Message par lecriminel » 13 juil. 2017, 18:38

je veux dire qu'ils présentent la réalité à leur façon, et c'est vrai que si tu ne fais pas attention la conclusion que tu peux facilement en tirer, c'est que l'immo "ça monte toujours" et "c'est toujours gagnant".
70% des posts concernent Paris. Pour te donner une idée de qui achète à Paris, sache que la ministre de la justice Taubira a fait une demande de logement social tout à fait normale car elle n'avait pas les moyens d'y acheter. D'où le repère de "smic-bulle-immo" qui est supérieure aux revenus des ministres.
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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#48 Message par Catherine » 13 juil. 2017, 18:52

Ok, c'est donc un forum parisien ici. :D
J'imagine que c'est pas grand monde qui peut se permettre d'acheter sur Paris effectivement.

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#49 Message par ddv » 13 juil. 2017, 18:56

Catherine a écrit : L'agent immobilier n'a quasiment rien dit pendant toute la visite ! C'est le vendeur qui m'a fait la visite. Selon lui :
On se demande vraiment pourquoi des vendeurs passent par des AI, si c'est le vendeur qui fait le boulot :roll:
Catherine a écrit : - habitable (sans isolation)
Pour moi, au 21ème siècle, une maison n'est pas vraiment habitable sans aucune isolation. S'il n'y a réllement aucune isolation (toit + murs + plancher) et pas de double vitrage, ça va coûter une fortune pour tout isoler.
Et sans isolation, ça va coûter une fortune pour chauffer (l'estimation est indiquée dans le diag énergétique).
Il suffit de lire le diagnostic énrgétique pour voir ce qu'il y a à faire comme travaux, en supposant que le diagnostic ait été bien fait.
Catherine a écrit : - électricité soit-disant refaite il y a 4 ans (ok pour le rez-de-chaussée, mais à l'étage, prises sans terre)
Il suffit de lire le diagnostic électrique pour voir ce qu'il y a à faire.
Catherine a écrit : La toiture a l'air bonne, mais je vais demander la date.
Vérifier aussi si c'est une toiture amiante (fibro ciment).
Parce que tous les vaccins disponibles en France nous protègent solidement contre le variant Delta. Parce qu’ils divisent par 12 son pouvoir de contamination. Parce qu’ils évitent 95% des formes graves. - E. Macron, 12 juillet 2021

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Re: Négocier fortement une maison (bulle immobilière) ?

#50 Message par lecriminel » 13 juil. 2017, 19:07

Catherine a écrit :Ok, c'est donc un forum parisien ici. :D
J'imagine que c'est pas grand monde qui peut se permettre d'acheter sur Paris effectivement.
un forum de trolls plutôt que de parigots,
au début on avait un membre Gustave de Nancy, très sympathique (échangiste, un certain humour), qui habitait à Nancy.
Mais Nancy a été la première région à baisser et lui ne postait que sur les files de Paris (qui montait le plus).
Je crois qu'il n'était pourtant jamais monté à la capitale.
Maintenant que j'y pense, on aurait peut-être du lui offrir un billet de TGV.
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