Investissement locatif

Message

EmileZola · #151 Message par **EmileZola** » 04 août 2017, 15:33

Marie 94 a écrit :Sur les frais en immo classique, vous avez tout à fait raison. Mais je voulais qu’on compare avec les mêmes données des 2 côtés.
Les SCPI c’est séduisant sur le papier mais j’aime bien connaître avant d’investir (surtout sur un SCPI investi en Allemagne) car le diable est souvent dans les détails. Le rendement est intéressant, le montage pas mal en SCI option IS. Mais jusqu’à présent, je vois des gens qui ont investi il y a des années sur du LT mais qui n’ont pas encore vendu. Ça manque un peu de recul pour tirer un bilan.
Pour compléter le retour d’expérience, j’aurai bien aimé avoir un avis complémentaire de qqun qui a été confronté à la revente sur le marché secondaire de ces SCPI. C’est la pièce manquante du puzzle.
Les performances des SCPI d’EmileZola de 2008 à aujourd’hui sont à mettre en lien avec les perfs de l’immo physique sur la même période. La renta est bonne mais est-ce mieux qu’un investissement locatif sur la même période ? Et puis, la question principale c’est plutôt : est le bon moment d’acheter des SCPI ? Ma crainte est d’acheter des SCPI à crédit que j’aurai du mal à revendre dans 20 ans sur le marché secondaire et de devoir les conserver avec des rendements en baisse.
Sur l’investissement immo classique dans le 94, il n’y a pas débat, le rendement est merdique en ce moment. Ave en est tout à fait consciente je pense. Mais elle mise sur la plus-value pour compenser ce faible rendement. Dans un marché où les prix augmentent c’est tentant d’acheter. Mais c’est un pari hasardeux j’en conviens.
Quelle a été l’évolution de la part des SCPI cette année ? Parce que si tu as 4.72% de rendement mais seulement 1% de plus-value sur la part, l’immo classique avec ses 2% de rendement mais 5% de plus-value redevient compétitif. Sur la revalo de l’immo dans le 94, la hausse des prix à Paris IM va amener de la demande dans ces villes (phénomène de capillarité) surtout si elles bénéficient de nouvelles lignes de transport.

Le prix des parts suit celui de l'immobilier qui compose la scpi. Après je n'ai pas de SCPI en immobilier d'habitation, à part Pierre 48 mais c'est un cas particulier.

#152 Message par **Marie 94** » 05 août 2017, 20:34

EmileZola a écrit :
Marie 94 a écrit :Sur les frais en immo classique, vous avez tout à fait raison. Mais je voulais qu’on compare avec les mêmes données des 2 côtés.
Les SCPI c’est séduisant sur le papier mais j’aime bien connaître avant d’investir (surtout sur un SCPI investi en Allemagne) car le diable est souvent dans les détails. Le rendement est intéressant, le montage pas mal en SCI option IS. Mais jusqu’à présent, je vois des gens qui ont investi il y a des années sur du LT mais qui n’ont pas encore vendu. Ça manque un peu de recul pour tirer un bilan.
Pour compléter le retour d’expérience, j’aurai bien aimé avoir un avis complémentaire de qqun qui a été confronté à la revente sur le marché secondaire de ces SCPI. C’est la pièce manquante du puzzle.
Les performances des SCPI d’EmileZola de 2008 à aujourd’hui sont à mettre en lien avec les perfs de l’immo physique sur la même période. La renta est bonne mais est-ce mieux qu’un investissement locatif sur la même période ? Et puis, la question principale c’est plutôt : est le bon moment d’acheter des SCPI ? Ma crainte est d’acheter des SCPI à crédit que j’aurai du mal à revendre dans 20 ans sur le marché secondaire et de devoir les conserver avec des rendements en baisse.
Sur l’investissement immo classique dans le 94, il n’y a pas débat, le rendement est merdique en ce moment. Ave en est tout à fait consciente je pense. Mais elle mise sur la plus-value pour compenser ce faible rendement. Dans un marché où les prix augmentent c’est tentant d’acheter. Mais c’est un pari hasardeux j’en conviens.
Quelle a été l’évolution de la part des SCPI cette année ? Parce que si tu as 4.72% de rendement mais seulement 1% de plus-value sur la part, l’immo classique avec ses 2% de rendement mais 5% de plus-value redevient compétitif. Sur la revalo de l’immo dans le 94, la hausse des prix à Paris IM va amener de la demande dans ces villes (phénomène de capillarité) surtout si elles bénéficient de nouvelles lignes de transport.
Le prix des parts suit celui de l'immobilier qui compose la scpi. Après je n'ai pas de SCPI en immobilier d'habitation, à part Pierre 48 mais c'est un cas particulier.

Tout d’abord merci pour ton retour d’expérience sur le fil dédié aux SCPI.
J’ai regardé l’évolution de la part de Novapierre dont tu parles : +7,5% de plus value sur 10 ans (prix de la part stable depuis 2012). Le montant du dividende versé a lui baissé de 8,5% sur la période.

Le rendement actuel de 4,34% (3,95% en enlevant les frais de souscription) diminué du coût de l’emprunt (-1,5 à 2%) va permettre à l ‘opération de se situer au niveau du seuil visé par Ave (~2%). Alors oui pourquoi pas si elle peut faire l’économie d’emmerdes inévitables dans l’immo physique.

Pour un nouvel entrant, est-ce vraiment intéressant d’investir dans un SCPI dont le prix de la part stagne et les dividendes baissent? La perf globale (plus value + dividende) reste moyenne pour un produit aussi risqué.

Tout comme pour un investissement locatif dans l’immo physique dans le 94, je suis assez sceptique pour entrer sur le marché des SCPI maintenant en 2017. Le seul cas où j’y vois un intérêt c’est d’acheter et de ne jamais revendre pour avoir une rente viagère. Mais bon, ça marche si le dividende se maintient.

theblackcarpet · #153 Message par **theblackcarpet** » 05 août 2017, 21:42

Pour que les loyers baissent et tombent - disons - en dessous de 4% il faudrait une mauvaise gestion ou une crise majeure.

L'interet c'est le levier (x3) avec un endettement à taux tres faible et des banques qui pretent (ce qui ne sera peut être plus le cas dans 3 mois..1 an qui sait).

Pour les perspectives si on pense que l'immo va cracher en effet on en achete pas, mais on ne fait pas non plus l'op dans le 94

@Marie94 : D'autre part vous mélangez les 2% de spread (qui sont en fait plutôt 3%++) avec la rentabilité nette donnée par Ave. Ce sont des chiffres que vous ne pouvez pas comparer. Il faut mettre le 4.2% (environ) net de revenu des parts en face (et la on est à plus de 2x le rendement net sans s'embêter)

EmileZola · #154 Message par **EmileZola** » 05 août 2017, 23:01

Oui le dividende a baissé car ils ont doublé la taille de la scpi et on dû investir sur des biens avec un moins bon rendement.

#155 Message par **Marie 94** » 06 août 2017, 12:45

C'est justement ça qui me fait peur. Comme c'est à la mode, tout le monde en achète, la collecte explose. Les gérants doivent investir cette somme mais dans des locaux où les rendements sont plus faibles qu'avant.

Chose importante: le rendement ne baisse pas parce que la valeur de la part monte. C'est le montant du dividende qui baisse alors que la valeur de la part stagne. C'est la baisse des taux qui rend l'op encore intéressante. Après, je vois qu'il y a un délai de jouissance de 6 mois

et des dividendes trimestriels. Bref, faut faire attention à la trésorerie avec un prêt immo et la mensualité qui tombe.

L'immobilier commercial est distinct de l'immobilier résidentiel. Je ne crois pas à un krach immobilier sur le résidentiel. Le contexte est favorable à une hausse des prix (forte demande, pénurie de l'offre). Je ne sais pas si c'est aussi favorable dans l'immo commercial. Le risque d'abondance de l'offre n'est pas à exclure du moins sur le marché des bureaux. Ma boite a négocié un nouvel bail à la Défense avec un an de loyer gratuit. Ça va certainement améliorer les stats du taux d'occupation de la Scpi qui gère ça mais sur un bail de 5 ans, ça fait 20% de loyers en moins.

Edit
@theblackcarpet: oui tu as raison sur le spread. Je viens de relire Ave. Elle vise un rendement net de 2% pas un spread de 2%.
J'ai fait une simulation sur un Immobail avec Novapierre financé par crédit sur 20 ans à 2,30% (taux par défaut sur ce site). Le TRI est de 2,95% avec une valeur de la part et un dividende stable (TMI 30%).

theblackcarpet · #156 Message par **theblackcarpet** » 06 août 2017, 22:59

Marie 94 a écrit :C'est justement ça qui me fait peur. Comme c'est à la mode, tout le monde en achète, la collecte explose. Les gérants doivent investir cette somme mais dans des locaux où les rendements sont plus faibles qu'avant.

Chose importante: le rendement ne baisse pas parce que la valeur de la part monte. C'est le montant du dividende qui baisse alors que la valeur de la part stagne. C'est la baisse des taux qui rend l'op encore intéressante. Après, je vois qu'il y a un délai de jouissance de 6 mois et des dividendes trimestriels. Bref, faut faire attention à la trésorerie avec un prêt immo et la mensualité qui tombe.

L'immobilier commercial est distinct de l'immobilier résidentiel. Je ne crois pas à un krach immobilier sur le résidentiel. Le contexte est favorable à une hausse des prix (forte demande, pénurie de l'offre). Je ne sais pas si c'est aussi favorable dans l'immo commercial. Le risque d'abondance de l'offre n'est pas à exclure du moins sur le marché des bureaux. Ma boite a négocié un nouvel bail à la Défense avec un an de loyer gratuit. Ça va certainement améliorer les stats du taux d'occupation de la Scpi qui gère ça mais sur un bail de 5 ans, ça fait 20% de loyers en moins.

Edit
@theblackcarpet: oui tu as raison sur le spread. Je viens de relire Ave. Elle vise un rendement net de 2% pas un spread de 2%.
J'ai fait une simulation sur un Immobail avec Novapierre financé par crédit sur 20 ans à 2,30% (taux par défaut sur ce site). Le TRI est de 2,95% avec une valeur de la part et un dividende stable (TMI 30%).

Quelques comentaires :

- Pour le décalage de trésorerie c'est pas compliqué emprunt avec différé de 6 mois. (La jouissance de la majorité de mes parts est de 3 mois).

- D'autre part Tu parles d'un bail de ta boite à la défense, je pense qu'il s'agit d'immobilier de bureau et pas commercial non ?

- Je n'ai pas les détails de calcul de ton TRI mais ils sont plutôt de l'ordre de 9-10% en SCI IS (compta soi meme, pas de frais bancaires, et taux emprunt à 1,6% pour rému moyenne à 4,8-4,9%)

- Certains rendements baissent car la valeur de la part monte, d'autre pas et pour la collecte cela dépend des SCPI (déjà du gérant et surtout si elles sont à capital fixe ou variable) bref plein de paramètres, c'est pour ca qu'il est important de bien choisir et diversifier. Les mauvaises SCPI justement investissent à des taux moins élevés et ne suspendent pas la collecte (alors que c'est possible meme à K variable)

- Dernier point, ne pas croire à un crash sur l'immo résidentiel mais à l'immo commercial/bureaux je ne vois pas comment les marchés sont en quelque sorte un peu corrélés, quoique moins pour le commercial. Je me méfie plus du bureaux.

Je suis amusé de voir que la collecte en SCPI fasse peur (why not) parceque c'est "à la mode", alors que c'est strictement pareil pour le résidentiel, les transactions explosent, c'est "à la mode" aussi...bref les SCPI c'est pas sans risque loin de la mais c'est marrant de voir comme il y a une préférence pour le résidentiel sur des arguments - à mon sens - pas forcément rationels

#157 Message par **Marie 94** » 07 août 2017, 09:38

Oui, je parlais de l'immobilier de bureaux à la Défense. Avec le télétravail, la volonté des entreprises de réduire la surface louée, c'est pas un secteur porteur amha.

L'immobilier commercial risque aussi de souffrir du développement de la vente en ligne. Dans 20 ans, je ne suis pas sûre qu'il y aura autant de boutiques de chaussures de sport (sur le running i-run va les achever), de supermarchés (livraison chez tous les gros + concurrence d'Amazon).

Dans 20 ans, on aura tous besoin d'un toit. L'immobilier résidentiel est un marché d'acheteurs de RP. Avec encore un % important de locataires, on a un réservoir d'acheteurs potentiels. Les gens n'achètent pas parce que c'est à la mode mais pour satisfaire un besoin primaire (se loger) et parce que louer ne vaut pas le coup. Les investisseurs sont minoritaires sur ce marché.

L'immobilier commercial et de bureaux est davantage un marché d'investisseurs. Les SCPI misent sur des locataires toujours plus nombreux qui continueront de louer à un bon prix. Les investisseurs s'intéressent aux SCPI car les placements alternatifs (AV et investissement locatif dans l'immo physique notamment) ne rapportent plus beaucoup. Perso, je regarde les fondamentaux. Est-ce que la part d'un SCPI est au juste prix? Le dividende versé s'appuie-t-il exclusivement sur les loyers de cette année?

J'ai fait mon calcul sur le simulateur Immobail avec les données citées plus haut. Avec un emprunt à 1,60% et une gestion SCI et compta soi-même, le TRI sera meilleur j'en doute pas. 9-10% me paraisse beaucoup tout de même.

Mais du coup, on n'est plus vraiment dans l'investissement passif où il suffit d'acheter des Scpi en 3 clics et de s'asseoir dessus. Comme pour tout investissement, il faut y consacrer du temps pour sélectionner le bon SCPI en épluchant des docs (temps souvent sous-estimé), à faire de la paperasse chaque année pour la compta, à rédiger un PV d'AG de son SCI même s'il a lieu dans son salon

, publier des rapports et liasses.

Entendons nous bien. Je déconseille l'investissement locatif dans le 94 à un nouvel entrant comme Ave (je connais bien ce marché). Je m'interroge simplement sur les SCPI. Je vais creuser le sujet mais à ce stade je ne suis pas entièrement rassurée par ce que j'ai lu. Je reste encore dubitative. Merci en tout cas pour ce retour d'expérience.

Gpzzzz · #158 Message par **Gpzzzz** » 07 août 2017, 09:55

Tu peux taper dans la SCPI résidentiel si tu le sens plus que l'immo de bureau ou de commerce mais le rendement initial ne sera pas la meme !!
Tiens si tu veux Sofidy est en train dans lancer une sur l'immo parisien :

https://www.primaliance.com/actualite/1 ... l-parisien

elui ci sera surtout composé de logements (ou d’immeubles) dans les quartiers résidentiels parisiens recherchés bénéficiant à la fois d’une attractivité économique et touristique et d’une haute fréquentation internationale. Et de citer à titre d’exemples, les quartiers du Marais, de l’Opéra, de l’Ile Saint-Louis ou encore des Champs-Elysées...

Ticket d'entrée relativement accessible, 22k€

A l’appui d’un recours à l’effet de levier du crédit, l’objectif de Sofiprime est davantage axé sur une performance à moyen/long terme plutôt que sur la distribution de revenus avec un horizon de placement recommandé de 10 ans.Ouverte aux souscriptions à compter du 26 octobre 2016 et jusqu'au 31 décembre 2017, Sofiprime affiche un prix de part à 220€… sauf qu’un minimum de 100 part est exigé ce qui représente un investissement de 22 000€.

Vincent92 · #159 Message par **Vincent92** » 07 août 2017, 10:07

Mouais... investir parmi les endroits qui offrent le moins de rendement (hors valorisation j'entends) de France de manière indirect (donc avec des frais de gestion) alors que le prix du sous jacent n'a jamais été aussi haut. Ce n'est pas parce que cela a été rentable (grâce à la valorisation surtout) avant que ca le sera toujours. Personnellement, je n'irais pas. Autant investir dans du bureau/commerce. Ca me semble plus sûr que d'espérer faire des PVs de 30-40% dans ces quartiers d'ici 10 ans. Le Marais à 20k€/m2 en 2027, le pari me semble osé.

axé sur une performance à moyen/long terme plutôt que sur la distribution de revenus

Tu m'étonnes.

theblackcarpet · #160 Message par **theblackcarpet** » 07 août 2017, 10:43

Bah oui donc ton exemple de la défense est sans objet car en tous cas dans la discussion, je déconseille de surpondérer les bureaux (quoi que un peu de bureaux bien ciblés est une diversification)

@Marie94 quelques imprecisions dans ton post (j'espère que tu ne le prendras pas mal) :

- en SCI pas de publication des liasses à faire, ce n'est pas obligatoire, il faut juste remplir une déclaration 2xxx IS pour les impots (en ligne)
- le bilan/CR si les flux sont réguliers, c'est pas ultra chronophage, disons qu'une après midi par an devrait suffire
- PV d'AG, disons 5 minutes avec le modèle
- Etude des SCPI ok ca prend du temps (4 mois en délai, mais quelques dizaines d'heures en réél) mais ensuite on apprend, et avec le temps on va plus vite
- Points clés à regarder : le RN qui donne la capacité à donner plus de div futur, taille SCPI, dernieres acquisitions (TRI nottament), derniers montants levés, société de gestion, CS (plutot que part scpi juste prix et div année qui sont des indicateurs retardés)..
- Immo de bureaux je n'irais pas trop, par contre je pense qu'il est très incertain que les commerces disparaissent, même à long terme, il y a d'ailleurs bcp de marques online qui developpent des points physiques. Je pense que le commercial à encore de beaux jours devant lui.

Cela prend un peu de temps mais bon chercher du résidentiel, en plus pas près de chez soi c'est super chronophage...

Immobail connais pas, mais si tu n'es pas ok avec les chiffres de TRI il faut partager ton calcul pour comprendre.

Sur le résidentiel je suis en ligne avec toi, mais bon du coup si on raisonne comme cela il faut acheter à n'importe quel prix puisque demande >>> offre. Dans ce raisonnement il y a une variable très importante non présentée c'est que le niveau de demande dépend 1) du niveau des prix, 2) du niveau des taux d'interêt 3) du cycle économique 4) de l'emplacement. Donc meme si il y a un besoin et que il y a des personnes cherchant du logement, cela dépend grandement de 1 2 3 et 4

theblackcarpet · #161 Message par **theblackcarpet** » 07 août 2017, 10:49

Gpzzzz a écrit :Tu peux taper dans la SCPI résidentiel si tu le sens plus que l'immo de bureau ou de commerce mais le rendement initial ne sera pas la meme !!
Tiens si tu veux Sofidy est en train dans lancer une sur l'immo parisien :

https://www.primaliance.com/actualite/1 ... l-parisien

elui ci sera surtout composé de logements (ou d’immeubles) dans les quartiers résidentiels parisiens recherchés bénéficiant à la fois d’une attractivité économique et touristique et d’une haute fréquentation internationale. Et de citer à titre d’exemples, les quartiers du Marais, de l’Opéra, de l’Ile Saint-Louis ou encore des Champs-Elysées...
Ticket d'entrée relativement accessible, 22k€

A l’appui d’un recours à l’effet de levier du crédit, l’objectif de Sofiprime est davantage axé sur une performance à moyen/long terme plutôt que sur la distribution de revenus avec un horizon de placement recommandé de 10 ans.Ouverte aux souscriptions à compter du 26 octobre 2016 et jusqu'au 31 décembre 2017, Sofiprime affiche un prix de part à 220€… sauf qu’un minimum de 100 part est exigé ce qui représente un investissement de 22 000€.

Pas vraiment d'interet, autant le faire en direct la pour le coup car c'est du résidentiel classique, et l'accès au maché et à l'info est plus "facile".

La seule SCPI qui pourrait être interessante sur le résidentiel Paris c'est Pierre48 (car loi 48 - marché de niche, besoin d'expertise etc...) mais elle est un peu chère

Gpzzzz · #162 Message par **Gpzzzz** » 07 août 2017, 11:22

theblackcarpet a écrit :
Gpzzzz a écrit :Tu peux taper dans la SCPI résidentiel si tu le sens plus que l'immo de bureau ou de commerce mais le rendement initial ne sera pas la meme !!
Tiens si tu veux Sofidy est en train dans lancer une sur l'immo parisien :

https://www.primaliance.com/actualite/1 ... l-parisien

elui ci sera surtout composé de logements (ou d’immeubles) dans les quartiers résidentiels parisiens recherchés bénéficiant à la fois d’une attractivité économique et touristique et d’une haute fréquentation internationale. Et de citer à titre d’exemples, les quartiers du Marais, de l’Opéra, de l’Ile Saint-Louis ou encore des Champs-Elysées...
Ticket d'entrée relativement accessible, 22k€

A l’appui d’un recours à l’effet de levier du crédit, l’objectif de Sofiprime est davantage axé sur une performance à moyen/long terme plutôt que sur la distribution de revenus avec un horizon de placement recommandé de 10 ans.Ouverte aux souscriptions à compter du 26 octobre 2016 et jusqu'au 31 décembre 2017, Sofiprime affiche un prix de part à 220€… sauf qu’un minimum de 100 part est exigé ce qui représente un investissement de 22 000€.
Pas vraiment d'interet, autant le faire en direct la pour le coup car c'est du résidentiel classique, et l'accès au maché et à l'info est plus "facile".

La seule SCPI qui pourrait être interessante sur le résidentiel Paris c'est Pierre48 (car loi 48 - marché de niche, besoin d'expertise etc...) mais elle est un peu chère

Le faire en direct c est un billet de 300ke (studio de 20m2) !! Ici c est 22ke

Dans la repartiton de son patrimoine c est un point qui compte énormément ^^

#163 Message par **Marie 94** » 07 août 2017, 13:04

Pour le calcul j'ai saisi sur le site immobail (un des 3 simulateurs conseillés sur devenir rentier) les données suivantes:

- acquisition de parts Novapierre (celui d'Emile Zola) pour 100k avec un prêt sur 20 ans à 1,60%.
- revalo div et parts à zéro sur la période
- il n'y avait pas d'option IS sur ce simulateur, j'ai mis famille non imposable pour avoir que la CSG/CRDS à 15,5% histoire d' avoir un niveau d'imposition équivalent à l'IS réduit.

Ça donne un TRI à 6,92% (pas moyen de checker le calcul sur excel car j'écris depuis un smartphone).

Auparavant, j'avais mis le taux à 2,30% et option IR (TMI 30%), d'où le TRI à 3%.

https://www.immobail.com/simulation/scp ... ion=100000

Edit: EmileZola a du Pierre48. Renta pas fameuse. Voir le fil dédié aux SCPI.

EmileZola · #164 Message par **EmileZola** » 07 août 2017, 13:10

theblackcarpet a écrit :
La seule SCPI qui pourrait être interessante sur le résidentiel Paris c'est Pierre48 (car loi 48 - marché de niche, besoin d'expertise etc...) mais elle est un peu chère

C'est celle que j'ai.

47% de PV sur la valeur de la part en 10 ans. Plus les distributions de PV quand ils vendent les anciens immeubles.

EmileZola · #165 Message par **EmileZola** » 07 août 2017, 13:11

Marie 94 a écrit : Edit: EmileZola a du Pierre48. Renta pas fameuse. Voir le fil dédié aux SCPI.

Pierre 48 c'est pas fait pour distribuer des loyers, ils sont inférieurs aux frais !
C'est une SCPI de plus value pure !

#166 Message par **Marie 94** » 07 août 2017, 13:19

Oui ça j'avais compris. Je parlais de la rentabilité annuelle de Pierre 48 dont tu parlais sur l'autre fil il y a 2 ans (+2,9% depuis ton investissement).

theblackcarpet · #167 Message par **theblackcarpet** » 07 août 2017, 13:30

@Marie 94 :

J'ai exactement 4,95% de rendement (mais meme si on met 4.75% cela baisse un tout petit peu le tri).

Je mets sur le simulateur salaire 0 pour faire du non imposable et ainsi n'avoir que les PS.

Sur 20 ans au taux de 1.6% (l'assurance est négligeable, 0.07%)

J'obtiens avec actipierre 7 (4.97%) : un TRI à 9.15%
Avec Immorente : (4.76%) 8.15%

Revalo du div et part à 0%

Ce qui est parfaitement en ligne avec mon estimé à 10% (9.97%) sur excel (qui lui incluait au moins un effacement des frais sur 20 ans)

La revalo des parts pour effacer les frais d'entrée n'a que très peu d'impact sur le TRI car c'est le chiffre à horizon 20 ans que l'on impacte

Donc je ne sais pas comment tu arrives à tes chiffres

A noter que le simulateur ne tient pas compte en SCI IS que l'on peut retraiter la fraction des revenus faits à l'étranger par la SCPI qui sont non imposables à l'IS

theblackcarpet · #168 Message par **theblackcarpet** » 07 août 2017, 13:39

Marie 94 a écrit :Oui ça j'avais compris. Je parlais de la rentabilité annuelle de Pierre 48 dont tu parlais sur l'autre fil il y a 2 ans (+2,9% depuis ton investissement).

Je ne sais pas d'ou viennent les chiffres de EmileZola le TRI est de 4.3% sur 10 ans.

Source leur rapport du 1T 2017 : https://www.meilleurescpi.com/fichiers/ ... T-2017.pdf

Le point fort de Pierre48 est qu'il y a d'importantes reserves de PV et si on est haussier sur le résidentiel à Paris c'est une bonne facon de le jouer à travers la loi 48 marché sur lequel je n'irai pas prendre de risque sur 1 seul bien et en solo.

EmileZola · #169 Message par **EmileZola** » 07 août 2017, 15:01

Les 2,9% c'était tout déduits : emprunt in fine + ass + frais de revente.
C'est pour ça. C'est du net de chez net !

4,3% c'est la rentabilité brut de la SCPI seule.

Elle va surement repartir à la hausse cette année. Investissez avant la revalo de part ! Là, elle augmente de 0,50% par trimestre, mais c'est nettement en dessous de la réalité. Je pense qu'ils vont faire un +10% en fin d'année ou en 2018, vu l'état du marché parisien.

#170 Message par **Marie 94** » 07 août 2017, 16:22

theblackcarpet a écrit :Donc je ne sais pas comment tu arrives à tes chiffres

Ben en renseignant les hypothèses que j’ai citées plus haut tout simplement

C’est sûr que si tu prends un autre SCPI avec un meilleur rendement que Novapierre (Actipierre 2 à 4.97%), une revalo des parts de 0.5%/an pendant 20 ans pour effacer les droits de souscription (0% de revalo de mon côté), on arrive bien à 10% de TRI, 9.15% avec l’hypothèse des parts stable.

EmileZola ou moi-même raisonnons en renta nette d’impôts et de frais. Les TRI brut cités sur les prospectus n’ont pas bcp d’intérêt à mon sens. C’est comme le rendement brut locatif en immo physique en prenant le loyer HC annuel divisé par le prix FAI pour sortir un 6%. Une fois que tu sais ça, tu n’es pas bien avancé

.Ce qui compte c’est la renta nette d’impôts et de frais. Sur ce point, les parts de SCPI logés dans un SCI option IS ont un atout indéniable. Après, ce montage ne pose pas pb au fisc ?
Compte tenu du risque (capital et dividende non garanti) et de la faible liquidité, je trouve que 2.90% net sur Pierre 48 ce n’est pas cher payé. C’est à peine mieux que le PEL avant 2015 à 2.15% net!
[Mode lolio on] hé 2,90% c'est tout pourri en fait double lol lol

[Mode lolio off]

theblackcarpet · #171 Message par **theblackcarpet** » 07 août 2017, 18:05

Je pense qu'on ne se comprend pas bien, j'ai raisonné en renta net de frais pour 100kE l'IS est en moyenne de 700 euros par an materialisé par les PS dans la simulation.

D'autre part je t'ai indiqué un TRI à plus de 8% sans revalo de part donc net de frais... donc je pense que tu as du te tromper dans tes chiffres, évidemment je vais pas aller chercher la SCPI avec la rentabilité la plus pourrie, et je n'ai pas de novapierre en plus.

Est ce que ca pose un problème au fisc, pourquoi cela en poserait il ?

bref perso je m'en fous je partageais juste un montage peu connu mais à priori c'est très critiqué

En tous cas ca me permet de générer 350k d'actif en en investissant que 90 sur 20 ans et en prenant des hypothèses que tout va rester flat. Ca me permet aussi de me couvrir avec du passif (emprunt) en face de mon actif. Et ce sans gestion à faire.

L'hypothèse de projeter sur 20 ans une stabilité du régime LMNP est aussi une hypothèse assez forte pour le résidentiel, la fiscalité de l'IS est plus stable dans le temps

Bref revenons au sujet de l'investissement locatif de Ave alors pour savoir quelles sont les conseils et alternatives à lui proposer en IDF ?

theblackcarpet · #172 Message par **theblackcarpet** » 07 août 2017, 18:07

EmileZola a écrit :Les 2,9% c'était tout déduits : emprunt in fine + ass + frais de revente.
C'est pour ça. C'est du net de chez net !

4,3% c'est la rentabilité brut de la SCPI seule.

Elle va surement repartir à la hausse cette année. Investissez avant la revalo de part ! Là, elle augmente de 0,50% par trimestre, mais c'est nettement en dessous de la réalité. Je pense qu'ils vont faire un +10% en fin d'année ou en 2018, vu l'état du marché parisien.

Je pense aussi vu la tête du marché à Paris

EmileZola · #173 Message par **EmileZola** » 07 août 2017, 20:40

J'en ai repris pour 11ke ces dernières semaines.

#174 Message par **Jeffrey** » 08 août 2017, 01:00

theblackcarpet a écrit :Je pense qu'on ne se comprend pas bien, j'ai raisonné en renta net de frais pour 100kE l'IS est en moyenne de 700 euros par an materialisé par les PS dans la simulation.

D'autre part je t'ai indiqué un TRI à plus de 8% sans revalo de part donc net de frais... donc je pense que tu as du te tromper dans tes chiffres, évidemment je vais pas aller chercher la SCPI avec la rentabilité la plus pourrie, et je n'ai pas de novapierre en plus.

Est ce que ca pose un problème au fisc, pourquoi cela en poserait il ?

bref perso je m'en fous je partageais juste un montage peu connu mais à priori c'est très critiqué

En tous cas ca me permet de générer 350k d'actif en en investissant que 90 sur 20 ans et en prenant des hypothèses que tout va rester flat. Ca me permet aussi de me couvrir avec du passif (emprunt) en face de mon actif. Et ce sans gestion à faire.

L'hypothèse de projeter sur 20 ans une stabilité du régime LMNP est aussi une hypothèse assez forte pour le résidentiel, la fiscalité de l'IS est plus stable dans le temps

Bref revenons au sujet de l'investissement locatif de Ave alors pour savoir quelles sont les conseils et alternatives à lui proposer en IDF ?

C'est sur qu'on ne vous comprend pas bien.
Tout ce jargon pseudo technique fait peut être avisé dans certains milieux, mais quand on essaye de suivre et de décortiquer on a aussi l'impression d'embrouiller le clampin moyen pour jeter de la poudre aux yeux.
Ca veut dire quoi "sans revalo de part donc net de frais ?" Les "PS" ? "Générer 350 K€ d'actif en en investissant que 90 sur 20 ans" . Je ne comprends rien et c'est impossible de reconstruire les chiffres. Pour moi , 8% de rentabilité pendant 20 ans avec une mise initiale de 90k€, ca ferait 420 K€. Donc comprends pas. En même temps, annoncer 8% de rentabilité pendant vingt ans à partir de maintenant sur n'importe quel support de placement, c'est une histoire à dormir debout.
Donc si vous expliquez vos montages, merci de le faire proprement pour être compris, sinon ça donne une toute autre impression.

C'est comme ces 2% de rentabilité nette dans l'immobilier locatif. Ca sort d'où ce chiffre ?
J'ai discuté du montage d'un ami qui vient d'acheter un appartement pinel pour faire du locatif. Il m'a demandé de faire les calculs sur plusieurs scénarios. Emprunter au maximum ou mettre une partie cash. Contrairement aux affirmations non prouvées que j'ai lues plusieurs fois ici, la meilleure solution n'est pas de tout emprunter. La solution retenue est plutôt de financer à 35 ou 40% et de compléter par un crédit sur une durée minimisant les intérêts versés à la banque. Parce que quoiqu'on en dise, on ne paye peut être pas d'impôts sur 1€ d'intérêt déduit, mais on n'en voit pas la couleur non plus de ce 1€ puisqu'il va directement dans la poche de la banque.
Dans les grandes lignes, ça donnait un appart à 270K€, apport de 100, crédit de 170k€ sur 10 ou 12 ans, intérêts de 10k€ seulement. Effort financier pendant 9 ans : 350€, puis de 600€ ( en sortant du pinel) c'est à dire remboursement moins loyer payé par locataire. Effort financier total 160k€. Location à 850€ par mois hors charge. En retirant 1 mois pour vacance locative/frais divers, après imposition à 30% et csg à 10%, ça laisse en gros une rentabilité nette de 3,7%. Et je ne lui ai pas fait un calcul tenant compte de la réévaluation du loyer en plus. En tout cas, dans les grandes lignes, c'est presque le double de ce que j'ai lu ici sur ce fil.

stchong · #175 Message par **stchong** » 08 août 2017, 01:47

Jeffrey a écrit :
theblackcarpet a écrit :Je pense qu'on ne se comprend pas bien, j'ai raisonné en renta net de frais pour 100kE l'IS est en moyenne de 700 euros par an materialisé par les PS dans la simulation.

D'autre part je t'ai indiqué un TRI à plus de 8% sans revalo de part donc net de frais... donc je pense que tu as du te tromper dans tes chiffres, évidemment je vais pas aller chercher la SCPI avec la rentabilité la plus pourrie, et je n'ai pas de novapierre en plus.

Est ce que ca pose un problème au fisc, pourquoi cela en poserait il ?

bref perso je m'en fous je partageais juste un montage peu connu mais à priori c'est très critiqué

En tous cas ca me permet de générer 350k d'actif en en investissant que 90 sur 20 ans et en prenant des hypothèses que tout va rester flat. Ca me permet aussi de me couvrir avec du passif (emprunt) en face de mon actif. Et ce sans gestion à faire.

L'hypothèse de projeter sur 20 ans une stabilité du régime LMNP est aussi une hypothèse assez forte pour le résidentiel, la fiscalité de l'IS est plus stable dans le temps

Bref revenons au sujet de l'investissement locatif de Ave alors pour savoir quelles sont les conseils et alternatives à lui proposer en IDF ?
C'est sur qu'on ne vous comprend pas bien.
Tout ce jargon pseudo technique fait peut être avisé dans certains milieux, mais quand on essaye de suivre et de décortiquer on a aussi l'impression d'embrouiller le clampin moyen pour jeter de la poudre aux yeux.
Ca veut dire quoi "sans revalo de part donc net de frais ?" Les "PS" ? "Générer 350 K€ d'actif en en investissant que 90 sur 20 ans" . Je ne comprends rien et c'est impossible de reconstruire les chiffres. Pour moi , 8% de rentabilité pendant 20 ans avec une mise initiale de 90k€, ca ferait 420 K€. Donc comprends pas. En même temps, annoncer 8% de rentabilité pendant vingt ans à partir de maintenant sur n'importe quel support de placement, c'est une histoire à dormir debout.
Donc si vous expliquez vos montages, merci de le faire proprement pour être compris, sinon ça donne une toute autre impression.

C'est comme ces 2% de rentabilité nette dans l'immobilier locatif. Ca sort d'où ce chiffre ?
J'ai discuté du montage d'un ami qui vient d'acheter un appartement pinel pour faire du locatif. Il m'a demandé de faire les calculs sur plusieurs scénarios. Emprunter au maximum ou mettre une partie cash. Contrairement aux affirmations non prouvées que j'ai lues plusieurs fois ici, la meilleure solution n'est pas de tout emprunter. La solution retenue est plutôt de financer à 35 ou 40% et de compléter par un crédit sur une durée minimisant les intérêts versés à la banque. Parce que quoiqu'on en dise, on ne paye peut être pas d'impôts sur 1€ d'intérêt déduit, mais on n'en voit pas la couleur non plus de ce 1€ puisqu'il va directement dans la poche de la banque.
Dans les grandes lignes, ça donnait un appart à 270K€, apport de 100, crédit de 170k€ sur 10 ou 12 ans, intérêts de 10k€ seulement. Effort financier pendant 9 ans : 350€, puis de 600€ ( en sortant du pinel) c'est à dire remboursement moins loyer payé par locataire. Effort financier total 160k€. Location à 850€ par mois hors charge. En retirant 1 mois pour vacance locative/frais divers, après imposition à 30% et csg à 10%, ça laisse en gros une rentabilité nette de 3,7%. Et je ne lui ai pas fait un calcul tenant compte de la réévaluation du loyer en plus. En tout cas, dans les grandes lignes, c'est presque le double de ce que j'ai lu ici sur ce fil.

bienvu , ce qui est rare, on ne paie pas d'impôt dessus mais on les paye, le seul intérêt des 1% c'est que c'est un taux bas donc moins cher que 2%
Emprunter sur 20 an pour un bien locatif c'est de la folie, mais dans l'air du temps.

theblackcarpet · #176 Message par **theblackcarpet** » 08 août 2017, 07:07

Jeffrey a écrit : C'est sur qu'on ne vous comprend pas bien.
Tout ce jargon pseudo technique fait peut être avisé dans certains milieux, mais quand on essaye de suivre et de décortiquer on a aussi l'impression d'embrouiller le clampin moyen pour jeter de la poudre aux yeux.
Ca veut dire quoi "sans revalo de part donc net de frais ?" Les "PS" ? "Générer 350 K€ d'actif en en investissant que 90 sur 20 ans" . Je ne comprends rien et c'est impossible de reconstruire les chiffres. Pour moi , 8% de rentabilité pendant 20 ans avec une mise initiale de 90k€, ca ferait 420 K€. Donc comprends pas. En même temps, annoncer 8% de rentabilité pendant vingt ans à partir de maintenant sur n'importe quel support de placement, c'est une histoire à dormir debout.
Donc si vous expliquez vos montages, merci de le faire proprement pour être compris, sinon ça donne une toute autre impression.

C'est comme ces 2% de rentabilité nette dans l'immobilier locatif. Ca sort d'où ce chiffre ?
J'ai discuté du montage d'un ami qui vient d'acheter un appartement pinel pour faire du locatif. Il m'a demandé de faire les calculs sur plusieurs scénarios. Emprunter au maximum ou mettre une partie cash. Contrairement aux affirmations non prouvées que j'ai lues plusieurs fois ici, la meilleure solution n'est pas de tout emprunter. La solution retenue est plutôt de financer à 35 ou 40% et de compléter par un crédit sur une durée minimisant les intérêts versés à la banque. Parce que quoiqu'on en dise, on ne paye peut être pas d'impôts sur 1€ d'intérêt déduit, mais on n'en voit pas la couleur non plus de ce 1€ puisqu'il va directement dans la poche de la banque.
Dans les grandes lignes, ça donnait un appart à 270K€, apport de 100, crédit de 170k€ sur 10 ou 12 ans, intérêts de 10k€ seulement. Effort financier pendant 9 ans : 350€, puis de 600€ ( en sortant du pinel) c'est à dire remboursement moins loyer payé par locataire. Effort financier total 160k€. Location à 850€ par mois hors charge. En retirant 1 mois pour vacance locative/frais divers, après imposition à 30% et csg à 10%, ça laisse en gros une rentabilité nette de 3,7%. Et je ne lui ai pas fait un calcul tenant compte de la réévaluation du loyer en plus. En tout cas, dans les grandes lignes, c'est presque le double de ce que j'ai lu ici sur ce fil.

Moi jpense que c'est sur que sans lire tu ne comprends pas bien, si tu avais lu le fil peut être que tu aurais compris. Ca montre juste que je perds grave mon temps ici tu mélanges tout tu parles du pinel qu'est ce qu'on sen fout ?

Alors avant de dire que tu ne piges rien fais l'effort de lire les choses j'ai donné plein de détails ici mais entre Marie94 qui me parle de bureaux à la place de commercial et qui finit par sous entendre que le fisc ne valide peut être pas le type de montage...et ceux qui reprochent de rester trop "trivial"...

On parle de TRI depuis plus haut, pourtant je crois que t'as google non ? tape TRI dans google je peux pas le faire à ta place mec. donc ta renta de 8% capitalisée. C'est pourtant la base d'un invest avec flux....

D'autre part ton histoire de "ca fait avisé dans certains milieux" ... c'est quoi ton argument à part juste que tu montres que c'est juste une histoire de mec un peu vexé parcequ'il comprend pas

T'imagines si je donne le détail du calcul alors que déjà la toi tu piges rien ? J'ai pas que ca a faire de passer 10 posts à t'expliquer un TRI, j'ai donné des liens j'ai donné des pistes, maintenant il faut un peu faire un effort.

Je cherche a convaincre personne j'ai juste expliqué ce que j'avais fait et pourquoi. J'ai aussi répondu à ceux/celles qui véhiculent des contre-vérités. Ensuite libre à vous de croire que c'est que de la 'Mot2Cambronne' , si tu veux ca m'en touche l'une sans taper l'autre hein

Et sinon :

1/ Au passage tes chiffres et affirmations sur le pinel sont complètement faux... savoir s'il faut tout emprunter ou mettre en apport dépend de la rentabilité de ton cash par ailleurs... Avec des taux à 1,3% sur 20 ans je me marre quand je lis que la solution n'est pas de tout emprunter...

2/ "annoncer 8% de rentabilité pendant vingt ans à partir de maintenant sur n'importe quel support de placement, c'est une histoire à dormir debout." => bah wais mais faut bien raisonner avec des projections et justement pour plus de neutralité je projette les paramètres constants. Ton pinel tu as pris quoi comme paramètres sur l'horizon de raisonnement, t'as projeté une stabilité de la fiscalité sur la durée ?

Si tu as une solution avec des scénarios économiques (comme ce forum est très fort en prévisions LOL) je suis preneur, mais moi perso je suis pas capable de prédire l'avenir (comme certains ici).

En tous cas avec un TRI 'estimé sur 20 ans'(*) de 9-10% de départ ca laisse de la marge de sécurité si les paramètres bougent à la baisse

Du coup je termine par le plus marrant :

"Parce que quoiqu'on en dise, on ne paye peut être pas d'impôts sur 1€ d'intérêt déduit, mais on n'en voit pas la couleur non plus de ce 1€ puisqu'il va directement dans la poche de la banque."

il va dans la poche de la banque d'un coté mais évidemment que tu en voies la couleur puisque ce "1 euro d'intérêt" te permet de ne pas décaisser plus d'impôt par ailleurs, et ce selon ton taux marginal d'imposition, donc il a bien un flux de cash non décaissé. C'est l'ultra base d'un investissement locatif et du principe de dégrèvement d'une charge.

Alors avant de venir balancer n'importe quoi et essayer d'entamer la crédibilité de ce que j'écris, il faut acquérir un minimum et ce sur ce que tu "penses" maitriser.

Allez le prends pas trop mal parceque le ton de la réponse tu l'as bien cherché avec ton message bourré de sarcasme alors que tu aurais du arriver avec un peu plus de modestie.

(*) Pour faire plaisir à tonton Jeffrey

EmileZola · #177 Message par **EmileZola** » 08 août 2017, 08:43

Oui, bien sûr que l'euro d'intérêt est gagnant. Puisqu'il permet d’acquérir de l'immobilier sans investir du cash de sa poche.

En simplifiant, on emprunte à 2% pour quelque chose qui rapporte 5%. Gain = 3% sans que l'on ait l'argent au départ ! POGNON gratuit !

Pierric · #178 Message par **Pierric** » 08 août 2017, 09:00

C'est l'effet de levier. Ca marche pas que dans l'immo locatif, la plupart des Entreprises le font (= financer les investissements à crédit plutôt qu'à fonds propres).

Après, l'effet de levier, ca dépend de la stratégie d'investissement. Si on a beaucoup de cash et qu'on ne sait pas quoi en faire, c'est pas très utile d'emprunter. A l'inverse, si on souhaite garder son cash en dehors de l'investissement et que la rentabilité est supérieur au coût de crédit, alors on emprunte.
Après, la durée d'emprunt, ca dépend du cash flow qu'on veut obtenir. Plus on emprunte sur du long terme, plus le cash flow sera proche de 0, voir positif, moins on décaisse tous les mois.

Vincent92 · #179 Message par **Vincent92** » 08 août 2017, 09:22

Pour moi, vous avez raison ET Jeffrey a raison (si, c'est possible).
L'effet de levier, je pense que tout le monde sait ce que c'est.
Par contre, il est parfois intéressant d'emprunter sur un temps plus court pour bénéficier d'un taux plus intéressant.
Supposons un rendement économique de l'investissement à 2,5% et deux possibilités d'emprunt :
- L'une sur 15 ans à 1%
- L'autre sur 20 ans à 1,5%
Oui, 1,5% c'est mieux que 2,5% donc il y a un effet de levier. Mais ce n'est évident que le meilleur choix soit le financement sur 20 ans. Le fait de prendre le choix du crédit sur 20 ans par rapport à celui de 1% vous fait payer 1,5% sur un rendement de 2,5% de l'année 15 à l'année 20 (sur cette période pas de soucis, il y a bien un effet de levier. Encore faut il conservé plus de 15 ans pour en profiter) mais rajoute aussi un surcoût entre l'année 0 et l'année 15 (on paie des intérêts de 1,5% plutôt que 1%).
L'idée générale du levier rend l'opération plus rentable est juste. Le fait d'emprunter pour investisseur sur du plus rentable fait bien gagner de l'argent. Par contre, la durée optimale se calcul avec comme paramètre le rendement économique (supposé), la durée de détention, les différentes durées et les différents taux, les liquidités disponibles et leur coût d'immobilisation,...
Ce n'est pas forcément la durée la plus longue qui est la plus avantageuse.

Gpzzzz · #180 Message par **Gpzzzz** » 08 août 2017, 09:26

Vincent92 a écrit :Pour moi, vous avez raison ET Jeffrey a raison (si, c'est possible).
L'effet de levier, je pense que tout le monde sait ce que c'est.
Par contre, il est parfois intéressant d'emprunter sur un temps plus court pour bénéficier d'un taux plus intéressant.
Supposons un rendement économique de l'investissement à 2,5% et deux possibilités d'emprunt :
- L'une sur 15 ans à 1%
- L'autre sur 20 ans à 1,5%
Oui, 1,5% c'est mieux que 2,5% donc il y a un effet de levier. Mais ce n'est pas si simple car le fait de prendre le choix du crédit sur 20 ans par rapport à celui de 1% vous fait payer 1,5% sur un rendement de 2,5% de l'année 15 à l'année 20 (sur cette période pas de soucis, il y a bien un effet de levier) mais rajoute aussi un surcoût entre l'année 0 et l'année 15 (on paie des intérêts de 1,5% plutôt que 1%).
L'idée générale du levier rend l'opération plus rentable et juste. Le fait d'emprunter pour investisseur sur du plus rentable fait bien gagner de l'argent. Par contre, la durée optimale se calcul. Ce n'est pas forcément la plus longue.

le calcul est impossible à determiner car il contient une variable inconnue dans le futur l'inflation.
Si t'as 3% d'inflation annuelle t'as tout intéret à payer 50bp d'interets en plus les 15 premieres années car tes mensualités entre la 15eme et la 20eme seront remboursé en monnaie de singe.
Si t'as 0% d'inflation chaque année, vaut mieux rembourser le plus vite possible !

Pierric · #181 Message par **Pierric** » 08 août 2017, 09:38

Ca dépend de la stratégie que l'on souhaite avoir. En empruntant sur 20 ans au lieu de 15, çà coûtera plus cher mais on empruntera soit plus de capital, soit avec une mensualité inférieure.
Surtout qu'en ce moment, on passe plutôt de 1.25 sur 15ans à 1.5 sur 20ans.

Pierric · #182 Message par **Pierric** » 08 août 2017, 09:41

Gpzzzz a écrit :
Vincent92 a écrit :Pour moi, vous avez raison ET Jeffrey a raison (si, c'est possible).
L'effet de levier, je pense que tout le monde sait ce que c'est.
Par contre, il est parfois intéressant d'emprunter sur un temps plus court pour bénéficier d'un taux plus intéressant.
Supposons un rendement économique de l'investissement à 2,5% et deux possibilités d'emprunt :
- L'une sur 15 ans à 1%
- L'autre sur 20 ans à 1,5%
Oui, 1,5% c'est mieux que 2,5% donc il y a un effet de levier. Mais ce n'est pas si simple car le fait de prendre le choix du crédit sur 20 ans par rapport à celui de 1% vous fait payer 1,5% sur un rendement de 2,5% de l'année 15 à l'année 20 (sur cette période pas de soucis, il y a bien un effet de levier) mais rajoute aussi un surcoût entre l'année 0 et l'année 15 (on paie des intérêts de 1,5% plutôt que 1%).
L'idée générale du levier rend l'opération plus rentable et juste. Le fait d'emprunter pour investisseur sur du plus rentable fait bien gagner de l'argent. Par contre, la durée optimale se calcul. Ce n'est pas forcément la plus longue.
le calcul est impossible à determiner car il contient une variable inconnue dans le futur l'inflation.
Si t'as 3% d'inflation annuelle t'as tout intéret à payer 50bp d'interets en plus les 15 premieres années car tes mensualités entre la 15eme et la 20eme seront remboursé en monnaie de singe.
Si t'as 0% d'inflation chaque année, vaut mieux rembourser le plus vite possible !

C'est bien le principe de l'effet de levier, c'est un risque qui dépend de l'évolution de la rentabilité économique.
On s'en fout un peu de l'inflation, ce qui compte réellement ici, c'est l'évolution de la rentabilité, donc du loyer et du marché immo (même s'ils peuvent être lié, ce n'est pas toujours le cas).

Vincent92 · #183 Message par **Vincent92** » 08 août 2017, 10:03

Pierric a écrit :En empruntant sur 20 ans au lieu de 15, çà coûtera plus cher mais on empruntera soit plus de capital, soit avec une mensualité inférieure.

Ce n'est pas l'hypothèse de Jeffrey ni le cas de Ave qui dispose de cash.

Je vais prendre un exemple pour que ce soit plus clair.
Je suppose un investissement qui coûte 100 000€ et qui rapporte 423€/mois net (ca fait 5% quand même. Donc, il bénéficie fortement de l'effet de levier). L'emprunteur souhaite y investir pour conserver 15 ans.
Il a deux possibilités de financement :
- Emprunt sur 15 ans à 1,55% (1,35+0,2)* + 29250 en cash => Mensualité de 423€ permettant un flux nul (je le suppose invariant pour simplifier).
- Emprunt sur 25 ans à 2,05% (1,85+,0,2)* => Mensualité de 423€ permettant un flux nul (je le suppose invariant pour simplifier).

Cas 1 : Emprunt sur 15 ans
Coût projet = 100000
Somme empruntée = 70750
Cash = 29250
Capital au bout de 15 ans = 100 000****

Cas 2 : Emprunt sur 25 ans
Coût projet = 100000***
Somme empruntée = 100000
Cash = 0
Gain mobilisation cash : 2,11% net (cas d'un PEL à 2,5%) placé pendant 15 ans (intérêt composé) = 10 758
Capital au bout de 15 ans = 93944 (100000-46064**+10758+29250) < 100 000 du cas 1

J'ai évidemment pris un cas simple juste pour fixer les idées. Il y a aussi d'autres problématiques (comme l’evolution des loyers/coupons entre autre). Le but était de montrer qu'il n'est pas forcément plus avantageux de garder son cash et emprunter sur très longue durée. C'est intéressant d'emprunter pour investir dans du plus rentable mais la durée optimale se calcule.

(*) : J'ai pris le taux national de meilleurtaux au niveau "très bon" + une assurance emprunteur à 0,2%
(**) : Restant dû
(***) : Je simplifie en ne comptant pas les mini frais supplémentaires de cette solution dans le cas de l'emprunt sur 25 ans (coût plus important de l'assurance emprunteur et de la garantie d'emprunt qui seront calculés sur 100 000 et non pas 70750 par exemple). L'idée est de simplifier pour rester clair. De toute façon, cela ne ferait qu'accentuer (très) légèrement la conclusion.
(****) : J'ai pris 100 000 mais on peut mettre la valeur qu'on veut. Peu importe car cela se simplifie (dans les deux cas, la valeur de l'actif est identique)

#184 Message par **Jeffrey** » 08 août 2017, 10:53

theblackcarpet a écrit :
Jeffrey a écrit : C'est sur qu'on ne vous comprend pas bien.
Tout ce jargon pseudo technique fait peut être avisé dans certains milieux, mais quand on essaye de suivre et de décortiquer on a aussi l'impression d'embrouiller le clampin moyen pour jeter de la poudre aux yeux.
Ca veut dire quoi "sans revalo de part donc net de frais ?" Les "PS" ? "Générer 350 K€ d'actif en en investissant que 90 sur 20 ans" . Je ne comprends rien et c'est impossible de reconstruire les chiffres. Pour moi , 8% de rentabilité pendant 20 ans avec une mise initiale de 90k€, ca ferait 420 K€. Donc comprends pas. En même temps, annoncer 8% de rentabilité pendant vingt ans à partir de maintenant sur n'importe quel support de placement, c'est une histoire à dormir debout.
Donc si vous expliquez vos montages, merci de le faire proprement pour être compris, sinon ça donne une toute autre impression.

C'est comme ces 2% de rentabilité nette dans l'immobilier locatif. Ca sort d'où ce chiffre ?
J'ai discuté du montage d'un ami qui vient d'acheter un appartement pinel pour faire du locatif. Il m'a demandé de faire les calculs sur plusieurs scénarios. Emprunter au maximum ou mettre une partie cash. Contrairement aux affirmations non prouvées que j'ai lues plusieurs fois ici, la meilleure solution n'est pas de tout emprunter. La solution retenue est plutôt de financer à 35 ou 40% et de compléter par un crédit sur une durée minimisant les intérêts versés à la banque. Parce que quoiqu'on en dise, on ne paye peut être pas d'impôts sur 1€ d'intérêt déduit, mais on n'en voit pas la couleur non plus de ce 1€ puisqu'il va directement dans la poche de la banque.
Dans les grandes lignes, ça donnait un appart à 270K€, apport de 100, crédit de 170k€ sur 10 ou 12 ans, intérêts de 10k€ seulement. Effort financier pendant 9 ans : 350€, puis de 600€ ( en sortant du pinel) c'est à dire remboursement moins loyer payé par locataire. Effort financier total 160k€. Location à 850€ par mois hors charge. En retirant 1 mois pour vacance locative/frais divers, après imposition à 30% et csg à 10%, ça laisse en gros une rentabilité nette de 3,7%. Et je ne lui ai pas fait un calcul tenant compte de la réévaluation du loyer en plus. En tout cas, dans les grandes lignes, c'est presque le double de ce que j'ai lu ici sur ce fil.
Moi jpense que c'est sur que sans lire tu ne comprends pas bien, si tu avais lu le fil peut être que tu aurais compris. Ca montre juste que je perds grave mon temps ici tu mélanges tout tu parles du pinel qu'est ce qu'on sen fout ?

Alors avant de dire que tu ne piges rien fais l'effort de lire les choses j'ai donné plein de détails ici mais entre Marie94 qui me parle de bureaux à la place de commercial et qui finit par sous entendre que le fisc ne valide peut être pas le type de montage...et ceux qui reprochent de rester trop "trivial"...

On parle de TRI depuis plus haut, pourtant je crois que t'as google non ? tape TRI dans google je peux pas le faire à ta place mec. donc ta renta de 8% capitalisée. C'est pourtant la base d'un invest avec flux....

D'autre part ton histoire de "ca fait avisé dans certains milieux" ... c'est quoi ton argument à part juste que tu montres que c'est juste une histoire de mec un peu vexé parcequ'il comprend pas

T'imagines si je donne le détail du calcul alors que déjà la toi tu piges rien ? J'ai pas que ca a faire de passer 10 posts à t'expliquer un TRI, j'ai donné des liens j'ai donné des pistes, maintenant il faut un peu faire un effort.

Je cherche a convaincre personne j'ai juste expliqué ce que j'avais fait et pourquoi. J'ai aussi répondu à ceux/celles qui véhiculent des contre-vérités. Ensuite libre à vous de croire que c'est que de la 'Mot2Cambronne' , si tu veux ca m'en touche l'une sans taper l'autre hein

Et sinon :

1/ Au passage tes chiffres et affirmations sur le pinel sont complètement faux... savoir s'il faut tout emprunter ou mettre en apport dépend de la rentabilité de ton cash par ailleurs... Avec des taux à 1,3% sur 20 ans je me marre quand je lis que la solution n'est pas de tout emprunter...

2/ "annoncer 8% de rentabilité pendant vingt ans à partir de maintenant sur n'importe quel support de placement, c'est une histoire à dormir debout." => bah wais mais faut bien raisonner avec des projections et justement pour plus de neutralité je projette les paramètres constants. Ton pinel tu as pris quoi comme paramètres sur l'horizon de raisonnement, t'as projeté une stabilité de la fiscalité sur la durée ?

Si tu as une solution avec des scénarios économiques (comme ce forum est très fort en prévisions LOL) je suis preneur, mais moi perso je suis pas capable de prédire l'avenir (comme certains ici).

En tous cas avec un TRI 'estimé sur 20 ans'(*) de 9-10% de départ ca laisse de la marge de sécurité si les paramètres bougent à la baisse

Du coup je termine par le plus marrant :

"Parce que quoiqu'on en dise, on ne paye peut être pas d'impôts sur 1€ d'intérêt déduit, mais on n'en voit pas la couleur non plus de ce 1€ puisqu'il va directement dans la poche de la banque."

il va dans la poche de la banque d'un coté mais évidemment que tu en voies la couleur puisque ce "1 euro d'intérêt" te permet de ne pas décaisser plus d'impôt par ailleurs, et ce selon ton taux marginal d'imposition, donc il a bien un flux de cash non décaissé. C'est l'ultra base d'un investissement locatif et du principe de dégrèvement d'une charge.

Alors avant de venir balancer n'importe quoi et essayer d'entamer la crédibilité de ce que j'écris, il faut acquérir un minimum et ce sur ce que tu "penses" maitriser.

Allez le prends pas trop mal parceque le ton de la réponse tu l'as bien cherché avec ton message bourré de sarcasme alors que tu aurais du arriver avec un peu plus de modestie.

(*) Pour faire plaisir à tonton Jeffrey

Effrayant de bêtise.
Vous ne maîtrisez absolument pas les maths sous jacentes à votre verbiage arrogant. On croirait lire un baratin entre " Capital" et un résumé de cours d'eco de première année d'école de commerce de province. Typique du verbiage du conseiller financier "grand compte" de ma banque qui veut régulièrement me fourguer sa daube.
Pour l'optimisation d'un portfolio, vous ignorez sans doute complètement des notions de base comme le Risk adverse optimization , vous dites ignorer le futur, ça veut surtout dire que vous ne savez pas ce qu'est une optimization multi-stage, ou même une optimisation dynamique. Tout ce que vous décrivez dans les lignes précédentes, ça s'appelle une martingale. Mais probablement que cela aussi vous l'ignorez.
Vous ne semblez même pas maîtriser des concepts très simples. Par exemple, si vous payez un euro d'intérêt, vous ne payez pas d'impôt dessus puisque cet argent ne vous revient pas ! Si vous avez un taux marginal d'imposition de 30%, quand vous conservez cet euro, il vous rapporte ... 70 centimes. Et comme en France on est imposé à un taux Marginal, cela veut dire que rien ne change pour le niveau d'imposition de l'euro précédent. Vous comprenez ce simple concept ou pas ?
Pour l'effet levier, essayez également de comprendre qu'il ne joue pleinement qu'à la fin d'un prêt. En pratique, le mécanisme de prêt joue partiellement en sens contraire pendant la durée de remboursement puisque le prix de l'immobilier est décroissant au m2 en fonction de la surface achetée. Je suppose que cette phrase va rester totalement obscure dans votre tête, si vous voulez une explication, demandez en MP

La façon dont vous essayez d'appliquer des petits calculs bidons comme le TRI ou le flux de cash non décaissé, c'est typique de n'importe quel neuneu qui travaille en costume à La Défense et qui croit que les gesticulations de la compta d'entreprise sont transposables à la gestion de patrimoine d'un particulier. Affligeant.

Pierric · #185 Message par **Pierric** » 08 août 2017, 11:17

Vincent92 a écrit :
Pierric a écrit :En empruntant sur 20 ans au lieu de 15, çà coûtera plus cher mais on empruntera soit plus de capital, soit avec une mensualité inférieure.
Ce n'est pas l'hypothèse de Jeffrey ni le cas de Ave qui dispose de cash.

J'ai pas dit le contraire :

Pierric a écrit : Après, l'effet de levier, ca dépend de la stratégie d'investissement. Si on a beaucoup de cash et qu'on ne sait pas quoi en faire, c'est pas très utile d'emprunter.

Effectivement, si c'est pour le placer à 2.11, ca vaut pas le coup. sauf si on pense avoir besoin de liquidités.
Par contre, ya pas la fiscalité dans ton calcul. Sur les 15 premières années, ya environ 14000€ d'intérets/assurances de plus pour le crédit sur 25ans. Imposé à 30%+15% CSG, ca fait 6300€ de gain en fiscalité à ajouter. On se retrouve donc avec un capitale de 93944+6300, soit 100244€. Ce qui fait le crédit sur 25 ans plus rentable. Idem 98000€ si on est sur 14% d'IR.

#186 Message par **Marie 94** » 08 août 2017, 11:48

Pour une fois, je suis assez d’accord avec Jeffrey. J’ai l’impression d’entendre un conseiller en patrimoine cherchant à vendre son produit miracle. J’ai réussi à retomber à peu près sur ses chiffres (TRI à 10%) sur Immobail. Désolé, j’ai la flemme de faire ça sur Excel.

-Acquisition de 350Ke de parts de SCPI Actipierre 1 (rendement à 4.97%)
- Revalo des parts à 0.5%/an sur 20 ans (faut bien amortir les 10% de frais d’entrée)
- Revalo revenu : 0%
- Financé par un crédit de 350k à 1.60% sur 20 ans
- SCI option IS (15%)

=> ça nécessite une épargne de 455€/mois pendant 20 ans (soit 91k) qui se transforme en capital de 352k.
=> si vous êtes intéressé, le contacter en MP pour qu’il touche sa com de conseiller en patrimoine

Je pense qu’il s’est cru sur devenir rentier. On est sur Bulle Immo bon sang !

Vincent92 · #187 Message par **Vincent92** » 08 août 2017, 12:07

Pierric a écrit :Par contre, ya pas la fiscalité dans ton calcul. Sur les 15 premières années, ya environ 14000€ d'intérets/assurances de plus pour le crédit sur 25ans. Imposé à 30%+15% CSG, ca fait 6300€ de gain en fiscalité à ajouter. On se retrouve donc avec un capitale de 93944+6300, soit 100244€. Ce qui fait le crédit sur 25 ans plus rentable. Idem 98000€ si on est sur 14% d'IR.

Oui, tu as raison que je n'ai pas considéré la fiscalité. Le calcul est volontairement simpliste. L'idée était surtout de dire que la réponse n'est pas tranchée. Pour savoir quelle est la durée et l'apport optimal (probablement ni 15 ans ni 25 ans pour l'exemple que j'ai pris), il faut calculer avec ces données et hypothèses. Et ce n'est pas forcément la plus longue qui est la meilleure.
Ce n'est pas parce que le taux d'emprunt est plus faible que le rendement économique que j'ai tout intérêt à prendre un crédit très long. C'est plus compliqué que ca.

Mise à part si tu as trouvé un moyen de gagner à tous les coups sans aucun risque ni mise de départ et que tu veux augmenter au maximum ton entendement pour augmenter ton profit (plus facile de vendre des projets avec des cash flow nul voir positif sur le papier à une banque et donc de les enchaîner). Sur internet ("j'ai acheté 10 appartements et je suis devenu rentier en 2 ans", "je gagne 3000€/mois en passant 10 minutes/jour sur du forex", "comment investir 10000 en bourse avec seulement 100€",...) il y a plein de vidéos et on trouve des cas comme ca. Ca existe aussi sur des sites genre devenir rentier.
Ils oublient de dire qu'il y a aussi pas mal de ventes aux enchères de patrimoine de "rentiers" qui pensaient avoir trouver une martingale et qui ne savent plus rembourser. Comme quoi, ceux là avaient peut être sous estimé le risque de l'endettement à outrance dans leur calcul.
Les histoires de personnes qui se sont enrichies avec de la dette, ca existe. Avoir du levier c'est très bien. Surtout quand on n'a pas beaucoup d'argent au départ. Mais attention de ne pas oublier ceux pour qui ca n'a pas fonctionné comme prévu.
Je peux très bien vider mon compte bancaire et aller tout jouer sur une couleur au casino. Si je gagne, je pourrais toujours dire que ca fonctionne et que j'en suis la preuve vivante. Biensur, c'est différent quand on investit car on ne le fait pas au hasard. Et c'est très enrichissant d'avoir des retours d'expériences (des vrais hein. Pas des retours d'expériences bidons/superficiels de quelqu'un qui cherche à mettre le maximum de mots clefs techniques pour faire savant. Et je ne vise personne ici donc pas la peine de répondre là dessus) de personnes pour qui cela a fonctionné (je parle de ceux qui ont suffisamment de recul). Il n'empêche qu'il faut faire attention avec le levier et prendre parfois du recul.

La durée et l'endettement maximale ne sera pas forcément la meilleure réponse pour Ave qui a pas mal de liquidité dont elle ne sait pas vraiment quoi faire et dont une partie est sur des PEL à 2,5% brut il me semble.

Marie94 a écrit :si vous êtes intéressé, le contacter en MP

J'imagine qu'il doit être débordé par les dizaines de demandes qu'il a reçu en MP.

Pierric · #188 Message par **Pierric** » 08 août 2017, 13:36

C'est le principe même de l'effet de levier : on augmente le rendement en créant du risque.

EmileZola · #189 Message par **EmileZola** » 08 août 2017, 13:39

Et surtout on peut s'enrichir sans avoir le POGNON.

ignatius · #190 Message par **ignatius** » 08 août 2017, 17:17

L'idée pour moi d'un bon investissement locatif, c'est quand le flux de trésorerie est positif ou nul.
Parce que manger des pâtes parce qu'on a pris un crédit sur 12 ans alors que ça passait très bien sur 20, parce qu'on augmente la rentabilité de 0.5 % non merci.
Avoir 1000 € de crédit auxquels il faut rajouter TF, réparations, assurance et fiscalité pour 700 € de loyer, sur le papier cela peut faire une excellente rentabilité, mais au quotidien cela peut être difficile à assumer.
Et ça obère d'éventuels futurs investissements.

Je vous donne mon exemple :

Dépenses
Prêt (assurance comprise) : 750 €
TF : exonération partielle pendant 2 ans puis environ 80 € par mois.
Assurance: 20 € par mois
Réparations : maison neuve. Minimes dans un premier temps.
Fiscalité additionnelle : 8000 × 0.455 = 300 € par mois (8000 est mon revenu foncier net)
Total : 1150 € + éventuelles réparations

Recettes :
Loyer : 920 €
Fiscalité minorée (pinel): 4200 /12 = 350 €
Total : 1270 €

Cash flow : on va dire nul, je me base sur 1500 € de réparation par an.

Ce qui me permet de financer d'autres opérations à l'avenir.
Bon la defisc change au bout de 9 ans, mais les loyers auront sûrement augmenté (on est 20 % en dessous des loyers du marché avec le plafonnement Pinel sur l'agglo bordelaise).

Bref vous l'aurez compris ma vision personnelle est de privilégier l'équilibre dépenses/ recettes

Le coût de l'opération est d'environ 180 à 185000 €.
La valorisation du bien entre 210 000 et 240 000 € pour l'administration fiscale (valeur du terrain intégrée).
Le prêt est de 150 000 € sur 20 ans à 1.50 %.
J'aurais pu en faire un sur 15 ans à 1.20 % mais cela augmentait mes mensualités, et comme j'ai d'autres projets d'investissement derrière cela aurait été compliqué ensuite.

Bref tout dépend de ce que l'on souhaite : revenus additionnels (prêt in fine dans ce cas), valorisation maximale du patrimoine, stratégie sur le long terme, première étape d'investissement...

Ave · #191 Message par **Ave** » 08 août 2017, 17:40

Pour ma part, je suis vos échanges avec intérêt . J'avoue que je ne pige pas tout forcément.
Dans mon cas particulier, je ne cherche à faire le meilleur coup de la terre ni à prendre des risques inconsidérés . L'effet de levier est bien mais je ne souhaite pas m'endetter jusqu'au cou et me retrouver en difficulté en cas de coup dur pour améliorer mon TRI.
J'ai une règle de gestion pifometrique que je souhaite garder qui est de ne pas m'endetter au delà de mes liquidités .
Dans mon cas précis , j'ai environ 170 k€ dans des PEL d'avant 2015. Je ne souhaite donc pas m'endetter au delà de 170 k€ supplémentaires.
Je vais en plus recevoir une donation , c'est pq je me pose des questions sur quoi faire pour optimiser la rentabilité sans prendre des risques trop importants.

Envoyé de mon iPhone en utilisant Tapatalk

ignatius · #192 Message par **ignatius** » 08 août 2017, 17:45

Ave a écrit :Pour ma part, je suis vos échanges avec intérêt . J'avoue que je ne pige pas tout forcément.
Dans mon cas particulier, je ne cherche à faire le meilleur coup de la terre ni à prendre des risques inconsidérés . L'effet de levier est bien mais je ne souhaite pas m'endetter jusqu'au cou et me retrouver en difficulté en cas de coup dur pour améliorer mon TRI.
J'ai une règle de gestion pifometrique que je souhaite garder qui est de ne pas m'endetter au delà de mes liquidités .
Dans mon cas précis , j'ai environ 170 k€ dans des PEL d'avant 2015. Je ne souhaite donc pas m'endetter au delà de 170 k€ supplémentaires.
Je vais en plus recevoir une donation , c'est pq je me pose des questions sur quoi faire pour optimiser la rentabilité sans prendre des risques trop importants.

Envoyé de mon iPhone en utilisant Tapatalk

Regarde ce que cela induit au niveau de ta trésorerie.
C'est un des paramètres à prendre en compte.

#193 Message par **Marie 94** » 08 août 2017, 17:50

Merci Ignatius pour ce retour d'expérience. Simplement, tu omets un point important: ton opération génère du cash flow positif car... tu as hérité du terrain.

S'il fallait le payer (70k de mémoire), ça donne un cash flow négatif et une renta moindre.

Mais c'est une belle opération malgré tout car tu transforme ce capital sans intérêt en bien générant des revenus. Sinon un avis sur la SCI option IS pour contourner l'IR et payer moins d'impôts? Bonne idée non?

ignatius · #194 Message par **ignatius** » 08 août 2017, 17:55

Marie 94 a écrit :Merci Ignatius pour ce retour d'expérience. Simplement, tu omets un point important: ton opération génère du cash flow positif car... tu as hérité du terrain.

S'il fallait le payer (70k de mémoire), ça donne un cash flow négatif et une renta moindre.

Mais c'est une belle opération malgré tout car tu transforme ce capital sans intérêt en bien générant des revenus. Sinon un avis sur la SCI option IS pour contourner l'IR et payer moins d'impôts? Bonne idée non?

Ben c'est pas compliqué avec le terrain l'opération ne devient plus finançable selon mes critères d'investissement.
Ou alors il faut trouver un terrain à 20 000 € qui figure en zone B Pinel.

ignatius · #195 Message par **ignatius** » 08 août 2017, 18:00

Je n'ai pas calculé le TRI cela ne m'intéresse pas.
Je sais que j'ai un cash flow positif en intégrant la fiscalité au moins sur 9 ans (voire 12) sans revalorisation de loyer.
Et un remboursement du capital d'environ 6500 € par an .

theblackcarpet · #196 Message par **theblackcarpet** » 08 août 2017, 19:40

Marie 94 a écrit :Pour une fois, je suis assez d’accord avec Jeffrey. J’ai l’impression d’entendre un conseiller en patrimoine cherchant à vendre son produit miracle. J’ai réussi à retomber à peu près sur ses chiffres (TRI à 10%) sur Immobail. Désolé, j’ai la flemme de faire ça sur Excel.

-Acquisition de 350Ke de parts de SCPI Actipierre 1 (rendement à 4.97%)
- Revalo des parts à 0.5%/an sur 20 ans (faut bien amortir les 10% de frais d’entrée)
- Revalo revenu : 0%
- Financé par un crédit de 350k à 1.60% sur 20 ans
- SCI option IS (15%)

=> ça nécessite une épargne de 455€/mois pendant 20 ans (soit 91k) qui se transforme en capital de 352k.
=> si vous êtes intéressé, le contacter en MP pour qu’il touche sa com de conseiller en patrimoine

Je pense qu’il s’est cru sur devenir rentier. On est sur Bulle Immo bon sang !

J'avoue que j'ai bien ri

Sois pas vexée tu partais de loin en mélangeant les bureaux et l'immo commercial.

Vous m'avez demasqué je suis un CGP en costume travaillant à mon compte et j'essaie de refourguer ma daube sur bulle immo. (parceque sur devenir-rentier ca marche pas ils sont trop intelligents)

Tout à l'heure je donnais le biberon à mon fils et je me disais qu'il investira probablement avant vous vu le niveau de branlette intellectuelle ici ou il y a beaucoup d'op virtuelles et peu de gens avec du cas concret.

Ecrivez moi en MP pour souscrire de la SCPI par contre si vous voulez des top conseils en risk optimization appliqués sur du PINEL ecrivez à Jeffrey il s'y connait il applique des maths fi aux pinel et avec ca il transforme la 'Mot2Cambronne' en barre en or en vous faisant mettre du cash dans l'op.

Les op en cash++ sont possibles, très rentables et probablement le meilleur placement actuel mais il faut vachement de temps et en général habiter en province, la ou elles sont. Ce n'est pas le cas de Ave ni de bcp de gens en IDF avec boulot plein temps.

remy51 · #197 Message par **remy51** » 08 août 2017, 19:45

Il suffit de lire theblackcarpet sur le forum "l'investisseur heureux" pour se rendre compte qu'il est vraiment calé et a fait un très bon travail de recherche sur plusieurs mois pour ses scpi

theblackcarpet · #198 Message par **theblackcarpet** » 08 août 2017, 19:47

Ave a écrit :Pour ma part, je suis vos échanges avec intérêt . J'avoue que je ne pige pas tout forcément.
Dans mon cas particulier, je ne cherche à faire le meilleur coup de la terre ni à prendre des risques inconsidérés . L'effet de levier est bien mais je ne souhaite pas m'endetter jusqu'au cou et me retrouver en difficulté en cas de coup dur pour améliorer mon TRI.
J'ai une règle de gestion pifometrique que je souhaite garder qui est de ne pas m'endetter au delà de mes liquidités .
Dans mon cas précis , j'ai environ 170 k€ dans des PEL d'avant 2015. Je ne souhaite donc pas m'endetter au delà de 170 k€ supplémentaires.
Je vais en plus recevoir une donation , c'est pq je me pose des questions sur quoi faire pour optimiser la rentabilité sans prendre des risques trop importants.

Envoyé de mon iPhone en utilisant Tapatalk

Garde ton cash dans tes PEL.

#199 Message par **Jeffrey** » 08 août 2017, 19:54

Marie 94 a écrit :Pour une fois, je suis assez d’accord avec Jeffrey. J’ai l’impression d’entendre un conseiller en patrimoine cherchant à vendre son produit miracle. J’ai réussi à retomber à peu près sur ses chiffres (TRI à 10%) sur Immobail. Désolé, j’ai la flemme de faire ça sur Excel.

-Acquisition de 350Ke de parts de SCPI Actipierre 1 (rendement à 4.97%)
- Revalo des parts à 0.5%/an sur 20 ans (faut bien amortir les 10% de frais d’entrée)
- Revalo revenu : 0%
- Financé par un crédit de 350k à 1.60% sur 20 ans
- SCI option IS (15%)

=> ça nécessite une épargne de 455€/mois pendant 20 ans (soit 91k) qui se transforme en capital de 352k.
=> si vous êtes intéressé, le contacter en MP pour qu’il touche sa com de conseiller en patrimoine

Je pense qu’il s’est cru sur devenir rentier. On est sur Bulle Immo bon sang !

Si je comprends bien ce que tu dis, son montage nécessite d'emprunter 350k€ sur 20 ans pour acheter des fcpi qu'il suppose avoir un rendement de 5% par an pendant 20 ans. Pour faire une culbute de 260k€ ?
....
Ok. Faut être un peu taré si c'est ca. Amha.

theblackcarpet · #200 Message par **theblackcarpet** » 08 août 2017, 20:32

Jeffrey a écrit :
Marie 94 a écrit :Pour une fois, je suis assez d’accord avec Jeffrey. J’ai l’impression d’entendre un conseiller en patrimoine cherchant à vendre son produit miracle. J’ai réussi à retomber à peu près sur ses chiffres (TRI à 10%) sur Immobail. Désolé, j’ai la flemme de faire ça sur Excel.

-Acquisition de 350Ke de parts de SCPI Actipierre 1 (rendement à 4.97%)
- Revalo des parts à 0.5%/an sur 20 ans (faut bien amortir les 10% de frais d’entrée)
- Revalo revenu : 0%
- Financé par un crédit de 350k à 1.60% sur 20 ans
- SCI option IS (15%)

=> ça nécessite une épargne de 455€/mois pendant 20 ans (soit 91k) qui se transforme en capital de 352k.
=> si vous êtes intéressé, le contacter en MP pour qu’il touche sa com de conseiller en patrimoine

Je pense qu’il s’est cru sur devenir rentier. On est sur Bulle Immo bon sang !
Si je comprends bien ce que tu dis, son montage nécessite d'emprunter 350k€ sur 20 ans pour acheter des fcpi qu'il suppose avoir un rendement de 5% par an pendant 20 ans. Pour faire une culbute de 260k€ ?
....
Ok. Faut être un peu taré si c'est ca. Amha.

Toi t'as vraiment pas peur d'avoir l'air *** en écrivant ce que tu as écrit au dessus après avoir sorti ca :

"Dans les grandes lignes, ça donnait un appart à 270K€, apport de 100, crédit de 170k€ sur 10 ou 12 ans, intérêts de 10k€ seulement. Effort financier pendant 9 ans : 350€, puis de 600€ ( en sortant du pinel) c'est à dire remboursement moins loyer payé par locataire. Effort financier total 160k€. Location à 850€ par mois hors charge. En retirant 1 mois pour vacance locative/frais divers, après imposition à 30% et csg à 10%, ça laisse en gros une rentabilité nette de 3,7%. Et je ne lui ai pas fait un calcul tenant compte de la réévaluation du loyer en plus. En tout cas, dans les grandes lignes, c'est presque le double de ce que j'ai lu ici sur ce fil."

C'est mieux de mettre 160 000 euros sur 10 ans pour en gagner 120 000 et se payer un max d'impots

+ en cdo un pinel ou tout le monde voudra revendre en meme tps