Investissement locatif

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Investissement locatif

#1 Message par Ave » 29 juil. 2017, 16:45

Je me pose la question de faire un investissement locatif pour un montant d'environ 200/250 k€.

Une fois exclu Paris pour cause de rentabilité basse, à votre avis, y a t il des endroits dans la région parisienne dans lesquels on peut encore trouver une rentabilité potable (~2% net) ?







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Re: Investissement locatif

#2 Message par Hippopotameuuu » 29 juil. 2017, 17:24

Non, faire de l'immobilier locatif avec les prix et dans la conjoncture actuelle en Île de France est suicidaire.
En plus c'est égoïste et injuste de participer pour de la rentabilité financière à cette hausse des prix, il faut laisser les rares logements libres et de qualités aux personnes qui achètent pour se loger.

L'investisseur ne doit intervenir que quand le marché est bas, les prix raisonnables, et les biens à vendre nombreux, faute de s'en mordre les doigts à terme.

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Re: Investissement locatif

#3 Message par remy51 » 29 juil. 2017, 18:15

Ave a écrit :Je me pose la question de faire un investissement locatif pour un montant d'environ 200/250 k€.

Une fois exclu Paris pour cause de rentabilité basse, à votre avis, y a t il des endroits dans la région parisienne dans lesquels on peut encore trouver une rentabilité potable (~2% net) ?
Quand j'avais pensé à acheter 2 ou 3 petits studio sur Paris mon comptable m'avait plutôt conseillé d'investir dans le 92 , ils avaient des clients qui le faisaient et d'après eux sur la région parisienne c'était le 92 le mieux.
Après dans ton cas est ce vraiment judicieux d'investir dans de l'immo pour voir ton net fondre à cause de l'IR ?
C'est d'ailleurs une des raisons pour laquelle je ne rachète pas d'immo , je gagne assez et des gains supplémentaires se feraient trop imposer.

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Re: Investissement locatif

#4 Message par Gpzzzz » 29 juil. 2017, 18:37

remy51 a écrit :
Ave a écrit :Je me pose la question de faire un investissement locatif pour un montant d'environ 200/250 k€.

Une fois exclu Paris pour cause de rentabilité basse, à votre avis, y a t il des endroits dans la région parisienne dans lesquels on peut encore trouver une rentabilité potable (~2% net) ?
Quand j'avais pensé à acheter 2 ou 3 petits studio sur Paris mon comptable m'avait plutôt conseillé d'investir dans le 92 , ils avaient des clients qui le faisaient et d'après eux sur la région parisienne c'était le 92 le mieux.
Après dans ton cas est ce vraiment judicieux d'investir dans de l'immo pour voir ton net fondre à cause de l'IR ?
C'est d'ailleurs une des raisons pour laquelle je ne rachète pas d'immo , je gagne assez et des gains supplémentaires se feraient trop imposer.
T es pas encore dans la tranche a 41% ??

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Re: Investissement locatif

#5 Message par Indécis » 29 juil. 2017, 18:48

Gpzzzz a écrit :
remy51 a écrit :
Ave a écrit :Je me pose la question de faire un investissement locatif pour un montant d'environ 200/250 k€.

Une fois exclu Paris pour cause de rentabilité basse, à votre avis, y a t il des endroits dans la région parisienne dans lesquels on peut encore trouver une rentabilité potable (~2% net) ?
Quand j'avais pensé à acheter 2 ou 3 petits studio sur Paris mon comptable m'avait plutôt conseillé d'investir dans le 92 , ils avaient des clients qui le faisaient et d'après eux sur la région parisienne c'était le 92 le mieux.
Après dans ton cas est ce vraiment judicieux d'investir dans de l'immo pour voir ton net fondre à cause de l'IR ?
C'est d'ailleurs une des raisons pour laquelle je ne rachète pas d'immo , je gagne assez et des gains supplémentaires se feraient trop imposer.
T es pas encore dans la tranche a 41% ??
remy51 n'a aucun patrimoine, il s'invente une vie qu'il n'a tout simplement pas...
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Re: Investissement locatif

#6 Message par remy51 » 29 juil. 2017, 19:00

Gpzzzz a écrit :T es pas encore dans la tranche a 41% ??
nan , 30% les 41 j'en suis loin.
Indécis a écrit :remy51 n'a aucun patrimoine..
patrimoine et revenus sont 2 choses distinctes.
On peut avoir un gros patrimoine (comme moi) et s'arranger d'avoir de "faibles" revenus.
D'ailleurs comme mon déficit foncier arrivera au bout dans 2 ans et avec la politique de Macron il y a de fortes chances que je passe de l'IR à l'IS .. à voir.

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Re: Investissement locatif

#7 Message par Ave » 29 juil. 2017, 19:38

Oui, quand je parlais de rendement de 2% net c'était après IR. C'est aussi un investissement sur le LT. Je ne sais pas quels seront mes revenus dans quelques années , et surtout à la retraite. Puis si je n'ai pas besoin , cela peut toujours servir pour un enfant. Je pensais plutôt au 94 car plus proche pour moi que le 92.


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Re: Investissement locatif

#8 Message par remy51 » 29 juil. 2017, 20:35

Ave a écrit :2% net c'était après IR.
ça me parait compliqué vu ton niveau d'imposition et dans le 94.

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Re: Investissement locatif

#9 Message par Gpzzzz » 29 juil. 2017, 20:52

Ave a écrit :Oui, quand je parlais de rendement de 2% net c'était après IR. C'est aussi un investissement sur le LT. Je ne sais pas quels seront mes revenus dans quelques années , et surtout à la retraite. Puis si je n'ai pas besoin , cela peut toujours servir pour un enfant. Je pensais plutôt au 94 car plus proche pour moi que le 92.


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Après IR et CSG a 17.2% ? :-)

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Re: Investissement locatif

#10 Message par lecriminel » 29 juil. 2017, 21:34

Ave a écrit :Je me pose la question de faire un investissement locatif pour un montant d'environ 200/250 k€.

Une fois exclu Paris pour cause de rentabilité basse, à votre avis, y a t il des endroits dans la région parisienne dans lesquels on peut encore trouver une rentabilité potable (~2% net) ?
admettons que tu trouves 2% net de FN, CSG, IR, charges, entretien, TF, agence, intérêts, vacance. (je pense que ce sera dur)
admettons que les taux ne remontent pas, admettons que grace à cela les prix ne baissent pas, (très possible, surtout la 1ere)
admettons que le discours nettement moins pro-immo que ses prédécesseurs de macron ne soit pas suivi d'actes (possible)
Grace à l'effet levier (TM Vincent92), ça te rapporterait 4k euros par an pour le travail fourni, les risques pris et les soucis.
Vous gagnez combien en ce moment ?
L'impression que ça me donne, c'est un salarié hyper talentueux donc extremement bien payé genre 300k/an, qui utiliserait 4 de ses 5 semaines de vacance à faire un métier pénible type la plonge pour gagner 1k de plus dans l'année, ce n'est pas sérieux.
Le locatif, c'est pour les besogneux accrocheurs, les gagne-petit, les rappiats, les mal-nés, les grippe-centimes. Pas pour les gens à l'aise. Et encore moins avec les rendements et risques d'aujourd'hui.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Investissement locatif

#11 Message par Ave » 29 juil. 2017, 22:43

lecriminel a écrit :
Ave a écrit :Je me pose la question de faire un investissement locatif pour un montant d'environ 200/250 k€.

Une fois exclu Paris pour cause de rentabilité basse, à votre avis, y a t il des endroits dans la région parisienne dans lesquels on peut encore trouver une rentabilité potable (~2% net) ?
admettons que tu trouves 2% net de FN, CSG, IR, charges, entretien, TF, agence, intérêts, vacance. (je pense que ce sera dur)
admettons que les taux ne remontent pas, admettons que grace à cela les prix ne baissent pas, (très possible, surtout la 1ere)
admettons que le discours nettement moins pro-immo que ses prédécesseurs de macron ne soit pas suivi d'actes (possible)
Grace à l'effet levier (TM Vincent92), ça te rapporterait 4k euros par an pour le travail fourni, les risques pris et les soucis.
Vous gagnez combien en ce moment ?
L'impression que ça me donne, c'est un salarié hyper talentueux donc extremement bien payé genre 300k/an, qui utiliserait 4 de ses 5 semaines de vacance à faire un métier pénible type la plonge pour gagner 1k de plus dans l'année, ce n'est pas sérieux.
Le locatif, c'est pour les besogneux accrocheurs, les gagne-petit, les rappiats, les mal-nés, les grippe-centimes. Pas pour les gens à l'aise. Et encore moins avec les rendements et risques d'aujourd'hui.
Oui, peut être mais cela permet de de constituer un patrimoine et le décupler avec l'effet de levier. L'alternative c'est quoi ? Tout investir en bourse?


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Re: Investissement locatif

#12 Message par PierreNH » 29 juil. 2017, 23:38

Investissement locatif est profitable seulement si on finance par prêts immobiliers.
Et je ne crois pas que le rendement net est juste de l'ordre de 2%.

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Re: Investissement locatif

#13 Message par Ave » 29 juil. 2017, 23:51

PierreNH a écrit :Investissement locatif est profitable seulement si on finance par prêts immobiliers.
Et je ne crois pas que le rendement net est juste de l'ordre de 2%.
L'idée est de financer une partie par crédit immobilier.
Je ne comprends pas la dernière phrase. Le rendement est supérieur à 2% net ?



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Re: Investissement locatif

#14 Message par Jeffrey » 30 juil. 2017, 00:59

PierreNH a écrit :Investissement locatif est profitable seulement si on finance par prêts immobiliers.
Et je ne crois pas que le rendement net est juste de l'ordre de 2%.
non, c'est faux
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Re: Investissement locatif

#15 Message par Bidibulle » 30 juil. 2017, 07:41

Comme quoi, y'a de la marge de progression pour les prix immo à Paris. L'endettement pour la RP est loin d'être au taquet.
Il y a assez de tout dans le monde pour satisfaire aux besoins de l'homme, mais pas assez pour assouvir son avidité. (Gandhi)

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#16 Message par Ave » 30 juil. 2017, 08:35

Bidibulle a écrit :Comme quoi, y'a de la marge de progression pour les prix immo à Paris. L'endettement pour la RP est loin d'être au taquet.
Non, je ne suis pas au taquet , mais surtout j'ai gardé bcp de liquidités et j'aimerais réinvestir une partie. De plus, mes parents parlent de faire une donation en avance sur la succession donc je me dis qu'il faut que je fasse quelque chose de cet argent et je ne voudrais pas tout mettre sur des AV.
L'avantage aussi d'un appart c'est que ça pourrait aussi servir pour un enfant plus tard.
Peut être je devrais regarder pour acheter à Madrid, les prix sont nettement plus bas et les loyers ont par contre, augmenté. Par exemple, mes parents ont un petit 2P d'environ 35m2 estimé 150k€ qui leur rapporte 700€ de loyer HC. Le truc est que gérer une loc si loin c'est galère .
Je préférerais donc RP , à condition de trouver une rentabilité pas trop pourrie. Je me disais qu'il faudrait regarder dans les villes du 94 qui seront impactées par le projet du Grand Paris Express car peut être elles vont se revaloriser. J'avoue que je ne connais pas grande chose de l'autre côté du periph.


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Re: Investissement locatif

#17 Message par remy51 » 30 juil. 2017, 09:37

Ave a écrit :j'ai gardé bcp de liquidités et j'aimerais réinvestir une partie. De plus, mes parents parlent de faire une donation en avance sur la succession donc je me dis qu'il faut que je fasse quelque chose de cet argent et je ne voudrais pas tout mettre sur des AV.
Le mieux (comme dans tout achat immo) c'est d'emprunter au maximum. Même le taux tu t'en fous puisque les intérêts sont défiscalisables , c'est juste pour la trésorerie qu'on aime bien avoir des taux bas. Ton cash faut le placer. Commence déjà par blinder ton Pea (tu as droit à 150ke dessus) si tu n'aimes pas boursicoter soit tu prends des actions "père tranquille" style Air Liquide soit tu suis un portefeuille d'actions d'un magazine comme "Investir" soit tu prends des etf ou un mélange des 3. Le reste de ton cash tu le mets en AV (même si avec la flat tax annoncée il parait presque plus judiciable d'avoir un CTO). Ce n'est pas en mettant ton cash dans un appart que tu vas bénéficier de l'effet de levier. Là tu gagnes sur les 2 tableaux , effet de levier grâce à l'emprunt et ton cash placé qui fait des petits net d'impôts et ce n'est pas du blabla , c'est ce que je fais et ça marche du tonnerre (sauf ma répartition de cash qui n'est pas assez dans mon PEA).
Ave a écrit :L'avantage aussi d'un appart c'est que ça pourrait aussi servir pour un enfant plus tard.
Oui mais tu n'auras aucune flexibilté sur si il aimera , si l'emplacement sera bon ou pas , les besoins de ce type c'est compliqué de les prévoir longtemps à l'avance.
Ave a écrit :Peut être je devrais regarder pour acheter à Madrid, les prix sont nettement plus bas et les loyers ont par contre, augmenté. Par exemple, mes parents ont un petit 2P d'environ 35m2 estimé 150k€ qui leur rapporte 700€ de loyer HC. Le truc est que gérer une loc si loin c'est galère
Si la rentabilité est bonne tu peux te permettre de faire gérer la loc par une agence et au final tu seras plus gagnante financièrement même en leur donnant des frais de gestion et tu seras moins em-erdée .
Ave a écrit :Je préférerais donc RP , à condition de trouver une rentabilité pas trop pourrie. Je me disais qu'il faudrait regarder dans les villes du 94 qui seront impactées par le projet du Grand Paris Express car peut être elles vont se revaloriser. J'avoue que je ne connais pas grande chose de l'autre côté du periph.
Effectivement la valorisation d'un bien grâce au Grand Paris Express peut être une bonne idée , tu ne vises plus le rendement mais la valorisation de ton patrimoine et c'est très bien.

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Re: Investissement locatif

#18 Message par Jeffrey » 30 juil. 2017, 10:38

remy51 a écrit :
Ave a écrit :j'ai gardé bcp de liquidités et j'aimerais réinvestir une partie. De plus, mes parents parlent de faire une donation en avance sur la succession donc je me dis qu'il faut que je fasse quelque chose de cet argent et je ne voudrais pas tout mettre sur des AV.
Le mieux (comme dans tout achat immo) c'est d'emprunter au maximum. .
Ca c'est des conneries racontées à longueur de temps par les banquiers et reprises intégralement par les gens qui ne comptent pas par eux mêmes. Chaque fois qu'on paye 1€ d'intérêt à une banque, il est defiscalisé, mais de toute manière c'est de l'argent dont on ne voit pas la couleur, puisqu il revient à la banque.
C'est différent d'emprunter quand on n'a pas l'argent dispo et quand on l'a effectivement. Dans le premiers cas, il y a un effet levier une fois qu'on a fini de rembourser, parce qu'on a eu accès à un capital qu'on n'a pas possédé au moment de l'achat. Dans le second cas, on a l'argent et il faut évaluer comparativement ses possibilités de rendement (action, immo, ?...).
Même actuellement, force est de constater que le rendement locatif est plus intéressant que pas mal de combines de placement dans de nombreux cas.
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Re: Investissement locatif

#19 Message par remy51 » 30 juil. 2017, 10:55

Jeffrey a écrit :de toute manière c'est de l'argent dont on ne voit pas la couleur.
C'est ça la défisc , tu ne vois pas la couleur de l'argent , ce n'est pas palpable et c'est pour ça que beaucoup de gens ont du mal à réaliser.
Jeffrey a écrit :C'est différent d'emprunter quand on n'a pas l'argent dispo et quand on l'a effectivement. Dans le premiers cas, il y a un effet levier une fois qu'on a fini de rembourser, parce qu'on a eu accès à un capital qu'on n'a pas possédé au moment de l'achat. Dans le second cas, on a l'argent et il faut évaluer comparativement ses possibilités de rendement (action, immo, ?...).
Même actuellement, force est de constater que le rendement locatif est plus intéressant que pas mal de combines de placement dans de nombreux cas.
en empruntant pour investir dans l'immo et en plaçant ton cash tu gagnes sur les 2 tableaux , je suis bien placé pour le savoir.

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Re: Investissement locatif

#20 Message par Jeffrey » 30 juil. 2017, 10:59

remy51 a écrit :
Jeffrey a écrit :de toute manière c'est de l'argent dont on ne voit pas la couleur.
C'est ça la défisc , tu ne vois pas la couleur de l'argent , ce n'est pas palpable et c'est pour ça que beaucoup de gens ont du mal à réaliser.
Jeffrey a écrit :C'est différent d'emprunter quand on n'a pas l'argent dispo et quand on l'a effectivement. Dans le premiers cas, il y a un effet levier une fois qu'on a fini de rembourser, parce qu'on a eu accès à un capital qu'on n'a pas possédé au moment de l'achat. Dans le second cas, on a l'argent et il faut évaluer comparativement ses possibilités de rendement (action, immo, ?...).
Même actuellement, force est de constater que le rendement locatif est plus intéressant que pas mal de combines de placement dans de nombreux cas.
en empruntant pour investir dans l'immo et en plaçant ton cash tu gagnes sur les 2 tableaux , je suis bien placé pour le savoir.
"Je suis bien placé pour le savoir" c'est pas une preuve.
La question n'est pas de savoir comment investir quand on n'a pas l'argent (effet levier), mais dans quoi investir quand on a déjà l'argent. Donc savoir si placer son "cash" en immo est plus rentable qu'ailleurs ou pas.
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Re: Investissement locatif

#21 Message par remy51 » 30 juil. 2017, 11:19

ben se faire un patrimoine d'un peu plus de 2miyons d'euro en 16 ans et qui atteindra les 2.8 minimum quand tout sera construit/remboursés c'est peut être pas une preuve mais c'est pas un mauvais exemple non plus , bref :arrow:
Jeffrey a écrit :Donc savoir si placer son "cash" en immo est plus rentable qu'ailleurs ou pas.
Je vois où tu veux en venir c'est vrai de prime abord tu as raison.
Mais quand tu as la possibilité d'emprunter il vaut mieux le faire et au maximum.
Après effectivement tu peux te poser la question si l'immo est plus rentable et alors investir "que" dans l'immo (il faut bien prendre en compte la fiscalité de tout les placements et sa situation personnelle) mais il faut penser aussi diversification parce que ce n'est pas évident de prévoir les évolutions des placements.
Donc avoir de l'immo c'est bien mais pas que et comme on peut se créer son capital immo avec l'emprunt , autant mettre son cash ailleurs.
Tu gagnes sur ton immo qui est plus rentable (si on veut ou surtout si on peut) , tu augmentes ton capital grâce à l'emprunt , tu places ton cash sur d'autres supports pour diversifier et il fait des petits.
bref :arrow:

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Re: Investissement locatif

#22 Message par WolfgangK » 30 juil. 2017, 11:47

Jeffrey a écrit :
remy51 a écrit :
Jeffrey a écrit :de toute manière c'est de l'argent dont on ne voit pas la couleur.
C'est ça la défisc , tu ne vois pas la couleur de l'argent , ce n'est pas palpable et c'est pour ça que beaucoup de gens ont du mal à réaliser.
Jeffrey a écrit :C'est différent d'emprunter quand on n'a pas l'argent dispo et quand on l'a effectivement. Dans le premiers cas, il y a un effet levier une fois qu'on a fini de rembourser, parce qu'on a eu accès à un capital qu'on n'a pas possédé au moment de l'achat. Dans le second cas, on a l'argent et il faut évaluer comparativement ses possibilités de rendement (action, immo, ?...).
Même actuellement, force est de constater que le rendement locatif est plus intéressant que pas mal de combines de placement dans de nombreux cas.
en empruntant pour investir dans l'immo et en plaçant ton cash tu gagnes sur les 2 tableaux , je suis bien placé pour le savoir.
"Je suis bien placé pour le savoir" c'est pas une preuve.
La question n'est pas de savoir comment investir quand on n'a pas l'argent (effet levier), mais dans quoi investir quand on a déjà l'argent. Donc savoir si placer son "cash" en immo est plus rentable qu'ailleurs ou pas.
Oui, mais il n'y a pas que la rentabilité, il y a la liquidité aussi.
La différence entre un placement immo, c'est pas seulement les différences :
- rentabilité (distribution de l'estimation de, cf risque)
- valorisation (idem)

tout ça dépendant de la fiscalité qui contient elle-même un facteur de risque sur ses évolutions (il me semble que Macron veut distinguer le patrimoine immo pour l'ISF)

mais aussi la liquidité : que peut-on faire en cours d'investissement si l'évolution n'est pas conforme aux prévisions ?

Bref, je ne ferais pas seulement une simulation avec qq chiffres, mais plutôt plusieurs scénarios.

Sachant que si l'on investit avec un objectif connu (par exemple de la détention immo en RP), il est aussi intéressant d'avoir la partie valorisation de son investissement corrélée avec la la valorisation de son objectif.
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Investissement locatif

#23 Message par remy51 » 30 juil. 2017, 11:58

WolfgangK a écrit :Oui, mais il n'y a pas que la rentabilité, il y a la liquidité aussi.
La différence entre un placement immo, c'est pas seulement les différences :
- rentabilité (distribution de l'estimation de, cf risque)
- valorisation (idem)

tout ça dépendant de la fiscalité qui contient elle-même un facteur de risque sur ses évolutions (il me semble que Macron veut distinguer le patrimoine immo pour l'ISF)

mais aussi la liquidité : que peut-on faire en cours d'investissement si l'évolution n'est pas conforme aux prévisions ?

Bref, je ne ferais pas seulement une simulation avec qq chiffres, mais plutôt plusieurs scénarios.

Sachant que si l'on investit avec un objectif connu (par exemple de la détention immo en RP), il est aussi intéressant d'avoir la partie valorisation de son investissement corrélée avec la la valorisation de son objectif.
Tu as très bien expliqué.
Et c'est pour ça que c'est intéressant de diversifier ce qui revient à dire : investir dans l'immo en empruntant , placer son cash sur d'autres supports.

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Investissement locatif

#24 Message par Ave » 30 juil. 2017, 12:03

Moi je comptais faire moite moite, garder une partie sur des placements financiers mais en sachant que je n'ai pas envie de suivre ça comme le lait sur le feu et que je n'ai ni les compétences ni l'envie de me mettre à boursicoter ce sera des placements pépères à rentabilité assez limitée plus quelques investissements sur des projets qui me plaisent sur des plateformes de financement collaboratif (genre lendopolis) pour le fun.
Pour le reste, je comptais investir dans le locatif avec une partie fonds propres et une partie crédit. La partie crédit ne devrait pas dépasser le loyer HC en mensualité au maximum.
Pour franchir le pas il faudrait que je trouve un coin non encore surévalué et avec perspectives de progression.
Je me demandais quels coins du 94 pourraient réunir ces caractéristiques , sachant qu'il y aura un certain nombre de stations du Grand Paris à l'horizon 2022/23 qui vont desservir le département et que c'est peut être une piste intéressante de regarder autour des futures stations.


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Re: Investissement locatif

#25 Message par Jeffrey » 30 juil. 2017, 12:21

WolfgangK a écrit :
Jeffrey a écrit :
remy51 a écrit :
Jeffrey a écrit :de toute manière c'est de l'argent dont on ne voit pas la couleur.
C'est ça la défisc , tu ne vois pas la couleur de l'argent , ce n'est pas palpable et c'est pour ça que beaucoup de gens ont du mal à réaliser.
Jeffrey a écrit :C'est différent d'emprunter quand on n'a pas l'argent dispo et quand on l'a effectivement. Dans le premiers cas, il y a un effet levier une fois qu'on a fini de rembourser, parce qu'on a eu accès à un capital qu'on n'a pas possédé au moment de l'achat. Dans le second cas, on a l'argent et il faut évaluer comparativement ses possibilités de rendement (action, immo, ?...).
Même actuellement, force est de constater que le rendement locatif est plus intéressant que pas mal de combines de placement dans de nombreux cas.
en empruntant pour investir dans l'immo et en plaçant ton cash tu gagnes sur les 2 tableaux , je suis bien placé pour le savoir.
"Je suis bien placé pour le savoir" c'est pas une preuve.
La question n'est pas de savoir comment investir quand on n'a pas l'argent (effet levier), mais dans quoi investir quand on a déjà l'argent. Donc savoir si placer son "cash" en immo est plus rentable qu'ailleurs ou pas.
Oui, mais il n'y a pas que la rentabilité, il y a la liquidité aussi.
La différence entre un placement immo, c'est pas seulement les différences :
- rentabilité (distribution de l'estimation de, cf risque)
- valorisation (idem)

tout ça dépendant de la fiscalité qui contient elle-même un facteur de risque sur ses évolutions (il me semble que Macron veut distinguer le patrimoine immo pour l'ISF)

mais aussi la liquidité : que peut-on faire en cours d'investissement si l'évolution n'est pas conforme aux prévisions ?

Bref, je ne ferais pas seulement une simulation avec qq chiffres, mais plutôt plusieurs scénarios.

Sachant que si l'on investit avec un objectif connu (par exemple de la détention immo en RP), il est aussi intéressant d'avoir la partie valorisation de son investissement corrélée avec la la valorisation de son objectif.
L'isf dans les premières tranches, cela se contourne aisément. La valorisation est un problème plus important, elle est très fluctuante avec des placements financiers, beaucoup moins avec l'immobilier.
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Re: Investissement locatif

#26 Message par Indécis » 30 juil. 2017, 12:32

remy51 a écrit :ben se faire un patrimoine d'un peu plus de 2miyons d'euro en 16 ans et qui atteindra les 2.8 minimum quand tout sera construit/remboursés c'est peut être pas une preuve mais c'est pas un mauvais exemple non plus
Arrête, personne de censé ici ne te croit sur la réalité de ton patrimoine.
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Re: Investissement locatif

#27 Message par remy51 » 30 juil. 2017, 12:41

Jeffrey a écrit :elle est très fluctuante avec des placements financiers, beaucoup moins avec l'immobilier.
d'où la nécessité de diversifier sachant qu'Ave a déjà pas mal d'immo avec sa Rp.
Qu'elle veuille investir dans du locatif , pourquoi pas, mais ce serait dommage de se priver de la chance d'emprunter et se serait dommage de ne pas se laisser la possibilité de placer son cash sur d'autres supports pour diversifier et ainsi lisser les avantages et inconvénients de chaque placement (ici actifs immo et actifs financiers sachant qu'il y a une large palette d'actifs financiers avec là aussi leurs avantages et inconvénients).
Quand on a du cash dont on a pas "besoin" c'est vraiment dommage de ne pas essayer de le faire fructifier et de le laisser dormir.
Indécis a écrit :personne de censé.
Tu te crois censé ?? :lol: C'est compliqué d'investir dans l'immo ? d'acheter du terrain , de faire construire ? de placer son cash pour le faire fructifier ? d'être bon gestionnaire ? je ne dis pas que c'est facile mais c'est loin d'être impossible.

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#28 Message par remy51 » 30 juil. 2017, 12:44

ah et j'oubliais , avoir un bon comptable ça aide également beaucoup.

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Re: Investissement locatif

#29 Message par optimus maximus » 30 juil. 2017, 13:50

Ave a écrit :Moi je comptais faire moite moite, garder une partie sur des placements financiers mais en sachant que je n'ai pas envie de suivre ça comme le lait sur le feu et que je n'ai ni les compétences ni l'envie de me mettre à boursicoter ce sera des placements pépères à rentabilité assez limitée plus quelques investissements sur des projets qui me plaisent sur des plateformes de financement collaboratif (genre lendopolis) pour le fun.
Pour le reste, je comptais investir dans le locatif avec une partie fonds propres et une partie crédit. La partie crédit ne devrait pas dépasser le loyer HC en mensualité au maximum.
Pour franchir le pas il faudrait que je trouve un coin non encore surévalué et avec perspectives de progression.
Je me demandais quels coins du 94 pourraient réunir ces caractéristiques , sachant qu'il y aura un certain nombre de stations du Grand Paris à l'horizon 2022/23 qui vont desservir le département et que c'est peut être une piste intéressante de regarder autour des futures stations.


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Re: Investissement locatif

#30 Message par WolfgangK » 30 juil. 2017, 13:59

Jeffrey a écrit :
WolfgangK a écrit : Oui, mais il n'y a pas que la rentabilité, il y a la liquidité aussi.
La différence entre un placement immo, c'est pas seulement les différences :
- rentabilité (distribution de l'estimation de, cf risque)
- valorisation (idem)

tout ça dépendant de la fiscalité qui contient elle-même un facteur de risque sur ses évolutions (il me semble que Macron veut distinguer le patrimoine immo pour l'ISF)

mais aussi la liquidité : que peut-on faire en cours d'investissement si l'évolution n'est pas conforme aux prévisions ?

Bref, je ne ferais pas seulement une simulation avec qq chiffres, mais plutôt plusieurs scénarios.

Sachant que si l'on investit avec un objectif connu (par exemple de la détention immo en RP), il est aussi intéressant d'avoir la partie valorisation de son investissement corrélée avec la la valorisation de son objectif.
L'isf dans les premières tranches, cela se contourne aisément. La valorisation est un problème plus important, elle est très fluctuante avec des placements financiers, beaucoup moins avec l'immobilier.
Pour l'isf, je te crois sur parole, même si je pense qu'il faut distinguer l'immo RP du locatif. Cependant, là encore il faut considérer un risque sur la pérénité des possibilités de contournement, particulièrement si le nouveau gvt donne des signes de fiscalisation ciblée sur l'immo.

Pour la valorisation, je suis d'accord, même si je m'interroge sur l'effet qu'aurait la décision de ne plus permettre la défiscalisation des intérêts d'emprunt.
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
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Re: Investissement locatif

#31 Message par remy51 » 30 juil. 2017, 14:35

WolfgangK a écrit :[Pour l'isf, je te crois sur parole, même si je pense qu'il faut distinguer l'immo RP du locatif.
Sur la RP tu appliques une décote de 30% , sur le locatif 20% mais si c'est du locatif en indivision la décote atteint 30%.
Après tu sous estimes tes biens dans une limite raisonnable et c'est vrai que par rapport aux critères d'ISF actuels on est très gagnant.
Trouver le plan parfait sur du long terme c'est risqué.
exemple en 2007 quand on investit avec 2 amis pour acheter du terrain et faire construire des maisons , on pense faire ça pour revendre à la fin de l'emprunt patatra changement de politique sur les pv des biens immo .. heureusement que
1/ on a pu repousser le remboursement de l'in fine
2/ qu'on du cash pour payer le surplus de l'in fine sans que l'on doive vendre
Pour en revenir au sujet Ave ton idée d'investir dans le 94 n'est pas mauvaise (Grand Paris Express) juste pour le financement , empruntes le maximum sur la durée la plus longue possible.

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Re: Investissement locatif

#32 Message par Ave » 30 juil. 2017, 15:16

optimus maximus a écrit : À côté du 94, y a Bagneux (92) sinon Villejuif voire Ivry.
Si je regarde la carte de la future ligne 15 Sud je vois effectivement Bagneux (il y a en plus le prolongement de la ligne 4 à venir), Arcueil/Cachan, Villejuif, Vitry, Alfortville, Créteil, Champigny, Villiers (ça commence à faire loin ).
Autant de villes dans lesquelles je n'ai jamais mis les pieds. Peut être qu'il y en a qui valent le coup?


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Re: Investissement locatif

#33 Message par optimus maximus » 30 juil. 2017, 15:23

Ave a écrit :
optimus maximus a écrit : À côté du 94, y a Bagneux (92) sinon Villejuif voire Ivry.
Si je regarde la carte de la future ligne 15 Sud je vois effectivement Bagneux (il y a en plus le prolongement de la ligne 4 à venir), Arcueil/Cachan, Villejuif, Vitry, Alfortville, Créteil, Champigny, Villiers (ça commence à faire loin ).
Autant de villes dans lesquelles je n'ai jamais mis les pieds. Peut être qu'il y en a qui valent le coup?


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Cachan, c'est pas mal. Y a l'ESTP là-bas, il peut y avoir des étudiants intéressés par un studio.

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Re: Investissement locatif

#34 Message par freddd » 30 juil. 2017, 17:08

Ave a écrit :
optimus maximus a écrit : À côté du 94, y a Bagneux (92) sinon Villejuif voire Ivry.
Si je regarde la carte de la future ligne 15 Sud je vois effectivement Bagneux (il y a en plus le prolongement de la ligne 4 à venir), Arcueil/Cachan, Villejuif, Vitry, Alfortville, Créteil, Champigny, Villiers (ça commence à faire loin ).
Autant de villes dans lesquelles je n'ai jamais mis les pieds. Peut être qu'il y en a qui valent le coup?


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dans le 94:

Gare de Bry/Champigny/Villiers:
-Bry:
Ville intéressante, SAUF que la gare sera très loin du centre et des meilleurs quartiers de cette ville.
et il ya deja le RER A a Bry.
donc, ville cher pour du locatif (sauf le quartier Sainte Camille, mais les charges sont TRES ELEVEES dans ce secteur!)
-Villiers:
la ville est couper en 2.
un côté HLM et des barres d'immeubles qui ne donnent pas envie.
un autre côté, pavillonnaire, secteur sympa.
et surtout, pas de lycee, donc pas d'investissement locatif pour les etudiants, vu qu'il n'y a rien pour eux dans cette ville.
-Champigny:
il me semble que la gare du grand Paris sera proche du quartier des boullereaux.
pas le meilleur secteur de Champigny, et de loin.

Champigny Centre:
Secteur intéressant.
à voir s'il existe un marché pour les petites surfaces dans cette ville.
(pour moi, c'est vers ce secteur que je m'informerai pour un investissement "possible")

plus au Nord de la ligne, Val de Fontenay, Rosny et Bondy, perte de temps pour toi de de renseigner.
Val de Fontenay >> que du sociale dans le secteur, donc le locatif, c'est pas la peine.
Rosny-Bois Perrier, Idem
Bondy...

les Villes en dessous de Champigny, je passe mon tour, je ne connais pas.

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Re: Investissement locatif

#35 Message par Gpzzzz » 30 juil. 2017, 20:20

Champigny la fourchette côté bord de marne donc limite st maur et Joinville, un appart de 55m2 dans une copro des années 60 ca se loue 850e HC (1000e CC) pour un prix de vente de 200ke environ..

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Re: Investissement locatif

#36 Message par Jeffrey » 30 juil. 2017, 20:24

WolfgangK a écrit :
Pour l'isf, je te crois sur parole, même si je pense qu'il faut distinguer l'immo RP du locatif. Cependant, là encore il faut considérer un risque sur la pérénité des possibilités de contournement, particulièrement si le nouveau gvt donne des signes de fiscalisation ciblée sur l'immo.

Pour la valorisation, je suis d'accord, même si je m'interroge sur l'effet qu'aurait la décision de ne plus permettre la défiscalisation des intérêts d'emprunt.
Pour l'isf, il est possible de contourner l'impôt dans ses premières tranches (jusqu'à 18000€ par an, soit je crois un patrimoine de l'ordre de 4 M€). Il suffit d'investir le montant de l'impôt dans des fcpi "isf" à destination des PME. C'est devenu le premier levier de financement dans ce domaine, donc aucune chance que l'état détricote ce dispositif, puisqu'il finance justement les entreprises, et qu'il n'a pas de solution de rechange.
Pour les 30% de la RP, c'est petit joueur. La RP ne rentre de toute manière pas dans le patrimoine de type "capital" susceptible de produire un revenu, c'est pourquoi ce que dit Rémy ne tient pas. Diversifier veut dire investir dans différentes sources d'intérêt, donc ca n'inclue pas la Rp. (Tout au plus locatif versus actions).
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Re: Investissement locatif

#37 Message par Ave » 30 juil. 2017, 20:35

freddd a écrit :
Ave a écrit :
optimus maximus a écrit : À côté du 94, y a Bagneux (92) sinon Villejuif voire Ivry.
Si je regarde la carte de la future ligne 15 Sud je vois effectivement Bagneux (il y a en plus le prolongement de la ligne 4 à venir), Arcueil/Cachan, Villejuif, Vitry, Alfortville, Créteil, Champigny, Villiers (ça commence à faire loin ).
Autant de villes dans lesquelles je n'ai jamais mis les pieds. Peut être qu'il y en a qui valent le coup?


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dans le 94:

Gare de Bry/Champigny/Villiers:
-Bry:
Ville intéressante, SAUF que la gare sera très loin du centre et des meilleurs quartiers de cette ville.
et il ya deja le RER A a Bry.
donc, ville cher pour du locatif (sauf le quartier Sainte Camille, mais les charges sont TRES ELEVEES dans ce secteur!)
-Villiers:
la ville est couper en 2.
un côté HLM et des barres d'immeubles qui ne donnent pas envie.
un autre côté, pavillonnaire, secteur sympa.
et surtout, pas de lycee, donc pas d'investissement locatif pour les etudiants, vu qu'il n'y a rien pour eux dans cette ville.
-Champigny:
il me semble que la gare du grand Paris sera proche du quartier des boullereaux.
pas le meilleur secteur de Champigny, et de loin.

Champigny Centre:
Secteur intéressant.
à voir s'il existe un marché pour les petites surfaces dans cette ville.
(pour moi, c'est vers ce secteur que je m'informerai pour un investissement "possible")

plus au Nord de la ligne, Val de Fontenay, Rosny et Bondy, perte de temps pour toi de de renseigner.
Val de Fontenay >> que du sociale dans le secteur, donc le locatif, c'est pas la peine.
Rosny-Bois Perrier, Idem
Bondy...

les Villes en dessous de Champigny, je passe mon tour, je ne connais pas.
Merci pour les renseignements. Il faudrait que je cible quelques secteurs avant de me lancer dans les recherches. Mais je note pour Chzmpigny centre.


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Re: Investissement locatif

#38 Message par remy51 » 30 juil. 2017, 22:44

Jeffrey a écrit :La RP ne rentre de toute manière pas dans le patrimoine de type "capital" susceptible de produire un revenu, c'est pourquoi ce que dit Rémy ne tient pas. Diversifier veut dire investir dans différentes sources d'intérêt, donc ca n'inclue pas la Rp. (Tout au plus locatif versus actions).
La RP rentre bien dans le calcul de l'ISF , la RP ne produit pas de revenu mais t'économise un loyer mais effectivement en tant qu'investissement pur la RP ne rapporte aucun intérêt , par contre c'est de l'immo et ça fait parti du patrimoine donc immo rp et immo locatif au final c'est un placement immo (ce n'est pas moi qui le dit mais les revues spécialisés et autres CGP et c'est juste logique)

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Re: Investissement locatif

#39 Message par Jeffrey » 31 juil. 2017, 09:39

remy51 a écrit :
Jeffrey a écrit :La RP ne rentre de toute manière pas dans le patrimoine de type "capital" susceptible de produire un revenu, c'est pourquoi ce que dit Rémy ne tient pas. Diversifier veut dire investir dans différentes sources d'intérêt, donc ca n'inclue pas la Rp. (Tout au plus locatif versus actions).
La RP rentre bien dans le calcul de l'ISF , la RP ne produit pas de revenu mais t'économise un loyer mais effectivement en tant qu'investissement pur la RP ne rapporte aucun intérêt , par contre c'est de l'immo et ça fait parti du patrimoine donc immo rp et immo locatif au final c'est un placement immo (ce n'est pas moi qui le dit mais les revues spécialisés et autres CGP et c'est juste logique)
Ce n'est pas parce que c'est écrit dans une revue que c'est vrai ou intelligent.
Quand on parle de placer son argent, on fait référence à quelque chose qui rapporte un revenu complémentaire dans le cas présent. Justifier le choix d'un placement financier contre un investissement locatif en invoquant la diversification des placements parce qu'on a déjà une résidence principale est simplement idiot.
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Re: Investissement locatif

#40 Message par remy51 » 31 juil. 2017, 09:46

la RP c'est de l'immo ou c'est de l'actif financier ?

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Re: Investissement locatif

#41 Message par Jeffrey » 31 juil. 2017, 09:56

remy51 a écrit :la RP c'est de l'immo ou c'est de l'actif financier ?
Le R de RP désigne la résidence. C'est de l'immobilier. Il faut être tordu pour considérer sa résidence principale comme un actif financier. Cela ne produit ni revenu ni gain en capital, sauf si justement on le change de fonction en renonçant à son rôle de résidence principale.
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Re: Investissement locatif

#42 Message par remy51 » 31 juil. 2017, 10:01

Jeffrey a écrit :C'est de l'immobilier..
on est donc bien d'accord
Jeffrey a écrit :Il faut être tordu pour considérer sa résidence principale comme un actif financier.
je désigne actif financier tout ce qui est bourse/AV etc etc
donc de l'immo RP et de l'immo locatif c'est bien au final de l'immo et si tu veux diversifier c'est bien d'avoir des actifs financiers et ne pas être à 90% dans de l'immo.

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Re: Investissement locatif

#43 Message par WolfgangK » 31 juil. 2017, 10:08

Jeffrey a écrit :
remy51 a écrit :la RP c'est de l'immo ou c'est de l'actif financier ?
Le R de RP désigne la résidence. C'est de l'immobilier. Il faut être tordu pour considérer sa résidence principale comme un actif financier. Cela ne produit ni revenu ni gain en capital, sauf si justement on le change de fonction en renonçant à son rôle de résidence principale.
Bonjour,
Je ne pense pas que les visions "actif et "résidence principale" soient exclusives. Comme tout concept s'appliquant à la réalité, il s'agit de modèles plus ou moins pertinent pour guider nos interactions. La RP, c'est un actif quand on la vend ou la met en loc et une résidence principale quand on l'habite. Mais on peut anticiper de la vendre/mettre en loc, en même temps qu'on l'habite : tout dépend de ses projets de vie.
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Investissement locatif

#44 Message par Jeffrey » 31 juil. 2017, 10:24

remy51 a écrit :
Jeffrey a écrit :C'est de l'immobilier..
on est donc bien d'accord
Jeffrey a écrit :Il faut être tordu pour considérer sa résidence principale comme un actif financier.
je désigne actif financier tout ce qui est bourse/AV etc etc
donc de l'immo RP et de l'immo locatif c'est bien au final de l'immo et si tu veux diversifier c'est bien d'avoir des actifs financiers et ne pas être à 90% dans de l'immo.
Ce n'est pas parce que un bien locatif n'est pas un titre de créance ou une action d'entreprise que "diversifier" veut dire posséder des actifs financiers.
Diversifier signifie ne pas miser sur une seule source de revenus. Certes, un bien locatif et sa résidence principale sont deux formes d'immobilier, mais l'un est une source de revenus et pas l'autre.

Avoir une résidence principale unique + des actions d'une seule boîte fondée par Madoff, cela rente dans ta définition de la diversification, mais ça colle pas.
Je répète, on parle de diversifier quand on répartit son patrimoine productif d'intérêts sur plusieurs sources de revenus. Ça peut très bien être plusieurs formes d'immobilier (location à plusieurs endroits, loc résidence de vacances, epad, bois et forêt, loc meublée, ...)
Et diversifier ne veut pas dire obligatoirement posséder des titres financiers. D'ailleurs ce serait rigolo de "diversifier" avec de l'immo et des fcpi.
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Re: Investissement locatif

#45 Message par Jeffrey » 31 juil. 2017, 10:25

WolfgangK a écrit :
Jeffrey a écrit :
remy51 a écrit :la RP c'est de l'immo ou c'est de l'actif financier ?
Le R de RP désigne la résidence. C'est de l'immobilier. Il faut être tordu pour considérer sa résidence principale comme un actif financier. Cela ne produit ni revenu ni gain en capital, sauf si justement on le change de fonction en renonçant à son rôle de résidence principale.
Bonjour,
Je ne pense pas que les visions "actif et "résidence principale" soient exclusives. Comme tout concept s'appliquant à la réalité, il s'agit de modèles plus ou moins pertinent pour guider nos interactions. La RP, c'est un actif quand on la vend ou la met en loc et une résidence principale quand on l'habite. Mais on peut anticiper de la vendre/mettre en loc, en même temps qu'on l'habite : tout dépend de ses projets de vie.
Bien entendu.
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Re: Investissement locatif

#46 Message par remy51 » 31 juil. 2017, 10:34

Jeffrey a écrit :Ça peut très bien être plusieurs formes d'immobilier (location à plusieurs endroits, loc résidence de vacances, epad, bois et forêt, loc meublée, ...)
.
pratiquement je suis d'accord avec toi mais techniquement le vocabulaire a son importance.
Tu as plusieurs ensembles avec des sous ensembles comme ton exemple ci dessus.
Les ensembles les plus importants sont l'immobilier et les actifs financiers. Effectivement tu peux avoir une diversification très importante dans de l'immobilier comme dans les actifs financiers.
Toujours est il que ça restera dans le même ensemble et qu'une diversification des ensembles et des sous ensembles , dans une bonne gestion de patrimoine , passe par une diversification. C'est juste du bon sens.

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Re: Investissement locatif

#47 Message par Ave » 31 juil. 2017, 11:01

Je ne considère pas ma RP comme un placement, pas plus qu'une voiture si j'en avais. Ça couvre juste un besoin. Certes, si je vendais pour aller vivre à un endroit moins cher, je ferais des gains , mais je ne compte pas dessus.
Quand je parle de diversifier, c'est sur le reste des actifs.



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Re: Investissement locatif

#48 Message par remy51 » 31 juil. 2017, 11:10

Ave a écrit :Je ne considère pas ma RP comme un placement
que tu ne le considères pas comme tel pourquoi pas mais dans les faits cela en est un. Ca fait parti de ton patrimoine.

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Re: Investissement locatif

#49 Message par Vincent92 » 31 juil. 2017, 11:31

Jeffrey a écrit :
remy51 a écrit :
Ave a écrit :j'ai gardé bcp de liquidités et j'aimerais réinvestir une partie. De plus, mes parents parlent de faire une donation en avance sur la succession donc je me dis qu'il faut que je fasse quelque chose de cet argent et je ne voudrais pas tout mettre sur des AV.
Le mieux (comme dans tout achat immo) c'est d'emprunter au maximum. .
Ca c'est des conneries racontées à longueur de temps par les banquiers et reprises intégralement par les gens qui ne comptent pas par eux mêmes. Chaque fois qu'on paye 1€ d'intérêt à une banque, il est defiscalisé, mais de toute manière c'est de l'argent dont on ne voit pas la couleur, puisqu il revient à la banque.
C'est différent d'emprunter quand on n'a pas l'argent dispo et quand on l'a effectivement. Dans le premiers cas, il y a un effet levier une fois qu'on a fini de rembourser, parce qu'on a eu accès à un capital qu'on n'a pas possédé au moment de l'achat. Dans le second cas, on a l'argent et il faut évaluer comparativement ses possibilités de rendement (action, immo, ?...).
Même actuellement, force est de constater que le rendement locatif est plus intéressant que pas mal de combines de placement dans de nombreux cas.
Qu'on ait du cash ne change pas grand chose. Si j'ai par exemple 200 000€, j'ai le choix entre faire un investissement à 200 000€ en cash ou deux investissements à 400 000€ en empruntant 200 000€ ou faire un investissement immobilier de 200 000€ à crédit et placer ces 200 000€ sur d'autres support. Vu les taux actuels, dans bien des cas (mise à part à avoir un rendement vraiment pourri) il est toujours intéressant d'utiliser le crédit pour un investissement immobilier.
L'intérêt principal n'est pas de défiscalisé les intérêts d'emprunts (même si c'est toujours appréciable). L'intérêt est de bénéficier des taux bas et pour investir dans des actifs offrant une rentabilité supérieure au taux de crédit obtenu.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Marie 94
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Re: Investissement locatif

#50 Message par Marie 94 » 31 juil. 2017, 12:27

Je comprends pas le débat sémantique. La RP c'est du capital, c'est même le principal patrimoine des ménages en France. Quand on est propriétaire non-accédant, ça génère un revenu implicite, puisqu'on économise une mensualité/loyer. Il y a une file avec de longs débats sur ce forum pour taxer ce revenu. Après, on est tous d'accord qu'il ne faut pas mettre tous les oeufs dans le même panier. Ça n'a rien à voir avec une voiture qui est un bien durable.

Pour revenir à Ave, elle a de l'immo exclusivement en RP, l'investissement locatif est une option à comparer aux autres placements.
Je suis surprise par la faible renta visée (2%).  c'est le taux sans risque d'un PEL avant 2015. Normalement, plus ton patrimoine grossit, plus tu prends de risques en allant chercher du 5-10%. Avec ton patrimoine, tu as bien un conseiller en banque privée qui peut t'aider?

Pour le 94, j'ai pensé à investir dans le quartier de Vert de Maisons à Alfortville, là où il va y avoir le futur métro. Les prix sont 2 fois plus bas que dans d'autres quartiers mais c'est justifié (c'est un peu la zone). Il y a du potentiel car le métro va sans doute améliorer la fréquence du RER D dans ce quartier en transformation (bcp de constructions neuves, destructions des tours du grand ensemble). Mes simulations m'ont montré du 2% de rendement net aussi car je fera tout gérer par agence. Du coup, j'hésite à me lancer pour si peu même si les perspectives de plus value sont intéressantes mais incertaines. Les bons quartiers du 94 ont déjà intégré le facteur Grand Paris dans les prix.

Je réfléchis à investir en province désormais. Comme toi, je ne suis pas au taquet en taux d'endettement et me demande s'il ne faut pas profiter des taux si bas. Après avec l'âge et une maladie, c'est plus difficile pour souscrire un crédit pour faire de l'investissement locatif que quand on est encore jeune et bien portant.

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