Investissement locatif

Débats sur le thème de l'immobilier, anecdotes et annonces
Message
Auteur
ignatius

Re: Investissement locatif

#251 Message par ignatius » 10 août 2017, 22:01

Y a un truc qu'il faut savoir en investissement:
si tu privilégie la qualité des matériaux, du bien en général (par exemple faire des chambres de 12 m2 au lieu de 9, faire un salon de plus de 30 m2), tu dégrades la rentabilité mais tu fidélises ton locataire.
Et la revente est moins problématique.
En ce qui me concerne j'ai privilégié l'habitabilité: salon de 39m2, 3 chambres de 12 m2.
Parce que cela correspond à mes convictions et parce que par chance la rentabilité est bonne du fait de l'absence de terrain à payer.

Avatar du membre
Marie 94
-++
-++
Messages : 4591
Enregistré le : 28 janv. 2016, 18:50

Re: Investissement locatif

#252 Message par Marie 94 » 10 août 2017, 22:01

Avec les taux bas, les gens s'interrogent sur les formes d'investissement à crédit. Seule l'immo le permet.

Faut pas oublier de calculer un spread net et pas un calcul simpliste rendement brut de 4,60% - emprunt à 1,60% = 3 points de spread.

Le rendement net après les frais d'entrées (10 à 14%) et autres charges et après impôts peut tomber à 3% voire moins.

Le TAEG incluant l'assurance, la garantie, les frais de dossier va faire monter le taux d'emprunt à 2%.

Bref, le spread peut se révéler bcp plus faible que prévu en calculant un rendement net de chez net et un TAEG. Emprunter le max parce qu'il faut profiter de l'effet de levier n'est pas toujours la meilleure solution.

Sur la base de mon expérience perso de bailleur dans le 94 et pour m'y être intéressée de près récemment, je déconseille à Ave d'entrer sur le marché de l'immobilier physique ancien actuellement. Les rendements sont trop faibles. Pour le Pinel, j'en sais rien. Pas vu à ce stade de programmes intéressants. Pas sûr qu'il y ait bcp de terrains dispo pour construire non plus :mrgreen:

Attention également à ne pas se fier qu'au TRI qui n'est qu'un indicateur parmi d'autres et qui a ses limites. Il y a bcp de sites qui vont comparer 2 investissements et vont vous conseiller d'emprunter le max car le TRI est meilleur.

Enfin, ces échanges m'ont permis de m'intéresser de plus près aux SCPI. Certaines me paraissent particulièrement risquées. Surtout celles dont le capital a doublé récemment et dont les loyers ne représentent qu'une part minoritaire des produits ces derniers étant gonflé artificiellement par les commissions de souscription. Ça permet d'afficher un résultat courant important, de distribuer de beaux dividendes et d'attirer de nouveaux venus avec un rendement élevé. Le jour où la collecte ralentit, le résultat s'effondre, le dividende avec.

Méfiance donc.

2 pistes à creuser pour Ave:

1/ si elle estime qu'elle ne profite pas assez de l'effet de levier en empruntant pas au max, pourquoi pas rembourser son crédit plus vite en augmentant la mensualité? Si on arrive à placer son cash largement au dessus de son taux d'emprunt, je veux bien qu'on le garde mais si c'est pour avoir du 2,15% dans un PEL :roll:

2/ les robots advisors type Yomoni.

remy51
+
+
Messages : 3032
Enregistré le : 29 mai 2014, 19:57

Re: Investissement locatif

#253 Message par remy51 » 10 août 2017, 22:06

ignatius a écrit :Non ce n'est pas compliqué .... en achetant un terrain.
La rentabilité sera moindre mais elle restera supérieure à celle provenant d'un bien acheté chez un promoteur.
Faut déjà trouver le terrain à un bon rapport qualité prix toi tu l'as eu gratuit (tant mieux) mais le coût d'un terrain est loin d'être négligeable dans un tel projet.
Ensuite le coût de construction , ça n'a rien à voir entre un particulier qui fait construire et un promoteur. Que ce soit le prix des matériaux ou la rémunération de ceux qui font le travail un particulier paiera beaucoup plus qu'un promoteur.
Je dis pas que c'est pas bien puisque je l'ai fait (achat de 5300m2 construction à la chaîne de 7 maisons et reste encore 2 à construire sous condition). Mais c'est loin d'être aussi simple que tu veuilles bien le laisser entendre.

remy51
+
+
Messages : 3032
Enregistré le : 29 mai 2014, 19:57

Re: Investissement locatif

#254 Message par remy51 » 10 août 2017, 22:27

ignatius a écrit :Non ce n'est pas compliqué.
Tu peux faire la même opération que moi, en achetant un terrain.
ignatius a écrit :
Marie 94 a écrit : ton opération génère du cash flow positif car... tu as hérité du terrain. :wink:

S'il fallait le payer (70k de mémoire), ça donne un cash flow négatif et une renta moindre.
Ben c'est pas compliqué avec le terrain l'opération ne devient plus finançable selon mes critères d'investissement.

ignatius

Re: Investissement locatif

#255 Message par ignatius » 10 août 2017, 23:02

remy51 a écrit :
ignatius a écrit :Non ce n'est pas compliqué.
Tu peux faire la même opération que moi, en achetant un terrain.
ignatius a écrit :
Marie 94 a écrit : ton opération génère du cash flow positif car... tu as hérité du terrain. :wink:

S'il fallait le payer (70k de mémoire), ça donne un cash flow négatif et une renta moindre.
Ben c'est pas compliqué avec le terrain l'opération ne devient plus finançable selon mes critères d'investissement.
Tous les pinel ne se font pas à Bordeaux.
Tu as de la zone B où tu peux avoir un terrain de 350 m2 pour 25-30 000 euros.
Et comme je l'expliquais tu n'es pas obligé de mettre un salon de 39 m2.
D'autres remarques ? 8)
attention aux sacarsmes
Modifié en dernier par Jeffrey le 10 août 2017, 23:13, modifié 1 fois.
Raison : Attention

Gpzzzz
~~+
~~+
Messages : 36102
Enregistré le : 31 oct. 2010, 22:00

Re: Investissement locatif

#256 Message par Gpzzzz » 10 août 2017, 23:06

ignatius a écrit :
remy51 a écrit :
ignatius a écrit :Non ce n'est pas compliqué.
Tu peux faire la même opération que moi, en achetant un terrain.
ignatius a écrit :
Marie 94 a écrit : ton opération génère du cash flow positif car... tu as hérité du terrain. :wink:

S'il fallait le payer (70k de mémoire), ça donne un cash flow négatif et une renta moindre.
Ben c'est pas compliqué avec le terrain l'opération ne devient plus finançable selon mes critères d'investissement.
Tous les pinel ne se font pas à Bordeaux.
Tu as de la zone B où tu peux avoir un terrain de 350 m2 pour 25-30 000 euros.
Et comme je l'expliquais tu n'es pas obligé de mettre un salon de 39 m2.
D'autres remarques ? 8)
Oui, t as pas prévu d assurance impayé alors ?

remy51
+
+
Messages : 3032
Enregistré le : 29 mai 2014, 19:57

Re: Investissement locatif

#257 Message par remy51 » 10 août 2017, 23:45

ignatius a écrit :[Tu as de la zone B où tu peux avoir un terrain de 350 m2 pour 25-30 000 euros.
Du terrain viabilisé à 85/m2 pas trop mal placé pas facile d'en trouver ... plus le coût de la construction , tu vas louer ça combien ... sincèrement , c'est pas très réaliste.

Avatar du membre
Jeffrey
Modérateur
Modérateur
Messages : 13658
Enregistré le : 12 févr. 2012, 19:59

Re: Investissement locatif

#258 Message par Jeffrey » 11 août 2017, 00:20

Marie 94 a écrit :
Attention également à ne pas se fier qu'au TRI qui n'est qu'un indicateur parmi d'autres et qui a ses limites. Il y a bcp de sites qui vont comparer 2 investissements et vont vous conseiller d'emprunter le max car le TRI est meilleur.

.
Je voudrais dire deux choses à propos du TRI. C'est un outil de comptabilité destiné aux investissements d'une entreprise. Cela veut dire qu'il fonctionne à exercice fiscal/comptable déterminé. Il ne peut pas être correctement utilisé pour un placement à revenu perpétuel. C'est le premier point.

Le second problème est que le TRI pondère chaque flux F selon sa valeur F divisé par un coefficient pondérateur exponentiel (F/(1+tri)^duree ) . Il faut le comprendre comme une pondération selon un taux de placement lissé sur la durée de l'investissement. Ca veut dire qu'une fois qu'une entreprise décide d'un investissement, chaque euro a la même "valeur" pour elle, du début à la fin de l'exercice. C'est seulement la durée qui pondère cette valeur.
Le problème est que pour une personne physique, la "valeur" d'un euro n'est pas lissée dans le temps. La notion importante pour les personnes physiques, c'est "l'utilité" de l'euro. Cette notion "d'utilité" prend le pas sur celle de "valeur", et inversement c'est parce qu'ell n'a pas de sens pour une entreprise que cette dernière utilise le TRI pour comparer des projets entre eux.

En termes plus directs, le lissage de la formule du TRI ne rend pas compte de l'effort réel pour les personnes que représente chaque flux F.

Une autre façon de comprendre mon objection est que le Tri est une formule linéaire par rapport aux flux F, mais l'appréciation qu'on a de notre capacité d'épargne et de l'utilité de celle ci par rapport à un objectif donné n'est pas linéaire. Autrement dit, cela peut apparaître "jouable" mathématiquement de placer 2000€ par mois pour sa retraite en ayant un revenu de 8K€ et déjà 5k€ de dépenses contraintes (donc un reste à vivre de 1000€), mais bien peu de gens considéreront cela comme une bonne manière d'utiliser son argent (au présent comme durant la durée de l'opération).

Pour ces raisons, je considère qu'utiliser le TRI n'a pas de sens pour un particulier. Il faut évaluer les décisions à horizon fini avec l'utilité comparative d'un placement par rapport à un autre.
Quis custodiet ipsos custodes?

ignatius

Re: Investissement locatif

#259 Message par ignatius » 11 août 2017, 07:33

remy51 a écrit :
ignatius a écrit :[Tu as de la zone B où tu peux avoir un terrain de 350 m2 pour 25-30 000 euros.
Du terrain viabilisé à 85/m2 pas trop mal placé pas facile d'en trouver ... plus le coût de la construction , tu vas louer ça combien ... sincèrement , c'est pas très réaliste.
Oui oui.
Si tu inclus le prix du terrain dans mon opération, cela te fait 250 000 € d'investissement.
Pour 920 € de loyer.
Soit une renta brute de 4.4 % (+ 5000 € de defisc par an).
On est nettement au dessus des pinel distribués par des conseillers clientèles de banque ou des promoteurs.
Moi de tels rendements cela ne m'intéresse pas, mais cela reste honorable.
Après tu peux réduire la taille des chambres, du salon, prendre de la construction moins chère, et tu augmenteras ton rendement.

ignatius

Re: Investissement locatif

#260 Message par ignatius » 11 août 2017, 07:37

Jeffrey a écrit : Pour ces raisons, je considère qu'utiliser le TRI n'a pas de sens pour un particulier. Il faut évaluer les décisions à horizon fini avec l'utilité comparative d'un placement par rapport à un autre.
+1 avec Jeffrey.
Aucun investisseur avisé n'utilise ce truc là.
Les notions de soutenabilité de l'effort, de reste à vivre sont plus importantes.
Sinon on accolerait à chaque Pinel un crédit sur 9 ans.

theblackcarpet
Messages : 883
Enregistré le : 20 oct. 2009, 10:38

Re: Investissement locatif

#261 Message par theblackcarpet » 11 août 2017, 08:08

[Edité]
Modifié en dernier par theblackcarpet le 11 août 2017, 10:52, modifié 3 fois.

Avatar du membre
Marie 94
-++
-++
Messages : 4591
Enregistré le : 28 janv. 2016, 18:50

Re: Investissement locatif

#262 Message par Marie 94 » 11 août 2017, 08:19

Ça me fait ch... de l'écrire mais je suis encore une fois d'accord avec Jeffrey :evil:

Du coup, quels indicateurs préconises-tu pour évaluer la rentabilité d'un investissement pour un particulier? Ça serait bien que tu donnes des éléments en continuant l'exemple sur le Pinel de ton ami. Ça peut intéresser des gens.

L'investissement dans l'immobilier nécessite un ticket d'entrée non négligeable. Même pour les SCPI, les banques peuvent vous réclamer de miser 75k minimum pour vous faire un crédit. La mensualité et l'effort d'épargne peut être conséquent pour qqun qui a déjà une mensualité, des dépenses incompressibles.

Dans ces montages, il y a toujours des mois où les décaissements ne correspondent pas aux encaissements (ex: le dividende perçu est trimestriel, votre prêt est mensuel) sans parler des frais initiaux (frais de dossier, garantie) et les délais de jouissance (le différé d'amortissement de 6 mois est possible mais ça entraîne aussi des frais). Bref, il faut toujours avancer un minimum de fonds dans ces opérations avant de voir la couleur du 1er euro. Tout ça ne fera que décaler le point mort de l'opération. Et si le dividende ne l'année n+1 baisse (très vraisemblable), vos calculs seront à revoir.

Avatar du membre
Marie 94
-++
-++
Messages : 4591
Enregistré le : 28 janv. 2016, 18:50

Re: Investissement locatif

#263 Message par Marie 94 » 11 août 2017, 09:32

@tbc:

Tu n'as toujours rien compris. L'argument sur ton train de vie a absolument tout à voir avec le sujet. C'est même la principale faiblesse de ton montage!

Encore une fois que connais-tu des gens qui interviennent sur ce fil? Les derniers qui se sont exprimés sont tous multi-propriétaires.

En plus d'apprendre vite, il se trouve que je m'y connais un peu en états fi. Lire un état fi de 2 tout petit SCPI créé il y a moins de 5 ans est un jeu d'enfant. Bon pour Immorente c'est autre chose.

Ce que je te dis c'est que tes hypothèses sont erronées.

1/ Tu ne peux pas prétendre que les frais de souscriptions (10%) seront effacés en 20 ans. Cela suppose une augmentation du prix de la part. Oublies pas que tu achètes au plus haut dans un marché dopé par les taux et par les gogos qui veulent profiter de l'effet de levier.

2/ Parier sur un dividende stable alors qu'un coup d'oeil sur les états fi montre qu'ils sont artificiellement gonflé par les les plus values de cessions (il y en aura moins à l'avenir avec tous les immeubles acquis au prix fort) et les RAN. Les rendements vont baisser c'est inévitable: les dernières acquisitions génèrent un rendement plus faible.

J'ajouterai aussi que tes choix d'allocation (Pierval Santé et Cristal Rental) sont voués à l'échec. D'ailleurs tu viens de t'en rendre compte avec Cristal Rente où malgré tes devoirs, tu t'es fait avoir comme un bleu. Un peu de modestie de ta part serait bienvenue.

Je trouve malgré tout que tu as apporté de l'eau au moulin. Ton exemple montre les risques d'un montage hasardeux fait sur la base de conseil sur l'autre forum où les conflits d'intérêts sont légions entre un modo mouillé dedans et un CGP qui en a fait son fonds de commerce.

Méfiez vous des vendeurs de rêve. C'est très rentable pour eux mais est-ce vraiment le cas pour vous?

Sinon slip ou caleçon? On va finir par tout connaître de toi :mrgreen:

Pierric
+
+
Messages : 3089
Enregistré le : 26 janv. 2009, 22:19

Re: Investissement locatif

#264 Message par Pierric » 11 août 2017, 10:31

ignatius a écrit :
remy51 a écrit :
ignatius a écrit :Non ce n'est pas compliqué.
Tu peux faire la même opération que moi, en achetant un terrain.
ignatius a écrit :
Marie 94 a écrit : ton opération génère du cash flow positif car... tu as hérité du terrain. :wink:

S'il fallait le payer (70k de mémoire), ça donne un cash flow négatif et une renta moindre.
Ben c'est pas compliqué avec le terrain l'opération ne devient plus finançable selon mes critères d'investissement.
Tous les pinel ne se font pas à Bordeaux.
Tu as de la zone B où tu peux avoir un terrain de 350 m2 pour 25-30 000 euros.
Et comme je l'expliquais tu n'es pas obligé de mettre un salon de 39 m2.
D'autres remarques ? 8)
attention aux sacarsmes
Je suis en zone B1, ici les terrains, c'est 130K mini. Mais on est plutôt à 500~600m².
Et je suis dans une des communes les plus éloignées de Lille en zone B1, on passe en B2 après.

theblackcarpet
Messages : 883
Enregistré le : 20 oct. 2009, 10:38

Re: Investissement locatif

#265 Message par theblackcarpet » 11 août 2017, 10:48

Bonjour,

J'ai demandé la suppression de mon compte de ce forum, ou j'étais inscrit depuis 2009, je ne m'étends pas sur les raisons au dela du fait que j'ai moins de temps à y consacrer, (c'était plus un loisir), je ne vais pas relancer le débat.

Pour rester cordial, je ne répondrai pas point par point et de facon détaillée au post de Marie94 bourré d'inepties et d'erreurs manifestes comme mélanger les loyers, les frais de gestion, la collecte les notions de capital..., on ne tire pas sur une ambulance. Est ce crédible de ne rien connaitre au support il y a 3 jours et de délivrer maintenant une analyse détaillée avec conclusion ? (On ne lit pas un rapport annuel de scpi et un inventaire en si peu de temps) et sur les TAEG, c'est évident mais une assurance <0.1% si pas de souci de santé et sur ce type de montage patrimonial vous pouvez négocier les frais de crédit à 0. Tout investisseur "avisé" ne paye pas ou très peu de frais de dossier. Les autres éléments comme les différés d'amortissement etc n'impactent que très peu la rentabilité et l'interêt de l'opération (un différé d'amortissement aux taux actuels c'est 135 euros / mois sur 20 ans par tranche de 100kE d'emprunt à 1.6%)

Bref, Affligeant de bétise.

Sur le TRI libre à chacun de l'utiliser ou non d'en penser ce qu'il veut, c'est un outil d'aide à la décision parmi d'autres à compléter comme un autre mais alors à ce moment vous êtes incohérents d'utiliser un rendement sur le PINEL car le TRI n'est qu'un rendement adapté aux flux.

A travers le post abscons de Jeffrey pour expliquer qu'un euro d'aujourd'hui de vaut pas un euro de demain, oui le TRI ne tient pas compte de l'inflation et de la déflation. Mais je pars du principe que je sais "que je ne sais pas" et que tenter de faire des prédictions sur des grandeurs éco à LT permet surtout de se tromper. D'ailleurs c'est un peu le problème de ce forum ou certains n'ont pas acheté en IDF "sur des prévisions", en 2006, 2009 et s'en mordent les doigts. Ca ne sert à rien d'actualiser vos flux sachant que vos taux d'actualisation sont probablement faux.

Le reste à vivre etc... sont des notions complémentaires au TRI, toute facon sans reste à vivre évalué suffisant la banque ne vous prétera pas, cette notion est incluse. Pour citer igniatus l'assertion "sinon on accolerait à chaque pinel un crédit sur 9 ans" est fausse car au contraire le TRI d'une telle opération est probablement bien plus élevé sur 25 ans que sur 9 Pinel ou pas. Cela montre que cette notion tant décriée ici est finalement pas ou peu comprise et pourtant très commentée.

En ce qui concerne mon niveau de vie, reste à vivre etc... je considère avoir partagé l'info ici pour donner un peu plus de couleur, que certains s'en servent ensuite dans des discussions pour venir argumenter et combler leur manque de matière grise je trouve que cela dégrade les discussions (et il ne faut pas s'étonner que je me lache ensuite). J'apprécie l'attention des uns et des autres portée à mon égard sur le fait que je vive mal etc..mais cela me regarde point barre et rassurez vous je vis très bien, et j'ai de la chance de pouvoir le faire avec 4 ou 5k de reste à vivre par mois après crédits et impôts.

Pour finir, investisseur avisé, non avisé etc... ce qui compte c'est l'execution et le résultat, j'ai partagé des éléments - volontairement vagues - de patrimoine créé, flux etc non pas pour les étaler mais pour dire que entre quelqu'un qui à concrètement obtenu des résultats est toujours plus crédible que un mec qui fait des calculs sur un forum mais qui n'a jamais exécuté, car il y a toujours des imprévus, aléas, choses qu'on ne peut pas évaluer sur une feuille excel.. Il y aura toujours des gens pour critiquer et d'autres pour agir.
Marie 94 a écrit : Sinon slip ou caleçon? On va finir par tout connaître de toi :mrgreen:
Cette citation résume tout à part exploiter (avec une bétise et sottise incroyable) l'information que j'ai bien voulu partager ici et que tu vas récuperer pour délivrer de facon tronquée et malhonnête sur un autre forum, quels sont tes arguments ?

Bref tu ne recopies même pas correctement le nom des scpi... c'est pathétique si ce n'était pas drôle, a un moment j'ai même pensé que tu étais un bot :P

Pour ceux en tous cas qui voudraient explorer la classe d'actifs des vendeurs de rêve (:p) sachez que la capa d'une SCPI a delivrer du rendement futur ce n'est pas le RAN, la part de RAN ou autre mais surtout le RN et son évolution surtout pour les anciennes. De plus les assertions sur les SCPI citées sont fausses à part dire "tu t'es trompé" et "tes investissements c'est de la 'Mot2Cambronne' car je sais étudier un état financier" vous remarquerez qu'il n'y a pas de choses tangibles un peu comme les fake comments sur tripadvisor :mrgreen:

Tu as remarqué j'ai eu l'élégance de ne pas te ramener à tes investissements merdiques et le reste parceque j'avoue que j'ai autre chose à foutre que d'aller dépioter tes fils de discussion comme tu as fait pour moi (je suis flatté) et tu sais on ne tape pas sur les filles :twisted:

Allez ciao et amusez vous bien
Modifié en dernier par theblackcarpet le 11 août 2017, 10:51, modifié 1 fois.

Avatar du membre
Jeffrey
Modérateur
Modérateur
Messages : 13658
Enregistré le : 12 févr. 2012, 19:59

Re: Investissement locatif

#266 Message par Jeffrey » 11 août 2017, 10:51

theblackcarpet a écrit :
Sur le TRI libre à chacun de l'utiliser ou non d'en penser ce qu'il veut, c'est un outil d'aide à la décision parmi d'autres à compléter comme un autre mais alors à ce moment vous êtes incohérents d'utiliser un rendement sur le PINEL car le TRI n'est qu'un rendement adapté aux flux.
C'est pour cela que je n'utilise pas le tri. Finalement, vous comprenez ce que j'explique.
Sinon, le tri est "adapté" aux flux, mais il ne peut très bien figurer qu'un seul flux non périodique dans la formule. Et surtout, le tri est adapté pour un horizon fini.
theblackcarpet a écrit : A travers le post abscons de Jeffrey pour expliquer qu'un euro d'aujourd'hui de vaut pas un euro de demain, oui le TRI ne tient pas compte de l'inflation et de la déflation.
Si mon post vous paraît abscons, un peu d'humilité de votre part vous permettrait de réaliser qu'il souligne les limites de votre perception du problème.
Sinon, c'est très facile d'intégrer l'inflation à la formule du tri, mais je ne parlais définitivement pas de cela. Le post d'ignatius pourrait vous aider à comprendre que mon propos est tout autre.
theblackcarpet a écrit : Mais je pars du principe que je sais "que je ne sais pas" et que tenter de faire des prédictions sur des grandeurs éco à LT permet surtout de se tromper.
C'est un des défauts de votre approche. Le futur est composé de choses peu probables et de choses quasi certaines. Les choses quasi certaines sont relatives à votre propre situation. Par exemple, dans 20 ans, vos enfants auront 20 ans de plus. Ils seront très probablement dans un cursus étudiant coûteux, qu'il vous est possible d'évaluer et anticiper. Etc,
Je parle de grandeurs économiques qui concernent la micro économie, celle du patrimoine des ménages.
Pour la macro économie, il existe aussi des tendances probables. On peut scénariser les futurs et les pondérer. Par exemple l'évolution des secteurs énergétiques, ou de l'immobilier de bureau.
Sur plusieurs scénarios et différentes répartition de votre portfolio, vous essayez de maximiser l'espérance de gain. Il n'y a pas un seul optimum pour cette maximisation, mais une collection de choix possibles (Ca s'appelle une variété en maths). Une seconde grandeur intervient alors, c'est la variance de chacun des choix du portfolio. Au final, vous calculez une variance globale de vos choix. Comprenez bien que c'est une donnée stochastique, mais elle est quand même chiffrable sans trop de difficultés. Mais là, il n'y a pas de critère optimal, ce qui intervient, c'est votre appétence au risque. C'est le facteur Risk adversion dont je vous parlais. Il vous est propre et personnel. C'est sur cette base que fonctionne tous les logiciels bancaires d'aide à la décision qu'utilisent les conseillers financiers que vous allez voir quand vous prenez un rv à la banque, même si le type en face de vous est un incapable qui ne sait pas comment marche le bousin.
Vous, vous ne faites que reconstruire un choix de portfolio en maximisant l'espérance de gain que vous avez calculé. C'est juste la première étape. Vous faites semblant de minimiser le deuxieme facteur décisionnel qui est la variance, d'abord en prétextant qu'il est imprévisible. Et vous prétendez occulter l'aspect personnel de ce facteur aversion au risque.
Ca pose de sérieux problèmes de méthodologie.
theblackcarpet a écrit : D'ailleurs c'est un peu le problème de ce forum ou certains n'ont pas acheté en IDF "sur des prévisions", en 2006, 2009 et s'en mordent les doigts. Ca ne sert à rien d'actualiser vos flux sachant que vos taux d'actualisation sont probablement faux.
Vous faites des hypothèses fausses sur ma situation. Je n'ai aucune raison de vous donner ma situation patrimoniale exacte. Essayez plutôt de comprendre mes objections.

theblackcarpet a écrit : Il y aura toujours des gens pour critiquer et d'autres pour agir
Vous avez tiré votre cartouche, rien de plus. Ce n'est pas parce qu'on critique votre stratégie qu'on n'en a pas appliqué une autre.
Quis custodiet ipsos custodes?

theblackcarpet
Messages : 883
Enregistré le : 20 oct. 2009, 10:38

Re: Investissement locatif

#267 Message par theblackcarpet » 11 août 2017, 11:05

Jeffrey a écrit :
theblackcarpet a écrit :
Sur le TRI libre à chacun de l'utiliser ou non d'en penser ce qu'il veut, c'est un outil d'aide à la décision parmi d'autres à compléter comme un autre mais alors à ce moment vous êtes incohérents d'utiliser un rendement sur le PINEL car le TRI n'est qu'un rendement adapté aux flux.
C'est pour cela que je n'utilise pas le tri. Finalement, vous comprenez ce que j'explique.
Sinon, le tri est "adapté" aux flux, mais il ne peut très bien figurer qu'un seul flux non périodique dans la formule. Et surtout, le tri est adapté pour un horizon fini.
theblackcarpet a écrit : A travers le post abscons de Jeffrey pour expliquer qu'un euro d'aujourd'hui de vaut pas un euro de demain, oui le TRI ne tient pas compte de l'inflation et de la déflation.
Si mon post vous paraît abscons, un peu d'humilité de votre part vous permettrait de réaliser qu'il souligne les limites de votre perception du problème.
Sinon, c'est très facile d'intégrer l'inflation à la formule du tri, mais je ne parlais définitivement pas de cela. Le post d'ignatius pourrait vous aider à comprendre que mon propos est tout autre.
theblackcarpet a écrit : Mais je pars du principe que je sais "que je ne sais pas" et que tenter de faire des prédictions sur des grandeurs éco à LT permet surtout de se tromper.
C'est un des défauts de votre approche. Le futur est composé de choses peu probables et de choses quasi certaines. Les choses quasi certaines sont relatives à votre propre situation. Par exemple, dans 20 ans, vos enfants auront 20 ans de plus. Ils seront très probablement dans un cursus étudiant coûteux, qu'il vous est possible d'évaluer et anticiper. Etc,
Je parle de grandeurs économiques qui concernent la micro économie, celle du patrimoine des ménages.
Pour la macro économie, il existe aussi des tendances probables. On peut scénariser les futurs et les pondérer. Par exemple l'évolution des secteurs énergétiques, ou de l'immobilier de bureau.
Sur plusieurs scénarios et différentes répartition de votre portfolio, vous essayez de maximiser l'espérance de gain. Il n'y a pas un seul optimum pour cette maximisation, mais une collection de choix possibles (Ca s'appelle une variété en maths). Une seconde grandeur intervient alors, c'est la variance de chacun des choix du portfolio. Au final, vous calculez une variance globale de vos choix. Comprenez bien que c'est une donnée stochastique, mais elle est quand même chiffrable sans trop de difficultés. Mais là, il n'y a pas de critère optimal, ce qui intervient, c'est votre appétence au risque. C'est le facteur Risk adversion dont je vous parlais. Il vous est propre et personnel. C'est sur cette base que fonctionne tous les logiciels bancaires d'aide à la décision qu'utilisent les conseillers financiers que vous allez voir quand vous prenez un rv à la banque, même si le type en face de vous est un incapable qui ne sait pas comment marche le bousin.
Vous, vous ne faites que reconstruire un choix de portfolio en maximisant l'espérance de gain que vous avez calculé. C'est juste la première étape. Vous faites semblant de minimiser le deuxieme facteur décisionnel qui est la variance, d'abord en prétextant qu'il est imprévisible. Et vous prétendez occulter l'aspect personnel de ce facteur aversion au risque.
Ca pose de sérieux problèmes de méthodologie.
theblackcarpet a écrit : D'ailleurs c'est un peu le problème de ce forum ou certains n'ont pas acheté en IDF "sur des prévisions", en 2006, 2009 et s'en mordent les doigts. Ca ne sert à rien d'actualiser vos flux sachant que vos taux d'actualisation sont probablement faux.
Vous faites des hypothèses fausses sur ma situation. Je n'ai aucune raison de vous donner ma situation patrimoniale exacte. Essayez plutôt de comprendre mes objections.

theblackcarpet a écrit : Il y aura toujours des gens pour critiquer et d'autres pour agir
Vous avez tiré votre cartouche, rien de plus. Ce n'est pas parce qu'on critique votre stratégie qu'on n'en a pas appliqué une autre.

Pour répondre à votre post interessant sur le fond

Sur le TRI : un investissement sur 20 ans est un horizon fini donc votre remarque est sans objet. Libre à vous de ne pas utiliser le TRI mais je persiste qu'utiliser un rendement c'est utiliser un TRI avec un seul flux (vous voyez que vous finissez aussi par comprendre). Donc in finé vous l'utilisez.

Ce que vous décrivez ou du moins les méthodes que vous décrivez s'avèrent presque tout le temps fausses car sont très sensibles à la variance et vous parlez d'humilité mais prétendre que vous pouvez inserer des choses quasi certaines dans vos raisonements est impossible.

Pax ex .une optim de base se construit justement sur la variance et est souvent complétement fausse car la variance est elle même un mauvais indicateur du risque.

Ce forum à lui même démontre que les "tendances probables" mentent.

Je raisonne sans proba et variables aléatoires et c'est bien plus prudent que vous je pars d'une situation figée et je regarde la marge de sécurité que j'ai sur un investissement si ca tourne mal.

Avec un spread renta emprunt de plus de 300bps et un TRI de 10% + une capacité de remboursement anticipé et une diversification de mes sous jacents sectorielle et géographique (santé, commercial (pas de bureaux) à Paris, province et en Europe) je considère avoir une marge de sécurité suffisante même si les rendements baissent de 1% en absolu (ce qui est tout de meme 25% de perte de loyer). D'autre part plein de facteurs sont sous estimés comme le fait que les taux ne resteront peut être pas bas eternellement, que la banque ouvre le robinet et ca sera pas toujours le cas et surtout que je suis en bonne santé aujourd'hui et peut être pas demain ou je ne pourrai peut etre pas utiliser mieux le levier. Vous voyez ca fait plein de facteurs aléatoire que X ou pas X vous ne modeliserez pas quantitativement.

Vous pourrez toujours me rétorquer que non mais ce n'est pas cohérent avec quelqu'un qui conseille de faire un pinel avec une marge de sécurité de départ bien moins grande (3.9% de rendement) et construite sur des tendances probables à horizon 10 ans, ca ne tient pas.

Donc vous voyez je modélise la variance et c'est un facteur de décision mais sous une autre forme.

"Vous faites des hypothèses fausses sur ma situation. Je n'ai aucune raison de vous donner ma situation patrimoniale exacte. Essayez plutôt de comprendre mes objections." => Désolé si vous l'avez pris pour vous mais 1/ je ne vous ai rien demandé et 2/j'ai autre chose à faire que m'interesser à votre cas perso et votre "patrimoine" donc cette remarque est sans objet d'ailleurs elle vise de facon explicite le forum et son objectif et pas vous. Sans rancune hein :mrgreen:

Le risque majeur de ce type d'investissement, si vous l'aviez lu, je l'ai précisé dans mes tous premiers posts c'est la liquidité.

L'aversion au risque n'a rien à voir pour dire si un investissement est risqué en absolu ou pas, vous mélangez les choses, comme vous dites ce facteur est propre à chacun, quelq'un dadverse aura peut être du fonds euro alors que cet investissement "semble" sans risque mais l'est peut être.

Ce n'est pas votre faute si Marie94 vous a "idéalisé" avec les maths fi elle a des raisonnements un peu simplistes, mais ce jargon n'est pas impressionnant et surtout les modèles ont bien des limites. Je pense qu'il vaut mieux raisonner en marge de sécurité car la volat est une perception pas un risque réél

Avatar du membre
Jeffrey
Modérateur
Modérateur
Messages : 13658
Enregistré le : 12 févr. 2012, 19:59

Re: Investissement locatif

#268 Message par Jeffrey » 11 août 2017, 11:40

Vous ne savez absolument pas de quoi vous parlez. La variance d'un placement EST le facteur de risque.
La variance de gain d'une stratégie EST le facteur de risque de cette stratégie. Cette variance est multifactorielle, avec des variables aléatoires qui sont corrélées ou pas. Quand vous faites un emprunt, votre état de santé EST un facteur de risque qui compte dans le calcul de variance que fait l'organisme prêteur. C'est pour cela que vous devez remplir un questionnaire de santé.
Quand vous écrivez que vous raisonnez sans proba en prenant une marge d'erreur importante, vous faites de la prose sans le savoir. Vous appliquez une stratégie MinMax sur des variables stochastiques et vous croyez dans votre ignorance vous passer des probabilités.
Vous n'avez visiblement aucune compétence sur le sujet autre que celle acquise sur "votre tas " avec vos lectures de forums.
C'est comme essayer de faire de la médecine avec doctissimo.
Dernière chose, quand je vous dis que vous n'avez pas idée de ma situation financière, c'est parce que vous critiquez les réponses qui vous sont faites en parlant d'un forum qui s'est trompé et qui est composé de gens qui n'agissent pas. Mais le forum n'est pas une personne, ce sont des contributeurs à l'instant T qui vous répondent et font part de leur analyse. En l'occurrence, j'en fais partie et mon analyse est que vous ignorez certains aspects des problèmes dont vous parlez. Donc recevez mon analyse en tant que telle et laissez tomber les invectives sur "les erreurs" du forum qui en définitive ne concernent aucun des interlocuteurs de l'échange présent.
Quis custodiet ipsos custodes?

Avatar du membre
Marie 94
-++
-++
Messages : 4591
Enregistré le : 28 janv. 2016, 18:50

Re: Investissement locatif

#269 Message par Marie 94 » 11 août 2017, 13:16

Chacun peut aisément aller sur le site de Pierval Santé et consulter le rapport annuel 2016 et notamment son compte de résultat p.31. Libre à toute personne normalement constitué de se faire sa propre opinion sur la proportion des loyers perçus et celle des commissions de souscription dans les produits de cette SCPI qui a triplé sa collecte. Le résultat est gonflé par la viande fraiche. Ça me fait penser à un montage qui commence par P et qui se termine par I.

L’inventaire des immeubles tient en une page (p.32) que des acquisitions toutes récentes au prix fort avec des rendements faibles.

Le bulletin trimestriel 2017 -2T montre déjà une baisse du TOF passé de 99% à 97%.

L’acquisition de cette SCPI relève pour moi d’un comportement moutonnier qu’autre chose. Comme tout le monde investit dedans (c’est une de celles qui collecte le plus), c’est qu’elle doit être top. J’ai tout bon ? A moins qu’elle ne soit dans la liste des SCPI conseillés par le CGP et finançables à crédit par la BPE ?

Tout ce qui est présenté ici ne repose que sur un scénario parfait : une augmentation du prix de parts (de 10% évidemment pour effacer les frais de souscription), un dividende élevé (5% brut), une fiscalité stable, une liquidité assurée, bref un monde de bisounours. Les TRI à 2 chiffres impressionnent peut-être le forumeur aspirant rentier moyen mais absolument pas le forumeur moyen bulliste.

Je ne parle même pas de Cristal Rente qui est du même acabi.

Franchement, j’ai de sérieux doutes sur la véracité de ces récits. Je sens bcp d’exagérations pour impressionner la galerie. Vu le langage employé ici, ça m’étonnerait avoir affaire à un profil couple trentenaire CSP+ ingé/école de commerce/profession libérale. Le niveau d’argumentation est tellement faible.

theblackcarpet
Messages : 883
Enregistré le : 20 oct. 2009, 10:38

Re: Investissement locatif

#270 Message par theblackcarpet » 11 août 2017, 13:46

Jeffrey a écrit :Vous ne savez absolument pas de quoi vous parlez. La variance d'un placement EST le facteur de risque.
La variance de gain d'une stratégie EST le facteur de risque de cette stratégie. Cette variance est multifactorielle, avec des variables aléatoires qui sont corrélées ou pas. Quand vous faites un emprunt, votre état de santé EST un facteur de risque qui compte dans le calcul de variance que fait l'organisme prêteur. C'est pour cela que vous devez remplir un questionnaire de santé.
Quand vous écrivez que vous raisonnez sans proba en prenant une marge d'erreur importante, vous faites de la prose sans le savoir. Vous appliquez une stratégie MinMax sur des variables stochastiques et vous croyez dans votre ignorance vous passer des probabilités.
Vous n'avez visiblement aucune compétence sur le sujet autre que celle acquise sur "votre tas " avec vos lectures de forums.
C'est comme essayer de faire de la médecine avec doctissimo.
Dernière chose, quand je vous dis que vous n'avez pas idée de ma situation financière, c'est parce que vous critiquez les réponses qui vous sont faites en parlant d'un forum qui s'est trompé et qui est composé de gens qui n'agissent pas. Mais le forum n'est pas une personne, ce sont des contributeurs à l'instant T qui vous répondent et font part de leur analyse. En l'occurrence, j'en fais partie et mon analyse est que vous ignorez certains aspects des problèmes dont vous parlez. Donc recevez mon analyse en tant que telle et laissez tomber les invectives sur "les erreurs" du forum qui en définitive ne concernent aucun des interlocuteurs de l'échange présent.
Pas le temps de continuer d'argumenter tellement ton niveau est faible... a se demander si tu as vraiment fait des maths fi ca ressemble plus au type qui a lu 3 articles sur maths fi.com mdr :mrgreen: :mrgreen:

Un simple contre exemple est de considérer que à la sortie de la crise la "variance" comme l'apelle monsieur je sais tout était super élevée (puisque l'on venait de subir 2008) et pourtant il n'a jamais été aussi peu risqué d'acheter en 2009 des actions avec une forte décote. Pourtant si on avait considéré le modèle "Jeffrey2008" on aurait considéré que les actions avaient un rendement faible et un risque élevé.

Donc plus de temps à perdre pour discuter avec toi je n'aime pas les imposteurs et serieux j'men fous que tu sois X t'as du avoir ton diplôme dans une pochette surprise pour débiter de telles anneries.

ps = Par contre t'as l'air d'être un bon modérateur alors fais ton travail de modo stp, tu vires mon compte comme je l'ai demandé à la modération s'il te plait (et comme c'est mon droit).

En plus ca permettra de ramener un peu plus de sérénité ici :lol:

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Investissement locatif

#271 Message par Vincent92 » 11 août 2017, 13:55

Pour une fois que je suis d'accord avec toi. Ceci dit, il n'y a pas besoin d'administrateur pour ca. Il suffit que tu arrêtes de poster.
Modifié en dernier par Vincent92 le 11 août 2017, 14:06, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

theblackcarpet
Messages : 883
Enregistré le : 20 oct. 2009, 10:38

Re: Investissement locatif

#272 Message par theblackcarpet » 11 août 2017, 14:06

Vincent92 a écrit :Pour une fois que je suis d'accord avec toi. Ceci dit, il n'y a pas besoin d'administrateur pour ca. Il suffit que tu arrêtes tout simplement de poster.
Je suis bien d'accord avec toi, +1 mais ma demande ne s'arrête pas la.

Pierric
+
+
Messages : 3089
Enregistré le : 26 janv. 2009, 22:19

Re: Investissement locatif

#273 Message par Pierric » 11 août 2017, 14:13

Vous vous battez pour savoir qui a la meilleur méthode de calcul, c'est marrant (bon j'ai pas tout lu, loin de là).
Par contre, j'ai jamais compris cette volonté de supprimer son compte. Un sorte de lâcheté pour ne pas assumer ce qu'on a posté.

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Investissement locatif

#274 Message par Vincent92 » 11 août 2017, 14:15

Pierric a écrit :Vous vous battez pour savoir qui a la meilleur méthode de calcul, c'est marrant (bon j'ai pas tout lu, loin de là).
Par contre, j'ai jamais compris cette volonté de supprimer son compte. Un sorte de lâcheté pour ne pas assumer ce qu'on a posté.
Ou de faire l'intéressant. Quelqu'un qui veut partir, il arrête tout simplement de poster.
Quelqu'un qu'il dit qu'il arrête de poster mais qui continue quand même. Comment dire...
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
Marie 94
-++
-++
Messages : 4591
Enregistré le : 28 janv. 2016, 18:50

Re: Investissement locatif

#275 Message par Marie 94 » 11 août 2017, 14:47

Ce que je retiens c'est qu'à chaque fois qu'on émet une critique ou une réserve, il fait une pirouette pour détourner l'attention. Franchement, se prendre pour un pro de la finance parce qu'on fréquente devenir rentier :lol:

A part sortir 2 ou 3 jargons, il ne maîtrise pas grand chose. Peut-être pour ça qu'il est tombé dans le piège du CGP Stéphane et de GBL là-bas. De toute façon maintenant qu'il a investi dans les SCPI et même s'il a réalisé que c'est une grosse bêtise d'avoir miser 30k sur Cristal Rente, il n'admettra jamais sa connerie. Moi en tout cas, ça m'a bien fait marrer de lire ses investissements d'amateurs.

J'espère que ça servira de mise en garde pour tous ceux qui cherche le gain facile. Voilà ce qui vous attend. Vous allez passer les 20 prochaines années à défendre votre investissement foireux parce que vous avez écouté des inconnus sur un forum.

Edit: pour ceux qui veulent investir sur ce marché méfiez vous des CGP qui vous poussent à souscrire avant une future hausse du prix de la part. Celui qui a conseillé xxxxxxx est vraiment malhonnête. La part a augmenté de 1,54% le 01/07 mais le conseil de surveillance et la société de gestion sont en conflit depuis mai. Plus personne ne voudra souscrire cette daube. Du coup, ceux qui se sont précipités pour souscrire avant le 01/07 pour profiter de 1,54% de gains (il y a pas de petits profits hein), se retrouvent aujourd'hui collé avec leur papier pour 20 piges avec un crédit en face. Ils vont mourir à petit feu en voyant la baisse du prix de la part et du dividende. S'ils vendent maintenant, ils vont perdre 10% de commission de souscription et 4% de commission de cession.

Cette société n'a même pas publiée le bulletin trimestriel 2017 - T2, ça sent le ponzi qui s'effondre.

Autre info intéressante: les acomptes sur dividende ne sont pas stable d'un trimestre sur l'autre. Bref, ça peut baisser au 2ème pour augmenter au 4ème. Attention à la trésorerie qui va impacter votre reste à vivre.

Avatar du membre
Jeffrey
Modérateur
Modérateur
Messages : 13658
Enregistré le : 12 févr. 2012, 19:59

Re: Investissement locatif

#276 Message par Jeffrey » 11 août 2017, 17:22

theblackcarpet a écrit :
Jeffrey a écrit :Vous ne savez absolument pas de quoi vous parlez. La variance d'un placement EST le facteur de risque.
La variance de gain d'une stratégie EST le facteur de risque de cette stratégie. Cette variance est multifactorielle, avec des variables aléatoires qui sont corrélées ou pas. Quand vous faites un emprunt, votre état de santé EST un facteur de risque qui compte dans le calcul de variance que fait l'organisme prêteur. C'est pour cela que vous devez remplir un questionnaire de santé.
Quand vous écrivez que vous raisonnez sans proba en prenant une marge d'erreur importante, vous faites de la prose sans le savoir. Vous appliquez une stratégie MinMax sur des variables stochastiques et vous croyez dans votre ignorance vous passer des probabilités.
Vous n'avez visiblement aucune compétence sur le sujet autre que celle acquise sur "votre tas " avec vos lectures de forums.
C'est comme essayer de faire de la médecine avec doctissimo.
Dernière chose, quand je vous dis que vous n'avez pas idée de ma situation financière, c'est parce que vous critiquez les réponses qui vous sont faites en parlant d'un forum qui s'est trompé et qui est composé de gens qui n'agissent pas. Mais le forum n'est pas une personne, ce sont des contributeurs à l'instant T qui vous répondent et font part de leur analyse. En l'occurrence, j'en fais partie et mon analyse est que vous ignorez certains aspects des problèmes dont vous parlez. Donc recevez mon analyse en tant que telle et laissez tomber les invectives sur "les erreurs" du forum qui en définitive ne concernent aucun des interlocuteurs de l'échange présent.
Pas le temps de continuer d'argumenter tellement ton niveau est faible... a se demander si tu as vraiment fait des maths fi ca ressemble plus au type qui a lu 3 articles sur maths fi.com mdr :mrgreen: :mrgreen:

Un simple contre exemple est de considérer que à la sortie de la crise la "variance" comme l'apelle monsieur je sais tout était super élevée (puisque l'on venait de subir 2008) et pourtant il n'a jamais été aussi peu risqué d'acheter en 2009 des actions avec une forte décote. Pourtant si on avait considéré le modèle "Jeffrey2008" on aurait considéré que les actions avaient un rendement faible et un risque élevé.

Donc plus de temps à perdre pour discuter avec toi je n'aime pas les imposteurs et serieux j'men fous que tu sois X t'as du avoir ton diplôme dans une pochette surprise pour débiter de telles anneries.

ps = Par contre t'as l'air d'être un bon modérateur alors fais ton travail de modo stp, tu vires mon compte comme je l'ai demandé à la modération s'il te plait (et comme c'est mon droit).

En plus ca permettra de ramener un peu plus de sérénité ici :lol:
Dire que la variance n'est pas l'expression du risque parce qu'après une forte dégringolade c'est moins risqué d'acheter des actions est un nouvel exemple de votre bêtise crasse, qui cette fois, est accessible à tout le monde même sans connaissance particulière du sujet.
Mais c'est très instructif sur ce fil comme cela on comprend qui s'exprime.
Maintenant, je pense qu'il y a de fortes chances que vous perdiez chemise et pantalon dans votre coup foireux au bout des 20 bonnes années qui vous attendent. Mais les pigeons qui rentrent tous seuls dans la rôtisserie en insultant les autres, je n'ai pas beaucoup de bienveillance à leur égard.
Je ne vais pas non plus me fatiguer à supprimer votre compte, je n'en ai pas les moyens, je suis seulement modérateur. Je ne vais pas non plus vous mettre de ban, parce que plus vous vous exprimez, plus on voit le fond du personnage.
Quis custodiet ipsos custodes?

remy51
+
+
Messages : 3032
Enregistré le : 29 mai 2014, 19:57

Re: Investissement locatif

#277 Message par remy51 » 11 août 2017, 17:39

ignatius a écrit :
remy51 a écrit :
ignatius a écrit :Non ce n'est pas compliqué.
Tu peux faire la même opération que moi, en achetant un terrain.
ignatius a écrit :
Marie 94 a écrit : ton opération génère du cash flow positif car... tu as hérité du terrain. :wink:

S'il fallait le payer (70k de mémoire), ça donne un cash flow négatif et une renta moindre.
Ben c'est pas compliqué avec le terrain l'opération ne devient plus finançable selon mes critères d'investissement.
Tous les pinel ne se font pas à Bordeaux.
Tu as de la zone B où tu peux avoir un terrain de 350 m2 pour 25-30 000 euros.
Et comme je l'expliquais tu n'es pas obligé de mettre un salon de 39 m2.
D'autres remarques ? 8)
Pierric : Je suis en zone B1, ici les terrains, c'est 130K mini. Mais on est plutôt à 500~600m².
Et je suis dans une des communes les plus éloignées de Lille en zone B1, on passe en B2 après

soit 217e/m2 ... on est bien loin des 85e/m2 préconisé par Ignatius et pour cause ..
après je dis pas que c'est impossible vu que je l'ai fait , je dis que c'est assez compliqué et pas donné à tout le monde , il faut maitriser pas mal de paramètres .
Ignatius présente ça comme si ça se faisait aisément. Je ne suis pas d'accord.

Avatar du membre
optimus maximus
~~+
~~+
Messages : 15193
Enregistré le : 14 nov. 2014, 23:00

Re: Investissement locatif

#278 Message par optimus maximus » 11 août 2017, 17:44

Une variance c'est chiant à calculer (en mode discret, une somme double en mode continue une double intégrale)
Et c'est encore plus chiant quand la distribution n'est pas normale (c'est pourquoi on fait toujours des contorsions pour s'y ramener). Grosso modo, le risque on sait l'estimer en temps normal. En temps de crise comme en 2009, ça devait pas être facile...

Avatar du membre
Jeffrey
Modérateur
Modérateur
Messages : 13658
Enregistré le : 12 févr. 2012, 19:59

Re: Investissement locatif

#279 Message par Jeffrey » 11 août 2017, 21:39

bonsoir,
J'informe tous les lecteurs de ce fil que theblackcarpet vient de poser une alerte contre la réponse de Marie, l'accusant de diffamation contre la société émettrice des scpi. Il dit avoir prévenu ladite société et qu'elle se réserve le droit de poursuivre en justice le responsable du site pour diffamation. Ceci me laisse supposer qu'il pourrait y avoir une démarche commerciale de la part de theblackcarpet. Je n'en suis pas sur donc j'attends la suite pour réagir.
Par ailleurs, j'ai dégagé deux trois dernières contributions de Rémy qui relance sur mon patrimoine et je ne sais quelle ligne éditoriale de bi. Je considère que ce fil est intéressant et riche d'informations, pour l'instant je le conserve ouvert. Si les deux zigs ne comprennent pas ce que veut dire échanger contradictoirement, pour l'intérêt du fil, je vais me résoudre à distribuer des vacances.
Quis custodiet ipsos custodes?

remy51
+
+
Messages : 3032
Enregistré le : 29 mai 2014, 19:57

Re: Investissement locatif

#280 Message par remy51 » 11 août 2017, 21:44

Jeffrey a écrit :[Ceci me laisse supposer qu'il pourrait y avoir une démarche commerciale de la part de theblackcarpet. Je n'en suis pas sur donc j'attends la suite pour réagir.]
Je vous ai invité je ne sais combien de fois à lire ses interventions sur le forum :"l'investisseur blabla .." , vous auriez vite compris et ça aurait évité une telle parano (démarche commerciale de TBC) ..
question : qui est/sont les administrateurs de ce forum ? est ce qu'Amer est oui ou non administrateur.
Merci.

ignatius

Re: Investissement locatif

#281 Message par ignatius » 11 août 2017, 22:00

remy51 a écrit : après je dis pas que c'est impossible vu que je l'ai fait , je dis que c'est assez compliqué et pas donné à tout le monde , il faut maitriser pas mal de paramètres .
Ignatius présente ça comme si ça se faisait aisément. Je ne suis pas d'accord.
En matière de construction, c'est le 1er bien que tu fais construire qui demande un coût d'entrée en matière de préparation et compréhension.
Or souvent les gzns s'arrêtent à 1 construction, ce qui est logique, et présentent cela comme compliqué et fastidieux.
J'en suis pour ma part à ma 3e construction et cela ne m'a jamais paru aussi simple.
J'en projette d'ailleurs d'autres, mais j'attends de voir ce que va décider le gouvernement, pour adapter mon enveloppe juridique et fiscale.
Cela pourrait aussi par ailleurs jouer sur le bien (surface, programme de defisc ou non...)

theblackcarpet
Messages : 883
Enregistré le : 20 oct. 2009, 10:38

Re: Investissement locatif

#282 Message par theblackcarpet » 11 août 2017, 22:19

Jeffrey a écrit :bonsoir,
J'informe tous les lecteurs de ce fil que theblackcarpet vient de poser une alerte contre la réponse de Marie, l'accusant de diffamation contre la société émettrice des scpi. Il dit avoir prévenu ladite société et qu'elle se réserve le droit de poursuivre en justice le responsable du site pour diffamation. Ceci me laisse supposer qu'il pourrait y avoir une démarche commerciale de la part de theblackcarpet. Je n'en suis pas sur donc j'attends la suite pour réagir.
Par ailleurs, j'ai dégagé deux trois dernières contributions de Rémy qui relance sur mon patrimoine et je ne sais quelle ligne éditoriale de bi. Je considère que ce fil est intéressant et riche d'informations, pour l'instant je le conserve ouvert. Si les deux zigs ne comprennent pas ce que veut dire échanger contradictoirement, pour l'intérêt du fil, je vais me résoudre à distribuer des vacances.
Bonsoir,

J'informe également les lecteurs que j'ai expliqué et étayé point par point les choses fausses en MP à la modération et en quoi le fait de qualifier de "ponzi" qui est un terme très fort de sens et une accusation qui peut être grave, surtout quand elle est fausse et non etayée comme ici.
Un système de Ponzi est un montage financier frauduleux qui consiste à rémunérer les investissements des clients essentiellement par les fonds procurés par les nouveaux entrants. Si l'escroquerie n'est pas découverte, elle apparaît au grand jour au moment où elle s'écroule, c'est-à-dire quand les sommes procurées par les nouveaux entrants ne suffisent plus à couvrir les rémunérations des clients1
En résumé ce que certifie Marie94, c'est que les fonds des souscripteurs de cette SCPI, servent à rémunérer les investissements des associés déjà présents.

En revanche je suis pas contre prendre un ban si ca peut te faire plaisir (puisque tu aimes distribuer des vacances)

Excellente soirée à tous et à toutes, bises à Marie
Modifié en dernier par theblackcarpet le 11 août 2017, 22:23, modifié 1 fois.

remy51
+
+
Messages : 3032
Enregistré le : 29 mai 2014, 19:57

Re: Investissement locatif

#283 Message par remy51 » 11 août 2017, 22:20

ignatius a écrit :
remy51 a écrit : après je dis pas que c'est impossible vu que je l'ai fait , je dis que c'est assez compliqué et pas donné à tout le monde , il faut maitriser pas mal de paramètres .
Ignatius présente ça comme si ça se faisait aisément. Je ne suis pas d'accord.
En matière de construction, c'est le 1er bien que tu fais construire qui demande un coût d'entrée en matière de préparation et compréhension.
Or souvent les gzns s'arrêtent à 1 construction, ce qui est logique, et présentent cela comme compliqué et fastidieux.
J'en suis pour ma part à ma 3e construction et cela ne m'a jamais paru aussi simple.
J'en projette d'ailleurs d'autres, mais j'attends de voir ce que va décider le gouvernement, pour adapter mon enveloppe juridique et fiscale.
Cela pourrait aussi par ailleurs jouer sur le bien (surface, programme de defisc ou non...)
Quand je dis simple j'entends acheter un terrain avec un bon rapport qualité/prix , pas si facile d'ailleurs on vient de le voir tu parles de terrain à 85e/m2 je trouve que tu n'es pas très réaliste.
C'est également maitriser le coût de construction en trouvant là encore des artisans avec un bon rapport qualité/prix. Pas si facile non plus.
Je me demande vraiment si tu aurais ce même sentiment si tu avais du acheter du terrain pour réaliser ton projet.

Avatar du membre
Marie 94
-++
-++
Messages : 4591
Enregistré le : 28 janv. 2016, 18:50

Re: Investissement locatif

#284 Message par Marie 94 » 11 août 2017, 22:21

Puisque je suis mise en cause, je vais répondre. Je ne sais pas à quelle message tbc fait allusion mais je ne fais que relater:

1/ des informations publiques presentes dans le rapport annuel

2) des informations presents sur le net sur devenir rentier et boursorama:

https://www.devenir-rentier.fr/t14367

http://www.boursorama.com/forum-scpi-du ... 47041277-1

http://www.boursorama.com/forum-scpi-du ... 47060734-1

Curieusement, il n'a pas demandé à la société de gestion de porter plainte contre les 2 autres forums. Bref, ça sent le rageux qui a du mal à accepter de s'est fait pigeonner après avoir fanfaronné.

Je ne sais pas si il a compris ce que ça veut dire diffamation. Au lieu de se ridiculiser davantage, il ferait mieux de poursuivre le CGP qui lui a conseillé d'investir dans cette SCPI puisqu'il y a un défaut manifeste de conseil.

Pour ceux qui n'ont pas tout suivi des interventions de tbc, je voudrai rappeler qu'on a assisté en quelques mois à 2 demandes de suppression de compte de tbc, un sur l'autre forum après avoir été démasqué d'être le même tbc et maintenant ici sur BulleImmo où à l'évidence il est dépassé par les échanges.

Mon sentiment est qu'on a affaire à un profil souvent croisé sur le net. Un homme, jeune, diplômé mais qui nourrit un complexe d'infériorité vis-à-vis des ceux qui le sont plus que lui, s'estimant mal payé. Il en résulte une volonté de réussir à tout prix, cette réussite se matérialisant par l'accumulation de capital et l'arrêt de l'activité salariée avant 40 ans pour devenir rentier comme leur maître à penser, le fondateur de devenir rentier qui après avoir raquetté les membres (c'est marrant de voir comment il essaie de fourguer tous ses bouquins et tableaux excel) a fini pauvre rentier à 2000 balles/mois, ce qui est le salaire de débutant de n'importe quel JD Bac +5 à Paris.

Ça reste quand même une expérience sociologique pour nous d'échanger avec ce genre de personnage et voir les dérives de notre société qui pousse ces gens à prendre des risques inconsidérés. Je suis très sceptique sur ses revenus annoncés, son patrimoine. Il suffit de lire les présentations sur l'autre forum, il sont tous millionnaires à 30-35 piges. C'est facile pour un mytho de se faire passer pour un winner.

Son obsession de l'argent a conduit tbc à se faire pigeonner dans cette histoire de SCPI. Il serait venu présenter son projet ici sur Bulle Immo, on aurait pu le conseiller mais bon il a préféré en parler ailleurs. Tant pis pour lui.

C'est bien beau de vouloir créer une SCI option IS pour payer moins d'impôts mais avant ça il faut déjà en gagner de l'argent. Avec Cristal Rente, il est parti pour une méga perte. Il surestime ses capacités d'analyse et ne comprend même pas les objections qu'on a émise sur les calculs et la santé financière de ce SCPI. Au lieu ça, il préfère me traiter de cruche.

Il voulait faire la compta de sa sci tout seul. Ça va être joyeux de passer du temps à comptabiliser ses pertes pendant 20 ans et de payer un crédit. A force de vouloir profiter de l'effet de levier, il va goûter à l'effet de massue.

Au moins son portefeuille pourra servir de baseline dans le fil dédié au scpi. On pourra comparer avec celui d'EmileZola qui a investi il y a 10 ans et voir que cette histoire de montage de Sci option IS où l'on achète à crédit pour 350k des parts de scpi est une vaste fumisterie.

Question pour les juristes: est-il possible de dénoncer ce genre de tromperie? Je parle du CGP Stéphane de l'autre forum qui doit s'en mettre plein les poches en abusant de la crédulité de pauv types aveuglés par l'appât du gain.

remy51
+
+
Messages : 3032
Enregistré le : 29 mai 2014, 19:57

Re: Investissement locatif

#285 Message par remy51 » 11 août 2017, 22:31

ignatius a écrit :J'en suis pour ma part à ma 3e construction et cela ne m'a jamais paru aussi simple.
J'en projette d'ailleurs d'autres, mais j'attends de voir ce que va décider le gouvernement, pour adapter mon enveloppe juridique et fiscale.
Cela pourrait aussi par ailleurs jouer sur le bien (surface, programme de defisc ou non...)
Je précise quand même : je trouve que c'est un excellent moyen de s'enrichir , je suis bien d'accord avec Ignatius , on joue sur l'effet de levier à fond et on y gagne sur l'investissement ET fiscalement , j'adore.
MAIS ça n'est pas si simple qu'il y parait.

theblackcarpet
Messages : 883
Enregistré le : 20 oct. 2009, 10:38

Re: Investissement locatif

#286 Message par theblackcarpet » 11 août 2017, 22:34

Marie 94 a écrit :Puisque je suis mise en cause, je vais répondre. Je ne sais pas à quelle message tbc fait allusion mais je ne fais que relater:

1/ des informations publiques presentes dans le rapport annuel

2) des informations presents sur le net sur devenir rentier et boursorama:

https://www.devenir-rentier.fr/t14367

http://www.boursorama.com/forum-scpi-du ... 47041277-1

http://www.boursorama.com/forum-scpi-du ... 47060734-1

Curieusement, il n'a pas demandé à la société de gestion de porter plainte contre les 2 autres forums. Bref, ça sent le rageux qui a du mal à accepter de s'est fait pigeonner après avoir fanfaronné.

Je ne sais pas si il a compris ce que ça veut dire diffamation. Au lieu de se ridiculiser davantage, il ferait mieux de poursuivre le CGP qui lui a conseillé d'investir dans cette SCPI puisqu'il y a un défaut manifeste de conseil.

Pour ceux qui n'ont pas tout suivi des interventions de tbc, je voudrai rappeler qu'on a assisté en quelques mois à 2 demandes de suppression de compte de tbc, un sur l'autre forum après avoir été démasqué d'être le même tbc et maintenant ici sur BulleImmo où à l'évidence il est dépassé par les échanges.

Mon sentiment est qu'on a affaire à un profil souvent croisé sur le net. Un homme, jeune, diplômé mais qui nourrit un complexe d'infériorité vis-à-vis des ceux qui le sont plus que lui, s'estimant mal payé. Il en résulte une volonté de réussir à tout prix, cette réussite se matérialisant par l'accumulation de capital et l'arrêt de l'activité salariée avant 40 ans pour devenir rentier comme leur maître à penser, le fondateur de devenir rentier qui après avoir raquetté les membres (c'est marrant de voir comment il essaie de fourguer tous ses bouquins et tableaux excel) a fini pauvre rentier à 2000 balles/mois, ce qui est le salaire de débutant de n'importe quel JD Bac +5 à Paris.

Ça reste quand même une expérience sociologique pour nous d'échanger avec ce genre de personnage et voir les dérives de notre société qui pousse ces gens à prendre des risques inconsidérés. Je suis très sceptique sur ses revenus annoncés, son patrimoine. Il suffit de lire les présentations sur l'autre forum, il sont tous millionnaires à 30-35 piges. C'est facile pour un mytho de se faire passer pour un winner.

Son obsession de l'argent a conduit tbc à se faire pigeonner dans cette histoire de SCPI. Il serait venu présenter son projet ici sur Bulle Immo, on aurait pu le conseiller mais bon il a préféré en parler ailleurs. Tant pis pour lui.

C'est bien beau de vouloir créer une SCI option IS pour payer moins d'impôts mais avant ça il faut déjà en gagner de l'argent. Avec Cristal Rente, il est parti pour une méga perte. Il surestime ses capacités d'analyse et ne comprend même pas les objections qu'on a émise sur les calculs et la santé financière de ce SCPI. Au lieu ça, il préfère me traiter de cruche.

Il voulait faire la compta de sa sci tout seul. Ça va être joyeux de passer du temps à comptabiliser ses pertes pendant 20 ans et de payer un crédit. A force de vouloir profiter de l'effet de levier, il va goûter à l'effet de massue.

Au moins son portefeuille pourra servir de baseline dans le fil dédié au scpi. On pourra comparer avec celui d'EmileZola qui a investi il y a 10 ans et voir que cette histoire de montage de Sci option IS où l'on achète à crédit pour 350k des parts de scpi est une vaste fumisterie.

Question pour les juristes: est-il possible de dénoncer ce genre de tromperie? Je parle du CGP Stéphane de l'autre forum qui doit s'en mettre plein les poches en abusant de la crédulité de pauv types aveuglés par l'appât du gain.
Je suis vraiment explosé de rire en lisant ca une nana qui dresse le profil psy des gens, je dois vraiment te pasionner après m'avoir demandé si je mettais des slibars ou calecons je vais avoir des doutes franchement :mrgreen:

Les chiffres donnés sont complétement faux, en toute transparence et la répartition du cas "d'école" sur laquelle elle se casse les dents c'est 20% Cristal rente, 40% pierval santé et 40% de immorente sur 100ke. Ces chiffres sont dispos sur les forums cités, si Marie94 avait eu une once de bonne foi elle l'aurait cité car elle l'a lu. Mais comme c'est une teubé qui pense avoir raison sur tout, portée plus par sa croisade anti-riche à deux balles on dirait la lectrice de base de MédiaPart.

Tu penses serieusement qu'avec un patrimoine de 1,5 millions d'euros c'est 20k qui vont me mettre en l'air, et ce en partant du principe que ce que tu dis est vrai ?

D'autre part sur mon salaire etc etc si ca peut te faire plaisir d'y croire je t'y laisse volontiers en revanche ca me laisse plutôt penser à ton profil (tmi 14%) plutot qu'au mien (tmi 41%)

Et après ca va demander de l'aide sur un investissement en LMNP après avoir fanfaronné ici et débité un tissu de conneries soit disant pour descendre un investissement.

Je rappelle juste qu'au message n°1, 2 et 3 du début de cette dérive : Marie mélangeait investissement commercial vs bureaux, ne savait pas ce que c'était qu'une SCI IS, n'arrivait pas à calculer un TRI...

Va chasser les CGP tu me fais bien marrer aussi en tous cas :lol:

T'es une grosse parano alter mondialiste, pour info tu fais des obsessions, le CGP que tu sites ne contacte jamais personne en MP, tes propos sont incohérents : Un coup je suis passé par BPE, l'autre par le CGP stéphane etc etc... tu mélanges tout, on voit bien que du ne fais que débiter une diarrhée verbale sans aucun sens juste pour te faire plaisir, d'ailleurs ce forum est bourré de tes messages de donneuse de leçons, il y en a un paquet et tout ca en 1 an !

Mais tu te prends pour qui le robin des bois des pauvres ?

Allez j'attends juste mon ban et va coucouche panier.
Modifié en dernier par theblackcarpet le 11 août 2017, 22:42, modifié 2 fois.

Avatar du membre
Marie 94
-++
-++
Messages : 4591
Enregistré le : 28 janv. 2016, 18:50

Re: Investissement locatif

#287 Message par Marie 94 » 11 août 2017, 22:37

remy51 a écrit :
Jeffrey a écrit :[Ceci me laisse supposer qu'il pourrait y avoir une démarche commerciale de la part de theblackcarpet. Je n'en suis pas sur donc j'attends la suite pour réagir.]
Je vous ai invité je ne sais combien de fois à lire ses interventions sur le forum :"l'investisseur blabla .." , vous auriez vite compris et ça aurait évité une telle parano (démarche commerciale de TBC) ..
question : qui est/sont les administrateurs de ce forum ? est ce qu'Amer est oui ou non administrateur.
Merci.
Rémy, on est plusieurs ici à fréquenter l'autre forum. On a donc lu en long et en large les interventions de xxx (je mets pas son autre pseudo mais vous le connaisses déjà) là-bas.
Si tu as lu sa présentation, j'imagine que tu t'es inscrit sur ce forum. As-tu reçu le mail de bienvenue avec tous les bouquins à acheter? Créé un fil et presentes toi dis que tu veux investir dans les SCPI, que tu as 2 million de patrimoine, je te parie que le Stéphane CGP va te contacter pour te conseiller le même montage foireux.

La façon dont tbc a démarré ici (me contacter en MP blablabla) laisse supposer une démarche commerciale. Si tout le monde se détourne des SCPI, il va se retrouver collé avec son papier. J'estime qu'il est de mon devoir de mettre en garde contre les risques de ce type d'investissement. Ni le capital, ni le rendement ne sont garantis et les performances passés ne présagent pas de l'avenir.

theblackcarpet
Messages : 883
Enregistré le : 20 oct. 2009, 10:38

Re: Investissement locatif

#288 Message par theblackcarpet » 11 août 2017, 22:45

Ah j'oubliais ceux qui veulent de la Cristal Rente contactez moi en MP hein :mrgreen: :mrgreen:

J'en ai plein à vendre et à refourguer, je suis inscrit depuis 2009 ici - soit vous l'aurez remarqué avant SainteMarie94 et Jeffrey - et j'ai quand même attendu 2017 pour me dévoiler moi et mon activité commerciale pour venir refourguer mon papier.

j'ai été patient hein :roll: :D :lol: 8)

ps = je vends aussi de la Cifocoma, Cifocoma 2, Epargne Pierre, Immorente, Foncière Remusat de bons investissements je vous assure, parole de CGP et si Marie valide alors la vous êtes bons pour une culbute de 500% :P

Autre absurdité de Marie comparer un montage SCI IS avec une fiscalité à 15% (pour la part de RN < 32KE) donc avec une personne physique qui a une fiscalité de X variable dans le temps et surtout qui lui est propre (donc si demain c'est pas Emile mais Jeffrey et ses 41% de TMI ou Marie et ses 14% tout change)
Modifié en dernier par theblackcarpet le 11 août 2017, 23:00, modifié 1 fois.

remy51
+
+
Messages : 3032
Enregistré le : 29 mai 2014, 19:57

Re: Investissement locatif

#289 Message par remy51 » 11 août 2017, 22:54

Marie 94 a écrit :[ As-tu reçu le mail de bienvenue avec tous les bouquins à acheter?.
Oui et alors ? libre à chacun d'en acheter ou pas , certains l'ont fait et en sont contents. Perso je ne l'ai pas fait .
Marie 94 a écrit :[ Créé un fil et presentes toi dis que tu veux investir dans les SCPI, que tu as 2 million de patrimoine, je te parie que le Stéphane CGP va te contacter pour te conseiller le même montage foireux..
Et ? là aussi c'est à chacun d'évaluer si ses conseils sont pertinents ou pas et il n'y a pas que Stéphane a donner son avis sur les scpi. D'ailleurs dans le fil de TBC je ne crois pas que Stéphane soit intervenu.
Marie 94 a écrit :[ La façon dont tbc a démarré ici (me contacter en MP blablabla) laisse supposer une démarche commerciale..
ça c'est toi qui te colle ça dans la tête , perso je lui ai demandé son pseudo et j'ai donné le mien , ensuite j'ai parcouru ses interventions et j'ai pu me forger mes propres idées. Une chose est sûre , il n'est pas dans une démarche commerciale , faut pas être parano, t'as pas du bien lire sa présentation.

Avatar du membre
stchong
~~+
~~+
Messages : 9319
Enregistré le : 12 nov. 2014, 11:40

Re: Investissement locatif

#290 Message par stchong » 11 août 2017, 22:55

Marie 94 a écrit : Au moins son portefeuille pourra servir de baseline dans le fil dédié au scpi. On pourra comparer avec celui d'EmileZola qui a investi il y a 10 ans et voir que cette histoire de montage de Sci option IS où l'on achète à crédit pour 350k des parts de scpi est une vaste fumisterie.

.
Question idiote sûrement pour les pros en financement, mais :
Les banques prêtent pour des SCPI ?

theblackcarpet
Messages : 883
Enregistré le : 20 oct. 2009, 10:38

Re: Investissement locatif

#291 Message par theblackcarpet » 11 août 2017, 22:57

stchong a écrit :
Marie 94 a écrit : Au moins son portefeuille pourra servir de baseline dans le fil dédié au scpi. On pourra comparer avec celui d'EmileZola qui a investi il y a 10 ans et voir que cette histoire de montage de Sci option IS où l'on achète à crédit pour 350k des parts de scpi est une vaste fumisterie.

.
Question idiote sûrement pour les pros en financement, mais :
Les banques prêtent pour des SCPI ?
Les banques prêtent pour les SCPI (mais elles ne savent pas que ce sont des ponzi :mrgreen:)

Avatar du membre
stchong
~~+
~~+
Messages : 9319
Enregistré le : 12 nov. 2014, 11:40

Re: Investissement locatif

#292 Message par stchong » 11 août 2017, 22:59

theblackcarpet a écrit :
stchong a écrit :
Marie 94 a écrit : Au moins son portefeuille pourra servir de baseline dans le fil dédié au scpi. On pourra comparer avec celui d'EmileZola qui a investi il y a 10 ans et voir que cette histoire de montage de Sci option IS où l'on achète à crédit pour 350k des parts de scpi est une vaste fumisterie.

.
Question idiote sûrement pour les pros en financement, mais :
Les banques prêtent pour des SCPI ?
Les banques prêtent pour les SCPI (mais elles ne savent pas que ce sont des ponzi :mrgreen:)
Elles prêtent pour des SCPI qu'elles gèrent elles mêmes ou pour SCPI lambda ?

remy51
+
+
Messages : 3032
Enregistré le : 29 mai 2014, 19:57

Re: Investissement locatif

#293 Message par remy51 » 11 août 2017, 22:59

Par contre TBC , je comprends que tu sois un peu énervé par la situation mais je t'assure la solution n'est pas de leur répondre ironiquement de façon systématique , laisse pisser , tu as ton point de vue , ils ont le leurs , ceux qui ont un minimum de bon sens sauront juger.

Avatar du membre
stchong
~~+
~~+
Messages : 9319
Enregistré le : 12 nov. 2014, 11:40

Re: Investissement locatif

#294 Message par stchong » 11 août 2017, 23:01

Hier j'ai regardé "secret d'histoire" sur LE REGENT, et la fameuse histoire des assignats.

theblackcarpet
Messages : 883
Enregistré le : 20 oct. 2009, 10:38

Re: Investissement locatif

#295 Message par theblackcarpet » 11 août 2017, 23:04

stchong a écrit :
theblackcarpet a écrit :
stchong a écrit :
Marie 94 a écrit : Au moins son portefeuille pourra servir de baseline dans le fil dédié au scpi. On pourra comparer avec celui d'EmileZola qui a investi il y a 10 ans et voir que cette histoire de montage de Sci option IS où l'on achète à crédit pour 350k des parts de scpi est une vaste fumisterie.

.
Question idiote sûrement pour les pros en financement, mais :
Les banques prêtent pour des SCPI ?


Les banques prêtent pour les SCPI (mais elles ne savent pas que ce sont des ponzi :mrgreen:)
Elles prêtent pour des SCPI qu'elles gèrent elles mêmes ou pour SCPI lambda ?
Ah question interessante, enfin !

La plupart des banques voire l'écrasante majorité prête pour leurs SCPI, c'est pour cela qu'il ne faut quasiment (jamais) acheter les SCPI bancaires souvent mal gérées.

C'est pourquoi il est difficile de trouver une banque qui vous prête et permet d'acheter des SCPI d'autres SG, en architecture ouverte.

Le crédit foncier le fait mais à des taux relativement élevés et ne permet pas trop le montage SCI IS (ils vous majorent le taux d'emprunt, sans raison vraiment valable) et la BPE le fait sur une liste référencée en interne sur laquelle ils sont commissionnés (ce qui est normal) mais vous pouvez choisir parmi une 20aine de SCPI en toute indépendance.
Modifié en dernier par theblackcarpet le 11 août 2017, 23:06, modifié 1 fois.

theblackcarpet
Messages : 883
Enregistré le : 20 oct. 2009, 10:38

Re: Investissement locatif

#296 Message par theblackcarpet » 11 août 2017, 23:05

remy51 a écrit :Par contre TBC , je comprends que tu sois un peu énervé par la situation mais je t'assure la solution n'est pas de leur répondre ironiquement de façon systématique , laisse pisser , tu as ton point de vue , ils ont le leurs , ceux qui ont un minimum de bon sens sauront juger.
Tu as raison merci.

Avatar du membre
Marie 94
-++
-++
Messages : 4591
Enregistré le : 28 janv. 2016, 18:50

Re: Investissement locatif

#297 Message par Marie 94 » 11 août 2017, 23:06

Rémy, pour la 150ème fois, j'ai lu sa prez. Regarde le fil sur Cristal Rente:

https://www.devenir-rentier.fr/t14367

Le 15/05 juste après que Roudoudou s'interroge, devine qui vient balancer un message commercial? C'est pas notre Stéphane hein :mrgreen:

D'ailleurs quand tu vois la suite avec l'info sur le rififi, et que Roudoudou reste dans le déni.

Avatar du membre
Jeffrey
Modérateur
Modérateur
Messages : 13658
Enregistré le : 12 févr. 2012, 19:59

Re: Investissement locatif

#298 Message par Jeffrey » 11 août 2017, 23:07

stchong a écrit :
Marie 94 a écrit : Au moins son portefeuille pourra servir de baseline dans le fil dédié au scpi. On pourra comparer avec celui d'EmileZola qui a investi il y a 10 ans et voir que cette histoire de montage de Sci option IS où l'on achète à crédit pour 350k des parts de scpi est une vaste fumisterie.

.
Question idiote sûrement pour les pros en financement, mais :
Les banques prêtent pour des SCPI ?
Si tu vas voir une banque et que tu es solvable et lui demande un prêt pour lui faire acheter des scpi, tu vois une raison pour qu'elle te dise non ? :mrgreen:
Quis custodiet ipsos custodes?

Avatar du membre
stchong
~~+
~~+
Messages : 9319
Enregistré le : 12 nov. 2014, 11:40

Re: Investissement locatif

#299 Message par stchong » 11 août 2017, 23:09

Jeffrey a écrit :
stchong a écrit :
Marie 94 a écrit : Au moins son portefeuille pourra servir de baseline dans le fil dédié au scpi. On pourra comparer avec celui d'EmileZola qui a investi il y a 10 ans et voir que cette histoire de montage de Sci option IS où l'on achète à crédit pour 350k des parts de scpi est une vaste fumisterie.

.
Question idiote sûrement pour les pros en financement, mais :
Les banques prêtent pour des SCPI ?
Si tu vas voir une banque et que tu es solvable et lui demande un prêt pour lui faire acheter des scpi, tu vois une raison pour qu'elle te dise non ? :mrgreen:
Oui, elle a un devoir de conseil :twisted:

Maintenant si tu es solvable que sur ton futur salaire, elle ne prêtent pas, non !!!

theblackcarpet
Messages : 883
Enregistré le : 20 oct. 2009, 10:38

Re: Investissement locatif

#300 Message par theblackcarpet » 11 août 2017, 23:10

Marie 94 a écrit :Rémy, pour la 150ème fois, j'ai lu sa prez. Regarde le fil sur Cristal Rente:

https://www.devenir-rentier.fr/t14367

Le 15/05 juste après que Roudoudou s'interroge, devine qui vient balancer un message commercial? C'est pas notre Stéphane hein :mrgreen:

D'ailleurs quand tu vois la suite avec l'info sur le rififi, et que Roudoudou reste dans le déni.
Tu extrapoles tout tu as essayé de venir nous ennuyer avec Pierval santé, tu n'as pas osé avec Immorente (pas une année de baisse depuis 1987) alors tu t'es rabattue sur une pauvre phrase dans un fil avec un évenement que tu ne comprends même pas (tu sais quel rôle à un conseil de surveillance d'une SCPI ?). Et au passage tu as indiqué (à tort) que j'avais un investissement de 350kE (si tu as lu ma présentation il est écrit 100 et non 350) pour alimenter tes conneries. :D

Répondre