comment comparer les prix dans le temps

[lecriminel]

prix immobiliers bien sûr

la première façon, c'est celle de la courbe des notaires, prix en euros courants. Ils prennent vraiment les gens pour des cons. J'estime que les forumeurs sont suffisamment intelligents pour zapper cette insulte et vais prendre sa version améliorée, les prix en euros constants. J'ai une tête à chipoter alors que l'inflation elle-même est difficilement quantifiable ? Non ? vous avez raison, je vais directement prendre la courbe de Friggit où les prix sont exprimés en fonction du revenu disponible, ça fera l'affaire. et je compare la situation actuelle 1.72 au T2 2017, je rajoute 0.2 car la tendance est haussière, resultat 1.74 avec la période du début du forum T3 2005 1.62. Résultat hausse des prix de 7.4 %. Vous me direz d'accord, sauf qu'on regarde les annonces et les biens en vente ne sont pas DU TOUT du même niveau que les poubelles de 2005. Que cette hausse cache une baisse des prix à qualité constante. Très vrai, mais le facteur qualité est trop difficile à évaluer, on va donc le zapper et prendre le résultat comme il vient sans oublier ses limites.

C'est bien joli cette histoire, mais on sent qu'il manque un gros morceau: les interets. Comment les integrer dans le comparatif ? On pourrait faire l'hypothèse que les prix resteront constants, qu'on vendra la baraque au prix d'achat X années plus tard et que le seul cout est donc les interets, avec un taux d'emprunt égal au taux de placement sans risque, la formule du cout annuel est de Prix x Taux.
Application numerique, selon meilleurtaux, le tres bon sur 20 ans est à 1.43%;
En 2005, on a eu un plus bas en octobre à 3.5%
Resultat: baisse du cout de 56%
On peut aussi penser que l'achat est un investissement familial sur plusieurs generations, il faudrait alors l'amortir sur cette durée (le chiffre serait extremement bas à cause de la longue durée, et on resterait proche des 56%). On peut aussi considerer que c'est un cadeau d'une generation à une autre et que c'est un effort à amortir sur seulement 40 ans. Dans ce cas la baisse descend à 25%.

sympa cette theorie, mais ce n'est qu'une theorie, car les prix dans la réalité sont variables et personne ne sait comment ils vont evoluer. Tout juste sait on qu'il y a une relation inverse entre prix et taux. Par exemple quelle baisse pour une revente dans 20 ans (probable en cas de hausse des taux, probable au vu du point de depart) serait acceptable pour un acheteur 2017 pour compenser les taux bas qu'il a eus ? Son taux est de 2.07% plus bas que l'acheteur 2005 (en réalité moins grace aux renegociations, mais c'est une info qu'on n'a pas le jour de l'achat), ça veut dire qu'à taux constants (pour le placement sans risque) il économise 40% du prix du bien en 20 ans. Une baisse de 32% de son bien signifierait donc la meme dépense totale que l'acheteur 2005 ayant revendu 8% plus cher.

C'est compliqué, hein ! Trompeur, même. On voit ainsi des membres de la generation qui s'est fait bananer par l'immo ravis de leur operation (ils ne comptent que la PV, en general virtuelle et idealisée, oubliant les 90% de mauvais cotés; certains se rassurent en se comparant à l'ultime loser: le locataire à prix surgonflé non aidé), des gens persuadés que la hausse est hypeforte réagir devant le nombre de ventes "mais keuwahh, comment ils font ?"

et si au lieu de ces outils si peu fiables car trop compliqués à appréhender pour le cerveau, il suffisait de chercher d'autres signes pour connaitre l'état de la bulle ?
dans la mesure où la mensualité est peu volatile (environ 30% d'effort),
les symptomes de la bulle seraient donc
la durée d'emprunt (on fait le meme effort sur 25 ans au lieu de 15)
la qualité des biens (taille, emplacement, il faudrait pas faire 3h de transport par jour, état de délabrement)
cerise sur le gateau, l'apport: quand vous etes à fond sur la durée et l'effort, et que vous n'arrivez toujours pas à vous acheter le pire bien du marché, vous pouvez encore cramé ce que les generations dorées vous ont transmis. La Rolls de la bulle immo. De ce coté là, les nouvelles sont plutot bonnes https://www.latribune.fr/vos-finances/b ... 17183.html, je pense que l'amelioration de la qualité est aussi très nette (mais comment la mesurer, la prouver ?), les durées ne baissent pas car les taux sont extremement bas et les prix encore assez élevés: on préfère payer plus longtemps pour un bien de meilleure qualité

[cashisking]

cerise sur le gateau, l'apport: quand vous etes à fond sur la durée et l'effort, et que vous n'arrivez toujours pas à vous acheter le pire bien du marché, vous pouvez encore cramé ce que les generations dorées vous ont transmis.

J'ai emprunté à 1.10% et place à 2%.
Faut être con pour charger en apport en ce moment.

[Vincent92]

prix immobiliers bien sûr

la première façon, c'est celle de la courbe des notaires, prix en euros courants. Ils prennent vraiment les gens pour des cons. J'estime que les forumeurs sont suffisamment intelligents pour zapper cette insulte et vais prendre sa version améliorée, les prix en euros constants. J'ai une tête à chipoter alors que l'inflation elle-même est difficilement quantifiable ? Non ? vous avez raison, je vais directement prendre la courbe de Friggit où les prix sont exprimés en fonction du revenu disponible, ça fera l'affaire. et je compare la situation actuelle 1.72 au T2 2017, je rajoute 0.2 car la tendance est haussière, resultat 1.74 avec la période du début du forum T3 2005 1.62. Résultat hausse des prix de 7.4 %. Vous me direz d'accord, sauf qu'on regarde les annonces et les biens en vente ne sont pas DU TOUT du même niveau que les poubelles de 2005. Que cette hausse cache une baisse des prix à qualité constante. Très vrai, mais le facteur qualité est trop difficile à évaluer, on va donc le zapper et prendre le résultat comme il vient sans oublier ses limites.

C'est bien joli cette histoire, mais on sent qu'il manque un gros morceau: les interets. Comment les integrer dans le comparatif ? On pourrait faire l'hypothèse que les prix resteront constants, qu'on vendra la baraque au prix d'achat X années plus tard et que le seul cout est donc les interets, avec un taux d'emprunt égal au taux de placement sans risque, la formule du cout annuel est de Prix x Taux.
Application numerique, selon meilleurtaux, le tres bon sur 20 ans est à 1.43%;
En 2005, on a eu un plus bas en octobre à 3.5%
Resultat: baisse du cout de 56%
On peut aussi penser que l'achat est un investissement familial sur plusieurs generations, il faudrait alors l'amortir sur cette durée (le chiffre serait extremement bas à cause de la longue durée, et on resterait proche des 56%). On peut aussi considerer que c'est un cadeau d'une generation à une autre et que c'est un effort à amortir sur seulement 40 ans. Dans ce cas la baisse descend à 25%.

sympa cette theorie, mais ce n'est qu'une theorie, car les prix dans la réalité sont variables et personne ne sait comment ils vont evoluer. Tout juste sait on qu'il y a une relation inverse entre prix et taux. Par exemple quelle baisse pour une revente dans 20 ans (probable en cas de hausse des taux, probable au vu du point de depart) serait acceptable pour un acheteur 2017 pour compenser les taux bas qu'il a eus ? Son taux est de 2.07% plus bas que l'acheteur 2005 (en réalité moins grace aux renegociations, mais c'est une info qu'on n'a pas le jour de l'achat), ça veut dire qu'à taux constants (pour le placement sans risque) il économise 40% du prix du bien en 20 ans. Une baisse de 32% de son bien signifierait donc la meme dépense totale que l'acheteur 2005 ayant revendu 8% plus cher.

C'est compliqué, hein ! Trompeur, même. On voit ainsi des membres de la generation qui s'est fait bananer par l'immo ravis de leur operation (ils ne comptent que la PV, en general virtuelle et idealisée, oubliant les 90% de mauvais cotés; certains se rassurent en se comparant à l'ultime loser: le locataire à prix surgonflé non aidé), des gens persuadés que la hausse est hypeforte réagir devant le nombre de ventes "mais keuwahh, comment ils font ?"

et si au lieu de ces outils si peu fiables car trop compliqués à appréhender pour le cerveau, il suffisait de chercher d'autres signes pour connaitre l'état de la bulle ?
dans la mesure où la mensualité est peu volatile (environ 30% d'effort),
les symptomes de la bulle seraient donc
la durée d'emprunt (on fait le meme effort sur 25 ans au lieu de 15)
la qualité des biens (taille, emplacement, il faudrait pas faire 3h de transport par jour, état de délabrement)
cerise sur le gateau, l'apport: quand vous etes à fond sur la durée et l'effort, et que vous n'arrivez toujours pas à vous acheter le pire bien du marché, vous pouvez encore cramé ce que les generations dorées vous ont transmis. La Rolls de la bulle immo. De ce coté là, les nouvelles sont plutot bonnes https://www.latribune.fr/vos-finances/b ... 17183.html, je pense que l'amelioration de la qualité est aussi très nette (mais comment la mesurer, la prouver ?), les durées ne baissent pas car les taux sont extremement bas et les prix encore assez élevés: on préfère payer plus longtemps pour un bien de meilleure qualité

Tout ca pour dire que, contrairement à ceux que pensent 99% des gens, les prix ont baissés - ou en tout cas, ce n'était pas intéressant d'acheter - depuis 2005 c'est bien ca?
Si c'est ca, je pense que tout le monde avait déjà compris ta posture
Si tu ne crois personne et que tu veux savoir si ca a augmenté ou baissé numériquement - pour les grandes villes en tout cas - tu n'as qu'à regarder les émissions de Stéphane Plaza et les prix pratiqués à l'époque. Ca a commencé vers 2006 pour "Recherche appartement ou maison". Et 2007 pour "Maison à vendre".
En tout cas, pour avoir les différentes transactions qui ont été faites sur mon appartement depuis plus de 70 ans, je peux te dire que pour mon bien ca a été complètement booming.

Pour répondre un peu à ton laïus : Tu ne te rend même pas compte que tu compte l'inflation deux fois (à la fois dans les intérêts d'emprunt et à la fois dans la valeur de l'argent).
Si tu paies avec ton argent, tu n'as pas d'intérêts d'emprunt. Et si tu paies avec l'argent d'un autre, tu n'as pas à considérer l'inflation monétaire, ou en tout cas pas, comme tu le fais car ce n'est pas ton argent. Pour toutes les autres situations intermédiaires (plus de 90% des transactions), tu ne peux pas compter les deux plein pot.

[lecriminel]

Tout ca pour dire que, contrairement à ceux que pensent 99% des gens, les prix ont baissés - ou en tout cas, ce n'était pas intéressant d'acheter - depuis 2005 c'est bien ca?

des gens qui regardent la courbe des notaires en euros courants et penser dans la meme phrase....j'aurais plutot dit résonner.
ma question est comment les adeptes de la hausse infinie expliquent que les gens (à commencer par les propres membres du forum, et même en RP alors que mon premier post est national) s'achètent des trucs de plus en plus gros, de moins en moins loin (un des bulleurs le moins patient a acheté sur reims pour travailler à paris) de plus en plus facilement (un million de transactions, avec un apport moyen divisé par trois), il y a un moment où ils doivent bien se dire que ça coince.

[lecriminel]

J'ai emprunté à 1.10% et place à 2%.
Faut être con pour charger en apport en ce moment.

d'accord, je prendrais desormais 2% de rendement net pour le placement sans risque
et 1.1% pour les prets

[Vincent92]

Tout ca pour dire que, contrairement à ceux que pensent 99% des gens, les prix ont baissés - ou en tout cas, ce n'était pas intéressant d'acheter - depuis 2005 c'est bien ca?

des gens qui regardent la courbe des notaires en euros courants et penser dans la meme phrase....j'aurais plutot dit résonner.
ma question est comment les adeptes de la hausse infinie expliquent que les gens (à commencer par les propres membres du forum, et même en RP alors que mon premier post est national) s'achètent des trucs de plus en plus gros, de moins en moins loin (un des bulleurs le moins patient a acheté sur reims pour travailler à paris) de plus en plus facilement (un million de transactions, avec un apport moyen divisé par trois), il y a un moment où ils doivent bien se dire que ça coince.

Pour les grandes villes qui ont largement augmentées, les gens qui sont sur ce forum vieillissent et ont plus d'argent. Donc, ils peuvent largement compenser leur perte de pouvoir d'achat.
Par contre, si je compare un jeune actif de 2005 et un jeune actif de 2018, il n'y a pas photo. Le jeune actif de 2005 avait plus de pouvoir d’achat dans des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Et tout ça - cerise sur le gâteau - en empruntant pour moins longtemps.

[lecriminel]

avec des taux à 4% ?
pour s'acheter un bien du niveau d'Hicham (si tu as vu l'emission, ça ne choquait personne à l'époque) ?
je ne crois vraiment pas !

[lecriminel]

en 2006, tu n'as pas acheté car l'achat etait plus cher que la location (n'est ce pas ?)
en 2017, l'achat est hyper rentable par rapport à la location
alors que celles-ci n'ont en gros que suivi l'inflation
et tu conclues qu'en 2006 on pouvait mieux acheter qu'en 2017 ??

[Vincent92]

en 2006, tu n'as pas acheté car l'achat etait plus cher que la location (n'est ce pas ?)
en 2017, l'achat est hyper rentable par rapport à la location
alors que celles-ci n'ont en gros que suivi l'inflation
et tu conclues qu'en 2006 on pouvait mieux acheter qu'en 2017 ??

En 2006, je n'avais même pas terminé mes études. Et en 2018, si je prends un crédit sur 15 ans (comme cela se faisait en 2006), aucune chance que je puisse acheter l'équivalent d'une location dans une grande ville.
L'achat est surtout devenu rentable car le rendement des investissements alternatifs sont bien plus faible qu'en 2006. C'est rentable en relatif (par rapport à).

[lecriminel]

donc en 2006,
avec
-une idée des prix

Sujet du message: MessagePublié: Mar 14 Nov 2006 22:05:29
Elle demande 230ke pour un 35m² au rez de chaussé sombre dans à Paris 17ème.

(dans le fil "recherche appartement")
-des taux à 4%
-un emprunt sur 15 ans
-des salaires 15% en dessous d'aujourd'hui

tu achetais quoi ??

c'est en quelle année que tu as temporisé car la loc etait plus rentable .

[Indécis]

Tout ca pour dire que, contrairement à ceux que pensent 99% des gens, les prix ont baissés - ou en tout cas, ce n'était pas intéressant d'acheter - depuis 2005 c'est bien ca?

des gens qui regardent la courbe des notaires en euros courants et penser dans la meme phrase....j'aurais plutot dit résonner.
ma question est comment les adeptes de la hausse infinie expliquent que les gens (à commencer par les propres membres du forum, et même en RP alors que mon premier post est national) s'achètent des trucs de plus en plus gros, de moins en moins loin (un des bulleurs le moins patient a acheté sur reims pour travailler à paris) de plus en plus facilement (un million de transactions, avec un apport moyen divisé par trois), il y a un moment où ils doivent bien se dire que ça coince.

Pour les grandes villes qui ont largement augmentées, les gens qui sont sur ce forum vieillissent et ont plus d'argent. Donc, ils peuvent largement compenser leur perte de pouvoir d'achat.
Par contre, si je compare un jeune actif de 2005 et un jeune actif de 2018, il n'y a pas photo. Le jeune actif de 2005 avait plus de pouvoir d’achat dans des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Et tout ça - cerise sur le gâteau - en empruntant pour moins longtemps.

Tu peux rajouter qu'avec la baisse des taux, le jeune actif de 2005 a pu renégocier à la baisse son taux et donc être doublement gagnant : sur le montant du bien et sur le taux de crédit...

[lecriminel]

230 K sur 15 ans, c'est 1.770 euros de l'epoque de mensualité soit 2035 actuels

prenons un 35m2 lulmineux dans le tres bon 17eme https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s

345 K sur 20 ans (certes) c'est 1706 euros de mensualité

[Vincent92]

Super ton calcul, et ça se passe comment quand quelqu'un a de l'apport? (comme dans la plupart des achats à Paris)
Et les frais annexes? (Pas les même sur 350 que sur 230, hein)

[lecriminel]

Tu peux rajouter qu'avec la baisse des taux, le jeune actif de 2005 a pu renégocier à la baisse son taux et donc être doublement gagnant : sur le montant du bien et sur le taux de crédit...

le but c'est pas de voir qui a la plus grosse, c'est de comparer les conditions d'achat à differents epoques, car autant te dire qu'aucun des acheteurs 2005 n'anticipait de baisse des taux

[lecriminel]

Super ton calcul, et ça se passe comment quand quelqu'un a de l'apport? (comme dans la plupart des achats à Paris)
Et les frais annexes? (Pas les même sur 350 que sur 230, hein)

l'apport ne change rien: en l'utilisant en 2005 c'etait une manne de 4% que tu perdais (rappel hypothese pour simplifier: taux de placement= taux d'emprunt, ce qui est assez juste) ou alors tu peux dire qu'on pouvait s'acheter pareil à l'époque mais à condition d'avoir un apport.

je compare un gourbis dans un quartier inconnu du 17e avec un Haussmanien à Pereire (qui ne se vendait probablement pas à l'epoque, que tu n'as pas connu et dont tu sous estimes apparemment la severité. Eh bien, s'il y a un forumeur qui etait capable de s'acheter un bien de cette qualité en 2005, qu'il se fasse connaitre. Tu vois juste des courbes et tu ne te rends pas compte de ce qu'était le marché) et toi tu vois les FN sur la difference de prix...

[Vincent92]

Tu as raison, l'apport change 3 fois rien. Juste le fait de pouvoir ou non acheté.
Pour les prix, je regarderais l'émission si je la trouve pour comparer.
En tout cas, je ne te trouve pas très pointilleux. Emprunter sur 15 ou 20 ans c'est pareil. Avoir une mensualité de crédit de 1700€ quand l'inflation est à 4% c'est pareil que quand elle est à 1%,...
C'est sûr qu'avec ce genre de raccourci tu dois plus convaincre que les notaires...

[lecriminel]

Tu as raison, l'apport change 3 fois rien. Juste le fait de pouvoir ou non acheté.

c'est exactement ce que je veux dire, sans apport, tu ne pouvais pas acheter.
Essaie surtout de retrouver l'emission Capital d'Hicham, la qualité du bien qu'ils osent montrer à la TV (parce que courant à l'époque) va te donner le vertige

[Vincent92]

Et moi je te dis qu'avec de l'apport (considère 80k dans un cas et 100k dans l'autre si ça te fait plaisir) - ce qui est le cas de la plupart des achats - tu achetais mieux, en t'endettant sur moins longtemps et avec une meilleure parspective de plus value liée à une inflation plus forte. Mais à part ça, oui, c'est pareil. Limite, ça c'est amélioré même...

[lecriminel]

sauf que maintenant tu n'as plus besoin d'apport,
c'est une des raisons (avec l'allongement du pret et la baisse des taux) qui rendent le marché plus accessible.
J'ai remarqué que ceux qui sont arrivés plus tard s'imaginent que le marché était 40% moins cher et que les gens n'achetaient pas parce qu'ils trouvaient ça trop cher. Pas du tout, personne ne pouvait acheter de bien presentable, tout simplement. Imagine la situation pour qu'un cadre décide d'acheter à Reims.

[lecriminel]

J'ai remarqué que ceux qui sont arrivés plus tard s'imaginent que le marché était 40% moins cher et que les gens n'achetaient pas parce qu'ils trouvaient ça trop cher. Pas du tout, personne ne pouvait acheter de bien presentable, tout simplement.

cash, ton temoignage est bienvenu

[cashisking]

J'ai remarqué que ceux qui sont arrivés plus tard s'imaginent que le marché était 40% moins cher et que les gens n'achetaient pas parce qu'ils trouvaient ça trop cher. Pas du tout, personne ne pouvait acheter de bien presentable, tout simplement.

cash, ton temoignage est bienvenu

A mon sens le marché immobilier est plus accessible aujourd'hui grâce aux taux, c'est tout.
Avec 2*2000€ nets en IdF (cas banal) tu peux emprunter 300k€ sans problèmes sur 20 ans.
Tu rajoutes le cadeau de Mémé et/ou de PapaMaman et ça roule.
Avec 2*2500€ nets (cas encore relativement banal) et pour des gens qui aiment l'aventure (et il y en a), tu empruntes 500k€ sur 25 ans...
625€ d'intérêts par mois, le premier mois (donc le pire) ... C'est donné ...
Tu doubles pour la TF et l'entretien, ça te fait un loyer à 1250€ ..........
L'argent ne coûte plus rien Les prix montent.
T'ajoutes la métropolisation et la gentrification de certains coins T'as des villes avec des appartements à 700k€ qui continuent à monter.
CQFD.