Jeffrey a écrit :En fait, j'ai l'impression que ce n'est pas tant le dispositif solibail qui pose problème, mais plutôt l'association qui sert d'intermédiaire à sa mise en oeuvre non ?
Et cela pose plusieurs questions :
- du point de vue du bailleur contractant avec cette association : quelle garantie avez-vous prise de la bonne capacité de gestion de l'association ? Aviez vous le choix entre plusieurs associations ? Avez vous estimé le risque supplémentaire constitué par la présence de cet intermédiaire ?
En termes plus directs, en passant par ce dispositif, vous renonciez à la sécurité (relative) de sélectionner des locataires sur des critères sociaux ou économiques qui vous auraient protégés. Mais avez vous également renoncé à sélectionner le "mandaté" associatif qui représente vos intérêts par la même occasion ? Et si oui, pourquoi ? A-t-il monopôle ?
- du point de vue de l'état, quelles garanties prend-t-il pour s'assurer que ces mandataires partenaires de gestion locative offrent réellement des garanties ?
On a en France de multiples exemples de situation où la délégation de telles responsabilités sont faites n'importe comment. Je pense aux tutelles et curatelles par exemple. Je pense aussi comme le dit un intervenant plus haut à la tendance qu'ont les mairies à considérer que l'offre de service associative peut se substituer à ses propres obligations. Ce qui est vrai à l'échelle municipale l'est également à l'échelle nationale. Je pense aussi aux réputations plus ou moins sulfureuses des bailleurs sociaux, qui sont contrôlées par l'Etat d'une manière erratique.
Donc, globalement, je dirais que sans nécessairement aller vers une assurance privée qui sélectionnera le profil voire l'honnêteté d'un locataire, on peut constater que vous avez peut être mal calculé votre coup, avec une prise de risque qui vous porte énormément de préjudice. Face à l'aléa, on ne peut pas toujours renoncer pour autant. J'ai l'impression que dans cette situation, ce qui vous a manqué, c'est surtout une information complète et anticipée, une évaluation du risque et de ses possibles conséquences.
Je pense qu'une des pistes pour éviter ce genre de situation est de s'informer plus en profondeur (en venant sur la bulle immo par exemple ? )
Une chose m'intrigue pour finir, une association est tenue de procéder à une assemblée générale une fois par an. Avez- vous pris date pour vous présenter lors de cette ag ? Avez vous obtenu lecture des procès verbaux de la dernière AG ? Avez- vous vérifié même après coup le fonctionnement légal de cette association ?
Merci de recentrer le débat sur le sujet évoqué et je vais tenter de vous répondre au mieux. C’est mon contexte professionnel qui m’a conduite vers ce dispositif finalement peu connu.
En travaillant dans l’insertion à cette époque, je côtoyais tous les partenaires de l’insertion sociale donc je connaissais des accompagnants sociaux de cette association (pas de la gestion locative, j’ai découvert plus tard que c’était une autre adresse), des bénéficiaires logés par ce biais… Alors, voulant changer de vie professionnelle et ayant grandement besoin d’une garantie sur les loyers, je me suis intéressée de plus prés à ce dispositif. Est-ce que j’ai approfondie la question ? De ma position, je n’avais que des retours positifs et je connaissais le principe général du solibail. De plus, cette association est rattachée à un réseau national, elle est la seule de mon département et elle est référencée sur le portail solibail. Pourquoi aurais je eu des raisons que de penser que c’était suspect ? Figurez-vous que je fais partie de ces gens qui croient que les engagements et contrats font loi ! ….une lacune de mon éducation. Je reconnais que c’est très handicapant dans notre société actuelle d’avoir cette forme de naïveté ;
Autre contexte, il faut quand même le dire, à la campagne, en secteur non- tendu, les logements sont peu chers, et, les candidats solvables, ceux là-mêmes qui correspondraient aux critères des assurances, optent pour l’achat et très rarement pour la location (ou alors en plus haut de gamme, ce qui ne concerne pas ma maison de village) C’est un point important qui mérite d’être relevé. Les propriétaires bailleurs du coin se couvrent avec des garants s’il y a, ou bien, ils sont forcés de faire confiance au locataire en croisant les doigts que tout se passe au mieux. J’avais tenté auparavant de louer une année en meublé sur la base de la bonne foi : catastrophe ! Alors pour quelle raison objective n’aurais-je pas loué dans le cadre du dispositif solibail ? Je trouve à l’inverse que mon projet était bien réfléchi. Aujourd’hui, je suis dans la panade mais je ne peux pas me mortifier de ce choix que j’ai fait compte tenu que j’avais longuement peser le pour et le contre. A l’inverse, il est exact que je n’ai pas anticipé le risque constitué par la présence de l’intermédiaire, je n’y ai vu que des avantages. Notamment dans l’accompagnement social (voir éducatif) des bénéficiaires qui limitaient aussi les risques de dégradations du bien.
Concernant la garantie de l’état, et bien, c’est quand la bise fut venue que je me suis intéressée l’affaire. C’est pourquoi, j’ai écrit au ministre de la cohésion des territoires pour lui poser la question, j’attends une réponse qui m’éclairera enfin. J’attends… un conseiller juridique m’a expliqué et si j’ai bien compris que c’est l’association missionnée qui assure la garantie de l’état en assurant par exemple les loyers même si le logement est vacant par le biais de subventions spécifiques. Et donc, si l’association est défectueuse pour une raison ou une autre, il n’y a donc plus de garantie. Ça vaut le coup de le dire quand même ! Dans ce cas, c’est l’association qui serait seule en défaut effectivement et pas le Solibail. Par contre, si les loyers ne sont plus assurés par suspension des subventions, alors là c’est le solibail même qui est défectueux. Comment savoir ? Les responsables de l’association n’assument pas leurs responsabilités en ignorant mes demandes répétées. Cette attitude détestable ainsi que le fait que ma maison n’ai pas été relouée, ni que les clés ne m’ont été remises au terme du bail met l’association en défaut car c’est bien avec elle que j’ai souscrit un bail et non avec le ministère de la cohésion des territoires. Mais les deux, association et dispositif restent malgré tout indissociables : l’un étant responsable de l’application des garanties du dispositif et l’autre garant du sérieux de son association agrée. C’est que mon point de vue.
Cet été 2017, j’ai encore entendu une émission à la radio qui débattait de ces problèmes locataires-propriétaire, que le « solibail » et « louer solidaire » était une super solution alliant solidarité et sérénité, offrant toutes les garanties de paiement. J’ai failli m’étrangler car j’avais déjà 4 mois de loyers impayés !
Alors j’ai fouiné de partout sur le net, recherchant des avis sur ce dispositif et éventuellement des compagnons d’infortune. J’ai rien lu en ce sens, mis à part des difficultés post- bail concernant des locataires impossibles à déloger et dégradations plus ou moins importantes. Je ne lis que des avis favorables concernant le temps de la durée du bail ou des informations générales en lien avec le portail du ministère. Peut être n’ai-je pas trouvé au bon endroit ?
Je ne témoigne que pour avertir que ça dysfonctionne, au moins pour moi. Ça me contrarie aussi par rapport à mes convictions qui sont celles aussi de la solidarité et je reste convaincue sur le fond que le principe de ce dispositif est nécessaire dans notre société telle qu’elle existe aujourd’hui. C’est peut être intéressant d’agir et de parler ? Ou se taire ? Je ne sais pas. En tout les cas, je l’ai fait car je pense qu’un peu de solidarité entre propriétaires aussi ne fait pas mal.
Votre proposition concernant l’AG est très intéressante. Je vais me renseigner et merci bien pour vos remarques pertinentes.
indignation des assureurs (normal, on ne renonce pas à la poule aux œufs d'or 
