Bulle Immobilière

Écoute, on a longuement discuté de mon achat. Tu avais toi même admis sur le thread dédié que mon achat était gagnant par rapport à la location.

lecriminel a écrit : Son achat était gagnant par rapport à la location, le calcul est formel.
.

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 0#p2087409
Donc arretes un peu de troller.

lecriminel a écrit :J vais donc préciser pour te faire plaisir: pour quelqu'un avec un certain capital, ayant ouvert un PEL en 2004 ou avant, l'achat en limite de Paris en 2006 pour une revente en 2016 est perdant par rapport à la location.

Fais péter ton tableau Excel pour voir.
C'est juste impossible, ou alors à Roubaix.

Marie 94 a écrit :Écoute, on a longuement discuté de mon achat. Tu avais toi même admis sur le thread dédié que mon achat était gagnant par rapport à la location.

lecriminel a écrit : Son achat était gagnant par rapport à la location, le calcul est formel.
.

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 0#p2087409
Donc arretes un peu de troller.

Ton achat est gagnant parce que tu ne t'intéresses pas (ou n'a pas eu la chance d'avoir) un bon rendement alternatif,
mais ce n'est pas le cas de tout le monde.
Exemple typique d'un type qui perd de l'argent en n'étant pas locataire: emile zola

cashisking a écrit :

lecriminel a écrit :J vais donc préciser pour te faire plaisir: pour quelqu'un avec un certain capital, ayant ouvert un PEL en 2004 ou avant, l'achat en limite de Paris en 2006 pour une revente en 2016 est perdant par rapport à la location.

Fais péter ton tableau Excel pour voir.
C'est juste impossible, ou alors à Roubaix.

ah, je savais que c'était pas croyable pour la plupart des gens;
le secret c'est que ce n'est pas l'Excel à la noix (là effectivement, tu ne risques pas d'avoir un résultat qui se rapproche de la realité), mais les vrais chiffres donnés par Marie,
remplace le capital de depart par 50k à 4.5%

Tu compares un investissement de 145k réalisé en 2006 avec un placement alternatif qu'il aurait fallu commencé en... 2003 (PEL ouvert avant le 31/07/03) dont le plafond est limité à... 60k

Comment veux qu'on t'accorde une once de crédibilité sur ce forum avec ce type de raisonnement ?

Marie 94 a écrit :Tu compares un investissement de 145k réalisé en 2006 avec un placement alternatif qu'il aurait fallu commencé en... 2003 (PEL ouvert avant le 31/07/03) dont le plafond est limité à... 60k

Sans compter l'effet de levier, la baisse des taux etc.

Et la renégociation de l'assurance de prêt possible dorénavant tout les ans avec Sapin 2 .

cashisking a écrit :

Marie 94 a écrit :Tu compares un investissement de 145k réalisé en 2006 avec un placement alternatif qu'il aurait fallu commencé en... 2003 (PEL ouvert avant le 31/07/03) dont le plafond est limité à... 60k

Sans compter l'effet de levier, la baisse des taux etc.

si, c'est compté.

Marie 94 a écrit :Tu compares un investissement de 145k réalisé en 2006 avec un placement alternatif qu'il aurait fallu commencé en... 2003 (PEL ouvert avant le 31/07/03) dont le plafond est limité à... 60k

Comment veux qu'on t'accorde une once de crédibilité sur ce forum avec ce type de raisonnement ?

60k x2 d'apport, mais avec les intérêts tu dépasses très largement
(très largement au-dessus de ton apport, je ne vois pas en quoi c'est un problème.)
quand tu achètes en 2006, je ne vois pas pourquoi tu devrais faire abstraction de tes comptes ouverts en 2003 (ou 1992 ou 1850 s'ils sont encore valables)

c'est difficile de faire sortir des cas où être locataire est plus rentable que propriétaire.

Après, c'est vrai que pour être propriétaire et le rester, l'effort à faire s'est aggravé, mais les rendements des placements aussi se sont effondrés ces 10 dernières années et l'argent à moins de le placer dans des plans risqués souvent foireux, ça rapporte plus rien donc il doit y avoir plein de locataire frustrés, avec un magot qui sert à pas grand chose, même pas à acheter de l'immo, puisque devenu trop cher.

sawaï a écrit :Sur le "bilan" du fofo, il faut se souvenir qu'à sa date de création en 2005, les prix immo montaient partout, même au fin fond du trou du luc, que les biens de qualité se faisaient rares, qu'il fallait prendre le train de l'immobilier en marche et que c'était l'avenir radieux. 4 murs délabrés dans la Creuse (non, je n’exagère pas...) étaient attractifs et on était regardé bizarrement si on préférait louer à la place d'acheter, quelle que soit sa situation perso/pro. De toute façon la plüvalüe rembourserait tous les frais en cas de revente.

Les gens ont la mémoire courte.

Cette situation a perduré partout a priori jusqu'en 2007, où le décrochage est apparu entre zones tendues et non tendue, mais n'a pas été visible de suite. Bien entendu ils ne s'amusent pas à venir le crier sur les toits.

A l'époque trouver un discours n'allant pas dans le sens dominant du "c'est le moment d'acheter pour tous et partout sans considération de la situation perso/pro" était rare, très très rare. Et il n'y a pas que le prix de l'immo qui compte ; la situation perso (en célib/en coupole/famille), l’appétence pour le métier de bailleur, la situation pro ("la propriété vous protègera du chômage!"), les frais cachés de la propriété, et même la différence de qualité de vie entre achat et propriété à dépense mensuelle équivalente, tout cela était occulté dans le discours unique qu'on entendait partout et pas que dans les médias.

Mais clair, j'ai l'impression de n'avoir pas vécu les même années 2000 que certains.
J'avais chaque semaine (à Lyon) des prospectus dans ma boite au lettres (et les journaux gratuits qui existaient encore) en 2008 disant que l'immobilier avait doublé en 10 ans et qu'il allait encore doublé et qu'il fallait se ruer sur la moindre ruine à "fort potentiel" même située en 4ème couronne de Lyon.

Je connais quelques personnes qui ont aveuglément suivit ce discourt et qui sont rester coincés dans des biens qui ne leur convenaient plus (cool les enfants dans 50 m²) avant que la baisse des taux ne leur sauvent les miches et leur permettent de s’agrandir.

A titre totalement personnel ne pas acheter pour "un parcours résidentiel" en 2008 m'a permis de réaliser "un parcours professionel" et d'acheter en 2016 à des prix équivalent à 2008 (même 5% de moins en théorie pour mon quartier) mais avec une budget disponible multiplié par plus de 3.

immoglobine a écrit :J'avais chaque semaine (à Lyon) des prospectus dans ma boite au lettres (et les journaux gratuits qui existaient encore) en 2008 disant que l'immobilier avait doublé en 10 ans et qu'il allait encore doublé et qu'il fallait se ruer sur la moindre ruine à "fort potentiel" même située en 4ème couronne de Lyon.

Bah moi ce que je reçois dans ma boite au lettres c'est de mieux en mieux : des prospectus d'agences qui m'implorent de mettre en vente mon appartement, qui me disent que de nombreux acheteurs veulent acheter dans ma résidence "extrêmement recherchée", de me faire une estimation gratuite même si je n'ai pas de projet de vente dans l'immédiat. A quand la p*p* gratuite si je daigne les laisser rentrer pour estimer mon palace ?

Les pubs en boites aux lettres, c'est souvent pour attirer des clients et c'est mauvais signe. Ca veut dire que les sociétés sont en train de ramer à mort, ca veut pas dire qu'il y a une demande particulière pour tel ou tel bien immo, c'est n'importe quoi de croire ça.

Nous en RP, on reçoit des prospectus & carton de visite, d'élagueurs, jardiniers, plein d'entreprises de batiment, toitures, fenetres, des agences immo à la pelle, et même des marabouts avec leur formule de retour de l'être aimé en 48H en plus des publicités classiques en bote aux lettres, c'est dire comme tout va bien.

pimono a écrit :Les pubs en boites aux lettres, c'est souvent pour attirer des clients et c'est mauvais signe. Ca veut dire que les sociétés sont en train de ramer à mort, ca veut pas dire qu'il y a une demande particulière pour tel ou tel bien immo, c'est n'importe quoi de croire ça.

Les agences rament à mort pour rentrer des mandats de vente dans des residences récentes à Boulogne, ça oui. Y a qu'à voir leurs vitrines, soit ce sont des appartements moyens voire nuls, soit ça a l'air pas mal mais barré d'un panneau "vendu par l'agence"

Ben92 a écrit : Bah moi ce que je reçois dans ma boite au lettres c'est de mieux en mieux : des prospectus d'agences qui m'implorent de mettre en vente mon appartement, qui me disent que de nombreux acheteurs veulent acheter dans ma résidence "extrêmement recherchée", de me faire une estimation gratuite même si je n'ai pas de projet de vente dans l'immédiat. A quand la p*p* gratuite si je daigne les laisser rentrer pour estimer mon palace ?

J'ai les même !!! depuis plusieurs années que j'habite ici.

Mais je n'ai jamais donné suite : c'est un HLM

pimono a écrit :c'est difficile de faire sortir des cas où être locataire est plus rentable que propriétaire..

On ne peut pas définir une règle immuable a priori, il faut compter pour chaque cas.
La rentabilité et la faisabilité s’apprécient globalement par rapport à l’ensemble des projets familiaux(études des enfants...).
On peut être confronté à des cas extrêmes quand on recherche en priorité un quartier précis (écoles, travail):
- si les biens à la location sont pourris et chers ou inexistants/ à l’acquisition => pas le choix, on achète
- si les biens en vente sont pourris et chers / à la location => on loue
Bien souvent l’occasion, à l’ achat ou à la location, fait le larron.

Récemment un ami retraité de 77 ans, sans femme ni enfants, a vendu un appartement de 3p à Marseille à son locataire à –30% du prix du marché, son locataire depuis 40 ans payait un loyer ridicule à –50% du prix du marché., aucune augmentation du loyer en 40 ans.
Le propriétaire voulait absolument se débarrasser de l’appart…, une lubie, aucun besoin d'argent, j’ai essayé de le freiner raisonnablement sur la baisse, j’ai un peu limité la casse.(Je lui ai fait les estimations par rapport aux offres sur internet)
C’est vite vu, l’affaire s’est traitée en deux appels d’une minute au tel. à un jour d’intervalle.
Sur le même coup, le locataire louait quand il fallait louer, il a acheté quand il n'a plus eu le choix(la location étant plus intéressante pour lui).
… c’est en cours chez les notaires.

Ben92 a écrit :Bah moi ce que je reçois dans ma boite au lettres c'est de mieux en mieux : des prospectus d'agences qui m'implorent de mettre en vente mon appartement, qui me disent que de nombreux acheteurs veulent acheter dans ma résidence "extrêmement recherchée", de me faire une estimation gratuite même si je n'ai pas de projet de vente dans l'immédiat. A quand la p*p* gratuite si je daigne les laisser rentrer pour estimer mon palace ?

Actuellement j'en ai 3 ou 4 par semaine m’expliquant que mon quartier est "très prisé" qu'on pourrait rapprocher de la citation de Karl Marx : "Sur un terrain plat de simples buttes font effet de collines".
Le pire c'est l’agence par laquelle je suis passée pour acheter le logement. Répertorié dans leur bases de propriétaires, je reçois tout les 15 jours un courrier adressé m’invitant à leur confier mon bien pour une vente en mandat exclusif pour une vente rapide. => Je suis la depuis à peine un an, les mensualités que j'ai versées couvrent à peine la moitié des droits de mutation que j'ai versé.=> Meilleur plan immobilier de la terre.

cashisking a écrit :Sans compter l'effet de levier, la baisse des taux etc.

c'est intéressant de comprendre où est l'erreur dans le calcul rapide.
il y a bien sûr les approximations pour des éléments qui aparaissent trop compliqués à calculer:
effet levier.......on ne sait pas faire, mais on s'imagine que c'est énorme (en réalité: oui....quand le rendement est bon, ce qui n'est pas le cas)
baisse des taux............on fait semblant de croire que les interets suivent la courbe, rien du tout. Il faut renégocier (les moins bons négociateurs s'arrêtent probablement à un refus de leur banque, les autres obtiennent ponctuellement des baisses (3 en 10 ans pour Marie, je crois)) avec des frais. Encore un point sans doute surcoté dans le calcul.
les frais d'entrée..........ajouter les FAI aux FN, et les travaux (tu peux aussi ne pas en faire, mais 1/tu vas vivre moins bien 2/tu revendras moins cher. Prendre la courbe des prix des notaires, et espérer la suivre sans travaux alors que que la qualité des biens vendus augmente, c'est naif)
le gros morceau maintenant: le rendement:
-dans une période de baisse des taux quiconque a un contrat (compte) ancien est avantagé. Le rendement continue à etre bon après la baisse des taux.
-le rendement immo est toujours surévalué car des dépenses sont oubliées (vu sur ce même forum des gens qui oubliaient les charges mensuelles !!). Et là, erreur gigantesque du calcul rapide: on s'imagine que chaque mois, l'acheteur gagne un paquet. Faux pour les années 2005-2008 où le rendement immo était inférieur au taux sans risque (surtout pour des comptes anciens) et au taux d'emprunt. La baisse des taux a rendu progressivement l'immobilier rentable. Ce qu'il reste d'effet levier permet de récuperer les pertes des années précédentes (frais d'entrée et rendement)

On va donc avoir peut-etre sur un achat 2005-2015 (en RP, en province ce sera plus dur) qui apparaitra hyper gagnant à première vue mais sera neutre en réalité, tandis qu'un achat 2015-2025 pourrait apparaitre perdant (MV) sans l'etre réellement (car le rendement pour le coup est bien meilleur)

Mouais tout ca c'est beaucoup de blabla pour 90% de la population
Car au final celui qui aura acqui sa résidence principale n'aura plus la necessité de devoir payer un loyer tous les mois
Quand au rendement qui permettrait de couvrir un loyer, j'aimerais savoir comment on fait sans devoir casser le PEL pour recuperer les interets

lecriminel a écrit :On va donc avoir peut-etre sur un achat 2005-2015 (en RP, en province ce sera plus dur) qui apparaitra hyper gagnant à première vue mais sera neutre en réalité

Et moi je vois des amis qui ont acheté en 2005 une maison à 300k€, qui revendent 520k€ et rachètent dans la foulée une barraque à 1 million en empruntant le reste à 1%. Si tu vois du neutre là dedans je peux plus rien pour toi.

lecriminel a écrit :

Marie 94 a écrit :Tu compares un investissement de 145k réalisé en 2006 avec un placement alternatif qu'il aurait fallu commencé en... 2003 (PEL ouvert avant le 31/07/03) dont le plafond est limité à... 60k

Comment veux qu'on t'accorde une once de crédibilité sur ce forum avec ce type de raisonnement ?

60k x2 d'apport, mais avec les intérêts tu dépasses très largement
(très largement au-dessus de ton apport, je ne vois pas en quoi c'est un problème.)
quand tu achètes en 2006, je ne vois pas pourquoi tu devrais faire abstraction de tes comptes ouverts en 2003 (ou 1992 ou 1850 s'ils sont encore valables)

Oui lecriminel n'a pas tort. Un couple qui a deux PEL pleins en 2006 a très probablement ouvert ces comptes plusieurs années auparavant.
Je mettrais un bémol à toutes les remarques qui peuvent être faites au sujet des comparaisons achat/location : un ménage n'est généralement pas aussi avisé en matière de placements que ce qu'on peut théoriser sur un tableur Excel, y compris quand il achète un logement.
Tout ce que je dirai, c'est qu'un type pas très avisé qui avait 100 000 euros sur son compte en banque en 2006 et qui n'a pas acheté a dû avoir une performance annuelle moyenne de son épargne de l'ordre de 2%, donc sa fortune tournerait autour de 130000 euros. S'il vit dans une commune non située hors grandes agglomérations, il me semble qu'il n'est pas perdant.

P.S : je viens de me rendre compte qu'un PEL ouvert aujourd'hui est moins attractif qu'un compte à terme

Pour le coup du fameux principe de la location plus avantageuse que l'achat c'est a bien equivalent et dans des conditions tres precises.
Ce qui n'existe dans la pratique que tres rarement voire jamais.

Les baileurs sont la pour faire du ble, donc 90% des biens en location ne valent pas un rond en tant que RP (rez de chausse ou 1er etage, quartier mal frequente, pas de service ni de transports en commun, proximite directe d'une route tres passante, etc...)

Sans compter que le baileur n'entretien JAMAIS son bien, c'est la règle numero 1 du baileur. L'agence est d'ailleurs la uniquement pour envoyer le locataire se faire foutre des qu'il demande une reparation, et recuperer son depot de garantie.

Ducoup, a toi la qualite de vie merdique en location, trop genial ! Pendant ce temps la le proprio peut faire des travaux lui meme dans sa baraque/son appart et valoriser son bien / sa qualite de vie sans payer d'impots en plus ni etre dans l'illegalite.

Apres avoir passe des années dans les taudis les plus merdiques, et depense +1K euros pour chauffer un 50m2, en manquant de faire bruler mon immeuble (elec pas au norme et prise fondue), a moins de trouver la perle rare, louer ne sert qu'a engraisser des rentiers.

Le plus drole dans l'histoire de l'appartement qui a failli bruler, c'est que je n'ai jamais pu recuperer ma caution, car le proprio a jugé qu'il y avait eu des degats sur le sol (sous les meubles, lino brico depot des annees 80) a cause de l'humidite.

Hickson49 a écrit :Apres avoir passe des années dans les taudis les plus merdiques, et depense +1K euros pour chauffer un 50m2, en manquant de faire bruler mon immeuble (elec pas au norme et prise fondue), a moins de trouver la perle rare, louer ne sert qu'a engraisser des rentiers.
Le plus drole dans l'histoire de l'appartement qui a failli bruler, c'est que je n'ai jamais pu recuperer ma caution, car le proprio a jugé qu'il y avait eu des degats sur le sol (sous les meubles, lino brico depot des annees 80) a cause de l'humidite.

Console-toi en te disant que tes impots et une partie de ton loyer (via les impôtts payés par ton bailleur) ont permis de loger en HLM flambant neufs aux dernières normes BBC d'autres plus chanceux que toi. Rejouis toi pour eux.

Eh oui, à qualité équivalente, la location est généralement moins avantageuse que l'achat. Quel est le surplus à payer en location à Paris pour avoir un appartement de qualité (sans parler de design) comparé à un appartement tout juste moyen ?

Hickson49 a écrit : Les baileurs sont la pour faire du ble, donc 90% des biens en location ne valent pas un rond en tant que RP (rez de chausse ou 1er etage, quartier mal frequente, pas de service ni de transports en commun, proximite directe d'une route tres passante, etc...)

Sans compter que le baileur n'entretien JAMAIS son bien, c'est la règle numero 1 du baileur. L'agence est d'ailleurs la uniquement pour envoyer le locataire se faire foutre des qu'il demande une reparation, et recuperer son depot de garantie.

Ducoup, a toi la qualite de vie merdique en location, trop genial ! Pendant ce temps la le proprio peut faire des travaux lui meme dans sa baraque/son appart et valoriser son bien / sa qualite de vie sans payer d'impots en plus ni etre dans l'illegalite.

Apres avoir passe des années dans les taudis les plus merdiques, et depense +1K euros pour chauffer un 50m2, en manquant de faire bruler mon immeuble (elec pas au norme et prise fondue), a moins de trouver la perle rare, louer ne sert qu'a engraisser des rentiers.

Le plus drole dans l'histoire de l'appartement qui a failli bruler, c'est que je n'ai jamais pu recuperer ma caution, car le proprio a jugé qu'il y avait eu des degats sur le sol (sous les meubles, lino brico depot des annees 80) a cause de l'humidite.

Tu as une vision extrêmement biaisée et caricaturale du système locatif. C'est assez pathétique à lire

Nouveau stephanois a écrit :Eh oui, à qualité équivalente, la location est généralement moins avantageuse que l'achat. Quel est le surplus à payer en location à Paris pour avoir un appartement de qualité (sans parler de design) comparé à un appartement tout juste moyen ?

Combien de smic bulle-immo faut-il gagner pour s'acheter un bel appart à Paris ?

cashisking a écrit :Et moi je vois des amis qui ont acheté en 2005 une maison à 300k€, qui revendent 520k€ et rachètent dans la foulée une barraque à 1 million en empruntant le reste à 1%. Si tu vois du neutre là dedans je peux plus rien pour toi.

tu es de la chair à margoulin, cher cash,
elle est où cette maison ? il n'y a pas eu de travaux effectués ?

Nouveau stephanois a écrit :Eh oui, à qualité équivalente, la location est généralement moins avantageuse que l'achat. Quel est le surplus à payer en location à Paris pour avoir un appartement de qualité (sans parler de design) comparé à un appartement tout juste moyen ?

Si tu veux acheter un appartement sans travaux, c'est également plus cher. Et parmi les biens mis en vente, il y a des rénovations superfétatoires. C'est bien une douche italienne, mais payer 10 ou 15 k€ supplémentaires pour ne pas avoir à lever le pied de 20 cm pour entrer dans sa douche, ça fait cher si on se focalise sur sa seule utilité.

cashisking a écrit :

lecriminel a écrit :On va donc avoir peut-etre sur un achat 2005-2015 (en RP, en province ce sera plus dur) qui apparaitra hyper gagnant à première vue mais sera neutre en réalité

Et moi je vois des amis qui ont acheté en 2005 une maison à 300k€, qui revendent 520k€ et rachètent dans la foulée une barraque à 1 million en empruntant le reste à 1%. Si tu vois du neutre là dedans je peux plus rien pour toi.

Dans un monde où l'immobilier n'aurait pas crû dans ces proportions, la part de leur revenu qu'ils consacrent à acquérir leur baraque à 1 million d'euros serait redirigé vers des activités économiques plus utiles et réellement créatrices de richesses.

optimus maximus a écrit :

lecriminel a écrit :

Marie 94 a écrit :Tu compares un investissement de 145k réalisé en 2006 avec un placement alternatif qu'il aurait fallu commencé en... 2003 (PEL ouvert avant le 31/07/03) dont le plafond est limité à... 60k

Comment veux qu'on t'accorde une once de crédibilité sur ce forum avec ce type de raisonnement ?

60k x2 d'apport, mais avec les intérêts tu dépasses très largement
(très largement au-dessus de ton apport, je ne vois pas en quoi c'est un problème.)
quand tu achètes en 2006, je ne vois pas pourquoi tu devrais faire abstraction de tes comptes ouverts en 2003 (ou 1992 ou 1850 s'ils sont encore valables)

Oui lecriminel n'a pas tort. Un couple qui a deux PEL pleins en 2006 a très probablement ouvert ces comptes plusieurs années auparavant.
Je mettrais un bémol à toutes les remarques qui peuvent être faites au sujet des comparaisons achat/location : un ménage n'est généralement pas aussi avisé en matière de placements que ce qu'on peut théoriser sur un tableur Excel, y compris quand il achète un logement.
Tout ce que je dirai, c'est qu'un type pas très avisé qui avait 100 000 euros sur son compte en banque en 2006 et qui n'a pas acheté a dû avoir une performance annuelle moyenne de son épargne de l'ordre de 2%, donc sa fortune tournerait autour de 130000 euros. S'il vit dans une commune non située hors grandes agglomérations, il me semble qu'il n'est pas perdant.

P.S : je viens de me rendre compte qu'un PEL ouvert aujourd'hui est moins attractif qu'un compte à terme

Lecriminel parle de mon cas. Comme l'argument initial tombe à l'eau (l'achat est perdant, bulle immo, negative equity toussa), il cherche à s'en sortir par une énième pirouette. On a l'habitude avec lui.

Comment une étudiante célibataire comme moi qui survivait avec la bourse en 2003 n'ait pas eu la lucidité d'ouvrir 2 PEL en anticipant que 3 ans plus tard que ce placement (dont l'argent est bloqué) serait plus rentable que l'immobilier, et que ses intérêts (bloqué également) permettrait de payer un loyer les doigts dans le nez? Élémentaire mon cher lecriminel...

C'est un peu le problème d'échanger sur un forum avec des gens comme lecriminel. Ça reste très élémentaire. Surtout ne lui demandez pas démontrer par un raisonnement scientifique, sur un tableur ses calculs tirés par les cheveux...

Ben92 a écrit : Console-toi en te disant que tes impots et une partie de ton loyer (via les impôtts payés par ton bailleur) ont permis de loger en HLM flambant neufs aux dernières normes BBC d'autres plus chanceux que toi. Rejouis toi pour eux.

La c'est clair qu'on a un système similaire à la Francaise des jeux, ou une poignée d'heureux élus peuvent profiter d'une manne de 15/20k euros par an s'ils ont une place dans le système dont l'opacité n'a d'égal que l'injustice qu'elle génère.
Maintenant, moi je financer à la fois les Pinel des riches et les HLM/APL des pauvres, je suis aux anges.

optimus maximus a écrit : Dans un monde où l'immobilier n'aurait pas crû dans ces proportions, la part de leur revenu qu'ils consacrent à acquérir leur baraque à 1 million d'euros serait redirigé vers des activités économiques plus utiles et réellement créatrices de richesses.

C'est le seul moyen que la France semble avoir trouvé pour que le PIB soit réinvesti dans le pays, pathétique....
Et surtout tellement injuste pour la jeune génération.
L'avenir ne s'annonce pas tellement rose.

Ystava a écrit : Tu as une vision extrêmement biaisée et caricaturale du système locatif. C'est assez pathétique à lire

J'ai déménagé 12 fois ces 10 dernières années: Paris + 3 villes de province >75K habitants + étranger, a chaque fois seul et/ou en couple.
Je considère que c'est assez pour se faire un avis réaliste sur la situation. J'ai eu quelques bonnes expériences, dans des coins ou le ratio offre/demande était sain, dans tous les autres cas, les bailleurs étaient en position de force et c'était l'enfer.

En tant que jeune tu te retrouve dans une situation ou la mobilité et la flexibilité deviennent la règle (CDD, avec ses nombreuses exemptions de prime de précarité, LOL), et tu te retrouve confronté a un domaine (l'immo) ou des dinosaures de la rente font régner la terreur.

Une liste de garanties longue comme le bras, des délais de résiliations de bail qui durent une éternité (ça a changé depuis), c'est au locataire de payer pour l'assurance d'un bien qui ne lui appartient pas.
Aucun entretien des logements, des passoires thermiques (puisque c'est le locataire qui paye les charges de tt de façon).

Bref, oui comme d'hab il y a des exceptions, mais dès que le ratio offre/demande est déséquilibré ça devient l'anarchie totale.

12 fois en 10 ans ?
Il faut expliquer pourquoi.

Hickson49 a écrit :...Une liste de garanties longue comme le bras, ...

Oui,oui, au moins sur ce point je suis d’accord, c’est assez systématique, mais ce sont surtout les bailleurs institutionnels les AI. J’ai connu ça à Paris pour mon fils étudiant.
Par réaction, j’ai fait du social un jour, j’ai loué à un musicien artiste black, divorcé, sans emploi, sans aucun justificatif … à la rue, il n’aurait jamais trouvé à se loger. Il fallait attendre les concerts pour être payé.
Il n’a jamais payé sa taxe d’habitation, le fisc m’a engueulé, il n’arrive plus à le retrouver.
Très sympa, mais il m’a laissé une petite ardoise, l’appart meublé était assez souvent inoccupé l’hiver, je ne lui en veux pas…. il aurait probablement payé au prochain concert ?, je l'ai viré en très bon termes quand il a pu se reloger moins cher, Il était au moins très poli et courtois.

Pour le reste il ne faut pas généraliser.

Hickson49 a écrit :J'ai déménagé 12 fois ces 10 dernières années: Paris + 3 villes de province >75K habitants + étranger, a chaque fois seul et/ou en couple.

tu peux faire le classement des villes de la plus pourrie à la moins pourrie (en logement) ?

optimus maximus a écrit :

cashisking a écrit :

lecriminel a écrit :On va donc avoir peut-etre sur un achat 2005-2015 (en RP, en province ce sera plus dur) qui apparaitra hyper gagnant à première vue mais sera neutre en réalité

Et moi je vois des amis qui ont acheté en 2005 une maison à 300k€, qui revendent 520k€ et rachètent dans la foulée une barraque à 1 million en empruntant le reste à 1%. Si tu vois du neutre là dedans je peux plus rien pour toi.

Dans un monde où l'immobilier n'aurait pas crû dans ces proportions, la part de leur revenu qu'ils consacrent à acquérir leur baraque à 1 million d'euros serait redirigé vers des activités économiques plus utiles et réellement créatrices de richesses.

Oui et ?
Lecriminel me dit que ça valait pas le coup, et de mes yeux vu les gens font 60% de PV.

lecriminel a écrit :

Nouveau stephanois a écrit :Eh oui, à qualité équivalente, la location est généralement moins avantageuse que l'achat. Quel est le surplus à payer en location à Paris pour avoir un appartement de qualité (sans parler de design) comparé à un appartement tout juste moyen ?

Combien de smic bulle-immo faut-il gagner pour s'acheter un bel appart à Paris ?

Sans parler de smic bulle immo tu prends ton Salaire/revenus du couple. Tu le compares au prix moyen ou tu habites et ça te donnes combien de mois de paye pour un achat d’un m2

Tu gagnes 3000 a un m2 à 3000? Ca passe. 1m2=1 salaire
Tu gagnes 3000 a un m2 à 9000 et plus? Tu es un pigeon 1m2>3 salaires
Tu gagnes 3000 a un m2 à 2000? Tu es bien ! 1m2 <1 salaire

Ça me semble un peu plus parlant

Je serais curieux de voir le ratio d’ignat par ex à Rouen. Il doit être excellent !

lecriminel a écrit :

cashisking a écrit :Et moi je vois des amis qui ont acheté en 2005 une maison à 300k€, qui revendent 520k€ et rachètent dans la foulée une barraque à 1 million en empruntant le reste à 1%. Si tu vois du neutre là dedans je peux plus rien pour toi.

tu es de la chair à margoulin, cher cash,
elle est où cette maison ? il n'y a pas eu de travaux effectués ?

Achetée neuve à Colombes en 2005. Ils ont fait quelques finitions eux-mêmes (peinture).

kamoulox a écrit :Sans parler de smic bulle immo tu prends ton Salaire/revenus du couple.

De l'immo ne s'achète pas qu'avec un salaire, sinon les prix seraient moitié moindres.
Ta réflexion est biaisée dès le début.

cashisking a écrit :

kamoulox a écrit :Sans parler de smic bulle immo tu prends ton Salaire/revenus du couple.

De l'immo ne s'achète pas qu'avec un salaire, sinon les prix seraient moitié moindres.
Ta réflexion est biaisée dès le début.

Non, j’ai mis salaire/revenus du couple

kamoulox a écrit :

cashisking a écrit :

kamoulox a écrit :Sans parler de smic bulle immo tu prends ton Salaire/revenus du couple.

De l'immo ne s'achète pas qu'avec un salaire, sinon les prix seraient moitié moindres.
Ta réflexion est biaisée dès le début.

Non, j’ai mis salaires/revenus du couple

Encore faux

Je sais pas avec quoi tu achètes toi alors

C’est juste un indicateur qui n’a pas de valeur en soi, juste un truc pour te situer un peu plus parlant

Kamoulox tu es en train de refaire le même type de ratio qu'un éminent économiste. Fais attention de ne pas finir en lévitation

Marie 94 a écrit :Kamoulox tu es en train de refaire le même type de ratio qu'un éminent économiste. Fais attention de ne pas finir en lévitation

Non non, moi j’ai acheté , par 2 fois.

Mais c’est plus pour me situer. C’est ultra basique c’est juste comme ça

kamoulox a écrit :Je sais pas avec quoi tu achètes toi alors

De l'apport

Bon revenons au sujet initial:
- la théorie dominante il y a 11 ans sur ce forum à laquelle fais allusion l'auteur de ce thread est que TOUS les acheteurs allaient se faire tondre comme des moutons. Les baissiers peuvent au moins faire amende honorable sur ce point. Il y a quand même un sacré nombre de moutons qui se sont rebiffés ici
- pour pouvoir faire une comparaison sur cet achat à Brest. Il manque des éléments: offre locative pour ce type de bien, loyer en 2007, en 2018 son évolution, TF, etc... Je ne vois pas comment on peut conclure que c'est un bon ou mauvais achat sans ces éléments.

Un article court qui propose quelques remarques sur le marche immo sur les 10 dernieres annees:

https://patrimoine.lesechos.fr/immobili ... 165988.php

Ce que je retiens, c'est que lorsqu'il y a une crise economique, le chomage permet de faire pression sur les salaires et les conditions de travail, et les injections de liquidite (QE) de la BCE permettent de valoriser encore plus les actifs immobilier, pas vraiment les investissement des entreprises qui ont mis 10 ans a repartir en France, et pour des causes principalement exogenes.

Je n'ai vu nulle part mention du fait qu'il pourrait y avoir une bulle dans le secteur immo, meme si certains journalistes reconnaissent que l'immo augmente plus vite que les salaires, cela constitue desormais juste un etat de fait: oui les jeunes generations vivront moins bien que leurs parents.

tu es trop terre à terre, Marie

Marie 94 a écrit :C'est un peu le problème d'échanger sur un forum avec des gens comme lecriminel. Ça reste très élémentaire. Surtout ne lui demandez pas démontrer par un raisonnement scientifique, sur un tableur ses calculs tirés par les cheveux...

il n'y a pas d'explications scientifiques, il y a une infinité de cas, il y a des simplifications qui faussent les calculs, il y a des conditions globales (prix, taux, rendement immo, rendement autre) qui dessinent un contour.
Ces conditions depuis 10-12 ans sont telles qu'il n'y a pas de quoi encenser un choix plutôt que l'autre, il y aura eu des "gagnants" (chacun sa façon de compter les points) d'un coté ou de l'autre, mais pas de quoi devenir hystérique. Si l'achat était aussi gagnant que certains veulent le croire, ça se saurait.
Prends l'exemple de cash, selon lui le bien a pris un poil plus de 4% par an de valeur, ce qui n'est certes pas extraordinaire en 2005, mais en plus le vendeur a probablement enjolivé les choses: Colombes a augmenté d'environ 25% https://www.meilleursagents.com/prix-im ... bes-92700/ et le type qui achète neuf (donc largement plus cher) fait 73% de PV ? J'essaie toujours de penser que l'interlocuteur est de bonne foi, mais là, ça fait un peu beaucoup. si cash tu peux retrouver la pub de l'époque, je prends.

Cash te parle d'un achat en 2005 et revente en 2018 (13 ans) et toi tu cites une source de prix sur 10 ans qui remonte à...2008. Il n'y a rien qui te choque? Oublier la hausse de 2005 à 2008 te paraît pertinent ?
La mauvaise vue ça se corrige, la mauvaise foi ça se combat !

Les prix des appartements similaires au mien ont bien pris +50% entre 2006 et 2018. Et pourtant ce sont des biens dont les prix ont le moins augmenté pour cause de copro années 70 avec charges élevées et absence de parking. Les prix des biens récents sans défaut ont certainement davantage augmenté.

Donc, +25% à Colombes sur 13 ans me paraît peu. On doit plus être dans les +50% comme partout ailleurs en petite couronne safe. Le prix d'achat cité par Cash est certainement sous-estimé comme il n'inclut pas les finitions.

Marie 94 a écrit :Cash te parle d'un achat en 2005 et revente en 2018 (13 ans) et toi tu cites une source de prix sur 10 ans qui remonte à...2008. Il n'y a rien qui te choque? Oublier la hausse de 2005 à 2008 te paraît pertinent ?
La mauvaise vue ça se corrige, la mauvaise foi ça se combat !

justement, si tu te mets des lunettes, tu verras que tu peux remonter en 2005 (meme niveau que 2008)