Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

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Joudoc
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Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#1 Message par Joudoc » 08 avr. 2018, 08:28

Bonjour,

J'ai une maison actuellement en vente que je propose à 145000 euros (via le bon coin).

Un agent mandataire du réseau Efficity (que je ne connaissais pas) m'a contacté. Il est venu à la maison, a visité (sommairement cependant, il n'a relevé aucun défaut sur la maison) posé quelques questions (mais beaucoup moins que les visiteurs particuliers habituels).

Il m'a d'abord indiqué qu'il avait une personne potentiellement intéressée, qu'il connaît personnellement, pluis 9 autres via son réseau. Pour ces 9 autres il doit rentrer un mandat.

J'ai dit OK pour la personne intéressée. Quelques jours passent ...finalement, il s'avère qu'elle ne l'est plus.

Le mandataire me relance pour obtenir un mandat.

Problème pour moi : il y a 10000 euros de commission, donc pour préserver mon net vendeur il faudrait afficher 155000. Je doute fort qu'à ce prix-là ça marche. Ça fait un mois qu'elle est à 145000 et malgré les visites je n'ai aucune offre d'achat. Le mandataire me dit "mais si, avec Efficity la maison bénéficiera d'une grande visibilité, beaucoup de contacts, etc.". Il me dit même que d'après ses estimations (qu'il a faites avant même la visite) la maison pourrait être vendue 162000 euros.

Je me dis que :

- si ça ne marche pas à 145K€, peu de chance que ça marche à 155, même avec la pub d'Efficity.
- en mandat simple, si je conserve mon annonce à 145 en même temps que le mandataire met la sienne à 155, cela produit une confusion pour les acheteurs
- si je retire mon annonce pour le laisser que celle du mandataire, ça veut dire que la maison prend 10K€ d'un coup ... pas très compréhensible ni vendeur. Je vais me "griller".

Au cours de l'entretien, le mandataire me fait tout un discours avec diaporama à la clé, vantant le réseau Efficity, il lâche le mot "parrain" qui lui fournit le matériel, et je commence à me demander si ce n'est pas un système pyramidal, dans lequel le recrutement de filleuls compte davantage au final que les ventes réelles ... enfin pourtant il essaie bien d'avoir un mandat.

À savoir aussi que cette personne exerce l'activité depuis quelques mois seulement, auparavant il était maître nageur (c'est quelqu'un "du coin" et qui est présent également dans la vie associative).

Bref, s'il a un acheteur à me proposer je me dis "pourquoi pas", mais je suis plutôt réticent à lui signer un mandat de vente, j'ai l'impression qu'on va perdre du temps à faire remonter le prix pour rien.

Qu'en pensez-vous (de la situation en particulier, et du système de mandataires en général) ?

Merci

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lecriminel
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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#2 Message par lecriminel » 08 avr. 2018, 08:53

Joudoc a écrit : J'ai dit OK pour la personne intéressée. Quelques jours passent ...finalement, il s'avère qu'elle ne l'est plus.
d'autres ont eu la même faiblesse que toi (dépités de ne pas vendre à 145, ils se sont convaincus (ça leur remontait le moral) qu'un etranger vendrait à 155), ils ont perdu des mois et le moral est redescendu plus bas qu'il n'etait au début.

si tu es sur place, inutile de laisser ces margoulins te bouffer du temps et du fric, aucun média n'est plus vu que LBC
et d'une manière generale évite de fréquenter des gens aussi malhonnêtes
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#3 Message par Joudoc » 08 avr. 2018, 09:02

Et que pensez-vous de la commission ?

Le mandataire me dit qu'il prend moins cher qu'une agence, mais 10000 sur 145000, ça fait du 6,9%. Je ne vois pas trop la différence...

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#4 Message par cashisking » 08 avr. 2018, 09:06

Joudoc a écrit : cette personne exerce l'activité depuis quelques mois seulement, auparavant il était maître nageur
Laisse tomber.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#5 Message par immoglobine » 08 avr. 2018, 09:40

Joudoc a écrit :Le mandataire me dit "mais si, avec Efficity la maison bénéficiera d'une grande visibilité, beaucoup de contacts, etc.". Il me dit même que d'après ses estimations (qu'il a faites avant même la visite) la maison pourrait être vendue 162000 eurosi
Il te prend pour une bille. C'est du charabia appris par cœur auprès de son senior encadrant à qui il reverse une partie de sa commission pour "les conseils" et "l'encadrement"

Même conseil que lecriminel, si c'est ta résidence principale, fuir ce margoulin et utiliser LBC.
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#6 Message par kamoulox » 08 avr. 2018, 09:41

Jamais entendu ça en immo! On dirait le principe quand je vendais des alarmes à l’époque! Une belle arnaque!

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#7 Message par Joudoc » 08 avr. 2018, 10:48

Oui, c'est ma résidence principale, j’habite dedans tant que ce n'est pas vendu.

Le Bon Coin m'amène environ une visite par semaine.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#8 Message par IMMOLOLO » 08 avr. 2018, 11:13

En habitant sur place, tu feras à mon avis aussi bien que cet A.I donc aucun intérêt
« Réfléchir, c'est difficile. C'est pourquoi la plupart des gens jugent. »

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#9 Message par Marie 94 » 08 avr. 2018, 11:29

Vous allez vous griller auprès des acheteurs en mettant une nouvelle annonce via un AI. Sa commission est disproportionnée. J'ai payé 5k en passant par un mandataire.

Si votre maison ne se vend pas, la raison n'est pas le canal de diffusion (tous les acheteurs la connaissent maintenant qu'elle est sur le bon coin) mais sans doute le prix, la déco, la saison...

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#10 Message par vpl » 08 avr. 2018, 11:29

Le mec n'a pas les couilles de te proposer le prix que tu demandes et de la revendre pour son compte 162 000€ ???

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#11 Message par Helo » 08 avr. 2018, 12:14

Laisse tomber.
D'autres réseaux fonctionnent avec ce système pyramidal (je pense à i@d notamment) et clairement n'importe qui se décrète agent immo du jour au lendemain.
D'après ce que j'ai vu autour de moi, un petit home staging + des belles photos arrivent à débloquer des situations de biens qui ne se vendent pas (s'ils sont au bon prix, bien sûr!)

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#12 Message par Joudoc » 08 avr. 2018, 12:16

vpl a écrit :Le mec n'a pas les couilles de te proposer le prix que tu demandes et de la revendre pour son compte 162 000€ ???
Hum il perdrait la différence en frais de notaire je pense.

Par contre il m'a proposé de la mettre à 162000 et de me mettre à 152000 net vendeur.

Enfin, le résultat de la discussion, c'est qu'il est prêt à la mettre aux pris que je veux, du moment qu'il touche 10000.

Je me demande quel est son intérêt dans tout ça, rentrer un mandat pour rentrer un mandat, avec un prix non ajusté.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#13 Message par neorural01 » 08 avr. 2018, 12:21

Le bon coin est le meilleur AI, par contre, ne donnes pas ton tel, premier contact par mail.

Un prospect sérieux te fera un mail sérieux ; cela te laissera déjà une possibilité de trier les bonimenteurs.


J'ai aussi connu une agence immo qui faisait la pub dans les revues distribuées dans les avions... pour 5 000 euros si mes souvenirs sont bons . Tout était absolument bidon.

Un intermédiaire n'a d'intérêt que s'il apporte une plus value ; en immo, leur seul intérêt et de le vendre rapidement, la plus value, tu n'en feras pas, ils n'ont qu'une garantie, leur commission.
La femme change tout le temps, soyez en certain, en cela, elle ne changera pas.
Il ne faut pas prendre la vie au sérieux, car de toutes façons, nous n'en sortirons pas vivants.
Le patriotisme est l'ultime argument des démagogues.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#14 Message par kamoulox » 08 avr. 2018, 12:21

Les acheteurs ont déjà vu ta maisOn a chaque recherche. Donc c’est tout , l’effet nouveauté est passé.

Il doit y avoir un point noir de la maison. Une pièce moche. Soit il faut refaire un petit coup de peinture , virer quelques meubles pour aerer la maison, ne plus la mettre en vente quelques semaines et le remettre en vente avec un nouveau prix (139000 au lieu de 145000 par ex) et de nouvelles photos sous d’autres angles.

Sur la première maison que j’ai vendue , les 2 chambres à l’étage étaient le point faible. Banales au plus haut point , mais j’avais juste mis un coup de blanc. Donc pas de photos des chambres.

Par contre j’avais une belle façade, et je ai soigné l’extérieur avec terrasse en bois, gravier blanc pour l’entrée de garage etc... refait la cuisine, terminé la salle de bain

Suffisamment attrayant pour avoir de nombreuses visites et déclencher 3 coups de cœur.
Les chambres moches ils n’en ont même pas parlés...

Et vendu au prix bien supérieur estimé par les agences dans un secteur bof
En quelques jours.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#15 Message par Joudoc » 08 avr. 2018, 12:23

Marie 94 a écrit :Vous allez vous griller auprès des acheteurs en mettant une nouvelle annonce via un AI. Sa commission est disproportionnée. J'ai payé 5k en passant par un mandataire.

Si votre maison ne se vend pas, la raison n'est pas le canal de diffusion (tous les acheteurs la connaissent maintenant qu'elle est sur le bon coin) mais sans doute le prix, la déco, la saison...
Il tient le discours qu'en supprimant l'annonce quelques jours, les acheteurs vont l'oublier et on pourra repartir dans un nouveau projet de vente.

Mais je n'y crois guère, c'est pour cela que je partage mes doutes sur ce forum, et vous me confortez dans ma méfiance.

Merci

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#16 Message par Joudoc » 08 avr. 2018, 12:30

kamoulox a écrit :Les acheteurs ont déjà vu ta maisOn a chaque recherche. Donc c’est tout , l’effet nouveauté est passé.

Il doit y avoir un point noir de la maison. Une pièce moche. Soit il faut refaire un petit coup de peinture , virer quelques meubles pour aerer la maison, ne plus la mettre en vente quelques semaines et le remettre en vente avec un nouveau prix (139000 au lieu de 145000 par ex) et de nouvelles photos sous d’autres angles.

Sur la première maison que j’ai vendue , les 2 chambres à l’étage étaient le point faible. Banales au plus haut point , mais j’avais juste mis un coup de blanc. Donc pas de photos des chambres.

Par contre j’avais une belle façade, et je ai soigné l’extérieur avec terrasse en bois, gravier blanc pour l’entrée de garage etc... refait la cuisine, terminé la salle de bain

Suffisamment attrayant pour avoir de nombreuses visites et déclencher 3 coups de cœur.
Les chambres moches ils n’en ont même pas parlés...

Et vendu au prix bien supérieur estimé par les agences dans un secteur bof
En quelques jours.
Puis-je demander un avis sur mon annonce ?

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=21_s

Sur plusieurs visites, les gens renoncent car ils aimeraient 3 chambres ... mais l'annonce dit clairement qu'il y en a deux ! J'ai l'impression qu'ils viennent voir s'il y a possibilité d'en créer une troisième. Concrètement c'est possible, mais seulement en agrandissant le bâti (extension ou surélévation).

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#17 Message par kamoulox » 08 avr. 2018, 12:45

Ok. Je vais être objectif et ne prends pas mal le but n’est pas de dénigrer les goûts et couleurs

Tu as un terrain. Est t’il propre? Aucune photo de l’extérieur, ce qui pourrait mettre en valeur le bien.

Quelle est le tranche d’âge de tes visiteurs? Car pour un couple 30-40 ans j’imagine mal d’avoir un coup de cœur pour la cuisine ou le salon, c’est propre pas de soucis là dessus mais ça fait pas très moderne , actuel. Trop de bois tue le bois.

Franchement vu le volume sympa pourquoi ne pas tenter de mettre un joli stratifié qui va booster ton intérieur à peu de frais ?

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#18 Message par kamoulox » 08 avr. 2018, 12:53

Regarde en 1 aprem à deux chez mes parents avec un sol proche du tiens ce que ça peut donner pour quelques centaines d’euros :


Désolé je suis pas doué pour poster des images


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Hickson49
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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#19 Message par Hickson49 » 08 avr. 2018, 13:09

Oh my god, surtout pas d'AI sur ce type de bien!
wef a écrit :You'll own nothing. And you'll be happy

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#20 Message par Marie 94 » 08 avr. 2018, 14:05

Voici quelques suggestions:
- mets davantage de photos. On ne sait pas à quoi ressemblent les 2 chambres, ni l'extérieur. Prends aussi les photos dans le bon angle. Je pense que le salon est très lumineux avec les 2 fenêtres. Comme tu as pris les photos un peu à contre-jour, ça ressort moins bien. Une photo du salon avec la poêle à bois aurait été sympa.
- cuisine: le carrelage mural fait vieillot. Tu peux coller une crédence par dessus, changer les chaises du minibar
- comme kamoulox, je pense qu'un sol neuf (stratifié ou lino) pourrait rajeunir le salon.
- donnes davantage de détail par pièce (surface en m2).

Comment as-tu évalué le prix de vente ? Ta maison a des atouts mais elle est atypique. Il y a 2 chambres et un studio indépendant.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#21 Message par vpl » 08 avr. 2018, 16:36

Il faut évidemment montrer et mettre en valeur l'extérieur, maintenant, "à 20mn de Digne" (15 bornes ?, plus ?), comment dire, le marché est étroit, donc j'imagine que les gens qui cherchent dans le coin ont déjà tous vu l'annonce non ?
Donc photo de l'extérieur donnant envie (là ça pourrait être un appart), et voir...sinon il faudra baisser le prix...

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#22 Message par Joudoc » 08 avr. 2018, 21:01

J'en ai refait cet après-midi.

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J'en mettrai une lors de la prochaine remontée d'annonce (je le fais tous les deux jours).

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#23 Message par neorural01 » 08 avr. 2018, 22:59

Ce pavillon est bien sympa, en plus, pas de vis à vis trop proche.

A mettre en avant aussi.
La femme change tout le temps, soyez en certain, en cela, elle ne changera pas.
Il ne faut pas prendre la vie au sérieux, car de toutes façons, nous n'en sortirons pas vivants.
Le patriotisme est l'ultime argument des démagogues.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#24 Message par Nouveau stephanois » 08 avr. 2018, 23:16

+1 vraiment sympa ! À mettre absolument dans l'annonce.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#25 Message par Bernard minet » 09 avr. 2018, 00:11

Refaire les photos avec un ciel bleu + coup de propre sur le végétal.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#26 Message par Ystava » 09 avr. 2018, 00:23

Joudoc a écrit : Un agent mandataire du réseau Efficity
Joudoc a écrit :À savoir aussi que cette personne exerce l'activité depuis quelques mois seulement, auparavant il était maître nageur
Image

Purée, toujours aussi tocards ces AI. Ce qui est triste c'est que des gens continuent de faire appel à eux :|
lecriminel a écrit :
21 mars 2020, 13:19
Imagine Ben92, lui s'est bien fait bananer et le paye très cher en période de confinement. Il n'a tué personne mais est enfermé dans une cellule de 20m2.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#27 Message par Marie 94 » 09 avr. 2018, 08:49

Quelques remarques sur l'extérieur:
- comme pour l'intérieur, une photo qui met en valeur la maison avec le terrain serait un plus (tu peux te positionner au fond du jardin et prendre une photo de la maison avec la terrasse si possible avec une table, chaises et parasol)
- je ne mettrai pas forcément la photo où l'on voit la route. Les acheteurs pourraient se demander s'il s'agit d'une route passante.
- tu peux toujours faire du home staging pour valoriser l'extérieur. Pourquoi pas repeindre les volets battants pour donner un coup de jeune à la maison?

Sinon, je te déconseille de supprimer/reposter régulièrement ton annonce car elle va apparaître dans toutes les alertes emails des acheteurs qui vont penser qu'elle ne se vend pas et que tu essaies de la vendre désespérément. C'est toujours un peu bizarre de recevoir dans sa boîte mail la même annonce x fois. Il faut que tu retires ton annonce, tu la travailles un peu et tu la repostes en validant bien le prix.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#28 Message par Parsifal » 09 avr. 2018, 08:57

En gros il "suffit" de faire 10k euros de travaux de décoration et de baisser le prix de 10k pour que cela se vendre assez vite.

ps: ce message est écrit au doigt mouillé. :mrgreen:

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#29 Message par Marie 94 » 09 avr. 2018, 09:29

Parsifal a écrit :En gros il "suffit" de faire 10k euros de travaux de décoration et de baisser le prix de 10k pour que cela se vendre assez vite.

ps: ce message est écrit au doigt mouillé. :mrgreen:
:lol: Dans Maison à vendre, ils préconisent des travaux à hauteur de 4% du prix de vente (en gros la com de l'agence qu'il devait versé à escroccity).

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#30 Message par kamoulox » 09 avr. 2018, 10:20

Sans arriver aces montant, un sol neuf moderne dans le salon (quelques centaines d’euros) un coup de blanc sur l’extérieur , ça donnera un peu plus envie pour pas cher c’est

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#31 Message par Beone » 09 avr. 2018, 11:47

Après méfiance quand même sur les travaux: ce qui plait à l'un peut déplaire à l'autre.
Ex: ma mère cherche une maison actuellement. Lors de sa dernière visite d'une maison pas totalement fini, elle s'est montrée surprise qu'il n'y pas d'aménagement de placard. Le proprio est vite allé mettre 3 porte manteau moches en plus.
Bilan: à démonter + trous dans les murs...

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#32 Message par Joudoc » 09 avr. 2018, 19:53

Parsifal a écrit :En gros il "suffit" de faire 10k euros de travaux de décoration et de baisser le prix de 10k pour que cela se vendre assez vite.

ps: ce message est écrit au doigt mouillé. :mrgreen:
Déjà on a l'impression d'avoir bien baissé le prix.

Nous avons acheté la maison à 160000 euros en 2006, plus 11000 euros de frais de notaire, soit 171000 euros. On a dû faire au moins 20000 euros de travaux dedans ...

...et au final on la propose à 145000, vu l'état du marché actuel.

Si je mets encore 10K€ et que je baisse de 10K€, avec encore une négociation de l'acheteur à 10K€ en moins, je vends 115000. J'ai vraiment du mal à m'y résoudre (et j'ai déjà eu du mal à accepter le prix de 145000 actuel, mais bon voilà ...).

Sachant que je dois encore + ou - 100000 à la banque, je me retrouverais au final avec 15000 euros après remboursement. (j'avais mis 20000 d'épargne en apport). Donc en gros je me retrouve plus pauvre qu'à l'époque. J'aurais pu rester locataire et économiser l'argent mis dans les travaux. Que de temps perdu ... enfin c'est fait c'est fait, comme on dit, mais vu sous cet angle je suis plutôt dépité.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#33 Message par Joudoc » 09 avr. 2018, 20:00

kamoulox a écrit :Sans arriver aces montant, un sol neuf moderne dans le salon (quelques centaines d’euros) un coup de blanc sur l’extérieur , ça donnera un peu plus envie pour pas cher c’est
On a refait le sol en 2009. C'était à la base des vieux carreaux mouchetés en 20cm ... genre années 60, quoi. Nous avons donc remis des carreaux plus large, en style "provençal".

Sur l'extérieur, très peu de maisons sont "blanches", la crépi actuel est un grand classique du coin ... je ne sais pas si cela serait opportun.

Même si je suis bien d'accord qu'il faut présenter mieux la maison. Je pense que le point noir vient de la terrasse (je la signale d'ailleurs comme "à rafraîchir", même si on y mange sans problème tous les jours, mais voilà, la déco y est vraiment à faire je l'admets.).

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#34 Message par Joudoc » 09 avr. 2018, 20:03

Marie 94 a écrit :Quelques remarques sur l'extérieur:
- comme pour l'intérieur, une photo qui met en valeur la maison avec le terrain serait un plus (tu peux te positionner au fond du jardin et prendre une photo de la maison avec la terrasse si possible avec une table, chaises et parasol)
Pas possible de prendre le terrain et la terrasse en même temps, à cause de la configuration des lieux.

Image

Je peux néanmoins présenter davantage la terrasse avec la table, mais c'est le point noir de la maison actuellement, elle n'est pas très belle.

- je ne mettrai pas forcément la photo où l'on voit la route. Les acheteurs pourraient se demander s'il s'agit d'une route passante.
OK noté
- tu peux toujours faire du home staging pour valoriser l'extérieur. Pourquoi pas repeindre les volets battants pour donner un coup de jeune à la maison?
C'est vrai qu'on les avait déjà repeints, mais le temps passe ... et en effet ils présentent déjà des signes d'usure.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#35 Message par kamoulox » 09 avr. 2018, 22:04

Ok je comprends.

1/ouvre tout en grand par une belle journée et fait les photos sous les meilleurs angles possible.
2/ mets en avant l’extérieur avec une photo prise de la terrasse par exemple.
3/ ton annonce était chiante à lire trop de trucs à gauche à droite

Dis un truc carré , concis, avec juste les 3 photos pour attirer le chaland

4/ c’est grillé pour le moment laisse passer avril et remet ton annonce fin du mois pour juste avant le 1er mai.

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cashisking
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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#36 Message par cashisking » 10 avr. 2018, 07:56

Ayant fait beaucoup d'annonces et de visites il y a trois ans, je dirais qu'il faut une annonce concise mais claire, il faut être cash.
A part attirer du touriste qui sera forcément déçu, il ne sert absolument à rien de trop enjoliver la vérité dans une annonce amha (genre une photo qui montre une maison individuelle alors qu'elle est mitoyenne).
Tu annonces les vraies surfaces, tu mets un plan, tu parles des éventuels travaux, évidemment tu mets en avant les points forts grâce aux photos.
T'auras moins de visites mais tu perdras moins ton temps.

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Marie 94
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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#37 Message par Marie 94 » 10 avr. 2018, 13:45

Je comprends que tu as acheté cette maison à un certain prix et que tu essaies de retrouver tes billes mais pour moi, ce n’est pas la bonne approche pour estimer le prix de vente. As-tu été sur Patrim pour regarder l’historique des ventes dans ton coin ? Fait une comparaison des annonces concurrentes actuelles? Mets-toi à la place de l’acheteur lambda. Il doit faire le choix entre x annonces et la tienne doit présenter un bon rapport qualité-prix.

Le seul truc qui me fait tiquer c’est comment en ayant acheté il y a 12 ans en ayant pris un crédit de 151-171K, tu ais encore 100 de Capital Restant Dû avec les baisses de taux qu’on a connu?
Tu essaies de vendre au meilleur prix et c’est normal. Il faut que tu mettes tous les atouts de ton côté.

Objectivement, il y a plusieurs choses qui empêchent le déclenchement d’une visite :
- les photos. Il y en n’a pas assez. Au lieu de poster des annonces gratuites avec 3 photos tous les 2 jours, postes en une en prenant le pack 10 photos sur le bon coin à 8€. Après, comme déjà dit, il faut que tu mettes des photos plus pro de l’extérieur, intérieur, de toutes les pièces. Le plan avec les surfaces dont parle Cashisking est une très bonne idée. Un truc qui marche bien aussi c’est Rhinov quand il y a des travaux de rafraîchissement, ça donne une idée du potentiel d’une pièce. Après ça a un coût (99€). Après à toi de voir si tu optes pour la solution de refaire le sol du salon ou de présenter une projection.
- Le texte de l’annonce. Fais une synthèse des meilleurs textes des annonces concurrentes. Sur quels points insistent-ils ? Le calme, la proximité des commerces, des écoles ? Pourquoi vous avez acheté cette maison en 2006 ? Qu’est-ce-qu’il vous a plu ? Mets ces éléments en avant.
- Les défauts. Il y a des choses que tu ne pourras pas changer (la mitoyenneté, le fait qu’il n’y ait que 2 chambres dans la maison et un studio dans une dépendance) et d’autres que tu peux éliminer (la terrasse à rafraîchir, la déco). A toi de voir s’il n’y a pas moyen de faire qq travaux et revendre vite à un bon prix plutôt que rebuter les visiteurs et de vendre dans x mois.
Les gens feront des concessions sur les défauts si en contrepartie, il y a qqch en plus (une vue exceptionnelle, un emplacement idéal…).
Sinon, je n’insisterai pas dans l’annonce sur la mitoyenneté ou les travaux de rafraîchissement. Il faut arriver à créer un déséquilibre temporaire entre l’offre et la demande. Pour ça, il faut plusieurs visites (y compris de gens qui ne feront pas faire d’offres mais qui vont te servir à montrer que cette maison intéresse du monde). Tu essaies de faire des visites groupées sur une demi-journée où les acheteurs vont se croiser pour leur mettre la pression. Si tu as un seul péquin qui vient visiter de temps en temps dans la semaine, c’est pas bon signe.

Jumpingothello
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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#38 Message par Jumpingothello » 11 avr. 2018, 10:49

Quand j'ai mis mon bien en vente à la fin de l'été sur LBC chez eu un nombre dingue d'appels d'AI dont Efficity.

on a accepté de rencontrer le mec de Efficity et là :( Ils nous sort une estimation un peu haute mais bon c'est le jeu mais c'est surtout le charabia autour. Le mec avait soit disant des acheteurs. Mais se contredisait à chaque phrase, c'en était pathétique. Il s'etait reconverti depuis 2 ans dans l'immobilier.
Il voulait absolument un mandant exclusif, quand on lui demande en quoi un mandat simple l'empeche de faire son travail, il bégaie un peu nous sort des arguments bidons et nous dit qu'il ne sait pas faire autrement. au bout de 20 min, on lui fait comprendre que la conversation tourne un peu en rond et qu'on souhaite profiter de notre soirée et du coup il nous sort un mandat simple. Ca a été la goutte d'eau. Merci au revoir.
Meme chose pour le réseau IAD, à bannir complètement.

Par contre, au cours de cette vente j'ai découvert des services d'agence en ligne dont les services sont plutot sympa. j'ai d'ailleurs fait appel à l'une d'entre elle, Proprioo. 2 très gros avantages, le mandat est simple et la commission est fixe et très faible 1500 € + 500 € si vous voulez qu'ils s'occupent des visites (apparemment ils ont augmentés en 2018, le site indique 1990 e). Les photos sont superbes belles et le service permet d’accéder à se loger.
Bien sur les commissions sont dues qu'en cas de vente du bien dans les 1 ans par l'agence. Nous on a vendu via PAP donc on a rien payé ( normalement y a quand meme une forme forfaitaire pour dédommager le photographe, la création de l'annonce et les frais de publication 300€).
les moins c'est qu'il s'agit d'un UBER de l'immobilier. le photographe et le mec qui fait les visites sont des auto entrepreneurs. Le photographe a fait de superbes photos et l'annonce été vraiment bien (on a repris une bonne partie des éléments pour l'annonce PAP), par contre au niveau des visites on a été plutot décu. On trouvé que le mec ne vendait pas assez le quartier (vu comme un défaut pour les visiteurs d'autres arrondissements de panam).
Apres le jour, ou l'on a trouvé notre acheteuse via PAP, nous avions collés les visites proprioo entre nos visites pap, du coup les visites se sont enchaînées toute l'apres midi, sur les 4 visites pap, 3 ont revisités pour 2 offres au prix. Aucune offre reçue via l'agence en ligne qui a pourtant fait plus de visite

On a rencontré un représentant d'une société qui fait le même type de service mais pour un forfait fixe de 5000€ et aucune possibilité de visite. En tout cas rien à voir avec le coût des agences classiques.

Vincent92
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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#39 Message par Vincent92 » 11 avr. 2018, 17:05

Marie 94 a écrit :
Parsifal a écrit :En gros il "suffit" de faire 10k euros de travaux de décoration et de baisser le prix de 10k pour que cela se vendre assez vite.

ps: ce message est écrit au doigt mouillé. :mrgreen:
:lol: Dans Maison à vendre, ils préconisent des travaux à hauteur de 4% du prix de vente (en gros la com de l'agence qu'il devait versé à escroccity).
Dans "Maison à vendre" ils ne comptent pas la main oeuvre. Si tu fais appelles à un service équivalent (décorateur, peintre,....) les prix ne sont pas du tout les mêmes. C'est une émission divertissante mais si vous comptez faire du home staging d'une maison avec 6k€ de budget vous avez intérêts de savoir ce qu'il faut faire, avoir bon goût, être bricoleur, avoir du temps, repérer les bonnes affaires,...
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#40 Message par Joudoc » 12 avr. 2018, 12:22

Marie 94 a écrit : comment en ayant acheté il y a 12 ans en ayant pris un crédit de 151-171K, tu ais encore 100 de Capital Restant Dû avec les baisses de taux qu’on a connu?
Crédit de 151000 euros en effet, à 3,80% à l'époque (pas sur la totalité car il y avait aussi la CASDEN pour partie à 3,05 ainsi qu'un PTZ). Depuis 2 ans je l'ai fait ramener à 2,8% (en déboursant 900 euros de frais au passage).

Je viens de vérifier, il reste 93500 euros à rembourser, en comptant la CASDEN et le prêt classique (le PTZ est terminé).


Après, je ne suis pas sûr que le nombre de visites soit un problèmes, j'en ai entre 1 et 2 par semaine ... ça vous paraît peu ?

- les photos. Il y en n’a pas assez. Au lieu de poster des annonces gratuites avec 3 photos tous les 2 jours, postes en une en prenant le pack 10 photos sur le bon coin à 8€. Après, comme déjà dit, il faut que tu mettes des photos plus pro de l’extérieur, intérieur, de toutes les pièces. Le plan avec les surfaces dont parle Cashisking est une très bonne idée. Un truc qui marche bien aussi c’est Rhinov quand il y a des travaux de rafraîchissement, ça donne une idée du potentiel d’une pièce. Après ça a un coût (99€). Après à toi de voir si tu optes pour la solution de refaire le sol du salon ou de présenter une projection.
OK on va mettre 10 photos pour la prochaine annonce.

- Le texte de l’annonce. Fais une synthèse des meilleurs textes des annonces concurrentes. Sur quels points insistent-ils ? Le calme, la proximité des commerces, des écoles ? Pourquoi vous avez acheté cette maison en 2006 ? Qu’est-ce-qu’il vous a plu ? Mets ces éléments en avant.
Le calme, le fait qu'il y avait un jardin, qu'elle était propre ... et que c'était la seule dans ce cas, à 160000 euros à l'époque (on avait visité plein de maisons à 180000 toutes pourries).


Il faut arriver à créer un déséquilibre temporaire entre l’offre et la demande. Pour ça, il faut plusieurs visites (y compris de gens qui ne feront pas faire d’offres mais qui vont te servir à montrer que cette maison intéresse du monde). Tu essaies de faire des visites groupées sur une demi-journée où les acheteurs vont se croiser pour leur mettre la pression.
On va tester cette stratégie.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#41 Message par Joudoc » 12 avr. 2018, 12:24

Jumpingothello a écrit :Quand j'ai mis mon bien en vente à la fin de l'été sur LBC chez eu un nombre dingue d'appels d'AI dont Efficity.

on a accepté de rencontrer le mec de Efficity et là :( Ils nous sort une estimation un peu haute mais bon c'est le jeu mais c'est surtout le charabia autour. Le mec avait soit disant des acheteurs. Mais se contredisait à chaque phrase, c'en était pathétique. Il s'etait reconverti depuis 2 ans dans l'immobilier.
Il voulait absolument un mandant exclusif, quand on lui demande en quoi un mandat simple l'empeche de faire son travail, il bégaie un peu nous sort des arguments bidons et nous dit qu'il ne sait pas faire autrement. au bout de 20 min, on lui fait comprendre que la conversation tourne un peu en rond et qu'on souhaite profiter de notre soirée et du coup il nous sort un mandat simple. Ca a été la goutte d'eau. Merci au revoir.
Meme chose pour le réseau IAD, à bannir complètement.

Par contre, au cours de cette vente j'ai découvert des services d'agence en ligne dont les services sont plutot sympa. j'ai d'ailleurs fait appel à l'une d'entre elle, Proprioo. 2 très gros avantages, le mandat est simple et la commission est fixe et très faible 1500 € + 500 € si vous voulez qu'ils s'occupent des visites (apparemment ils ont augmentés en 2018, le site indique 1990 e). Les photos sont superbes belles et le service permet d’accéder à se loger.
Bien sur les commissions sont dues qu'en cas de vente du bien dans les 1 ans par l'agence. Nous on a vendu via PAP donc on a rien payé ( normalement y a quand meme une forme forfaitaire pour dédommager le photographe, la création de l'annonce et les frais de publication 300€).
les moins c'est qu'il s'agit d'un UBER de l'immobilier. le photographe et le mec qui fait les visites sont des auto entrepreneurs. Le photographe a fait de superbes photos et l'annonce été vraiment bien (on a repris une bonne partie des éléments pour l'annonce PAP), par contre au niveau des visites on a été plutot décu. On trouvé que le mec ne vendait pas assez le quartier (vu comme un défaut pour les visiteurs d'autres arrondissements de panam).
Apres le jour, ou l'on a trouvé notre acheteuse via PAP, nous avions collés les visites proprioo entre nos visites pap, du coup les visites se sont enchaînées toute l'apres midi, sur les 4 visites pap, 3 ont revisités pour 2 offres au prix. Aucune offre reçue via l'agence en ligne qui a pourtant fait plus de visite

On a rencontré un représentant d'une société qui fait le même type de service mais pour un forfait fixe de 5000€ et aucune possibilité de visite. En tout cas rien à voir avec le coût des agences classiques.

J'ai dit au mandataire Efficity qu'on se passerait de lui ... mais que si, sans rentrer de mandat, il trouvait quelqu'un intéressé par la maison à 155000 et qu'il s'occupe de tout, je lui laisse les 10000 de différence.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#42 Message par Jumpingothello » 12 avr. 2018, 13:46

Il faut arriver à créer un déséquilibre temporaire entre l’offre et la demande. Pour ça, il faut plusieurs visites (y compris de gens qui ne feront pas faire d’offres mais qui vont te servir à montrer que cette maison intéresse du monde). Tu essaies de faire des visites groupées sur une demi-journée où les acheteurs vont se croiser pour leur mettre la pression.
On va tester cette stratégie.[/quote]

Pour moi ca et les photos c'est le plus important. c'est peut être un hasard mais comme je l'ai dit dès qu'on a fait ca, ca a marché tout de suite! et tu sentais bien que les visiteurs étaient inquiets :) tu inverses complètement le rapport de force.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#43 Message par Marie 94 » 12 avr. 2018, 16:33

Clairement le jardin (il y a 500 ou 600m² de terrain) est un atout. Il faut évidemment le mettre en valeur (pelouse tondue, haies bien taillées). Perso, quand j’avais visité, les proprios avaient mis la table, le parasol, et même mis le barbecue pour faire genre (c’était en décembre! :lol: ). Des jouets d’enfants peuvent aussi cibler un public d’acheteurs jeunes parents.

Il faut que les gens puissent se projeter. « On pourrait faire des barbecue ici ». « Nos enfants pourront jouer là ». Lors des visites, asseyes toi sur une chaise de la table en terrasse et montre leur les docs (diag…). Propose leur de s’assoir aussi et ne dis rien pendant 30 s. Laisse les admirer le jardin 8) . Ça marche aussi quand tu as une grande pièce à vivre. Les visiteurs qui peuvent s’assoir dans un canapé confortable et profiter de la poêle à bois seront charmés.

Cela dit, la terrasse reste problématique. Il faut lister les choses à améliorer et ensuite prioriser les améliorations qui vont avoir le maximum d’impact. Tu ne pourras pas tout faire.
Je me souviens d’une visite où la terrasse n’était pas fini. Les proprios avaient juste poser des dalles de terrasse en bois 50x50 en sur le sol en béton. A première vue, tu dois avoir 25- 30m² de terrasse autour de la maison. Pour 1000€, tu peux avoir un extérieur attrayant.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#44 Message par Hickson49 » 13 avr. 2018, 07:37

Il faut arriver à créer un déséquilibre temporaire entre l’offre et la demande. Pour ça, il faut plusieurs visites (y compris de gens qui ne feront pas faire d’offres mais qui vont te servir à montrer que cette maison intéresse du monde). Tu essaies de faire des visites groupées sur une demi-journée où les acheteurs vont se croiser pour leur mettre la pression.
Ahaha c'est diabolique, une belle facon de mettre l'autre mal a l'aise pour essayer de profiter de sa faiblesse, un peu comme aux entretiens d'embauches, sauf que la c'est le vendeur qui attends quelque chose.
C'est pour ca que j'aime l'immobilier, c'est le genre de transaction qui fait ressortir le pire de l'etre humain.

Cela dit: de 1 il faut deja avoir suffisamment de visiteurs.
De 2: Si tu as un malin dans le lot, il va enoncer a haute voix tout ce qui ne va pas dans le bien (meme ce a quoi tu n'a pas pense) et poser des questions pieges.
Dans ce cas, le/les pigeons potentiels qui l'accompagnent vont reflechir a 2 fois et avoir des arguments de negociations qu'ils n'auaient pas forcement eu.

Essayer de faire monter artificiellement la cote d'un actif c'est bien, mais il faut bien maitriser son sujet et etre sur de soit, au final c'est quand meme toujours le marche qui decide.
wef a écrit :You'll own nothing. And you'll be happy

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#45 Message par IMMOLOLO » 13 avr. 2018, 20:20

Il s'agit d'une maison mitoyenne et non pas d'une Villa
Si vous trouvez preneur 140 K€ bravo !! surtout dans le quartier.
« Réfléchir, c'est difficile. C'est pourquoi la plupart des gens jugent. »

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#46 Message par Joudoc » 14 avr. 2018, 14:38

IMMOLOLO a écrit :Il s'agit d'une maison mitoyenne et non pas d'une Villa
Si vous trouvez preneur 140 K€ bravo !! surtout dans le quartier.
Ce quartier est réputé peu cher ?

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#47 Message par IMMOLOLO » 15 avr. 2018, 11:46

Ce quartier est réputé légèrement excentré ... des pôles d'emplois comme Dignes & Sisteron ect ...
A moins de trouver un couple de retraités fortunés. Ca va être difficile avec Macron :D
Si vous trouvez preneur à 120 K€ - 135 K€ il ne faut pas avoir de regret.
Ce d'autant que vous l'avez habité cette maison - il y a bien une valeur d'usage à prendre en compte pendant X années
« Réfléchir, c'est difficile. C'est pourquoi la plupart des gens jugent. »

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#48 Message par Joudoc » 15 avr. 2018, 14:30

Quand je pense qu'on a payé 160000 en 2006 (avec les frais d'agence inclus), et que la maison n'était même pas isolée, n'avait pas cuisine digne de ce nom, qu'on a refait les sols ...

et dire qu'elle était à 172000 et qu'on pensait avoir négocié un prix raisonnable à 160000 !Enfin je suppose qu'à l'époque nous l'avions déjà payé trop cher, sans nous en apercevoir. Ça nous servira de leçon.

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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#49 Message par IMMOLOLO » 15 avr. 2018, 20:07

+ de 10 ans d'utilisation - C'est loin d'être une catastrophe
Si pas pressé Peut être que vous trouverez quelqu'un qui a le sacro saint "coup de cœur" qui des fois fait faire des conneries :D
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Re: Efficity ... efficace ou système pyramidal ?

#50 Message par lecriminel » 16 avr. 2018, 09:31

Joudoc a écrit :Quand je pense qu'on a payé 160000 en 2006
c'était le sommet de la bulle en province,
la bonne nouvelle c'est que vos pertes sont limitées
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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