question PINEL

[EU12]

Bonjour à tous,

Depuis quelques semaines je me renseigne pour investir dans un appartement dans le cadre de la loi PINEL. J'aimerais avoir des avis sur la pertinence d'un tel achat car bien que je me sois pas mal renseigné, j'ai encore pas mal d'interrogations.

Notamment :

- Le prix d'achat de l'appartement : je suis très surpris des prix de vente des appartements. Un T2 à 160.000 euros pour 40 à 43 m2 à Nantes ou à Toulouse c'est vraiment très élevé je trouve, mais qu'en sera-t-il de la revente ? je doute fortement que ça se revende à ce prix dans 10 ans non ? (au regard du prix de l'ancien aujourd'hui j'entends)

- La revente justement : à ce que j'ai compris ce qui était intéressant avec le PINEL était la revente au terme d'une certaine durée. Mais n'y aura-t-il pas d'ici 10 ans pléthore d'appartements sur le marché vu l'engouement actuel pour ce type de programme ?

- L'endroit où investir : Nantes, Toulouse, semblent être des villes où l'investissement parait judicieux. Mais n'y a-t-il pas un risque de "bulle" vu le nombre de constructions qui y ont lieu ?

Si vous avez quelques avis et réponses à ces questions, cela m'aiderait dans ma réflexion...
Un grand merci par avance

EU12

[alpha2]

- Le prix d'achat de l'appartement : je suis très surpris des prix de vente des appartements. Un T2 à 160.000 euros pour 40 à 43 m2 à Nantes ou à Toulouse c'est vraiment très élevé je trouve, mais qu'en sera-t-il de la revente ? je doute fortement que ça se revende à ce prix dans 10 ans non ? (au regard du prix de l'ancien aujourd'hui j'entends)

Nul ne peut prédire l'évolution des prix de l'immobilier. Ce qui est sûr, c'est qu'un appartement neuf est toujours plus cher qu'un appartement ancien. Donc si les prix de l'immobilier restent stables ces prochaines années, vous ne revendrez pas votre appartement au prix d'achat dans 10 ans.

- La revente justement : à ce que j'ai compris ce qui était intéressant avec le PINEL était la revente au terme d'une certaine durée. Mais n'y aura-t-il pas d'ici 10 ans pléthore d'appartements sur le marché vu l'engouement actuel pour ce type de programme ?

C'est possible, mais ce n'est pas forcément gênant car en seconde main les acheteurs ne prêteront pas attention au statut (PINEL ou non). Par contre ils prêteront comme toujours attention à la localisation. Il vaut donc mieux éviter d'acheter dans un quartier un peu éloigné du centre-ville où tous les immeubles sont récents, car les PINEL pullulent, et la revente pourrait être difficile dans 10 ans. Eviter aussi d'acheter un programme qui fasse partie d'une opération de rénovation d'un quartier HLM, car on ne sait pas comment ça évoluera. Si le programme que vous visez est dans un quartier plus ancien et bien relié au centre-ville, le risque est moindre.

- L'endroit où investir : Nantes, Toulouse, semblent être des villes où l'investissement parait judicieux. Mais n'y a-t-il pas un risque de "bulle" vu le nombre de constructions qui y ont lieu ?

Je ne connais pas les villes en question, mais il faut comparer l'évolution des prix ces dernières années avec l'évolution de la population. Si la population augmente fortement, c'est normal de construire beaucoup, et normal que les prix augmentent. Si la population n'augmente pas, ce n'est pas normal de construire beaucoup, et pas normal que les prix soient élevés. Par exemple, ne surtout pas acheter dans une ville dont la population n'augmente pas mais qui a construit massivement du PINEL. Je pense que ce n'est pas le cas, ni à Nantes ni à Toulouse.


Bref, en gros, il faut se comporter avec un investissement PINEL comme avec n'importe quel investissement immobilier. N'achetez pas un appartement que vous n'auriez pas acheté sans le dispositif PINEL.

[Ben92]

Ne compares pas le prix des programmes neufs avec la moyenne des prix au M2 de la ville, mais avec des T2 de bâti récent comparables (résidence standing, norme BBC 2012, balcon cave parking). Tu verras que la différence de prix est beaucoup plus réduite, surtout en tenant compte des frais de notaires réduits. Nantes comme Toulouse le semblent de très bons choix. Tu revendras plus cher dans 10 ans, c'est une certitude. Fonce avant que les meilleurs lots soient tous raflés...

[immoglobine]

- L'endroit où investir : Nantes, Toulouse, semblent être des villes où l'investissement parait judicieux. Mais n'y a-t-il pas un risque de "bulle" vu le nombre de constructions qui y ont lieu ?

Dans un rayon de 50 km maximum autour de sa résidence principale.

Le PINEL n'est pas une baguette magique qui fait disparaitre tout les aléas du statut de bailleur.
Il permet juste d'amortir une partie du surcout du neuf.
Comme alpha2 je conseille de ne jamais acheter un bien qu'on aurait jamais acheter hors dispositif de défiscalisation. (Ça vaut pour tout ce qui est défiscalisé) L'emplacement reste primordiale, ne jamais croire une plaquette de promoteur, l'idéal est d'acheter dans un quartier qu'on connait déjà.

Quand au conseil de Ben92 consistant à comparer avec les ventes d'appartements récents qui se sont réellement vendus, le faire uniquement via la base PATRIM et ne croire aucun marchand de biens (hors cercle très proche pour d'évidentes raisons de conflits d’intérêts).
Pour l'éventuelle plus valu elle n'a rien d'automatique, l'ancien logement que j’occupais était un Robien (ancêtre du Pinel), revendu après 11 ans (pour une histoire du durée de bail) avec une moins valu faciale à la clef. (Pourtant c'est plutôt un bon quartier à 15 minutes en transport en commun du pole de la Part Dieu à Lyon).

[Ben92]

En dehors de toute considération Pinel, les métropoles dynamiques comme Lyon, Toulouse, Nantes sont actuellement sous-évaluées aujourd'hui. Bordeaux, pourtant moins dynamique que Toulouse sur l'emploi cadre, a augmenté énormément depuis deux ans. Toulouse notamment est à un niveau de prix anormalement bas selon moi, vu la taille de la ville (commune 470khab, agglo 930 khab, aire urbaine 1.3Mhab) et son dynamisme démographique et économique. L'écart avec Bordeaux ne pas rester durablement aussi grand.
Plus généralement, l'écart de prix de ces métropoles avec Paris est anormalement élevé (Toulouse par exemple un facteur de 1 à 3 comparé à Paris). Il y aura forcément rattrapage, comme à Bordeaux.

[lecriminel]

Bonjour à tous,

Depuis quelques semaines je me renseigne pour investir dans un appartement dans le cadre de la loi PINEL. J'aimerais avoir des avis sur la pertinence d'un tel achat car bien que je me sois pas mal renseigné, j'ai encore pas mal d'interrogations.

Notamment :

- Le prix d'achat de l'appartement : je suis très surpris des prix de vente des appartements. Un T2 à 160.000 euros pour 40 à 43 m2 à Nantes ou à Toulouse c'est vraiment très élevé je trouve

c'est parce que le transfert d'argent public, il n'est pas fait pour aller dans la poche de EU12 (ceux qui décident de qui avantager ne le connaissent meme pas) mais dans celle de Bouygues et de ses confrères. Tu as été obligé d'assister au baptême du fils Sarko, toi ? alors pourquoi tu aurais un retour d'ascenceur ?

[miguel]

Moi je déconseille fortement ce genre d'investissements.

Le pinel ou autres c'est l'état qui finance les nouveaux HLM 2.0 avec des carottes fiscales. Les bénéfices c'est pour le promoteur, les bénéficiaires l'état et les locataires, et les risques pour le petit investisseur.

Chez moi je suis en RP, les Robiens qui ont étés vendus dans les années 2005 sont actuellement à la revente à la casse.
Exemple ceux qui ont pris un F2 pour 120ke les revendent au mieux pour 100ke maintenant.

[Ben92]

Un ami qui cherchait à acheter dans le bas Montreuil m'as raconté qu'il y avait visité un F2 de 38M2 à 250K, c'était un ancien Scellier acheté en 2009 ou 2010 à à peine 160K... je vous raconte le bénéf du proprio. Plus-value + réduc d'impot.
Il n'a pas acheté l'appart mais celui-ci s'est effectivement vendu à 250K.

[sim_v]

A Fougères, il y a plein d'anciens programmes de Défiscalisation à vendre... Pas sûr qu'ils aient eu le succès attendu. Pas sûr que les "investisseurs" connaissaient la localisation de la ville et son éloignement de tout... Les seuls gagnants sont les promoteurs !

[immoglobine]

Plus généralement, l'écart de prix de ces métropoles avec Paris est anormalement élevé (Toulouse par exemple un facteur de 1 à 3 comparé à Paris). Il y aura forcément rattrapage, comme à Bordeaux.

Ton erreur est de modéliser Lyon, Bordeaux, Toulouse comme Paris. Pour une grande ville de province il faut comparer à minima à Paris+petite couronne (et la majorité de ces grandes villes ont leur petit 93 intégré).

A Lyon (où la campagne et ses champs est située à moins de 10 km de l'hôtel de ville : Craponne, Irigny, Vancia,...) les Pinels disponibles à quelques très rare exceptions ne sont pas dans les beaux quartiers de la presqu'île ou sur les pentes de la Croix Rousse mais au fond des 5ème, 7ème, 8ème et 9ème arrondissements, Villeurbanne, Bron, Vaulx-en-Velin, Saint-Priest,....

Le jour ou le 8ème arrondissement de Lyon, rattrape les prix parisien je veux bien te payer le repas à la brasserie Georges. (A part si on invente un traitement d’immortalité, je prend peu de risques, actuellement à Grange rouge on peut acheter à moins de 2K/€)

[alpha2]

Tout à fait, ça n'a aucun sens de comparer Paris IM à une ville de province. Paris est l'équivalent du centre-ville d'une métropole de province.

Paris intra-muros = 18% de la population de son aire urbaine (2,2 millions d'habitants / 12 millions)
Toulouse = 40% de son aire urbaine (500.000 / 1.3 million)
Nantes = 33% de son aire urbaine (300.000 / 900.000)

Paris + 92 + 93 + 94 = 50% de l'aire urbaine. C'est une échelle de comparaison déjà plus correcte.

[Ben92]

Ton erreur est de modéliser Lyon, Bordeaux, Toulouse comme Paris. Pour une grande ville de province il faut comparer à minima à Paris+petite couronne (et la majorité de ces grandes villes ont leur petit 93 intégré).

Oui c'est en partie vrai. De là à comparer la ville métropole seule à Paris+ toutes la petite couronne, je ne sais pas. Ca dépend des métropoles en fait.
Un bon indicateur est le ratio nombre d'habitants de l'unité urbaine / nombre d'habitants de la commune centre.

UU Paris / Paris IM: environ 4,8
UU Paris / Paris+PC : environ 1,6

UU Lille / Lille IM : environ 4,5
UU Lyon / Lyon IM: environ 3
UU Bordeaux / Bordeaux IM : environ 3,5
UU Toulouse / Toulouse IM : environ 2
UU Marseille / Marseille IM : environ 1,8

Ca me semble trop du coup de prendre Paris + toute la petite couronne pour comparer avec une ville comme Lyon ou Bordeaux. Et pas assez de prendre Paris IM seule.
Pour comparer Lille et Paris on peut comparer les deux villes centres.

Edit. @Alpha2 : j'ai eu la même réflexion que toi sauf que j'ai pris l'unité urbaine (c'est-adire l'agglomération) et pas l'aire urbaine. Je ne sais pas ce qui est le plus pertinent, mais attention l'aire urbaine comprend souvent des villages en pleine campagne bien éloignés de l'agglomération.

[immoglobine]

Oui c'est en partie vrai. De là à comparer la ville métropole seule à Paris+ toutes la petite couronne, je ne sais pas. Ca dépend des métropoles en fait.

Même s'il y a des ressemblance chaque contexte est différent.

Paris + 92 + 93 + 94 = 50% de l'aire urbaine. C'est une échelle de comparaison déjà plus correcte.

Pour comparer Lyon+Villeurbanne = 50% des habitants de la métropole de Lyon (et environ 33% de l’air urbaine).
C’est d’ailleurs les 2 seules communes de la métropole de Lyon (sur 59 communes) dont la densité est supérieure à 10 000 habitant par km². Alors que 35 sur 131 dépassent cette densité pour la métropole du grand Paris et même les 20 000 habitants par km² pour 6 communes.

A Lyon le 1er arrondissement, la moitié nord du 2ème et le 6ème arrondissement (hors tete d’Or) ont des densités comparables à Paris. (Ainsi que probablement l’ouest du 3ème)

Que certains quartiers de Lyon dans les 1er, 2ème et 6ème puissent approcher les prix parisiens, c’est peu probable mais ça reste possible.
Mais il s’agit des arrondissements les plus petits et qui abritent environ 20% de la population de Lyon IM.
Leur prix sont assez élevés pour Lyon (des biens à 5K+ le m² se vendent), mais le chiffre global de 3,6 K€ est fait par les autres arrondissements. Les prix de 3ème et 7ème arrondissements qui sont les plus peuplés (et assez représentatifs) sont très proche des prix médians.

D’où la nécessité de bien connaitre l’endroit ou on investit.

L'anecdote de sim_v sur Fougères rappelle les Robiens de Montauban

Défiscalisation : Montauban, l'exemple à ne pas suivre
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2012/ ... suivre.php

Montauban. Logement: les dégâts du Robien ont plombé le marché
https://www.ladepeche.fr/article/2008/1 ... arche.html

Symbole des excès de l'investissement locatif, la ville de Montauban a repris la main
https://www.lesechos.fr/10/06/2010/LesE ... a-main.htm

J'ai acheté un T2 en Robien dans la banlieue de Montauban
https://www.boursorama.com/patrimoine/f ... 347577570/

Il y avait aussi le document “Les Robiens de la colère” et sa réplique culte “Le Robien ça fait mal aux dents”
https://www.youtube.com/watch?v=hCPR8v3wMwU
https://www.youtube.com/watch?v=dYHeg8T7duI

On en parlait à l’époque (Nostalgie où les émissions immo était commentée en directe)
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 70&t=38949
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 68&t=65138

[lecriminel]

L'anecdote de sim_v sur Fougères rappelle les Robiens de Montauban

il y a beaucoup d'appartements à louer et acheter sur Montauban, mais les prix sont identiques à ceux des villes voisines (un seul T2 à louer sous 360 euros)