Bulle Immobilière

Deux tiers des transactions sont réalisées via un agent immobilier

Donc 33% des gens devraient passer par Leboncoin ou PAP.
Pourtant, quand on regarde en IDF par exemple, sur Leboncoin il y a seulement 10% d'annonces venant de particuliers (les autres sont des copies de celles de Seloger).
Les gens se détournent de Leboncoin ? Ou alors ça fait longtemps que c'est comme ça ?

https://patrimoine.lesechos.fr/immobili ... 123633.php

Je pense qu'il y a un problème dans ton raisonnement.
1 - Tu dis qu'il y a beaucoup d'annonces de professionnel sur leboncoin.
2 - Tu dis que toutes les transactions de particulier passent par leboncoin ou PAP et que cela représente 33% des transactions.
Je déduis de ces deux propositions qu'il y a plus de 33% des transactions (celles des particuliers + une partie de celles des professionnels) qui passent par ces sites ou non l'inverse.

De plus, une annonce != une transaction.

Oui, gros problème dans son raisonnement.
De plus, des acheteurs voudraient acheter sans passer par un AI, mais des biens ne sont en vente QUE par un AI, donc pas le choix.

immopaul a écrit : ↑
31 juil. 2018, 11:26

Deux tiers des transactions sont réalisées via un agent immobilier
Donc 33% des gens devraient passer par Leboncoin ou PAP.
Pourtant, quand on regarde en IDF par exemple, sur Leboncoin il y a seulement 10% d'annonces venant de particuliers (les autres sont des copies de celles de Seloger).
Les gens se détournent de Leboncoin ? Ou alors ça fait longtemps que c'est comme ça ?

https://patrimoine.lesechos.fr/immobili ... 123633.php

ça veut plutot dire que les ventes directes ont des taux très largement plus élevé que par AI: si pour simplifier toutes les ventes passent par LBC et SL (50-50) et que sur LBC seulement 10% sont de particuliers, alors il n'y a que 5% ds vendeurs en vente directe, mais ils representent 33% des ventes (!!), ça veut dire que s'ils vendent tous les 5 (sur 100), il n'y a que 10 ventes pour les 90 qui passent par AI.

sur LBC dans le pays, il y a plus de 10% de particuliers à mon avis

Je me rappel avoir lu un article de blog anglosaxon sur le role des agents immobilier dans l'economie, et pourquoi cette profession n'avait pas encore ete uberisee.
En fait la reponse est simple, meme si juridiquement ce n'est pas le cas, dans la pratique ca n'est pas le client qui paie

C'est l'acheteur qui solvabilise toute l'operation, et donc techniquement c'est son argent qui tombe dans la poche de l'AI apres avoir transite de maniere fugace sur le compte du notaire et du proprietaire. Cela alors meme que l'acheteur n'a pas son mot a dire sur l'AI, qui rapellons le, n'a absolument aucune responsabilite juridique, et que l'acheteur est en plus souvent dans l'obligation de signer des accords tres contraignants si il veut en savoir plus sur le bien.

Bref, devant la promesse de PV non imposable a 6 ou 7 chiffres, le vendeur a tot fait de ceder aux avances de l'AI qui lui met un mandat exclusif sous le nez. De tout de facon, si l'AI ne fait rien, il n'a rien a payer, et si l'AI se demerde pour vendre son bien, ca n'est pas le vendeur qui doit puiser dans ses reserves pour le remunerer.

Le systeme est juste une machine a tondre les primos et enrichir tous les autres.

Pour trouver la perle rare, il faut parametrer si possible un max d'alertes sur ses zones d'interets sur les sites de PaP et rester en contact avec des AI actifs.
Les bonnes affaires immo sur LBC ne restent jamais plus de quelques heures ou jours maximum, et ce sont a tous les coups des particuliers presses.

Malheureusement, les AI arrivent encore a capter une grosse partie des biens interessants, et malheureusement, ce sont souvent les merdes invendables qui se retrouvent sur LBC, ou pire, sur SL.com, ou ce sont vraiment les grosses bouses qui s'y echouent, parceque les AI n'arrivent pas a les refourguer a leurs bons clients.

C'est encore plus vrai dans le neuf. Une experience perso m'a montre que, a l'annonce d'un nouveau projet, ce sont les parrains de la mafia qui se servent les premiers (Promoteurs, investisseurs, notaires, etc...), et ils prennent les morceaux de choix. Pour le bas peuple, il reste les appartement mal places, bruyants, avec plus de charges, etc...

Hickson49 a écrit : ↑
31 juil. 2018, 16:58
Je me rappel avoir lu un article de blog anglosaxon sur le role des agents immobilier dans l'economie, et pourquoi cette profession n'avait pas encore ete uberisee.
En fait la reponse est simple, meme si juridiquement ce n'est pas le cas, dans la pratique ca n'est pas le client qui paie

C'est l'acheteur qui solvabilise toute l'operation, et donc techniquement c'est son argent qui tombe dans la poche de l'AI apres avoir transite de maniere fugace sur le compte du notaire et du proprietaire. Cela alors meme que l'acheteur n'a pas son mot a dire sur l'AI, qui rapellons le, n'a absolument aucune responsabilite juridique, et que l'acheteur est en plus souvent dans l'obligation de signer des accords tres contraignants si il veut en savoir plus sur le bien.

Bref, devant la promesse de PV non imposable a 6 ou 7 chiffres, le vendeur a tot fait de ceder aux avances de l'AI qui lui met un mandat exclusif sous le nez. De tout de facon, si l'AI ne fait rien, il n'a rien a payer, et si l'AI se demerde pour vendre son bien, ca n'est pas le vendeur qui doit puiser dans ses reserves pour le remunerer.

Le systeme est juste une machine a tondre les primos et enrichir tous les autres.

Pour trouver la perle rare, il faut parametrer si possible un max d'alertes sur ses zones d'interets sur les sites de PaP et rester en contact avec des AI actifs.
Les bonnes affaires immo sur LBC ne restent jamais plus de quelques heures ou jours maximum, et ce sont a tous les coups des particuliers presses.

Malheureusement, les AI arrivent encore a capter une grosse partie des biens interessants, et malheureusement, ce sont souvent les merdes invendables qui se retrouvent sur LBC, ou pire, sur SL.com, ou ce sont vraiment les grosses bouses qui s'y echouent, parceque les AI n'arrivent pas a les refourguer a leurs bons clients.

C'est encore plus vrai dans le neuf. Une experience perso m'a montre que, a l'annonce d'un nouveau projet, ce sont les parrains de la mafia qui se servent les premiers (Promoteurs, investisseurs, notaires, etc...), et ils prennent les morceaux de choix. Pour le bas peuple, il reste les appartement mal places, bruyants, avec plus de charges, etc...

Le métier s'ubérise très vite et l'est deja en Angleterre. Je pense que l'une des plus grosses sociétés d'AI en UK est un UBER de la vente Immo. En France les offres existent également, j'ai pu rencontrer plusieurs personnes venant de site qui s'occupe de la vente à un prix fixe quelque soit le montant de la vente. Pour les photos, ils font appels à des pros qui font des piges, pour les visites c'est pareil c'est des pigistes. Clairement vu le prix et le rendu c'est quasi imbattable, je ne vois pas pourquoi ca ne se développera pas bien d'avantage dans les mois/années à venir.

Hickson49 a écrit : ↑
31 juil. 2018, 16:58
Je me rappel avoir lu un article de blog anglosaxon sur le role des agents immobilier dans l'economie, et pourquoi cette profession n'avait pas encore ete uberisee.
En fait la reponse est simple, meme si juridiquement ce n'est pas le cas, dans la pratique ca n'est pas le client qui paie

C'est l'acheteur qui solvabilise toute l'operation, et donc techniquement c'est son argent qui tombe dans la poche de l'AI apres avoir transite de maniere fugace sur le compte du notaire et du proprietaire. Cela alors meme que l'acheteur n'a pas son mot a dire sur l'AI, qui rapellons le, n'a absolument aucune responsabilite juridique, et que l'acheteur est en plus souvent dans l'obligation de signer des accords tres contraignants si il veut en savoir plus sur le bien.

Bref, devant la promesse de PV non imposable a 6 ou 7 chiffres, le vendeur a tot fait de ceder aux avances de l'AI qui lui met un mandat exclusif sous le nez. De tout de facon, si l'AI ne fait rien, il n'a rien a payer, et si l'AI se demerde pour vendre son bien, ca n'est pas le vendeur qui doit puiser dans ses reserves pour le remunerer.

Le systeme est juste une machine a tondre les primos et enrichir tous les autres.

Pour trouver la perle rare, il faut parametrer si possible un max d'alertes sur ses zones d'interets sur les sites de PaP et rester en contact avec des AI actifs.
Les bonnes affaires immo sur LBC ne restent jamais plus de quelques heures ou jours maximum, et ce sont a tous les coups des particuliers presses.

Malheureusement, les AI arrivent encore a capter une grosse partie des biens interessants, et malheureusement, ce sont souvent les merdes invendables qui se retrouvent sur LBC, ou pire, sur SL.com, ou ce sont vraiment les grosses bouses qui s'y echouent, parceque les AI n'arrivent pas a les refourguer a leurs bons clients.

C'est encore plus vrai dans le neuf. Une experience perso m'a montre que, a l'annonce d'un nouveau projet, ce sont les parrains de la mafia qui se servent les premiers (Promoteurs, investisseurs, notaires, etc...), et ils prennent les morceaux de choix. Pour le bas peuple, il reste les appartement mal places, bruyants, avec plus de charges, etc...

Lors de l’achat de ma maison l’annonce n’a même pas été sur leboncoin.

En fait si, mais le bien était trop cher et donc n’apparaissait pas dans mon alerte.

C’est dans l’urgence de la saisie qu’ils ont contacté l’ai du coin que j’avais déjà croisé et parlé avec pour ma recherche. Lors de la rentrée du bien elle m’a contacté direct. Le jour même je visitais, revisite dans la foulée pour l’offre avec mon père mais j’avais déjà mis une option dessus.

Il faut être très réactif quand le bien correspond à la perle rare faut pas tergiverser sinon ça passe sous le nez

immopaul a écrit : ↑
31 juil. 2018, 11:26

Deux tiers des transactions sont réalisées via un agent immobilier
Donc 33% des gens devraient passer par Leboncoin ou PAP.
Pourtant, quand on regarde en IDF par exemple, sur Leboncoin il y a seulement 10% d'annonces venant de particuliers (les autres sont des copies de celles de Seloger).
Les gens se détournent de Leboncoin ? Ou alors ça fait longtemps que c'est comme ça ?

Mon message n'était vraiment pas clair.
Au lieu de conclure par "Les gens se détournent de Leboncoin ?", j'aurai plutôt dû souligner l'apparente contradiction entre les premières lignes de mon message (l'article VS mes constatations).
Lever cette contradiction était le but du post.

Vous oubliez que les notaires peuvent également vendre (fréquent dans certaines régions), et qu'il y a aussi des ventes aux enchères sur les biens saisis par exemple.

Mais revenons sur votre exemple : 10% des annonces sont des particuliers, mais cela correspond à combien de biens ? Une maison en vente dans 5 agences immobilières aura droit à une annonce par agence, alors que le particulier ne devrait pas faire de doublon. La volumétrie des annonces ne correspond pas forcément à celle des biens en vente.

Je privilégie Leboncoin avec des annonces de particuliers, il n'y a pas de frais. Par contre pas mal d'agences doublent leurs annonces SeLoger avec Leboncoin. Mais si on regarde sur la semaine en IDF, il y a plus de nouvelles annonces sur Leboncoin que sur Seloger, sites sur lequel beaucoup d'annonces sont anciennes.

Je ne suis pas d'accord pour dire que c'est l'acheteur qui paie les frais d'agence. À part gros pigeon. Il existe un prix marché auquel les biens se vendent. Et c'est les biens de meilleur rapport qualité/prix qui partent en premier.
Le prix (et donc le rapport qualité/prix) est vu du point de vue de l'acheteur qui regarde ce que ca lui coûte.
Si un AI veut prendre 5% de com', il est assez probable que le vendeur obtienne le prix du marché -~5% en passant par cette agence. En tout cas en théorie (certaines personnes sont de meilleurs commerçants et arrivent à obtenir un peu plus pour le même produit. Mais le prix de marché approximatif d'un bien étant de plus en plus facile à obtenir, c'est de plus en plus difficile).
Et la profession s'"uberise" également. Il existe à présent des offres low cost. Exemple : www.proprioo.fr

immopaul a écrit : ↑
31 juil. 2018, 11:26

Deux tiers des transactions sont réalisées via un agent immobilier

Donc le tiers restant se partage entre ceux qui utilisent LBC/PAP/réseaux sociaux et les ventes entre connaissances (famille, amis, voisins).

Deja il y a les biens qui sont mis en vente dans plusieurs agence. ca augmente mécaniquement le nombre d'annonces d'AI par rapport à celles des particuliers..
Ensuite c'est pt etre tout simplement que les biens en PAP se vendent plus vite que par agence, donc la rotation des annonces étant plus rapide il y en a moins de visibles en meme temps.

Ou peut être que les particuliers sont harcelés par les agents immo quand ils mettent leur annonce et donc la retire rapidement

Deux tiers des transactions sont réalisées via un agent immobilier

C'est deux tiers dans l'ancien et selon les manifestants, pas selon la police.

Vincent92 a écrit : ↑
01 août 2018, 13:28
Je ne suis pas d'accord pour dire que c'est l'acheteur qui paie les frais d'agence. À part gros pigeon. Il existe un prix marché auquel les biens se vendent. Et c'est les biens de meilleur rapport qualité/prix qui partent en premier.
Le prix (et donc le rapport qualité/prix) est vu du point de vue de l'acheteur qui regarde ce que ca lui coûte.

Je confirme
Quand j'ai acheté, j'ai acheté un "prix" avec les frais d'agence
Que l'agence touche 5-10-15 000€ etait le cadet de mes soucis. J'ai avant tout acheté un bien à un prix que j'estimais juste par rapport aux annonces du secteur convoité.

flipper le dauphin a écrit : ↑
16 août 2018, 11:44

Vincent92 a écrit : ↑
01 août 2018, 13:28
Je ne suis pas d'accord pour dire que c'est l'acheteur qui paie les frais d'agence. À part gros pigeon. Il existe un prix marché auquel les biens se vendent. Et c'est les biens de meilleur rapport qualité/prix qui partent en premier.
Le prix (et donc le rapport qualité/prix) est vu du point de vue de l'acheteur qui regarde ce que ca lui coûte.
Je confirme
Quand j'ai acheté, j'ai acheté un "prix" avec les frais d'agence
Que l'agence touche 5-10-15 000€ etait le cadet de mes soucis. J'ai avant tout acheté un bien à un prix que j'estimais juste par rapport aux annonces du secteur convoité.

En plus de payer des frais d'agence, vous payez des droit de mutation + émoluments du notaire en plus sur ces memes frais d'agence. Bref, un non sens economique complet dans nimporte quel marche, sauf, le marche magique de l'immobilier.

Le probleme de la mentalite francaise, c'est qu'elle cherche a economiser sur tous les postes de depenses (quoi de plus normal), sauf sur l'immobilier, car on pense toujours pouvoir tondre l'acheteur suivant a la revente.

Le concept de prix juste dans ce contexte n'a plus vraiment de sens.

Hickson49 a écrit : ↑
16 août 2018, 13:11
Le probleme de la mentalite francaise, c'est qu'elle cherche a economiser sur tous les postes de depenses (quoi de plus normal), sauf sur l'immobilier, car on pense toujours pouvoir tondre l'acheteur suivant a la revente.

Il est courant de voir des gens passer une semaine a choisir une tv "parce qu'elle coûte plus de 1000 euros".
Par contre les mêmes sont capables de faire une offre pour acheter un appart lors de la première visite, "car sinon quelqu'un d'autre va l'acheter et je vais le louper".
Le coté unique de chaque logement participe de ce problème, ça crée une sorte d'urgence.

Ca dépend surtout de l'offre et la demande.
Si yavait moins de télé que de demande de télé, on prendrait la première qui est dispo

Hickson49 a écrit : ↑
31 juil. 2018, 16:58

C'est l'acheteur qui solvabilise toute l'operation,

Le systeme est juste une machine a tondre les primos et enrichir tous les autres.

il faut pas oublier que la publication des annonces sur lbc coutent une fortune par an pour un nombre limité d'annonces pour les professionnels, donc ils avancent l'argent en quelque sorte et ont intérêt à ce que le bien soit vendu et attractif ce n'est pas comme si ça ne leur coutait rien.

Hickson49 a écrit : ↑
16 août 2018, 13:11

Le probleme de la mentalite francaise, c'est qu'elle cherche a economiser sur tous les postes de depenses (quoi de plus normal), sauf sur l'immobilier, car on pense toujours pouvoir tondre l'acheteur suivant a la revente.

cette affirmation ne résiste pas bien longtemps à la réalité car même les loctaires vont très loin dans le montant qu'ils sont prêts à mettre alors qu'ils savent très bien qu'ils seront tondus de bout en bout sans faire de gain.

je pense plutot que le Français économise sur tout ce qu'il peut, et qu'il aurait bien aimé faire pareil avec l'immo sauf que l'immo dépasse complètement le champ de son libre arbritage vu qu'il est trop fainéant pour mettre la main à la patte pour se loger correctement donc pour l'immo,il n'a pas le choix, il est obligé de cracher l'oseille et subir le marché !

Même les (moyens & faux) riches parisiens subissent le marché immobilier, je connais ainsi quelques cadres qui vivent dans des taudis insalubres en plein Paris qu'on ose encore appeler des immeubles bourgeois ! Faudrait peut être que les français ouvrent un peu les yeux et sortent du déni.

Au début je regardais que sur le boncion, pour pas traité avec des intermediaires,

puis un jour j'ai regardr sur celoger (car mon amie regardais sur celoger),

j'ai reperer l' annonce d'un F5 , dans le 94 sud , qui sortais du lot au niveau prix (dans la ville qui portait mon attention).

J'ai lu l'annonce , j'ai localiser le secteur, j'ai observé les photos de la facade de l'immeuble, puis j'ai chercher sur un plan interactif, j'ai localisé l 'adresse,

je suis partis sonner a la porte , la dame m'a repondu, j'ai dis que j'avais de l argent ranger au PTT et que je pouvais lui acheter son appartement.

je lui ai dis que j'avais vu sur se loger a 179 900 balle, donc quil y avais 9900€, de frais d'agence a enlever direct avant de negocier, on ai decendu a 165 000 balle comme base de négo, j'ai proposer 160 000 balle, ils m ont proposer 161 000 balles, je leur ai filer 161 000 balles.

Nous avons officialisé notre contact, 2 semaine apres ma visite, le temps que le mandat exclusif de de centore 22 prenne fin,
je remercis donc centore 22 , pour ses photos.

Toute facon j 'aurais pas lacher plus de 161 000 balle pour çà.

Maintenant je suis propriétaire de mes charge et de mes taxes.

J'ai acheté à un particulier hors agence après avoir vu l'annonce dans les agences, et le bien n'était pas sur pap. Je lui ai mis un mot dans la boîte aux lettres. Il y a donc aussi des biens qui apparaissent "vendus" après avoir été affichés "en agence" mais qui ne sont pas "vendus par l'agence".

Crapaud a écrit : ↑
01 août 2018, 00:40
Vous oubliez que les notaires peuvent également vendre (fréquent dans certaines régions), et qu'il y a aussi des ventes aux enchères sur les biens saisis par exemple.

Mais revenons sur votre exemple : 10% des annonces sont des particuliers, mais cela correspond à combien de biens ? Une maison en vente dans 5 agences immobilières aura droit à une annonce par agence, alors que le particulier ne devrait pas faire de doublon. La volumétrie des annonces ne correspond pas forcément à celle des biens en vente.

Bonjour à tous,
De mon côté (c'est mon expérience personnelle) je passe uniquement par leboncoin quand je souhaite acheter ou louer un bien. Globalement j'y trouve des annonces de particulier, d'agence immobilière et également d'agence notariale. En terme de volume d'annonce (vente ou location) je trouve que leboncoin est bien meilleur...
Seloger j'y vais parfois mais environ 50% des annonces sont en doublon par rapport au boncoin.
Bref, pour moi il n'y a pas match, c'est leboncoin par KO

A bientôt
Benjamin

Bulle Immobilière

Leboncoin Vs Seloger

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