S'il est vrai que ton bien n'est pas des plus liquides (comme tu l'as fait remarqué, la grande majorité des accédants préfèrent avoir un deux pièces de 40m2 dans l'ancien voir même avec défaut à un 26m2 dans le récent avec toutes les contraintes que cela implique. Notamment avoir une pièce de 13m2. Tout simplement puisqu'ils savent très bien qu'un studio c'est trop petit à moyen terme. Les investisseurs préféreront aussi acheter un studio moins cher pour améliorer le rendement) et donc qu'il n'y a rien d'anormal à ce qu'il prenne plus de temps à vendre, les défauts restent des défauts.Ben92 a écrit : ↑03 sept. 2018, 10:59Je reviens sur ce point. Le prix n'est pas le seul élément qui fait qu'une vente se fait ou pas.
Certains biens ont des particularités qui sont vues comme défauts par la plupart des acheteurs, mais pas par tous. L'exemple le plus courant : les biens en RDC. Il est bien connu que les RDC mettent beaucoup plus longtemps à se vendre, et ce n'est pas un problème de prix : c'est simplement que la cible d’acheteurs est beaucoup plus restreinte.
Dans le cas de mon appartement, la répartition des surfaces peut être rédhibitoire pour beaucoup acheteurs, mais pas par tous. J'en suis l'exemple vivant : j'ai acheté cet appartement sans "décote" car j'appréciais cette disposition en étoile, d'avoir des WC séparés, une entrée comme dans les "vrais" appartements, ce n'est pas un défaut pour moi, au contraire.
Oui, si ce n'est pas un problème pour toi de rester dans ton appartement, il n'y a aucun intérêt à presser la vente si tu ne t'y retrouves pas. C'est d'ailleurs quelque chose que ne comprenne pas beaucoup acheteurs et qui explique la résistance du marché. Tous les vendeurs n'ont ne sont pas forcément obligés de vendre. Il y a un certain nombre de ventes "de confort" qui ne se feront pas si le prix du marché n'est pas acceptable pour les vendeurs.
Si, même tout seul un WC séparé c'est bien. Je n'aime pas voir un chiotte dans ma SDB.clairette2 a écrit : ↑03 sept. 2018, 11:18Des wc séparés dans un studio ?
Le wc séparé, c'est bien quand plusieurs personnes vivent sous le meme toit, mais sinon ? Tu ne risques pas d'utiliser en meme temps ta baignnoire et tes toilettes à toi tout seul !!
Le pire, c'est que ca ne sert pas non plus à tes conquêtes, puisque le reste de ton appart étant trop petit à cause des WC trop grands, elles ne restent pas. C'est bête, quand même !!
Peut être mais je ne pense pas que la majorité des acheteurs pensent comme toi (quand bien même le WC serait de taille standard) quand il s'agit d'un studio/F1/T1.Ben92 a écrit : ↑03 sept. 2018, 12:47Si, même tout seul un WC séparé c'est bien. Je n'aime pas voir un chiotte dans ma SDB.clairette2 a écrit : ↑03 sept. 2018, 11:18Des wc séparés dans un studio ?
Le wc séparé, c'est bien quand plusieurs personnes vivent sous le meme toit, mais sinon ? Tu ne risques pas d'utiliser en meme temps ta baignnoire et tes toilettes à toi tout seul !!
Le pire, c'est que ca ne sert pas non plus à tes conquêtes, puisque le reste de ton appart étant trop petit à cause des WC trop grands, elles ne restent pas. C'est bête, quand même !!
Si les chiottes font 1 m2 de surface, ce n'est pas gênant même pour une petite surface.Vincent92 a écrit : ↑03 sept. 2018, 13:00Peut être mais je ne pense pas que la majorité des acheteurs pensent comme toi (quand bien même le WC serait de taille standard) quand il s'agit d'un studio/F1/T1.Ben92 a écrit : ↑03 sept. 2018, 12:47Si, même tout seul un WC séparé c'est bien. Je n'aime pas voir un chiotte dans ma SDB.clairette2 a écrit : ↑03 sept. 2018, 11:18Des wc séparés dans un studio ?
Le wc séparé, c'est bien quand plusieurs personnes vivent sous le meme toit, mais sinon ? Tu ne risques pas d'utiliser en meme temps ta baignnoire et tes toilettes à toi tout seul !!
Le pire, c'est que ca ne sert pas non plus à tes conquêtes, puisque le reste de ton appart étant trop petit à cause des WC trop grands, elles ne restent pas. C'est bête, quand même !!
Le mien fait 3,5m2. C'est du luxe, mais je me sens bien sur mon trône.optimus maximus a écrit : ↑03 sept. 2018, 13:39Si les chiottes font 1 m2 de surface, ce n'est pas gênant même pour une petite surface.
Même si tu n'as certainement pas envie de faire des travaux, un potentiel acheteur pourrait avoir l'idée d'en faire une salle de bain avec WC. A priori, la copropriété n'y trouvera rien à redire. Ça doit coûter 10 000 euros à tout casser.Ben92 a écrit : ↑03 sept. 2018, 14:02Le mien fait 3,5m2. C'est du luxe, mais je me sens bien sur mon trône.optimus maximus a écrit : ↑03 sept. 2018, 13:39Si les chiottes font 1 m2 de surface, ce n'est pas gênant même pour une petite surface.
On en a déjà parlé plus haut, mais du coup on fait quoi de la sdb initiale ? C'est une pièce aveugle. Un dressing à la limite.optimus maximus a écrit : ↑03 sept. 2018, 14:11Même si tu n'as certainement pas envie de faire des travaux, un potentiel acheteur pourrait avoir l'idée d'en faire une salle de bain avec WC. A priori, la copropriété n'y trouvera rien à redire. Ça doit coûter 10 000 euros à tout casser.
Non, mur porteur de 50 cm d'épaisseur (il y a des gaines techniques dedans ) entre la sdb et le séjour. Pareil entre le WC et le séjour.
Il y a une autre option, qui est de transformer SDB + entrée en "coin nuit", avec lit + petit dressing.Ben92 a écrit : ↑03 sept. 2018, 15:04Non, mur porteur de 50 cm d'épaisseur (il y a des gaines techniques dedans ) entre la sdb et le séjour. Pareil entre le WC et le séjour.
Ce qui est possible : péter la cloison entre l'entrée et la sdb. Mais ça resterait très sombre, car impossible d'agrandir l'ouverture entre l'entrée et le séjour (une porte dans un mur porteur).
Pas trop convaincu, mais why not. Je re-réfléchirai à tout ça si je ne n'arrive vraiment pas à vendre, car je préfère ne pas engager de lourdes dépenses pour un résultat incertain.
Un peu de tolérance et d'ouverture d'esprit fait plaisir à voir, à écouter les ultra-conformistes qui peuplent en majorité ce forum on devrait pendre et couper les c... de ceux qui ne se souhaitent pas se plier au traditionnel schéma mari-femme-gosse.fabien44 a écrit : ↑03 sept. 2018, 15:11Salut Ben,
j'apprécie ton post et finalement tes mœurs ne regardent que toi. J'avoue que ça m'amuse en même temps. Tu as le droit de te taper de la bonasse et de vouloir la ramener ailleurs que dans une cage de lapin (petit jeu de mot au passage). Je vois aussi dans ce choix la volonté de privilégier la relation suivie au one shot.
Pour en revenir à ton bien, LBC est un excellent moyen pour vendre. C'est pour moi un vrai bon indicateur du marché et si les retours sont négatifs c'est que ton prix est trop haut.
Tu as l'air pressé, malheureusement c'est une contrainte pour celui qui veut vendre à un prix déconnecté et qui compte sur la perle rare qui peut bien sûr se pointer.
Michel Blanc dans "Les Bronzés" ou un film du même genre...
Ah bon, tu fais caca ? Moi qui croyais que James Bond ne faisait pas, suis déçue !Ben92 a écrit : ↑03 sept. 2018, 14:02Le mien fait 3,5m2. C'est du luxe, mais je me sens bien sur mon trône.optimus maximus a écrit : ↑03 sept. 2018, 13:39Si les chiottes font 1 m2 de surface, ce n'est pas gênant même pour une petite surface.
Effectivement, le problème c'est qu'il n'y a pas de retours du tout même pas négatif vu qu'il n'y a que les agences qui le harcèlent pour avoir des mandats à des prix bien inférieurs. Tout cela est la preuve qu'il y a un soucis de tarif car même avec des précisions rhédibitoires sur ses annonces, un prix en rapport attire toujours les acheteurs dans ce contexte de pénurie immobilière.
Tiens, je viens de réaliser, Ben92 est la caricature de Barney de "How I met your mother" mais sans les moyens...fabien44 a écrit : j'apprécie ton post et finalement tes mœurs ne regardent que toi. J'avoue que ça m'amuse en même temps. Tu as le droit de te taper de la bonasse et de vouloir la ramener ailleurs que dans une cage de lapin (petit jeu de mot au passage).
Surtout dans un marché ultra dynamique qu'est la marché parisien et proche banlieue où un bien de qualité moyenne au prix du marché se vend dans la journée. Le constat est sans appel.pimono a écrit : ↑03 sept. 2018, 21:39Effectivement, le problème c'est qu'il n'y a pas de retours du tout même pas négatif vu qu'il n'y a que les agences qui le harcèlent pour avoir des mandats à des prix bien inférieurs. Tout cela est la preuve qu'il y a un soucis de tarif car même avec des précisions rhédibitoires sur ses annonces, un prix en rapport attire toujours les acheteurs dans ce contexte de pénurie immobilière.
Intéressant, à moins qu'elle soit une touriste, elle n'a même pas tenté la négociation, sachant que le prix final serait au dessus de son prix max. Pourtant elle avait l'air enthousiaste. Je dis pas que c'est vraiment révélateur, peut-être n'avait-elle les moyens et pensait tomber sur une belle affaire.
Un bien sans défaut est assez rare et ce n'est pas forcément ce qui se vend le plus facilement (car beaucoup plus cher que la moyenne).alexlyon a écrit : ↑04 sept. 2018, 09:40Le m², la tonne, le baril, le taux : ce sont des repères pour les commodities (du tissu, du cuivre, du pétrole, de la monnaie).
Mais pour fixer le prix dans l'immobilier, c'est le bien qui compte.
Pas sa surface à partir d'un multiple d'unité (le m² immoblier n'existe pas en tant que commodity, c'est juste une donnée statistique).
Autrement dit, un bien avec défaut n'a de sens que si décoté : on achète alors un prix, et pas un produit.
Si les frais liés à l'achat d'un bien immobilier représentent 15% du prix et que les loyers annuels représentent 4% du prix du bien, il lui faudrait 4 à 5 ans pour amortir ces frais à prix égal et en considérant qu'il n'y a pas de travaux à faire.vpl a écrit : ↑04 sept. 2018, 09:48En fait c'est du militantisme : financièrement c'est pareil, mais Ben préfère payer des DDM qui vont dans les caisses de l'Etat qu'un loyer dans les poches d'un proprio.
Et puis comme ça il peut dire qu'il est propriétaire, et ça semble compter. Mais gaffe, les filles se passent le mot des 13m² de "pièce à vivre", il va finir pas être connu pour ça. D'où l'envie de changer...
Je ne crois pas que se soit le cas ici vu qu'il veut vendre en direct. On doit plutôt être entre 9 et 10% de frais de frottement. Quoi que ce n'était pas bien clair quand il a présenté son bien. Je n'ai pas bien compris s'il avait pris le meilleur rapport qualité/prix (de son point de vue) en tout compris (sans faire de différence entre une offre PaP ou avec une agence) ou alors qu'il trouvait ca normal de payer un supplément en tant d'acheteur si c'était une agence qui vendait.optimus maximus a écrit : ↑04 sept. 2018, 10:54Si les frais liés à l'achat d'un bien immobilier représentent 15% du prix et que les loyers annuels représentent 4% du prix du bien, il lui faudrait 4 à 5 ans pour amortir ces frais à prix égal et en considérant qu'il n'y a pas de travaux à faire.vpl a écrit : ↑04 sept. 2018, 09:48En fait c'est du militantisme : financièrement c'est pareil, mais Ben préfère payer des DDM qui vont dans les caisses de l'Etat qu'un loyer dans les poches d'un proprio.
Et puis comme ça il peut dire qu'il est propriétaire, et ça semble compter. Mais gaffe, les filles se passent le mot des 13m² de "pièce à vivre", il va finir pas être connu pour ça. D'où l'envie de changer...
Au contraire. Pourquoi n'as tu visiter des biens que par agence?
Sauf plus value. Mais celle-ci se fait surtout à l'achat ! J'ai un ami qui vient de vendre un F3 sur paris après une détention trop courte mais qui a quand même fait une plus value car il avait fait une affaire à l'achat (vendeur pressé qui avait été planté par un acheteur que la banque n'avait pas suivi).optimus maximus a écrit : ↑04 sept. 2018, 10:54Si les frais liés à l'achat d'un bien immobilier représentent 15% du prix et que les loyers annuels représentent 4% du prix du bien, il lui faudrait 4 à 5 ans pour amortir ces frais à prix égal et en considérant qu'il n'y a pas de travaux à faire.vpl a écrit : ↑04 sept. 2018, 09:48En fait c'est du militantisme : financièrement c'est pareil, mais Ben préfère payer des DDM qui vont dans les caisses de l'Etat qu'un loyer dans les poches d'un proprio.
Et puis comme ça il peut dire qu'il est propriétaire, et ça semble compter. Mais gaffe, les filles se passent le mot des 13m² de "pièce à vivre", il va finir pas être connu pour ça. D'où l'envie de changer...
A ce moment là, de mon point de vue, il n'y a pas de frais d'agence à considérer dans les frais de frottement si tu vends en PaP. On doit plutôt être autour de 10% en terme de frais totaux.
je ne crois pas à la baisse de prix. Déjà tout le monde n'emprunte pas au max. Les gens augmenteront leur taux d'endettement, et ceux qui comptaient emprunter au max prendront plus petit c'est tout.alpha2 a écrit : ↑05 sept. 2018, 11:15Autre solution, si tu crois vraiment que les banquiers sont incapables de faire la différence entre net avant impôt et net après impôt : attendre la baisse des prix qu'induirait une telle mesure, le pouvoir d'achat immobilier baissant avec la capacité d'endettement.
.Du coup, avec ce changement de règle, tu penses avoir moins de chances ou plus de chance de trouver un acheteur pour ton logement ?Ben92 a écrit : ↑05 sept. 2018, 11:23je ne crois pas à la baisse de prix. Déjà tout le monde n'emprunte pas au max. Les gens augmenteront leur taux d'endettement, et ceux qui comptaient emprunter au max prendront plus petit c'est tout.alpha2 a écrit : ↑05 sept. 2018, 11:15Autre solution, si tu crois vraiment que les banquiers sont incapables de faire la différence entre net avant impôt et net après impôt : attendre la baisse des prix qu'induirait une telle mesure, le pouvoir d'achat immobilier baissant avec la capacité d'endettement.
baisse ton prix de 14%,Ben92 a écrit : ↑05 sept. 2018, 11:07Mauvaise nouvelle. Avec le prélèvement à la source, j'aurai 14% de capacité d'emprunt en moins en 2019. (cf. l'article que j'ai posté en revue de presse). Or j'ai besoin de ma capacité d'emprunt maximale à 33%, et même un peu plus pour réaliser mon nouveau projet immobilier. Il faut absolument que je vende mon appartement actuel, trouve le nouveau et monte le dossier de prêt avant le 1er février 2019. Ca va être chaud.
St Ex, Le petit prince a écrit :Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.
Je n'y avais pas pensé pour la vente de mon appart, mais effectivement ça peut avoir un impact à la baisse vu que les célibataires gagnant 3 à 4k€ nets /mois (ma cible d'acheteurs) sont très durement touchés par la réduction de la capacité d'emprunt dûe au prélèvement à la source.henda a écrit : ↑05 sept. 2018, 11:53Du coup, avec ce changement de règle, tu penses avoir moins de chances ou plus de chance de trouver un acheteur pour ton logement ?
- moins de chances : effort plus difficile pour les « pauvres », les candidats éligibles sont moins nombreux.
- plus de chances : un acheteur « riche » qui se retrouve déclassé mais accepte cette situation en choisissant ton bien ; afflux de nouveau candidats (par déclassement) qui ne regardaient pas ton type de logement avant.
Il ne doit quand même pas y avoir des masses de couples qui ont 400 000€ et qui veulent acheter un 40m2 qui a entre autre "une vue qui claque" alors qu'ils pourraient avoir facile 65-70m2 pour le même prix. Encore un micro-marché et des difficultés en perspective en cas de revente.Ben92 a écrit :C'est différent pour mon futur appartement de 40m2, dont la cible d'acheteurs concerne aussi des couples, moins touchés par la réduction de capacité d'emprunt (avec 2 salaires on est moins au taquet sur le taux d'endettement).
