Je vends mon appartement ou pas ?

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Je vends mon appartement ou pas ?

#1 Message par coolfonzi » 06 sept. 2018, 16:42

Je suis propriétaire d'un studio de 34 m2 avec parking dans le 95, je loue cet appartement vaut 650 € mensuel, ce qui d'un très bon rendement par rapport au prix où je l'ai acheté.

Je me dis qu'au vu des taux d' intérêts d'emprunts au ras des pâquerettes c'est le moment de vendre.

Problème, l'argent retiré de cette vente rapportera bcp moins une fois placé, de 0.75 % pour le livret A à 2.75 % pour les meilleurs fonds Euros qui seront certainement encore en baisse pour les prochaines années.

J'ai déjà mis en annonce sur leboncoin au prix du marché, c'est à dire pas cher, on n'est pas à Boulogne hein.

Pourtant le rendement locatif est bien supérieur à Boulogne, surtout avec l'effet de levier des taux d' intérêts bas.

J’hésite, que feriez-vous à ma place ?

PS : sur ce file, pas de James Bond, pas de visites de nana mignonne etc... Désolé
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#2 Message par Vincent92 » 06 sept. 2018, 16:44

Combien te rapporte il par mois en net? Combien l'as tu acheté? Quel prix aimerais tu le vendre?
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#3 Message par ignatius » 06 sept. 2018, 16:47

Question :
as tu un crédit immo pour ta RP ?

Parce que dans ce cas la vente pourrait te permettre de solder le credit immo de ta RP et dégager pas mal de trésorerie.

Cette trésorerie pourrait etre utilisée pour constituer progressivement un portefeuille boursier (FCP ou actions).

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#4 Message par coolfonzi » 06 sept. 2018, 16:52

ignatius a écrit :
06 sept. 2018, 16:47
Question :
as tu un crédit immo pour ta RP ?

Parce que dans ce cas la vente pourrait te permettre de solder le credit immo de ta RP et dégager pas mal de trésorerie.

Cette trésorerie pourrait etre utilisée pour constituer progressivement un portefeuille boursier (FCP ou actions).
Je n'ai plus de prêt en cours.

Pour un portefeuille boursier, il faut être lucide, les marchés Master, ceux qui influencent les autres, les US, sont au plus haut historique, les arbres ne montent pas jusqu'au ciel donc même en lissant, j'ai pas envie.
Bonjour chez vous ! :D

ignatius

Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#5 Message par ignatius » 06 sept. 2018, 17:08

coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 16:52
ignatius a écrit :
06 sept. 2018, 16:47
Question :
as tu un crédit immo pour ta RP ?

Parce que dans ce cas la vente pourrait te permettre de solder le credit immo de ta RP et dégager pas mal de trésorerie.

Cette trésorerie pourrait etre utilisée pour constituer progressivement un portefeuille boursier (FCP ou actions).
Je n'ai plus de prêt en cours.

Pour un portefeuille boursier, il faut être lucide, les marchés Master, ceux qui influencent les autres, les US, sont au plus haut historique, les arbres ne montent pas jusqu'au ciel donc même en lissant, j'ai pas envie.
T'es trop riche pour moi.
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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#6 Message par Ben92 » 06 sept. 2018, 17:08

coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 16:42
Je me dis qu'au vu des taux d' intérêts d'emprunts au ras des pâquerettes c'est le moment de vendre.
Je ne comprends pas le raisonnement. Au contraire, les taux d’intérêts bas entraineront un très faible rendement avec l'argent de la vente. Ce n'est pas le moment de vendre !
coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 16:42
Problème, l'argent retiré de cette vente rapportera bcp moins une fois placé, de 0.75 % pour le livret A à 2.75 % pour les meilleurs fonds Euros qui seront certainement encore en baisse pour les prochaines années.
... Conclusion que tu tires très bien toi même.
coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 16:42
J’hésite, que feriez-vous à ma place ?
ben ne vends pas !

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#7 Message par coolfonzi » 06 sept. 2018, 17:18

Ben92 a écrit :
06 sept. 2018, 17:08
coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 16:42
Je me dis qu'au vu des taux d' intérêts d'emprunts au ras des pâquerettes c'est le moment de vendre.
Je ne comprends pas le raisonnement. Au contraire, les taux d’intérêts bas entraineront un très faible rendement avec l'argent de la vente. Ce n'est pas le moment de vendre !
coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 16:42
Problème, l'argent retiré de cette vente rapportera bcp moins une fois placé, de 0.75 % pour le livret A à 2.75 % pour les meilleurs fonds Euros qui seront certainement encore en baisse pour les prochaines années.
... Conclusion que tu tires très bien toi même.
coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 16:42
J’hésite, que feriez-vous à ma place ?
ben ne vends pas !
Merci pour ta participation de haut vol à ce débat.
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#8 Message par coolfonzi » 06 sept. 2018, 17:25

Vincent92 a écrit :
06 sept. 2018, 16:44
Combien te rapporte il par mois en net? Combien l'as tu acheté? Quel prix aimerais tu le vendre?
Combien te rapporte il par mois en net? Toutes charges déduites, TF, charges de copro et fiscalité : 469 € net par mois

Combien l'as tu acheté? je l'ai payé en Francs

Quel prix aimerais tu le vendre ? grosso modo, ça se vend 2 x le prix initial
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#9 Message par coolfonzi » 06 sept. 2018, 17:27

ignatius a écrit :
06 sept. 2018, 17:08

T'es trop riche pour moi.
Je ne m'occupe que des winners du quotidien.
Je suis sûr que tu as la carte Leclerc premium. :oops:
Non, j'ai pas de projet précis mais être endetté avec les taux actuels c'est une bonne affaire.
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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#10 Message par Delambre » 06 sept. 2018, 17:29

coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 16:42
PS : sur ce file, pas de James Bond, pas de visites de nana mignonne etc... Désolé
Quelle est la superficie des WC ?
La femme est avant tout la femelle de l'homme.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#11 Message par Hippopotameuuu » 06 sept. 2018, 17:59

coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 16:42
Je suis propriétaire d'un studio de 34 m2 avec parking dans le 95, je loue cet appartement vaut 650 € mensuel,

J’hésite, que feriez-vous à ma place ?
Je me vois très facilement à votre place pour la bonne raison que j'ai le même.
En 32M², sans parking, mais dans le 94 avec métro pas loin.

Et ben en ce qui me consterne il n'est pas question de vendre avant mon 70 ème anniversaire, et ce même sous la torture.
Pour les mêmes raisons que vous avez évoqué plus haut, Bourse en bulle et rentabilité misérable et risqué des placements financiers.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#12 Message par Vincent92 » 06 sept. 2018, 18:16

coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 17:25
Vincent92 a écrit :
06 sept. 2018, 16:44
Combien te rapporte il par mois en net? Combien l'as tu acheté? Quel prix aimerais tu le vendre?
Combien te rapporte il par mois en net? Toutes charges déduites, TF, charges de copro et fiscalité : 469 € net par mois

Combien l'as tu acheté? je l'ai payé en Francs

Quel prix aimerais tu le vendre ? grosso modo, ça se vend 2 x le prix initial
Si tu ne donnes pas le prix de vente envisagé ou la rentabilité théorique c'est très difficile de se rendre compte. Je te demande le prix d'achat pour en déduire les impôts sur PV.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#13 Message par Pi-r2 » 06 sept. 2018, 18:46

Hippopotameuuu a écrit :
06 sept. 2018, 17:59
Je me vois très facilement à votre place pour la bonne raison que j'ai le même.
En 32M², sans parking, mais dans le 94 avec métro pas loin.
y s'rait pas à louer des fois ?
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#14 Message par Hippopotameuuu » 06 sept. 2018, 19:21

Non, le locataire est là depuis 15 ans, et surement pour des lustres encore.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#15 Message par coolfonzi » 06 sept. 2018, 20:12

Delambre a écrit :
06 sept. 2018, 17:29
coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 16:42
PS : sur ce file, pas de James Bond, pas de visites de nana mignonne etc... Désolé
Quelle est la superficie des WC ?
Ils sont dans la salle de bain. On n'est pas à Boulogne :D
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#16 Message par coolfonzi » 06 sept. 2018, 20:13

Pi-r2 a écrit :
06 sept. 2018, 18:46
Hippopotameuuu a écrit :
06 sept. 2018, 17:59
Je me vois très facilement à votre place pour la bonne raison que j'ai le même.
En 32M², sans parking, mais dans le 94 avec métro pas loin.
y s'rait pas à louer des fois ?
C'est loin de gare de Lyon !
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#17 Message par coolfonzi » 06 sept. 2018, 20:20

Vincent92 a écrit :
06 sept. 2018, 18:16
coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 17:25
Vincent92 a écrit :
06 sept. 2018, 16:44
Combien te rapporte il par mois en net? Combien l'as tu acheté? Quel prix aimerais tu le vendre?
Combien te rapporte il par mois en net? Toutes charges déduites, TF, charges de copro et fiscalité : 469 € net par mois

Combien l'as tu acheté? je l'ai payé en Francs

Quel prix aimerais tu le vendre ? grosso modo, ça se vend 2 x le prix initial
Si tu ne donnes pas le prix de vente envisagé ou la rentabilité théorique c'est très difficile de se rendre compte. Je te demande le prix d'achat pour en déduire les impôts sur PV.
Non, les impôts sur PV seront faible mais le hic c'est les prix, autour de 120 000 €, d'où la rentabilité élevée parce que si ça se loue à peine cher qu' à Boulogne, ça se vend 2 fois moins cher.
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#18 Message par coolfonzi » 06 sept. 2018, 20:23

Hippopotameuuu a écrit :
06 sept. 2018, 19:21
Non, le locataire est là depuis 15 ans, et surement pour des lustres encore.
Pas 15 ans mais le turn-over des locataires est faible.
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#19 Message par Vincent92 » 06 sept. 2018, 20:56

coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 20:20
Vincent92 a écrit :
06 sept. 2018, 18:16
coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 17:25
Vincent92 a écrit :
06 sept. 2018, 16:44
Combien te rapporte il par mois en net? Combien l'as tu acheté? Quel prix aimerais tu le vendre?
Combien te rapporte il par mois en net? Toutes charges déduites, TF, charges de copro et fiscalité : 469 € net par mois

Combien l'as tu acheté? je l'ai payé en Francs

Quel prix aimerais tu le vendre ? grosso modo, ça se vend 2 x le prix initial
Si tu ne donnes pas le prix de vente envisagé ou la rentabilité théorique c'est très difficile de se rendre compte. Je te demande le prix d'achat pour en déduire les impôts sur PV.
Non, les impôts sur PV seront faible mais le hic c'est les prix, autour de 120 000 €, d'où la rentabilité élevée parce que si ça se loue à peine cher qu' à Boulogne, ça se vend 2 fois moins cher.
Je ne vois pas l'intérêt pour toi de revendre avec ce rendement net théorique s'il n'y a pas beaucoup de vacance locative.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#20 Message par olmostoline » 06 sept. 2018, 21:00

le fait de ne pas avoir de crédit en face doit rendre les impots sur les loyers assez élevés non ?
quoiqu'il en soit j'attendrais soit une chute de la bourse soit un depart du locataire pour vendre.
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2018 et 2022.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#21 Message par coolfonzi » 06 sept. 2018, 21:24

olmostoline a écrit :
06 sept. 2018, 21:00
le fait de ne pas avoir de crédit en face doit rendre les impots sur les loyers assez élevés non ?
quoiqu'il en soit j'attendrais soit une chute de la bourse soit un depart du locataire pour vendre.
attendre une chute de la bourse pour vendre l'appart et investir sur les marchés, oui mais tu ne pas disposer quand tu veux du locataire, le proprio a des obligations et c'est normal. Et d'ici là, les taux auront augmenté et les prix baissé, pas simple comme arbitrage...
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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#22 Message par Crapaud » 06 sept. 2018, 22:24

Vous avez un projet derrière, avec l'argent retiré de la vente, ou c'est une simple anticipation d'une hypothétique baisse des prix ?

Si c'est la dernière solution, je vous conseille de garder pour le moment, il n'y a pas grand chose niveau placement qui vaille le coup actuellement.

Et puis rien ne dit que le bien ne va pas prendre de la valeur, surtout s'il est situé dans le 95 proche petite couronne : bien sûr, ce sera jamais Boulogne, mais constatez l'évolution de Bezons par exemple depuis l'arrivée du tram, et tant que l'île de France gagne des habitants, la pression immobilière sera là.

Bon, si c'est situé dans un village paumé du Vexin, on risque d'attendre longtemps !
"Life is no matter of chance. It's a matter of choice"

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#23 Message par coolfonzi » 06 sept. 2018, 22:40

Crapaud a écrit :
06 sept. 2018, 22:24
Vous avez un projet derrière, avec l'argent retiré de la vente, ou c'est une simple anticipation d'une hypothétique baisse des prix ?

Si c'est la dernière solution, je vous conseille de garder pour le moment, il n'y a pas grand chose niveau placement qui vaille le coup actuellement.

Et puis rien ne dit que le bien ne va pas prendre de la valeur, surtout s'il est situé dans le 95 proche petite couronne : bien sûr, ce sera jamais Boulogne, mais constatez l'évolution de Bezons par exemple depuis l'arrivée du tram, et tant que l'île de France gagne des habitants, la pression immobilière sera là.

Bon, si c'est situé dans un village paumé du Vexin, on risque d'attendre longtemps !
Non pas le Vexin, en plus à terme si le projet du Grand Paris est mené à bien, le bien se trouvera pas loin de 3 stations de Metro du nouveau réseau.
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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#24 Message par stchong » 06 sept. 2018, 23:10

C'est à toi de te poser les questions.
Pourquoi le vendre ?
Pourquoi ne pas le vendre ?

Si ce n'est pas pour te faire un plaisir que tu ne pourrais pas t’offrir autrement, aucun intérêt purement financier à l'instant T.

Quoique tu fasses autrement cela sera un pari sur l'avenir, épicétout.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#25 Message par ignatius » 07 sept. 2018, 05:25

Il faut intégrer la fiscalité sur la plus value dans tes calculs
Plus tu attends, plus elle baisse.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#26 Message par olmostoline » 07 sept. 2018, 06:05

Je crois qu'il a dit qu'il l'a payé en francs, donc la fiscalité sur la PV doit être basse voire nulle, non ?
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2018 et 2022.

ignatius

Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#27 Message par ignatius » 07 sept. 2018, 06:08

olmostoline a écrit :
07 sept. 2018, 06:05
Je crois qu'il a dit qu'il l'a payé en francs, donc la fiscalité sur la PV doit être basse voire nulle, non ?
Je vends un terrain.
Je l avais depuis 13 ans.
20 % d'imposition sur le net vendeur (bon grosse PV).

T es tranquille au bout de 30 ans uniquement.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#28 Message par coolfonzi » 07 sept. 2018, 07:36

olmostoline a écrit :
07 sept. 2018, 06:05
Je crois qu'il a dit qu'il l'a payé en francs, donc la fiscalité sur la PV doit être basse voire nulle, non ?
Exact olmostoline fiscalité sur la PV basse
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#29 Message par ignatius » 07 sept. 2018, 09:19

coolfonzi a écrit :
07 sept. 2018, 07:36
olmostoline a écrit :
07 sept. 2018, 06:05
Je crois qu'il a dit qu'il l'a payé en francs, donc la fiscalité sur la PV doit être basse voire nulle, non ?
Exact olmostoline fiscalité sur la PV basse
Oui mais attention pv importante.
Depuis combien d'années possédais tu ce bien ?

Le produit de la fiscalité c'est un taux et une assiette.
Si tu as 25 % de pv avec un taux à 40 % tu paies 10 % du prix de vente.
Si tu as 100 % de pv avec un taux à 10 %, tu paies 10 % aussi.

Pour ma part, chaque année passée réduit l'impôt à payer de 3000 € (si prix de vente identique d'une année sur l'autre).

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#30 Message par ddv » 07 sept. 2018, 09:30

Envisager de vendre un logement dont on sait que le prix du loyer est relativement élevé par rapport aux prix de vente, et en ayant la chance d'avoir un locataire en or (15 ans!), je ne saisis pas... :shock:
Parce que tous les vaccins disponibles en France nous protègent solidement contre le variant Delta. Parce qu’ils divisent par 12 son pouvoir de contamination. Parce qu’ils évitent 95% des formes graves. - E. Macron, 12 juillet 2021

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#31 Message par coolfonzi » 07 sept. 2018, 09:31

ignatius a écrit :
07 sept. 2018, 09:19
coolfonzi a écrit :
07 sept. 2018, 07:36
olmostoline a écrit :
07 sept. 2018, 06:05
Je crois qu'il a dit qu'il l'a payé en francs, donc la fiscalité sur la PV doit être basse voire nulle, non ?
Exact olmostoline fiscalité sur la PV basse
Oui mais attention pv importante.
Depuis combien d'années possédais tu ce bien ?

Le produit de la fiscalité c'est un taux et une assiette.
Si tu as 25 % de pv avec un taux à 40 % tu paies 10 % du prix de vente.
Si tu as 100 % de pv avec un taux à 10 %, tu paies 10 % aussi.

Pour ma part, chaque année passée réduit l'impôt à payer de 3000 € (si prix de vente identique d'une année sur l'autre).
Bon ignatius merci pour tes calculs mais tout cela est de toute façon caduque, ce n'est pas tant la PV à payer qui était problématique, c'est plutôt la combinaison de 2 paramètres, le faible prix de vente 120 k€ et le faible rendement de l’épargne classique.

Après avoir tout bien calculé, je retire l'appart de la vente, le fait d'en avoir parlé ici m'a permis de mettre les choses à plat.

On se rend compte ainsi que malgré tout l'immobilier reste encore un sacré bon investissement quand on le compare aux autres produits, du livret A aux AV.
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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#32 Message par Ben92 » 07 sept. 2018, 09:36

ddv a écrit :
07 sept. 2018, 09:30
Envisager de vendre un logement dont on sait que le prix du loyer est relativement élevé par rapport aux prix de vente, et en ayant la chance d'avoir un locataire en or (15 ans!), je ne saisis pas... :shock:
...et en sachant que l'argent de la vente, même bien placé, rapportera peanuts par rapport à loyer.
Coolfonzi, explique nous pourquoi tu veux vendre. On ne comprend pas.
Modifié en dernier par Ben92 le 07 sept. 2018, 09:45, modifié 2 fois.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#33 Message par Vincent92 » 07 sept. 2018, 09:36

coolfonzi a écrit :On se rend compte ainsi que malgré tout l'immobilier reste encore un sacré bon investissement quand on le compare aux autres produits, du livret A aux AV.
Même par rapport aux marchés obligataires/actions. 4,7% net théorique hors revalorisation, avec un locataire en place depuis longtemps, c'est franchement pas mal.
Après, il faut quand même y consacré du temps (alors que ce n'est pas le cas pour une AV par exemple).
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#34 Message par coolfonzi » 07 sept. 2018, 10:10

Vincent92 a écrit :
07 sept. 2018, 09:36
coolfonzi a écrit :On se rend compte ainsi que malgré tout l'immobilier reste encore un sacré bon investissement quand on le compare aux autres produits, du livret A aux AV.
Même par rapport aux marchés obligataires/actions. 4,7% net théorique hors revalorisation, avec un locataire en place depuis longtemps, c'est franchement pas mal.
Après, il faut quand même y consacré du temps (alors que ce n'est pas le cas pour une AV par exemple).
Oui quand on évoque l'euthanasie du rentier on se rend compte que ce scenario prend corps en ce moment avec une reprise de l'inflation combiné à une baisse des rendements des produits d"épargne.
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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#35 Message par lecriminel » 07 sept. 2018, 10:13

coolfonzi a écrit :
07 sept. 2018, 09:31
Bon ignatius merci pour tes calculs mais tout cela est de toute façon caduque, ce n'est pas tant la PV à payer qui était problématique, c'est plutôt la combinaison de 2 paramètres, le faible prix de vente 120 k€ et le faible rendement de l’épargne classique.

Après avoir tout bien calculé, je retire l'appart de la vente, le fait d'en avoir parlé ici m'a permis de mettre les choses à plat.

On se rend compte ainsi que malgré tout l'immobilier reste encore un sacré bon investissement quand on le compare aux autres produits, du livret A aux AV.
je pense que tu t'es posé la question
-parce que le rendement est relativement faible (à peine 4% net, c'est pas mieux que ce qu'on trouvait il y a 10 ans pour des placements sûrs)
-parce que tu crains une baisse de la valeur


Comme Crapaud, je pense que ce pari de vendre avant la baisse n'est pas judicieux: si la baisse vient dans 2 ans tu auras toujours gagné environ (4-1=) 3%x2 soit 6% de la valeur du bien et surtout les autres actifs pourraient etre tout aussi touchés.

Mais je pense que tu as instinctivement raison: le rapport rentabilité/risque n'est pas bon. Sauf que c'est dû à une bulle des actifs (vs prix des biens courants ou salaires) et donc tu es obligé de fuir hors de cette bulle (qui concerne un sacré nombre de pays), ce qui créé un autre risque : tu devrais investir où tu ne connais pas.


Ton témoignage met en lumière la fragilité des gains permis par une bulle: soit tu ne revends pas (et ne gagnes rien), soit tu vends et réinvestis dedans et quand elle crève tu perds ce que tu as gagné, soit tu vends et crames dans des choses dont tu n'as aucun besoin, soit tu vends et gardes le cash en espérant que sa valur ne disparaitra pas avec l'éclatement de la bulle (à mon avis la seule façon de gagner, mais pas garantie)
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#36 Message par coolfonzi » 07 sept. 2018, 10:25

lecriminel a écrit :
07 sept. 2018, 10:13
coolfonzi a écrit :
07 sept. 2018, 09:31
Bon ignatius merci pour tes calculs mais tout cela est de toute façon caduque, ce n'est pas tant la PV à payer qui était problématique, c'est plutôt la combinaison de 2 paramètres, le faible prix de vente 120 k€ et le faible rendement de l’épargne classique.

Après avoir tout bien calculé, je retire l'appart de la vente, le fait d'en avoir parlé ici m'a permis de mettre les choses à plat.

On se rend compte ainsi que malgré tout l'immobilier reste encore un sacré bon investissement quand on le compare aux autres produits, du livret A aux AV.
je pense que tu t'es posé la question
-parce que le rendement est relativement faible (à peine 4% net, c'est pas mieux que ce qu'on trouvait il y a 10 ans pour des placements sûrs)
-parce que tu crains une baisse de la valeur


Comme Crapaud, je pense que ce pari de vendre avant la baisse n'est pas judicieux: si la baisse vient dans 2 ans tu auras toujours gagné environ (4-1=) 3%x2 soit 6% de la valeur du bien et surtout les autres actifs pourraient etre tout aussi touchés.

Mais je pense que tu as instinctivement raison: le rapport rentabilité/risque n'est pas bon. Sauf que c'est dû à une bulle des actifs (vs prix des biens courants ou salaires) et donc tu es obligé de fuir hors de cette bulle (qui concerne un sacré nombre de pays), ce qui créé un autre risque : tu devrais investir où tu ne connais pas.


Ton témoignage met en lumière la fragilité des gains permis par une bulle: soit tu ne revends pas (et ne gagnes rien), soit tu vends et réinvestis dedans et quand elle crève tu perds ce que tu as gagné, soit tu vends et crames dans des choses dont tu n'as aucun besoin, soit tu vends et gardes le cash en espérant que sa valur ne disparaitra pas avec l'éclatement de la bulle (à mon avis la seule façon de gagner, mais pas garantie)
Indépendamment des prix de l'immo, qui sont au plus haut dopés par les taux bas, c'est le corolaire de ça, les taux bas sur l’épargne accompagné de la reprise de l'inflation qui me font renoncer, j'ai pas envie d’être rincé au fil des années.
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#37 Message par Ben92 » 07 sept. 2018, 11:37

Si ça peut te rassurer, l'immobilier en IDF n'est pas près de baisser. Le nombre de transactions n'a jamais été aussi élevé; les gens ont les moyens d'acheter.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#38 Message par lecriminel » 07 sept. 2018, 11:41

Ben92 a écrit :
07 sept. 2018, 11:37
Si ça peut te rassurer, l'immobilier en IDF n'est pas près de baisser. Le nombre de transactions n'a jamais été aussi élevé; les gens ont les moyens d'acheter.
c'est pas toi qui disait que l'immo allait devenir tellement cher, que plus personne ne pourrait acheter, qu'il ne fallait pas rater le train ? Bien vu !
J'en connais qui aimeraient vous prendre par les **** et vous forcer à vous excuser à chaque prise de parole pour cette erreur impardonnable.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#39 Message par Vincent92 » 07 sept. 2018, 11:42

lecriminel a écrit :
07 sept. 2018, 10:13
coolfonzi a écrit :
07 sept. 2018, 09:31
Bon ignatius merci pour tes calculs mais tout cela est de toute façon caduque, ce n'est pas tant la PV à payer qui était problématique, c'est plutôt la combinaison de 2 paramètres, le faible prix de vente 120 k€ et le faible rendement de l’épargne classique.

Après avoir tout bien calculé, je retire l'appart de la vente, le fait d'en avoir parlé ici m'a permis de mettre les choses à plat.

On se rend compte ainsi que malgré tout l'immobilier reste encore un sacré bon investissement quand on le compare aux autres produits, du livret A aux AV.
je pense que tu t'es posé la question
-parce que le rendement est relativement faible (à peine 4% net, c'est pas mieux que ce qu'on trouvait il y a 10 ans pour des placements sûrs)
-parce que tu crains une baisse de la valeur


Comme Crapaud, je pense que ce pari de vendre avant la baisse n'est pas judicieux: si la baisse vient dans 2 ans tu auras toujours gagné environ (4-1=) 3%x2 soit 6% de la valeur du bien et surtout les autres actifs pourraient etre tout aussi touchés.

Mais je pense que tu as instinctivement raison: le rapport rentabilité/risque n'est pas bon. Sauf que c'est dû à une bulle des actifs (vs prix des biens courants ou salaires) et donc tu es obligé de fuir hors de cette bulle (qui concerne un sacré nombre de pays), ce qui créé un autre risque : tu devrais investir où tu ne connais pas.


Ton témoignage met en lumière la fragilité des gains permis par une bulle: soit tu ne revends pas (et ne gagnes rien), soit tu vends et réinvestis dedans et quand elle crève tu perds ce que tu as gagné, soit tu vends et crames dans des choses dont tu n'as aucun besoin, soit tu vends et gardes le cash en espérant que sa valur ne disparaitra pas avec l'éclatement de la bulle (à mon avis la seule façon de gagner, mais pas garantie)
Tu parles comme si c'était courant dans l'histoire d'avoir des actifs rémunérés plus haut vis à vis de l'inflation. Il parle d'un rendement net de 4,7% (encore plus s'il reste du crédit) avec une inflation de ~2% (et encore c'est porté par le tabac et l'essence, donc si tu ne fumes pas et que tu n'as pas de voiture...), soit un rendement de 2,7% au dessus de l'inflation. Ce n'est pas si faible que tu le dis au regard de l'histoire à mon avis.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#40 Message par Ben92 » 07 sept. 2018, 12:13

lecriminel a écrit :
07 sept. 2018, 11:41
c'est pas toi qui disait que l'immo allait devenir tellement cher, que plus personne ne pourrait acheter, qu'il ne fallait pas rater le train ? Bien vu !
J'en connais qui aimeraient vous prendre par les **** et vous forcer à vous excuser à chaque prise de parole pour cette erreur impardonnable.
Non, je n'ai jamais dit ça. On pourra toujours acheter, mais plus petit.

ignatius

Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#41 Message par ignatius » 07 sept. 2018, 14:38

En ce qui me concerne je vends un bien (terrain) au plus haut pour solder le crédit immobilier de ma RP.
Cela devrait me dégager pas mal de trésorerie (1500 € mensuels).
Coolfonzi n'ayant pas de crédit pour sa RP, il ne peut pas profiter de la vente pour se désendetter.

Bon y a quand même une grosse différence c'est que ce terrain ne me rapporte absolument rien.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#42 Message par lecriminel » 07 sept. 2018, 14:54

Ben92 a écrit :
07 sept. 2018, 12:13
lecriminel a écrit :
07 sept. 2018, 11:41
c'est pas toi qui disait que l'immo allait devenir tellement cher, que plus personne ne pourrait acheter, qu'il ne fallait pas rater le train ? Bien vu !
J'en connais qui aimeraient vous prendre par les **** et vous forcer à vous excuser à chaque prise de parole pour cette erreur impardonnable.
Non, je n'ai jamais dit ça. On pourra toujours acheter, mais plus petit.
alors pourquoi veux tu acheter plus grand alors que tu connais pertinemment le train de l'immobilier et que tu sais qu'avec chaque année qui passe, on ne peut acheter que plus petit ?
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#43 Message par lecriminel » 07 sept. 2018, 15:10

Vincent92 a écrit :
07 sept. 2018, 11:42
Tu parles comme si c'était courant dans l'histoire d'avoir des actifs rémunérés plus haut vis à vis de l'inflation. Il parle d'un rendement net de 4,7% (encore plus s'il reste du crédit) avec une inflation de ~2% (et encore c'est porté par le tabac et l'essence, donc si tu ne fumes pas et que tu n'as pas de voiture...), soit un rendement de 2,7% au dessus de l'inflation. Ce n'est pas si faible que tu le dis au regard de l'histoire à mon avis.
je vois les choses différemment (et plus avantageuses pour le proprietaire, pour une fois): c'est la hausse du prix du bien qui annulle l'inflation tandis que le rendement paye le risque, le travail et les intermediaires. Il a donc bien un rendement de 4.7% theorique.....à condition que le prix suive l'inflation. Personne ne te dira que c'est mauvais aujourd'hui. Mais le risque est grand: 120k pour un studio dans le 95, c'est destiné au mieux à un smicard, sans aides diverses tu tombes sur un loyer plafond d'un tiers du smic, c'est à dire que ça couvre tout juste des interêts à 3% pour ce prix. Rentabilité très basse à taux habituels + TF appellée à monter + un endettement privé et public dans les nuages= risque. Mais vu le contexte global, si tu n'as pas un projet précis à coté, je pense que la solution la plus sage est de garder ce bien
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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#44 Message par Ben92 » 07 sept. 2018, 17:02

lecriminel a écrit :
07 sept. 2018, 14:54
alors pourquoi veux tu acheter plus grand alors que tu connais pertinemment le train de l'immobilier et que tu sais qu'avec chaque année qui passe, on ne peut acheter que plus petit ?
Moi ma capacité d'emprunt augmente plus vite que l'immobilier donc je pourrai quand même acheter plus grand. Et j'aurais eu bien les boules de revendre moins cher mon premier achat.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#45 Message par pimono » 07 sept. 2018, 22:50

Ben92 a écrit :
07 sept. 2018, 11:37
Si ça peut te rassurer, l'immobilier en IDF n'est pas près de baisser. Le nombre de transactions n'a jamais été aussi élevé; les gens ont les moyens d'acheter.
Effectivement, c'est les taux d'intérêts bas qui sont incitatifs dans un contexte de pénurie.

je pense que les prix de l'immo en IDF ne sont pas très elevés par rapports au rang de la région et par rapports aux autres régions capitales, mais ils sont plafonnés de fait par le climat générale pas très jojo et une vétusté assez générale qui bride les hausses tout en maintenant la pression des prix à cause du locatif en proportions dominantes.

Pour moi, les prix franciliens ont un potentiel haussier surtout dans tous les secteurs type "coupe gorge" comme il parait être question ici. Il va y avoir un nivellage des prix sur le long terme mais à l'heure actuelle, vu le niveau des charges de propriété, et ce qui est proposé, l'immo est beaucoup trop cher. En Espagne par exemple, c'était des beaux appartements, des belles villas, pas du lowcost ou du périmé comme en France.

coolfonzy doit vendre s'il a un projet avec besoin de cash, mais sinon effectivement aucun intérêt de vendre vu que l'argent rentre gratuitement... ce qu'il devrait faire c'est un crédit immo supplémentaire peu importe le motif car dans notre société capitaliste il faut tirer du crédit constamment surtout quand l'argent ne vaut rien, c'est le meilleur vecteur d'enrichissement.
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#46 Message par lecriminel » 08 sept. 2018, 09:13

coolfonzi a écrit :
06 sept. 2018, 16:42
Je suis propriétaire d'un studio de 34 m2 avec parking dans le 95
evolution des prix dans le 95 selon MA: +100% entre 2001 et fin 2005 (création du forum), +5% depuis (avec plus de 20% d'inflation et des taux divisés par 4 ou 5), on a eu des bons pronostiqueurs au début, quand même, ils appelaient leur théorie "le nouveau paradigme" aka "le train ne repassera pas trois fois". La majeure partie d'entre eux, traders (les autres métiers ne pouvant acheter) s'étaient offert de magnifiques souplex.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Je vends mon appartement ou pas ?

#47 Message par pimono » 11 sept. 2018, 00:52

et en language clair, ça voudrait dire quoi le criminel ? :oops:
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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