CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

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franckyfranck
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CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#1 Message par franckyfranck » 09 oct. 2018, 18:39

J'ai récemment changé de tour. Et j'ai donc vendu mon bien.

Achat : 330 000 Euros Net Vendeur auquel s'ajoutait des frais d'agence de 10 000 Euros.
Vente : 378 000 Euros Net Vendeur (j'ai pas pris d'aqent).
Surface : 70m2. (C'est le prix dans ces immeubles, j'ai vendu au prix juste).
Frais de Notaire : 23100 Euros
Travaux : 10 000 Euros
Ravalement payé par le vendeur précédent.
Durée de détention : Un peu plus de 5 ans.
Durée de vente : 3 semaines.

Total PV réelle : 15K

Une location dans cet immeuble m'aurait fait économiser : 24 000 Euros (en comptant les charges sur la durée d'occupation ET le différentiel de loyer qui n'est pas énorme dans cet immeuble).

Donc on est en négatif de 9000 Euros.

Mais amortissement de crédit de plus de 70K sur la période. (En retirant les remboursement anticipés que j'avais fait).

Bilan : 61 000 Euros de benef par rapport à si j'avais loué dans le même immeuble.

Bon on peut toujours déduire la taxe foncière hein !

Ceci n'est bien sur pas généralisable à d'autres quartiers / villes.

Avec encore surement de belles affaire à faire dans le quartier pour ceux qui n'ont pas pris le train.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#2 Message par kamoulox » 09 oct. 2018, 19:03

Le différentiel est déjà pas mal pour juste 5 ans!
Et au bon prix ça part direct. Tu aurais sûrement pu gratter plus mais ça aurait traîné.

C’est bien quand ça ne traîne pas.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#3 Message par Vincent92 » 09 oct. 2018, 20:16

franckyfranck a écrit :Total PV réelle : 15K
PV = 378 - 330 - 10 - 23- 10 = 5k€. Si on rajoute les autres frais liés à l'achat (crédit logement voir les éventuels frais bancaires), on doit être proche de 0.
Une location dans cet immeuble m'aurait fait économiser : 24 000 Euros (en comptant les charges sur la durée d'occupation ET le différentiel de loyer qui n'est pas énorme dans cet immeuble).
Le calcul est un peu simpliste car tu considères que le capital que tu as mobilisé ne vaut rien. En allant à l'extrême, si tu avais acheté cash ta mensualité aurait été nulle.
franckyfranck a écrit :Avec encore surement de belles affaire à faire dans le quartier
En tout cas sur la période, ce n'est pas à Paris qu'il a été le plus intéressant financièrement d'habiter. Ton logement ne t'a pas fait gagner mais perdre beaucoup d'argent. Effectivement beaucoup moins que si tu étais resté locataire dans les mêmes conditions à Paris.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#4 Message par lecriminel » 10 oct. 2018, 09:17

franckyfranck a écrit :
09 oct. 2018, 18:39
Bon on peut toujours déduire la taxe foncière hein !
tout cela manque de rigueur,
et on doit compter la TF, ce n'est pas une option à prendre ou pas selon le résultat que l'on veut obtenir
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#5 Message par Delambre » 10 oct. 2018, 09:58

Mouais... vraiment pas de quoi se vanter...

En plus, les tours du 13ème (ma fille avait des amis qui y habitaient quand elle était au lycée), c'est quand même un peu la zone.
La femme est avant tout la femelle de l'homme.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#6 Message par ventadour » 10 oct. 2018, 10:19

Merci franckyfranck pour ce retour, je suppose que tu racheté une plus grande surface ?
Tu aurais pu déménager dans une tour de Beaugrenelle (15), la vue sur la Seine est sympa, mais c'est probablement plus cher !

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#7 Message par flipper le dauphin » 10 oct. 2018, 12:45

Je suis un peu comme Vincent92
Je trouve que la demonstration manque un peu de rigueur
La taxe fonciere doit etre incluse dans le differentiel achat vs location
On ne connait pas le montant de l'apport s'il y en a eu un
Pendans la période il est indiqué des remboursements anticipés. Dans le cas d'une location, ces remboursements auraient été investi dans des supports.
Le différentiel entre achat location est il fait avec le loyer charges comprises ou pas

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#8 Message par lecriminel » 10 oct. 2018, 18:09

franckyfranck a écrit :
09 oct. 2018, 18:39
J'ai récemment changé de tour. Et j'ai donc vendu mon bien.

Achat : 330 000 Euros Net Vendeur auquel s'ajoutait des frais d'agence de 10 000 Euros.
Vente : 378 000 Euros Net Vendeur (j'ai pas pris d'aqent).
Surface : 70m2. (C'est le prix dans ces immeubles, j'ai vendu au prix juste).
Frais de Notaire : 23100 Euros
Travaux : 10 000 Euros
Durée de détention : Un peu plus de 5 ans.
Durée de vente : 3 semaines.
je suis étonné que l'effet qualité ne s'estompe pas encore complètement: sur 5 ans
Paris 13= +13.3% selon MA
Paris 13= +8% pour un bien donné (celui de francky)

Tant mieux pour les nouveaux acheteurs s'ils achètent des biens plus décents.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#9 Message par lecriminel » 10 oct. 2018, 18:11

franckyfranck a écrit :
09 oct. 2018, 18:39
J'ai récemment changé de tour. Et j'ai donc vendu mon bien.
celui que tu as acheté, tu as le prix de la transaction précedente ?
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#10 Message par franckyfranck » 10 oct. 2018, 18:57

celui que tu as acheté, tu as le prix de la transaction précedente ?
Il a du trainer à un endroit mais non significatif vu qu'acheté dans les années 70 (succession). Ils l'ont gardé très longtemps. Faudra que je retrouve cela dans l'acte de vente quand je l'aurais...

Celui que j'ai vendu par contre je me souviens qu'il avait couté dans les 100 000 Euros en 1999.
je suis étonné que l'effet qualité ne s'estompe pas encore complètement: sur 5 ans
Il y a ici plutot un effet "repoussoir". Beaucoup de gens ne veulent pas être le "seul blanc" de leur immeuble. Rajoutes cela au fait que c'est une tour et tu sais pourquoi les tours proches de Porte d'Ivry sont peu chères. Plus tu te rapproches de la porte d'italie plus le standing augmente et plus c'est "cher". (Mais cela va varier énormément d'une tour à l'autre). Mais cela explique aussi le fait qu'il reste des affaires à faire dans le quartier.
La taxe fonciere doit etre incluse dans le differentiel achat vs location
On ne connait pas le montant de l'apport s'il y en a eu un
Pour la taxe foncière grosso modo dans les 6000 Euros. Soit 10% du différentiel effectif.

J'ai compté l'amortissement et pas l'apport. Donc c'est bien 70K d'amortissement de crédit. J'ai récupéré pas mal en plus.

Concernant le fait que j'aurais pu placer ce fric, vu ce que rapportait le Livret A durant la période je ne regrette pas des masses. Une AV bloquée rapporte un peu plus mais même le monétaire n'est pas sans risque. Mais bon jouons le jeu.

Je sors avec grosso merdo 200K net une fois le restant du remboursé. Même en le plaçant à 2.5% par an sur la période je prends 5000 par an. Fois 5 donc soit 25 000 Euros. Et comme le rembourseùment a été progressif en réalité je surévalue largement mais alors très largement ce que m'aurait rapporté le placement, mais rentrons dans ce jeu. J'aimes passer par un looser ;)

Ok donc 61 000 - 6000 de TF - 25 000 = 30 000 Euros de gain. (Ce qui est moins bon que la réalité vu que je n'ai pas foutu 200K en apport et que je ne les aurais donc pas eu dès le début mais donc cela fera pour ce que j'ai oublié). Concernant la prime de risque je considére un remboursement anticipé comme sans risque sur de la RP car j'ai besoin de vivre quelque part. Bon 30K ca parait peut être pas bezef mais c'était mon premier salaire annuel... Vu comme cela ca me plait ! Et ca fait moins looser qu'au début dis comme cela...
En plus, les tours du 13ème (ma fille avait des amis qui y habitaient quand elle était au lycée), c'est quand même un peu la zone.
Ecoutes j'y ai été très heureux ! J'ai pris meilleur standing que l'actuel mais je suis resté dans une tour et beaucoup de gens qui y ont gouté te diront qu'ils ont du mal à apprécier un autre type d'habitat après. Et ce quartier a bcp de défauts, mais pas celui de craindre.

Voila, concernant les tours du Front de Seine elles sont très sympa mais niveau transport cela m'arrangeait moins que d'avoir la 14 au pied de chez soi. Et je penses avoir fais le bon choix. Depuis tout ce temps, j'aimes bien le XIII et j'y ai mes habitudes. Cela fait une paille que je vis dans les parages.
Mouais... vraiment pas de quoi se vanter..
Je ne me vantes pas je donne un retour objectif de la situation ce qui est l'objet du forum. Le retour est qu'en achetant en haut de cycle (fin 2012 pour enménagement en 2013) un appartement avec travaux dans un quartier "populaire", j'ai accompli un gain de 30 000 Euros (une fois retouché donc le cout de l'argent plaçé) par rapport à ce que m'aurait couté une location d'un bien équivalent (le même appart dans le même quartier populaire). Ce n'est pas une affaire de trader (mais ce n'était pas le but ici) mais gagner 30K sans rien foutre n'est jamais désagréable. Et cela devrait suffire à dire que pour l'instant l'achat restait gagnant dans la situation que j'ai exposée. (Et pas partout en France, je connais des gens qui ont eu mal au Fillon).

Le seul contre argument que je m'objecterai à moi même est qu'ayant payé le nouveau bien plus cher je n'ai en réalité pas gagné grand chose... Si ce n'est que l'argent gagné dans mes diverses aventures immobilières (ce n'était pas mon premier achat) a largement contribué à faire que je puisse aujourd'hui me payer ce que je voulais me payer depuis longtemps. Après comme on dit j'en ai pris pour 25 ans ;) Ce qui est sur c'est que si je n'avais jamais franchi le premier pas en 2008 niveau immobilier (et ma femme un peu plus tot) je n'aurais pas pu acheter cela aujourd'hui... Et finalement c'est ni plus ni moins. Pas de get rich quick, pas de truc de ouf. Mais un truc qui a calmement payé.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#11 Message par lecriminel » 10 oct. 2018, 19:19

franckyfranck a écrit :
10 oct. 2018, 18:57
Je ne me vantes pas je donne un retour objectif de la situation ce qui est l'objet du forum.
Merci pour ça.
As tu renegocié ton prêt pendant les 5 ans ?
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#12 Message par Vincent92 » 10 oct. 2018, 21:09

@Frankyfranck : Pourquoi ne comptes tu pas les 10k€ de frais d'agence à l'achat? As tu pris en compte le crédit logement voir les frais bancaires quand tu as compté l'amortissement?
Tu as été gagnant par rapport à une location du même type mais ton compte rendu est tellement peu rigoureux et détaillé qu'on ne peut pas se rendre compte.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#13 Message par Vincent92 » 10 oct. 2018, 21:25

lecriminel a écrit :
10 oct. 2018, 18:09
franckyfranck a écrit :
09 oct. 2018, 18:39
J'ai récemment changé de tour. Et j'ai donc vendu mon bien.

Achat : 330 000 Euros Net Vendeur auquel s'ajoutait des frais d'agence de 10 000 Euros.
Vente : 378 000 Euros Net Vendeur (j'ai pas pris d'aqent).
Surface : 70m2. (C'est le prix dans ces immeubles, j'ai vendu au prix juste).
Frais de Notaire : 23100 Euros
Travaux : 10 000 Euros
Durée de détention : Un peu plus de 5 ans.
Durée de vente : 3 semaines.
je suis étonné que l'effet qualité ne s'estompe pas encore complètement: sur 5 ans
Paris 13= +13.3% selon MA
Paris 13= +8% pour un bien donné (celui de francky)

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#14 Message par immoglobine » 11 oct. 2018, 06:17

Vincent92 a écrit :
10 oct. 2018, 21:25
(378-340)/340=11%
Dans son calcul il a inclut frais d'agence et travaux c'est pour ça qu'il obtient 8%
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#15 Message par caroline77 » 11 oct. 2018, 07:08

Dommage de ne pas en savoir plus sur le niveau de prix du nouveau bien acheté :wink:

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#16 Message par Vincent92 » 11 oct. 2018, 08:14

immoglobine a écrit :
11 oct. 2018, 06:17
Vincent92 a écrit :
10 oct. 2018, 21:25
(378-340)/340=11%
Dans son calcul il a inclut frais d'agence et travaux c'est pour ça qu'il obtient 8%
On peut calculer ainsi mais ce n'est pas cohérent avec la logique de lecriminel. On ne peut pas dire qu'il faut faire ~1% du prix en travaux par an pour maintenir le bien en état et d'un autre rajouter des travaux (inférieur à 1%/an) au prix en considérant que çela fait partie du prix d'achat pour en déduire un différentiel de prix dans un quartier sur un bien spécifique.
Avec la logique de lecriminel, les travaux effectués n'ont pas amélioré le bien mais juste maintenu en l'état. Donc, on ne doit pas les considérer si on veut en déduire une évolution du marché.
Et si on n'a pas cette logique, on ne peut pas vraiment rajouter çela au prix non plus. En général, on ne récupère jamais vraiment entièrement des travaux. Surtout s'ils sont fait 5 ans avant.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#17 Message par lecriminel » 11 oct. 2018, 09:30

Vincent92 a écrit :
11 oct. 2018, 08:14
immoglobine a écrit :
11 oct. 2018, 06:17
Vincent92 a écrit :
10 oct. 2018, 21:25
(378-340)/340=11%
Dans son calcul il a inclut frais d'agence et travaux c'est pour ça qu'il obtient 8%
On peut calculer ainsi mais ce n'est pas cohérent avec la logique de lecriminel. On ne peut pas dire qu'il faut faire ~1% du prix en travaux par an pour maintenir le bien en état et d'un autre rajouter des travaux (inférieur à 1%/an) au prix en considérant que çela fait partie du prix d'achat pour en déduire un différentiel de prix dans un quartier sur un bien spécifique.
Avec la logique de lecriminel, les travaux effectués n'ont pas amélioré le bien mais juste maintenu en l'état. Donc, on ne doit pas les considérer si on veut en déduire une évolution du marché.
Et si on n'a pas cette logique, on ne peut pas vraiment rajouter çela au prix non plus. En général, on ne récupère jamais vraiment entièrement des travaux. Surtout s'ils sont fait 5 ans avant.
si je te suis, imaginons que francky achète un bien, suivons l'hypothèse que l'entretien n'a pas été fait depuis longtemps et que les 20k de travaux qu'il entreprend ne soient que de l'entretien en retard (ça me parait difficile, je pense que les travaux faits à l'arrivée sont dus à des goûts différents), qu'un mois plus tard l'appart ne lui plaise plus et qu'il le vende, à un prix supérieur de 18k que ce qu'il l'a acheté. Tu penserais donc que la hausse serait de (prix +18)/ prix ?
Dans l'enoncé, il est précisé que le ravalement de façade avait déjà été payé, et vu les raisonnements de francky, je serais très étonné qu'il se soit embeté à noter les dépenses d'entretien qui à 80, qui à 300 ou 500 euros dans un petit carnet et que le total soit 10.000,00.
Mais le plus simple est de lui demander.
En revanche, il est vrai qu'on pourrait légèrement baisser le prix des travaux (qui s'amortissent) en considérant qu'ils n'ont probablement pas été retouchés, ou alors ne pas le faire (en considérant que l'entretien global, y compris des derniers travaux effectués) de francky pendant 5 ans est ni au-dessus ni en dessous de la moyenne).

Enfin, les améliorations à long terme sont intégrées dans le prix: si tu veux suivre l'indice il faut faire autant d'amélioration que le reste du marché.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#18 Message par Vincent92 » 11 oct. 2018, 09:53

lecriminel a écrit :
11 oct. 2018, 09:30
Vincent92 a écrit :
11 oct. 2018, 08:14
immoglobine a écrit :
11 oct. 2018, 06:17
Vincent92 a écrit :
10 oct. 2018, 21:25
(378-340)/340=11%
Dans son calcul il a inclut frais d'agence et travaux c'est pour ça qu'il obtient 8%
On peut calculer ainsi mais ce n'est pas cohérent avec la logique de lecriminel. On ne peut pas dire qu'il faut faire ~1% du prix en travaux par an pour maintenir le bien en état et d'un autre rajouter des travaux (inférieur à 1%/an) au prix en considérant que çela fait partie du prix d'achat pour en déduire un différentiel de prix dans un quartier sur un bien spécifique.
Avec la logique de lecriminel, les travaux effectués n'ont pas amélioré le bien mais juste maintenu en l'état. Donc, on ne doit pas les considérer si on veut en déduire une évolution du marché.
Et si on n'a pas cette logique, on ne peut pas vraiment rajouter çela au prix non plus. En général, on ne récupère jamais vraiment entièrement des travaux. Surtout s'ils sont fait 5 ans avant.
si je te suis, imaginons que francky achète un bien, suivons l'hypothèse que l'entretien n'a pas été fait depuis longtemps et que les 20k de travaux qu'il entreprend ne soient que de l'entretien en retard (ça me parait difficile, je pense que les travaux faits à l'arrivée sont dus à des goûts différents), qu'un mois plus tard l'appart ne lui plaise plus et qu'il le vende, à un prix supérieur de 18k que ce qu'il l'a acheté. Tu penserais donc que la hausse serait de (prix +18)/ prix ?
Dans l'enoncé, il est précisé que le ravalement de façade avait déjà été payé, et vu les raisonnements de francky, je serais très étonné qu'il se soit embeté à noter les dépenses d'entretien qui à 80, qui à 300 ou 500 euros dans un petit carnet et que le total soit 10.000,00.
Mais le plus simple est de lui demander.
En revanche, il est vrai qu'on pourrait légèrement baisser le prix des travaux (qui s'amortissent) en considérant qu'ils n'ont probablement pas été retouchés, ou alors ne pas le faire (en considérant que l'entretien global, y compris des derniers travaux effectués) de francky pendant 5 ans est ni au-dessus ni en dessous de la moyenne).

Enfin, les améliorations à long terme sont intégrées dans le prix: si tu veux suivre l'indice il faut faire autant d'amélioration que le reste du marché.
Ce n'est pas du tout ce que je voulais dire. S'il avait vendu 1 mois plus tard, suivant la théorie que tu as défendu xx fois, il devrait faire 340/(100*12)~283€ de travaux pour maintenir en l'état le bien entre le moment où il l'a acheté et le moment où il le revend.
Ici, il l'a gardé 5 ans. Donc, toujours selon ta théorie du 1%/an pour maintenir en l'état, il aurait dû faire 340*5/100~17k€ de travaux. Il n'a fait que 10k€ de travaux sur la période, donc ca n'a pas de sens de considérer ces dépenses sur de la valorisation quand on n'a même pas la somme théorique pour le maintient.
Encore une fois, je te l'ai dit plusieurs fois, ta théorie me semble totalement excessive (1% est totalement surévalué pour le cas de frankyfranck). Mais il faut être cohérent avec toi même :
Soit tu considères que ces travaux sont de l'entretien et tu ne peux pas les prendre en compte quand tu cherches à connaitre l'évolution du quartier soit tu considères que c'est de l'amélioration. Et à ce moment là, l'entretien est égal à 0. Soit, et ca me semble plus cohérent vu ce qu'à dit Frankyfranck, tu considères que 1% est totalement surévalué et que finalement les 10k€ c'est à la fois de l'entretien (donc moins de 10k€) et de l'amélioration (différence entre 10k€ et l'entretien).

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#19 Message par franckyfranck » 11 oct. 2018, 12:55

Non je l'ai acheté "en l'état" et rénové à mon gout, je le revend "en état". Si il y a une valeur résiduelle à mes travaux elle a été payée par le nouvel acheteur. Il y en avait encore une, j'ai clairement vendu vite car le bien était en bon état. Après l'acheteur va refaire certains trucs à son gout (il me l'a dit) mais l'état d'usure lui permettait de se projeter facilement ce qui n'était pas le cas quand je l'ai acheté. Mais il ne va pas toucher au sol par exemple donc on peut considérer que le fait d'avoir refait les sols avait encore une valeur "résiduelle".

Dans tous les cas j'achète à ce que je pense que le bien vaut et l'acheteur achétera selon ce qu'il pense que le bien vaut si je suis prêt à le vendre à ce prix.

Pour ceux qui pensent que j'aurais pu vendre plus cher, c'est surement vrai mais avec réserve. Il y a en permanence un "stock" de biens à vendre dans les tours du XIIIème qui en prix d'affichage oscillent entre 350K (épave) et 400K (Refait à neuf). Cela se vend très vite quand c'est au prix, au dela du prix, le mec va clairement trouver un autre bien dans la même tour voir une autre et comparer. Après en attendant longtemps on trouve parfois un "pigeon" qui ne sait pas. Il faut attendre longtemps, et pendant ce temps payer les charges, immobiliser le capital et se faire chier à faire visiter. J'avais aussi envie d'éviter un crédit relai en fournissant à la banque de l'autre coté un compromis en bonne et due forme. Ce qui a fonctionné.

Tout cumulé, une affaire rapidement expédiée (ce que je cherchais) même si effectivement j'aurais surement pu gratter 5K de plus. Que j'aurais perdu en frais de crédit relais. Cela ne valait pas le coup. J'avais sur le moment de l'acceptation une deuxième offre (moins chère) que j'avais refusée et une troisième qui "devait m'être faite sous peu" et dont je ne connaitrais pas le montant. (J'avais donné mon accord aux acheteurs donc fin du jeu).
et vu les raisonnements de francky, je serais très étonné qu'il se soit embeté à noter les dépenses d'entretien qui à 80, qui à 300 ou 500 euros dans un petit carnet et que le total soit 10.000,00.
Vrai ! Non je ne tiens pas compte des petites dépenses d'exploitation courantes... Et non je ne penses pas du tout que le total soit à 10K. J'ai déjà compté les charges d'immeubles, j'ai du avoir à la louche 300 Eur de plombier et 600 Euros pour remplacer un lave linge qui m'avait été vendu avec (encastré) et que j'ai revendu avec. C'est tout ce dont je me souviens.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#20 Message par lecriminel » 11 oct. 2018, 15:58

bon, Vincent, je comprends mieux ta remarque, mais tu es assez rigide.
Il n'y a pas un chiffre qui corresponde exactement au coût d'entretien, 1% parait plutôt correct, j'ai ensuite pris 1% TF comprise (la dernière personne avec qui j'ai parlé paye sa TF à 0.7% de la valeur de son bien, ça fait donc une sacrée difference je suis passé de 1 à 0.3). Sachant que ce sera moins en appartement (puisqu'une partie des charges y est consacrée chaque mois) et moins dans les villes chères (Paris est probablement environ 200 à 300% plus cher que les villes de province alors que les artisans ne sont que 50% plus cher, donc quand on fait le rapport au prix….), les petites surfaces (plus chères au m2) et les constructions récentes moins chères également que la moyenne. Il faut que tu comprennes que c'est une moyenne sur très long terme, c'est clair que tu peux facilement ne pas entretetenir (à terme ça se sentira sur le prix de revente) sur quelques années, si tu évites les ravalements, la toiture. Laisser se degrader les boiseries, garder une sdb ou une cuisine totalement has been, laisser l'humidité s'installer, c'est possible mais à long terme (pas 5 ans) tu le ressentiras sur le prix de vente. Tous ces travaux peuvent atteindre des montants à 5 chiffres, ce n'est pas très honnête de ne pas les compter.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#21 Message par Pazuzu » 10 sept. 2019, 13:51

franckyfranck a écrit :
09 oct. 2018, 18:39
J'ai récemment changé de tour. Et j'ai donc vendu mon bien.

Achat : 330 000 Euros Net Vendeur auquel s'ajoutait des frais d'agence de 10 000 Euros.
Vente : 378 000 Euros Net Vendeur (j'ai pas pris d'aqent).
Surface : 70m2. (C'est le prix dans ces immeubles, j'ai vendu au prix juste).
Frais de Notaire : 23100 Euros
Travaux : 10 000 Euros
Ravalement payé par le vendeur précédent.
Durée de détention : Un peu plus de 5 ans.
Durée de vente : 3 semaines.

Total PV réelle : 15K

Une location dans cet immeuble m'aurait fait économiser : 24 000 Euros (en comptant les charges sur la durée d'occupation ET le différentiel de loyer qui n'est pas énorme dans cet immeuble).

Donc on est en négatif de 9000 Euros.

Mais amortissement de crédit de plus de 70K sur la période. (En retirant les remboursement anticipés que j'avais fait).

Bilan : 61 000 Euros de benef par rapport à si j'avais loué dans le même immeuble.

Bon on peut toujours déduire la taxe foncière hein !

Ceci n'est bien sur pas généralisable à d'autres quartiers / villes.

Avec encore surement de belles affaire à faire dans le quartier pour ceux qui n'ont pas pris le train.
il nous manque pas mal d'infos avant de pouvoir juger si c'est intéressant. ca semble à peu près correct financièrement pour qui est prêt à passer 5 ans dans le XIIIe.

montant du prêt initial ? de l'apport ? de la mensualité ? taxe fonciere ?
charges de copro ?

et nouvel achat : surface, lieu ? apport, montant, etc ?

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#22 Message par Ben92 » 10 sept. 2019, 14:45

Pazuzu a écrit :
10 sept. 2019, 13:51
ca semble à peu près correct financièrement pour qui est prêt à passer 5 ans dans le XIIIe.
C'est pas le 13e le problème, c'est ce coin-là du 13e (porte d'Ivry).
Du béton, un demi-métro (branche de la lige 7), pas mal de pauvreté, c'est un peu la banlieue intra-muros.
Ca reste mieux que Porte de la Chapelle cela dit.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#23 Message par franckyfranck » 10 sept. 2019, 15:27

C'est pas le 13e le problème, c'est ce coin-là du 13e (porte d'Ivry). 
Du béton, un demi-métro (branche de la lige 7), pas mal de pauvreté, c'est un peu la banlieue intra-muros.
T’es juste à 10 minutes à pieds de la ligne 14 si tu es capable de marcher ;)

Pour le béton oui c’est le principe, c’est un quartier avec des tours.

De la pauvreté (en partie) et de la mixité sociale (surement plus, je pense que mon ex immeuble devait avoir un indice de Gini bien gratiné. Une partie des asiats qui y vivaient étaient aisés (dont une actrice de HK) d’autres carrément misérables. De même un célèbre écrivain français habite dans une de ces tours (même architecte mais construit à Porte de Choisy, standing proche). Malgrès la mixité sociale, pas d’insécurité et ambiance plutôt cordiale entre voisins.

Après je vis dans le quartier depuis longtemps, j’y ai mes habitudes et la 14 m’allait très bien niveau transport.

Sinon apport : 75K à l’époque. Initialement sur 20 ans, renégocie sur 15 peu de temps après avec forte baisse du taux d’intérêt et petit remboursement anticipé partiel. (Je ne me rappelle plus combien, j’ai honte).

Charges de copra : Le différentiel de charge entre l’achat et la location DANS LE MEME IMMEUBLE a été pris en compte. Au total ca coute 400 Euros pour un proprio sur 70m2. Le différentiel est bien moindre. Si je compte que je n’ai pas à louer de parking extérieur et que le chauffage et l’eau chaude sont compris ce n’est pas si délirant que cela. Et ca me fesait une base dans Paris me permettant de sortir, de bosser, de rentrer chez moi tard le soir et de loger la famille dans des conditions pas désagréables. (Mais ayant vécu en Asie et baragouinant quelques mots de Mandarin je l’ai surement eu plus simple que d’autres dans cet endroit).

Les charges créent une décote sur le prix de l’appart qui fait que l’on paie moins de frais de notaire et pour rester 5 ans ce fut très rentable.

J’habite toujours dans le XIII sud dans un IGH de bien meilleur standing. Ca m’a couté dans les 800K.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#24 Message par ProfGrincheux » 11 sept. 2019, 09:52

Pour moi, l'affaire est très correcte. La pv, conséquente, efface les frais fixes à l'entrée et il n y a pas eu de frais d'agence à la sortie. Une bonne quantité d' épargne a été capitalisée, sans gros risque et avec une assurance emprunteur dont il ne faut pas voir que le coût. Il n'y a pas eu beaucoup de travaux, ce qui est raisonnable quand on projette de vendre à moyen terme.

La vraie alternative aurait été une location de 2-3 ans dans un appartement de ce type suivie d'un achat d'un appartement du type de votre actuel logement. Il y aurait eu moins d'apport personnel donc une appréciation différente de votre dossier de crédit à la banque. Ou mieux encore acheter il y a 5 ans votre actuel appartement, mais ca ne passait peut-être tout simplement pas.

Il vous faudra sans doute garder bien plus longtemps votre nouvel appartement.

@Pazuzu: ça n'est pas une affaire en or mais le risque pris était limité et ne s'est pas concrétisé. Le quartier n'est pas dangereux. Il n'est pas chic. Je pense que vous n'êtes pas chargé de famille. Si c'était le cas, vous comprendriez mieux les mérites d'une approche active mais prudente.
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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#25 Message par Pazuzu » 11 sept. 2019, 11:30

achat 330 000 + 10 000 + 23 000 = 363 000; 75 000 d'apport donc pret 288 000.
tauix 3,5 % ca fait une mensualité de 1600 €.
loyer équivalent 1000 € HC

TF : 1200€/an
travaux : 2000€/an
charges proprios : 300€/mois

prix de vente 378 000
- CRD 218 000
- travaux 10000
- charges proprios 21000
- TF 6000
- apport 75000
- différentiel loyer 40 000
= 8000 €

je me trompe où ?

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#26 Message par Helo » 11 sept. 2019, 15:00

Merci pour ce retour.

Je suis du quartier (j'en suis à ma deuxième tour) et je suis le marché, j'avais l'impression que ça montait un peu ces derniers temps (très clairement sur les tours proches de maison blanche en raison de la prolongation de la 14) mais ça a l'air plus raisonnable dans les tours de la villa d'este (vu la description j'imagine que c'est le cas de la tienne).

378K je trouve ça encore raisonnable pour le quartier dont les habitants ne se plaignent pas mais qui semble si ghetto à ceux qui n'y ont jamais mis les pieds

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#27 Message par Pazuzu » 11 sept. 2019, 15:31

c'est clairement l'endroit où il y a le moins d occasion de mettre les pieds à Paris, je pense.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#28 Message par franckyfranck » 11 sept. 2019, 17:04

@Pazuzu
Oui sur les charges proprios. Le gros des charges de ces immeubles sont « passables » au locataire car elles sont liées à la sécurité incendie. Comme indiqué le ravalement a été payé par le proprio précédent.

Le différentiel de charges est plutôt de 100 Euros par mois soit 6000 Euros sur la période.

Le loyer est plutôt de 1500 CC ou à la rigueur 1400 CC (selon l’état du bien). Ca peut monter à beaucoup plus si on a une activité de marchand de sommeil mais c’est pour y vivre moi même et on va considérer que le bailleur reste dans la légalité. On va donc dire que ton loyer est à 1100.

J’ai aussi eu un meilleur taux d’intérêt que celui que tu prends. Mensualité initiale à 1473 Euros (Madame bosse dans la banque). Le taux est passé à 1.5% quand on a passé le crédit sur 15 ans.

Je ne dis pas que tout le monde a fait une bonne affaire sur Paris. Il y a des gens qui ont acheté des appart identiques au mieux pour 410 000 Euros (mauvaise connaissance du marché). Ceux la n’ont pas fait de PV.
Helo a écrit : Merci pour ce retour.

Je suis du quartier (j'en suis à ma deuxième tour) et je suis le marché, j'avais l'impression que ça montait un peu ces derniers temps (très clairement sur les tours proches de maison blanche en raison de la prolongation de la 14) mais ça a l'air plus raisonnable dans les tours de la villa d'este (vu la description j'imagine que c'est le cas de la tienne).

378K je trouve ça encore raisonnable pour le quartier dont les habitants ne se plaignent pas mais qui semble si ghetto à ceux qui n'y ont jamais mis les pieds
Super Italie (Maison Blanche) c’est un autre marché comme le Periscope (Tolbiac) ou la population est quasi intégralement cadre sup. Donc tu ne peux pas comparer. Comme tu sais il y a des piscines et de nombreux services dans ces immeubles, c’est rare sur Paris et ca se paie.

Après l’avantage c’est que les gens vivant bien dans ces bâtiments tu achètera uniquement sur succession. Mais ca part vite et c’est cher. Pour la 14 la prolongation fait baisser les prix en étage bas et pour l’instant l’impact est plutôt négatif. Il deviendra positif avec l’avancée des travaux.

Sur le bloc « Place de Vénétie » ca monte car le rachat par l’office HLM a stabilisé la situation sur Rimini et que la mairie a pris en charge la réfection de la Dalle. Donc un certain nombre de risques ne sont plus présents. Il est donc logique qu’aujourd’hui Vénétie soit plus cher que Villa d’Este.

Sur Villa d’Este j’y suis repassé la semaine dernière, il semble que l’ouverture de la salle de jeu dans le géant ait réglé le problème de la vente à la sauvette sur la dalle (qui s’est déplacé vers Tang Frères). Il reste l’épineux problème de l’entretien de la dalle, et il y a un sujet juridique complexe à ce niveau. Mais comme il n’y a plus de bailleur institutionnel, une opération à la Rimini est impossible.

La hausse des prix est par contre réelle y compris sur la Villa (plus rien en dessous de 400K j’aurais du attendre un an pour vendre lol) et si la situation devait durer cela pourrait permettre un changement d’équilibre de certaines majorités en AG. (Les propriétaires occupant pauvres bloquent les travaux, les autres veulent en faire et les bailleurs sont près à suivre y compris certains marchands de sommeil qui voudraient bien faire la PV du siècle). Comparé à la décote même si l’intégralité des travaux à réaliser devait être payé par les proprios cela vaudrait largement le coup. Le nombre élevé de successions dans les années à venir devrait également aider à changer progressivement le visage du quartier. Ah oui et la disparition des commerces illégaux sur la dalle devrait aussi pousser des gens vers la sortie. Donc c’est une affaire de temps même si il reste un risque « structurel » avec la dalle et les parkings. Risque dont les habitants et les conseils syndicaux ont été informé par la mairie bien qu’il semble que beaucoup ne veulent pas y croire.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#29 Message par Helo » 11 sept. 2019, 17:29

Oui, oui je sais que Super Italie et le Periscope sont très différentes (la population aussi d'ailleurs).

Je parlais des tours Palerme, Bergame et Ravenne qui vont avoir la 14 presque au pied (enfin surtout Palerme que je trouvais la moins bien "placée" et pas forcément la plus agréable avec tous les SDF aux abords du petit parc en bas)

La dalle de la villa d'este c'est un problème comparable à celui des Olympiades (où je vis maintenant), la mairie finit toujours par mettre un petit billet quand la situation devient trop compliquée.

Les vendeurs à la sauvette se sont multipliés devant Paris Store, mais les agents de la ville les chassent de plus en plus régulièrement (ce que je n'avais jamais vu avant il y a qq mois).
Pazuzu a écrit :
11 sept. 2019, 15:31
c'est clairement l'endroit où il y a le moins d occasion de mettre les pieds à Paris, je pense.
Comme bien d'autres quartiers de Paris. Je ne comprends pas la capacité qu'ont certains d'avoir un avis si tranché sur un endroit qu'ils ne connaissent pas.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#30 Message par Pazuzu » 11 sept. 2019, 17:29

"Le gros des charges de ces immeubles sont « passables » au locataire car elles sont liées à la sécurité incendie."

Ca m'étonne, tout le gardiennage et la sécurité ne sont pas récupérables, y compris la sécurité incendie.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#31 Message par Pazuzu » 11 sept. 2019, 17:32

"Le loyer est plutôt de 1500 CC ou à la rigueur 1400 CC (selon l’état du bien). Ca peut monter à beaucoup plus si on a une activité de marchand de sommeil mais c’est pour y vivre moi même et on va considérer que le bailleur reste dans la légalité. On va donc dire que ton loyer est à 1100. "
j'ai vu des apprete equivalent à 1100 € HC actuellement, j'imagine qu'à 1000 ça devait se trouver il y a 6 ans.


"J’ai aussi eu un meilleur taux d’intérêt que celui que tu prends."
j'ai vu que la moyenne était de 3,5% en 2012, plus assurance. Vous avez eu combien avant renégo ?

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#32 Message par Pazuzu » 11 sept. 2019, 17:35

Helo a écrit :
11 sept. 2019, 17:29
Pazuzu a écrit :
11 sept. 2019, 15:31
c'est clairement l'endroit où il y a le moins d occasion de mettre les pieds à Paris, je pense.
Comme bien d'autres quartiers de Paris. Je ne comprends pas la capacité qu'ont certains d'avoir un avis si tranché sur un endroit qu'ils ne connaissent pas.
ben justement, je connais pas, alors que je connais le reste de Paris.
c'est donc bien le problème, qu'il n'y ait aucune raison d'y mettre les pieds, dans ce gros triangle charlety-place d'italie-bibliotheque.

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#33 Message par Gpzzzz » 11 sept. 2019, 21:35

Pazuzu a écrit :
11 sept. 2019, 17:35
Helo a écrit :
11 sept. 2019, 17:29
Pazuzu a écrit :
11 sept. 2019, 15:31
c'est clairement l'endroit où il y a le moins d occasion de mettre les pieds à Paris, je pense.
Comme bien d'autres quartiers de Paris. Je ne comprends pas la capacité qu'ont certains d'avoir un avis si tranché sur un endroit qu'ils ne connaissent pas.
ben justement, je connais pas, alors que je connais le reste de Paris.
c'est donc bien le problème, qu'il n'y ait aucune raison d'y mettre les pieds, dans ce gros triangle charlety-place d'italie-bibliotheque.
C est le multi de qui Panzani ? Je suis pas sûr d avoir trouvé !!
Ben92 qui s invente une vie de parisien ? :lol:

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#34 Message par franckyfranck » 12 sept. 2019, 16:55

Taux : 2.80% (Mais la il est vrai Madame bosse à la banque et c'est un taux salarié).

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Re: CR Vente Secteur Paris XIIIème Sud.

#35 Message par franckyfranck » 12 sept. 2019, 16:59

La dalle de la villa d'este c'est un problème comparable à celui des Olympiades (où je vis maintenant), la mairie finit toujours par mettre un petit billet quand la situation devient trop compliquée.
Non ce n'est pas comparable. Aux Olymp' le pourcentage de HLM et d'institutionnel permettait d'atteindre les quorums requis en AG beaucoup plus facilement. (Pour que la mairie puisse juridiquement aider, il faut en passer par une cession de terrain qui se vote à la majorité de l'article 26... ). A une époque ils auraient pu le faire à Villa d'Este mais depuis Gecina a vendu ses caves et lots de parking. Il aurait juste fallu que certains résidents soient moins débiles.

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