Simulateur achat/Location

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magnetosergio
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Simulateur achat/Location

#1 Message par magnetosergio » 21 oct. 2018, 22:31

Bonjour à tous

il y a quelques années, je vous avais présenté un simulateur Achat/Location sur Windows : ici

Depuis j'ai développé quelques compétences de développement web.

Aujourd'hui ce simulateur est disponible sur Internet.

Vous allez me dire : encore un simulateur ! en effet... mais si j'ai travaillé dessus, c'est d'abord pour me forger une opinion sur la question de l'achat immobilier (et accessoirement pouvoir répondre à la pression sociale qui vient avec)

Mais surtout le point fort qui le démarque des autres est le calcul du Point mort Achat/Location.

Sur tous les simulateurs, on vous demande le Prix de revente du bien dans X années, et on vous dit alors s'il vaut mieux acheter ou louer.

Pas évident!

En testant un grand nombre de Prix de revente, ce simulateur détermine justement le Point mort, le Point d'équilibre à la revente du bien, dans X années. Si vous revendez au dessus, vous avez bien fait d'acheter. Sinon, il aurait mieux valu louer.
Et en bonus ce calcul est fait pour toutes les durées de conservation du bien (si vous revendez après 1 an,... et jusqu'à 30 ans).

Ca donne une belle courbe de ce type :


Image


Enfin, je suis d'accord avec certains d'entre vous, ce simulateur, comme les autres, ne répond pas à la question qu'il pose... mais c'est un élément de pédagogie indéniable.

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Suricate
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Re: Simulateur achat/Location

#2 Message par Suricate » 22 oct. 2018, 07:54

http://www.bulle-immobiliere.org/drupal8/node/490
A partir d'hypothèses connues et d'anticipations, ce comparateur permet de savoir à partir de quelle durée minimale de détention l'achat devient plus intéressant que la location.
Voir ma signature également pour l'accès au tableur excel.

Sur les calculs pas grand chose à dire, j'ai testé quelques scénarii et ça à l'air de tenir la route. L'interface web est facile d'utilisation.

Par contre le graphique je ne le trouve pas très parlant. Il manque a minima un trait sur le 0% et sa correspondance en nombre d'années selon moi.

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Praséodyme
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Re: Simulateur achat/Location

#3 Message par Praséodyme » 22 oct. 2018, 09:37

magnetosergio a écrit :
21 oct. 2018, 22:31
En testant un grand nombre de Prix de revente, ce simulateur détermine justement le Point mort, le Point d'équilibre à la revente du bien, dans X années. Si vous revendez au dessus, vous avez bien fait d'acheter. Sinon, il aurait mieux valu louer.
Et en bonus ce calcul est fait pour toutes les durées de conservation du bien (si vous revendez après 1 an,... et jusqu'à 30 ans).
Intéressant comme approche. Dans le simulateur de Suricate, on fait des hypothèses sur l'évolution de la valeur latente du bien, que l'on est tenté de supposer évoluer de conserve avec les courbes locales des notaires et de meilleursagents.
Ici, tout ce qui compte à un instant donné est de savoir la différence entre le prix d'achat et de revente, qui dépendent non seulement de l'évolution moyenne du marché mais aussi des conditions dans lesquelles on achète et revend : avec ou sans agence, en confort ou en panique, des variations saisonnières et du thème astral des parties plutôt pigeon ascendant bisounours ou requin ascendant chacal.

En revanche, ce simulateur me laisse un peu sur ma faim pour quelques données qui me paraîssent importantes, comme une somme ramenée au mois des dépenses liées à l'immo dans le cas location ou achat. En effet, le bilan au bout de X années est important mais la faisabilité de l'opération dépend surtout du cashflow. Bon, ça dépend aussi de l'âge du capitaine et du rapport entre la mensualité de crédit et les revenus, mais l'utilisateur lambda aura peut être plus de réticence à saisir ce type de données sur un explorateur internet que sur un fichier excel en local.

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slash33
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Re: Simulateur achat/Location

#4 Message par slash33 » 22 oct. 2018, 22:19

C'est grosso modo une application pratique et simplifiée de ce que j'ai appelé l'analyse en faisceau quand j'avais présenté mes plans pour feu mon moteur de simulation (nan en fait il vit encore mais chez moi seulement). Ici vous faîtes varier un paramètre [le prix, via le coefficient d'actualisation] pour trouver un optimum [le moment où l'équation achat vs location s'équilibre]. Mais gardez les autres paramètres tels que définis dans la simulation ce qui en soit est un biais d'analyse puisque par construction la simulation n'est ni prédictive ni exploratoire.

La théorie de l'analyse en faisceau, c'était de faire varier des paramètres sélectionnés autour de leur trajectoire définie initialement dans la simulation, de mesurer l'impact sur une sortie, ou calcul intermédiaire, et/ou d'identifier des couples d'optimums par échantillonnage. L'optimum est une loi normale définie par programmation à partir soit des facteurs directs de la simulation soit à partir de facteurs composés. Ici votre loi d'équilibre se déduit simplement de la soustraction de la valeur net de capital du locataire vs celle du propriétaire et en identifiant le premier point pour lequel cette valeur est nulle. Ces deux paramètres sont des composés calculés à partir des autres sorties de la simulation. Pour rappel, mon simulateur produisait cette valeur à chaque incrément (mois calendaire). Vous appliquez aussi vraisemblablement une tolérance numérique pour trouver cet optimum puisqu'il ne sera jamais strictement de 0 ou bien cet optimum est déterminé simplement d'après la précision du cadencement de la simulation (l'année ici je présume)

Cela me permet d'expliquer ce que concrètement était censé faire l'analyse en faisceau: c'est d'exécuter la même simulation, pour une période maximale donnée, en faisant varier de manière combinatoire des paramètres d'entrée sélectionnés (le faisceau), selon une plage et une graduation définies soit arbitrairement soit par l'opérateur de simulation selon la nature du paramètre et la sensibilité requise pour la simulation (ou juste limiter le besoin en calculs). Voir, si nécessaire, la précision sera affinée lors du deuxième passe une fois qu'on aura décidé du quadrant auquel on veut s'intéresser en particulier après une étude de premier niveau. Cette analyse identifie tous les optimums sur la période, l'optimum étant ce que le programmeur de simulation a décidé. Ainsi, dans l'exemple de ce simulateur, l'analyse en faisceau ferait vraisemblablement varier le taux de revalorisation du loyer et le rendement de l'épargne selon une plage (jugée) crédible (ou simplement programmée à l'avance) avec un incrément suffisamment précis sans trop consommer de calcul. La simulation aurait ensuite identifié les invariants, points remarquables et optimums (point d'inflexion capital location/propriétaire) pour éventuellement tirer un abaque à partir de ces résultats (ce qu'est votre courbe ici, mais dans une configuration unique de loyer, emprunt et épargne). A la suite de quoi la simulation m'aurait répondu que dans l'hypothèse d'un taux d'emprunt X, avec un taux d''épargne constant Y, le point d'inflexion se trouve au mois W (mois au pluriels), correspondant à une coefficient multiplicateur sur le prix de Z (aussi exprimable en Z% de +/- du prix initial). Et elle m'aurait donné ce résultat pour un nuage de points du faisceau dont ceux considérés comme remarquables. J'en aurais probablement tiré des courbes en nuage de points qui auraient mis en évidence quelque chose (ou pas, c'est là tout l'intérêt du côté exploratoire)

Bref, ça demande un peu de puissance de calcul, un poil plus de réflexion et d'établir le sujet d'étude de manière précise. Et non, je n'ai jamais trouvé la motivation d'aller jusqu'au bout.

yers
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Re: Simulateur achat/Location

#5 Message par yers » 23 oct. 2018, 10:22

Salut,

Je viens de lancer la page, par contre ça manque un peu de présentation et d'explication, puis des notes sur les actualisations des taux. Sinon c'est complet.
Yers : club d'ambassadeurs ecommerce/ mlm

Ben
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Re: Simulateur achat/Location

#6 Message par Ben » 05 nov. 2018, 20:05

Bonjour,
Plutôt sympa comme simulateur ! Bravo pour le boulot derrière en tout cas ! Je rejoins Yers, un petit guide pratique (ou des explications seraient un +). Mais sinon très intéressant !!!!!!
Que vas tu en faire ? Usage perso ou tu vas le commercialiser ?
A bientôt

magnetosergio
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Re: Simulateur achat/Location

#7 Message par magnetosergio » 10 nov. 2018, 10:27

Bonjour,
merci pour les retours!
je n'ai pas souhaité surcharger la page avec des explications, par contre en cliquant sur le Point d'interrogation on a un peu d'explication sur la courbe d'équilibre
pour le reste, le site restera gratuit

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