Maison en coloc dans le 93 (investissement)

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Ben92
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Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#1 Message par Ben92 » 10 déc. 2018, 16:23

Je suis surpris qu'il existe de très grandes maisons peu chères près de Paris.
Exemple maison 10 pièces 177m2 à Aulnay pour 277k€ :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 90742.htm/
Et il y en a d'autres de 8-10 pièces dans cet ordre de prix.
En louant les 6 chambres à 350€ chacune, le débarras (s'il est assez grand) à 250€, le salon à 450€, on arrive à 2800€/mois de loyer soit une renta brute de 12%.
Que pensez-vous de ce genre de plans ?

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#2 Message par cashisking » 10 déc. 2018, 16:25

Je dis lol.
Cordialement.

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#3 Message par optimus maximus » 10 déc. 2018, 16:39

Ben92 a écrit :
10 déc. 2018, 16:23
Je suis surpris qu'il existe de très grandes maisons peu chères près de Paris.
Exemple maison 10 pièces 177m2 à Aulnay pour 277k€ :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 90742.htm/
Et il y en a d'autres de 8-10 pièces dans cet ordre de prix.
En louant les 6 chambres à 350€ chacune, le débarras (s'il est assez grand) à 250€, le salon à 450€, on arrive à 2800€/mois de loyer soit une renta brute de 12%.
Que pensez-vous de ce genre de plans ?
Tu veux ouvrir un atelier de textile clandestin ?

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#4 Message par Ben92 » 10 déc. 2018, 16:43

optimus maximus a écrit :
10 déc. 2018, 16:39
Tu veux ouvrir un atelier de textile clandestin ?
Non, juste faire un acte citoyen en logeant des étudiants ou de jeunes travailleurs à un tarif honnête.
Et accessoirement dégager un cashflow largement positif (loyers après impôts > mensualité).
Enfin pour l'instant c'est juste une idée comme ça. Il doit avoir des pièges, d'où ma question...

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#5 Message par alpha2 » 10 déc. 2018, 16:52

Le problème est que peu de jeunes ont envie d'aller habiter dans un quartier pavillonnaire d'Aulnay-sous-Bois, loin du RER, loin des universités, loin de tout.
De plus, c'est illégal de louer en baux individuels dans ces conditions, donc c'est presque impossible de trouver assez de volontaires pour un bail solidaire avec 6 ou 7 chambres.

En revanche, si on n'est pas regardant sur les profils et qu'on souhaite se convertir en marchand de sommeil, pourquoi pas...

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#6 Message par Ben92 » 10 déc. 2018, 16:57

alpha2 a écrit :
10 déc. 2018, 16:52
De plus, c'est illégal de louer en baux individuels dans ces conditions, donc c'est presque impossible de trouver assez de volontaires pour un bail solidaire avec 6 ou 7 chambres.
Pourquoi c'est illégal un bail individuel ? Il semblerait que non.
https://blog.locservice.fr/colocation-b ... -3318.html
Modifié en dernier par Ben92 le 10 déc. 2018, 17:03, modifié 2 fois.

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#7 Message par Vincent92 » 10 déc. 2018, 16:58

Ben92 a écrit :
10 déc. 2018, 16:23
Je suis surpris qu'il existe de très grandes maisons peu chères près de Paris.
Exemple maison 10 pièces 177m2 à Aulnay pour 277k€ :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 90742.htm/
Et il y en a d'autres de 8-10 pièces dans cet ordre de prix.
En louant les 6 chambres à 350€ chacune, le débarras (s'il est assez grand) à 250€, le salon à 450€, on arrive à 2800€/mois de loyer soit une renta brute de 12%.
Que pensez-vous de ce genre de plans ?
Tu n'es pas le premier à y avoir penser. Un de tes futurs collègues : https://www.youtube.com/watch?v=MzU1e64PFAI
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#8 Message par alpha2 » 10 déc. 2018, 17:02

Ben92 a écrit :
10 déc. 2018, 16:57
alpha2 a écrit :
10 déc. 2018, 16:52
De plus, c'est illégal de louer en baux individuels dans ces conditions, donc c'est presque impossible de trouver assez de volontaires pour un bail solidaire avec 6 ou 7 chambres.
Pourquoi c'est illégal un bail individuel ? Il semblerait que non.
https://blog.locservice.fr/colocation-b ... -3318.html

Oui, illégal si la chambre fait moins de 14m², ce qui est le cas dans les pavillons d'Aulnay-sous-Bois...
A vue de nez, les 3 pièces en photo doivent faire 10 m² chacune.

Le problème est que même si tu as 5 chambres de 15 m² et une chambre de 10 m², c'est illégal de louer celle de 10 m² en bail individuel.

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#9 Message par Ben92 » 10 déc. 2018, 17:03

alpha2 a écrit :
10 déc. 2018, 17:02
Le problème est que même si tu as 5 chambres de 15 m² et une chambre de 10 m², c'est illégal de louer celle de 10 m² en bail individuel.
Il y avait certes le seuil des 14m2 mais plus maintenant.

Pour éviter le développement des marchands de sommeil louant des chambres transformées en réduits minuscules ou entassant des lits superposés, le législateur avait prévu un seuil de 14m² pour les logements loués à la chambre (article L111-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitation) pour les logements loués avant le 25 novembre 2018.

A partir du 25 novembre 2018
, l’article 141 de la loi ELAN ajoute dans la loi de 89 une disposition permettant d’uniformiser le seuil de surface de 9 m², qui sera dorénavant utilisé à la fois pour les locaux loués en bail unique mais également pour les parties privatives d’un logement louées en bail individuel :

[…] Par dérogation au même article L. 111-6-1, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. […]
Article 141 de la loi ELAN

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#10 Message par alpha2 » 10 déc. 2018, 17:22

Intéressant ; je n'avais pas connaissance de ce changement...

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#11 Message par crispus » 10 déc. 2018, 17:49

Vincent92 a écrit :
10 déc. 2018, 16:58
Ben92 a écrit :
10 déc. 2018, 16:23
Je suis surpris qu'il existe de très grandes maisons peu chères près de Paris.
Exemple maison 10 pièces 177m2 à Aulnay pour 277k€ :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 90742.htm/
Et il y en a d'autres de 8-10 pièces dans cet ordre de prix.
En louant les 6 chambres à 350€ chacune, le débarras (s'il est assez grand) à 250€, le salon à 450€, on arrive à 2800€/mois de loyer soit une renta brute de 12%.
Que pensez-vous de ce genre de plans ?
Tu n'es pas le premier à y avoir penser. Un de tes futurs collègues : https://www.youtube.com/watch?v=MzU1e64PFAI
Et un ancien : https://www.20minutes.fr/societe/122885 ... s-indignes :roll:

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#12 Message par Vincent92 » 10 déc. 2018, 17:50

Ben92, tu ne veux habiter que dans quelques villes bourgeoises parce que tu n'as pas envie de fréquenter certaines populations. Voilà maintenant que tu veux te transformer en marchant de sommeil (légal ou pas, ce n'est pas vraiment la question) et avoir affaire à des locataires très précaires (qui sont prêt à louer à ces prix dans cette ville pourrie et au vue de la prestation) en leur louant de la m3rde (des salons et débarrant) pour maximiser ton profit. C'est pourtant exactement la population que tu veux normalement éviter à tout prix, quitte à payer ton appartement 10k€/m2.
Sans compter que tu as déjà acheté un logement et tu as pu te rendre compte qu'entre rêve et réalité il peut y avoir de la marge.
Devenir bailleur n'est pas pour tout le monde. Il faut savoir faire un minimum de travaux, connaitre les bons artisans,.. Si tu délègues tout ton rendement va s'écrouler. Devenir bailleur d'une collocation qu'on doit géré individuellement est encore plus compliqué car cela demande d'avoir une bonne qualité relationnelle avec la population cible (qui n'a rien à voir avec ce que tu fréquentes dans tes bars branchés), un suivi régulier (turn over potentiellement important) et gérer des problèmes de paiement de loyers (plus tu as de locataire et plus tu en auras. Surtout si tes locataires sont de ce type). Devenir bailleur à moitié marchant de sommeil est encore plus compliqué car tu risques d'avoir la ville ou des associations sur le dos. Bref, attiré par la cupidité (un rendement virtuel) tu t'ajoutes beaucoup de difficultés.
Mon avis est que tout ceci manque clairement de bon sens.
Ces opérations peuvent s'avérer "intéressantes" mais je ne pense pas qui tu aies le profil.
Tout comme je t'avais dit que tu finirais par trouver ton logement trop petit, tout comme je t'avais dit que te resterais plus de 3-6 mois à Val de Fontenay,...
C'est mon avis, tu en fais ce que tu veux.
Modifié en dernier par Vincent92 le 10 déc. 2018, 18:04, modifié 2 fois.
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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#13 Message par alpha2 » 10 déc. 2018, 18:03

Tout à fait d'accord sur le fait que Ben92 n'a pas le profil.

Déjà, avoir 6 à 8 baux individuels, ça fait une gestion importante, surtout que c'est le genre de population qui ne reste pas longtemps. Ça m'étonnerait que tu aies envie de faire régulièrement des trajets Boulbi > Aulnay > Boulbi après le boulot pour un état des lieux, une visite ou autre souci (électroménager en panne, dégradation, etc).
Si tu habitais toi-même Aulnay, à la limite ça pourrait se comprendre, mais là c'est un nid à emmerdes. Surtout que les volontaires pour habiter dans un tel logement sont des publics plutôt "fragiles", donc qui nécessiteront potentiellement davantage de suivi et génèreront des emmerdes.

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#14 Message par Ben92 » 10 déc. 2018, 18:10

@Vincent92
Je suis encore loin de me lancer dans ce genre de projet. Ca m'intéresse, c'est tout pour l'instant.
Et ça peut intéresser d'autres personnes qui liront ce fil -notamment le changement de réglementation- c'est le principe d'un forum.
Enfin, je ne vois pas pourquoi celui qui louerait une chambre en bon état à 300/350€ dans une grande maison à proximité de Paris serait plus un marchand de sommeil que celui qui loue une chambre de bonne avec chiotte sur le pallier au 7e sans ascenseur à 600€ à Paris.

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#15 Message par Helo » 10 déc. 2018, 19:34

Encore plus rentable Grigny avec des F5 à 5000 eu aux enchères...

Quant à louer à des étudiants à Aulnay... J'ai comme un doute. Ceux qui en viennent cherchent à en sortir ou alors vivent chez leurs parents pendant qu'ils font leurs études.

Il y peut être un public, mais certainement encore plus loin que ce que tu peux tolérer. Je le dis sans jugement de valeur, mais pour connaître un peu la ville, et pour avoir lu plusieurs de tes interventions, je ne suis pas persuadée que tu aies le profil ni l'envie de devenir semi-marchand de sommeil à Aulnay

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#16 Message par ddv » 10 déc. 2018, 22:24

Ben92 a écrit :
10 déc. 2018, 16:23
Je suis surpris qu'il existe de très grandes maisons peu chères près de Paris.
Exemple maison 10 pièces 177m2 à Aulnay pour 277k€ :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 90742.htm/
Et il y en a d'autres de 8-10 pièces dans cet ordre de prix.
En louant les 6 chambres à 350€ chacune, le débarras (s'il est assez grand) à 250€, le salon à 450€, on arrive à 2800€/mois de loyer soit une renta brute de 12%.
Que pensez-vous de ce genre de plans ?
Super idée ! Il faut juste rajouter 70k de travaux, prévoir 3000 de TF chaque année, croiser les doigts pour que les gentils locataires soient civilisés. De plus, bizarrement, on ne voit que la photo d'une chambre. Où est le reste ?
M'étonnerais pas non plus une fuite au niveau du toit plat et de l'amiante quelque part...
Moi, je maintiendrai le passe Navigo à 70 euros car je ne jouerai pas avec le pouvoir d'achat des Franciliens - V. Pécresse, dec 2015.
Je vais peut-être vous surprendre, mais je pense qu'il faut augmenter le SMIC net de 20 % - V. Pécresse, juin 2018

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#17 Message par Ben92 » 11 déc. 2018, 11:50

ddv a écrit :
10 déc. 2018, 22:24
Super idée ! Il faut juste rajouter 70k de travaux, prévoir 3000 de TF chaque année, croiser les doigts pour que les gentils locataires soient civilisés. De plus, bizarrement, on ne voit que la photo d'une chambre. Où est le reste ?
M'étonnerais pas non plus une fuite au niveau du toit plat et de l'amiante quelque part...
Je pense qu'effectivement il y a mieux comme plan. Genre un F5 proche des transports et d'une fac, dans une ville pas chère comme Saint-Denis. En tout cas, je pense qu'il y a moyen de gagner de l'argent avec des colocs à baux individuels, maintenant que c'est possible à partir de 9m2 (contre 14 minimum avant). Mais faut trouver le bien adéquat.

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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#18 Message par Vincent92 » 11 déc. 2018, 12:06

Ben92 a écrit :
10 déc. 2018, 18:10
@Vincent92
Je suis encore loin de me lancer dans ce genre de projet. Ca m'intéresse, c'est tout pour l'instant.
Et ça peut intéresser d'autres personnes qui liront ce fil -notamment le changement de réglementation- c'est le principe d'un forum.
Enfin, je ne vois pas pourquoi celui qui louerait une chambre en bon état à 300/350€ dans une grande maison à proximité de Paris serait plus un marchand de sommeil que celui qui loue une chambre de bonne avec chiotte sur le pallier au 7e sans ascenseur à 600€ à Paris.
Je note que tu fais une comparaison mais tu ne dis pas que cela ne te placerais pas parmi eux. Tu essaies de hiérarchiser les marchants de sommeil en disant qu'il y a pire, c'est un bon début.
Pour moi, un marchand de sommeil est une personne propriétaire d'un bien immobilier qui le loue par parties à des personnes en difficulté sociale en essayant de tirer les conditions au plus bas pour augmenter le profit. Quand tu dis que tu es content que la loi ait permis de passer de 14m2 à 9m2 l'espace minimum d'une chambre en colocation et que tu vas en plus louer le salon et les débarras pour maximiser le rendement, tu te places exactement dans ce contexte.
Il faut également bien comprendre qu'en tirant vers le bas tes prestations dans le but d'augmenter tes éventuels rendements tu augmentes tout un tas de risques.
L'intérêt principal d'une colocation réside dans le prix et les espaces communs. Louer ce que tu aimerais proposer n'a aucun intérêt pour un locataire vis à vis d'une chambre de bonne (mise à part le fait à ne pas avoir à monter x étages), il perd en intimité et gagne peu d'espaces communs (puisque tu veux les louer). Par ailleurs, l'idée est d'aller dans un endroit bien pourri pour avoir le plus de rendement sans se soucier du confort (qui dépend du bien mais aussi du contexte) de tes locataires.
Donc, je place ton projet largement au dessus du propriétaire parisien qui loue une chambre de bonne dans la hiérarchisation que tu établies. Et je ne te dis pas cela pour juger ton projet mais pour expliquer ce que risque d'en penser un certain nombre de personnes.
Je dirais même que louer une chambre de bonne de 9m2 à Paris est souvent un choix (beaucoup de ces locataires pourraient louer ailleurs). Donc, ce n'est pas si clair de les placer parmi les marchants de sommeil. Pour moi, ca s'aplique surtout aux personnes qui essaient de faire du beurre sur ceux qui n'ont pas le choix. Si tu as le choix mais que tu veux absolument vivre dans "la ville lumière", je ne suis pas sûr qu'on puisse dire que tu es victime d'un marchant de sommeil.
Il semble également que tu n'aies pas budgété tous ces travaux d'aménagements (monter des murs, réagencer, mettre des compteurs individuels, revoir l'électricité,...) que te permettront de louer le moindre m2 disponible dans tes 12%.
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Re: Maison en coloc dans le 93 (investissement)

#19 Message par licorne » 17 déc. 2018, 09:02

y a une triade dans le 93, qui a transformer une maison de ce type, en "DORTOIR" A 20€ LA nuit.
je crois que c'est vers Lognes/noisy ... c'est un truc de dingue.

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