Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

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pimono
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#51 Message par pimono » 11 mars 2019, 20:12

Vincent92 a écrit :
11 mars 2019, 19:33
La question n'est pas de savoir si c'est un risque en France pour les bailleurs (c'est évident que c'est le cas). La question est de savoir si ce risque (de mettre deux ans à récupérer son bien sans avoir les loyers, et parfois dégradé) est normal ou non.
J'en comprends et que pour toi c'est tout à fait normal. Cela fait partie du jeu et on ne doit pas essayer de changer cet état de fait.
Le risque de récupérer son bien au bout de 2ans n'a rien d'insurmontable puisqu'il s'agit au pire de 2 années de revenus censés être facultatifs pour le bailleur.

Pendant ces années, le bien prend souvent de la valeur, le préjudice est plus que fantaisiste, simplement les bailleurs sont tellement cupides qu'ils ne voient que les loyers qui ne rentrent pas, ils s'en foutent de savoir qu'il y a des familles en échec total pendant ce temps... ou bien des locataires excédés parce que le logement est mal entretenu malgré des charges élevées, ou que le chauffe eau ne marche toujours pas malgré les relances etc... avec les bailleurs on est en plein en conflit d'intérêt, entre celui de la rentabilité, et celui de l'utilité sociale pour le bien vivre ensemble, forcément c'est l'intérêt d'argent qui gagne toujours et la qualité de vie des gens qui se dégrade toujours avec !

Moi j'ai tendance à penser que les bailleurs contribuent au moral ambiant désastreux des français...as t-on besoin de ça ??? j'en doute.
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#52 Message par lecriminel » 11 mars 2019, 20:20

Vincent92 a écrit :
11 mars 2019, 19:33
J'en comprends et que pour toi c'est tout à fait normal. Cela fait partie du jeu et on ne doit pas essayer de changer cet état de fait.
dommage pour les bailleurs de vivre dans un pays où les assurances sont aux mains de voleurs, sinon ils pourraient s'assurer convenablement.

A mon avis, ce n'est pas la vitesse d'expulsion qu'on doit améliorer, c'est cesser de passer par des particuliers pour faire du social, ce n'est pas leur vocation comme tu l'as dit. Et mieux encore, cesser d'avoir besoin de faire du social en permettant à tout le monde de travailler et en ne gonflant pas artificiellement le prix du logement.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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saturne
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#53 Message par saturne » 11 mars 2019, 21:29

lecriminel a écrit :
11 mars 2019, 20:20
A mon avis, ce n'est pas la vitesse d'expulsion qu'on doit améliorer, c'est cesser de passer par des particuliers pour faire du social, ce n'est pas leur vocation comme tu l'as dit. Et mieux encore, cesser d'avoir besoin de faire du social en permettant à tout le monde de travailler et en ne gonflant pas artificiellement le prix du logement.
+1. Voilà.

Manfred défend une dîme, le pizzo sur ses propres concitoyens et il est assez bête pour penser (avoir pensé) qu'en voulant faire le beau devant tous les caïds qui l'ont persuadé d'acheter du locatif (défisc, APL), lui-même arriverait à ramasser autre chose que des miettes. Que la vie est dure ! Il a refilé son pognon à des types qui lui ont donné en échange un tas de cailloux sous l'apparence d'une revalorisation magique ou avec des discours de bon samaritain. Et voilà, il pense avoir bien servi leurs intérêts, donc maintenant il demande aux caïds de " faire la loi " : -- Il veut qu'on fasse le tri des cafards !

Parbleu ! Mais c'est logique !

Mais imaginez un peu la tête du Caïd quand il écoute Manfred venir lui demander de "sélectionner" ses locataires... ! :P :D :mrgreen:

Ah ! Bah. Si la rentabilité d'un hymphestissement est négative (en y intégrant les externalités de la justice ou des mauvais payeurs, pourquoi pas),
alors il faut _vendre_. Et plus on tarde à revendre, à perte s'il le faut, alors plus on y perd.

C'est le marché, amigo !

(Comme je ne suis pas un caïd, peut-être que je viens de donner un bon conseil à Manfred. Car les Caïds, en ce moment, ils sont en train de revendre en masse, ils savent que c'est fini. Quand il y a trop de cafards mêlés aux bons locataires, ce n'est plus à cause de la pénurie de l'offre, c'est parce que l'offre elle-même est pourrie. !)
Billets philophynanciers crédit-consuméristes : http://ppcc-fr.blogspot.fr/?view=mosaic

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#54 Message par ProfGrincheux » 11 mars 2019, 22:34

pimono a écrit :
11 mars 2019, 20:02
ProfGrincheux a écrit :
11 mars 2019, 18:41

Poursuivons le du point de vue du bailleur actuel ou potentiel. La conclusion est qu'il ne faut en aucun cas acheter de bien pour le mettre sur le marché locatif privé.
La politique menée depuis 50ans en matière de logement est permissive et largement plus favorable pour les bailleurs que les locataires, la preuve avec une pénurie organisée pour faire grimper les prix qui profitent qu'aux acheteurs et bailleurs et avec un résultat final une précarisation de la population locataire bien avant la population propriétaire.
C'est beaucoup plus récent mais la loi ALUR, le systeme de plafonnement de loyers liés à la loi Pinel ne sont pas franchement favorable aux bailleurs. Les dispositifs de défiscalisation precedents l'étaient au moins si on n'investissait pas n'importe où. Mais il a fallu les introduire voici une trentaine d'années pour soutenir la construction de logements neufs locatifs qui avait tendance à s'étioler.

Ensuite, s'il est vrai que les locataires sont plus précaires que les propriétaires, c'est peu étonnant. C'est même ce surcroît de sécurité que recherchent les proprietaires occupants. Qui n'ont pu acheter que parce qu'ils avaient une capacité d'épargne positive et/ou avaient bénéficié de transferts familiaux. Les proprietaires bailleurs sont generalement des proprietaires occupants qui ont payé leur RP.

L'effet des héritages et transferts familiaux est tout à fait considérable dans les inégalités économiques.
Les bailleurs se gavent et pas qu'avec les malheureux 3% net de manfred qui oublie de préciser le sort des plus values monstrueuses de bonification.


Ca dépend du marché local considéré et du moment où ils sont rentrés sur ce marché. Le marché parisien augmente en permanence et engendre effectivement de grosses Pv mais rares sont les marchés immobiliers en France qui suivent ce modèle, la première couronne suit mais va moins vite. Lyon explose mais si on va à St Étienne, c'est une autre histoire. Certains marchés sont même effondrés.
Après, c'est vrai que la roue est en train de tourner, et je prédis des journées immobilières noires pour les années à venir sans changement de régime politique actuel. A ce rythme là, il n'y aura que ceux qui auront accumulé de la rente depuis longtemps qui pourront payer les contributions à venir car les taxes foncières et les impositions seront trop importantes pour reconstituer le capital foncier pas encore amorti.
C'est possible. C'est même ce que j'anticipe. Je peux me tromper celà dit. Pour le capital immobilier deja amorti, la situation est encore tenable mais ce n'est pas exceptionnel.
Ignorés: Manfred, titano.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#55 Message par pimono » 11 mars 2019, 23:11

ProfGrincheux a écrit :
11 mars 2019, 22:34

Les proprietaires bailleurs sont generalement des proprietaires occupants qui ont payé leur RP.
A prix où le fruit tombait tout seul de l'arbre, c'était pas bien compliqué.

Aujourd'hui la plupart des proprios vivent dans des biens immobiliers qu'ils ne pourraient acheter sans apport "magique", et c'est ça qui reste grave car ça veut dire que la richesse est essentiellement virtuelle et que la masse est tout simplement fauchée.
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#56 Message par ProfGrincheux » 11 mars 2019, 23:29

pimono a écrit :
11 mars 2019, 20:12
Vincent92 a écrit :
11 mars 2019, 19:33
La question n'est pas de savoir si c'est un risque en France pour les bailleurs (c'est évident que c'est le cas). La question est de savoir si ce risque (de mettre deux ans à récupérer son bien sans avoir les loyers, et parfois dégradé) est normal ou non.
J'en comprends et que pour toi c'est tout à fait normal. Cela fait partie du jeu et on ne doit pas essayer de changer cet état de fait.
Le risque de récupérer son bien au bout de 2ans n'a rien d'insurmontable puisqu'il s'agit au pire de 2 années de revenus censés être facultatifs pour le bailleur.
Pas vraiment si le capital n'est pas amorti. De plus payer son loyer n'est pas censé être facultatif.

La meilleure solution pour couvrir les risques est de les mutualiser. Or cette mutualisation des risques d impayés locatifs ne fonctionne pas correctement en France. Il y a plus de 3% du nombre total de baux privés en impayé, les assurances demandent une prime de 5% et ne prennent en charge apparemment que les impayés pour des locataires cdi payant moins de 33% du revenu, Visale etant loin de couvrir le reste. L'etat a refusé de mettre en place la garantie universelle locative prévue dans la loi ALUR de crainte que les coûts n'explosent.

Les impayés locatifs des cdd ou independants font partie des risques que les assurances refusent de prendre en charge. Pourtant si c'est pas insurmontable pour le bailleur standard ça devrait assez facile pour Axa ou la MAAF.
Pendant ces années, le bien prend souvent de la valeur, le préjudice est plus que fantaisiste, simplement les bailleurs sont tellement cupides qu'ils ne voient que les loyers qui ne rentrent pas, ils s'en foutent de savoir qu'il y a des familles en échec total
En principe, c'est là que les systèmes de solidarité collective doivent intervenir. Financés par les impôts, les taxes, les prélèvements sociaux qui ne sont pas spécialement légers en France.
pendant ce temps... ou bien des locataires excédés parce que le logement est mal entretenu malgré des charges élevées, ou que le chauffe eau ne marche toujours pas malgré les relances etc... avec les bailleurs on est en plein en conflit d'intérêt, entre celui de la rentabilité, et celui de l'utilité sociale pour le bien vivre ensemble, forcément c'est l'intérêt d'argent qui gagne toujours et la qualité de vie des gens qui se dégrade toujours avec !
Les biens confortables et bien entretenus existent mais se payent assez cher. Les biens mal entretenus sont effectivement nombreux et les pas chers le sont presque toujours.
Moi j'ai tendance à penser que les bailleurs contribuent au moral ambiant désastreux des français...as t-on besoin de ça ??? j'en doute.
Les délais excessifs de justice et d'exécution des décisions de justice aussi.
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#57 Message par dioubiban » 11 mars 2019, 23:33

Manfred a écrit :
11 mars 2019, 18:36
lecriminel a écrit :
11 mars 2019, 18:11
pimono a écrit :
11 mars 2019, 17:29
Non je fais pas exprès. Tous les jours, des gérants qui ont monté leur entreprise finissent ruinés et endettés même après la fermeture, pourquoi il faudrait pleurer quand c'est le cas d'un bailleur qui a voulu se faire de la thune façon "madame claude" ? c'est en ça que je ne vois pas où est le problème.
En France, la rente est devenue tellement naturelle, un dû, qu'on n'accepte plus le risque qui y est associé.
c'est sur que pour se faire du 3% net(moyenne réelle de ce que rapporte une location), le risque d'avoir quelqu'un qui ne va pas te payer pendant 2 ans et va en plus te causer 2 ans de travaux de dégâts quand enfin tu récupéreras ton bien, c'est vachement proportionné comme risque.
Ta haine des bailleurs t'égare.
Si tu penses vraiment ne faire que 3% net avec un risque enorme pourquoi y aller ?
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#58 Message par ProfGrincheux » 11 mars 2019, 23:41

pimono a écrit :
11 mars 2019, 23:11
ProfGrincheux a écrit :
11 mars 2019, 22:34

Les proprietaires bailleurs sont generalement des proprietaires occupants qui ont payé leur RP.
A prix où le fruit tombait tout seul de l'arbre, c'était pas bien compliqué.

La dernière fois que les fruits tombaient tous seuls de l'arbre l'homme et la femme se tenaient nus et innocents dans un jardin, un serpent s'est avisé d'être intermédiaire dans la transaction et tout est parti en vrille.

D'autre part, je ne faisais pas un jugement moral, je constatais que les proprietaires bailleurs étaient en général plus aisés que la moyenne de la population.
Aujourd'hui la plupart des proprios vivent dans des biens immobiliers qu'ils ne pourraient acheter sans apport "magique", et c'est ça qui reste grave car ça veut dire que la richesse est essentiellement virtuelle et que la masse est tout simplement fauchée.
Alors les prix immobiliers baisseront sauf à inventer le crédit immobilier à taux négatif.
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#59 Message par Manfred » 12 mars 2019, 00:49

dioubiban a écrit :
11 mars 2019, 23:33
Manfred a écrit :
11 mars 2019, 18:36
lecriminel a écrit :
11 mars 2019, 18:11
pimono a écrit :
11 mars 2019, 17:29
Non je fais pas exprès. Tous les jours, des gérants qui ont monté leur entreprise finissent ruinés et endettés même après la fermeture, pourquoi il faudrait pleurer quand c'est le cas d'un bailleur qui a voulu se faire de la thune façon "madame claude" ? c'est en ça que je ne vois pas où est le problème.
En France, la rente est devenue tellement naturelle, un dû, qu'on n'accepte plus le risque qui y est associé.
c'est sur que pour se faire du 3% net(moyenne réelle de ce que rapporte une location), le risque d'avoir quelqu'un qui ne va pas te payer pendant 2 ans et va en plus te causer 2 ans de travaux de dégâts quand enfin tu récupéreras ton bien, c'est vachement proportionné comme risque.
Ta haine des bailleurs t'égare.
Si tu penses vraiment ne faire que 3% net avec un risque enorme pourquoi y aller ?
qui a prétendu que c'était un risque "énorme" ?
je réponds à ceux qui trouvent que c'est un risque "normal" de mettre deux ans à foutre dehors quelqu'un qui ne paye pas. Non t'inquiètes, le bailleur, il se contente d'être méga sélectif sur le dossier du locataire, afin justement de ne pas prendre de risque "énorme". Après les mêmes qui crachent sur les bailleurs rentiers exploiteurs couinent parce que les pauvres peuvent pas se loger, que les méchants proprios demandent 150000 garanties, c'est peut être "un peu" pour se prémunir de ce risque.
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#60 Message par ProfGrincheux » 12 mars 2019, 08:32

La raréfaction de l offre locative privee ou sa degradation est une conséquence probable de la politique du logement de ce gouvernement et du précédent.

L'un des logements sur le palier de ma précédente rp était en locatif privé. Après plusieurs années de baux sans probleme une famille est partie au bout de 18 mois avec un an d impayés en disant au propriétaire "estimez vous heureux qu'on ne soit pas restes un an de plus". Il n' y avait pas de dégradation majeure, le bien à pu être vendu à un propriétaire occupant.

-1 logement dans le parc privé.

Voyant cela j'ai vendu ma rp alors que je pouvais la mettre en location.

-2 logements.

Les statistiques ne montrent pas de dégonflement du parc privé, cela dit.
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#61 Message par Ben92 » 12 mars 2019, 10:20

ProfGrincheux a écrit :
11 mars 2019, 23:41
Aujourd'hui la plupart des proprios vivent dans des biens immobiliers qu'ils ne pourraient acheter sans apport "magique", et c'est ça qui reste grave car ça veut dire que la richesse est essentiellement virtuelle et que la masse est tout simplement fauchée.
Alors les prix immobiliers baisseront sauf à inventer le crédit immobilier à taux négatif.
"La masse fauchée" achète dans des endroits peu chers, en bousie ou en banlieue moisie. Tout n'a pas augmenté.
Les prix immobiliers dans les endroits désirables ne sont pas prêts de baisser car il y a suffisamment d'acheteurs aisés pour faire tourner le marché.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#62 Message par alexlyon » 12 mars 2019, 10:27

dioubiban a écrit :
11 mars 2019, 23:33
Manfred a écrit :
11 mars 2019, 18:36
lecriminel a écrit :
11 mars 2019, 18:11
pimono a écrit :
11 mars 2019, 17:29
Non je fais pas exprès. Tous les jours, des gérants qui ont monté leur entreprise finissent ruinés et endettés même après la fermeture, pourquoi il faudrait pleurer quand c'est le cas d'un bailleur qui a voulu se faire de la thune façon "madame claude" ? c'est en ça que je ne vois pas où est le problème.
En France, la rente est devenue tellement naturelle, un dû, qu'on n'accepte plus le risque qui y est associé.
c'est sur que pour se faire du 3% net(moyenne réelle de ce que rapporte une location), le risque d'avoir quelqu'un qui ne va pas te payer pendant 2 ans et va en plus te causer 2 ans de travaux de dégâts quand enfin tu récupéreras ton bien, c'est vachement proportionné comme risque.
Ta haine des bailleurs t'égare.
Si tu penses vraiment ne faire que 3% net avec un risque enorme pourquoi y aller ?
Comme les salariés (et a fortiori les fonctionnaires), les locataires sont infantilisés.
Ils ont moins le sens du contrat que les occidentaux adultes ayant la responsabilité de capitaux, à savoir les propriétaires de biens et les entrepreneurs.
Il y a ceux qui font les paies, et il y a ceux qui tendent la main pour attendre leur mois.
On retrouve ce hiatus sur le logement.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#63 Message par dioubiban » 12 mars 2019, 15:28

Manfred a écrit :
12 mars 2019, 00:49
dioubiban a écrit :
11 mars 2019, 23:33
Manfred a écrit :
11 mars 2019, 18:36
lecriminel a écrit :
11 mars 2019, 18:11

En France, la rente est devenue tellement naturelle, un dû, qu'on n'accepte plus le risque qui y est associé.
c'est sur que pour se faire du 3% net(moyenne réelle de ce que rapporte une location), le risque d'avoir quelqu'un qui ne va pas te payer pendant 2 ans et va en plus te causer 2 ans de travaux de dégâts quand enfin tu récupéreras ton bien, c'est vachement proportionné comme risque.
Ta haine des bailleurs t'égare.
Si tu penses vraiment ne faire que 3% net avec un risque enorme pourquoi y aller ?
qui a prétendu que c'était un risque "énorme" ?
je réponds à ceux qui trouvent que c'est un risque "normal" de mettre deux ans à foutre dehors quelqu'un qui ne paye pas. Non t'inquiètes, le bailleur, il se contente d'être méga sélectif sur le dossier du locataire, afin justement de ne pas prendre de risque "énorme". Après les mêmes qui crachent sur les bailleurs rentiers exploiteurs couinent parce que les pauvres peuvent pas se loger, que les méchants proprios demandent 150000 garanties, c'est peut être "un peu" pour se prémunir de ce risque.
Dieu se rit des hommes qui déplorent les effets dont ils chérissent les causes
Ah ok donc en fait quand il y a un fort risque d'impayé (ou un risque que les apl baissent...) alors c'est plus 3% qui est la moyenne... Peut etre parce qu'en moyenne les gens payent????


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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#64 Message par Manfred » 12 mars 2019, 15:35

toi visiblement tu aimes jouer à faire des interprétations spécieuses, voire carrément imaginer les chiffres et autres paramètres.

alors je vais t'expliquer un truc : parfois tu crois que le risque d'impayé est faible au vu du dossier, tu fais tes 3% nets, et il arrive que le locataire ne paye plus, et là tu mets des années à récupérer ton bien, et dans quel état... Et c'est quelque chose de bien plus fréquent qu'on ne croit, j'ai des tas d'exemples réels dans mon entourage.
Alors pourquoi louer quand même ? et bien justement il n'y a pas assez de biens à la location (en RP en tout cas), et tout le monde n'a pas envie de vendre son bien, alors entre avoir un bien qui coûte du pognon et qu'on va laisser inoccupé (avec une législation désavantageuse et un risque de squat), on le loue, même si le rendement n'est pas bon.
Ces lois et autres procédures qui déresponsabilisent les locataires nuisent au final aux gens modestes et honnêtes. Les fautifs ne sont pas les méchants bailleurs, mais les gens malhonnêtes et les lois qui les protègent.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#65 Message par Vincent92 » 12 mars 2019, 16:06

dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 15:28
Manfred a écrit :
12 mars 2019, 00:49
dioubiban a écrit :
11 mars 2019, 23:33
Manfred a écrit :
11 mars 2019, 18:36


c'est sur que pour se faire du 3% net(moyenne réelle de ce que rapporte une location), le risque d'avoir quelqu'un qui ne va pas te payer pendant 2 ans et va en plus te causer 2 ans de travaux de dégâts quand enfin tu récupéreras ton bien, c'est vachement proportionné comme risque.
Ta haine des bailleurs t'égare.
Si tu penses vraiment ne faire que 3% net avec un risque enorme pourquoi y aller ?
qui a prétendu que c'était un risque "énorme" ?
je réponds à ceux qui trouvent que c'est un risque "normal" de mettre deux ans à foutre dehors quelqu'un qui ne paye pas. Non t'inquiètes, le bailleur, il se contente d'être méga sélectif sur le dossier du locataire, afin justement de ne pas prendre de risque "énorme". Après les mêmes qui crachent sur les bailleurs rentiers exploiteurs couinent parce que les pauvres peuvent pas se loger, que les méchants proprios demandent 150000 garanties, c'est peut être "un peu" pour se prémunir de ce risque.
Dieu se rit des hommes qui déplorent les effets dont ils chérissent les causes
Ah ok donc en fait quand il y a un fort risque d'impayé (ou un risque que les apl baissent...) alors c'est plus 3% qui est la moyenne... Peut etre parce qu'en moyenne les gens payent????


Vous aimez jouer à vous faire peur...
Le problème n'est pas qu'ils soient nombreux (s'il y a 3% d'impayés, cela veut dire que il y a statistiquement 1 chance sur 2 que tu sois confronté au problème si tu loues un logement pendant 22 ans). Le problème est la manière de traiter ces affaires.
Manfred a écrit :Ces lois et autres procédures qui déresponsabilisent les locataires nuisent au final aux gens modestes et honnêtes. Les fautifs ne sont pas les méchants bailleurs, mais les gens malhonnêtes et les lois qui les protègent.
Ca me parait évident.
Modifié en dernier par Vincent92 le 12 mars 2019, 16:07, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#66 Message par dioubiban » 12 mars 2019, 16:07

Manfred a écrit :
12 mars 2019, 15:35
toi visiblement tu aimes jouer à faire des interprétations spécieuses, voire carrément imaginer les chiffres et autres paramètres.

alors je vais t'expliquer un truc : parfois tu crois que le risque d'impayé est faible au vu du dossier, tu fais tes 3% nets, et il arrive que le locataire ne paye plus, et là tu mets des années à récupérer ton bien, et dans quel état... Et c'est quelque chose de bien plus fréquent qu'on ne croit.
Alors pourquoi louer quand même ? et bien justement il n'y a pas assez de biens à la location (en RP en tout cas), et tout le monde n'a pas envie de vendre son bien, alors entre avoir un bien qui coûte du pognon et qu'on va laisser inoccupé (avec une législation désavantageuse et un risque de squat), on le loue, même si le rendement n'est pas bon.

Ok...

Donc si c'est plus fréquent qu'on le croit alors c'est que le 3% est pas bon..... c'est la base du capitalisme.... on rémunère le capital pour rémunérer le temps de travail necessaire à l'allocation de ce capital et pour couvrir la perte de capital qui surviendra… et puis aussi pour gagner plus de pognon pour jouer à qui a la plus grosse.. et c'est à partir de ce moment là que ça part en cachuète….

L'argument du je loue parce qu'il n'y a pas assez de bien en loc... l'offre et la demande.. toussa... donc en fait le sous jacent c'est que le prix de loc est "au taquet" ce qui augmente encore le risque de survenance de l'impayé...

Au final si l'argument ultime c'est que le cout de possession et les risques inhérents à la vacance sont ingérables pour le proprio alors faut vendre si vraiment les risques de mise en loc sont si importants…parce que louer à un rendement pourri avec en plus un risque de rendement négatif… je connais pas le monde des bisounours…

PS : Louer un seul bien c'est déjà débile puisqu'on perd l'avantage de la mutualisation du risque. C'est encore plus débile quand on ne sait pas mesurer le risque…

PPS : je mets un billet que dans la majorité des cas quand vous parlez des 3% vous considérez le prix de vente affiché du bien dans le quartier à l'instant de la mise en location et non le prix d'achat réel du bien il y a x année vs le prix de la loc ce jour…. là les rendements n'ont plus rien à voir et le jeu doit valoir la chandelle pour le bailleur.
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#67 Message par Vincent92 » 12 mars 2019, 16:11

dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 16:07
Manfred a écrit :
12 mars 2019, 15:35
toi visiblement tu aimes jouer à faire des interprétations spécieuses, voire carrément imaginer les chiffres et autres paramètres.

alors je vais t'expliquer un truc : parfois tu crois que le risque d'impayé est faible au vu du dossier, tu fais tes 3% nets, et il arrive que le locataire ne paye plus, et là tu mets des années à récupérer ton bien, et dans quel état... Et c'est quelque chose de bien plus fréquent qu'on ne croit.
Alors pourquoi louer quand même ? et bien justement il n'y a pas assez de biens à la location (en RP en tout cas), et tout le monde n'a pas envie de vendre son bien, alors entre avoir un bien qui coûte du pognon et qu'on va laisser inoccupé (avec une législation désavantageuse et un risque de squat), on le loue, même si le rendement n'est pas bon.

Ok...

Donc si c'est plus fréquent qu'on le croit alors c'est que le 3% est pas bon..... c'est la base du capitalisme.... on rémunère le capital pour rémunérer le temps de travail necessaire à l'allocation de ce capital et pour couvrir la perte de capital qui surviendra… et puis aussi pour gagner plus de pognon pour jouer à qui a la plus grosse.. et c'est à partir de ce moment là que ça part en cachuète….

L'argument du je loue parce qu'il n'y a pas assez de bien en loc... l'offre et la demande.. toussa... donc en fait le sous jacent c'est que le prix de loc est "au taquet" ce qui augmente encore le risque de survenance de l'impayé...

Au final si l'argument ultime c'est que le cout de possession et les risques inhérents à la vacance sont ingérables pour le proprio alors faut vendre si vraiment les risques de mise en loc sont si importants…parce que louer à un rendement pourri avec en plus un risque de rendement négatif… je connais pas le monde des bisounours…

PS : Louer un seul bien c'est déjà débile puisqu'on perd l'avantage de la mutualisation du risque. C'est encore plus débile quand on ne sait pas mesurer le risque...
La discussion ne porte pas du tout sur le risque d'impayé qui serait trop élevé mais sur son traitement par la police et la justice en France.
Certainement pas sur le fait de dire qu'on ne devrait pas avoir des impayés. Oui, il y aura toujours des impayés. Les gens volent même des produits à moins de 10€ au supermarché. C'est regrettable mais c'est inhérent à la nature humaine et à un partage de richesse.
Par contre, je ne connais pas beaucoup d'autres pays où on doit attendre plus de 2 ans pour récupérer son bien et dans lequel on explique en plus au bailleur privé que c'est normal.
Pas étonnant ensuite d'avoir 10000 demandes de justificatifs et cautions quand on est un locataire sans histoire et des biens vides.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#68 Message par dioubiban » 12 mars 2019, 17:01

Vincent92 a écrit :
12 mars 2019, 16:11
dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 16:07
Manfred a écrit :
12 mars 2019, 15:35
toi visiblement tu aimes jouer à faire des interprétations spécieuses, voire carrément imaginer les chiffres et autres paramètres.

alors je vais t'expliquer un truc : parfois tu crois que le risque d'impayé est faible au vu du dossier, tu fais tes 3% nets, et il arrive que le locataire ne paye plus, et là tu mets des années à récupérer ton bien, et dans quel état... Et c'est quelque chose de bien plus fréquent qu'on ne croit.
Alors pourquoi louer quand même ? et bien justement il n'y a pas assez de biens à la location (en RP en tout cas), et tout le monde n'a pas envie de vendre son bien, alors entre avoir un bien qui coûte du pognon et qu'on va laisser inoccupé (avec une législation désavantageuse et un risque de squat), on le loue, même si le rendement n'est pas bon.

Ok...

Donc si c'est plus fréquent qu'on le croit alors c'est que le 3% est pas bon..... c'est la base du capitalisme.... on rémunère le capital pour rémunérer le temps de travail necessaire à l'allocation de ce capital et pour couvrir la perte de capital qui surviendra… et puis aussi pour gagner plus de pognon pour jouer à qui a la plus grosse.. et c'est à partir de ce moment là que ça part en cachuète….

L'argument du je loue parce qu'il n'y a pas assez de bien en loc... l'offre et la demande.. toussa... donc en fait le sous jacent c'est que le prix de loc est "au taquet" ce qui augmente encore le risque de survenance de l'impayé...

Au final si l'argument ultime c'est que le cout de possession et les risques inhérents à la vacance sont ingérables pour le proprio alors faut vendre si vraiment les risques de mise en loc sont si importants…parce que louer à un rendement pourri avec en plus un risque de rendement négatif… je connais pas le monde des bisounours…

PS : Louer un seul bien c'est déjà débile puisqu'on perd l'avantage de la mutualisation du risque. C'est encore plus débile quand on ne sait pas mesurer le risque...
La discussion ne porte pas du tout sur le risque d'impayé qui serait trop élevé mais sur son traitement par la police et la justice en France.
Certainement pas sur le fait de dire qu'on ne devrait pas avoir des impayés. Oui, il y aura toujours des impayés. Les gens volent même des produits à moins de 10€ au supermarché. C'est regrettable mais c'est inhérent à la nature humaine et à un partage de richesse.
Par contre, je ne connais pas beaucoup d'autres pays où on doit attendre plus de 2 ans pour récupérer son bien et dans lequel on explique en plus au bailleur privé que c'est normal.
Pas étonnant ensuite d'avoir 10000 demandes de justificatifs et cautions quand on est un locataire sans histoire et des biens vides.

Le système est comme cela depuis toujours donc il faut faire avec…


PPS : je mets un billet que dans la majorité des cas quand vous parlez des 3% vous considérez le prix de vente affiché du bien dans le quartier à l'instant de la mise en location et non le prix d'achat réel du bien il y a x année vs le prix de la loc ce jour…. là les rendements n'ont plus rien à voir et le jeu doit valoir la chandelle pour le bailleur.
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#69 Message par Vincent92 » 12 mars 2019, 17:16

dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 17:01
Vincent92 a écrit :
12 mars 2019, 16:11
dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 16:07
Manfred a écrit :
12 mars 2019, 15:35
toi visiblement tu aimes jouer à faire des interprétations spécieuses, voire carrément imaginer les chiffres et autres paramètres.

alors je vais t'expliquer un truc : parfois tu crois que le risque d'impayé est faible au vu du dossier, tu fais tes 3% nets, et il arrive que le locataire ne paye plus, et là tu mets des années à récupérer ton bien, et dans quel état... Et c'est quelque chose de bien plus fréquent qu'on ne croit.
Alors pourquoi louer quand même ? et bien justement il n'y a pas assez de biens à la location (en RP en tout cas), et tout le monde n'a pas envie de vendre son bien, alors entre avoir un bien qui coûte du pognon et qu'on va laisser inoccupé (avec une législation désavantageuse et un risque de squat), on le loue, même si le rendement n'est pas bon.

Ok...

Donc si c'est plus fréquent qu'on le croit alors c'est que le 3% est pas bon..... c'est la base du capitalisme.... on rémunère le capital pour rémunérer le temps de travail necessaire à l'allocation de ce capital et pour couvrir la perte de capital qui surviendra… et puis aussi pour gagner plus de pognon pour jouer à qui a la plus grosse.. et c'est à partir de ce moment là que ça part en cachuète….

L'argument du je loue parce qu'il n'y a pas assez de bien en loc... l'offre et la demande.. toussa... donc en fait le sous jacent c'est que le prix de loc est "au taquet" ce qui augmente encore le risque de survenance de l'impayé...

Au final si l'argument ultime c'est que le cout de possession et les risques inhérents à la vacance sont ingérables pour le proprio alors faut vendre si vraiment les risques de mise en loc sont si importants…parce que louer à un rendement pourri avec en plus un risque de rendement négatif… je connais pas le monde des bisounours…

PS : Louer un seul bien c'est déjà débile puisqu'on perd l'avantage de la mutualisation du risque. C'est encore plus débile quand on ne sait pas mesurer le risque...
La discussion ne porte pas du tout sur le risque d'impayé qui serait trop élevé mais sur son traitement par la police et la justice en France.
Certainement pas sur le fait de dire qu'on ne devrait pas avoir des impayés. Oui, il y aura toujours des impayés. Les gens volent même des produits à moins de 10€ au supermarché. C'est regrettable mais c'est inhérent à la nature humaine et à un partage de richesse.
Par contre, je ne connais pas beaucoup d'autres pays où on doit attendre plus de 2 ans pour récupérer son bien et dans lequel on explique en plus au bailleur privé que c'est normal.
Pas étonnant ensuite d'avoir 10000 demandes de justificatifs et cautions quand on est un locataire sans histoire et des biens vides.

Le système est comme cela depuis toujours donc il faut faire avec…
Oui, c'est bien ce que je disais plus haut. On est arrivé à un niveau d'acceptation proche de certaines dictatures africaines. C'est complètement dysfonctionnel et on peut argumenter et apporter certaines solutions qui permettraient d'améliorer mais on entend de plus en plus dire "CCF" (c'est ca la France).
Cet "argument" permet de justifier un peu près tout et surtout n'importe quoi. C'est pratique.
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#70 Message par dioubiban » 12 mars 2019, 17:24

Vincent92 a écrit :
12 mars 2019, 17:16
dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 17:01
Vincent92 a écrit :
12 mars 2019, 16:11
dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 16:07



Ok...

Donc si c'est plus fréquent qu'on le croit alors c'est que le 3% est pas bon..... c'est la base du capitalisme.... on rémunère le capital pour rémunérer le temps de travail necessaire à l'allocation de ce capital et pour couvrir la perte de capital qui surviendra… et puis aussi pour gagner plus de pognon pour jouer à qui a la plus grosse.. et c'est à partir de ce moment là que ça part en cachuète….

L'argument du je loue parce qu'il n'y a pas assez de bien en loc... l'offre et la demande.. toussa... donc en fait le sous jacent c'est que le prix de loc est "au taquet" ce qui augmente encore le risque de survenance de l'impayé...

Au final si l'argument ultime c'est que le cout de possession et les risques inhérents à la vacance sont ingérables pour le proprio alors faut vendre si vraiment les risques de mise en loc sont si importants…parce que louer à un rendement pourri avec en plus un risque de rendement négatif… je connais pas le monde des bisounours…

PS : Louer un seul bien c'est déjà débile puisqu'on perd l'avantage de la mutualisation du risque. C'est encore plus débile quand on ne sait pas mesurer le risque...
La discussion ne porte pas du tout sur le risque d'impayé qui serait trop élevé mais sur son traitement par la police et la justice en France.
Certainement pas sur le fait de dire qu'on ne devrait pas avoir des impayés. Oui, il y aura toujours des impayés. Les gens volent même des produits à moins de 10€ au supermarché. C'est regrettable mais c'est inhérent à la nature humaine et à un partage de richesse.
Par contre, je ne connais pas beaucoup d'autres pays où on doit attendre plus de 2 ans pour récupérer son bien et dans lequel on explique en plus au bailleur privé que c'est normal.
Pas étonnant ensuite d'avoir 10000 demandes de justificatifs et cautions quand on est un locataire sans histoire et des biens vides.

Le système est comme cela depuis toujours donc il faut faire avec…
Oui c'est bien ce que je disais. On est arrivé à un niveau d'acceptation proche de certaines dictatures africaines. Si bien qu'on entend de plus en plus dire "CCF" (c'est ca la France).
Ce raisonnement permet de justifier un peu près tout.
Ben non... si tu veux faire de l'investissement locatif c'est que tu estimes que c'est plus rentable ou plus dans tes cordes que d'autres investissements...
Il n'y a rien à accepter ou pas... t'as du cash et une possibilité de levier avec un emprunt et tu arbitres dans quoi tu investis... En connaissance de cause...
Maintenant je constate que beaucoup investissent parce qu'on leur a dit que l'immo c'était la panacée... que c'est comme ça c'est tout... au final c'est le meme argument...
Donc faut pas venir chouiner quand ça arrive.... ça fait parti du jeu...
Apres chouiner quand on perd pour tenter de se faire aider par la collectivité c'est bien franchouille aussi...

Si vous voulez vraiment investir dans de l'immo fait comme mimile et prenez des scpi ou alors mettez vous à plusieurs et achetez plusieurs immeubles pour mutualiser les risques… ou achetez seul plusieurs immeubles en province au meme endroit pour gérer le bouzin...
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#71 Message par Vincent92 » 12 mars 2019, 17:26

dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 17:24
Vincent92 a écrit :
12 mars 2019, 17:16
dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 17:01
Vincent92 a écrit :
12 mars 2019, 16:11
La discussion ne porte pas du tout sur le risque d'impayé qui serait trop élevé mais sur son traitement par la police et la justice en France.
Certainement pas sur le fait de dire qu'on ne devrait pas avoir des impayés. Oui, il y aura toujours des impayés. Les gens volent même des produits à moins de 10€ au supermarché. C'est regrettable mais c'est inhérent à la nature humaine et à un partage de richesse.
Par contre, je ne connais pas beaucoup d'autres pays où on doit attendre plus de 2 ans pour récupérer son bien et dans lequel on explique en plus au bailleur privé que c'est normal.
Pas étonnant ensuite d'avoir 10000 demandes de justificatifs et cautions quand on est un locataire sans histoire et des biens vides.

Le système est comme cela depuis toujours donc il faut faire avec…
Oui c'est bien ce que je disais. On est arrivé à un niveau d'acceptation proche de certaines dictatures africaines. Si bien qu'on entend de plus en plus dire "CCF" (c'est ca la France).
Ce raisonnement permet de justifier un peu près tout.
Ben non... si tu veux faire de l'investissement locatif c'est que tu estimes que c'est plus rentable ou plus dans tes cordes que d'autres investissements...
Il n'y a rien à accepter ou pas... t'as du cash et une possibilité de levier avec un emprunt et tu arbitres dans quoi tu investis... En connaissance de cause...
Maintenant je constate que beaucoup investissent parce qu'on leur a dit que l'immo c'était la panacée... que c'est comme ça c'est tout... au final c'est le meme argument...
Donc faut pas venir chouiner quand ça arrive.... ça fait parti du jeu...
Apres chouiner quand on perd pour tenter de se faire aider par la collectivité c'est bien franchouille aussi...

Si vous voulez vraiment investir dans de l'immo fait comme mimile et prenez des scpi ou alors mettez vous à plusieurs et achetez plusieurs immeubles pour mutualiser les risques… ou achetez seul plusieurs immeubles en province au meme endroit pour gérer le bouzin...
Tu raisonnes comme s'il n'y avait que des répercussions sur les bailleurs. Ca me parait vraiment complètement fou.
Je me rassure en me disant que tu es juge et partie (tu estimes que les prix sont trop hauts et donc tu es près à défendre un peu près n'importe quelle connerie qui contiendrait selon toi la hausse). Mais je n'en suis même pas sûr en fait.
Sans compter qu'on en revient toujours au même : Le problème n'est pas d'avoir des impayés mais de trouver normal ou non le fait qu'il faille 2 ans pour récupérer un bien.
Question tout de même : As tu déjà loué/vécu dans une grande ville étrangère (Londres, Bruxelles,...)? (histoire que comprendre "d'où tu parles", comment tu construits ta norme,...)
P.S. : Je ne connais pas exactement la répartition des SCPI de EmileZola mais en tout cas récemment, je n'ai pas l'impression qu'il a investi grand chose en France. Corum XL c'est essentiellement du commerce/bureaux et principalement en Angleterre et reste de l'Europe (il n'y rien en France) et Novapierre Allemagne c'est en Allemagne. Il n'est pas c0n. Il faut mieux prendre le risque du change que le risque d'être bailleur en France, surtout sur le segment résidentiel.
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#72 Message par dioubiban » 12 mars 2019, 17:47

J'ai vécu 20 ans à l'étranger sur 3 continents dans des trous paumés et des grandes capitales…
Je dis "juste" que ça sert à rien de chouiner sur le pauvre locataires ou le pauvre bailleur c'est comme ça c'est tout… DURALEX SAFE SEX...
Une fois cela acté libre à chacun de faire comme bon lui semble.... C'est peut etre pas normal de mettre 2 ans à virer quelqu'un...
Chez les papous les femmes se coupent une phalange à chaque mort dans leur famille, les mecs éventuellement un petit bout du lobe de l'oreille c'est normal????


Si z'êtes pas content vendez et passez à autre chose, sinon cherchez pourquoi vous continuez soit disant à vous fourvoyer... ou alors z'êtes maso... ou alors z'êtes philantrope…
Mimile lui il a beaucoup de défauts mais au moins il est cohérent en effet.. l'immo pour lui c'est de la 'Mot2Cambronne' donc il fait pas d'investissement locatif : pas assez rentable pour le moment…
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#73 Message par Vincent92 » 12 mars 2019, 17:51

dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 17:47
J'ai vécu 20 ans à l'étranger sur 3 continents dans des trous paumés et des grandes capitales…
Je dis "juste" que ça sert à rien de chouiner sur le pauvre locataires ou le pauvre bailleur c'est comme ça c'est tout… DURALEX SAFE SEX...
Une fois cela acté libre à chacun de faire comme bon lui semble.... C'est peut etre pas normal de mettre 2 ans à virer quelqu'un...
Chez les papous les femmes se coupent une phalange à chaque mort dans leur famille, les mecs éventuellement un petit bout du lobe de l'oreille c'est normal????


Si z'êtes pas content vendez et passez à autre chose, sinon cherchez pourquoi vous continuez soit disant à vous fourvoyer... ou alors z'êtes maso... ou alors z'êtes philantrope...
Juste pour information : Je crois qu'il n'y a aucun bailleur qui s'est exprimé sur cette file. On n'est pas obligé d'être bailleur ou locataire pour avoir un avis (d'ailleurs, c'est mieux, cela permet d'éviter d'être trop juge et partie).
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#74 Message par henda » 12 mars 2019, 18:02

Mettre 2 ans à récupérer son bien quand on se traîne un mauvais locataire, ça n'a pas un impact que sur le petit bailleur : après des mauvais plans comme ça, ce sont tous les bailleurs qui se mettent à demander des garanties supplémentaires aux candidats locataires (pas juste le petit bailleur qui vient d'être lésé), et donc ce sont tous ceux qui cherchent une location qui en pâtissent, car ça devient plus difficile pour eux de faire passer leur dossier (et à la marge, ça stimule des gens à se faire justice eux-même comme dans cette histoire...).

Je vois pas l'intérêt de dire « c'est comme ça » et implorer le fatalisme, ça n'aide en rien à résoudre le problème constaté.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#75 Message par dioubiban » 12 mars 2019, 18:03

Vincent92 a écrit :
12 mars 2019, 17:51
dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 17:47
J'ai vécu 20 ans à l'étranger sur 3 continents dans des trous paumés et des grandes capitales…
Je dis "juste" que ça sert à rien de chouiner sur le pauvre locataires ou le pauvre bailleur c'est comme ça c'est tout… DURALEX SAFE SEX...
Une fois cela acté libre à chacun de faire comme bon lui semble.... C'est peut etre pas normal de mettre 2 ans à virer quelqu'un...
Chez les papous les femmes se coupent une phalange à chaque mort dans leur famille, les mecs éventuellement un petit bout du lobe de l'oreille c'est normal????


Si z'êtes pas content vendez et passez à autre chose, sinon cherchez pourquoi vous continuez soit disant à vous fourvoyer... ou alors z'êtes maso... ou alors z'êtes philantrope...
Juste pour information, je crois qu'il n'y a aucun bailleur qui s'est exprimé sur cette file. On n'est pas obligé d'être bailleur ou locataire pour avoir un avis.
Ah ben alors en fait vous donnez des chiffres en l'air c'est ça? il y en a plus qu'on ne croit... faut 2 ans pour virer quelqu'un... ça rapporte que 3% par an… (net éventuellement…..)

Ce week end j'ai rencontré une nénette qui travaille aux HLM de Paris.. ben elle m'a affirmé que quand ils ont des impayés ou qu'ils choppent des gars qui grugent (elle m'a raconté quelques cas savoureux genre un appart avec 20 feuilles d'impots dans la meme boite postale par exemple) ben les gars sont virés illico et au pire juste après la treve hivernale... Quand t'es un pro avec un service juridique qui va bien et les appuis régionaux qui vont biens ça traine pas 2 ans...
Pour les squatteurs c'est pareil... suffit d'etre un peu social, poser une caméra chez soi... être bien avec la maréchaussée qui passera plusieurs fois par jour devant chez soi... si la caméra se déclenche ben un sms et zou sous 24h sont dehors.. ça coute un apéro et un barbeuq de temps en temps... Apres c'est sur ça coute un peu de sous.. mais c'est le coût de possession...

Ca marche comme ça la franchouillie... ça sert à rien de chouiner c'est comme ça picétou..; la France tu l'aimes ou tu la quittes....

Apres à titre perso quand la loi changera j'envisagerais peut etre de mettre mes biens en locations mais pour le moment c'est du stock mort et c'est tres bien ainsi..
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#76 Message par ddv » 12 mars 2019, 18:21

Et quand un accédant à la propriété arrête de rembourser le crédit à sa banque, il faut combien de temps à cette dernière pour obtenir réparation ?
Parce que tous les vaccins disponibles en France nous protègent solidement contre le variant Delta. Parce qu’ils divisent par 12 son pouvoir de contamination. Parce qu’ils évitent 95% des formes graves. - E. Macron, 12 juillet 2021

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#77 Message par coolfonzi » 12 mars 2019, 18:33

henda a écrit :
12 mars 2019, 18:02
Mettre 2 ans à récupérer son bien quand on se traîne un mauvais locataire, ça n'a pas un impact que sur le petit bailleur : après des mauvais plans comme ça, ce sont tous les bailleurs qui se mettent à demander des garanties supplémentaires aux candidats locataires (pas juste le petit bailleur qui vient d'être lésé), et donc ce sont tous ceux qui cherchent une location qui en pâtissent, car ça devient plus difficile pour eux de faire passer leur dossier (et à la marge, ça stimule des gens à se faire justice eux-même comme dans cette histoire...).

Je vois pas l'intérêt de dire « c'est comme ça » et implorer le fatalisme, ça n'aide en rien à résoudre le problème constaté.
Voila c'est exactement ça, c'est le candidat locataire qui va être emm3rdé parce qu'on va lui demander des trucs pas possibles pour sa solvabilités.
C'est l'incivisme de quelques uns qui va pénaliser l'ensemble des gens.

Pas très responsable de la part de certain de dire " voila c'est comme ça."
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#78 Message par Manfred » 12 mars 2019, 18:39

dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 16:07
Donc si c'est plus fréquent qu'on le croit alors c'est que le 3% est pas bon..... c'est la base du capitalisme.... on rémunère le capital pour rémunérer le temps de travail necessaire à l'allocation de ce capital et pour couvrir la perte de capital qui surviendra… et puis aussi pour gagner plus de pognon pour jouer à qui a la plus grosse.. et c'est à partir de ce moment là que ça part en cachuète…
c'est bien connu, le capitalisme est pur et parfait, tout s'ajuste automatiquement au juste prix. La main invisible, le ruissellement, toussa... :roll: .
dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 16:07
L'argument du je loue parce qu'il n'y a pas assez de bien en loc... l'offre et la demande.. toussa... donc en fait le sous jacent c'est que le prix de loc est "au taquet" ce qui augmente encore le risque de survenance de l'impayé...
Je n'ai absolument pas écrit ça.
dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 16:07
Au final si l'argument ultime c'est que le cout de possession et les risques inhérents à la vacance sont ingérables pour le proprio alors faut vendre si vraiment les risques de mise en loc sont si importants…parce que louer à un rendement pourri avec en plus un risque de rendement négatif… je connais pas le monde des bisounours…
C'est bien connu, le français moyen qui loue l'appart hérité de mamie, il passe sa vie dans les tableurs excel façon cedriczola pour déterminer la rentabilité, faire des arbitrages avec ses actions etc. Et bien non, dans le monde réel ça ne se passe pas comme ça. Beaucoup de gens croient naïvement qu'ils sont à l'abri parce qu'ils ont souscrit une assurance loyer impayés et imaginent qu'en cas de souci, ça couvrira leurs pertes, et n'imaginent pas mettre deux ans à récupérer un bien.
dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 16:07
PS : Louer un seul bien c'est déjà débile puisqu'on perd l'avantage de la mutualisation du risque. C'est encore plus débile quand on ne sait pas mesurer le risque…

PPS : je mets un billet que dans la majorité des cas quand vous parlez des 3% vous considérez le prix de vente affiché du bien dans le quartier à l'instant de la mise en location et non le prix d'achat réel du bien il y a x année vs le prix de la loc ce jour…. là les rendements n'ont plus rien à voir et le jeu doit valoir la chandelle pour le bailleur.
PS : tout le monde n'est pas multipropriétaire. Si t'as qu'un seul bien à louer, t'en as qu'un seul, donc c'est cette remarque qui est débile.
PPS : un rendement locatif à un instant t se calcule par rapport au prix de vente estimé à ce même instant t, donc cette remarque est débile.

Vincent92
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#79 Message par Vincent92 » 12 mars 2019, 20:34

dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 18:03
Vincent92 a écrit :
12 mars 2019, 17:51
dioubiban a écrit :
12 mars 2019, 17:47
J'ai vécu 20 ans à l'étranger sur 3 continents dans des trous paumés et des grandes capitales…
Je dis "juste" que ça sert à rien de chouiner sur le pauvre locataires ou le pauvre bailleur c'est comme ça c'est tout… DURALEX SAFE SEX...
Une fois cela acté libre à chacun de faire comme bon lui semble.... C'est peut etre pas normal de mettre 2 ans à virer quelqu'un...
Chez les papous les femmes se coupent une phalange à chaque mort dans leur famille, les mecs éventuellement un petit bout du lobe de l'oreille c'est normal????


Si z'êtes pas content vendez et passez à autre chose, sinon cherchez pourquoi vous continuez soit disant à vous fourvoyer... ou alors z'êtes maso... ou alors z'êtes philantrope...
Juste pour information, je crois qu'il n'y a aucun bailleur qui s'est exprimé sur cette file. On n'est pas obligé d'être bailleur ou locataire pour avoir un avis.
Ah ben alors en fait vous donnez des chiffres en l'air c'est ça? il y en a plus qu'on ne croit... faut 2 ans pour virer quelqu'un... ça rapporte que 3% par an… (net éventuellement…..)

Ce week end j'ai rencontré une nénette qui travaille aux HLM de Paris.. ben elle m'a affirmé que quand ils ont des impayés ou qu'ils choppent des gars qui grugent (elle m'a raconté quelques cas savoureux genre un appart avec 20 feuilles d'impots dans la meme boite postale par exemple) ben les gars sont virés illico et au pire juste après la treve hivernale... Quand t'es un pro avec un service juridique qui va bien et les appuis régionaux qui vont biens ça traine pas 2 ans...
Pour les squatteurs c'est pareil... suffit d'etre un peu social, poser une caméra chez soi... être bien avec la maréchaussée qui passera plusieurs fois par jour devant chez soi... si la caméra se déclenche ben un sms et zou sous 24h sont dehors.. ça coute un apéro et un barbeuq de temps en temps... Apres c'est sur ça coute un peu de sous.. mais c'est le coût de possession...

Ca marche comme ça la franchouillie... ça sert à rien de chouiner c'est comme ça picétou..; la France tu l'aimes ou tu la quittes....

Apres à titre perso quand la loi changera j'envisagerais peut etre de mettre mes biens en locations mais pour le moment c'est du stock mort et c'est tres bien ainsi..
Je ne suis pas bailleur mais ma sœur y a été confronté. Bon, franchement, ce n'est pas très grave vu ce qu'elle gagne et son patrimoine. C'est un truc marginale. Je ne sais pas pourquoi elle garde ca en France alors qu'elle a acheté (avec son mari) une grande maison à Londres. Mais elle a bien mis presque 2 ans à le récupérer. Donc je parle en connaissance de cause.
Tu nous dis que l'état ne respecte pas le droit/se permet des passes droits et je ne suis pas étonné. Il le fait tout le temps.
Par exemple, quand la mairie de Paris préempte, elle double certains loyers (en facon du revenu). C'est evidemment hors la loi pour un bailleur privé qui doit respecter la loi Alur.
Je ne parle pas de ce que fait l'état mais des règles qui régissent les baux privés. Çela a des conséquences sur bailleurs et également sur les locataires (çela avantage les mauvais et désavantage monsieur tout le monde).
Çela a probablement également des conséquences plus globales. Par exemple, sur la proportion de biens vides (et donc la raréfaction du foncier et ces conséquences).
Pour information : Plus de la moitié des bailleurs privés ont un ou deux biens.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#80 Message par dioubiban » 13 mars 2019, 10:46

Ben faut accepter en tant que bailleur privé à 1 ou 2 bien de te la faire mettre profond ou refuser et ne pas louer full stop…
Soit t'as les moyens de tes ambitions et tu fais de la rétention immo au profit de ? Soit t'as pas les moyens et tu vends…
On obligera à vendre en augmentant les taxes sur les biens vacants…
Un marché efficace c'est un marché fluide… Bailleur c'est aussi un métier….

Là c'est sur que pas pouvoir virer les guss ça fluidifie pas le marché mais raler ne sert à rien vous ne changerez pas les choses… donc faut sortir du marché si celui ci ne vous convient plus.. ou augmenter ses exigences de rendement locatif pour prendre en compte ce risque…


@ Manfred : T'as acheté 2 biens 100 cash en 2005, et depuis tu les loues annuellement en 2018 :
A Paris : 9 et il est valorisé 300 ce jour
A Roubaix : 4 et il est valorisé 100 ce jour

Ton rendement locatif c'est 3% à Paris et 4% à Roubaix c'est ça j'ai bon?
Volem rien foutre al pais.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#81 Message par lecriminel » 13 mars 2019, 11:00

il faut remettre les choses dans leur contexte plutôt de les isoler et de se frustrer,
smic à 1.200 euros de plus en plus rongé par des charges incompressibles, 6 millions de chomeurs. 3% d'impayés dans ces conditions, c'est un miracle (on parlait de 2% il y a quelques années). La meilleure façon pour baisser ce chiffre c'est de baisser les loyers.
40 milliards d'aides pour le secteur dont une partie pour les bailleurs, avec pour seule contrepartie l'acceptation des procédures d'expulsion et leur lenteur et vous ne voyez que la paille en oubliant la poutre ? Pour ne plus entendre les bailleurs gémir, il faut 200 milliards d'aide + droit de vie et de mort sur leur locataire ? Mentalité d'assistés qui veulent qu'on leur donne toujours plus, je ne crois pas que vous soyez gagnants à faire "comme dans les pays qu'il faut suivre, expulsé en quelques jours….mais avec 0 d'aide publique (ce que vous omettez dans vos remarques). "
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#82 Message par Manfred » 13 mars 2019, 11:08

dioubiban a écrit :
13 mars 2019, 10:46
@ Manfred : T'as acheté 2 biens 100 cash en 2005, et depuis tu les loues annuellement en 2018 :
A Paris : 9 et il est valorisé 300 ce jour
A Roubaix : 4 et il est valorisé 100 ce jour

Ton rendement locatif c'est 3% à Paris et 4% à Roubaix c'est ça j'ai bon?
Oui. je devine l'ironie de la question, mais j'imagine que c'est à cause d'un défaut de compréhension de ce qu'est un rendement locatif.
Pour t'aider à comprendre, prends le même exemple avec les mêmes biens que tu n'aurais pas mis en location, et calcule leur rendement locatif.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#83 Message par Manfred » 13 mars 2019, 11:11

lecriminel a écrit :
13 mars 2019, 11:00
il faut remettre les choses dans leur contexte plutôt de les isoler et de se frustrer,
smic à 1.200 euros de plus en plus rongé par des charges incompressibles, 6 millions de chomeurs. 3% d'impayés dans ces conditions, c'est un miracle (on parlait de 2% il y a quelques années). La meilleure façon pour baisser ce chiffre c'est de baisser les loyers.
40 milliards d'aides pour le secteur dont une partie pour les bailleurs, avec pour seule contrepartie l'acceptation des procédures d'expulsion et leur lenteur et vous ne voyez que la paille en oubliant la poutre ? Pour ne plus entendre les bailleurs gémir, il faut 200 milliards d'aide + droit de vie et de mort sur leur locataire ? Mentalité d'assistés qui veulent qu'on leur donne toujours plus, je ne crois pas que vous soyez gagnants à faire "comme dans les pays qu'il faut suivre, expulsé en quelques jours….mais avec 0 d'aide publique (ce que vous omettez dans vos remarques). "
vision étrange. Je serais curieux de savoir de quelles aides bénéficient les bailleurs ?
Moi la mienne ce serait plutôt : "pas d'APL, pas de subventions à qui que ce soit, possibilité de virer le mauvais payeur dans les deux mois, et pas d'extinction de sa dette sous prétexte d'insolvabilité". Et là tu verras que les loyers baisseront et que les ménages modestes parviendront plus facilement à se loger, car il y aura infiniment moins de biens vides sur le marché. Et accessoirement, les prix à l'achat baisseront aussi.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#84 Message par lecriminel » 13 mars 2019, 11:16

Manfred a écrit :
13 mars 2019, 11:11
vision étrange. Je serais curieux de savoir de quelles aides bénéficient les bailleurs ?
Moi la mienne ce serait plutôt : "pas d'APL, pas de subventions à qui que ce soit, possibilité de virer le mauvais payeur dans les deux mois, et pas d'extinction de sa dette sous prétexte d'insolvabilité". Et là tu verras que les loyers baisseront et que les ménages modestes parviendront plus facilement à se loger, car il y aura infiniment moins de biens vides sur le marché. Et accessoirement, les prix à l'achat baisseront aussi.
ça se passe comme ça à peu près partout, je trouve aussi que c'est la meilleure solution.
les aides aux bailleurs sont les APL. 18 milliards par an.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#85 Message par dioubiban » 13 mars 2019, 11:56

Manfred a écrit :
13 mars 2019, 11:08
dioubiban a écrit :
13 mars 2019, 10:46
@ Manfred : T'as acheté 2 biens 100 cash en 2005, et depuis tu les loues annuellement en 2018 :
A Paris : 9 et il est valorisé 300 ce jour
A Roubaix : 4 et il est valorisé 100 ce jour

Ton rendement locatif c'est 3% à Paris et 4% à Roubaix c'est ça j'ai bon?
Oui. je devine l'ironie de la question, mais j'imagine que c'est à cause d'un défaut de compréhension de ce qu'est un rendement locatif.
Pour t'aider à comprendre, prends le même exemple avec les mêmes biens que tu n'aurais pas mis en location, et calcule leur rendement locatif.
https://www.rendementlocatif.com/definition
Rentabilité brute = Loyer mensuel x 12/Montant acquisition du bien

Le calcul du rendement locatif net va donc devoir intégrer ces paramètres :
Rentabilité nette =
Loyer annuel - Charges - Taxe foncière - Impôts /
Prix achat + Notaire + Frais
x 100

What else???

Ah oui ont peut ensuite calculer des FNL sur des investissements immobilier à horizon 10 15 ou 20 ans ou plus mais dans ce cas ce n'est plus le rendement locatif qui est forcément le critère le plus important..
C'est comme pour les actions, il y a la variation du cours et le versement du dividende… Donc se plaindre d'un rendement locatif pourri en le calculant mal c'est déjà idiot mais ne pas tenir compte de la variation de la valo dans le calcul de la renta de son investissement c'est…
La renta est faible ce jour et les apprentis bailleurs acceptent ces risques car ils ont l'espoir de faire une énorme PV à la sortie (l'immo ça peut pas baisser..)
Le paradoxe c'est que si on fluidifie le marché en permettant de virer les gens plus vite on devrait (normalement hein.... on est en franchouillie donc pas sur) aussi baisser les apl donc diminuer la renta locative donc baisser le prix d'achat pour les nouveaux entrants donc baisser la valeur de liquidation de l'investissement (pour proposer aux nouveaux entrants un taux acceptable)....
Pas simple et potentiellement explosif....; donc on touche à rien et on serre les fesses en espérant que ça craquera pas.... :mrgreen:

Mais ça commence à craquer cf le fait divers ayant initié ce poste…
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#86 Message par ProfGrincheux » 13 mars 2019, 12:09

Curieusement, je comprends ce raisonnement de manfred et le criminel et le partage alors que nous avons des avis très opposés sur d'autres questions.Enfin, un marché immobilier tendu comme Paris resterait très cher.

L'autre subvention est la défiscalisation mais elle est maintenant captée par les intermédiaires et le bâtiment.

Maintenant, il serait dangereux de déréguler les baux. Certaines protections du locataire comme les baux de trois ans et le formalisme des résiliations sont tout à fait légitimes ainsi que l'obligation faite au bailleur de fournir un logement en bon état.

La vraie question est celle du relogement en cas d'expulsion. Il ne peut se faire qu'aux frais de la collectivité. Celle ci devrait assumer ce rôle de bailleur en dernier ressort. Pas simple à mettre en place, peut être avec le budget des Apl, mais ca pénaliserait les locataires honnêtes recevant les Apl. C'est donc pas possible sans depense additionnelle ni sans recette additionnelle.
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#87 Message par Manfred » 13 mars 2019, 12:14

what else ?
et bien la valeur d’acquisition du bien, contrairement à l'énormité citée, est pertinente pour calculer la rentabilité d'un investissement uniquement à l'instant t.
si j'ai acheté un bien à Paris 100 et qu'à l'époque de l'achat je le louais 3, j'avais une renta à 3%
Si aujourd'hui mon bien vaut 500 et que je continue à le louer 3, j'ai toujours une rentabilité LOCATIVE à 3% d'après toi ? :roll: :lol:
Et non, elle n'est pas de XXX% mais de 3/500 soit 0,6%. Autrement dit il faut vendre et pas louer.
Manfred a écrit :Pour t'aider à comprendre, prends le même exemple avec les mêmes biens que tu n'aurais pas mis en location, et calcule leur rendement locatif.
visiblement, ça n'a pas imprimé.
comme visiblement ça semble compliqué pour toi, je réexplique : la rentabilité locative d'un bien et l'éventuelle appréciation ou dépréciation de ce dernier sur le marché immobilier sont deux paramètres différents.
ton bien acheté 100 en 2005 et loué jusqu'en 2018, il prendra exactement la même valeur qu'il soit loué ou non. Si ton bien a pris 200% en 13 ans, ça n'a strictement rien à voir avec la rentabilité locative, donc prétendre que les bailleurs ont des rendements locatifs délirants sous prétexte que conjoncturellement, leur bien aura pris de la valeur, c'est parfaitement malhonnête. Tu confonds rentabilité locative et rentabilité d'un achat immobilier. (sinon s'il était utile de le rappeler sur ce forum, les prix peuvent baisser, si si).

ah et sur les chiffres soit disant lancés au hasard, t'inquiètes, je les ai pas calculé moi même.
https://argent.boursier.com/immobilier/ ... -3216.html
Les auteurs du rapport estiment en moyenne à 6% bruts la rentabilité locative en France en 2015.
[...]
les données varient fortement d’une ville à l’autre. La rentabilité est par exemple de 6,5% à Montpellier mais ne dépasse pas les 3,6% à Paris.

Par ailleurs, ces taux sont bruts. Or, « les impôts et les charges supportées par les propriétaires peuvent absorber la moitié du rendement brut », rappelle le document. Prenons un bien rapportant 5.000 euros par an (6% de rentabilité brute) et faisant supporter 20% de charges. Si le propriétaire est dans la tranche à 30% et qu’il opte pour le micro-foncier, il doit régler plus de 2.590 euros d’impôts et charges. Sa rentabilité nette chute alors à 2,9%.

Il ne faut pas non plus oublier les risques inhérents à la location : dégradation, impayés, périodes de vacances… Si le bien pris en exemple ci-dessus est vide 3 mois dans l’année, il ne rapporte plus que 1,9% net.

Enfin, Meilleurtaux.com et Asterès mentionnent aussi l’incertitude que fait peser l’instabilité réglementaire et fiscale. Des réformes sont toujours susceptibles de venir amputer un peu plus le rendement du propriétaire.
tiens, un autre lien pour éviter d'autres clowneries :
https://www.journaldunet.fr/patrimoine/ ... et-calcul/
Définition rendement locatif

Pour un bien immobilier, le rendement locatif est par définition le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte la location du logement par rapport aux prix d'achat et de revient du bien concerné. Le rendement locatif s'exprime généralement en pourcentage et se calcule sur une base annuelle. On peut également parler de rentabilité locative.
oooooooooooooh comme c'est étrange :roll:
En même temps, comment expliquer les 3,5% de rentabilité locative de Paris si on considère que c'est la ville où les prix ont le plus augmenté ? Serait ce parce que les plus values immobilières ne rentrent pas dans le calcul du rendement locatif ?

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#88 Message par ProfGrincheux » 13 mars 2019, 12:56

Pour la rentabilité je suis d accord avec dioubiban. Y compris sur la possible baisse des prix par fluidification du marché.

La rentabilité actuelle n'est problématique que pour qui veut entrer sur le marché comme bailleur. C'etait il y a 15-20 ans qu'il fallait entrer.

Attention, je ne dis pas qu' il est absurde d'y entrer comme propriétaire-occupant. Ne serait ce que pour échapper aux bailleurs amateurs. Sous certaines conditions (achat d'un logement suffisant aux besoins prévisibles à 8 ans, etc....) c'est une idée qui fait sens. On ne vit pas dans 250k de fonds euro sur une av. Et c'est déjà un bien fort correct voire carrément sympa en province si on ne cherche pas les emplacements bourgeois.

L'espoir de pv est assez minime sur la plupart des marchés, sauf à Paris et dans les marchés qui y sont corrélés. Les prix des grandes villes se maintiennent plus ou moins selon leur dynamique socio-économique. Lyon et Bordeaux, Nantes peut-être, sont certes en surchauffe, est-ce conjoncturel ou est-ce structurel? Je penche pour l hypothèse conjoncturelle.
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#89 Message par ProfGrincheux » 13 mars 2019, 13:03

La rentabilité par rapport à la valeur actuelle est le paramètre de decision si on veut vendre ou acheter.

Ce qui mesure le POGNON gagné dans une opération d'immobiliers locatif privé c'est la rentabilité par rapport à la valeur d'acquisition.

Si tu veux conclure que la bonne décision pour un propriétaire d'un bien avec une renta brute à 4.5% est de vendre versus mettre en location, je suis d'accord. J'ai vendu mon ancienne rp pour cette raison.
Modifié en dernier par ProfGrincheux le 13 mars 2019, 13:11, modifié 3 fois.
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#90 Message par Manfred » 13 mars 2019, 13:08

ProfGrincheux a écrit :
13 mars 2019, 13:03
La rentabilité par rapport à la valeur actuelle est le paramètre de decision si on veut vendre ou acheter.
Ce qui mesure le POGNON gagné dans une opération d'immobiliers locatif privé c'est la rentabilité par rapport à la valeur d'acquisition.
si toi aussi tu confonds "rentabilité de l'opération immobilière" et "rentabilité de la mise en location" malgré tout ce que j'ai écris avant, je ne sais plus quoi faire de plus.
ProfGrincheux a écrit :
13 mars 2019, 13:03
Si tu veux conclure que la bonne décision pour un propriétaire bailleur est de vendre, je suis d'accord.
rappel du contexte : "les bailleurs font ouin ouin alors qu'ils se font des kouilles en or sur le dos des malheureux locataires donc le risque locatif est bien plus faible et c'est pas grave si on met deux ans à expulser des mauvais payeurs blablabla".
alors que la réalité, c'est que le bailleur fait en moyenne 3% de rentabilité nette par rapport au type qui laisse le logement vide, avec les risques locatifs en prime.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#91 Message par ProfGrincheux » 13 mars 2019, 13:11

Je ne confonds pas. Je te donne acte qu' il faut distinguer les deux types de rentabilité.
Ignorés: Manfred, titano.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#92 Message par ProfGrincheux » 13 mars 2019, 13:13

Éventuellement on pourrait corriger le prix d'acquisition par l'inflation pour calculer la rentabilité d'une opération immobilière. Ce n'est pas un effet négligeable.
Ignorés: Manfred, titano.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#93 Message par dioubiban » 13 mars 2019, 13:23

@manfred

La définition est claire... c'est par rapport au prix d'acquisition....si tu loues pas ta rentabilité locative c'est 0 point barre…
C'est toujours pareil.. c'est une question de dictionnaire de données...
quand on te parle de 3.5% de rentabilité locative c'est pour un nouvel entrant.

Je pense que tu confonds rentabilité locative et TRI...
Le TRI te permettra d'arbitrer entre divers investissement (immobilier, industriels, boursiers...)
La rentabilité locative est juste un indicateur d'appétence du marché pour de nouveaux entrants... La rentabilité locative c'est en gros le PER pour une action...
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#94 Message par Manfred » 13 mars 2019, 13:58

Diboubian, j'ai donné et sourcé mes chiffres de rentabilité locative. Il me semble que le point de départ de cette discussion était que tu contestais ces chiffres. Si tu as une source qui démontre que ces chiffres sont faux, je la lirai.
Le seul indicateur pertinent pour calculer si il est pertinent ou non de mettre en location est la valeur à la revente à l'instant "t" ou se fait la prise de décision, et non pas la valeur d'achat du bien.
Si j'ai un bien qui vaut 100 sur le marché et que je dois le mettre en location à 3, et que je l'ai reçu en donation de la part de pépé, je ne vais pas considérer qu'il a valu 0 à l'achat ni qu'il vaut 12 parce que pépé l'a acheté à ce prix en 1970 pour calculer la rentabilité. Remarque avoir une renta infinie dans le premier cas ou de 25% dans le second, c'est sûrement amusant, mais néanmoins peu pertinent. Je vais plutôt partir sur les 3% de renta.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#95 Message par dioubiban » 13 mars 2019, 14:09

Faux….
Pour acquérir le bien de pépé tu vas payer des taxes pour frais de successions…
Ces taxes deviendront ton prix d'acquisition et tu auras donc une rentabilité locative bien plus intéressante que le pue la sueur d'à coté qui aura du trimmer pour s'acheter le meme bien au meme moment que tu auras hérité et qu'il louera au meme prix….
Volem rien foutre al pais.

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Manfred
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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#96 Message par Manfred » 13 mars 2019, 14:25

dioubiban a écrit :
13 mars 2019, 14:09
Faux….
Pour acquérir le bien de pépé tu vas payer des taxes pour frais de successions…
Ces taxes deviendront ton prix d'acquisition et tu auras donc une rentabilité locative bien plus intéressante que le pue la sueur d'à coté qui aura du trimmer pour s'acheter le meme bien au meme moment que tu auras hérité et qu'il louera au meme prix….
Faux ? bien sur que non.
Note que j'avais bien précisé "donation". Ben oui, pépé l'a fait suffisamment de temps avant de mourir, du coup 0 frais de successions. Et c'était justement pour éviter ce type de pinaillage prévisible que j'avais choisi cet exemple (sinon j'aurais parlé d'héritage). Donc on est finalement d'accord que tes taux de rentabilités tels que tu les calcules n'ont aucune signification dans le monde réel.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#97 Message par ProfGrincheux » 13 mars 2019, 14:43

L héritage et les donations sont des institutions structurant en profondeur la société. Les discuter mérite un autre cadre qu'une file sur un fait divers minable.
Ignorés: Manfred, titano.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#98 Message par Manfred » 13 mars 2019, 14:46

ProfGrincheux a écrit :
13 mars 2019, 14:43
L héritage et les donations sont des institutions structurant en profondeur la société. Les discuter mérite un autre cadre qu'une file sur un fait divers minable.
certainement, mais ce n'est pas vraiment le sujet discuté ici.

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#99 Message par Vincent92 » 13 mars 2019, 14:54

dioubiban a écrit :Un marché efficace c'est un marché fluide… Bailleur c'est aussi un métier….
Tout à fait. Regardont nos voisins et voyons quelles sont les marchés fluides. Je pense que si tu fais objectivement cet effort tu remarqueras que ces pays où ca fonctionne correctement n'ont pas toutes ces règles (de toute facon, quasi aucun pays n'a ces règles) que tu juges "normales" car connues d'avance (quel rapport avec la normalité?)
ProfGrincheux a écrit :Maintenant, il serait dangereux de déréguler les baux. Certaines protections du locataire comme les baux de trois ans et le formalisme des résiliations sont tout à fait légitimes ainsi que l'obligation faite au bailleur de fournir un logement en bon état.
Surtout que cela ne changerait pas grand chose. La dérégulation entraine forcément une certaine flexibilité et une appétence à l'investissement. Mais ce n'est pas du tout ces points qui gênent le plus les bailleurs.
Comme tu le dis ensuite, c'est plutôt d'autres règles comme l'expulsion ou le plafonnement des loyers.
dioubiban a écrit :Si vous voulez vraiment investir dans de l'immo fait comme mimile et prenez des scpi ou alors mettez vous à plusieurs et achetez plusieurs immeubles pour mutualiser les risques… ou achetez seul plusieurs immeubles en province au meme endroit pour gérer le bouzin...
C'est peut être très bien sur le papier/dans l'esprit sauf que ta phrase n'a aucune réalité. Les institutionnels sont partis de ce marché précisément pour ces raisons (pas assez rentable vu les risques, les normes, les lenteurs polico-judiciares,...). Il ne reste presque que des bailleurs privés.
Autant faire autre chose que du résidentiel (où les règles sont nettement moins absurdes) pour les SCPI. Ou alors du résidentiel dans d'autres pays. Il en reste mais c'est marginal. Le peu de ce qui est encore rentable pour les institutionnelles c'est souvent sur des niches (genre pierre 48). Pas sur le gros du marché.
La France ne sait qu'empiler des normes et des contraintes. Partant, comme toi, du principe que c'est du capital captif (il n'a qu'à vendre et quelqu'un d'autre s'en occupera). C'est profondément triste à la fois pour les investisseurs mais également pour 97% de la population (en partant du principe qu'il y a 3%).
Modifié en dernier par Vincent92 le 13 mars 2019, 17:27, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Seine-Saint-Denis : six hommes armés braquent un locataire pour récupérer le loyer

#100 Message par Vincent92 » 13 mars 2019, 15:19

dioubiban a écrit :
13 mars 2019, 14:09
Faux….
Pour acquérir le bien de pépé tu vas payer des taxes pour frais de successions…
Ces taxes deviendront ton prix d'acquisition et tu auras donc une rentabilité locative bien plus intéressante que le pue la sueur d'à coté qui aura du trimmer pour s'acheter le meme bien au meme moment que tu auras hérité et qu'il louera au meme prix….
On peut biensur calculer la rentabilité de l'investissement depuis le départ pour en déduire s'il a été pertinent ou non sur la période.
Mais la rentabilité pour arbitrage se fait toujours par rapport au prix à l'instant T. Si pépé a acheté un bien 10 000€ (65 000 francs), qu'il en vaut aujourd'hui 1 000 000€ et qu'il se loue 10 000€ par an, la rentabilité n'est pas de 100% par an mais de 1% brut par an. Tu as tout intérêt à vendre (mise à part à espérer une forte valorisation).
C'est tout de même étonnant de raisonner comme ca tout en sachant qu'on t'avait proposé une place pour faire trader. C'est vraiment par rapport au prix d'achat que tu arbitres tes placements?
Du type, j'ai acheté du Natixis pour 85 centimes. Donc, même si je peux revendre mon action 4€, que je ne crois pas à une meilleure valorisation et qu'on ne me verse de 6 centimes de dividende je garde parce que le rendement bien que ridicule au prix actuel et quand même de 7% vis à vis de mon prix d'achat?
Modifié en dernier par Vincent92 le 13 mars 2019, 17:28, modifié 3 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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