votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

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rapha
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votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#1 Message par rapha » 06 mars 2019, 14:57

Bonjour,

Je me demandais si vous découvrez que votre locataire à l'occasion sous-louait sur bnb son logement qu'allez vous faire?
On va prendre 2 cas:

cas #1: quelques sous locations très ponctuelles 1 ou 2 weekend par ci par là et semaines de vacances


cas #2: locataire régulièrement absent pour raisons professionnelles (5-6 mois par an), laisse le logement en sous location pour réduire ses frais (max 120jrs par an) et il fait attention à ne pas dépasser le prix du loyer mensuel.


Quand j'étais étudiant personne ne voulait de colocation, il y a tellement d'appartement en colocation maintenant aujourd'hui que c"est devenu la norme. La même chose ne va t'elle pas se passer avec BnB. Alors que je cherchais un logement à louer, j'ai demandé à une agence si l'autorisation de louer en BnB pouvait être demandée au propriétaire, il m'a clairement dit que cela pourrait être négociable.

Avec les assurances actuelles, ne surestime t'on pas le risque de ''destruction'' des appartements, quand aux problèmes fiscaux c'est bien le locataire qui les prends si il ne respecte pas la loi.

Raphael,

Vincent92
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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#2 Message par Vincent92 » 06 mars 2019, 16:30

rapha a écrit :
06 mars 2019, 14:57
Bonjour,

Je me demandais si vous découvrez que votre locataire à l'occasion sous-louait sur bnb son logement qu'allez vous faire?
On va prendre 2 cas:

cas #1: quelques sous locations très ponctuelles 1 ou 2 weekend par ci par là et semaines de vacances


cas #2: locataire régulièrement absent pour raisons professionnelles (5-6 mois par an), laisse le logement en sous location pour réduire ses frais (max 120jrs par an) et il fait attention à ne pas dépasser le prix du loyer mensuel.


Quand j'étais étudiant personne ne voulait de colocation, il y a tellement d'appartement en colocation maintenant aujourd'hui que c"est devenu la norme. La même chose ne va t'elle pas se passer avec BnB. Alors que je cherchais un logement à louer, j'ai demandé à une agence si l'autorisation de louer en BnB pouvait être demandée au propriétaire, il m'a clairement dit que cela pourrait être négociable.

Avec les assurances actuelles, ne surestime t'on pas le risque de ''destruction'' des appartements, quand aux problèmes fiscaux c'est bien le locataire qui les prends si il ne respecte pas la loi.

Raphael,
Si j'ai des preuves que c'est régulier et que ca dure depuis un certain temps, je l'attaque en justice pour récupérer du POGNON :mrgreen:
S'il l'a loué juste quelques fois, courrier recommandé pour lui dire d'arrêter.
N.B. : Je ne suis pas bailleur
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

ignatius

Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#3 Message par ignatius » 06 mars 2019, 17:35

Je le rackette. :mrgreen:

PS: je suis bailleur en Pinel, les plafonds de loyer sont inférieurs d'au moins 20 % aux loyers du marché (Bordeaux).

Gpzzzz
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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#4 Message par Gpzzzz » 06 mars 2019, 18:30

ca depend du locataire..
si solvable règlement en tete a tete pour profiter du business ou lui signaler sa faute pour qu il y mette fin.
si non solvable t es dans la 'Mot2Cambronne' :lol:

Gpzzzz
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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#5 Message par Gpzzzz » 06 mars 2019, 18:33

ignatius a écrit :
06 mars 2019, 17:35
Je le rackette. :mrgreen:

PS: je suis bailleur en Pinel, les plafonds de loyer sont inférieurs d'au moins 20 % aux loyers du marché (Bordeaux).
pour racketer il faut qu OP est des fonds derrieres..
ca depend du locataire en fait a l instant T.
un dossier pouvait etre beton lors de la location et te retrouver avec un loc en souffrance quelques mois apres.

ignatius

Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#6 Message par ignatius » 06 mars 2019, 20:21

Gpzzzz a écrit :
06 mars 2019, 18:33
ignatius a écrit :
06 mars 2019, 17:35
Je le rackette. :mrgreen:

PS: je suis bailleur en Pinel, les plafonds de loyer sont inférieurs d'au moins 20 % aux loyers du marché (Bordeaux).
pour racketer il faut qu OP est des fonds derrieres..
ca depend du locataire en fait a l instant T.
un dossier pouvait etre beton lors de la location et te retrouver avec un loc en souffrance quelques mois apres.
C'est ce qui m'est arrivé avec mes premiers locataires.
Le mari a été licencié 3 mois après son emménagement.
Bah ils sont partis au bout de 8 mois, car il a retrouvé du travail mais à 60 km.

Crapaud
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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#7 Message par Crapaud » 06 mars 2019, 21:37

rapha a écrit :
06 mars 2019, 14:57
Bonjour,

Je me demandais si vous découvrez que votre locataire à l'occasion sous-louait sur bnb son logement qu'allez vous faire?
On va prendre 2 cas:

cas #1: quelques sous locations très ponctuelles 1 ou 2 weekend par ci par là et semaines de vacances


cas #2: locataire régulièrement absent pour raisons professionnelles (5-6 mois par an), laisse le logement en sous location pour réduire ses frais (max 120jrs par an) et il fait attention à ne pas dépasser le prix du loyer mensuel.


Quand j'étais étudiant personne ne voulait de colocation, il y a tellement d'appartement en colocation maintenant aujourd'hui que c"est devenu la norme. La même chose ne va t'elle pas se passer avec BnB. Alors que je cherchais un logement à louer, j'ai demandé à une agence si l'autorisation de louer en BnB pouvait être demandée au propriétaire, il m'a clairement dit que cela pourrait être négociable.

Avec les assurances actuelles, ne surestime t'on pas le risque de ''destruction'' des appartements, quand aux problèmes fiscaux c'est bien le locataire qui les prends si il ne respecte pas la loi.

Raphael,
Il manque une hypothèse : qu'y a-t-il d'écrit dans son bail ? Interdiction de sous louer ? Autorisation ? Rien du tout ?
"Life is no matter of chance. It's a matter of choice"

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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#8 Message par PACA » 06 mars 2019, 21:42

C'est une faute, le bail ne l'autorise pas, ça doit se négocier avant, à défaut on négocie après => dédommagement fonction de l'ampleur, fréquence et situation financière des locataires.(Quel est le mobile ?)

Pour une jeune femme locataire seule avec un enfant qui touche l'APL, sans qu'elle me le demande au bout d'un an, j'ai anticipé je lui ai dit et écrit qu'elle pouvait sous/louer(touriste ou autres) une chambre sans aucune contre partie. Elle est parfaite, depuis 2 ans elle a un comportement exemplaire, je lui ai suggéré de sous louer. (l'appart a 3 chambres 2 wc salles d'au)

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slash33
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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#9 Message par slash33 » 06 mars 2019, 22:01

Si je me souviens bien dans la dernière jurisprudence en date, le tribunal avait condamné le locataire indélicat a reverser tous les loyers indument perçus. :mrgreen:

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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#10 Message par clarine » 06 mars 2019, 22:35

Dans les 2 cas, je préfèrerais assurément que mon locataire m'en parle avant plutôt que de le "découvrir" après coup :evil: . Cela me rendrait certainement plus conciliante pour accepter. Dans les 2 cas, je pense que j'accepterai en effet, à la condition -que tu as mentionnée- que le loyer de la sous-location n'excède pas le loyer de la location.
Je serai encline toutefois à demander un renforcement du dépôt de garantie, si c'est possible, afin de me prémunir d'éventuelles dégradations ++ (j'ai le souvenir de quelques faits divers où des personnes louant en airbnb ont retrouvé leur logement dans un état catastrophique... et je me méfie de la propension naturelle :roll: des assureurs à dédommager les dégâts quels qu'ils soient :twisted: ).

rapha
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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#11 Message par rapha » 07 mars 2019, 11:13

Crapaud a écrit :
06 mars 2019, 21:37
Il manque une hypothèse : qu'y a-t-il d'écrit dans son bail ? Interdiction de sous louer ? Autorisation ? Rien du tout ?
On va dire que c'est un bail (d'après 2017) donc à priori il faut une autorisation pour sous louer.

Pour tout dire je suis dans le cas n°2, j'ai besoin de louer un pied à terre à Paris mais j'y passe que quelques mois par an. Pendant pas mal de temps j'ai fait des sous location (de proprio ne voulant pas déclarer ou de locataire); mon plus gros soucis c'est qu'il m'est impossible par mon métier de savoir quand je pars et quand je reviens. Suivant les années je peux passer de 2 à 11 mois à l'étranger en seul ou plusieurs projets.
Je me suis donc retrouver des fois avec des proprios qui voulaient récupérer leur appartement pendant que j'étais en Chine ou en Russie; parfois les dates ne conviennent pas et souvent je devais retourner chez mes parents;
La solution de l'hotel n'est pas satisfaisante car j'ai besoin de poser mes affaires, BnB impossible pour les mêmes raisons en plus je ne sais jamais quand je repars;
Le problème n'est pas financier car je gagne en un mois de chantier de quoi me loger dans un 30m2 bien placé à paris à l'année, mais bon si c'est pour l'occuper 2-3 mois ça fait mal;

J'ai essayé d'être honnête mais les réponses sont loin d'être positives, pourtant mon dossier financièrement est béton. Mon intention n'est pas de gagner l'argent mais de lisser à l'année mon loyer pour un coût plus acceptable au vu de mon occupation tout en gardant la main sur le "planning".
clarine a écrit :
06 mars 2019, 22:35
Dans les 2 cas, je préfèrerais assurément que mon locataire m'en parle avant plutôt que de le "découvrir" après coup :evil: . Cela me rendrait certainement plus conciliante pour accepter. Dans les 2 cas, je pense que j'accepterai en effet, à la condition -que tu as mentionnée- que le loyer de la sous-location n'excède pas le loyer de la location.
Je serai encline toutefois à demander un renforcement du dépôt de garantie, si c'est possible, afin de me prémunir d'éventuelles dégradations ++ (j'ai le souvenir de quelques faits divers où des personnes louant en airbnb ont retrouvé leur logement dans un état catastrophique... et je me méfie de la propension naturelle :roll: des assureurs à dédommager les dégâts quels qu'ils soient :twisted: ).
c'est actuellement ma démarche mais je dois dire que ce n'est pas facile de trouver.



Autre solution acheter un bien .... et le louer en mon absence..

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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#12 Message par Vincent92 » 07 mars 2019, 11:29

rapha a écrit :J'ai essayé d'être honnête mais les réponses sont loin d'être positives
C'est normal. Il n'y a aucun intérêt pour un propriétaire. C'est bien de le prévenir mais ca ne change pas que tu lui amènes des emmerdes sans rien en face.
rapha a écrit :Autre solution acheter un bien .... et le louer en mon absence..
Tu ne pourras pas. La location classique engage au minimum pour un an et tu ne pourras louer que 120 jours/an maximum ta résidence principale si tu fais du AirBnB.

Tu peux éventuellement expliquer ta problématique à ton bailleur et lui promettre un loyer plus important en contrepartie de tes sous locations. Par exemple, 30% de ton revenu généré par AirBnB. Bref, qu'il y trouve un intérêt. Dans tous les cas, tu ne pourrais louer que 120 jours/an.
Modifié en dernier par Vincent92 le 07 mars 2019, 11:36, modifié 1 fois.
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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#13 Message par rapha » 07 mars 2019, 11:36

Vincent92 a écrit :
07 mars 2019, 11:29
rapha a écrit :J'ai essayé d'être honnête mais les réponses sont loin d'être positives
C'est normal. Il n'y a aucun intérêt pour un propriétaire.
oui ce n'est pas faux mais quels sont les inconvénients réels pour un propriétaire? pour un meublé c'est l'assurance de le louer plusieurs années sans "trous"

Comme je disais dans le post initial, pendant longtemps la colocation était refusée par les propriétaires, désormais il est très facile de faire un bail colocation. Parfois les choses changent.

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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#14 Message par Vincent92 » 07 mars 2019, 11:45

rapha a écrit :
07 mars 2019, 11:36
Vincent92 a écrit :
07 mars 2019, 11:29
rapha a écrit :J'ai essayé d'être honnête mais les réponses sont loin d'être positives
C'est normal. Il n'y a aucun intérêt pour un propriétaire.
oui ce n'est pas faux mais quels sont les inconvénients réels pour un propriétaire? pour un meublé c'est l'assurance de le louer plusieurs années sans "trous"
Dégradation (plus c'est des locations courtes, plus les chances augmentent) et emmerdes potentielles diverses. Par exemple, si tu décides de ne plus payer mais que tu continues à louer son appartement. Si tu te retrouves avec un squatter qui ne veut plus partir et que tu décides de lui rendre les clés et de le laisser se démerder. Si tu pratiques de la location illégale...
Objectivement, un bailleur n'a aucun intérêt à te laisser sous louer son bien. Surtout pour ces surfaces à Paris (il trouvera facilement un locataire qui lui apportera moins d'emmerdes).
Après, tu peux avoir la chance de tomber sur une "Clarine" (même si je demande à voir. C'est plus facile d'être généreux quand c'est sur du vent). Mais je ne pense pas que se soit la majorité. Vu le POGNON que ca représente, les gens ont tendance à réfléchir et chercher le maximum de tranquillité et de sécurité.
rapha a écrit :
07 mars 2019, 11:36
Comme je disais dans le post initial, pendant longtemps la colocation était refusée par les propriétaires, désormais il est très facile de faire un bail colocation. Parfois les choses changent.
La plupart du temps, quand un bailleur autorise la colocation, c'est parce que le bail est cher. C'est rarement un premier choix à loyer équivalent.
Modifié en dernier par Vincent92 le 07 mars 2019, 13:18, modifié 1 fois.
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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#15 Message par PACA » 07 mars 2019, 12:02

rapha a écrit :
07 mars 2019, 11:13
Autre solution acheter un bien .... et le louer en mon absence..
Voir aussi un compromis modulable en fonction des opportunités des demandes :
Hypothèse avec moyens financiers : acheter un bien avec 2 chambres avec 2 salles d'eau wc. => une pour chaque chambre
- Pendant les absences : chambre 1 location longue durée, chambre 2 : location éventuelle pendant la durée de l'absence
- Pendant la présence : chambre 1 location longue durée, chambre 2 : j'occupe la chambre
Moyennant compensation le locataire longue durée peut prendre en charge la gestion de l'appart location 2 eme chambre incluse.
Objectif prioritaire : trouver un locataire permanent fiable et sérieux. => plus aucuns tracas avec la souplesse d'une chambre permanente dans un hotel.

La possibilité de location permet d'acquérir un beau produit, bien localisé.

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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#16 Message par clarine » 07 mars 2019, 19:53

@vincent92 : le risque 0 n'existe pas. Même avec un locataire "normal" tu peux te retrouver avec des impayés, une procédure d'expulsion, les frais qui vont bien avec, un bien finalement récupéré dans un état de taudis, les frais de remise en état qui vont bien + quelques semaines/mois de non location le temps que les travaux se fassent et, avec un peu de chance, la récupération à coup de 20 € par ci, 50 € par là, de plusieurs milliers d'euros d'impayés :mrgreen: (autant dire que tu mets un moment avant de rentrer dans tes frais, à ce compte-là). C'est tout l'intérêt d'augmenter le dépôt de garantie dans le cas de figure soulevé par rapha et ce dépôt doit être suffisamment élevé pour être dissuasif.

Sinon, l'idée d'intéresser financièrement le proprio à la sous-location est certainement une piste mais cela n’exonère pas, à mon avis, la garantie évoquée ci-dessus.

Question @rapha : jusqu'à combien serais-tu prêt à bloquer en dépôt de garantie pour qu'un proprio te permette de sous-louer ton appart ? Question annexe : serais-tu prêt à lui reverser un %tage du loyer de la sous-location et si oui à quelle hauteur ?

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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#17 Message par henda » 07 mars 2019, 20:46

Le propriétaire qui loue son bien peut sélectionner le locataire en fonction de certains critères (preuves de solvabilité). Ça permet de réduire le risque. Si le locataire sous-loue, rien ne garantit au propriétaire que le locataire va faire ce même travail de sélection, donc ça augmente le risque de se retrouver dans une situation de squatteur insolvable.

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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#18 Message par Vincent92 » 07 mars 2019, 22:13

henda a écrit :
07 mars 2019, 20:46
Le propriétaire qui loue son bien peut sélectionner le locataire en fonction de certains critères (preuves de solvabilité). Ça permet de réduire le risque. Si le locataire sous-loue, rien ne garantit au propriétaire que le locataire va faire ce même travail de sélection, donc ça augmente le risque de se retrouver dans une situation de squatteur insolvable.
Tout à fait. Je rajoute qu'on comprend assez facilement que :
- Superposer c'est additionner les risques.
Typiquement, si j'estime que j'ai 5% de chance d'avoir un problème avec mon locataire et qu'il y a aussi 5% de chance d'avoir un problème avec le sous locataire (en général, c'est plus que mon locataire pour la raison que tu as donné), j'ai 10% de chances d'avoir des emmerdes.
- Si je prends une assurance loyer impayé pour me protéger et limiter mon risque (cas de beaucoup de propriétaires), si je suis de nouveau exposé par la sous location
- Ceux qui louent 30m2 via AirBnB, c'est des touristes low cost donc un risque d'emmerdes important (risque de tomber sur des jeunes fêtards qui font du bruits, qui détruisent l'appart',..)
Je raisonnerais personnellement comme ça.
Après, je ne suis pas bailleur et ils ne raisonnent pas tous de la même manière de toute façon.
Mais le refus se justifie en tout cas.
Surtout si on ne met rien en face des emmerdes potentielles.
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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#19 Message par rapha » 08 mars 2019, 16:36

clarine a écrit :
07 mars 2019, 19:53
Question @rapha : jusqu'à combien serais-tu prêt à bloquer en dépôt de garantie pour qu'un proprio te permette de sous-louer ton appart ? Question annexe : serais-tu prêt à lui reverser un %tage du loyer de la sous-location et si oui à quelle hauteur ?
Oui je pourrais parfaitement débloquer un dépôt de garantie bien supérieur à la moyenne pour l'autorisation de sous location. 6 mois de loyer sans problème par exemple. Lors d'une de mes locations sans contrat, le propriétaire m'avait demander de régler les 6 mois de loyer d'un seul coup. Il louait sans contrat pour garder son logement en résidence principale, j'ai pris un risque mais j'étais gagnant aussi puisque le loyer était moins cher que le marché.
Pour le versement d'un % à un propriétaire à la base mon intention n'est pas de gagner de l'argent mais bien de sous louer en respectant la loi, la sous location ne rapportera par mois pas plus que le montant du loyer et de 120jrs par an max. Si un % est donné au propriétaire peut on le déclarer?
Enfin comme tout se négocie, donc pourquoi ne pas envisager de monter au dessus du prix du loyer mais tenir compte des frais de conciergerie et négocier la différence.
L'important pour moi est avant tout d'être maître du calendrier, je peux avant tout donc décider quand je veux louer ou pas.
Vincent92 a écrit :
07 mars 2019, 22:13
- Ceux qui louent 30m2 via AirBnB, c'est des touristes low cost donc un risque d'emmerdes important (risque de tomber sur des jeunes fêtards qui font du bruits, qui détruisent l'appart',..)
ou un couple qui vient dans paris tout simplement, je comprends que l'on soit anxieux pour son logement mais il ne faut pas tout prendre systématiquement du mauvais coté. J'ai visité un appartement pour acheter il y a quelques mois, le proprio le louait sur BnB très régulièrement à un prix légèrement inférieur au marché mais minimum 5 ou 10 jrs, il n'a jamais eu de pb en dehors de quelques cheveux dans la baignoire.

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Re: votre locataire sous loue en BNB, comment réagissez vous?

#20 Message par Vincent92 » 08 mars 2019, 18:47

rapha a écrit :
08 mars 2019, 16:36
Vincent92 a écrit :
07 mars 2019, 22:13
- Ceux qui louent 30m2 via AirBnB, c'est des touristes low cost donc un risque d'emmerdes important (risque de tomber sur des jeunes fêtards qui font du bruits, qui détruisent l'appart',..)
ou un couple qui vient dans paris tout simplement, je comprends que l'on soit anxieux pour son logement mais il ne faut pas tout prendre systématiquement du mauvais coté. J'ai visité un appartement pour acheter il y a quelques mois, le proprio le louait sur BnB très régulièrement à un prix légèrement inférieur au marché mais minimum 5 ou 10 jrs, il n'a jamais eu de pb en dehors de quelques cheveux dans la baignoire.
Oui, je suis d'accord. Tu peux tomber sur des couples ou des jeunes qui ne vont pas faire d'histoire. Je parle des problèmes éventuels. Tu as biensur une large majorité sans problème. Mais, comme dans tout, ce n'est pas cela qui a de l'importance.




Je maintiens que sur un petit logement, tu as plus de chance d'avoir des emmerdes via Airbnb. Il y a statistiquement plus de chance d'avoir des emmerdes avec les touristes qui n'ont pas beaucoup d'argent, c'est comme ca.
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