problème avec agence immobilière

[nicolas]

Bonjour,

C'est la premiere fois que je poste sur ce forum et j'espère qu'une bonne âme pourra m'aider. Je vous explique ma situation.

Je suis en train de vendre une maison de famille avec mon oncle, ma grand mere et ma soeur. Ma grand mere en est l'usufruitière, et nous sommes nu-proprietaires. Nous sommes tous d'accord pour la vendre et savons tous à quoi nous attendre en termes de repartition de la somme de la vente.

Cette maison est en vente depuis un an et demi et a eu très peu de visites. Nous avons essayé plusieurs agences, trois au total. Il y a deux mois, l'agence numero 3 nous propose de vendre la maison en trois lots, un appartement par lot, chacun avec une partie de jardin et une place de parking. C'est une grande maison donc cela est tout a fait possible. L'agent nous explique qu'il faudrait , bien évidement, modifier la copro, et refaire des mandats qui refléteront cette nouvelle copro.

Nous signons donc trois mandats différents, un pour chaque lot et non exclusifs. L'agence fait son boulot, et ça marche car au bout de deux semaines, ils ont un acquereur pour chaque lot.
Tout le monde est content, l'agent nous demande de lui envoyer un mail stipulant que nous acceptons les offres qu'ils ont eu, mais ne nous donnent pas les noms des acquéreurs. N'y connaissant pas grand chose et étant si content d'enfin pouvoir vendre cette maison, nous nous exécutons, et encore une fois sans mentionner les acquéreurs potentiels comme nous n'avons pas leurs noms.

Une semaine plus tard, l'agence numero 2 nous rappelle et nous annonce qu'elle a une offre tout à fait serieuse pour la maison dans sa totalité, et en plus, à un meilleur prix. Evidement, nous voulons accepter cette offre et mon oncle prévient l'agence numero 3. Evidement, ils ne sont pas du tout d'accord et menacent de nous poursuivre en justice car nous avons accepté leur offre en premier. Or, l'agence numero 2 nous certifie que nous n'avons pas reelement accepté d'offre car l'offre de 'agence 3 n'était pas valable dès le debut. Duc coup nous avons fait quelques recherches.

Tout d'abord, les mandats que nous avons signé, ne désignent pas des lots existants. A ce jour, la maison est divisée en deux lots, et pas trois. Ces mandats seraient donc non valables.
De plus, ces mandats ne comportent aucun numero d'enregistrement de mandat. Or , comme stipulé dans la loi Hoguet, ce numero est nécessaire, a défaut, ils auraient valeur de nullité.
Et finalement, les accords que nous avons envoyés par mail, ne comportent pas les noms es acquéreurs, tout bonnement car nous ne les avions pas. Et l'identité d'un acheteur est obligatoire, enfin ça tombe sous le sens...
J'ajouterai que les accords ne disent pas tous la meme chose, ma soeur et moi avons accepté de vendre la maison dans totalité, alors que ma grand mere et mon oncle ont accept de vendre les différents lots. Nous n'avons donc pas accepté de vendre la meme chose.

Nous nous sommes renseignés auprès de notaires, d'avocats et d'autres agents immobiliers, et tous nous ont confirmés que l'agence numero 3 ne pouvait rien contre nous.

est ce que quelqu'un ici à deja eu affaire à ce genre de cas? Ai je raison et suis je dans mon bon droit ou suis je obligé de continuer avec l'agence numero 3? Vu leurs méthodes je n'en ai pas du tout envie mais cet agent a réussis a mettre la pression à mon oncle et il a très peur des poursuites. Et cela dérangerai vraiment de perdre l'opportunité de l'agence numero 2.

Merci d'avance pour vos réponse

[Vincent92]

Je vois mal comment un inconnu sur un forum qui ne connaît pas le dossier pourrait être plus pertinent que des avocats + notaires qui connaissent les détails de votre dossier et qui vous répondent à priori tous la même chose.

[titmaison]

Vincent92 a raison : dans tous les cas prendre un avocat (si possible un bon que vous connaissez déjà) me semble une précaution élémentaire. Les notaires etc. ont peut-être raison mais peuvent être partisans, en tout cas s'il y a un procès vous ne pourrez pas ou peu compter sur eux. Avec un avocat vous aurez une stratégie globale : au point où vous en êtes la moindre lettre ou email peut se retourner contre vous. Si vous signez avec le numéro 2 le 3 engagera probablement un procès et... même si vous av(i)ez raison vous ne pourrez pas l'empêcher. D'ailleurs tout n'est jamais tout noir ou tout blanc et des procès perdus par des gens dans leur bon droit on en voit tout les jours. Sans parler du temps perdu et du stress...
Si le numéro 3 a peu de chances de casser la vente s'il a un bon avocat spécialiste et que vous tombez sur un débutant il a de grandes chances d'obtenir des dommages et intérêts. Pour ma part j'ai toujours entendu que la vente était conclue en france quand il y avait accord sur la chose et le prix... Les manquements (noms, numéros de mandat) sont-ils susceptibles de priver totalement numéro 3 de ses efforts ? Cela ne me semble pas si évident malheureusement.
Une autre possibilité serait de parvenir à un accord pour dédommager le numéro 3 de son travail qui dans votre cas semble réel et effectif... Dans ce cas aussi passez par un avocat pour ne pas voir votre argent partir en fumée voire se retourner contre vous car si vous négociez par vous-même c'est très risqué (les négos entre avocats ne peuvent pas être ressorties dans un procès).

[clairette2]

Je vois mal comment un inconnu sur un forum qui ne connaît pas le dossier pourrait être plus pertinent que des avocats + notaires qui connaissent les détails de votre dossier et qui vous répondent à priori tous la même chose.

+1
L'agence numéro 3 fait pression pour ne pas perdre cette vente, et tente de vous intimider. C'est de bonne guerre. Mais si la loi n'est pas de leur côté, ils ne pourront pas aller plus loin.

[sim_v]

Les notaires font tout pour garder de bonnes relations avec les agences. Ne comptez pas sur lui.

Après vous êtes en promesse contre promesse. Rien ne que ça se vende mais une chose est sûre. Si la vente se complique d'un côté ou de l'autre, c'est tous les prospects qui partiront vite fait. On dit régulièrement au gens de fuir les ventes à problèmes . Vous avez voulu multiplier les méthodes des ventes pour maximiser vos revenus (et c'est humain), cela se retourne contre vous car promesses sur 2 options et en même temps.
Après cette histoire, si vous avez toujours ce bien, il va falloir se poser les vraies questions : pourquoi si peu de visites, comment le vendre (moins cher en une fois ? à la découpe ?) et faire en sorte que vos mandats (il en faut vraiment plusieurs ?) aillent tous dans le même sens.

[lecriminel]

à votre place, j'essayerais d'avancer rapidement, ça fait trop longtemps que ça dure.
soit la vente de l'agence N.3 si la difference avec la N.2 est faible
soit l'agence N.2 s'il y a un gros écart (quitte à laisser qqch à l'agence N.3).
Car ce qu'il y a de pire dans votre position est de continuer à vous enliser et à perdre du temps, il y a trop peu d'argent en jeu.

[JiBéPé]

[...]Vu leurs méthodes[...]

Vous ne manquez pas d'air.
Vous faites bosser 3 agences successivement : cela doit signifier que ce n'est a priori pas un dossier facile et que ce n'est pas donné à tout le monde de vous trouver une solution.
La troisième agence se met sérieusement en tête de vous apporter satisfaction : pour cela, elle réfléchit et vous proposer une solution d'organisation alternative (découper en 3 lots) qui permettrait de faciliter la vente. Puis elle continue son job et trouve des acheteurs pour chacun des lots. Puis vous dites OK.
Leur seul tort, si j'ai bien tout suivi, est d'avoir manqué de formalisme, et maintenant vous vous plaignez de leurs méthodes alors que vous êtes prêt à renier votre acceptation pour un peu plus d'argent ? Moi non plus, quand on me fait bosser, qu'on me donne un accord écrit, puis qu'on trouve une faille contractuelle ou un vice de forme pour ne pas me payer, je ne suis pas très content.
Que la loi soit de votre côté est une chose, mais évitez de les présenter comme les méchants dans l'affaire.

à votre place, j'essayerais d'avancer rapidement, ça fait trop longtemps que ça dure.
soit la vente de l'agence N.3 si la difference avec la N.2 est faible
soit l'agence N.2 s'il y a un gros écart (quitte à laisser qqch à l'agence N.3).
Car ce qu'il y a de pire dans votre position est de continuer à vous enliser et à perdre du temps, il y a trop peu d'argent en jeu.

Attention, verser une compensation à l'agence n°3 pourrait être interprété comme la reconnaissance d'une faute dans la relation contractuelle ou de la réalité d'une prestation à rémunérer. Il me semble que l'action en justice de cette 3ème agence serait alors facilitée et elle pourrait ensuite exiger l'ensemble des honoraires.
Si OP veut poursuivre avec l'agence n°2, même si c'est moralement discutable, je ne lui conseillerais pas de verser quoi que ce soit à l'agence n°3.

[pimono]

l'agence numero 3 nous propose de vendre la maison en trois lots, ...et ça marche car au bout de deux semaines, ils ont un acquereur pour chaque lot.
Tout le monde est content, l'agent nous demande de lui envoyer un mail stipulant que nous acceptons les offres qu'ils ont eu,...nous nous exécutons,


Une semaine plus tard, l'agence numero 2 nous rappelle et nous annonce qu'elle a une offre tout à fait serieuse pour la maison dans sa totalité, et en plus, à un meilleur prix. Evidement, nous voulons accepter cette offre

L'honnêteté n'a pas l'air d'être une valeur en vigueur dans votre famille et c'est pas très sérieux car vous avez donnez votre accord pour vendre au prix indiqué à l'agence numéro 3 et les carottes sont par conséquent cuites !!! Ces mails que vous avez envoyés et les mandats font foi.

Je trouve que votre histoire relève de la mauvaise foi de votre part et que le mieux est de résoudre ça à l'amiable. Eventuellement en présentant vos excuses à l'agence numéro 3 afin de vendre plus chère à l'agence numéro 2 en prétextant que la division sera compliquée et pas forcément avantageux pour les 3 acheteurs qui seront amenés à cohabiter. Par contre, il n'y a pas que l'agence numéro 3 qui est lésée là dedans, il y aussi les 3 acheteurs des 3 lots qui peuvent vous filer un procès au cul !!!

Bref, vous êtes dans une salle histoire dont votre oncle, votre soeur, vous et votre cupidité, êtes les uniques responsables !

[neron]

Je suis en train de vendre une maison de famille avec mon oncle, ma grand mere et ma soeur. Ma grand mere en est l'usufruitière, et nous sommes nu-propriétaire

1) Vous vendez des lots en nu-propriété qui n'existe pas, 2) vous dites que la maison est actuellement en deux lots et pas trois,3) Vous ne demandez pas l'accord de l’usufruitière et vérifier si cela est possible, 4) Vous trouvez cependant des acheteurs sans leur préciser les parties privatives exactes ni que c'est une nu-propriété -> Dans ce cas le prix peut différer puisque mami à l'usage du terrain.

Soulevons donc plutôt effleurons d'un doigt léger le cas d'école formulé par nicolas:

Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Donc via 3, la vente des parts de nu-propriété est formé (pas besoin d'avoir les n°lots .. c'est une vente de part). La condition suspensive de la soeur amha étant réalisée, il n'y a pas besoin de passer par la règle des 2/3 (art. 815-5-1) et un juge. Le partage se fait donc suivant l'article 836. Vous me direz oui mais les textes sont interprétables mais dans les faits: L'agence fait vendre de force des 2/3 de part de nu-propriété (art.815.5.1) puis si besoin attend le décès de la grand-mère pour forcer la vente à vil prix (aux enchères) du 1/3 restant de la sœur (art. 815.5). Une astuce serait pour mami de mettre en location 9 ans (art.xxx) juste avant de partir en maison de retraite ou en bail agricole ou pro. Je laisse le soin aux doctes d'étudier la validité du consentement de mami art. 836,840, 116, ..) ma religion est faite: l'intérêt est commun. Je vous laisse étudier le cas 1 ou 3 acheteurs .

Via 2: Comme juste l'oncle a signé la vente n'est pas faite.
.
PS: Je ne vais pas aller voir la dernière jurisprudence du Code Civil devenu un vrai foutoir dixit ses docteurs (amha pour permettre la convergence des droits Européens) et j'attends sereinement la réponse de Nicolas à cette énigme

[pimono]

le doit, article 815-5 du code civil "] Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Bien trouvé,
Effectivement sans l'accord de l'usufruitière, les mandats et les mails d'acceptation n'ont aucune valeur. C'est l'usufruitier le maitre de ce genre de situation et c'est d'ailleurs pour ça que le principe que nul ne peut être contraint de rester dans une indivision tombe à l'eau dans le cas d'un usufruit tant que la personne est encore vivante et qu'elle ne donne pas son accord.

Mais ça ne fait que déplacer le problème car si la vente est possible et se fait avec l'agence 2, pourquoi légalement ne pourrait-elle pas se faire par l'agence 3 ?

[neron]

@nicolas la clef de ta question en droit pur (vente en nu ou pleine propriété à 3) dépend amha en partie:
- de ce qu'à accepter exactement la mami, dixit la forme et les termes de son accord (email ou lettre)
- de son statut (tutelle, .. ) et accessoirement de l'âge, de son usage effectif ou non du bien, de sa volonté exact,
- de sa part de nu-propriété. C'est pas clair dans ton exposé entre toi, ta soeur, ton oncle et la grand-mère,

Merci aussi de nous indiquer les prix d'achats des lots (ag.3) et du tout (ag.2) et le prix et la chose indiqué sur les accords de vente (ag.3) donnés par chacun (car il faut un accord sur la chose et le prix). Même un cas d'école suppose un minimum de formalisme