Immobilier trop cher (ain)?

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Galdoras
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Immobilier trop cher (ain)?

#1 Message par Galdoras » 22 mai 2019, 12:19

Bonjour à tous,

Je souhaiterai avoir votre avis sur la situation actuelle de l'immobilier dans mon département (l'ain) et sur ma situation personnel car j'ai l'impression que je suis en train de développer un véritable TOC sur le sujet et de tourner en rond :cry: . Je précise tout de suite que l'ain n'est pas Paris et qu'il n'y a pas de comparaison possible (Je reste complètement halluciné pour ma part que des personnes sont disposé à payer 550 000€ pour 30m²).



Pour me présenter:
J'ai aujourd'hui 32 ans. Je suis pacsé et j'ai un enfant depuis 2 ans. Nos revenus (ma compagne et moi) avoisine 6 500€ net/mois.
Nous n'avons pas d'emprunt actuellement et nous disposons de 165 000€ en banque. Nous parvenons à épargner environ 30 000€ par an.
Nous sommes en location avec un loyer de 720€ pour une maison de 130m² rénové et agréable à la campagne.
Depuis que j'ai mes premiers salaires, il y a 10 ans, je regarde l'immobilier. Je m'étais fixé l'objectif initialement d'acheter ma maison sans passer par un emprunt (ou avec un emprunt très faible). Je me disais "tu te fais mal à court terme" et dans 10-15ans tu as ta maison, plus de loyer et plus d'emprunt.

Le problème:
Nous recherchons une maison à 20-30 minutes max à l'est de MACON, à la campagne, avec un budget de 380 000€-440 000€ et peu de travaux (Je vais être honnête nous avons certainement un peu des goûts "de luxe" et nous souhaitons avoir une jolie maison). Il y a encore 3 ans, nous en trouvions sans trop de difficulté autour de 350 000-400 000€ et les biens étaient plutôt SYMPA (mais notre situation professionnelle à l'époque ne nous permettait pas d'acheter car pas stabilisé).
A l'heure actuelle il devient rare de trouver un bien qui nous plait et encore plus rare en dessous de 480 000€-500 000€...

Mon raisonnement (attention je ne suis pas économiste et pas adepte non plus de la théorie du complot :) . Ce n'est que mon avis en regardant autour de moi et en lisant la presse etc.. je fais peut être complètement fausse route):

Les taux d’intérêt pour emprunter sont très bas (aujourd'hui un courtier m'a proposé un taux a 1,38% sur 25 ans pour un emprunt de 300 000€... et je n'ai même pas encore négocié!). Dans ces conditions je comprends qu'il y a plus d'acheteurs que de vendeurs car tout le monde peut emprunter beaucoup d'argent.
La possibilité d'emprunter à faible coût créer une augmentation des prix de l'immobilier, déconnecté des revenus réels et de la valeur "réel" des biens.
LYON, qui est à 1h, a vu ces prix fortement augmenter au cours des 2 dernières années (de l'ordre de 10%/an). Les personnes qui auparavant avaient les moyens d'acheter sur LYON sont repoussées en périphérie. Du coup, les prix des villes moyennes autour de LYON sont tiré vers le haut car les gens y habitent... et travail proche de LYON.

Si les taux baisses, que la demande d'apport diminue et que les durées de crédit accordées par les banques s'allongent (25ans), je pense que c'est parce que les "gens" n'ont plus "réellement" les "moyens" d'acheter (les banques sont donc obligées de mettre en place des conditions plus favorable pour maintenir une demande... qui à l'effet pervers de continuer à faire progresser le prix de l'immobilier). Hors je pense que nous arrivons à la limite car il sera difficile d'avoir des conditions plus avantageuses qu'aujourd'hui et la demande va s’essouffler.

Toute la presse matraque "c'est le moment d'acheter car les taux sont bas"... a tel point que cela ressemble de plus en plus à de la propagande. hors, il me semble que compte tenu de l'augmentation des prix des biens, la baisse des taux n'a en réalité rien fait gagner à l'acheteur dans certaines région (voir peut être même le contraire).


Je me dis que nous avons certainement un très bon profil pour une banque et pourtant nous hésitons (dans ce contexte des prix des biens immobiliers élevés) à acheter et que nous ne devons donc pas être les seuls...
Hier, j'étais sur le boncoin en train de regarder les offres de biens de 120m² et plus dans le département de l'ain:
Offre à la vente de biens immobiliers: 86 pages, 2997 logements à la vente.
Offre à la location de biens immobiliers: 3 pages, 81 logements à la location avec des prix à 1 000€ voir 1 500€.). Pour info, il y a et depuis 3 année nous louons pour 720€ une maison rénové de 130m2 à la campagne à 20 minutes de bourg et 50 de LYON!... la différence est donc énorme!)
Selon moi, cela signifie que les gens ne sont plus "acheteur" à ces prix et préfère rester en location... ce qui tend à raréfier l'offre locative car les logement restent occupés plus longtemps. L'offre étant rare les loueurs en profitent pour augmenter les prix.


=> Résultat de tout ca: Il me semble qu'il y a une bulle immobilière dans certaines régions....
Oui mais voila: Elle n'explose pas! Et du coup je me dis qu'il y a un problème dans mon analyse...


Du coup, j'aimerai recueillir votre avis.
Pensez-vous que je me trompe et que je dois changer ma manière de penser ?
Dois je acheter aujourd'hui/Rester en location?
La bulle va bientôt exploser vs Il n'y a pas de bulle?
Les prix vont il atteindre le ciel comme à Tokyo?

Que prévoie madame Irma pour fin 2019 et 2020 :D ?

Merci et bonne journée
cdt
G

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#2 Message par olivier_aix » 22 mai 2019, 13:05

720€ pour une maison de 130m² rénové et agréable à la campagne.
Nous parvenons à épargner environ 30 000€ par an.
C'est très simple : gardez votre loc qui n'est vraiment pas chère (et vos sous)

30k€ par an, c'est 450k€ au bout de 15 ans, + les intérêts... de quoi voir venir le moment venu

Amon avis, dans votre cas, ce n'est pas intéressant d'acheter une maison, ce qui est confirmé par :
Selon moi, cela signifie que les gens ne sont plus "acheteur" à ces prix et préfère rester en location...
pourquoi ne pas investir dans du locatif ? Avec votre capacité d'épargne et l'effet levier du crédit, il y a moyen de se constituer un bon parc locatif.

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#3 Message par Ben92 » 22 mai 2019, 13:23

Galdoras a écrit :
22 mai 2019, 12:19
=> Résultat de tout ca: Il me semble qu'il y a une bulle immobilière dans certaines régions....
Oui mais voila: Elle n'explose pas! Et du coup je me dis qu'il y a un problème dans mon analyse...
Oui il y a un problème dans ton analyse : il n'y a tout simplement pas de bulle immobilière.
Fais comme tout le monde, achète, une maison à 500000 ou même 600000€ ce n'est pas cher du tout pour vous vus votre épargne et vos revenus.
Plus tu attendras, plus ça montera et plus tu auras perdu de l'argent en n'achetant pas.

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#4 Message par Vincent92 » 22 mai 2019, 13:56

Galdoras a écrit :=> Résultat de tout ca: Il me semble qu'il y a une bulle immobilière dans certaines régions....
Oui mais voila: Elle n'explose pas! Et du coup je me dis qu'il y a un problème dans mon analyse...
Le problème de ton raisonnement vient du fait que tu imagines que tout le monde loue un bien d'une valeur marchande de 400-500k€ à 720€/mois (si on ne considère pas la revalorisation, le rendement brut est de moins de 2%, probablement moins de 1% en net).
A mon avis, c'est plutôt rare dans le marché privé (excluant HLM, 1% patronal, prix d'amis, locataires en place depuis x années,...).
Tu semble d'ailleurs toi même le reconnaître :
Galdoras a écrit :Offre à la location de biens immobiliers: 3 pages, 81 logements à la location avec des prix à 1 000€ voir 1 500€
Une autre piste :
Galdoras a écrit :nous louons pour 720€ une maison rénové de 130m2 à la campagne à 20 minutes de bourg et 50 de LYON!
Galdoras a écrit :Nous recherchons une maison à 20-30 minutes max à l'est de MACON,
Questions : Compares tu les mêmes produits? (même emplacement, même taille, même gamme,...) Ou alors, es tu en train de dire que les fraises coûtent plus cher au supermarché que lorsque tu manges des carottes au restaurant et qu'il y a donc une bulle sur le prix des fraises?
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#5 Message par Galdoras » 22 mai 2019, 14:56

Merci pour vos premiers retours qui sont vraiment intéressants.

Vincent92, BEN92,
Le problème de ton raisonnement vient du fait que tu imagines que tout le monde loue un bien d'une valeur marchande de 400-500k€ à 720€/mois.
La maison que je loue ne vaut pas 400-500k actuellement :) . Si je devais l'acheter je proposerai 250k max.
En discutant avec la nounou qui habite le même village que moi, elle m'indique avoir fait construire sa maison il y a 10ans pour un coût de 180 000€ (maison type promoteur immobilier avec très peu de différence par rapport au voisinage pour 140m² et 600m² de terrain). Lorsque je regarde des annonces pour des biens similaires à la vente aujourd'hui dans le même secteur, les biens de ce type sont à 300k-320k. C'est pour cette raison que je pense qu'il y a un problème. Les revenus n'ont pas fait x2. Par contre les taux d'interets on était divisé par 4 :).

Oui il y a un problème dans ton analyse : il n'y a tout simplement pas de bulle immobilière.
Pour vous, comment arrivez vous à la conclusion qu'il n'y a pas de bulle?
Lorsque je regarde la courbe de friggit, je vois un problème.

Compares tu les mêmes produits? Ou alors, es tu en train de dire que les fraises coûtent plus cher que les carottes et qu'il y a donc une bulle sur le prix des fraises?
Sur ce point vous avez raison, je ne recherche pas tout a fait le même produit puisque je recherche un peu plus grand (150m²) donc il me semble normal que le prix soit plus élevé. Par contre en terme de produit, je reste sur le même type de maison oui.
Je ne dit pas qu'il y a une bulle sur les fraises mais qu'il y a une bulle sur les fruits et légumes :).

Fais comme tout le monde, achète, une maison à 500000 ou même 600000€ ce n'est pas cher du tout pour vous vus votre épargne et vos revenus.
Faire comme tout le monde ne veut pas dire que c'est la bonne chose à faire (sauf erreur c'est même souvent le contraire, il y a qu'à voir en bourse). C'est pour cela que je me renseigne auprès de vous sur votre pensée face à cette situation :)
J'ai du mal à imaginer pouvoir revendre un jour à 600k compte de l'évolution des revenus des gens. Il y a un moment ca va forcement coincer.

olivier_aix:
pourquoi ne pas investir dans du locatif ? Avec votre capacité d'épargne et l'effet levier du crédit, il y a moyen de se constituer un bon parc locatif.
Honnêtement j'y ai pensé. J'ai très peu regardé l'évolution du prix des appartements dernièrement donc je ne saurai dire si la rentabilité net peut être au rendez-vous. Vous me direz, certainement plus que les taux d’intérêts bancaires :p.
Noter que si il y a bien une bulle, j’achèterai mon appartement trop chère et je ne serais pas en mesure de le revendre au même prix.
Dans l'absolu je préférerai m'éviter un loyer en premier et ensuite voir ce que je fais du reste de mon argent...s'il y a un reste :).


Merci pour vos avis. J'apprécie de pouvoir en discuter avec vous.

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#6 Message par ignatius » 22 mai 2019, 16:09

Autre solution non évoquée :
t'es tu renseigné pour faire construire la fameuse maison de 150 m2 ?
A la louche, je dirais que tout fini ça coute dans les 230-250 k€ (réalisation plutôt sympa, pas du premier prix).
Et tu as une maison qui correspond parfaitement à tes goûts et ta manière de vivre, ainsi qu'aux dernières normes.

Quel est le prix des terrains dans la zone où tu cherches ?

Edit : je viens de voir sur leboncoin un terrain viabilisé de 500m2 à Villars les Dombes pour 115000 €.
Est ce cette zone qui est recherchée ?
Sinon beaucoup de terrains entre 60 et 90 000 euros, mais tout dépend de la localisation que vous désirez.
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

"Le ressentiment est la preuve de sa propre faiblesse" Friedrich Nietzsche - Par delà le bien et le mal

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#7 Message par Vincent92 » 22 mai 2019, 16:42

Galdoras a écrit :Oui il y a un problème dans ton analyse : il n'y a tout simplement pas de bulle immobilière.
Pour vous, comment arrivez vous à la conclusion qu'il n'y a pas de bulle?
Lorsque je regarde la courbe de friggit, je vois un problème.
Je pense qu'il faut laisser Friggit dans son tunnel :mrgreen: .
Ou alors, à la limite, tu peux rebondir sur cette file ouverte en 2009 (donc il y a 10 ans) en disant exactement la même chose que toi. Ce qui est assez amusant quand on te lit :
il y a 10ans [...] C'est pour cette raison que je pense qu'il y a un problème. Les revenus n'ont pas fait x2.
Friggit a raison sur un point, si on revient à la situation des 30 glorieuses (inflations des prix et des salaires élevés, taux élevés, peu de transmission, peu d'écart de revenu, peu de patrimoine,...) les prix baisseront. Enfin, pas besoin de faire une telle analyse pour arriver à cette conclusion.
Si les conditions changent les prix changent, c'est logique et ce n'est pas cela une bulle.
Une bulle c'est quand des actifs montent puis baissent sans qu'il y ait de raison fondamentale.
La question est plutôt de savoir si on va revenir à des conditions qui font que les prix vont être de X.
Concrètement, pour savoir quels seront les prix demain, il faut être capable d'anticiper l'avenir. Personnellement je ne sais pas le faire.
Modifié en dernier par Vincent92 le 22 mai 2019, 18:15, modifié 6 fois.
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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#8 Message par olmostoline » 22 mai 2019, 16:43

Galdoras a écrit :
22 mai 2019, 14:56
Merci pour vos premiers retours qui sont vraiment intéressants.

Oui il y a un problème dans ton analyse : il n'y a tout simplement pas de bulle immobilière.
Pour vous, comment arrivez vous à la conclusion qu'il n'y a pas de bulle?
Lorsque je regarde la courbe de friggit, je vois un problème.
Voila 13 ans de forum résumé en une opposition. Doit-on considérer que les prix actuels sont en bulle ? Seul l'avenir nous le dira. Et seul votre situation vous dira si acheter est une bonne solution ou non. Sachant que vous saurez si vous avez fait une bonne affaire seulement quand vous quitterez votre future maison (ya de la marge). N'oubliez pas malgré tout que c'est à l' achat que vous ferez une bonne affaire, donc quoi qu'il arrive, visitez beaucoup de bien, faites vous une idée du marché. Par exemple, essayer de suivre les annonces des maisons que vous visitez pour voir si les maisons mettent du temps à se vendre, et essayez de connaitre les prix de transaction. N'écoutez pas les oracles qui vous disent connaitre l'avenir (qu'ils soient haussiers ou baissiers) car personne ne sait de quoi demain sera fait. Soyez juste prêt à prendre des décisions et à les assumer.
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#9 Message par Ben92 » 22 mai 2019, 16:49

Galdoras a écrit :
22 mai 2019, 14:56
Oui il y a un problème dans ton analyse : il n'y a tout simplement pas de bulle immobilière.
Pour vous, comment arrivez vous à la conclusion qu'il n'y a pas de bulle?
Lorsque je regarde la courbe de friggit, je vois un problème.
Les prix ne reviendront jamais dans le tunnel de Friggit. La période 1965-2000 était une exception. Aujourd'hui beaucoup de gens ont accumulé du patrimoine ce qui était beaucoup moins le cas il y a 30 ou 40 ans. Rien ne dit que les prix de immobilier doivent être corrélés aux revenus. Regarde à Paris, là où la situation est la plus extrême : le pouvoir d’achat moyen des ménages est de 20m2 (et ce calcul prend en compte les revenus des parisiens). Et pourtant, les prix continuent d'augmenter.
Dans ton coin, avec la Suisse pas loin, les prix ont encore une belle marge de progression !

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#10 Message par Gpzzzz » 22 mai 2019, 17:22

Les chiffres sont clairs.. les Français ont gagnés en pouvoir d achat immobilier ces 10 dernières années dans 95% des villes françaises.. ça veut dire qu ils peuvent acheter en 2019 plus grand qu il y a 10ans !
Après suffit de regarder les variables.. :lol:

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#11 Message par alexlyon » 22 mai 2019, 17:37

Si Friggit revient, alors les points corollaires doivent venir avec pour que le raisonnement tienne :

-Allemagne à moitié occupée par les Russes
-Chinois qui crèvent de faim et enfermés dans leur pays, sans capacité productive
-Industrie française significative, avec du personnel qualifié
-Taux élevés, avec inflation, d'où ressource courte dans les banques (et donc réemployée dans des prêts plus courts, à 15 ans max)
-Encours d'épargne reconstitués depuis 20 ans dans les familles (et non pas 50 ans)
-Informatisation des entreprises avec des commodore 64
-Diffusion de l'emploi sur le territoire, et donc de l'habitat (pas de métropolisation à outrance)
-Banlieues HLM encore en Occident
-Hôtellerie faite par des hôteliers professionnels, sans AirBNB

Merci de continuer

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#12 Message par Jeffrey » 22 mai 2019, 18:03

bonjour, bienvenue,
Galdoras a écrit :
22 mai 2019, 14:56
Pour vous, comment arrivez vous à la conclusion qu'il n'y a pas de bulle?
Lorsque je regarde la courbe de friggit, je vois un problème.
Les prix sont très élevés, certes, sans doute trop. Mais est-ce une bulle ? C'est aussi un changement de paradigme. Tracer deux barres horizontales sur un graphique sans donner d'explication causale de pourquoi les prix devraient rester dedans, c'est comme suivre une courbe du réchauffement climatique avec son doigt, ou écouter une vidéo de Hans Rosling sur la démographie dans le monde. Cela ne mène nulle part.

Galdoras a écrit : Compares tu les mêmes produits? Ou alors, es tu en train de dire que les fraises coûtent plus cher que les carottes et qu'il y a donc une bulle sur le prix des fraises?
Sur ce point vous avez raison, je ne recherche pas tout a fait le même produit puisque je recherche un peu plus grand (150m²) donc il me semble normal que le prix soit plus élevé. Par contre en terme de produit, je reste sur le même type de maison oui.
Je ne dit pas qu'il y a une bulle sur les fraises mais qu'il y a une bulle sur les fruits et légumes :).
Je pige pas comment passer de 130m² à 250K€, voire 120m² à 200K€ emmène sur des pentes à 400K€ pour 150m². Un conseil, achetez 120 m² et déposez un permis de construire pour agrandissement.
Galdoras a écrit : Fais comme tout le monde, achète, une maison à 500000 ou même 600000€ ce n'est pas cher du tout pour vous vus votre épargne et vos revenus.
Faire comme tout le monde ne veut pas dire que c'est la bonne chose à faire (sauf erreur c'est même souvent le contraire, il y a qu'à voir en bourse). C'est pour cela que je me renseigne auprès de vous sur votre pensée face à cette situation :)
J'ai du mal à imaginer pouvoir revendre un jour à 600k compte de l'évolution des revenus des gens. Il y a un moment ca va forcement coincer.
c'est du bon sens en effet : faire ses propres choix et bien réfléchir par soi même. Sinon, une remarque : pourquoi envisager de vendre ? Si la revente rentre dans l'équation avec une probabilité non epsilonesque, autant continuer de louer au tarif de votre loc actuelle.
Quis custodiet ipsos custodes?

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#13 Message par Vincent92 » 22 mai 2019, 18:45

Jeffrey a écrit :
22 mai 2019, 18:03
bonjour, bienvenue,
Galdoras a écrit :
22 mai 2019, 14:56
Pour vous, comment arrivez vous à la conclusion qu'il n'y a pas de bulle?
Lorsque je regarde la courbe de friggit, je vois un problème.
Les prix sont très élevés, certes, sans doute trop. Mais est-ce une bulle ? C'est aussi un changement de paradigme. Tracer deux barres horizontales sur un graphique sans donner d'explication causale de pourquoi les prix devraient rester dedans, c'est comme suivre une courbe du réchauffement climatique avec son doigt, ou écouter une vidéo de Hans Rosling sur la démographie dans le monde. Cela ne mène nulle part.
Pour expliciter par une image les dangers de ce genre de raisonnements qui consistent à dire qu'il n'y a jamais de changement de paradigme et qu'il suffit de prendre (arbitrairement ou plutôt faute de mieux de son propre aveu en plus pour l’étalon de Friggit) une période référence pour savoir ce que va être l'avenir :
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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#14 Message par Gpzzzz » 22 mai 2019, 20:25

Vincent92 a écrit :
22 mai 2019, 18:45
Jeffrey a écrit :
22 mai 2019, 18:03
bonjour, bienvenue,
Galdoras a écrit :
22 mai 2019, 14:56
Pour vous, comment arrivez vous à la conclusion qu'il n'y a pas de bulle?
Lorsque je regarde la courbe de friggit, je vois un problème.
Les prix sont très élevés, certes, sans doute trop. Mais est-ce une bulle ? C'est aussi un changement de paradigme. Tracer deux barres horizontales sur un graphique sans donner d'explication causale de pourquoi les prix devraient rester dedans, c'est comme suivre une courbe du réchauffement climatique avec son doigt, ou écouter une vidéo de Hans Rosling sur la démographie dans le monde. Cela ne mène nulle part.
Pour expliciter par une image les dangers de ce genre de raisonnements qui consistent à dire qu'il n'y a jamais de changement de paradigme et qu'il suffit de prendre (arbitrairement ou plutôt faute de mieux de son propre aveu en plus pour l’étalon de Friggit) une période référence pour savoir ce que va être l'avenir :
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L immobilier n est pas cher.. il est moins cher qu il y a 10ans !

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#15 Message par Galdoras » 22 mai 2019, 20:59

Merci à tous pour vos avis

ignatius:
t'es tu renseigné pour faire construire la fameuse maison de 150 m2 ?
Oui c'est une possibilité. L'idée de faire construire n'est pas exclue pour peu que l'on trouve un terrain plaisant.
Après c'est vrai que l'on aime bien le charme de "l'ancien rénové" :). Mais c'est une question de goût.
Pour villars, c'est un peu loin de MACON (selon ma compagne :D ).

Vincent92:
Ou alors, à la limite, tu peux rebondir sur cette file ouverte en 2009 (donc il y a 10 ans) en disant exactement la même chose que toi. Ce qui est assez amusant quand on te lit :
Oula, je promets pas de tout lire (220pages) mais oui je vais regarder. C'est super d'avoir la possibilité de voir l'avis d'il y a 10ans et de voir ce qu'il s'est produit en réalité.

olmostoline :
c'est à l' achat que vous ferez une bonne affaire, donc quoi qu'il arrive, visitez beaucoup de bien, faites vous une idée du marché.
Oui nous allons visiter le plus possible et attendre de trouver une maison à notre goût et que l'on considère au bon prix :)

Ben92:
Les prix ne reviendront jamais dans le tunnel de Friggit. La période 1965-2000 était une exception. Aujourd'hui beaucoup de gens ont accumulé du patrimoine ce qui était beaucoup moins le cas il y a 30 ou 40 ans.
Effectivement avec un graphique plus grand comme celui de Vincent92, je me rends compte que le tunnel de Friggit n'a pas grande valeur.
Par contre, ce graphique m'interpelle car sauf erreur de ma part, il s’arrête vers 2010 - 2015. Les prix ont continué de progresser à paris depuis. Ainsi, on doit se retrouver proche (ou pas loin) du plus haut historique de cette courbe non?. Ca ne signifie pas que c'est le plus haut (car peut être qu'en 1700 c'était plus haut) mais quand même, en 180 ans de données, nous tendons vers le max non? (et quand on est en haut, il y a plus qu'à redescendre :))

Gpzzzz :
Les chiffres sont clairs.. les Français ont gagnés en pouvoir d achat immobilier ces 10 dernières années dans 95% des villes françaises.. ça veut dire qu ils peuvent acheter en 2019 plus grand qu il y a 10ans !
Oui je ne le conteste pas sur une moyenne française. Mais ce gain de pouvoir d'achat est je crois du fait des conditions exceptionnellement favorable des taux de crédit en sus de "l'exode rurale" en cours vers Paris, Bordeau, Nantes, Lyon etc.
Personne ne peut dire si les taux vont rester bas dans les 50 prochaines années. Si les taux venaient à remonter ne pensez-vous pas que le prix de l'immobilier serait amené à baisser du fait du manque d'acheteur capable de se financer pour attendre les prix actuels?
Après vous

Jeffrey:
Je pige pas comment passer de 130m² à 250K€, voire 120m² à 200K€ emmène sur des pentes à 400K€ pour 150m²
130m² à 250k€, il s'agit du prix que je serais prêt à mettre pour acquérir le logement que je loue aujourd'hui.
400k€ c'est le prix que je vois voit très souvent (ou 390 000€) pour des logements de 150m². Et encore il y a parfois du boulot pour rendre le logement acceptable :) .
Pour les 120m² à 200k€, je n'en vois jamais (ou alors c'est en ruine ou vieux et moche et il faut réinjecter 100k€ en travaux).

Sinon, une remarque : pourquoi envisager de vendre ?
Vous avez parfaitement raison. Dans l'idée d'acheter une maison pour vivre pendant 40 ans dedans je n'ai pas trop de souci à l'acheter un peu trop chère en considérant que sur la durée.. cette valeur sera amortie. Néanmoins, il arrivera un moment où il faudra vendre (pour x raison) et ce jour là il est préférable quand même de récupérer ces billes.

J'ai lu (je ne sais plus trop où) que sur le plan démographique nous étions entré dans l'air du papy boom et qu'il y aura un jour "trop de logement disponible". Dans ces conditions, pensez vous que l'immobilier locatif va être rentable à l'avenir? (je ne parle bien sûr pas des zones tendus comme paris).



Merci beaucoup à tous pour vos réponses dans tout les cas. Encore une fois je trouve ca très intéressant d'avoir l'opinion d'autres personnes et ca me permet de mieux construire mes idées plutôt que de me répéter en boucle intérieurement "c'est trop chère, c'est trop chère".
Pour le moment je penses toujours que nous sommes dans une situation de bulle et que l'immobilier a pris "trop" de valeur en trop peu de temps pour qu'il n'y ai pas une correction prochainement. Mais effectivement ce n'est qu'un sentiment.

Pour ce qui est de ma situation personnel je pense que je vais continuer de scruter les offres à la recherche de la perle rare. :)

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#16 Message par castralroc » 22 mai 2019, 21:12

Ben92 a écrit :
22 mai 2019, 16:49
Galdoras a écrit :
22 mai 2019, 14:56
Oui il y a un problème dans ton analyse : il n'y a tout simplement pas de bulle immobilière.
Pour vous, comment arrivez vous à la conclusion qu'il n'y a pas de bulle?
Lorsque je regarde la courbe de friggit, je vois un problème.
Les prix ne reviendront jamais dans le tunnel de Friggit. La période 1965-2000 était une exception. Aujourd'hui beaucoup de gens ont accumulé du patrimoine ce qui était beaucoup moins le cas il y a 30 ou 40 ans. Rien ne dit que les prix de immobilier doivent être corrélés aux revenus.

Effectivement mais par contre socialement c'est tenable? Si l'on suit ce principe ça veut dire qu'en 2040 le prix au m2 sera de 25000 euros voir plus, Paris sera morcelé en 2 populations : les pauvres en HLM et les ultra-riches dans le privé.
Avec un écart de richesse entre ceux en HLM et les ultra riches de l'ordre de 1 à 10000000.
Socialement, politiquement, ça ne peut pas tenir...
Vous vous imaginez en tant que touriste ou provinciale aller visiter Paris et avoir l'impression de se promener à Monaco dans 80% de la capitale?

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#17 Message par Galdoras » 22 mai 2019, 21:13

Gpzzzz:
L immobilier n est pas cher.. il est moins cher qu il y a 10ans !
Si vous regardez la France entière je vous rejoins complètement. :)
Je suis nue propriétaire à la suite de successions sur des maisons en Touraine et dans le nord pas de calais et en 10ans mon "patrimoine" s'est cassé la figure.

Mais la région dans laquelle je me trouve actuellement ressemble plutôt à Paris qu'au reste de la France.. d'où ma "frustration". :wink:
Après je pourrais déménager vers une région moins chère (si ca tenait qu'à moi on serait déjà dans la creuse lol :D ). Mais il est vrai que j'ai aussi besoin d'un travail donc..

Par contre pour l'anecdote, il y a quelques mois ma compagne cherchait un poste de praticien hospitalier. L’hôpital d'Annecy l'a contacté et lui a proposé un poste.
Après en avoir discuté, regardé les prix de l'immobilier et les prix des locations, nous avons refusé et décidé d'attendre une autre proposition.
Je me doute que tout me monde ne réagit pas comme nous mais je pense que certaines région "chère" (et je ne parle plus de mâcon là :) )ont du souci à se faire.
Si des médecins refusent d'y aller... qu'est ce que ca doit être des infirmières... et de toutes les autres professions où les salaires sont moins élevés.

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#18 Message par Galdoras » 22 mai 2019, 21:16

castralroc:
Effectivement mais par contre socialement c'est tenable?
Voila c'est exactement mon avis. Ca me semble aussi intenable à moyen terme.

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#19 Message par Bernard minet » 22 mai 2019, 21:52

Ce qui est drôle dans l'idée naïve que si la population baisse il y aura trop de logements, c'est d'oublier qu'un logement n'est pas éternel. Il a une durée de vie. Et un besoin en réhabilitation total assez frequent.

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#20 Message par Galdoras » 22 mai 2019, 22:29

Bernard minet :
Ce qui est drôle dans l'idée naïve que si la population baisse il y aura trop de logements, c'est d'oublier qu'un logement n'est pas éternel. Il a une durée de vie. Et un besoin en réhabilitation total assez fréquent.
Certes, les logements de nos amis préhistoriques ont disparus :) Néanmoins les logements d'il y a 70ans sont toujours là...avec un besoin en réhabilitation pour "remettre aux goûts et aux besoins à chaque génération". :)

Je me suis mal exprimé. Je ne parle pas "d'une baisse de la population" au sens où il va y avoir moins de monde mais d'un vieillissement de population en cours.
Je pense que ceux qui loue en ville, dans un résidence fonctionnelle, proche des centres de soins ont de beaux jours devant eux.
Ceux qui loue à la campagne et encore plus s'il s'agit d'une maison vont avoir du souci à se faire.

C'est pour cette raison que je n’achèterai pas une maison à la campagne dans l'idée un jour de devoir la louer. :wink:
Après encore une fois, ce n'est que mon avis.

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#21 Message par Jeffrey » 22 mai 2019, 22:30

Galdoras a écrit :
22 mai 2019, 20:59
Jeffrey:
Je pige pas comment passer de 130m² à 250K€, voire 120m² à 200K€ emmène sur des pentes à 400K€ pour 150m²
130m² à 250k€, il s'agit du prix que je serais prêt à mettre pour acquérir le logement que je loue aujourd'hui.
400k€ c'est le prix que je vois voit très souvent (ou 390 000€) pour des logements de 150m². Et encore il y a parfois du boulot pour rendre le logement acceptable :) .
Pour les 120m² à 200k€, je n'en vois jamais (ou alors c'est en ruine ou vieux et moche et il faut réinjecter 100k€ en travaux).
Vous venez d'écrire que votre voisine a fait construire il y a dix ans à 180K€ vaut maintenant sur le marché 300K€ pour 140m². Si vous faites une extension de 20 m², cela ne vous coutera pas les yeux de la tête.
sinon, sur se loger (ça prend 1 minute)
https://www.seloger.com/list.htm?types= ... ersion=1.0
il y a de tout, à tous les prix.
Galdoras a écrit : Sinon, une remarque : pourquoi envisager de vendre ?
Vous avez parfaitement raison. Dans l'idée d'acheter une maison pour vivre pendant 40 ans dedans je n'ai pas trop de souci à l'acheter un peu trop chère en considérant que sur la durée.. cette valeur sera amortie. Néanmoins, il arrivera un moment où il faudra vendre (pour x raison) et ce jour là il est préférable quand même de récupérer ces billes.
Comprend pas. Vous êtes en train d'écrire qu'il est préférable aujourd'hui de faire des choix stratégiques qui seront porteurs financièrement dans 40 ans ?
Galdoras a écrit : J'ai lu (je ne sais plus trop où) que sur le plan démographique nous étions entré dans l'air du papy boom et qu'il y aura un jour "trop de logement disponible". Dans ces conditions, pensez vous que l'immobilier locatif va être rentable à l'avenir? (je ne parle bien sûr pas des zones tendus comme paris).
Aucune idée, je pense que ça n'a pas de sens de réduire une perspective de gain sur un tel secteur uniquement à la question de la démographie. D'ailleurs, la démographie, ça veut rien dire, ça dépend de l'endroit qu'on considère.
Quis custodiet ipsos custodes?

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#22 Message par Jeffrey » 22 mai 2019, 22:34

Galdoras a écrit :
22 mai 2019, 22:29
Je me suis mal exprimé. Je ne parle pas "d'une baisse de la population" au sens où il va y avoir moins de monde mais d'un vieillissement de population en cours.
Je pense que ceux qui loue en ville, dans un résidence fonctionnelle, proche des centres de soins ont de beaux jours devant eux.
Ceux qui loue à la campagne et encore plus s'il s'agit d'une maison vont avoir du souci à se faire.
Vous savez, l'âge moyen en France a pris 1 an ... en 10 ans.
il faut toujours avoir des ordres de grandeur à l'esprit .
Quis custodiet ipsos custodes?

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#23 Message par WolfgangK » 22 mai 2019, 22:56

Jeffrey a écrit :
22 mai 2019, 22:30
D'ailleurs, la démographie, ça veut rien dire, ça dépend de l'endroit qu'on considère.
Ça fai quand même mal de devoir rappeler, sur un site immo , que le marché immo est un marché LOCAL.
Si les prix sont locaux, on peut se douter que les évolutions le s[er]ont aussi.
Tant que les bassins d'emploi ne se déconcentreront pas (et ils ne le feront certainement pas spontannément, au contraire), il y aura des endroits avec trop de logements / pas chers et d'autres avec pas assez de logements / trop chers.
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#24 Message par Goldorak2 » 22 mai 2019, 22:58

Bernard minet a écrit :
22 mai 2019, 21:52
Ce qui est drôle dans l'idée naïve que si la population baisse il y aura trop de logements, c'est d'oublier qu'un logement n'est pas éternel. Il a une durée de vie. Et un besoin en réhabilitation total assez frequent.
Et les besoins (surface, garage) et les modes changent. Et le dynamisme géographique. Des logements en Champagne Ardennes n'aideront en rien les logements sur la côte.
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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#25 Message par Goldorak2 » 22 mai 2019, 23:07

alexlyon a écrit :
22 mai 2019, 17:37
Si Friggit revient, alors les points corollaires doivent venir avec pour que le raisonnement tienne :

-Allemagne à moitié occupée par les Russes
-Chinois qui crèvent de faim et enfermés dans leur pays, sans capacité productive
-Industrie française significative, avec du personnel qualifié
-Taux élevés, avec inflation, d'où ressource courte dans les banques (et donc réemployée dans des prêts plus courts, à 15 ans max)
-Encours d'épargne reconstitués depuis 20 ans dans les familles (et non pas 50 ans)
-Informatisation des entreprises avec des commodore 64
-Diffusion de l'emploi sur le territoire, et donc de l'habitat (pas de métropolisation à outrance)
-Banlieues HLM encore en Occident
-Hôtellerie faite par des hôteliers professionnels, sans AirBNB

Merci de continuer
Le sol n'était pas sanctifié, rare , à préserver avant toute autre considération. Le développement économique consommateur d'espace n'était pas le mal auprès des classes dirigeantes en place politiquement et médiatiquement.
Avec une mentalité malthusienne en vigueur (les terres agricoles qui "disparaissent" alors qu'avant elles particpaient au développement économique), forcément le terrain à bâtir sont plus chers. Donc les logements neufs, donc les logement anciens. Enfin, si la survie de la planète est en jeu, on comprend le choix d'enchérir durablment et considérablement l'immo français.

Remarque : je doute que les situation politiques des chinois et/ou des allemands interviennent directement sur l'immo français. Sinon en matière d'emploi dispersion géographique cité.
Je valide les autres changements de paradigmes.
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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#26 Message par Jeffrey » 22 mai 2019, 23:09

WolfgangK a écrit :
22 mai 2019, 22:56
Jeffrey a écrit :
22 mai 2019, 22:30
D'ailleurs, la démographie, ça veut rien dire, ça dépend de l'endroit qu'on considère.
Ça fai quand même mal de devoir rappeler, sur un site immo , que le marché immo est un marché LOCAL.
Si les prix sont locaux, on peut se douter que les évolutions le s[er]ont aussi.
Tant que les bassins d'emploi ne se déconcentreront pas (et ils ne le feront certainement pas spontannément, au contraire), il y aura des endroits avec trop de logements / pas chers et d'autres avec pas assez de logements / trop chers.
c'est un nouveau contributeur, il faut toujours remettre son ouvrage sur le métier...
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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#27 Message par Galdoras » 23 mai 2019, 00:35

Jeffrey :
Vous venez d'écrire que votre voisine a fait construire il y a dix ans à 180K€ vaut maintenant sur le marché 300K€ pour 140m². Si vous faites une extension de 20 m², cela ne vous coutera pas les yeux de la tête.
Pardon mais je n'ai pas compris.
Ma nounou a fait construire il y a 10 ans une maison à 180k à l'époque. Elle vaut 300k€ aujourd'hui. => 60% d'augmentation à la louche en 10ans.
J'écris qu'aujourd'hui il n'y a rien de potable à 200k€/120m² dans le coin.
J'écris que si je devais acheter la maison que je loue (130m²/720€) j'estime sa valeur à 250k€. Elle est pas à vendre et impossible de faire une extension quoi qu'il en soit.

sinon, sur se loger (ça prend 1 minute) -> Merci pour le lien (il y a les mêmes sur le boncoin :))

Vous avez filtrer sur 140m²-160m² et vous obtenez 75 résultats (en étendant la sélection aux communes voisines à MACON).

-21 biens ont un prix inférieur à 200k€. Prévoyez de gros travaux au vu de l’état et du DPE pour pouvoir vivre dedans.

-36 biens ont un prix entre 200k€ et inférieur à 300k€. DPE = E. Maison des années 70-80
(Après, il y a quelques exceptions "qui commence a être valable" vers 280k... mais bon il faut aimer (c'est une question de goût j'en conviens).

-12 biens ont un prix entre 300ke et 380k€. Là on commence à trouver des maisons correctes mais qui restent sur-évalués compte tenu de la prestation (ce n'est que mon avis).
Très clairement la maison de mon assistante maternelle est parmi elle.

-5 biens ont un prix > 380k€ et sur les 5, 3 ne méritent pas un tel prix (surtout celle à 520k). Les deux autres, c'est une question de goût.
Je sais, le compte fait pas 75 mais au moins une maison avait 2 annonces :)

je l'ai précisé dès le début mais nous sommes sans doute un peu difficile. A mon sens, une maison à 400k€ mérite d'avoir un peu de cachet.



Comprend pas. Vous êtes en train d'écrire qu'il est préférable aujourd'hui de faire des choix stratégiques qui seront porteurs financièrement dans 40 ans ?
Je considère qu'il faut acheter un bien à son juste prix quand bien même on souhaite le garder 40ans. Il n'y a rien de stratégique la dedans. Ca me semble du bon sens.


Vous savez, l'âge moyen en France a pris 1 an ... en 10 ans
https://essentiel-autonomie.humanis.com ... cas-france
Au 1er janvier 2050:
1 habitant sur 3 serait âgé de 60 ans et plus ; contre 1 habitant sur 5 en 2005. ;
22,3 millions de personnes âgées contre 12,6 millions en 2005 ;
Cela représente une hausse de 80% en 45 ans. Certes on parle de 2050, il reste 30ans mais c'est en cours.

Aucune idée, je pense que ça n'a pas de sens de réduire une perspective de gain sur un tel secteur uniquement à la question de la démographie. D'ailleurs, la démographie, ça veut rien dire, ça dépend de l'endroit qu'on considère.
Complètement d'accord. C'est pour cela que je n'aborde pas uniquement le point démographique dans ce sujet. Mais il me semble clair que la démographie joue un rôle important dans la valeur de l'immobilier. Il y a qu'à voir l'exode rurale actuelle vers les secteurs de PARIS, BORDEAU, LYON.





WolfgangK
Ça fai quand même mal de devoir rappeler, sur un site immo , que le marché immo est un marché LOCAL.Si les prix sont locaux, on peut se douter que les évolutions le s[er]ont aussi.Tant que les bassins d'emploi ne se déconcentreront pas (et ils ne le feront certainement pas spontannément, au contraire), il y aura des endroits avec trop de logements / pas chers et d'autres avec pas assez de logements / trop chers.
Où ai je dis le contraire? Il n'y a rien à rappeler, ce que vous dites est logique et compris de tous. Je ne dis pas qu'il y a une bulle dans toute la France mais dans certaines régions (localement donc). Malheureusement pour moi, je cherche à acheter au mauvais endroit au mauvais moment :)

c'est un nouveau contributeur, il faut toujours remettre son ouvrage sur le métier..
Nouveau à écrire mais pas à lire.

Bonne nuit :)

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#28 Message par Bernard minet » 23 mai 2019, 05:25

Ce ptit nouveau prétentieux est insupportable.

Ne vous laissez ps faire la leçon vous autres, il est venu avec sa fausse naïveté vous questionner pour finalement avec ses vrais certitudes vous gaver.

C'est un posteur de posture, un imposteur qui ne pense pas sûr !

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ignatius
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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#29 Message par ignatius » 23 mai 2019, 05:41

Ce que je vois c'est qu'il rentre dans les critères du smic bullimmo :wink:
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

"Le ressentiment est la preuve de sa propre faiblesse" Friedrich Nietzsche - Par delà le bien et le mal

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#30 Message par ProfGrincheux » 23 mai 2019, 06:32

Au fond je me demande si le ratio de friggit à savoir prix/revenu disponible est le bon indice à regarder pour estimer la cherté immobilière.
Un point est clair, les taux de financement plus bas expliquent à eux seuls la sortie du tunnel de friggit.

Mais comme il a été dit précédemment, il y a un autre paramètre qui n'est pas pris en compte à savoir l' encours de l'épargne des ménages ou plus généralement le capital financier qu'ils sont en mesure d'arbitrer.

Quand je dis qu'il n'est pas pris en compte c est un peu faux car les revenus nets de ces capitaux contribuent au revenu disponible. J'ignore le ratio revenu capital disponible/capital disponible ,mais vu que la plus grande partie de cet encours est composé de fonds euros et de livrets reglementes, 2% est un grand maximum.
Or quand on achète un bien on fait généralement un apport personnel pour lequel on puise dans son capital disponible.De sorte que la capacité d'achat d'un ménage, à savoir la somme maximale qu'il peut consacrer à l'achat d'un bien, est la somme du
capital empruntable et du capital disponible.

Le capital empruntable se détermine en fonction du revenu disponible et des taux d'emprunts. Le capital disponible est decorrelé des revenus annuels presents du ménage. Il dépend de ses revenus annuels passés, de son taux d'épargne et de l'ampleur des transmissions familiales dont il a bénéficié.

J'ai acheté 3 rp. La première, j' y ai mis 100% de mon capital disponible et ai emprunté 60% du prix au maximum de mes capacités d'emprunt. La seconde, j'y ai mis 100% de mon capital disponible (principalement issu de la revente de la première) et ai emprunte 20% du prix. La troisième j'y ai mis 80% de mon capital disponible (principalement issu de la revente de la seconde) et ai emprunte 45% du prix en n'utilisant que 50% de ma capacité d'endettement.

Je ne pense pas que mon comportement soit la norme mais enfin ca illustre le fait que faire contribuer au dénominateur le capital disponible avec une pondération de 0.02 est peut-être un biais. Le faire contribuer avec un coefficient plus élevé genre 0.1 changerait déjà fortement la courbe. Le remplacer par le ratio prix/(capital empruntable+capital disponible) raconterait encore une autre histoire.

Ici on rejoint la question de la mesure de la richesse des individus par le revenu disponible seul qui sous estime la contribution du patrimoine.

Et bien entendu, il faudrait segmenter la statistique par type de marche avec une typologie un peu plus fine que Paris/Province ou Appartements/Maisons.

De toute façon les prix se forment par la loi de l'offre et de la demande. Et le concept de juste prix n'existe pas. Il n'existe que des prix de marché a un instant donné et des estimations de ces prix.



Autre chose qui sort du calcul économique stricto sensu: l'acheteur trouve toujours qu'il paye trop cher et le vendeur qu'il vend trop bon marché.

En 1998 je trouvais que je payais trop cher et j'avais tort.
Mon vendeur trouvait qu'il vendait bon marche et il avait raison.
En 2005 je trouvais que je payais trop cher. Je savais que je vendais cher la première rp et mon vendeur s'il a trouve qu'il vendait bon marché se gourait complètement.
En 2018, j'ai trouvé que j'achetais cher et vendais bon marché mais mon acheteur trouvait aussi qu'il achetait cher sa nouvelle rp (en fait la transaction s'est faite au prix du marché, personne ne volant personne).

Le prix du marché que tu prospectes est apparemment élevé. Ce n'est pas le seul marche immobilier cher en France en 2019. Il faut quand même l'estimer avec d'autres outils que les prix des annonces.

Il baissera ou pas. Moins longtemps tu occupes ton bien, plus cette question est importante. Si ce sont tes héritiers qui le vendent, le plus tard possible, tu n'en auras plus grand chose à faire au moment de la vente. Si tu dois le vendre dans moins de 10 ans, c'est sur qu'il faut être vigilant. Et acheter pour moins de 5ans c'est à priori une mauvaise idée, possiblement catastrophique.

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#31 Message par Jeffrey » 23 mai 2019, 07:17

Galdoras a écrit :
23 mai 2019, 00:35
Jeffrey :
Vous venez d'écrire que votre voisine a fait construire il y a dix ans à 180K€ vaut maintenant sur le marché 300K€ pour 140m². Si vous faites une extension de 20 m², cela ne vous coutera pas les yeux de la tête.
Pardon mais je n'ai pas compris.
Ma nounou a fait construire il y a 10 ans une maison à 180k à l'époque. Elle vaut 300k€ aujourd'hui. => 60% d'augmentation à la louche en 10ans.
J'écris qu'aujourd'hui il n'y a rien de potable à 200k€/120m² dans le coin.
J'écris que si je devais acheter la maison que je loue (130m²/720€) j'estime sa valeur à 250k€. Elle est pas à vendre et impossible de faire une extension quoi qu'il en soit.
Vous avez déjà écrit la même chose. Je sais lire. Que la maison de votre nourrice, qui est une voisine puisqu’elle habite dans le même village que vous, soit à vendre ou pas, ne change rien à l’affaire. Vous donnez un exemple référentiel qui positionne 140 m2 à 300k€. Ce n’est pas cohérent avec 150 m2 à 400k€, c’est tout. Si votre exemple n’est pas censé donner un ordre d’idée cohérent du marché que vous sondez, ce n’est pas très logique de l’introduire.
Galdoras a écrit : sinon, sur se loger (ça prend 1 minute) -> Merci pour le lien (il y a les mêmes sur le boncoin :))

Vous avez filtrer sur 140m²-160m² et vous obtenez 75 résultats (en étendant la sélection aux communes voisines à MACON).

-21 biens ont un prix inférieur à 200k€. Prévoyez de gros travaux au vu de l’état et du DPE pour pouvoir vivre dedans.

-36 biens ont un prix entre 200k€ et inférieur à 300k€. DPE = E. Maison des années 70-80
(Après, il y a quelques exceptions "qui commence a être valable" vers 280k... mais bon il faut aimer (c'est une question de goût j'en conviens).

-12 biens ont un prix entre 300ke et 380k€. Là on commence à trouver des maisons correctes mais qui restent sur-évalués compte tenu de la prestation (ce n'est que mon avis).
Très clairement la maison de mon assistante maternelle est parmi elle.

-5 biens ont un prix > 380k€ et sur les 5, 3 ne méritent pas un tel prix (surtout celle à 520k). Les deux autres, c'est une question de goût.
Je sais, le compte fait pas 75 mais au moins une maison avait 2 annonces :)
Vous arrivez à estimer la valeur réelle de 74 biens comme ça a partir d’une liste en une heure et d’une dizaine de photos ? Vous devriez faire agent immobilier, vous avez la fibre et les certitudes qui vont avec.
Galdoras a écrit : je l'ai précisé dès le début mais nous sommes sans doute un peu difficile. A mon sens, une maison à 400k€ mérite d'avoir un peu de cachet.
Oui, « cachet » est un vocabulaire d’agent immobilier. Pas de doute.
Galdoras a écrit : Comprend pas. Vous êtes en train d'écrire qu'il est préférable aujourd'hui de faire des choix stratégiques qui seront porteurs financièrement dans 40 ans ?
Je considère qu'il faut acheter un bien à son juste prix quand bien même on souhaite le garder 40ans. Il n'y a rien de stratégique la dedans. Ca me semble du bon sens.
Le juste prix est le nom d’un jeu de télé je crois. Ça concerne des biens de production industrielle fabriqués en série et interchangeables. En matière d’immo, le juste prix est un référentiel qui prend en compte les prestations (surface, équipement...) + l’offre locale + la demande . Et c’est fonction de la temporalité. C’est stratégique, sinon je ne vois pas l’interêt d’en discuter ici et visiblement votre position à l’égard des quarante ans ne me semble pas être emprunte de bon sens.
Galdoras a écrit : Vous savez, l'âge moyen en France a pris 1 an ... en 10 ans
https://essentiel-autonomie.humanis.com ... cas-france
Au 1er janvier 2050:
1 habitant sur 3 serait âgé de 60 ans et plus ; contre 1 habitant sur 5 en 2005. ;
22,3 millions de personnes âgées contre 12,6 millions en 2005 ;
Cela représente une hausse de 80% en 45 ans. Certes on parle de 2050, il reste 30ans mais c'est en cours.
Je ne vais pas vous faire une explication mathématique. Votre réponse démontre que vous n’avez pas compris ma remarque. Prenez le temps d’y repenser.
Galdoras a écrit : Aucune idée, je pense que ça n'a pas de sens de réduire une perspective de gain sur un tel secteur uniquement à la question de la démographie. D'ailleurs, la démographie, ça veut rien dire, ça dépend de l'endroit qu'on considère.
Complètement d'accord. C'est pour cela que je n'aborde pas uniquement le point démographique dans ce sujet. Mais il me semble clair que la démographie joue un rôle important dans la valeur de l'immobilier. Il y a qu'à voir l'exode rurale actuelle vers les secteurs de PARIS, BORDEAU, LYON.
C’est confus dans votre tête. Vous parlez de projection démographique dans sa globalité, on vous répond que le caractère géolocalisé est indissociable, vous dites que vous êtes d’accord, mais vous embrayez sur des agglomérations situées hors de votre secteur...



Galdoras a écrit :
c'est un nouveau contributeur, il faut toujours remettre son ouvrage sur le métier..
Nouveau à écrire mais pas à lire.

Dans ce cas, merci de quoter dans les règles du forum pour plus de lisibilité .
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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#32 Message par ProfGrincheux » 23 mai 2019, 07:48

Autre façon de penser.
Si tu peux avoir sur le long terme 10% de rendement net d'impôt sur ton capital oublie l'achat de rp tant que tu n'as pas 5 M€ de patrimoine.
Si comme moi tu es le blaireau moyen au smic bullimmo et que tu peines à sortir 3% net, achete une rp ou tu puisses rester 10 ans au moins dans l'éventualité ou ta famille augmente numériquement. Les mustelidés ca se reproduit ou ca récupére les blaireautins de sa blaireautine. Chipoter sur le prix ne fait que te mettre dans la situation ou au bout de 5 ans tu constates que ca a pris 20%.

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#33 Message par olmostoline » 23 mai 2019, 09:09

Premiere recherche à MAcon et je trouve ca
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 27640.htm/

130m² piscine a 15km de la ville environs ? Je ne connais pas le secteur. Je pense qu'il faut vraiment visiter pour se faire une idée car à ces prix la en province les acheteurs ne se bousculent pas. Et je pense que l'influence de la Suisse sur le prix est plus un argument d'agent qu'un fait réel. Comme le dit Profgrincheux, il y a un biais entre l'acheteur qui trouve que c'est trop cher, et le vendeur qui trouve que ca ne l'est pas assez. L'acheteur subit la ruée des Suisses alors que le vendeur subit la désertification rurale. Et au même endroit !
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2018.

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#34 Message par alexlyon » 23 mai 2019, 09:33

Goldorak2 a écrit :
22 mai 2019, 23:07
alexlyon a écrit :
22 mai 2019, 17:37
Si Friggit revient, alors les points corollaires doivent venir avec pour que le raisonnement tienne :

-Allemagne à moitié occupée par les Russes
-Chinois qui crèvent de faim et enfermés dans leur pays, sans capacité productive
-Industrie française significative, avec du personnel qualifié
-Taux élevés, avec inflation, d'où ressource courte dans les banques (et donc réemployée dans des prêts plus courts, à 15 ans max)
-Encours d'épargne reconstitués depuis 20 ans dans les familles (et non pas 50 ans)
-Informatisation des entreprises avec des commodore 64
-Diffusion de l'emploi sur le territoire, et donc de l'habitat (pas de métropolisation à outrance)
-Banlieues HLM encore en Occident
-Hôtellerie faite par des hôteliers professionnels, sans AirBNB

Merci de continuer
Le sol n'était pas sanctifié, rare , à préserver avant toute autre considération. Le développement économique consommateur d'espace n'était pas le mal auprès des classes dirigeantes en place politiquement et médiatiquement.
Avec une mentalité malthusienne en vigueur (les terres agricoles qui "disparaissent" alors qu'avant elles particpaient au développement économique), forcément le terrain à bâtir sont plus chers. Donc les logements neufs, donc les logement anciens. Enfin, si la survie de la planète est en jeu, on comprend le choix d'enchérir durablment et considérablement l'immo français.

Remarque : je doute que les situation politiques des chinois et/ou des allemands interviennent directement sur l'immo français. Sinon en matière d'emploi dispersion géographique cité.
Je valide les autres changements de paradigmes.
En allant au Louvre, à Versailles et sur les bateaux mouches, on ne retrouve pas la clientèle d'il y a 10 ans : des allemands et des chinois (50% des visiteurs !), en plus des américains.
Soient de nouveaux acheteurs de pied à terre, pour les lieux hors sol du territoire français (Paris IM, stations de ski, villes balnéaires).
Le luxe décale à la marge la hiérarchie de l'immo (le dentiste de 35 ans ne peut plus acheter à Cannes, mais ailleurs sur la côte, où il chassera les acheteurs historiques etc....)
Modifié en dernier par alexlyon le 23 mai 2019, 09:36, modifié 3 fois.

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#35 Message par Vincent92 » 23 mai 2019, 09:34

Galdoras a écrit : Aucune idée, je pense que ça n'a pas de sens de réduire une perspective de gain sur un tel secteur uniquement à la question de la démographie. D'ailleurs, la démographie, ça veut rien dire, ça dépend de l'endroit qu'on considère.
Complètement d'accord. C'est pour cela que je n'aborde pas uniquement le point démographique dans ce sujet. Mais il me semble clair que la démographie joue un rôle important dans la valeur de l'immobilier. Il y a qu'à voir l'exode rurale actuelle vers les secteurs de PARIS, BORDEAU, LYON.
Vous noterez en préambule que, tout comme les autres arguments, cet argument n'est pas nouveau.
La démographie joue effectivement un rôle important sur la construction de l'offre et de la demande et donc du prix.
Comme d'autres vous l'ont dit, il faut la considérer de manière local.
Puisque vous parlez de Paris (sous entendu l'IDF j'imagine) : En l'IDF (bien qu'il existe plusieurs marchés dans ce marché), on est passé de 11M d'habitants en 2000 et 12,2M d'habitants en 2019.
Il y a bien sûr une augmentation du nombre de personnes âgées mais je me permets deux remarques :
- Ce n'est pas parce qu'on a plus de 60 ans qu'on n'a plus besoin de se loger. Il est vrai par contre qu'on est plutôt (en tout cas historiquement) vendeur net (c'est à dire qu'on vend plus qu'on achète. Par exemple, on peut passer d'une maison familiale à un 3-4 pièces en centre ville par exemple) à la retraite. Bien que, comme tout le reste, il peut y avoir des changements de paradigme (il y a une proportion de plus en plus importante de seniors qui achètent de l'immobilier locatif).
- Le solde migratoire est excédentaire chez les jeunes et déficitaire chez les moins jeunes en IDF.
Ce qui veut dire que la région va être nettement moins touchée par le papy boom qu'une région où c'est l'inverse. Le vieillissement y étant mécaniquement moins prononcé qu’au niveau national. On peut également noté que les effectifs de personnes âgées de 80 ans ou plus augmentent également moins vite qu’au niveau national et on vit également plus longtemps en Île-de-France.

On pourrait donner pleins d'autres éléments de contexte mais, de toute façon, ce n'est pas votre marché. Il faut que vous étudiez localement votre marché, en y ajoutant des éléments macro (comme l'augmentation de l’espérance de vie en bonne santé, les changements d'habitudes, les dynamiques,...).

Finalement, comme pour tout, vous comprendrez qu'il est très complexe de tirer des conclusions, surtout quand on ne connait pas toutes les variables dans le futur (âges de la retraire, progrès de la médecine, flux migratoires sur son marché,...).
Modifié en dernier par Vincent92 le 23 mai 2019, 09:45, modifié 1 fois.
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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#36 Message par lecriminel » 23 mai 2019, 09:44

ProfGrincheux a écrit :
23 mai 2019, 06:32
Au fond je me demande si le ratio de friggit à savoir prix/revenu disponible est le bon indice à regarder pour estimer la cherté immobilière.
Un point est clair, les taux de financement plus bas expliquent à eux seuls la sortie du tunnel de friggit.

Mais comme il a été dit précédemment, il y a un autre paramètre qui n'est pas pris en compte à savoir l' encours de l'épargne des ménages ou plus généralement le capital financier qu'ils sont en mesure d'arbitrer.
Friggit a fait un modèle très simplifié (il n'a même pas pris en compte les taux !!! sans doute pensait il qu'il ne pouvaient évoluer que dans un "tunnel" limité). Non seulement compter l'épargne compliquerait les calculs pour une différence légère, mais je pense pour ma part qu'elle ne doit pas être prise en compte car elle ne doit pas intervenir dans un choix cartésien. Si on me propose un boulot (revenus principaux) là où je devrais payer X pour me loger (prix des logements) et que je ne peux me loger qu'en claquant le bas de laine de mes ancêtres sur plusieurs générations, je ne dois pas accepter le job (car "je payerais pour travailler").

J'imagine que tu gagnais sensiblement plus en 2005 qu'en 1998, et en 2015 tu as beneficié des taux divisés par 3 ou 4. On n'est pas dans le cas classique.
Pourrais tu nous dire la ville d'achat et l'évolution des prix (PV) de tes anciens logements pour comparer avec les indices stp ?
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#37 Message par alexlyon » 23 mai 2019, 09:49

On ne paye pas pour travailler, mais on immobilise des capitaux pour travailler.
Ce n'est pas une dépense, mais un actif qui se revend.

Sinon, c'est la gare Saint Lazare tous les jours.
L'enjeu n'est que le confort, permis par des aïeux quand ils ne sont pas dispendieux (l'immobilier c'est la sécurisation du lignage, et le moyen de ne pas se mélanger).

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#38 Message par lecriminel » 23 mai 2019, 09:54

alexlyon a écrit :
23 mai 2019, 09:49
On ne paye pas pour travailler, mais on immobilise des capitaux pour travailler.
Ce n'est pas une dépense, mais un actif qui se revend.
tu ne connais pas encore bien le monde des larbins,

salaire 1.000 euros
dépenses incompressibles hors logement 600 euros
cout du logement 950 euros (que j'arrive à réduire à 400 en cramant l'héritage)

-> je perds 550 euros/ mois, ce dont je ne suis capable que grâce à mon capital.
Evidemment que les pauvres perdent du pognon (quand ils en ont), c'est leur rôle dans la société.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#39 Message par alexlyon » 23 mai 2019, 09:58

En effet il vaut mieux refuser de travailler dans ces conditions.
Et exiger de se faire loger dans une chambre de bonne.

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#40 Message par Vincent92 » 23 mai 2019, 10:06

lecriminel a écrit :
23 mai 2019, 09:54
alexlyon a écrit :
23 mai 2019, 09:49
On ne paye pas pour travailler, mais on immobilise des capitaux pour travailler.
Ce n'est pas une dépense, mais un actif qui se revend.
tu ne connais pas encore bien le monde des larbins,

salaire 1.000 euros
dépenses incompressibles hors logement 600 euros
cout du logement 950 euros (que j'arrive à réduire à 400 en cramant l'héritage)

-> je perds 550 euros/ mois, ce dont je ne suis capable que grâce à mon capital.
Evidemment que les pauvres perdent du pognon (quand ils en ont), c'est leur rôle dans la société.
Bien que j'arrive plus ou moins à la même conclusion (si on a pas mal de capital et qu'on a 1000 euros de salaire, mieux vaut éviter les agglos chères), je ne suis pas d'accord avec le raisonnement.
Ce n'est pas le travail qui impose de ces dépenses, c'est la vie. Qu'on travaille ou pas, il y a bien plus ou moins les mêmes catégories de dépenses incompréhensibles.
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#41 Message par lisa » 23 mai 2019, 11:16

Galdoras a écrit :
22 mai 2019, 21:13

Mais la région dans laquelle je me trouve actuellement ressemble plutôt à Paris qu'au reste de la France.. d'où ma "frustration". :wink:
La région de Mâcon? :lol:
Comme plusieurs vous l'ont fait remarquer l'immobilier n'est pas scandaleusement hors de prix dans ce secteur:

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 46009.htm/

Le prix des terrains est un très bon indicatif:
Terrain 1 093 m² Crottet 69 000 €
Grande parcelle de 1093 m² déjà viabilisée!
A moins de 10 minutes de Mâcon, sur la commune de Crottet, découvrez cette parcelle située au calme avec une vue dégagée.
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 99809.htm/

Je vous laisse comparer avec les terrains en vente à proximité ( par exemple ) de Lyon

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#42 Message par Galdoras » 23 mai 2019, 11:20

Bernard minet :
Ce ptit nouveau prétentieux est insupportable. Ne vous laissez ps faire la leçon vous autres, il est venu avec sa fausse naïveté vous questionner pour finalement avec ses vrais certitudes vous gaver.
Je ne pense pas être petit :). Pour le reste je vous laisse à votre jugement pour ne pas envenimer la conversation et pouvoir continuer à obtenir des avis. :wink: .

ignatius :
Ce que je vois c'est qu'il rentre dans les critères du smic bullimmo :wink:
Pour être sûr, qu'entendez-vous par SMIC BULLIMMO? (Que certaines personnes penses qu'il y a une bulle lorsqu'il y a un écart qui se creuse entre la valeur du SMIC et la valeur des biens immos?)
Si c'est le cas, ce n'est pas totalement mon avis et je rejoins ProfGrincheux au sujet du patrimoine. Je me dis juste que plus cet écart revenus/valeur de l'immo ce creuse et plus la situation devient explosive car elle exclu d’emblée ceux qui n'ont pas de patrimoine.

ProfGrincheux: (merci beaucoup pour votre commentaire!)
Un point est clair, les taux de financement plus bas expliquent à eux seuls la sortie du tunnel de friggit.
C'est aussi ce que je pense. Du coup une hausse des taux hypothétique ne risque t'elle pas de le faire entrer à nouveau dans le tunnel selon vous?

la somme maximale qu'il peut consacrer à l'achat d'un bien, est la somme du capital empruntable et du capital disponible.
Oui je suis en phase. Le truc c'est que les banques baisses les taux, allonges la durée du crédit et son prêt à prêter plus à des personnes qui ont moins d'apport actuellement.
J'en conclu (peut être à tord) que la demande est "sous perfusion". La demande sera t'elle toujours là si les taux finissent par remontent? (Ou alors c'est complètement le contraire, les gens sont riches et n'ont plus besoin des banques... qui sont prêt à tout pour se trouver un client :D ... mais j'y crois pas trop).

Et bien entendu, il faudrait segmenter la statistique par type de marche avec une typologie un peu plus fine que Paris/Province ou Appartements/Maisons.
Oui, le débat est vaste et mériterai d'avoir des statistiques beaucoup plus précises (un résumé de l'ensemble du forum bulle-immobiliere.org en 2 slides? :p.
Là je suis juste sur un constat personnel que l'immobilier me semble chère dans mon secteur (et c'est très subjectif).

l'acheteur trouve toujours qu'il paye trop cher et le vendeur qu'il vend trop bon marché.
Ca je vais essayer d'y penser un peu plus quand je regarderai les annonces :)

En 2018, j'ai trouvé que j'achetais cher et vendais bon marché mais mon acheteur trouvait aussi qu'il achetait cher sa nouvelle rp (en fait la transaction s'est faite au prix du marché, personne ne volant personne).
Le prix du marché étant à un instant T (qui varie dans le temps donc) personne n'est floué sur l'instant je le comprends très bien. La question est donc de savoir si le prix du marché actuel est plus ou moins élevé que le prix du marché futur.
En considérant cette seul phrase vous arriverait presque à me convaincre que je fais une affaire en achetant 400 000€ car je crois que la région a encore du potentiel pour attirer du monde grâce au bassin d'emploi proche de LYON (nous sommes à 50 minutes environ). :D .

Il baissera ou pas. Moins longtemps tu occupes ton bien, plus cette question est importante. Si ce sont tes héritiers qui le vendent, le plus tard possible, tu n'en auras plus grand chose à faire au moment de la vente. Si tu dois le vendre dans moins de 10 ans, c'est sur qu'il faut être vigilant. Et acheter pour moins de 5ans c'est à priori une mauvaise idée, possiblement catastrophique.
Oui vous avez raison, là dans l'idée il s'agit d'un achat a très long terme car c'est pour notre résidence principale et j'espère vivre centenaire avec ma compagne. :D. Donc il y a pas trop de risque en effet.
Après je crois que j'ai simplement un frein psychologique à acheter un bien que j'estime "standard" (et c'est un avis très personnel que d'autres ne partagerons pas) à ou proche de 400 000€.

Jeffrey :
La maison de ma nounou est une maison type lotissement standardisé par un promoteur immobilier. Les biens que je recherche, pour une taille identique ne sont pas en lotissement. Voila pourquoi j'arrive à une différence de 300k à 400k.
Mais oublié cet exemple si celui-ci vous perturbe. Ce que je dis simplement c'est que je trouve que les bien qui devrait être à des prix de 180-200k sont à 300k et que les biens qui devrait être à 400k sont à 500k etc
(J'ai bien compris, en lisant votre poste et ceux des autres que la valeur ne dépend pas uniquement de la valeur intrinsèque du bien et des revenus. L'offre et la demande)

Vous arrivez à estimer la valeur réelle de 74 biens comme ça a partir d’une liste en une heure et d’une dizaine de photos ? Vous devriez faire agent immobilier, vous avez la fibre et les certitudes qui vont avec.
J'ai fait ce que tout le monde fait. Quelques photos, un DPE, un prix -> un avis personnel. Comment procédez vous pour faire un premier tri dans votre sélection vous?

Vous devriez faire agent immobilier, vous avez la fibre et les certitudes qui vont avec..Oui, « cachet » est un vocabulaire d’agent immobilier. Pas de doute.
Inutile d'être acerbe. Dans la vie je suis planificateur de prod. Me poser des questions sur l'avenir de l'immobilier est peut être une déformation professionnelle.
Et si je suis venu poser des questions sur ce forum c'est justement parce que je n'ai pas de certitudes et j'essaye de comprendre l'avis des autres... et de les discuter pour me forger mon opinion.

et visiblement votre position à l’égard des quarante ans ne me semble pas être emprunte de bon sens.
Votre position ne me semble pas non plus emprunt de bon sens et on va avoir du mal a se convaincre de nos raisonnements si l'on continue dans cette direction (qui va conduire à ne plus pouvoir discuter ensemble).

C’est confus dans votre tête.
Non ce n'est pas confus pour moi mais il est vrai que l'on semble avoir du mal à communiquer ensemble :).
Pour ce qui est "des agglomérations situées hors de votre secteur...".. LYON est à 50minutes. Mais bon effectivement on peut considérer que le marché immobilier est plus locale, au village, au quartier, à la rue, au numéro de rue.
Ce que je note c'est simplement une montée de la valeur de l'immobilier dans le secteur de l'ain, proche de LYON et je me pose la question de savoir si cette hausse est seine ou non. Je n'ai pas de certitude sur le sujet.

Dans ce cas, merci de quoter dans les règles du forum pour plus de lisibilité .
Je n'ai pas compris ce que vous attendiez de moi sur ce point. Quoter = citer. Vous souhaitez que je cite quoi? (Ou alors il y a quelque chose que je dois faire sans le savoir.)

ProfGrincheux :
Chipoter sur le prix ne fait que te mettre dans la situation ou au bout de 5 ans tu constates que ca a pris 20%.
Peut être :) ou alors l'inverse dans 5ans ca aura perdu 20% et je me dirais que j'ai pas fait une affaire.
Mais quoi qu'il en soit je vais quand même finir par acheter quelque chose même à un prix que j'estime trop élevé ne serait-ce que pour m'éviter un loyer (même si celui-ci est faible à priori).


Encore merci pour vos avis

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#43 Message par neron » 23 mai 2019, 11:23

Galdoras a écrit :
22 mai 2019, 12:19
Bonjour à tous, je souhaiterai avoir votre avis sur la situation actuelle de l'immobilier dans mon département (l'ain)
Il y a par commune (sauf spot et encore), une corrélation de 1 entre les capacités d'emprunts et la valeur des biens immobiliers. Les données locales par déciles (revenus et tailles logements) sont ici (taper le nom de la commune) ou . Je te laisse faire les calculs ... par contre tu psychoses avec ton Lyon à 1 heure, le prix que x pourrait tirer, ton désir de "+". Va voir les prix réels. Arrête psychoter et regarde la réalité ici.

En dehors de cette réalité actuelle:
a) Évite de devenir un calimero avec son "c'est trop injuste" et son fantasme intellectuel (j'ai droit) que contredit la réalité ci-dessus.
b) Évite de devenir un maso avec une jouissance perverse de l'aliénation de ses désirs,
c) Vit pour toi (e.g. en fonction de toi, de tes besoins, de ton plaisir) et pas des autres (leur projection, image, désir, ..),
d) Le rationalisme (argent) n'est pas tout et secondaire: Penses à ta subjectivité (Posséder son logement permet de passer à d'autres désirs).,
d) Relativise la rationalité future (personne n'a de boule) et objectiviste ta subjectivité future (image de soi) qui dépendra que de toi,
e) Évite le syndrome toxique de l'impuissant. Je peux mais je ne veux, tenir c'est courir,
f) Fuit le contrôle de tout, le perfectionnisme et accepte l'erreur: A trop vouloir être/faire parfait on ne fait rien,
g) Privilégie la réalisation de tes désirs possibles (l'acceptation de soi): la vie est trop courte pour les remettre à un futur inconnu,

Si cela ne t'est pas possible ou te fait souffrir va voir un psy plutôt que ressasser la même chose 20 ans en espérant que ça arrivera (syndrome des déprimés). La vie et trop courte pour remettre à demain ce que l'on peut faire aujourd'hui. Même Diogène était heureux avec un tonneau. "x ne la acheter que x", "ça ne valait que ..", "je vais me faire arnaquer", "en aurais-je une plus grosse que les autres", ... c'est que psy malsain
Modifié en dernier par neron le 23 mai 2019, 12:10, modifié 2 fois.
La carte que les médias vous vendent n'est pas le territoire où vous vivez

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#44 Message par Bernard minet » 23 mai 2019, 12:09

Galdoras a écrit :
23 mai 2019, 11:20
Bernard minet :
Ce ptit nouveau prétentieux est insupportable. Ne vous laissez ps faire la leçon vous autres, il est venu avec sa fausse naïveté vous questionner pour finalement avec ses vrais certitudes vous gaver.
Je ne pense pas être petit :). Pour le reste je vous laisse à votre jugement pour ne pas envenimer la conversation et pouvoir continuer à obtenir des avis. :wink: .

Blablablablabla

Encore merci pour vos avis
Zut, mon agression n'a pas portée ses fruits...

Bon en tout cas moi je dis tout comme les autres hein, le tunnel il est caca et c'est pas cher chez toi.

Pis en plus t'as les moyens.

Oublie tes conclusions toutes biaisés qui focalisent sur un épiphénomène temporel d'immobilier accessible, en réalité nous venons simplement de retourner à la normale.

Lâche ton fric capitaliste, la vie est courte la mort nous guette.

Galdoras
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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#45 Message par Galdoras » 23 mai 2019, 12:10

lisa:
La région de Mâcon? :lol: Comme plusieurs vous l'ont fait remarquer l'immobilier n'est pas scandaleusement hors de prix dans ce secteur:
vu d'une personne qui habite LYON ou PARIS ca ne parait pas chère. Vu de la personne qui vient de poitiers c'est cher :).
Mais effectivement au vu des commentaires, il ne faut pas uniquement raisonner comme cela au risque de me pourrir la vie et je commence à le comprendre. :P

olmostoline:
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 27640.htm/
Oui, je veux pas paraître de mauvaise fois, mais pour le coup les photo "stephane Plaza", pour avoir visiter plusieurs bien, je dirais qu'il faut faire attention parce que ca ne représente pas toujours la réalité.
Mais là pour le coup, je ne peux être que d'accord avec vous sur cette annonce. Elle me semble même à un prix plutôt faible :D
Je vais peut être la visiter ^^

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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#46 Message par lecriminel » 23 mai 2019, 12:18

Vincent92 a écrit :
23 mai 2019, 10:06
Bien que j'arrive plus ou moins à la même conclusion (si on a pas mal de capital et qu'on a 1000 euros de salaire, mieux vaut éviter les agglos chères), je ne suis pas d'accord avec le raisonnement.
Ce n'est pas le travail qui impose de ces dépenses, c'est la vie. Qu'on travaille ou pas, il y a bien plus ou moins les mêmes catégories de dépenses incompréhensibles.
oui, mais il y a un niveau de dépenses à Paris, un autre à Lyon, encore d'autres à Marseille, Trifouillis les Oies, et encore d'autres à Santa maria de los Andes et Luang Prabang.
dans le cas que j'ai donné (550 euros de revenus de capital mensuel), je peux vivre très bien, pas mal, ric-rac, ou en rajoutant un peu dans des tas d'endroits au monde, sans même commencer à travailler. Donc prendre un boulot abrutissant (c'est en général le cas des emplois mal payés), taper dans ses économies, pour vivre dans une ville polluée et dense, ça ressemble à une très grosse erreur d'aiguillage.
La raison pour laquelle je dis que c'est le travail qui impose la dépense, c'est parce que souvent le travail se trouve dans des endroits où les dépenses sont beaucoup plus chères tandis que le non-travail permet de choisir d'habiter un endroit libre de racket en tous genres. C'est un abus de langage, dans le but de simplifier.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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lecriminel
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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#47 Message par lecriminel » 23 mai 2019, 12:19

lecriminel a écrit :
23 mai 2019, 12:18
Vincent92 a écrit :
23 mai 2019, 10:06
Bien que j'arrive plus ou moins à la même conclusion (si on a pas mal de capital et qu'on a 1000 euros de salaire, mieux vaut éviter les agglos chères), je ne suis pas d'accord avec le raisonnement.
Ce n'est pas le travail qui impose de ces dépenses, c'est la vie. Qu'on travaille ou pas, il y a bien plus ou moins les mêmes catégories de dépenses incompréhensibles.
oui, mais il y a un niveau de dépenses à Paris, un autre à Lyon, encore d'autres à Marseille, Trifouillis les Oies, et encore d'autres à Santa maria de los Andes et Luang Prabang.
dans le cas que j'ai donné (550 euros de revenus de capital mensuel), on peut vivre très bien, pas mal, ric-rac, ou en rajoutant un peu dans des tas d'endroits au monde, sans même commencer à travailler. Donc prendre un boulot abrutissant (c'est en général le cas des emplois mal payés), taper dans ses économies, pour vivre dans une ville polluée et dense, ça ressemble à une très grosse erreur d'aiguillage.
La raison pour laquelle je dis que c'est le travail qui impose la dépense, c'est parce que souvent le travail se trouve dans des endroits où les dépenses sont beaucoup plus chères tandis que le non-travail permet de choisir d'habiter un endroit libre de racket en tous genres. C'est un abus de langage, dans le but de simplifier.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Jeffrey
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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#48 Message par Jeffrey » 23 mai 2019, 12:39

bonjour
Galdoras a écrit :
23 mai 2019, 11:20
Jeffrey :
La maison de ma nounou est une maison type lotissement standardisé par un promoteur immobilier. Les biens que je recherche, pour une taille identique ne sont pas en lotissement. Voila pourquoi j'arrive à une différence de 300k à 400k.
Mais oublié cet exemple si celui-ci vous perturbe. Ce que je dis simplement c'est que je trouve que les bien qui devrait être à des prix de 180-200k sont à 300k et que les biens qui devrait être à 400k sont à 500k etc
(J'ai bien compris, en lisant votre poste et ceux des autres que la valeur ne dépend pas uniquement de la valeur intrinsèque du bien et des revenus. L'offre et la demande)
l y a deux façons de se dire qu'on a compris faire une erreur :
façon 1 : il y a d'autres choses que je n'ai pas intégrées dans mon approche et que je pourrais devrais prendre en compte.
façon 2 : mon estimation intrinsèque - que je reconnais sur un plan intellectuel et sur un plan intellectuel uniquement devoir amender pour l'améliorer, est en fait basée sur ... quoi exactement ?

Le "devrait" être à des prix de XXX au lieu de YYY, vous le basez sur quoi ? Votre opinion ? Votre ressenti ? Pas clair. Je dis que vous pouvez toujours substituer votre approche et votre attitude à celles des autres acteurs du marché, mais ce faisant, vous prenez la position de quelqu'un qui ne rentre pas dans le marché, ni vendeur, ni acheteur. C'est tout. Vous estimez donc que la maison de votre nourrice ne devrait pas être valorisée à 300K€ puisqu'elle l'a achetée à 180K€ il y a dix ans, mais je pense qu'elle s'en fout carrément de votre opinion si elle devait pour une raison ou une autre mettre sa maison en vente, tout comme s'en foutrait également un acheteur potentiel que vous ne semblez pas être.
Galdoras a écrit : Vous arrivez à estimer la valeur réelle de 74 biens comme ça a partir d’une liste en une heure et d’une dizaine de photos ? Vous devriez faire agent immobilier, vous avez la fibre et les certitudes qui vont avec.
J'ai fait ce que tout le monde fait. Quelques photos, un DPE, un prix -> un avis personnel. Comment procédez vous pour faire un premier tri dans votre sélection vous?
vous croyez que c'est ce que tout le monde fait ? Cf supra.
Les gens que je connais ne font pas comme cela. Je n'ai pas non plus fait comme cela pour acheter mes biens au cours de ma vie.
En tout cas, non , ne croyez pas que tout le monde pense et agit comme vous. C'est la base.
Galdoras a écrit :
Vous devriez faire agent immobilier, vous avez la fibre et les certitudes qui vont avec..Oui, « cachet » est un vocabulaire d’agent immobilier. Pas de doute.
Inutile d'être acerbe. Dans la vie je suis planificateur de prod. Me poser des questions sur l'avenir de l'immobilier est peut être une déformation professionnelle.
Et si je suis venu poser des questions sur ce forum c'est justement parce que je n'ai pas de certitudes et j'essaye de comprendre l'avis des autres... et de les discuter pour me forger mon opinion.
Ce n'était pas acerbe à votre égard, mais une manière de vous faire réaliser que l'approche n'est peut être pas la bonne. A moins de regarder Stéphane plazza à la télé.
Vous avez parfaitement raison de vous poser des questions sur l'avenir de l'immo. Je vais vous dire une chose simple : la valeur d'un bien immo est une valeur d'usage. Vous avez un capital donné X, et vous optimisez l'usage que vous avez de ce capital. Vous ne pouvez pas mettre en comparaison une valeur d'usage dans 30 ans comparativement à un choix alternatif sans considérer la valeur d'usage alternative au cours des trente ans.
Galdoras a écrit : et visiblement votre position à l’égard des quarante ans ne me semble pas être emprunte de bon sens.
Votre position ne me semble pas non plus emprunt de bon sens et on va avoir du mal a se convaincre de nos raisonnements si l'on continue dans cette direction (qui va conduire à ne plus pouvoir discuter ensemble).
Je viens de vous donner quelques billes supplémentaires pour comprendre la faille de votre approche. Si vous ne comprenez pas ce que je vous dis, vous pouvez me poser des questions, je répondrai gentiment. Si vous pensez que c'est juste un positionnement alternatif de ma part, c'est pas la peine de poser des questions.
Galdoras a écrit : C’est confus dans votre tête.
Non ce n'est pas confus pour moi mais il est vrai que l'on semble avoir du mal à communiquer ensemble :).
Pour ce qui est "des agglomérations situées hors de votre secteur...".. LYON est à 50minutes. Mais bon effectivement on peut considérer que le marché immobilier est plus locale, au village, au quartier, à la rue, au numéro de rue.
Je m'y attendais à cette réponse. J'avais pourtant bien noté trois villes distinctes dans votre argumentaire : Paris Bordeaux et Lyon. Donc effectivement, un tiers de votre argumentaire est recevable dans la limite d'une proximité d'une heure de transport. Les autres sont situées à une heure en avion... Je ne vois pas l'intérêt de développer la discussion dans cette direction.
Je pense que votre perception des critères de jugement de la valeur d'usage d'un bien est quand même très confuse. Si vous me dites que c'est juste une question de point de vue, alors tant mieux pour vous. Si vous me demandiez quels devraient être des critères pertinents de jugement, ou si vous me demandiez en quoi je vois une distorsion de la réalité, j'aurais développé ma réponse. Mais c'est à vous de voir ce que vous cherchez dans la discussion.
Galdoras a écrit : Ce que je note c'est simplement une montée de la valeur de l'immobilier dans le secteur de l'ain, proche de LYON et je me pose la question de savoir si cette hausse est seine ou non. Je n'ai pas de certitude sur le sujet.
Je pense que ce "simplement" ne réduit pas l'équation, c'est à dire n'explique pas la totalité de votre dissonance cognitive à l'égard des prix du marché que vous convoitez et des prix que vous consentiriez à mettre.
Galdoras a écrit : Dans ce cas, merci de quoter dans les règles du forum pour plus de lisibilité .
Je n'ai pas compris ce que vous attendiez de moi sur ce point. Quoter = citer. Vous souhaitez que je cite quoi? (Ou alors il y a quelque chose que je dois faire sans le savoir.)
N'utilisez pas la balise [ b ] pour quoter, mais la balise [ quote] et [/quote ] (sans espace)
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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#49 Message par ProfGrincheux » 23 mai 2019, 18:43

lecriminel a écrit :
23 mai 2019, 09:44
ProfGrincheux a écrit :
23 mai 2019, 06:32
Au fond je me demande si le ratio de friggit à savoir prix/revenu disponible est le bon indice à regarder pour estimer la cherté immobilière.
Un point est clair, les taux de financement plus bas expliquent à eux seuls la sortie du tunnel de friggit.

Mais comme il a été dit précédemment, il y a un autre paramètre qui n'est pas pris en compte à savoir l' encours de l'épargne des ménages ou plus généralement le capital financier qu'ils sont en mesure d'arbitrer.
Friggit a fait un modèle très simplifié (il n'a même pas pris en compte les taux !!! sans doute pensait il qu'il ne pouvaient évoluer que dans un "tunnel" limité). Non seulement compter l'épargne compliquerait les calculs pour une différence légère, mais je pense pour ma part qu'elle ne doit pas être prise en compte car elle ne doit pas intervenir dans un choix cartésien. Si on me propose un boulot (revenus principaux) là où je devrais payer X pour me loger (prix des logements) et que je ne peux me loger qu'en claquant le bas de laine de mes ancêtres sur plusieurs générations, je ne dois pas accepter le job (car "je payerais pour travailler").

J'imagine que tu gagnais sensiblement plus en 2005 qu'en 1998, et en 2015 tu as beneficié des taux divisés par 3 ou 4. On n'est pas dans le cas classique.
Pourrais tu nous dire la ville d'achat et l'évolution des prix (PV) de tes anciens logements pour comparer avec les indices stp ?
Tu imagines bien. J'ai tout explique dans ma file dans la section terrain. Les villes sont des villes universitaires de province, parmi les plus dynamiques. Grosse pv entre 2008 et 2005. Pv minime entre 2005 et 2019.

La non prise en compte de l'épargne dans le calcul de l'indice de friggit fausse tout. En effet les patrimoines étaient très bas en 1945, les guerres détruisent du capital massivement. L'épargne s'est constituée sur 2-3 générations depuis et ses encours représentent un nombre d'années croissant du revenu national. Ca change la structure sociale et économique (donc la formation des prix) en profondeur, c'est l'une des thèses les plus convaincantes du livre de piketty. A quoi tu crois que servent les donations en liquidités aux enfants du vivant de leur parents?

alexlyon
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Re: Immobilier trop cher (ain)?

#50 Message par alexlyon » 23 mai 2019, 21:44

Depuis plus de 10 ans sur ce forum, les erreurs sont fondées sur une appréciation économique de l'immobilier : rendement, prix au m², levier du crédit, etc...
Mais l'accumulation patrimoniale depuis 70 ans, renforcée par une décennie déflationniste de baisse durable des taux, amène à contredire les réflexes du compromis fordiste.
Friggit est à lire dans son époque, et Piketty dans celle d'aujourd'hui.

Concrètement l'immobilier s'achète avec de l'épargne transmise et accrue avec le temps ET avec des revenus dans la durée via le crédit.
Pour ceux qui n'ont pas d'épargne et qui comptaient sur l'inflation (classe moyenne fordiste de l'époque industrielle), c'est la double peine.

La partition de l'espace en découle, qui renforce le processus pour les générations suivantes.
On recrée progressivement une aristocratie occulte, ce qui a toujours été la finalité inconsciente de la bourgeoisie marchande.
Son sanctuaire n'est pas le château mais le centre ville, littéralement : hors des bourgs, point de salut.

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