investissement locatif

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philouamiel
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investissement locatif

#1 Message par philouamiel » 23 juin 2019, 18:12

Bonjour,
Je souhaiterais vous soumettre un projet.
Achat sur Toulouse hors centre ville et hors zone de facultés d un T1 de 23 m2 à 80 000 euros.
Metro proche dans 8 ans, se loue 380 euros par mois CC
emprunt totalité à 0.9% sur 20 ans, frais dossier 200 euros, credit logement.
J'ai 48 ans, je vis à toulouse, pas loin.
Je peux fournir des renseignements supplémentaires,
Merci de votre aide

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#2 Message par olmostoline » 24 juin 2019, 08:10

Fonce !
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ProfGrincheux
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Re: investissement locatif

#3 Message par ProfGrincheux » 24 juin 2019, 08:15

Va plutôt sur Devenir Rentier. Il faudra que tu détailles beaucoup plus les frais. Ici tu risques des réponses déplaisantes.

Sinon, moi, je ne le ferais pas sauf si j'avais un proche à loger. La rentabilité n'est pas suffisante pour les ennuis que ca va rapporter.

Gpzzzz
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Re: investissement locatif

#4 Message par Gpzzzz » 24 juin 2019, 08:21

J' ai bien aimé le métro proche... Dans 8ans.. :lol:

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slash33
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Re: investissement locatif

#5 Message par slash33 » 25 juin 2019, 12:39

philouamiel a écrit :emprunt totalité à 0.9% sur 20 ans, frais dossier 200 euros, credit logement
Comment ça?

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nogelan
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Re: investissement locatif

#6 Message par nogelan » 26 juin 2019, 02:25

Combien est il loué sans les charges ?
Combien se louent les memes t1 dans le secteur ?
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Suricate
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Re: investissement locatif

#7 Message par Suricate » 26 juin 2019, 14:21

Je te fais la rentabilité à 5% brut. Hors vacance (un T1 hors fac ça doit pas ma tourner) et hors impayé (mais il y a les APL en versement direct, merci à elles).

C'est pas folichon mais si tu as du temps, que tu gères en direct, qu'il n'y a pas trop de travaux à prévoir au niveau de la Copro etc... ça peut être un complément à moyen terme.

Le "dans 8 ans" a un intérêt limité mais ce que le monsieur doit vouloir dire c'est que le secteur va prendre de la valeur.

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Re: investissement locatif

#8 Message par clairette2 » 26 juin 2019, 16:18

Y'a pas le coût de l'assurance dans ton crédit logement ?
« La moitié des hommes politiques sont des bons à rien. Les autres sont prêts à tout » Coluche

Pazuzu
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#9 Message par Pazuzu » 21 août 2019, 14:52

beaucoup trop cher.

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Re: investissement locatif

#10 Message par travelleuse90 » 29 août 2019, 16:43

Bonjour,
Je souhaite me lancer dans l'investissement locatif mais je ne comprend pas totalement en quoi ça consiste même si j'ai lu quelques choses à ce propos mais je ne suis pas sûre de maîtriser le sujet.

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Re: investissement locatif

#11 Message par ProfGrincheux » 29 août 2019, 20:57

travelleuse90 a écrit :
29 août 2019, 16:43
Bonjour,
Je souhaite me lancer dans l'investissement locatif mais je ne comprend pas totalement en quoi ça consiste même si j'ai lu quelques choses à ce propos mais je ne suis pas sûre de maîtriser le sujet.
Ca consiste à vendre un service de logement et à financer cette activité avec ton argent et ta capacité d'endettement.

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Re: investissement locatif

#12 Message par squamata » 29 août 2019, 21:47

Rha, moi aussi je regarde pour du locatif. J'ai l'impression que beaucoup de gens y pense en ce moment, c'est que ca doit etre une mauvaise idée.

J'ai fini de remboursé mon PTZ en début d'année ( je suis proprio pour de vrai ) et je peux financer le bien sur 25ans avec un cash flow positif
Une rentabilité net hors fiscalité de 3.75% ( 5.5% brut ).

L'appart a plein de point négatif
- petit
- un peu chère pour le quartier
- dans un vieil immeuble (60)
- rez de chaussé
- la porte d’entrée est en accès direct de la rue, pas besoin de passer par un hall avec badge/cle/code
- charge un peu chère ('130€/mois dont 85€ récupérable grâce au locataire )
- juste a coté d'une supérette donc le clodo a l'entrée qui va avec

et plein de point positif
- 300m d'un arrêt de tram, 50m d'une ligne de bus en direct vers les facs
- petit jardin privé dans résidence sécurisée par une grille
- quartier relativement bien
- parking + cave
- 15min en vélo de beaucoup d'entreprise
- quartier avec beaucoup de parc/jardin

Il se louera facilement et pourra etre utile dans l'avenir pour moi et ma famille.
Je vais essayer de négocier une baisse de 8%-10% du prix pour faire monter la rentabilité à 4% net
Modifié en dernier par squamata le 29 août 2019, 22:34, modifié 1 fois.

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Re: investissement locatif

#13 Message par ignatius » 29 août 2019, 21:51

C'est le danger de la baisse des taux.
Ca rentabilise même des projets bancals.
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Re: investissement locatif

#14 Message par squamata » 29 août 2019, 21:56

C'est exactement cela.

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Re: investissement locatif

#15 Message par ProfGrincheux » 30 août 2019, 00:18

Peux tu détailler comment arrives tu à CF>0?
Tu supposes que la nego à -10% passe?

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Re: investissement locatif

#16 Message par squamata » 30 août 2019, 01:08

ProfGrincheux a écrit :
30 août 2019, 00:18
Peux tu détailler comment arrives tu à CF>0?
Tu supposes que la nego à -10% passe?
Un apport de 30k€ qui est actuellement placer sur des livrets A et un PEL qui me rapport autant que le CF de l'opération. Donc on va plutôt dire que c'est une opération à l'équilibre.

Le problème c'est qu'a la naissance de mes enfants, je me suis dit que je ne leur donnerai rien de ma poche, donc je leur donne les intérêts de nos placements chaque années mais c'est actuellement déposé sur des livrets A et ils perdent de l'argent avec l'inflation vu les taux actuels.
Pour le PEL ( qui est a ma femme ), c'est un rééquilibrage de remboursement anticipé de notre maison entre ma femme et moi en faveur de nos enfants.
Nos enfants ont 3 et 6 ans, un crédit sur 25ans se finira a nos 62ans

Ce que je constate, c'est que je ne suis pas capable d'avoir un meilleur rendement qu'un fond en euro dans la situation actuelle.
J'attends une crise économique ( chute de la bourse ) qui ne vient pas depuis 2015 et l'achat immo ne me coupe pas de pouvoir ré-allouer mes placements actuels sur des fond plus dynamique le moment venu

Pour la négociation, cela va etre assez simple, si le vendeur n'accepte pas, la vente ne se fait pas et j'attends une autre occasion.
Avec le site des impots, j'ai vu des transactions dans le même immeuble, sur un bien identique ( taille et etage identique ) vendu il y a moins de 6mois à 20k€ de moins que le sien ( sans jardin ).

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Re: investissement locatif

#17 Message par castralroc » 30 août 2019, 02:14

"Une rentabilité net hors fiscalité de 3.75% ( 5.5% brut )."

Si c'est hors fiscalité c'est que votre cashflow n'est pas positif :D :D :D :D , mais alors pas du tout du tout...
N'oubliez pas qu'un appart en locatif est fiscalisé à presque 50% , sauf si loué en LMNP ( mais ce statut est voué à disparaitre..)

A mon sens c'est là où PLEIN de gens font une erreur avec leur investissement locatif. Ils ne font presque pas de calculs et oublient de compter plein de dépenses.
Il n'y a qu'à paris/lyon ou c'est tellement la folie qu'un appart peut faire 30% en 2 ans. Mais ailleurs c'est niet.

De plus :

1-N'oubliez pas que vous allez payer une taxe foncière en plus de votre RP ( et que celle-ci va très probablement augmenter à cause du gouvernement macron)
2-dans une petite ville comme toulouse (assez craignos dans bcp de quartiers), il peut y avoir pas mal de vacances locatives.
De plus je constate que les locataires sont de plus en plus friands d'appartements TRES classes et bien entretenus, ben oui
l'offre est pléthorique... enfin sauf à Paris où les locataires sont prêts à louer des taudis.
Donc votre appart avec une porte qui donne direct sur la rue... à moins que ce soit une jolie rue, je suis pas certains que ça va attirer
les foules, et si ça en attire pas certain que ce soit des locataires de qualité.
3- L'immeuble est vieux, DONC ravalement à venir, c'est obligatoire. Un ravalement, c'est cher ;)
4-Frais de notaires à compter au départ
5-Travaux à compter
6- Charges chères : vous les avez compté dans la renta?


Toulouse a pris 30 % en 10 ans... ca parait gros , mais ça ne fait que 2,66% en rendement annualisé.
Etes vous prêt à prendre le risque pour un rendement finalement assez faible?
Reste que il est vrai que la location peut couvrir en partie la mensualité du crédit et qu'au final vous pourrez revendre
l'appartement au bout de 25 ans sans impôt sur la PV... mais il faudrait faire des calculs précis en retranchant
les frais de notaires, les travaux de ravalement, etc... et je ne suis FRANCHEMENT pas certain que vous serez beaucoup plus gagnant.
Si au final vous faites une PV de 100 000 euros sur 25 Ans mais que vous avez fait 80 000 euros de travaux+ravalements+diverses assurances/taxe foncière +... imprévus...
Un fond euros fera presque aussi bien. Et ça prend 5 minutes pour virer de l'argent sur un fond euros.
Un appart en locatif c'est du tracas quotidien.

Reste l'argument de l'utilisation pour la famille (enfants..?)
Cet argument se tient, on y a tous pensé. Apres il faut voir, on ne sait pas ce que feront nos enfants plus tard.

-actellement Le meilleur des fonds euros est à 2,31 % (boursorama vie) mais il faut enlever les cotisations sociales (et pas d'impôts après 8 ans, enfin jusqu'à 4600 de retrait annuel)
- les SCPI font 4-5 %
-investir sur des trackers en bourse (PEA) peut potentiellement rapporter 10% de rendement annuels sur le long terme.
Apres la bourse il faut avoir le tempérament pour...

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Re: investissement locatif

#18 Message par squamata » 30 août 2019, 07:55

castralroc a écrit :
30 août 2019, 02:14
Si c'est hors fiscalité c'est que votre cashflow n'est pas positif :D :D :D :D , mais alors pas du tout du tout...
N'oubliez pas qu'un appart en locatif est fiscalisé à presque 50% , sauf si loué en LMNP ( mais ce statut est voué à disparaitre..)
Oui, c'est l'apport de 30k€ qui règle un peu cela et j'ai encore un peu de "réserve" pour devoir payer des impots
castralroc a écrit :
30 août 2019, 02:14
A mon sens c'est là où PLEIN de gens font une erreur avec leur investissement locatif. Ils ne font presque pas de calculs et oublient de compter plein de dépenses.
Il n'y a qu'à paris/lyon ou c'est tellement la folie qu'un appart peut faire 30% en 2 ans. Mais ailleurs c'est niet.

De plus :

1-N'oubliez pas que vous allez payer une taxe foncière en plus de votre RP ( et que celle-ci va très probablement augmenter à cause du gouvernement macron)
J'ai compté la TF, mais d'accord avec toi, il y a un risque d'elle augmente, a un moment il faudra la répercuté sur les loyers
castralroc a écrit :
30 août 2019, 02:14
2-dans une petite ville comme toulouse (assez craignos dans bcp de quartiers), il peut y avoir pas mal de vacances locatives.
De plus je constate que les locataires sont de plus en plus friands d'appartements TRES classes et bien entretenus, ben oui
l'offre est pléthorique... enfin sauf à Paris où les locataires sont prêts à louer des taudis.
Donc votre appart avec une porte qui donne direct sur la rue... à moins que ce soit une jolie rue, je suis pas certains que ça va attirer
les foules, et si ça en attire pas certain que ce soit des locataires de qualité.
C'est une petite ville comme Nantes dans mon cas.
J'entends plein de gens qui achètent des apparts voir maison pour en faire de la colloc à 3/4/5 personnes.
castralroc a écrit :
30 août 2019, 02:14
3- L'immeuble est vieux, DONC ravalement à venir, c'est obligatoire. Un ravalement, c'est cher ;)
Il faut que je récupère les CR des AG de copro pour éplucher cela, mais l'immeuble est plutot propre, mais des années 60 qd meme. Le risque est là
castralroc a écrit :
30 août 2019, 02:14
4-Frais de notaires à compter au départ
5-Travaux à compter
6- Charges chères : vous les avez compté dans la renta?
C'est compté mais j'ai sans doute un peu minoré les travaux de l'appart ( - de 1% du prix de l'appart ). Des locataires sont deja en place depuis peu
castralroc a écrit :
30 août 2019, 02:14
Toulouse a pris 30 % en 10 ans... ca parait gros , mais ça ne fait que 2,66% en rendement annualisé.
Etes vous prêt à prendre le risque pour un rendement finalement assez faible?
Reste que il est vrai que la location peut couvrir en partie la mensualité du crédit et qu'au final vous pourrez revendre
l'appartement au bout de 25 ans sans impôt sur la PV... mais il faudrait faire des calculs précis en retranchant
les frais de notaires, les travaux de ravalement, etc... et je ne suis FRANCHEMENT pas certain que vous serez beaucoup plus gagnant.
Si au final vous faites une PV de 100 000 euros sur 25 Ans mais que vous avez fait 80 000 euros de travaux+ravalements+diverses assurances/taxe foncière +... imprévus...
Un fond euros fera presque aussi bien. Et ça prend 5 minutes pour virer de l'argent sur un fond euros.
Un appart en locatif c'est du tracas quotidien.
Oui on est d'accord, c'est l'effet levier + taux qui motive réellement le plan.
castralroc a écrit :
30 août 2019, 02:14
Reste l'argument de l'utilisation pour la famille (enfants..?)
Cet argument se tient, on y a tous pensé. Apres il faut voir, on ne sait pas ce que feront nos enfants plus tard.
Je pourrais en avoir besoin des maintenant, cela économiserai le prix de l'essence/usure voiture pour aller a mon taf pour l’équivalent d'un demi loyer ( c'est un T3 en coloc de 2 personnes )
castralroc a écrit :
30 août 2019, 02:14
-actellement Le meilleur des fonds euros est à 2,31 % (boursorama vie) mais il faut enlever les cotisations sociales (et pas d'impôts après 8 ans, enfin jusqu'à 4600 de retrait annuel)
- les SCPI font 4-5 %
-investir sur des trackers en bourse (PEA) peut potentiellement rapporter 10% de rendement annuels sur le long terme.
Apres la bourse il faut avoir le tempérament pour...
J'ai deja cela un peu de tout cela, les trackers/bourse c'est dur de mettre des sous en ce moment, j'en met quand il se passe des evenements spécifique ( brexit, chute du pétrole,.. ) qui font significativement baisser le cours des trackers. Mais je suis pas mal liquide en ce moment, c'est le probleme

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Re: investissement locatif

#19 Message par olmostoline » 30 août 2019, 08:04

Quand tu parles de fiscalité, quelle fiscalité ? Nue ou meublé ? Concernant la coloc, c'est LE sujet à la mode, donc je refuse de m'y intéressé. Je m'intéresse à trouver une surface pour faire du meublé, je met ce projet en balance avec mon projet d'achat de SCPI. En attendant, je me désendette pour pouvoir éventuellement gagner de la capacité d'endettement plus tard.
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Re: investissement locatif

#20 Message par ProfGrincheux » 30 août 2019, 10:33

L'apport de 30k est un CF négatif la première année.

Pour préserver un CF positif les années suivantes, il faudra avoir de la réussite (=une adéquate combinaison de chance et de mérite). Et pas d'impayés (j'avoue que c'est ma hantise).

Bien entendu, il n'y a aucune garantie que les actions, les etf, les foncières et les scpi fassent mieux.

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Re: investissement locatif

#21 Message par ignatius » 30 août 2019, 10:50

Un bien ancien pour lequel il faut faire un apport substantiel (30 k€, ça représente quelle part de l'investissement, 30 % ?) pour avoir un CF positif, ne me paraît pas au premier abord un investissement très rentable, surtout si aucun dispositif fiscal ne vient compléter (Cosse, Malraux, et maintenant Denormandie).

Pour une petite surface, un rendement locatif de 5.5 % brut est clairement dans le bas de la fourchette.
A moins de viser une plus value substantielle (Paris et RP, mais c'est un pari), je pense que tu devrais voir si d'autres biens ne sont pas plus intéressants.
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Re: investissement locatif

#22 Message par optimus maximus » 30 août 2019, 11:11

Tous frais compris et sans louer, tu devras sortir 450 euros par mois. En louant, ce sera environ 100 euros par mois.

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Re: investissement locatif

#23 Message par squamata » 30 août 2019, 18:59

olmostoline a écrit :
30 août 2019, 08:04
Quand tu parles de fiscalité, quelle fiscalité ? Nue ou meublé ? Concernant la coloc, c'est LE sujet à la mode, donc je refuse de m'y intéressé. Je m'intéresse à trouver une surface pour faire du meublé, je met ce projet en balance avec mon projet d'achat de SCPI. En attendant, je me désendette pour pouvoir éventuellement gagner de la capacité d'endettement plus tard.
En meublé, tant qu'on peut le faire. Mais même en micro foncier je ne suis pas sur de payer des impots sur le revenu
Ca, la coloc... mais le bien s'y prête parfaitement pour des étudiants et jeunes travailleurs, il y a pas mal de boite genre accenture,sopra qui embauchent beaucoup de jeunes a coté.
Je suis dans le cas ou j'ai fini de me désendetter
ignatius a écrit : Un bien ancien pour lequel il faut faire un apport substantiel (30 k€, ça représente quelle part de l'investissement, 30 % ?) pour avoir un CF positif, ne me paraît pas au premier abord un investissement très rentable, surtout si aucun dispositif fiscal ne vient compléter (Cosse, Malraux, et maintenant Denormandie).

Pour une petite surface, un rendement locatif de 5.5 % brut est clairement dans le bas de la fourchette.
A moins de viser une plus value substantielle (Paris et RP, mais c'est un pari), je pense que tu devrais voir si d'autres biens ne sont pas plus intéressants.
20%-23% en fonction de la nego. Mais les 30k€ d'apport c'est pour la partie esthétique du CF positif, c'est jusque que j'ai trop de liquidité en ce moment. Je pourrais les garder, enfin les mettre ailleurs, mais je ne sais pas trop ou actuellement. Les fonds en euro me font peur enfin j'ai déja 50k€ dessus mais les rendements vont continuer a diminuer.
En bourse, je préfère attendre une diminution des cours. Il reste SCPI mais je crois que les billets d'entrée sont assez élevé enfin je ne m'y connais pas trop dans cela en faite.

Je ne dois pas bien comprendre vos histoires de fiscalité. On paie des impôts quand on dépasse la première tranche de revenu. Je ne suis pas dans ce cas.
C'est pour cela que je ne vise pas de neuf avec du Pinel. Je ne peux pas avoir de réduction d’impôt.

Mais je suis d'accord 5.5% brut c'est un peu juste et sans doute beaucoup d'embrouille pour peu de gain

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Re: investissement locatif

#24 Message par ignatius » 30 août 2019, 19:02

Tu n'es pas imposable ? :shock:

Enfin il reste les prélèvements sociaux à 17.2 %.
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Re: investissement locatif

#25 Message par ProfGrincheux » 30 août 2019, 20:06

Ca change bien le calcul de la renta nette.

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Re: investissement locatif

#26 Message par squamata » 30 août 2019, 23:21

ignatius a écrit :
30 août 2019, 19:02
Tu n'es pas imposable ? :shock:

Enfin il reste les prélèvements sociaux à 17.2 %.
Pas pour l'instant, et il me reste des leviers pour eviter de l’être.
Les frais réels ( IK principalement ) + enfants compensent énormément. Avoir un pied a terre dans la ville ou je travaille (50km/1h de ma RP actuelle, bon 38min l'été) peut etre un avantage qui est net d’impôt.
Nous n'avons plus besoin d'avoir 2 emplois pour vivre correctement. Le chômage est utile par contre. Il faut composer avec le marché de l'emploi en gros.
Oui il reste les 17,2% mais qui est capable d'y échapper ?
Quand on travaille tout les 2, les 25k€/an d'épargne sont facile a atteindre mais a quoi bon quand on ne sait pas trop quoi faire de cet argent ? On épargne même quand on est au chômage :shock:
On est en train de rendre des foyers non imposable capable de faire de l’investissement immo :shock:

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Re: investissement locatif

#27 Message par ignatius » 31 août 2019, 05:31

Il est temps pour toi de songer à l'early retirement. 8)
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Re: investissement locatif

#28 Message par ProfGrincheux » 31 août 2019, 13:16

Tu dois avoir un train de vie relativement économe et un suivi de budget rigoureux.
Tu utilises optimalement la technique du système de redistribution.
C'est un sans faute.

Enfin sauf si tu es un troll macroniste qui développe un argumentaire subtilement anti-GJ. :twisted:

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Re: investissement locatif

#29 Message par squamata » 31 août 2019, 21:07

ProfGrincheux a écrit :
31 août 2019, 13:16
Tu dois avoir un train de vie relativement économe et un suivi de budget rigoureux.
Tu utilises optimalement la technique du système de redistribution.
C'est un sans faute.

Enfin sauf si tu es un troll macroniste qui développe un argumentaire subtilement anti-GJ. :twisted:
Plus ou moins pour le coté économe, j'ai fais 5ans de déplacement qui a permit de payer une grosse partie de la maison et j'ai fais le pari de prendre une maison à la campagne avec un usage excessif de la voiture de plus de 10ans (30 000km/an pour le taf) car je ne payais pas la main d'oeuvre pour l'entretien/réparation (famille).
A l'époque je faisais gaffe aux petites dépenses mensuelles inutiles ou qui couvrait un risque trop faible ( genre bris de glace ). Maintenant je regards moins le budget.
Après je ne suis pas un gros dépensier, je mets 6 mois a choisir un ordi et j'ai tendance a utiliser les choses jusqu’à la moelle.
A coté de cela on a un puit, un jardin, des poules, on commence a faire de la reproduction de lapin, on récupère des patates et du poisson ( bar ) de chez mes parents
Le pari de la campagne est plutôt bon pour ma famille mais assez mauvais pour moi a cause des temps de trajet. D’où l’intérêt d'avoir un pied a terre près de mon taf actuel quand il y a de la vacance locative

Sur le système redistributif, j'ai l'impression que j'en abuse un peu des fois.Au dela des frais réels sur la déclaration des impots, on a une nourrice alors que ma femme est au chômage, mais cela permet d'avoir des sortes d'avantages en nature genre du bois de chauffage pas cher ou des légumes à l’œil quand on choisit bien la nourrice.
Enfin bref, c'est pour expliquer l'histoire de la fiscalité

@ignatius : J'ai découvert Mr Money Moustache après :) Il y a des trucs c'est chaud à appliquer. Genre la cantine le midi ! De mémoire il parle de ramener sa gamelle pour le midi. Ca, je ne fais pas mais je n'aime pas manger a l’intérieur de l'entreprise ou je suis. En ce moment je profit de tarif négocié par une autre entreprise sur les repas dans un restaurent qui n'est pas mauvais. On fait comme on peut...

Bon pour en revenir à la location
J'ai regardé sur https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ je tombe toujours sur les mêmes immeubles pour avoir un appart qui ne coûte pas plus de 700€/mois en location dans le quartier qui m’intéresse ( 12,5€/m2 en moyenne pour le coin) sans dépasser les 140k€ pour l'opération pour un T3 de 50-60m2.
L'argument du jardin privé dans résidence sécurisé me titille un peu

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Re: investissement locatif

#30 Message par Gpzzzz » 31 août 2019, 21:18

Ptain j' ai l impression d être sur devenir rentier ou les mecs cherchent a économiser 30 balles pour mois sur la bouffe :lol:

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Re: investissement locatif

#31 Message par squamata » 05 sept. 2019, 15:49

Bon je continue de chercher un appart sur Nantes.
Vu que je ne suis pas dans la TMI à 30% mais plutôt en dessous du PLS, je regarde les organismes HLM.
J'ai fais le tour de tous les organisme HLM de Nantes Métropole en VEFA, mais sans y trouver mon compte en terme de quartier.

Je commence a trouver des biens avec 10% de renta brut dans le "presque" quartier qui m’intéresse ( à 600m près mais ça fait une différence) sur des reventes d'anciens logements sociaux par ces organismes. Pas de frais d'agence et frais de notaire divisé par 3 !
Cela apporte 2-3 contraintes, du genre en faire sa résidence principale pour l'achat ( 1 an minimum je crois ) et pas de revente avant 5 ans. Rien d'insurmontable car j'en ai plus ou moins besoin actuellement pour au moins 1 an et je pourrais proposer le logement a un tarif très abordable

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Re: investissement locatif

#32 Message par ignatius » 05 sept. 2019, 18:34

squamata a écrit :
05 sept. 2019, 15:49
Bon je continue de chercher un appart sur Nantes.
Vu que je ne suis pas dans la TMI à 30% mais plutôt en dessous du PLS, je regarde les organismes HLM.
J'ai fais le tour de tous les organisme HLM de Nantes Métropole en VEFA, mais sans y trouver mon compte en terme de quartier.

Je commence a trouver des biens avec 10% de renta brut dans le "presque" quartier qui m’intéresse ( à 600m près mais ça fait une différence) sur des reventes d'anciens logements sociaux par ces organismes. Pas de frais d'agence et frais de notaire divisé par 3 !
Cela apporte 2-3 contraintes, du genre en faire sa résidence principale pour l'achat ( 1 an minimum je crois ) et pas de revente avant 5 ans. Rien d'insurmontable car j'en ai plus ou moins besoin actuellement pour au moins 1 an et je pourrais proposer le logement a un tarif très abordable
Ça c'est déjà mieux.
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#33 Message par squamata » 05 sept. 2019, 19:17

ignatius a écrit :
05 sept. 2019, 18:34
Ça c'est déjà mieux.
C'est sur, 50% - chère (en comptant les frais d'agence + et notaire) pour 50% de superficie en + ( on passe du T3 50m2 au T4 +70m2 ).
Par contre 3eme étage sans ascenseur sur un immeuble de 4 étages :(
C'est a 600m d'un arret de tram tranquille mais c'est aussi dans le quartier ou il y a le mec qui s'est fait descendre il y a 1an par les CRS. Mais de base, ce quartier est tranquille.

Je suis obligé de rester sur ce genre d'appartement, vieux, dans des barres d'immeubles mais bien placé au niveau des transport en commun et du quartier.
Il y a du récent (2008-2012 ) mais c'est inaccessible au niveau du tarif.
C'est comme tu disais dans tes 3 simulations sur l'autre topic sur le pinel. Il y a le VEFA avec avantage fiscal (pinel ou social) et l'ancien de + de 20ans, le reste c'est chaud.

Du coup, je suis étonné que tu penses vendre après la fin de ton Pinel. D'après tes calculs, il ne faut pas acheter ce que tu vas devoir vendre !

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#34 Message par coolfonzi » 05 sept. 2019, 19:33

squamata a écrit :
05 sept. 2019, 19:17
ignatius a écrit :
05 sept. 2019, 18:34
Ça c'est déjà mieux.
C'est sur, 50% - chère (en comptant les frais d'agence + et notaire) pour 50% de superficie en + ( on passe du T3 50m2 au T4 +70m2 ).
Par contre 3eme étage sans ascenseur sur un immeuble de 4 étages :(
C'est a 600m d'un arret de tram tranquille mais c'est aussi dans le quartier ou il y a le mec qui s'est fait descendre il y a 1an par les CRS. Mais de base, ce quartier est tranquille.

Je suis obligé de rester sur ce genre d'appartement, vieux, dans des barres d'immeubles mais bien placé au niveau des transport en commun et du quartier.
Il y a du récent (2008-2012 ) mais c'est inaccessible au niveau du tarif.
C'est comme tu disais dans tes 3 simulations sur l'autre topic sur le pinel. Il y a le VEFA avec avantage fiscal (pinel ou social) et l'ancien de + de 20ans, le reste c'est chaud.

Du coup, je suis étonné que tu penses vendre après la fin de ton Pinel. D'après tes calculs, il ne faut pas acheter ce que tu vas devoir vendre !
squamata je n'ai pas bien compris c'est pour du pur locatif ou un pied à terre pour le boulot ?
Bonjour chez vous ! :D

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Re: investissement locatif

#35 Message par squamata » 05 sept. 2019, 20:03

coolfonzi a écrit :
05 sept. 2019, 19:33
squamata a écrit :
05 sept. 2019, 19:17
ignatius a écrit :
05 sept. 2019, 18:34
Ça c'est déjà mieux.
C'est sur, 50% - chère (en comptant les frais d'agence + et notaire) pour 50% de superficie en + ( on passe du T3 50m2 au T4 +70m2 ).
Par contre 3eme étage sans ascenseur sur un immeuble de 4 étages :(
C'est a 600m d'un arret de tram tranquille mais c'est aussi dans le quartier ou il y a le mec qui s'est fait descendre il y a 1an par les CRS. Mais de base, ce quartier est tranquille.

Je suis obligé de rester sur ce genre d'appartement, vieux, dans des barres d'immeubles mais bien placé au niveau des transport en commun et du quartier.
Il y a du récent (2008-2012 ) mais c'est inaccessible au niveau du tarif.
C'est comme tu disais dans tes 3 simulations sur l'autre topic sur le pinel. Il y a le VEFA avec avantage fiscal (pinel ou social) et l'ancien de + de 20ans, le reste c'est chaud.

Du coup, je suis étonné que tu penses vendre après la fin de ton Pinel. D'après tes calculs, il ne faut pas acheter ce que tu vas devoir vendre !
squamata je n'ai pas bien compris c'est pour du pur locatif ou un pied à terre pour le boulot ?
Les 2 mon capitaine ! Enfin c'est n'est pas pour du pur locatif 100% le temps de la possession du bien. Il va y avoir des moment ou j'ai besoin d'une chambre voir du logement entier sur des périodes de 1-2 ans les 15-20 prochaines années.
Actuellement, pour aller à mon taf, je dois passer par une zone du périf de Nantes qui est en travaux depuis 2ans, et il reste sans doute encore au moins 1 an minimum de travaux et j'ai encore 1 an a faire chez mon client actuel ( le client me nargue a me dire qu'il va m'embaucher mais bon je n'en tiens que moyennement compte ).
Mais je dépense la moitié du prix de la location ( 400€/mois ) en carburant et autoroute actuellement.
Ce n'est pas toujours le cas. Quand j'ai un taf dans le centre ville de Nantes, j'ai le train. Ou quand c'est coté Est, c'est rapide en voiture.
Mais le coté Ouest, me casse mon temps de trajet habituel et mon argent. Donc quand le taf est intéressant, cela m'embete beaucoup.

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Re: investissement locatif

#36 Message par coolfonzi » 05 sept. 2019, 20:09

Heu tu es au courant que tu ne fais ce que tu veux avec le locataire, en nu c'est 3 ans mini meublé c'est 1 an à moins de faire du airb b.
Bonjour chez vous ! :D

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Re: investissement locatif

#37 Message par ignatius » 05 sept. 2019, 20:17

squamata a écrit :
05 sept. 2019, 19:17
Du coup, je suis étonné que tu penses vendre après la fin de ton Pinel. D'après tes calculs, il ne faut pas acheter ce que tu vas devoir vendre !
Je fais construire des maisons.
Le principe d'une construction de maison, en général, si tu te debrouilles bien (notamment sur les extérieurs), tu peux revendre avec une plus value même avec un marché flat.
Simplement parce que le coût de construction est pas très élevé au m2 (environ 2500 à 2700 € du m2, terrain compris).
Il se trouve que je cherche des zones en devenir.
Donc en fait, le plus long est de bien déterminer le secteur.
Et ensuite, je revends au prix du marché ou légèrement au-dessus.
Il faut donc viser des secteurs où le prix des maisons récentes sera supérieur au coût de construction (>2500-2700 € du m2)
Et c'est là que la gestion des extérieurs (jardin, allée, clôture, portail, abri de jardin, haie, arbres et arbustes) est importante, car une maison avec un extérieur soigné est comparativement plus attractive qu'une maison neuve sur un terrain nu.
Et faire pousser un arbre, une haie, paysager un jardin, ça coûte pas très cher et ça valorise fortement le bien à la revente.

J'ai fait construire 3 maisons, revendu 2.
1 en marché haussier, 1 en marché baissier.
Les deux avec forte plus value, la 1ere sans rien faire, la 2e parce que j'avais fait venir un paysager qui a fait un boulot extraordinaire.

Là depuis que j'ai acheté ma RP, j'ai fait presque autant de travaux à l'extérieur (terrasses, plantation de haies, d'arbres, de parterres) qu'à l'intérieur.
Et puis c'est extrêmement plus agréable au quotidien.
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Re: investissement locatif

#38 Message par squamata » 05 sept. 2019, 20:18

coolfonzi a écrit :
05 sept. 2019, 20:09
Heu tu es au courant que tu ne fais ce que tu veux avec le locataire, en nu c'est 3 ans mini meublé c'est 1 an à moins de faire du airb b.
Oui si je le loue entier, mais cela peut etre une colocation et etre ma résidence principale.

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Re: investissement locatif

#39 Message par coolfonzi » 05 sept. 2019, 20:22

squamata a écrit :
05 sept. 2019, 20:18
coolfonzi a écrit :
05 sept. 2019, 20:09
Heu tu es au courant que tu ne fais ce que tu veux avec le locataire, en nu c'est 3 ans mini meublé c'est 1 an à moins de faire du airb b.
Oui si je le loue entier, mais cela peut etre une colocation et etre ma résidence principale.

Une coloc ? va falloir prendre grand
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Re: investissement locatif

#40 Message par squamata » 05 sept. 2019, 20:39

coolfonzi a écrit :
05 sept. 2019, 20:22
squamata a écrit :
05 sept. 2019, 20:18
coolfonzi a écrit :
05 sept. 2019, 20:09
Heu tu es au courant que tu ne fais ce que tu veux avec le locataire, en nu c'est 3 ans mini meublé c'est 1 an à moins de faire du airb b.
Oui si je le loue entier, mais cela peut etre une colocation et etre ma résidence principale.

Une coloc ? va falloir prendre grand
Non, Il me restera ma résidence secondaire enfin je ne compte pas déplacer mes enfants de l'ecole ou elles sont. Elles sont dans le privé donc le choix est libre

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Re: investissement locatif

#41 Message par squamata » 05 sept. 2019, 20:57

ignatius a écrit :
05 sept. 2019, 20:17
squamata a écrit :
05 sept. 2019, 19:17
Du coup, je suis étonné que tu penses vendre après la fin de ton Pinel. D'après tes calculs, il ne faut pas acheter ce que tu vas devoir vendre !
Je fais construire des maisons.
Le principe d'une construction de maison, en général, si tu te debrouilles bien (notamment sur les extérieurs), tu peux revendre avec une plus value même avec un marché flat.
Simplement parce que le coût de construction est pas très élevé au m2 (environ 2500 à 2700 € du m2, terrain compris).
Il se trouve que je cherche des zones en devenir.
Donc en fait, le plus long est de bien déterminer le secteur.
Et ensuite, je revends au prix du marché ou légèrement au-dessus.
Il faut donc viser des secteurs où le prix des maisons récentes sera supérieur au coût de construction (>2500-2700 € du m2)
Et c'est là que la gestion des extérieurs (jardin, allée, clôture, portail, abri de jardin, haie, arbres et arbustes) est importante, car une maison avec un extérieur soigné est comparativement plus attractive qu'une maison neuve sur un terrain nu.
Et faire pousser un arbre, une haie, paysager un jardin, ça coûte pas très cher et ça valorise fortement le bien à la revente.

J'ai fait construire 3 maisons, revendu 2.
1 en marché haussier, 1 en marché baissier.
Les deux avec forte plus value, la 1ere sans rien faire, la 2e parce que j'avais fait venir un paysager qui a fait un boulot extraordinaire.

Là depuis que j'ai acheté ma RP, j'ai fait presque autant de travaux à l'extérieur (terrasses, plantation de haies, d'arbres, de parterres) qu'à l'intérieur.
Et puis c'est extrêmement plus agréable au quotidien.
Oui, je comprend bien qu'il est facile de vendre du reve avec une maison. Il faut jouer sur cela si on veut parler de l'affectif. Mais les gens ne se rende pas compte des implications d'avoir une pelouse comme un green de golf.
Perso j'ai arraché les hais, arbustes et arbres fruitiers qui n'avait pas de rendement. Il ne restait plus rien de ce que j'ai acheté dans mon jardin.
Actuellement j'ai un arbre qui me procurait de l'ombre qui est en train de me défoncer ma terrasse. Lui aussi va y passer cela fera du bois pour l'hiver prochain.
Mais je comprends que cela est vendeur

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Re: investissement locatif

#42 Message par ignatius » 05 sept. 2019, 21:01

L'idéal c'est un arbre qui fait de l'ombre pour mettre une table dessous, une haie paysagère pour séparer des voisins, et un ou deux massifs avec des arbustes fleuris.

Tu fais ça proprement, avec de la pouzzolane ou des écorces de pin, ça demande moins d'entretien, et c'est plus joli.
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Re: investissement locatif

#43 Message par squamata » 05 sept. 2019, 21:08

ignatius a écrit :
05 sept. 2019, 21:01
L'idéal c'est un arbre qui fait de l'ombre pour mettre une table dessous, une haie paysagère pour séparer des voisins, et un ou deux massifs avec des arbustes fleuris.

Tu fais ça proprement, avec de la pouzzolane ou des écorces de pin, ça demande moins d'entretien, et c'est plus joli.
On est d'accord, ton idée marche pour vendre. Mais la haie paysagère c'est chiant a entretenir. Il faut du matos qui doit etre entretenu chaque année. Et si tu ne sais pas faire toi même, tu vas te faire avoir.
Bon ce n'est plus ton problème a partir du moment ou tu arrives a vendre

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Re: investissement locatif

#44 Message par Pazuzu » 06 sept. 2019, 10:42

Ca me semble un peu bancal cette idée mi-RP mi-pied à terre mi-locatif.

déjà que le rendement est pas super, condamner une bonne partie en en conservant l'usage me parait pas une super idée.

tu as fait une simulation financière réaliste ?

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Re: investissement locatif

#45 Message par squamata » 06 sept. 2019, 13:01

La première année, cela sera ma RP administrativement parlant.

Le but c'est de mettre en location et le moins possible en colocation mais si il y a de la vacance, je saurais la mettre a profit pour moi. Et si on me demande d'autoriser la colocation, j'aviserais.
Après quand les enfants grandiront, si ils font leur étude sur Nantes, ils auront cela.

10% de rentabilité brute,je trouve entre 5.5-6% en net. C'est quoi une bonne renta pour toi ?
Pour la simulation financière, on va dire que j'ai mis 2-3 chiffres sur un tableur et j'ai utilisé le plafond de loyer intermédiaire pour ma zone pour estimer le loyer, c'est a dire 10,28€/m2.
Tu entends par quoi pour simulation réaliste ?

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Re: investissement locatif

#46 Message par ignatius » 06 sept. 2019, 13:22

squamata a écrit :
06 sept. 2019, 13:01
La première année, cela sera ma RP administrativement parlant.

Le but c'est de mettre en location et le moins possible en colocation mais si il y a de la vacance, je saurais la mettre a profit pour moi. Et si on me demande d'autoriser la colocation, j'aviserais.
Après quand les enfants grandiront, si ils font leur étude sur Nantes, ils auront cela.

10% de rentabilité brute,je trouve entre 5.5-6% en net. C'est quoi une bonne renta pour toi ?
Pour la simulation financière, on va dire que j'ai mis 2-3 chiffres sur un tableur et j'ai utilisé le plafond de loyer intermédiaire pour ma zone pour estimer le loyer, c'est a dire 10,28€/m2.
Tu entends par quoi pour simulation réaliste ?
C'est pas en net qu'il faut faire le calcul, mais en net net (fiscalité déduite). Et ce sur une longue période (5 à 10 ans), en ne prenant pas forcément ton TMI actuel mais celui prévisible sur cette période.
5.5 % en brut avec la fiscalité des revenus fonciers, tu tombes à 3 % net.
A voir.
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Re: investissement locatif

#47 Message par squamata » 06 sept. 2019, 13:47

ignatius a écrit :
06 sept. 2019, 13:22
C'est pas en net qu'il faut faire le calcul, mais en net net (fiscalité déduite). Et ce sur une longue période (5 à 10 ans), en ne prenant pas forcément ton TMI actuel mais celui prévisible sur cette période.
5.5 % en brut avec la fiscalité des revenus fonciers, tu tombes à 3 % net.
A voir.
Ok, je vais faire cela
Comme je disais je pars sur le plafond de loyer intermédiaire pour pouvoir utiliser le dispositif Cosse ancien au cas ou, mais je n'ai pas fait de projection sur 10-15ans

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Re: investissement locatif

#48 Message par Pazuzu » 06 sept. 2019, 14:07

squamata a écrit :
06 sept. 2019, 13:01

10% de rentabilité brute,je trouve entre 5.5-6% en net. C'est quoi une bonne renta pour toi ?

Tu entends par quoi pour simulation réaliste ?
Une bonne renta pour moi c'est 16%, je ne regarde pas en dessous de 12%.

Après, chacun fait ce qu'il veut et a sa propre stratégie et moi j'ai besoin d'une marge et j'ai des charges.

simulation réaliste ;
ben déjà le prix, l apport, le financement, les revenus, les charges, toutes les charges, les impots et les risques.

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Re: investissement locatif

#49 Message par PACA » 06 sept. 2019, 15:18

castralroc a écrit :
30 août 2019, 02:14
Un appart en locatif c'est du tracas quotidien.
Les modalités, contraintes et couts sont différents de ceux d'une RP ou RS.
Expl : actuellement j'ai un WC sur deux indisponible pour ma RP depuis plus d'un mois, je n'ai pas le temps ni l'envie de m'en occuper dans l'immédiat, même avec un plombier, pour une location les délais seraient différents. Idem pour tous types de sinistres.
Faire des travaux dans un appart occupé par des locataires c'est assez compliqué, indépendamment du coût. De simples recherches de causes de fuites ça peut être assez sportif, j'ai eu le cas d'une conduite d'eau défecteueuse sous dalle.
Modifié en dernier par PACA le 06 sept. 2019, 15:30, modifié 1 fois.

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Re: investissement locatif

#50 Message par VictoGi » 06 sept. 2019, 15:29

Alors philouamiel as tu pu faire ton achat ?

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