investissement locatif

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squamata
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Re: investissement locatif

#51 Message par squamata » 06 sept. 2019, 15:39

Pazuzu a écrit :
06 sept. 2019, 14:07
Une bonne renta pour moi c'est 16%, je ne regarde pas en dessous de 12%.

Après, chacun fait ce qu'il veut et a sa propre stratégie et moi j'ai besoin d'une marge et j'ai des charges.

simulation réaliste ;
ben déjà le prix, l apport, le financement, les revenus, les charges, toutes les charges, les impots et les risques.
16%, ok. Tu as un exemple "type" a me montrer. J'ai du mal a m'imaginer un bien immo a 16% de renta brut.

Bon j'ai rajouté une projection des impots, je ne dépasserais pas la tranche des 14% sur 15ans.
J'arrive à 5.4% net net avec du micro foncier simple. Je garde une marge avec le Cosse ancien mais bon, le "gain" est marginal a mon niveau.
Pour le risque, c'est pas simple a évaluer, j'ai mis 1 mois de vacance par an.
Pour les charges hors copro hors financement hors TF, j'ai mis 0,5% de la valeur du bien + assurance bailleur et je n'ai compté que 70% de charge copro répercutable sur le locataire.
C'est un peu faible sans doute le 0.5% , le chauffage est au niveau de la copro. Il faut que je vérifie si ils provisionnent/amortissent certains travaux récurrents.

.

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Re: investissement locatif

#52 Message par Pazuzu » 06 sept. 2019, 15:51

Tu as un exemple "type" a me montrer.
l'exemple type c'est par exemple le logement à 25000 euros qui se loue 350.



"Pour le risque, c'est pas simple a évaluer,"
moi je regarde ce qui se passe si je ne suis pas payé un an, si je ne touche que 75% des loyers, que 50% des loyers.

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Re: investissement locatif

#53 Message par squamata » 06 sept. 2019, 16:18

Pazuzu a écrit :
06 sept. 2019, 15:51
Tu as un exemple "type" a me montrer.
l'exemple type c'est par exemple le logement à 25000 euros qui se loue 350.
Ok un truc en campagne. Dans la commune ou je suis,en campagne, la mairie "gère" 2-3 biens en locatif. Vacances et impayés au dessus de la moyen par rapport a un appart sur Nantes à 600m d'un arrêt de tram. Bon, une mairie n'est pas une référence comme bailleur :D
Pazuzu a écrit :
06 sept. 2019, 15:51
"Pour le risque, c'est pas simple a évaluer,"
moi je regarde ce qui se passe si je ne suis pas payé un an, si je ne touche que 75% des loyers, que 50% des loyers.
Ok, cela ne me mettra pas en faillite avec 1 an d'impayé si c'est du squat. J'épargnerais moins mais il faut vit déclencher les hostilités administratives, juridiques et autres.
Si c'est de la vacance locative, mes charges pour aller a mon travail compensent le montant des mensualités du crédit si j'utilise le bien pour moi.

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Re: investissement locatif

#54 Message par Pazuzu » 06 sept. 2019, 16:31

Par exemple j'avais visité ça l'an dernier : https://transaxia-sancoins.fr/details-bien/3470

centre bourg, au bord de la rivière terrain. Possibilité d'agrandissement. Louable quasiment sans travaux (travaux amélioration et isolation possible mais louable quasi en l'état) pour un loyer de 1500/1700.

ca s'est vendu 70000 d'après DVF. 25% de rendement brut.


j'ai pas pris car pas de gare, bled un peu petit, et difficulté à faire gérer sur place.

ca fait peut être pas rêver mais si tu mets pas d'apport c'est sans risque et ca se construit tout seul.

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Re: investissement locatif

#55 Message par squamata » 06 sept. 2019, 16:41

Ok, c'est une sorte d'immeuble ( 5 apparts ) en campagne. Il faut y consacrer beaucoup plus de temps je suppose. Ce n'est pas pour tout le monde et je ne pense pas que ma banque puisse me suivre sur ce genre de projet. Mais je comprends l'idée.
C'est ton métier du coup ? c'est cela ?
Modifié en dernier par squamata le 06 sept. 2019, 16:45, modifié 1 fois.

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Re: investissement locatif

#56 Message par Pazuzu » 06 sept. 2019, 16:43

Non, sur ce que j'ai, je fais tout gérer par une agence locale. Sur ce coup, c'est pour ça que je l'ai pas pris j'ai pas vu d'AI pour sur le bled. pour s occuper des locataires et des travaux.

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Re: investissement locatif

#57 Message par squamata » 06 sept. 2019, 16:50

Tu fais gérer cela par une agence, cela explique que tu ai besoin d'avoir une rentabilité assez forte.
En "net net" cela donne quoi au final ce genre de placement, enfin un ordre d'idée, genre entre 6-8% ?

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Re: investissement locatif

#58 Message par Pazuzu » 06 sept. 2019, 17:02

j'en sais rien, je sais qu'à partir de 7% ca se paye tout seul. j'essaie d'avoir un CF positif pour chaque projet.

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Re: investissement locatif

#59 Message par ignatius » 06 sept. 2019, 17:10

squamata a écrit :
06 sept. 2019, 15:39
Pazuzu a écrit :
06 sept. 2019, 14:07
Une bonne renta pour moi c'est 16%, je ne regarde pas en dessous de 12%.

Après, chacun fait ce qu'il veut et a sa propre stratégie et moi j'ai besoin d'une marge et j'ai des charges.

simulation réaliste ;
ben déjà le prix, l apport, le financement, les revenus, les charges, toutes les charges, les impots et les risques.
16%, ok. Tu as un exemple "type" a me montrer. J'ai du mal a m'imaginer un bien immo a 16% de renta brut.

Bon j'ai rajouté une projection des impots, je ne dépasserais pas la tranche des 14% sur 15ans.
J'arrive à 5.4% net net avec du micro foncier simple. Je garde une marge avec le Cosse ancien mais bon, le "gain" est marginal a mon niveau.
Pour le risque, c'est pas simple a évaluer, j'ai mis 1 mois de vacance par an.
Pour les charges hors copro hors financement hors TF, j'ai mis 0,5% de la valeur du bien + assurance bailleur et je n'ai compté que 70% de charge copro répercutable sur le locataire.
C'est un peu faible sans doute le 0.5% , le chauffage est au niveau de la copro. Il faut que je vérifie si ils provisionnent/amortissent certains travaux récurrents.
Comment tu fais pour pas atteindre un tmi à 30 % sur les 15 ans ?
1 seul salaire ?
5,4 % en net net, c'est intéressant .
Rien à voir avec les 1.8 % de la file sur le pinel.

ignatius

Re: investissement locatif

#60 Message par ignatius » 06 sept. 2019, 17:18

squamata a écrit :
06 sept. 2019, 16:50
Tu fais gérer cela par une agence, cela explique que tu ai besoin d'avoir une rentabilité assez forte.
En "net net" cela donne quoi au final ce genre de placement, enfin un ordre d'idée, genre entre 6-8% ?
Si tu fais du meublé, tu peux monter à 12 ou 15% en net net, ce qui est très intéressant.
L'inconvénient de la rentabilité calculée en pourcentage, c'est qu'elle dépend de la valeur du bien.
Or sur un bien à 75000 €, ça rapporte 10 000 € par an, mais pour la gestion de 5 appartements.
Une maison que tu fais construire en pinel rapporte autant, environ 4 % en net net, mais sur 250 000 €.
Par contre il faut une plus grande surface financière et des reins un peu plus solide en cas de difficulté.
Mais au niveau de la gestion tu es peinard.

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Re: investissement locatif

#61 Message par Pazuzu » 06 sept. 2019, 17:33

Or sur un bien à 75000 €, ça rapporte 10 000 € par an, mais pour la gestion de 5 appartements.
Une maison que tu fais construire en pinel rapporte autant, environ 4 % en net net, mais sur 250 000 €.
Par contre il faut une plus grande surface financière et des reins un peu plus solide en cas de difficulté.
Mais au niveau de la gestion tu es peinard.
je suis pas sur que faire construire soit pas plus stressant, quand tu ne l'as jamais fait.

mais sur le principe tu as raison, gérer 5 maisons est plus compliqué qu'une seule.

Le tout est de bien déléguer les locataires et les travaux pour en faire le moins possible. Faut en faire le moins possible pour pouvoir multiplier les opérations.

Mon premier achat, 5 maisons, me rapporte plus que ça, et je n'y suis pas allé depuis plus de 2 ans.

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Re: investissement locatif

#62 Message par squamata » 06 sept. 2019, 18:08

ignatius a écrit :
06 sept. 2019, 17:10
Comment tu fais pour pas atteindre un tmi à 30 % sur les 15 ans ?
1 seul salaire ?
:lol: tu veux savoir comment fait un pauvre fait pour etre pauvre ? Un mélange entre l'abnégation et l'incompétence sans doute :D et des frais réels mais juste ce qui est autorisé.
Mon salaire va augmenter gentiment encore 7-12 ans et après voila, je préférerai ne rien faire en plus au taf que quelque chose qui ne m'intéresse pas.
1 ou 2 salaires, cela ne change pas grand chose, on est sur 2 foyers fiscaux avec chacun 1 enfant. On a théoriquement le même genre de revenu et on peut mutualiser les foyers quand on veut si il y a un trop grande différence une fois imposable. Cela fera une fête pour l'occasion.
ignatius a écrit :
06 sept. 2019, 17:10
5,4 % en net net, c'est intéressant .
Rien à voir avec les 1.8 % de la file sur le pinel.
Bon il y a la première année ou cela doit etre ma RP, je ne sais pas comment intégrer cela dans le calcul de la rentabilité en dehors de faire une moyenne sur 15 ans ( que je n'ai pas fait pour sortir le 5,4%) . Mais j'ai 2-3 idées sur comment correctement récupérer le manque a gagner sur cette année là.
Le dispositif Cosse fait passer le rendement a 5.5% en micro foncier pour moi. Le régime réel n'a pas l'air si avantageux dans mon cas vu la paperasse en plus. Je suis plus a regarder si je dois faire un crédit sur 12-15 ans à la place d'un 20 ans.

Il y a aussi un biais qui est que je compte mettre 20-30k€ d'apport dans l'opération ( 20-30% du cout total). Mais cela n'a rien de comptable, c'est un équilibrage interne au foyer. Une sorte de gestion de risque sur la répartition du patrimoine mais cela change uniquement le cash flow de l'opération.
En gros, ma femme doit casser son PEL et je ne veux plus mettre de l'argent sur des fonds en euro et la rentabilité n'a rien a voir dans ces choix là.

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Re: investissement locatif

#63 Message par ddv » 06 sept. 2019, 22:37

travelleuse90 a écrit :
29 août 2019, 16:43
Bonjour,
Je souhaite me lancer dans l'investissement locatif mais je ne comprend pas totalement en quoi ça consiste même si j'ai lu quelques choses à ce propos mais je ne suis pas sûre de maîtriser le sujet.
Ca consiste à trouver des couillons prêts à investir dans des logements mal construits, destinés à des locataires avec la carotte promise "baisse d'impôts", ceci dans le pays où le locataire est roi.
Parce que tous les vaccins disponibles en France nous protègent solidement contre le variant Delta. Parce qu’ils divisent par 12 son pouvoir de contamination. Parce qu’ils évitent 95% des formes graves. - E. Macron, 12 juillet 2021

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Re: investissement locatif

#64 Message par ignatius » 07 sept. 2019, 06:35

ddv a écrit :
06 sept. 2019, 22:37
travelleuse90 a écrit :
29 août 2019, 16:43
Bonjour,
Je souhaite me lancer dans l'investissement locatif mais je ne comprend pas totalement en quoi ça consiste même si j'ai lu quelques choses à ce propos mais je ne suis pas sûre de maîtriser le sujet.
Ca consiste à trouver des couillons prêts à investir dans des logements mal construits, destinés à des locataires avec la carotte promise "baisse d'impôts", ceci dans le pays où le locataire est roi.
Tu oublies de préciser avec un rendement net net inférieur à 2 % et un fort risque de décote à la revente.

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Re: investissement locatif

#65 Message par squamata » 10 sept. 2019, 23:34

Je continu de regarder sur comment me couvrir d'un risque pour l'achat d'appart HLM.
Il a y une garantie de rachat à 80% du prix sur 8-15ans. Il y a des primes a avoir sa RP plus près de son taf aussi ( ce qui est mon cas ) et 2-3 aides à la c*n si travaux ( genre remplacement de baignoire par douche italienne )
Je me suis renseigné sur le quartier. En gros, il est enclavé dans des quartiers + riches ( 7min en vélo des meilleurs quartiers de Nantes pour moi ), pas mal d'infrastructure mais les filles des collègues qui allaient dans ce quartier se faisaient raccompagner à l’arrêt de tram le soir.

L'organisme HLM est en train de liquider beaucoup d'apparts en ce moment et ce qui m’étonne c'est qu'ils sont vendus vide.
Je pense qu'ils ont relogé les anciens locataires au RSA à l’extérieur de Nantes. J'habite pas très loin d'Ancenis ( 40km de Nantes ) et j'ai l'impression que cette population est envoyée ici, entre autre.
Des jeunes qui se baladent la journée en semaine, ce n'est pas courant sur Ancenis, alors quand ils sont noirs, c'est louche par chez nous.
Enfin bon mon pseudo argument de gentrification ressemble à celui de philouamiel : "Metro proche dans 8 ans" :D

J'ai regardé les fichiers FILOSOFI des 3 derniers années disponibles. Les revenus du 1er déciles ont augmenté dans ce quartier. Je pense que les organismes HLM dégagent les brebis galeuses au RSA pour libérer de la trésorerie en revendant les apparts pour mieux reconstruire ensuite.
Il y a d'autres quartiers dans Nantes comme cela pour en faire des nouveaux "poles", genre Malakoff car très près du centre , ils appellent cela Gare Sud maintenant.

Enfin bon, pas simple quand on n'a pas 800k€ pour acheter

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