Des prêts sur 40 ans pour que les jeunes puissent acheter

[Maximmo]

La situation française dans 10 ans sera similaire à celle de la Grèce, je met ma main à couper.
Les salaires médians dans 10 ans en France ? 1000 euros nets par mois à tout casser 

Merci de ton intervention, ça ne fait que renforcer la pertinence de la mienne

Tu as lu en entier cet article ?
https://www.lesechos.fr/idees-debats/ce ... an-1039082
Avec 6400 milliards d'euros de dette réelle, une bulle immobilière, une crise sociale et ethnique sur le point d'exploser en France, tu penses sincèrement que dans 10 ans la France sera riche ?
Il ne faut pas être sorti de Saint Cyr pour comprendre que tout cela va très mal finir.

Pas de pot, je suis né à Saint Cyr l'Ecole (véridique).

Dans ce cas tout s'explique

[slash33]

Tu oublies la plus value de 150 k€ sur la période

Correct dans la démarche mais elle n'existe en pratique qu'en IDF et autres grandes villes (et à bien moins que les montants estimés). C'est globalement flat pour l'essentiel du territoire.

[Jeffrey]

Tu oublies la plus value de 150 k€ sur la période

Correct dans la démarche mais elle n'existe en pratique qu'en IDF et autres grandes villes (et à bien moins que les montants estimés). C'est globalement flat pour l'essentiel du territoire.

C'était ironique de la part d'ignatius.

Note cependant qu'il n'y a pas de plus value de ce montant.
Si on achète 50m² à 400K€ (soit 8K€/m²) , puis que 7 ans plus tard, on revend +150K€, c'est que le prix du mètre carré a augmenté de 3K€, soit +37% - on est toujours sur la base de 5% par an pendant 7 ans mais cette fois sur la hausse des prix de l'immobilier.

La plus value ne sert pas à rajouter de la capacité d'achat de mètres carrés supplémentaires.
En effet, il faut racheter 50m² + 30m² au nouveau prix du m², chaque m² ayant subi la même hausse de 37%. Sauf à changer des paramètres en achetant dans un endroit "déclassé" ou autre. Je pose un calcul pour montrer l'effet d'un paramètre, on ne peut pas tout modifier en même temps si on veut comprendre ce qui se passe :

Ce qui fait que l'achat d'un bien plus grand se fera au prix de (50+30) * 8K€ * 1,37 = 876 K€
L'apport de la vente de l'ancien bien est donc de 50 * 8K€ * 1,37, on voit très bien qu'en le défalquant du montant ci-dessus, les m² équivalents disparaissent du solde à payer (enfin pas les frais de notaire sur l'achat du nouveau...)

il faut donc allonger la valeur du prêt restant à payer (rappel 300K€) d'un montant de 30 *8K€ * 1,37 = 330K€

Ce qui amène à un nouveau montant de prêt de 300 + 330 = 630 K€
Toujours sur 20 ans, avec les mêmes paramètres que précédemment (salaire du couple augmenté de 40 % et passant à 8400€/mois, emprunt sur 20 ans à 1,2%, 0,24% d'assurance ...), ça fait :
- des remboursements de 3080€/mois, soit 36% des revenus du couple, là ça gratouille la banque...
- un coût de crédit global de 110 K€
Si la banque tique aux 36% de niveau d'endettement et demande à ce que le couple repasse à un taux d'endettement de 30%, ça oblige à revoir la durée du prêt à ... 25 ans. C'est drôle non ?

Enfin voilà, ces histoires de "short" "long", c'est des conneries. Plus on emprunte, plus ça coûte du pognon comme dirait l'autre.

[lecriminel]

Si la banque tique aux 36% de niveau d'endettement et demande à ce que le couple repasse à un taux d'endettement de 30%, ça oblige à revoir la durée du prêt à ... 25 ans. C'est drôle non ?

j'ai l'impression que certains forumeurs sont rassurés par le fait d'être endettés. Dans leurs théories, tu t'endettes du jour où tu commences à travailler à celui où tu pars à la retraite ou meurs (le premier de ces évènements à arriver).
A moins que ce soit d'imaginer de voir les autres endettés qui leur plaise.

[alexlyon]

Le locataire n'est il pas endetté jusqu'à sa mort, du montant des engagements de loyers à payer inexorablement ?

[Jeffrey]

Le locataire n'est il pas endetté jusqu'à sa mort, du montant des engagements de loyers à payer inexorablement ?

Ce n'est pas une raison pour raconter n'importe quoi en matière d'engagement immobilier. Les éléments de calcul d'emprunt, de niveau de vie, de niveau d'endettement sont simples et rationnels à saisir.
Chacun fait ensuite des choix de vie, c'est sûr, mais c'est surtout déplorable de lire des trucs où fleurit un vocabulaire pseudo baragouinage d'anglais et de boursicotage ou de comptabilité d'entreprise à la noix.
Dès qu'il y a une comparaison entre un achat de logement pour un ménage et une opération comptable boursière, on peut être certain qu'on part dans le portnawak.

[Ben92]

j'ai l'impression que certains forumeurs sont rassurés par le fait d'être endettés. Dans leurs théories, tu t'endettes du jour où tu commences à travailler à celui où tu pars à la retraite ou meurs (le premier de ces évènements à arriver).

C'est mon cas et je le revendique. En ce moment je me trouve "pas assez endetté", ça me turlupine, je me dis que ce n'est pas optimal.
Je reconnais que c'est contre-intuitif et qu'il faut un certain recul pour comprendre.
Pour faire court, le monde de la finance tourne à l'envers depuis un moment (QE, taux négatifs, ect).
Donc nous aussi il faut tourner à l'envers, et pour se "mettre en phase" avec ce nouveau paragidme il faut s'endetter le plus possible.

Le locataire n'est il pas endetté jusqu'à sa mort, du montant des engagements de loyers à payer inexorablement ?

Exactement ! Avec en prime un loyer qui augmente chaque année et le stress d'être foutu dehors tous les 3 ans (voire tous les ans si location meublée). Joli combo

[Vincent92]

j'ai l'impression que certains forumeurs sont rassurés par le fait d'être endettés. Dans leurs théories, tu t'endettes du jour où tu commences à travailler à celui où tu pars à la retraite ou meurs (le premier de ces évènements à arriver).

C'est mon cas et je le revendique. En ce moment je me trouve "pas assez endetté", ça me turlupine, je me dis que ce n'est pas optimal.
Je reconnais que c'est contre-intuitif et qu'il faut un certain recul pour comprendre.
Pour faire court, le monde de la finance tourne à l'envers depuis un moment (QE, taux négatifs, ect).
Donc nous aussi il faut tourner à l'envers, et pour se "mettre en phase" avec ce nouveau paragidme il faut s'endetter le plus possible.

Le locataire n'est il pas endetté jusqu'à sa mort, du montant des engagements de loyers à payer inexorablement ?

Exactement ! Avec en prime un loyer qui augmente chaque année et le stress d'être foutu dehors tous les 3 ans (voire tous les ans si location meublée). Joli combo

Il est vrai que la manière la plus efficace de s’enrichir est de s’endetter pour acquérir des actifs rentables.
Par contre, la seule fonction d’une résidence principale est de se loger. Cela n’enrichit pas de s’endetter plus pour acheter une nouvelle résidence principale plus chère puisque cela remplit la même fonction (se loger sans avoir à payer un loyer) mais pour plus chère. Au contraire c’est de la consommation (comme acheter une belle voiture, se faire un beau voyage ou un bon restaurent).
C’est tout à fait compréhensible et naturel de vouloir acheter plus grand/confortable/mieux situé. Mais il faut garder à l’esprit qu’une RP est un centre de coût et non de profit quand bien même on ferait une PV importante à la revente (mise à part cas exceptionnel) et que ce coût augmente en changeant pour un bien plus cher (tout comme un locataire qui décide de louer un logement plus cher).

[ignatius]

Après on vit dans un logement et pas dans un tableau excel.
Ce sont des choix et des arbitrages personnels à faire.

[Vincent92]

Après on vit dans un logement et pas dans un tableau excel.
Ce sont des choix et des arbitrages personnels à faire.

Oui, absolument. Je ne dis pas qu’il ne faut pas le faire. Je mets en garde ceux (une grande majorité) qui pourraient raisonner à l’envers et penser que plus ils achètent un bien cher plus ils s’enrichissent à terme (parce que leur patrimoine augmente tous les mois et qu'ils vont en plus faire une PV à la fin).
Il ne faut pas se tromper, sauf cas très exceptionnel, la résidence principale est un bien de consommation. Tout comme l'est une voiture par exemple.
Evidemment, je ne préconise pas pour autant de vivre dans un studio ou de ne manger que des pâtes au beurre pour avoir le plus d'argent possible. On rentre dans l'arbitrage personnel.

[ignatius]

Oui et non.
La comparaison avec une voiture est inappropriée car la voiture se déprécie très rapidement.
Le rythme de dépréciation d'un bien immobilier est bien moindre, sauf localisation et période particulière.
Par contre la plus value n'est pas assurée, et les frais liés (droits de mutation, frais d'agence) sont très importants.

Moralité : ça ne sert à rien de vivre dans un studio et manger des pâtes pour avoir le plus d'argent possible.
Ca ne sert à rien non plus de vivre dans une grande maison si c'est pour manger des pâtes et ne pas avoir un radis.

[Vincent92]

Oui et non.
La comparaison avec une voiture est inappropriée car la voiture se déprécie très rapidement.
Le rythme de dépréciation d'un bien immobilier est bien moindre, sauf localisation et période particulière.
Par contre la plus value n'est pas assurée, et les frais liés (droits de mutation, frais d'agence) sont très importants

C'est bien cette manière d'analyser qui est dangereuse. Même si la dépréciation est moins importante voir que le bien s'apprécie plus que l'inflation, avoir des belles voitures (plutôt que des voitures moins belles) ne coûte pas forcément plus cher que d'avoir une belle maison (plutôt qu'une maison moins belle).

Sur un exemple :

N.B. : Je ne cherche pas à faire un calcul parfait qui serait complexe et tout considérer devient vite incompréhensible. Juste proposer un support de réflexion. Il y a donc des choix de simplification.

(1) : Par soucis de simplicité, je considère que le coût de mobilisation du capital est égal au coût de son prêt (1,5%). Si bien que cela me permet de considérer le coût mensuel des intérêts comme fixe et le capital remboursé comme fixe sur l'ensemble du prêt.
(2) : Je considère les taux d'emprunt stables sur dans les 2 cas car Pierre pourra dans les deux cas profiter d'une baisse des taux pour aller voir son banquier.
(3) : Toute ressemblance avec une situation réelle serait fortuite
(4) : Par simplification, je ne compte pas l'inflation des taxes, coût travaux,... dans le temps.

Pierre achète un studio de 26m2 à Boulogne Billancourt (3) pour 250k€ (230 +20k€ de frais annexe) en prenant un crédit sur 20 ans à 1,5% assurance comprise. Il paie tous les mois :
312,5€ de remboursement d'intérêts (1)
80€ de charges de co-propriété
50€ d'électricité
80€ de travaux (individuel + co-pro. C'est à dire y ravalement, etc)
80€ de taxe foncière + taxe d'habitation
Mobilise 894€ d'épargne (1)
Il sort donc de sa poche tous les mois 1496,5€ pour son logement dont 602,5€ de dépense hors capitalisation.

Cas 1 :
Pierre reste dans son appartement, il va donc dépenser 1496,5€/mois (4) puis 602,5€/mois par la suite

Au bout de 40 ans, il décide de revendre son logement qui a fait +100%.
Bilan :
+230k€*2 - 894*20*12 - 602,5*12*40 = -43 760€
On peut donc dire qu'il ne s'en sort plutôt bien avec un bilan légèrement négatif (parce que faibles charges qui n’évoluent pas, 0% d'inflation de taxe mais hausse perpétuelle de son logement).


Cas 2 :
Pierre décide d'acheter un 45m2 à Boulogne Billancourt au bout de 10 ans parce que c'est mieux pour les minettes et qu'il est persuadé qu'il s'enrichit en faisant ainsi. De toute façon, c'est de l'argent "gratuit" et "plus on est endetté plus on est riche vu que chaque mois son patrimoine grossit".

Il revend son studio pour 280k€ au bout de 10 ans (+22% de PV) pour acheter son 2 pièces à 450k€ +40k€ de frais divers.
Il rembourse son prêt (somme restante de 134351.64) et s'endette de nouveau à hauteur de 344k€ (Achat + reste de prêt - prix de vente = 450k+40k+134k-280k) avec un prêt à 1,5% assurance comprise sur 20 ans (2).
Il a donc :
430€ de remboursement d'intérêts
140€ de charges de co-propriété
70€ d'électricité
140€ de travaux (individuel + co-pro. C'est à dire ravalement etc)
140€ de taxe foncière + taxe d'habitation
Mobilise 1230€ d'épargne
Il y a donc tous les mois 920€ de dépenses courantes + 1230€ de mobilisation de remboursement de capital (1)

Au bout de 30 ans, il décide de revendre son logement qui a fait +64% (pour arriver à 100% dans ce marché sur 40 ans. Ne pas oublier la PV de 22% réalisée lors de la vente précédente).

Bilan du coût logement de ces 40 années :

450*1,64 - 1496,5*10*12 (10 premières années dans le 26m2) - 1230*12*20 - 920*12*40 = -178k€
Le bilan est donc plus négatif que dans le premier cas. Le coût de logement ont été plus élevé malgré une PV plus élevée

Moralité : ça ne sert à rien de vivre dans un studio et manger des pâtes pour avoir le plus d'argent possible.
Ca ne sert à rien non plus de vivre dans une grande maison si c'est pour manger des pâtes et ne pas avoir un radis.

En effet, la vie finit toujours mal. L'idéal est d'en avoir profité au maximum. Ce qui implique toujours de faire des arbitrages entre un plaisir immédiat et un plaisir futur tout en ne sachant pas par avance sa date de péremption.

[lecriminel]

La comparaison avec une voiture est inappropriée car la voiture se déprécie très rapidement.
Le rythme de dépréciation d'un bien immobilier est bien moindre, sauf localisation et période particulière.
Par contre la plus value n'est pas assurée, et les frais liés (droits de mutation, frais d'agence) sont très importants.

C'est une vision hypercentrée sur notre pays (enfin, les villes de notre pays dont parlent les AIs) et notre époque.
Une maison en Dordogne s'est mangé bien plus de pertes qu'une voiture depuis 12 ans en valeur absolue, elle aurait même pu la battre en % (mais pourquoi parler en % ? la valeur absolue me semble plus juste: je me suis logé ça m'a couté 10, je me suis deplacé, ça m'a couté 1) sans la politique suivant le lobby automobile. Une voiture qui dépasse le million de kilometres, ça n'a rien d'extraordinaire, mais pas avec les lois françaises (on avantage celui qui achète du neuf, on punit celui qui garde sa voiture). Egalement la mode speculative de l'achat immo et la baisse des taux donnent une impression de hausse perpétuelle (qui est dans tous les discours, mais dans les chiffres réels, on est à peu près flat depuis 12 ans en moyenne en France). Dans un pays plus normal la maison et la voiture sont tout à fait comparables: duquel ai-je plus besoin ? sur lequel je veux faire un effort ? sont des questions naturelles, et non pas le reflexe speculatif français 2005-2015 (j'ai l'impression qu'on est moins nombreux à se faire avoir), je mets tout dans la pierre, de toute façon ça monte toujours, on est sûr d'etre gagant à LT.