Calcul de la capacite d'endettement

[Trunks]

Bonjour,

J'aimerais savoir comment sont calcules les capacites d'endettement pour eventuellement envisager un autre investissement locatif.

Scenario :

Revenus : 6000€

Mise en location de la residence principale (suite a demenagement) :
- Loyer locatif (meuble) : 1500€
- Pret immobilier : 1450€

Loyer : 1600€

Quelle est la capacite d'emprunt eventuelle restante si disons je loue un autre bien a la hauteur du nouveau pret?

Merci d'avance

[Pierric]

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Après, ca dépend de beaucoup de paramètres, des banques, du reste à vivre...

[Trunks]

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Après, ca dépend de beaucoup de paramètres, des banques, du reste à vivre...

Merci Pierric, pourrais-tu detailler le calcul que je comprenne pourquoi ca donne 0?
J'aimerais avoir une idee sur comment la banque calcule, meme si ca peut etre different d'une banque a l'autre.

[zepi92]

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[Trunks]

Les revenus locatifs (les loyers effectifs hors charge) sont souvent pondérés par 0,7

Dans votre cas les revenus sont de 6000 + 0.7 * 1500 soit environ 7000 euros

Vos charges: pret + loyer = 3050

Donc on est déja au taquet. Je ne pense pas que des banques vont prendre un risque pour preter de l'argent pour un nouvel investissement locatif.

Merci zepi92, c'est tres clair ! Je ne savais pas exactement comment le loyer etait pris en compte dans le calcul.

Du coup, cela donne un taux d'endettement actuel d'environ 43%, d'ou l'impossibilite du projet.

Merci

[PACA]

D'accord avec les avis qui précédent.
Juste des remarques complémentaires :
- Dans l’hypothèse ou une banque serait d'accord : le taux obtenu dépend du taux d'endettement, du risque => on est très mal placé pour négocier le meilleur taux du marché.

Inconnues qui peuvent permettre de moduler l'appréciation du dossier :
. la stabilité des revenus : fonctionnaire ou privé ?, idem pour le type de locataire ?
. train de vie : aptitudes à vivre dans une location d'un loyer inférieur, composition de la famille ?
. la qualité de la nouvelle acquisition
. d'éventuelles cautions ?

Question : pourquoi ne pas envisager l'acquisition d'une nouvelle RP en fonction des opportunités ?

[Pierric]

Le problème, c'est qu'en ayant des loyers proches des mensualités de crédit, la capacité d'endettement chute rapidement.
A voir s'il n'est pas possible d'allonger le crédit pour en diminuer le poids (clause de modularité)

[PACA]

Pour l'endettement, dans l’hypothèse où on arrive a avoir un accord bancaire, l'important est d'être bien en phase avec toute la famille pour des éventuelles restrictions sur le train de vie. Il ne sert à rien d'avoir un tas de béton supplémentaire si cela peut causer l'éclatement de la famille ou restreindre les études des enfants.
L'immobilier ce n'est qu'un tas de béton.

[Trunks]

Merci pour vos reponses.

C'etait plutot pour mieux comprendre comment les banques calculaient.
Cependant, meme si j'avais la capacite theorique d'emprunter, je ne suis pas du tout dans une position favorable pour plusieurs raisons.

Pour info, nous sommes juste en couple, sans enfant, et je suis le seul a travailler.
Je suis developpeur depuis 11 ans, et independant depuis Juillet 2015 (mais travaille a plein temps chez le client final).

Septembre 2016:
J'achete ma residence principale 340k€, emprunt 290k€ a 1.7% sur 20 ans, apport 70k€.
J'ai trouve une banque qui me suit grace a un courtier alors que je n'avais pas encore mon 1er bilan annuel, mais a considere que la situation etait stable vu que je travaille a plein temps chez le client, et le secteur informatique en plein booming.

Juillet 2017:
Je pars m'installer a Londres sur un coup de tete, toujours reve d'y aller travailler.
Mon logement est loue en LMNP en logement de fonction par une societe pour un employe indien qui s'y est intalle avec sa femme, sans enfant.

Ete 2018:
Lors d'un passage en France, je passe voir mon banquier pour un investissement, il me propose une partenaire qui veut me vendre un logement etudiant pour 120k€ (mensualite autour de 650€).
Dans un 1er temps, j'accepte, mais je me retracte ensuite car le loyer etait tellement faible, ca representait 40 ans de loyer. De plus gere par un organisme exterieur, sans aucun controle (si jamais ils decident de changer de condition a tout moment, je suis dans le baba). De plus, beaucoup plus difficile a vendre.
A l'epoque, mon loyer etait d'environ 2000€ (soit 400€ de plus qu'actuellement).

Aujourd'hui:
CA: 150k€
Salaire: 80k€

J'envisage de faire une grande partie de ma carriere, voire ma carriere entiere a Londres et passer ma retraite en France.
Du coup, l'investissement en France me permettrait d'assurer ma retraite sans crainte d'un effondrement du taux de change.

J'envisage egalement d'acheter a Londres, mais pour ce que je recherche, les prix tournent autour de 700k€, les taux sont bien plus eleve qu'en France et en plus variables (si ca flambe ca peut faire tres mal). Et on est toujours dans l'incertitude du Brexit. Donc, faudrait bien plus de recul.
Par contre, en Angleterre, ils ne prennent pas en compte le credit immobilier contracte en France.

Merci en tout cas pour vos retours.

[Ben92]

Les revenus locatifs (les loyers effectifs hors charge) sont souvent pondérés par 0,7
Dans votre cas les revenus sont de 6000 + 0.7 * 1500 soit environ 7000 euros
Vos charges: pret + loyer = 3050
Donc on est déja au taquet. Je ne pense pas que des banques vont prendre un risque pour preter de l'argent pour un nouvel investissement locatif.

Toutes les banques ne calculent pas comme ça. Certaines comme le CA IDF - ce n'est pas la seule - calculent :
Endettement actuel = 1600 + (1450-1500*0,7) = 2000€ soit 33%. Ce qui laisse un tout petit de de marge, mais insuffisant pour faire un investissement locatif.

Mais dans la situation de Trunks il y a une astuce qui saute aux yeux et je m'étonne que personne n'y ait pensé !
Il suffit qu'il dise à la banque que c'est pour un achat de résidence principale, comme ça le loyer de 1600€ ne sera plus compté dans l'endettement, et après tout est possible.
@ Trunks : Si j'ai bien compris ton activité et tes revenus sont juridiquement basée en France avec un client à Londres ? Ca ne devrait pas poser de problèmes, la banque ne va pas regarder où est ton client. Ca ne la regarde pas.

[Pierric]

Après, reste l'arbitrage de vendre la maison, on est sur du 5.11% brut, en meublé en +, c'est pas top.

[PACA]

Mais dans la situation de Trunks il y a une astuce qui saute aux yeux et je m'étonne que personne n'y ait pensé !
Il suffit qu'il dise à la banque que c'est pour un achat de résidence principale, comme ça le loyer de 1600€ ne sera plus compté dans l'endettement, et après tout est possible.

Je l'ai suggéré en posant la question de l'acquisition d'une RP, une décision sera à prendre entre locatif ou revente, sachant que le passage en locatif implique l'imposition sur la PV.

Concernant les banquiers(...et les bailleurs aussi) : ils sont surtout friands des avis d'impositions en tous genres IR,TH, TF, si on leur fourni une attestation ISF IFI .... ce sont eux qui relancent pour prêter.
Les banquiers n'aiment pas trop prêter à des non imposables, l'attestation de revenus n'est pas toujours suffisante, une imposition conséquente est toujours bienvenue pour emprunter.

[Trunks]

@ Trunks : Si j'ai bien compris ton activité et tes revenus sont juridiquement basée en France avec un client à Londres ? Ca ne devrait pas poser de problèmes, la banque ne va pas regarder où est ton client. Ca ne la regarde pas.

Non, mes revenus sont anglais et je vis a Londres, j'ai juste fait une conversion £1 = 1.10€ par simplicite.

Il suffit qu'il dise à la banque que c'est pour un achat de résidence principale, comme ça le loyer de 1600€ ne sera plus compté dans l'endettement, et après tout est possible.

Ca peut etre une possibilite, de feinter mon retour en France.
Je peux presenter mes 2 derniers bilans annuels FR + mes 2 derniers bilans annuels UK (J'ai ferme ma structure francaise pour en ouvrir une structure anglaise qui est bien moins impose qu'en France)

Après, reste l'arbitrage de vendre la maison, on est sur du 5.11% brut, en meublé en +, c'est pas top.

J'ai avant tout achete pour moi, et non pas dans un but speculatif.
Mais mes projets ont change entre temps, et j'ai decide de partir a Londres, j'ai donc decide de le louer a un prix que je trouvais coherent par rapport a mon bien.


Comme precise a mon post precedent, la banque (le directeur de l'agence est mon conseiller) m'avait suivi pour un nouvel emprunt de 650€ mensuel alors que mon loyer etait a l'epoque autour de 2000€, contre 1600€, et mes revenus ont egalement augmente entre 5 et 10%. Mais via un projet partenaire.
Peut-etre que c'est la solution vu que mon dossier est atypique. Mais il ne repond pas a mes mails, je repasse a Paris mi-Aout, je prends rdv par la meme occasion.

Cette fois-ci, ca serait plus dans un but d'investissement afin d'assurer une retraite en euro et ne plus dependre du taux de change de la livre sterling.
J'ai encore le temps, je n'ai que 36 ans.

[Ben92]

Je l'ai suggéré en posant la question de l'acquisition d'une RP, une décision sera à prendre entre locatif ou revente, sachant que le passage en locatif implique l'imposition sur la PV.
Concernant les banquiers(...et les bailleurs aussi) : ils sont surtout friands des avis d'impositions en tous genres IR,TH, TF, si on leur fourni une attestation ISF IFI .... ce sont eux qui relancent pour prêter.
Les banquiers n'aiment pas trop prêter à des non imposables, l'attestation de revenus n'est pas toujours suffisante, une imposition conséquente est toujours bienvenue pour emprunter.

Autant partir sur du locatif pur, car impossible de se projeter à 30 ans pour savoir dans quel logement on veut habiter. En plus au bout de 30 ans les PV immo sont exonérées.
(Au cas où je me serais mal fait comprendre, dans ce que je suggère c'est de mentir à la banque sur la destination du bien juste pour avoir le prêt. C'est parfaitement légal).

[Trunks]

(Au cas où je me serais mal fait comprendre, dans ce que je suggère c'est de mentir à la banque sur la destination du bien juste pour avoir le prêt. C'est parfaitement légal).

Oui j'avais compris, j'avais vu une video dans ancien banquier qui allait dans ce sens.

[Ben92]

Je peux presenter mes 2 derniers bilans annuels FR + mes 2 derniers bilans annuels UK (J'ai ferme ma structure francaise pour en ouvrir une structure anglaise qui est bien moins impose qu'en France)

OK, dans ce cas tu ne pourras pas emprunter le moindre euro dans une banque française.

[Trunks]

Je peux presenter mes 2 derniers bilans annuels FR + mes 2 derniers bilans annuels UK (J'ai ferme ma structure francaise pour en ouvrir une structure anglaise qui est bien moins impose qu'en France)

OK, dans ce cas tu ne pourras pas emprunter le moindre euro dans une banque française.

Pour cela, que j'ai pas detaille ma situation sur le 1er post, mais je voulais au moins comprendre quel etait leur methode de calcul.
Merci pour ta 2e methode

[Pierric]

Après, reste l'arbitrage de vendre la maison, on est sur du 5.11% brut, en meublé en +, c'est pas top.

J'ai avant tout achete pour moi, et non pas dans un but speculatif.
Mais mes projets ont change entre temps, et j'ai decide de partir a Londres, j'ai donc decide de le louer a un prix que je trouvais coherent par rapport a mon bien.

Oui, justement, comme les projets ont changé, si c'est du long terme, la seule raison de garder la maison est financière. Aujourd'hui, ça reste un sacré frein (sans pour autant bloquer) pour d'autres investissements

[Vincent92]

@ Trunks : Si j'ai bien compris ton activité et tes revenus sont juridiquement basée en France avec un client à Londres ? Ca ne devrait pas poser de problèmes, la banque ne va pas regarder où est ton client. Ca ne la regarde pas.

Non, mes revenus sont anglais et je vis a Londres, j'ai juste fait une conversion £1 = 1.10€ par simplicite.

Si ca s'autofinance, pourquoi pas. Si tu dois rajouter des £ tous les mois, il faut faire attention aux risques de change (prévoir le scénario ou 1£ = 0,90€ par exemple) et être sûr de pouvoir payer sans que cela soit trop impactant.

[Trunks]

Si ca s'autofinance, pourquoi pas. Si tu dois rajouter des £ tous les mois, il faut faire attention aux risques de change (prévoir le scénario ou 1£ = 0,90€ par exemple) et être sûr de pouvoir payer sans que cela soit trop impactant.

Exact, je cherche a me proteger d'un enventuel effondrement de la £ d'ici 20/30 ans. Je cotise pour un fond de retraite prive UK, si la livre est divisee par 2, alors ma retraite privee le sera tout autant.

C'est pour la raison qu'idealement j'aimerais investir en France un bien qui s'auto-finance (ou presque). Ainsi les revenus ulterieurs seront en euro.

S'il faut completer de quelques centaines d'euros par mois ou meme gerer une eventuelle vacance quelques mois, ca ne devait pas etre un probleme, normalement j'ai pas mal de marge.

[Ben92]

Pour cela, que j'ai pas detaille ma situation sur le 1er post, mais je voulais au moins comprendre quel etait leur methode de calcul.
Merci pour ta 2e methode

Pour prêter de l'argent les banques FR veulent des bulletins de salaire FR ou des bilans annuels FR, des revenus fonciers FR, des avis d'imposition FR, etc.
Si tu as des revenus UK, passe donc par une banque UK. Mais te suivra-elle pour acheter un bien en France ? ça je n'en ai aucune idée.
Ou alors une banque britannique implantée en France comme HSBC ? A voir.

[Vincent92]

Pour cela, que j'ai pas detaille ma situation sur le 1er post, mais je voulais au moins comprendre quel etait leur methode de calcul.
Merci pour ta 2e methode

Pour prêter de l'argent les banques FR veulent des bulletins de salaire FR ou des bilans annuels FR, des revenus fonciers FR, des avis d'imposition FR, etc.
Pour elles tes seuls revenus pris en compte seront les 1500€ de la location.
Si tu as des revenus UK, passe donc par une banque UK. Mais te suivra-elle pour acheter un bien en France ? ça je n'en ai aucune idée.

Comme souvent, cela dépend beaucoup des situations individuelles. Ma sœur n’a pas eu de difficulté pour emprunter avec une banque FR pour investir en France tout en vivant à Londres et en étant payé en livres.
Après, elle n’a pas essayé d’emprunter à la « banque » postale. Les grosses banques (BNP, SG,...) sont internationales.
C’est forcément plus compliqué car il y a le risque de change et une protection sociale moins grande en tant de problème.

[Trunks]

Comme souvent, cela dépend beaucoup des situations individuelles. Ma sœur n’a pas eu de difficulté pour emprunter avec une banque FR pour investir en France tout en vivant à Londres et en étant payé en livres.
Après, elle n’a pas essayé d’emprunter à la « banque » postale. Les grosses banques (BNP, SG,...) sont internationales.
C’est forcément plus compliqué car il y a le risque de change et une protection sociale moins grande en tant de problème.

La banque de mon 1er pret immo (La Bred) etait prete a me suivre pour un nouveau projet l'annee derniere.
Donc pourquoi pas cette annee sachant que mes conditions se sont encore ameliorees.

Merci pour vos retours.

[slash33]

Est-ce que tu as pensé à l'impact du Brexit sur ton projet?

[Trunks]

Est-ce que tu as pensé à l'impact du Brexit sur ton projet?

Personnellement, je ne me fais pas de soucis, les developpeurs sont encore tres sollicites. Je ne suis pas certain que le Brexit (s'il a lieu un jour) aura un impact si important.

Si je trouve un bien qui s'auto-finance, ou bien, normalement j'aurais peu d'argent a sortir, donc l'impact devrait etre minime, meme si la livre sterling s'effondre.

Dans le pire des cas, si ca se passe vraiment mal aux UK, alors j'aurai toujours enormement d'opportunites a Paris, Suisse ou autre.
Mais tant que ca se passe bien, ma preference reste Londres.

[slash33]

Je pensais surtout à la parité livre euro. Comment la banque évalue t-elle ta capacité d'endettement libellée en euro?

[Trunks]

Je pensais surtout à la parité livre euro. Comment la banque évalue t-elle ta capacité d'endettement libellée en euro?

Peut-etre en appliquant une decote comme pour les loyers percus.

[Pierric]

Et surtout, avec une hypothèque, donc le crédit sera garanti par un actif en euro